Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

21.10.2009.a. esitas RCOsaühing Harju maakohtusse hagi Osaühing LP ning TL vastu kahju 468818 krooni hüvitamise ja viiviste nõudes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid RCOÜ ja Osaühing LP13.09.2007.a mitteeeluruumi üürilepingu, mille p 2.2. ja 2.4 kohaselt kohustus Osaühing LP tegema üüripinna siseviimistlustööd ja ruumilahenduse, kusjuures vastavad kulutused kohustus kompenseerima hageja üürilepingu lisas 4 fikseeritud summas – 631 939 krooni, millele lisandus käibemaks. Hageja kompenseeris eelnimetatud kulu vastavalt lepingu p 2.4 võrdsetes osades kaheksateistkümne kuu üürimaksete vähendamisega perioodil november 2007 kuni aprill 2009. Üür vastavalt üürilepingu p-le 3.1 oli 300 krooni, millele lisandus käibemaks. Siseviimistlustööde ja ruumilahenduse kompenseerimiseks esitas hageja nimetatud perioodil üüri arved ruutmeetri kohta 112.89 krooni väiksemad. Osaühing LP teatas 20.07.2009 hagejale üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest alates 05.08.2009.a. Hageja keeldus tunnistamast lepingu ülesütlemist õigusliku aluseta ülesütlemise tõttu, ent nõustus võtma vastu kostja 1 poolt üüritud ruumid vältimaks ruumide valveta seisma jäämist ning fikseerimaks ruumide seisukord, mida ka 05.08.2009 tehti. Pooled ruumi erinevate puuduste tõttu ruumide seiukorra kirjalikus fikseerimises kokkulepet ei saavutanud ning seetõttu fikseeriti ruumide üle andmine üleandmsie aktiga ning ruumide seisukord fotodega. Rikutud olid ruumide seinad, põrandakate, klaasvaheseinad, elektripistikud ja –lülitid ning valgustid olid eemaldatud. Eelnimetatuga tekitati hagejale kahju vastavalt üürilepingu lisast 4 tulenevatele asjade maksumusele summas 655 418 krooni (põrandakatted 146 792 krooni; klaasvaheseinad 148 726 krooni; elektripistikud ja –lülitid 112 100 krooni; valgustid 247 800 krooni). Tasaarvestades tekitatud kahju kostja 1 poolt hagejale tagatisrahana tasutud 186 600 krooniga, jääb tekitatud kahjust hüvitamata 468 818 krooni (so 29 962,93 eurot).

Üürilepingu p-de 4.1, 4.2, 4.6, 2.2 ja 2.4 ning VÕS § 334 lg 1 kohaselt oli kostja 1 kohustatud hoidma korras temale kompenseeritud siseviimistluse ja ruumilahenduse ning jätma selle rikkumata kujul ruumidesse alles ka peale üürilepingu lõppemist. Kuna kostjat 1 esindas ja tegevust juhtis vaid kostja 2, TL, ilma kelle tellimiseta ega nõusolekuta ei oleks saanud hagejale kahju tekkimine toimuda, siis oli kostja 2 tegevus hagejat kahjustav ning kandis hagejale kahju tekitamise eesmärki ja tema tegevus on käsitletav VÕS § 1045 lg 1 p 5 mõttes õigusvastase kahju tekitamisena heade kommete vastase teoga. Kuna kostjad said hagejale kahju tekitamisest teada hiljemalt üüritud ruumide valduse üleandmise päeval s.o 05.08.2009.a. siis palub hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista ka hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis seadusest tulenevas määras summas 7912.11 krooni ja viivis 0.022% päevas põhinõudest alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni. Hageja palub menetluskulud jätta solidaarselt kostjate kanda. Kostja 1 kohustuseks oli lisaks siseviimistlustööde tegemisele tagada ka selle säilimine ja hagejale heas seisukorras siseviimistluse üleandmine. Hagejale tekitatud kahju suuruseks on vähemalt kostjale 1 kompenseeritud summa 631 939 krooni, ent tegelik kahju on veel suurem kuna parendusi oleks pidanud jääma maha suuremas mahus kui kompenseeritav summa. Peale põrandakatete eemaldamist jäi põrand kuivanud liimiga rikutuks, kahjustatud olid ka kipsseinad. Üürilepingu lisas 4 tulenes vaid kompenseeritav summa, mitte viimistlemises kasutatud asjad ning seetõttu on hagihinnaks 445 339 krooni, so kompenseeritud summa ja kostja 1 poolt makstud tagatisraha vahe. Kuna osaühing realiseerib oma õigusi ja kohustusi läbi juhatuse liikmete tegevuse ja osaühingu nimel tehtavaid tehinguid teeb juhatuse liige, siis toimus siseviimistluselementide eemaldamine kostja 2 otsusel ning tegevusel.

KOSTJATE VASTUVÄITED

Kostjad hagi ei tunnista ja paluvad hagi jätta rahuldamata. Kostjad paluvad menetluskulud jätta hageja kanda. Pooled pidasid üürilepingu sõlmimiseks läbirääkimisi arvestusega, et tegemist on viimistletud ja täielikult valmis ruumidega, mida näitab ka kokku lepitud üürihind, mis oli lepingu sõlmimise ajal keskmiselt makstavatest hindadest kõrgem hind. Kuna hageja ei olnud kostja 1 poolt üüritud ruumide ehitamisega graafikus ja kostja 1 soovis nimetatud ruume kasutada mh koolitusruumidena, millele kehtivad erinõuded, siis leppisid pooled kokku, et hagejal jäävad vastavad viimistluskulud tegemata ja kuna kostja 1 pidi selle arvel tegema täiendavaid kulutusi, siis lepiti kokku üürihinna alandamises. Üürihinna alandamise mahuna lepiti kokku summa, mille hageja eelduslikult hoidis kokku standardprojekti järgi siseviimistluse teostamata jätmisega. Hageja ja kostja 1 vahelise lepingu p 2.2 eesmärk ei olnud kohustada kostjat 1 ruume välja ehitama, vaid tagama hagejale kontrollimehhanism lepingu objektil tehtavate tööde üle. Siseviimistluslahenduse täpne sisu jäi kostja 1 määrata, piiranguks oli vaid hoone kinnismälestisena kaitse all olemisest tulenev hoone kaitserežiimi järgimine. Pooltevahelise lepingu lisadest 1-3 nähtub, milline oleks pidanud olema hageja poolt teostatud standardlahendus, tegelikkuses aga kostja 1 lahendus erineb oluliselt hageja lahendusest juba ruumide paigutuse osas ning nt kergvaheseinu ega põrandakatet hageja poolt ei paigaldatud. Lepingu lisaks 3 olevast üüripinna üleandmis-vastuvõtuaktist nähtuvad akti koostamise ajaks hageja standardprojekti mahus teostatud tööd, mis ei hõlma vaheseinu, põrandakatet, pistikuid, lüliteid, valgusteid ega muid taolisi lõppviimistluse elemente. Hageja väide üürihinna alandamisele käibemaksu lisamise kohta on vale. See, et käibemaksu ei ole üürihinna alandamisele lisatud, nähtub hageja poolt kostjale esitatud arvest ja poolte käitumisest, sellist maksukohustust ei ole kunagi deklareeritud, tegemist oli hinnaalandusega kompenseerimaks läbirääkimiste käigus oluliselt muutunud lepinguliste kohustuste vahel tekkinud ebaproportsionaalsuse kaotamiseks ning selline vastastikuste kohustuste kujundamise abil toimunud poole kokkuhoiu ja teise poole lisandunud kulude kompenseerimine ei ole käibeks

käibemaksuseaduse tähenduses. Pooled ei ole kunagi silmas pidanud, nagu oleks kostjal 1 kohustus ehitada üüripind välja vastavalt hageja projektile ja hankida sinna projektis nimetatud asjad. Kostja 1 viis siseviimistlustööd läbi endapoolse siseviimistlusprojekti alusel, mis oli hagejale esitatud ja Tallinna Kultuuriväärtuste ameti ning Tervisekaitseinspektsiooni poolt heaks kiidetud ning mille põhjal anti hagejale hoone osale kasutusluba. Hageja poolt nimetatud esemeid ei ole kunagi lepingu eseme jaoks soetatud ega lepingu esemele paigutatud ning seega ei ole võimalik ka nende esemete lepingu esemelt eemaldamine ega selle teel hagejale kahju tekitamine. Hageja ei ole tõendanud tema poolt nimetatud esemete objektil olemasolu, esemete omandiõigust ega omandiõiguse riivet. Kostja 1 kui lepingupooleks oleva juriidilise isiku väidetavat lepingurikkumist ei saa üle kanda kostjale 2 kui juhatuse liikmele. 05.05.2010 esitasid kostjad täiendavad seisukohad, milles märkis, et selgusetu on, kas hageja esitab nõude kostjatelt kahju hüvitamiseks üürilepingu, omandiõiguse rikkumise või töövõtulepingu rikkumise alusel. Kostja 1 ei ole rikkunud ei üürilepingust ega väidetavast töövõtulepingust tulenevaid kohustusi. Hageja ei ole enne hagi esitamist kostjatele ühtegi täiendavat pretensiooni üüripinna seisundi suhtes esitanud. Kostja 1-le järgnenud üürnikule üüriti pind välja täpselt samas seisus, nagu kostja 1 selle hagejale 05.08.2009 üle andis. Üürilepingu lõpetamisele ajendas kostjat 1 üürileandja poolne üürilepingu rikkumine (hoone kande- ja piirdekonstruktsioonid ning tehnosüsteemid ei olnud nõuetele vastavas tehnilises ja tuleohutuslikus seisundis). Hageja oli üüripinna seisundist teadlik, kuna 30.07.2009 toimus ruumdies ehituslike garantiitööde ülevaatamine, milles osalesid VL, ÜP, RR, DP, kostja 2 ning NN. Üüripinnale jäi maha olulisi parendusi võrreldes üüripinna kostja 1 kasutusse andmise. Kostja 1 eemaldas ruumidest lahkumisel valgutid ja pistikud-pesad, esitlustehnika, köögimööblija tarvikud koos tehnikaga, eritellimusel valmistatud klaasuksed, disainvaiba, porivaiba ja kardinad. Eemaldatui esemed, mis on hoonet ja ruume rikkumata eemaldatavad.

VASTUHAGI

12.05.2010 esitas Osaühing LP vastuhagi RCOsaühing vastu 186 600 krooni tagatisraha tagastamise, 178 380 krooni leppetrahvi, 580 492 krooni leppetrahvi ületava kahju ja intressi nõudes. Vastuhageja soovib vastukostjapoolse üürilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist kokku summas 758 872 krooni, millest 178 380 krooni katab üürilepingus kokkulepitud leppetrahv. Muuhulgas nõuab vastuhageja alusetult enammakstud tagatisrahalt summas 8 220 krooni intressi alates 01.10.2010 kuni kohtuotsuse tegemiseni. Üürilepingu ülesütlemine oli tingitud seniste ruumide olulistest puudustest, mille tõttu ei olnud üüripind eesmärgipäraselt kasutatav ning üürileandja keeldus ka puuduste kõrvaldamisest. Vastuhageja kasutas üüripindu mh koolitusruumidena. Viimaste puhul on oluline ventilatsiooni, jahutuse ja kütte reguleerimise võimaluse olemasolu, ruumide helipidavus, kõrgendatud nõudmised jäätmekäitlusele, transpordikorraldusele, läbipääsusüsteemile ja ruumide ohutusele. Kostja on üüripinna puudusi osaliselt tunnistanud läbi selle, et kõrvaldas puudused vabatahtlikult enne uue üürniku sissekolimist. Vastukostja asus uue üürnikuga kogu maja üürimiseks läbirääkimistesse juba 2009.a kevadel ning lubas uuele üürnikule seniste üürnike poolt tehtud parendustega üüripindu, kuigi vastuhageja üürilepingu tähtpäev oli 14.09.2012, vastukostja keeldus pahatahtlikult puuduste kõrvaldamisest eesmärgiga saavutada üürilepingu üürnikupoolne ülesütlemine. Üüripinnal esinenud puudusteks olid: vahelagede vajumise, helipidavuse ja tuleohutusega seonduv; kütte, ventilatsiooni, jahutuse ja veevarustusega seonduv; jäätmekäitlusega seonduv; valvesignalisatsioonisüsteemida seonduv; transpodikorraldusega seonduv; läbipääsu- ja fonolukusüsteemiga seonduv; postkastidega seonduv; üldise heakorraga seonduv; läbipääsu

haldusega seonduvad probleemid. Vastuhageja teavitas vastukostjat 16.01.2009 vahelagede vajumisest tingitud helikindlate uste mittetäielikust sulgumisest. 17.03.2009 esitas vastuhageja vastukostjale korduva nõude kinnitada hoone nõuetelevastavust, mille peale palus 19.03.2009 vastukostja esitada vastuhagejal kirjaliku ekspertiisi selle kohta, et muudatused uste paigutuses olid tingitud hoone vajumisest. 25.04.2009 teavitas vastuhageja vastukostjat sellest, et on ilmnenud vahelagede vajumisest tingitud seinte ja vahelagede helipidavuse probleemid. 14.05.2009 esitas vastuhageja vastukostjale korduva kirjaliku nõude puuduste kõrvaldamiseks. 22.05.2009 kirjaga keelus vastukostja puuduste kõrvaldamisest. 26.06.2009 esitas vastuhageja korduva nõude vahelagede vajumisest tingitud puuduste kõrvaldamiseks, kus esitas ka hoiatuse, et üüripinna nõuetele vastavuse tagamata jätmise korral on hageja valmis lepingu üles ütlema ning kasutama oma seadusets tulenevaid õiguskaitsevahendeid. Vastukostja keeldus 08.07.2009 puuduste kõrvaldamisest. Üüripinnal esinenud puuduste tõttu oli üürilepingu täitmise väärtus kokkulepitust madalam järgmises ulatuses: detsembris 2007 – 145 krooni ruutmeetri kohta, seega enam makstud 10 991.93 krooni; jaanuar 2008 - 145 krooni ruutmeetri kohta, seega enam makstud 10 991.93 krooni; veebruar 2008 – 145 krooni ruutmeetri kohta, seega enam makstud 10 991,93 krooni; märts 2008 – 145 krooni ruutmeetri kohta, seega enammakstud 10 991.93 krooni; aprill 2008 – 165 krooni ruutmeetri kohta, seega enam makstud 5 045.93 krooni; mai 2008 – 175 krooni ruutmeetri kohta, seega enam makstud 2 072.93 krooni; jaanuar 2009 – 90 krooni ruutmeetri kohta, seega enam makstud 9 362.66 krooni; veebruar 2009 – 90 krooni ruutmeetri kohta, seega enam makstud 11 602.15 krooni; mäts 2009 – 90 krooni ruutmeetri kohta, seega enam makstud 11 602.15 krooni; aprill 2009 – 90 krooni ruutmeetri kohta, seega enam makstud 11 602.15 kroon. Kokku on vastuhageja perioodil detsember 2007 kuni 05.08.2009 lepingu täitmise väärtusest enam üüri maksnud 95 255.68 krooni. Üürilepingu p 5.4 alusel maksis vastuhageja 01.10.2007 vastukostjale ka tagatisraha kahe kuu üüriraha ulatuses summas 186 600 krooni, arvestatult üüripinan suurusega 311 m2, üürilt 300 kr/m2. Eelnimetatud tagatisraha ei ole vastuhagejale senini tagastatud. Üürnikul on VÕS § 308 lg 3 alusel tagatisraha tagastamise nõude õigus tulenevalt sellest, et poolte vahel lõppes üürisuhe 05.08.2009, nõuetest üürniku vastu teavitas vastukostja vastuhagejat aga alles 21.10.2009, seega peale kahe kuu möödumist üürilepingu lõppemisest. Vastuhageja intressinõuet ei ole küll võimalik lepingu p 5.4 kohaselt esitada, ent intressinõue on võimalik üüripinna lepingus märgitust tegelikkuses väiksema suuruse tõttu alusetult enammakstud tagatisrahalt summas 8 220 krooni. Vastavalt VÕS § 308 lg 2 ja Eesti Panga statistika järgsele 2007.a intressimäärale on 01.10.2007 kuni 11.05.2010 enammakstud tagatisrahalt makstava intressi suuruseks 996.89 krooni. Vastuhageja palub väja mõista ka kohtuotsuse tegemise päevaks koguneva intressi. Kuna üürileping on vastuhageja poolt üles öeldud üürileandjast tuleneval põhjusel, on vastuhagejal õigus nõuda vastavalt üürilepingu p-le 10.14 üürileandjalt leppetrahvi kahe kuu üürisumma ulatuses, seega summas 178 380 krooni, millise nõude vastuhageja ka esitab. Vastuhageja esitab ka VÕS § 278 lg 3-st tulenevalt vastukostja vastu üüritud asja puuduse tõttu tekkinud kahju nõude summas 580 492 krooni. Kahju tekkimise alused on järgnevad: ennetähtaegselt lõppenud üürilepingu tõttu kasutuks muutunud varasemalt üüripinnaga seoses tehtud investeeringud summas 516 280,57 krooni; ennetähtaegse üürilepingu lõppemisega kaasnenud täiendavad kulud kolimisele summas 147 335.75 krooni; üüripinna puuduste tõttu saadud väiksem vastusooritus summas 95 255.68 krooni. Kokku on vastuhagejale tekkinud seega kahju summas 758 872 krooni, millest kuulub mahaarvamisele leppetrahviga katmisele kuuluv summa 178 380 krooni ning seega jääb kahjunõudeks 580 492 krooni. Kui lepingu esemel ei oleks esinenud eelkirjeldatud puuduseid, siis ei oleks üürniku poolt lepingu täitmisena saadu väärtus

kokkulepitud määrast madalam. Lepingu täitmise madalam väärtus on otsene vastuhageja varaline kahju, mis kuulub üürileandja poolt hüvitamisele summas 95 255.68 krooni. Üürilepingu sõlmimise ajal ei olnud üüripinnal kasutusluba. Kasutusluba saadi 04.02.2008. Investeeringute tegemisel lähtus üürnik üürilepingu 5-aastasest perioodist ning võimalusest investeeringuid nimetatud aja vältel tarbida. Vastuhagejal oli võimalik kasutada ja sellega seonduvalt ka amortiseerida üksnes 692 päeva ulatuses 1827 päeva pikkusest lepinguperioodist ning seetõttu on hageja investeeringud muutunud kasutuks 1135 päeva ulatuses. Eelnevast tulenevalt on amortiseerumata investeeringute väärtuseks 516 280.57 krooni, mille hüvitamist vastuhageja nõuab. Vastuhageja on seoses üüripinnaga teinud järgnevad investeeringud: sanitaartehnilised tööd summas 1 154.24 krooni; digitahvlite kaabeldus ja võrgutarvikute paigaldus summas 14 117.91 krooni; köögimööbli montaaž summas 10 000 krooni; tõstetööd summas 1 650 krooni; uste paigaldus summas 40 670 krooni; põranda tasandus summas 17 615 krooni; vaiba paigaldus summas 26 742.5 krooni; marmor summas 15 680 krooni; köögipõranda põrandaplaadi paigaldus summas 2 950 krooni; köögi põrandaplaat summas 5 761.5 krooni; kilbitööd ja tarvikud summas 7 756 krooni; kaabliteed summas 10 099 krooni; kaablid ja kaabeldus summas 86 517 krooni; pistikupesade ja lülitite paigaldus summas 20 583 krooni; põrandaküte ja selle paigaldus summas 17 043 krooni; valgustite paigaldamine summas 60 623 krooni; tööde teostamise tööprojekt summas 35 000 krooni; tööde teostamise dokumentatsioon summas 18 600 krooni; akvaariumi ja tehnika paigaldamine summas 1 779.66 krooni; vaibarullide tassimine summas 1 600 krooni; ruuteriga seonduvad tööd summas 317 krooni; ehitustööd summas 312 846 krooni; ehitusjärgne koristamine summas 9 800 krooni; sisekujundusprojekt summas 81 250 krooni; metallmööbli paigaldus summas 5 832 krooni; valgustikast ja sellega seotud materjalid ning tööd summas 25 065.7 krooni. Vastuhageja soovib tasaarvestada vastuhagis esitatud nõuded kattuvas ulatuses vastukostja poolt käesolevas tsiviilasjas vastuhageja vastu esitatud nõuetega osas, milles põhihagis esitatud nõuded kohtuotsusega põhjendatuks loetakse. Vastuhageja märgib ka, et vastavalt TSÜS § 2 lg 1-le ning sellele, et Soome ehitusstandardite, sh RIL 131-2004 standardi kasutamine Eestis laialt levinud ja üldtunnustatud tavaks. Üleandmisvastuvõtmisakti allkirjastamine ei võta ära poole õigust kasutada õiguskaitsevahendeid hiljem avalduvate või tekkivate puuduste puhul. Seoses hageja täiendava hagi lepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks esitamisega käesoleva menetluse raames, leiab vastuhageja, et täiendava hagi esitamine ei ole menetluslikult lubatav. Vastuhageja ei ole nõus esialgse hagi muutmisega läbi täiendava nõude esitamise, tegemist on hageja poolse menetlusõiguste kuritarvitamisega.

HAGEJA VASTUS VASTUHAGILE

17.06.2010 esitatud vastukostja vastuses vastukostja vastuhagi õigeks ei võta. Vastukostja palub tuvastada vastuhageja poolne üürilepingu ülesütlemise tühisus. Vastuhageja nõuded on VÕS § 338 lg 1 alusel aegunud ning vastuhagi tuleks jätta rahuldamata aegumise tõttu. Vastuhageja väidab, et leping lõppes 05.08.2009, vastuhagi esitati aga alles 12.05.2010, so rohkem kui kolm kuud pärast aegumist. Juhul, kui kohus tuvastab üürilepingu ülesütlemise tühisuse, tuleb leping lugeda lõppenuks alates 01.09.2009, mil vastukostja andis üüripinna uue üürniku valdusesse, ent ka sellisel juhul on vastuhagi esitatud rohkem kui kaks kuud pärast aegumist. Vastuhagis nimetatud asjaolud ei vasta enamuses osas tegelikkusele ning väited faktiliste asjaolude osas on eksitavad. Väide liiga kõrge üürihinna kohta on paljasõnaline ja tegelikkusele mittevastav, üüripinna eksklusiivsuse nõuet pooltevahelisest lepingust ei tulenenud, samuti ei tulnud üürilepingust piirangut, et üür ei tohi ületada turuhinda. Tegelikkusele ei vasta ja on paljasõnalised

ka vastuhageja väited puudustest teavitamise ja puuduste kõrvaldamisest keeldumise kohta. Vastuhageja poolt väidetud puudused ei vasta suures osas tegelikkusele. Isegi kui üüripinnal esines mingeid puuduseid ning selline asjaolu peaks leidma tõendamist, siis kindlasti ei olnud üüripinnad kasutuskõlbmatud. Üldteada on asjaolu, et uute hoonete puhul toimub esimeste aastate jooksul mõningane vajumine, mis võib tekitada hoonesse pragusid. Rotermanni 12 hoone on ka muinsuskaitse alune objekt ja seetõttu tuli hoone rekonstrueerimise käigus säilitada välisseinad olemasoleval kujul ning seetõttu projekteeriti hoone sisemine osa nii, et see ei toetu välisseintele ning sellise ehitustehnilise lahenduse tõttu on paratamatu, et hoone vahelagede ja välisseinte vahel tekib teatav liikumine kuni hoone osade lõpliku vajumiseni. Eelkirjeldatud puuduste likvideerimine toimub viimistlustööde käigus ning ei vaja konstruktsioonide ümber ehitamist. Samuti ei muuda sellised puudused lagunemis- või tuleohtlikuks. Vastukostja tunnistab, et neljanda ja viienda korruse vahelise vahelae ühes kohas konsoolsel osal välisseina ääres ületab läbivajumine Soome betooninormi RIL 131-2004 normi, ent selline puudus ei muuda hoonet samuti lagunemis- või tuleohtlikuks ja sellel kohal ei paiknenud ka vastuhageja helikindlat ust. Vastuhageja ka ei nõudnud vastukostjalt läbivajumisest tekkinud mingi konkreetse puuduse likvideerimist, vastuhageja on nõudnud üksnes hoone nõuetelevastavuse kinnitust, mille vastukostja vastuhagejale ka koheselt edastas. Vastukostjale on arusaamatu, kuidas nõuetele vastavuse kinnitamise nõude täitmine või täitmata jätmine on kahjustanud vastuhageja huve. Asjaolust, et mingi hoone detail ei vasta Soome ehitusnormile ei anna vastuhagejale seadusest ega üürilepingust tulenevat nõudeõigust, Eestis kuulub kohaldamisele Eesti Vabariigi õigus ja eelnimetatud Soome normi ei ole õigusaktina Eesti Vabariigis kehtestatud. Tuvastamata on, kas väidetav läbivajumine toimus väidetud suuruses pärast üüripinna valduse vastuhagejale andmist. Põranda tasandamise teostas vastuhageja enda tellitud ettevõtja ning parandustöid tegi teine vastuhageja poolt tellitud ettevõtja ja seega võis vastuhageja poolt väidetud probleem olla põhjustatud ka tema tellitud töö kvaliteedist. Väited ruumi jaheduse kohta ei vasta tegelikkusele ja on paljasõnalised, temperatuuri mõõdistamiste adekvaatsust ei ole kontrollitud. Paljasõnalised ja tegelikkusele mittevastavad on ka vastuhageja väited ventilatsiooni nõuetele mittevastavuse kohta. Tegelikkusele ei vasta väide ka sellest, et inimesed ei pääsenud ruumidesse, sest isegi juhul, kui elektrooniline läbipääsusüteem ei töötanud mingil hetkel, siis on uksi alati võimalik avada tavalisel meetodil – uksevõtmega. Fonolukksüsteem oli olemas ja toimis, ent selle kasutusele võtmine sõltus Elioni telefoniühendusest. Tegelikkusele ei vasta ka vastuhageja väide üüripinna suuruse kohta, hoone projekti järgi on vastuhageja poolt üüritud ruumide suuruseks 311 m2 ning selle alusel on ka esitatud vastuhagejale üüriarved. Vastuhageja on pindala 297.3 m2 võtnud enda tellitud sisekujundusprojektist. Väited täitmise madalama väärtuse kohta on samuti tegelikkusele mittevastavad ja tõendamata. Poolte vahelist õigussuhet reguleeris üürileping. Vastuhageja ei ole väidetavate puuduste juures täpsustanud ega viidanud, millist lepingulist või seadusest tulenevat kohustust on vastukostja rikkunud või millise lepingu või seaduse sättega on olnud vastuolus üüripinna seisukord – seega ei ole vastuhageja piisavalt määratlenud nõude alust. Täitmise madalama väärtuse alusel üüri tagantjärgi vähendamiseks puudub ka õiguslik alus, üüripinna puuduse korral on üürnikul võimalik kasutada VÕS § 278 sätestatud õiguskaitsevahendeid. Vastukostja ei vaidle vastu sellele, et vastuhagejale ei ole tagatisraha tagastatud. Vastuhageja ei ole enne vastuhagi esitamist tagatisraha tagastamist nõudnud. Vastukostjal on endiselt nõuded tagatisraha ületavas summas vastuhageja vastu, mida kinnitab ka põhihageja poolt esitatud hagi. Vastuhagejal on tagatisraha kinnipidamise õigus seetõttu, et vastuhagejal on maskamata vastukostjale üüriraha. Tagatisrahalt intressi nõudmine on alusetu. Vastuhageja väide üüripinna väiksema suuruse osas on tegelikkusele mittevastav ja tõendamata. Lepingu p 5.4 järgi on tagatisraha suuruseks kahe kuu

üüriraha ning seega oleks tagatisraha suuruse ebaõigsuse aluseks üüriraha suuruse ebaõigsus, mitte aga üüripinna suuruse ebaõigsus. Isegi juhul, kui oleks selgunud, et üüripind on väiksem, siis ainuüksi sellisest asjaolust ei teki üürileandjale intressi maksmise kohustust. Alusetu on ka vastuhageja leppetrahvi nõue. Vastukostja ei ole pannud toime sellist lepingurikkumist, mis annaks aluse vastuhagejale leping üles öelda, pigem oli vastukostjal õigus leping üles öelda vastuhageja pikaajalise võlgnevuse tõttu. Kuna vastuhagejl puudus lepingu ülesütlemiseks õiguslik alus, siis puudub vastuhagejal ka ülesütlemisest tulenev kahjuhüvitamise nõue. Vastuhageja nimetab kulutustena ka töid, mille tegemiseks ei oleks tal isegi õiguspärase lepingu lõppemise korral alust olnud ning mis olid suunatud vastukostjale kahju tekitamisele – siseviimistluse, sh vaiba, pistikute, lülitite, valgustite jms eemaldamine. Vastuhageja on käitunud hea usu vastaselt ja pahatahtlikult, esitades jooksvaid küsimusi helistamise asemel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, esitades pretensioone umbmääraselt, käitudes vastuoluliselt jne. Vastuhagis esitatud nõuded ja väited ei põhine poolte vahel kirjalikult kokku lepitul ning isegi kui oleks olemas suulised kokkulepped, siis oleks need vorminõuete rikkumise tõttu TSÜS § 77, § 83 ja lepingu p-de 13.2 ning 14.6 alusel tühised. Vastuhageja ei ole esitanud üürilepingu sõlmimisel mingeid täiendavaid nõudeid hoone tehnosüsteemide ümberehitamiseks tema spetsiifiliste vajaduste järgi.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele kostja 1 suhtes. Kostja 2 suhtes ei ole hagi põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Vastuhagi ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hageja ja kostja vahel oli 13.09.2007 sõlmitud 5 aastase tähtajaga üürileping äripinna kasutamiseks. Hageja on esitanud kostja vastu lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõude. Kahju tekitamise aluseks on asjaolu, et üürnik ei täitnud üüritud asja korrashoiu kohustust ja andis tagasi rikutud ruumid. Asja lahendamiseks on vaja välja selgitada kas lepingus oli sätestatud kostja kohustus, mille rikkumist hageja kostjale ette heidab, kas kostja rikkus seda kohustust ning tekitatud kahju suurus. Oluline on välja selgitada, kas ja millisel alusel kostja 2 vastutan hageja ees kostja 1 tegevusest tulenevalt. Hageja on nii hagiavalduses kui ka kohtukõne teesides välja toonud asjaolu, et kostja ütles üürilepingu üle õigusliku aluseta. Kohus leiab, et tegemist ei ole hageja poolt esitatud eraldi tuvastusnõudega vaid hagi alusena välja toodud asjaoluga, millele hageja on tuginenud hagiavalduses. Lepingu ülesütlemise õiguspärasus ei ole oluline hagiavalduses esitatud nõuete alusena vaid vastuhagi lahendamise seisukohalt. Olulise asjaoluna on vaja tuvastada, kas lepingu ülesütlemine oli õiguspärane või mitte, sest kostja on seostanud sellega leppetrahvi ja kahju hüvitamise nõude. Kostja esitas vastuhagi, milles nõuab tagatisraha tagastamist, leppetrahvi ja kahju hüvitamist. Kahju koosneb üürilepingu täitmise väärtuse vähenemisest, kolimiskulud ja investeeringutelt saamata jäänud kasu. Asja lahendamiseks on vajalik välja selgitada, kas üüritud asjal olid puudused, kas kostja teavitas hagejat puuduste olemasolust ja sidus selle mõne õiguskaitsevahendi kasutamisega, kas hageja rikkus üürilepingut, kas üürilepingu ülesütlemine oli põhjendatud ning kahju suurus. Esmalt võtab kohus seisukoha hagi suhtes ja seejärel vastuhagi nõuete osas. VÕS § 277 lg 1 järgi on üürileandja kohustatud üürnikule üle andma üürilepingus kookulepitud kvaliteediga asja. Kohtule esitatud üürilepingust nähtub, et p 2.2 järgi annab üürileandja üürnikule üle viimistlemata pinna ja üürnikul on kohustus teostada siseviimistlustööd. Kohus leiab, et üürilepingu p 2.2 ei ole käsitletav töövõtulepinguna vaid tegemist on üürilepingust tuleneva kõrvalkohustusega.

Üürilepingu järgi võivad pooled kokku leppida kuidas toimub üüritud asja korrashoidmine ja parenduste tegemine. Kohus leiab, et siseviimistlustööde tegemine on parendused VÕS § 284 ja § 285 mõttes. Äriruumi üürilepingu puhul ei keela seadus parenduste tegemise kohustuse panemist üürnikule. Kohus asub seisukohale, et kostjal 1 oli kohustus teha parendusi ning pooled leppisid lepingu p 2.4 kokku parenduste hüvitamise VÕS § 285 lg 3 mõttes. Parenduste hüvitamisel ei ole üürnikul õigust neid kaasa võtta. Järelikult pidi kostja 1 üüritud asja hagejale üle andma koos parendustega st mitte nii nagu kostja 1 ruumide enda valdusesse said vaid sellises seisukorras nagu need oleks pidanud pärast parenduste tegemist olema. Seejuures ei ole oluline mitte asjaolu, millised olid ruumid üürniku kasutuses olemise ajal vaid just üleandmisel. Parenduste tegemise ulatuse on pooled kokku leppinud lepingu lisas 4. Kohus leiab, et kostja kohustuseks on tõendada, et ta on lepingu lisas 4 kokku lepitud ulatuses parendused teinud ja need ka hagejale lepingu lõppemisel üle andnud. Kohtule on esitatud ruumide seisukorda kirjeldav üleandmis-vastuvõtmise akt (akt). Kohus peab vajalikuks märkida, et akt ei tõenda tahteavaldusi näiteks seda, kas pool aktsepteerib kellgi nõudeid või mitte. Akt ei tekita ega lõpeta kohustusi vaid üksnes fikseerib ruumide seisundi mingil ajahetkel. Aktist ja selle lisadeks olevatest fotodest nähtub, et ruumidest on eemaldatud valgustid ja pistikupesad. Kostjad on kohtuistungil omaks võtnud asjaolu, et eemaldasid ruumidest pistikupesad ja valgustid. Põrandal puudub põrandakate. Lepingu lisa 4 järgi pidi põrandal olema marmoleum. Fotodelt on nähe, et ruumis puuduvad klaasist vaheseinad. Lepingu lisas 4 on kokku lepitud klaasist vaheseinad ja kipsist vaheseinad. Kohus leiab, et kipsist vaheseinad on fotodelt näha, samuti on fotodelt näha viimistletud kipsist ripplaed. Kohus leiab, et vastavalt hageja poolt esitatud standardlahenduse nimekirjale on puudu põrandakate summas 124 400 krooni, klaasist vaheseinad summas 126 039 krooni ja valgustid ning lülitid summas 305 000 krooni, kokku 555 039 krooni väärtuses siseviimistlust ning selles osas tuleb hagi rahuldada. Käibemaksu lisamine ja nõudmine kahju suurusele on kohtu arvates ebaõige. Hageja ei ole millegagi põhjendanud asjaolu, et lepingu lisas märgitud hinnad ei sisaldaks käibemaksuasjaolu, et üüriarvetele on lisatud käibemaks, ei tähenda, et kahjunõude esitamisel tuleb see arvestada kahju suuruse sisse. Nii hageja kui ka kostja puhul on tegemist juriidiliste isikutega, kellel on õigus saada käibemaksuseaduse § 31 lg 1 alusel sisendkäibemaks tagasi. Käibemaksu suuruses osas tuleb hagi jätta rahuldamata. Hageja on oma nõude kostja 1 vastu tasaarvestanud, kostjad ei ole esitanud vastuväiteid tasaarvestuse kehtivusele. Hageja kasuks tuleb kostjalt 1 VÕS § 101 lg 1 p 3 alusel välja mõista 555 039-186600=368 439,00 krooni e 23 547,54 eurot. Asjas ei ole oluline, millise siseviimistlusprojekti järgi teostas kostja 1 siseviimistluse. Oluline on, et ruumide üleandmisel oleks seal olemas lepingu lisas 4 märgitud standardlahendus, sest selle eest on hageja kostjale 1 kompensatsiooni maksnud üüri hinna alandamise näol. Järgnevalt võtab kohus seisukoha vastuhagi nõuete osas. Kostja on esitanud tagatisraha tagastamise nõude. Kohus leiab, et tagatisraha on hageja poolt hagiavalduse esitamisega tasaarvestatud, hageja on teinud vastavasisulise avalduse VÕS § 198 järgi ja seetõttu tuleb kostja nõue tagatisraha tagastamiseks jätta rahuldamata. VÕS § 338 lg 1 sätestab, et üürileandja poolt üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitise saamise nõude ning üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuse äravõtmise nõude aegumistähtaeg on kuus kuud. VÕS § 338 lg 3 järgi algab aegumise kulgemine lepingu lõppemisest. Ülesütlemisavaldus peab vastama VÕS § 325 lg 2 p 1-4 sätetele. Kohus leiab, et ülesütlemisavalduse formaalsed nõuded on kostja 1 poolt hagejale esitatud 20.07.2009 kirjaga täidetud. Avaldus on kirjalikku taasedastamist võimaldavas vormis, sealt nähtub üüritud ese ja lepingu lõppemise aeg. Kohtule esitatud kostja 1 kirjadest hageja õiguseellasele RC K nähtub, et kostja 1 on esitanud üürileandjale etteheiteid ja ka kahjunõudeid üüritud asja kvaliteedi osas, kuid ei ole võimalikke

puuduseid seostanud lepingu ülesütlemise või üürihinna alandamisega, samuti ei ole kostja 1 andnud tähtaegu puuduste kõrvaldamiseks. Kostja 1 on 29.06.2009 kirjas loetlenud üles rea üürieseme puuduseid ja andnud hagejale tähtaja 6.07.2009 esitamaks tegevuskava üüripinna nõuetele vastavuse tagamiseks. Kostja 1 on kirjas märkinud, et üüritud asja lepingutingimustele vastavuse tagamata jätmisel kaalub kostja 1 lepingu ülesütlemise võimalust ja kahju hüvitamist. Järgnevalt on kostja 1 üürilepingu oma 20.07.2009 avaldusega üles öelnud, tuues selle aluseks asjaolu, et hageja ei ole kõrvaldanud üüritud asja puuduseid ja kostjal 1 ei ole võimalik tegeleda ruumides oma põhitegevusega. Kohus asub seisukohale, et kostja 1 on oma 29.06.2009 kirjas andnud hagejale tähtaja mitte üüritud asja puuduste kõrvaldamiseks vaid tegevuskava esitamiseks. Hageja on sellel oma 8.07.2009 kirjas vastanud, et tegevuskava esitamine ei ole võimalik, kuna puudused ei ole konkreetselt välja toodud. Kohus leiab, et kostja 1 ei ole andnud hagejale mõislikku tähtaega puuduste kõrvaldamiseks, mis on VÕS § 279 lg 1 järgi eeltingimuseks lepingu ülesütlemisele. Järelikult ei ole lepingu ülesütlemine kehtiv. VÕS § 159 lg 2 sätestab, et kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Lepingu ülesütlemisest tuleneb ka kostja 1 leppetrahvi ja kolimiskulude hüvitamise nõue. Kohus leiab, et lepingu p 10.4 seostab leppetrahvi nõudeõiguse tekkimist üürilepingu ülesütlemisega üürniku poolt, siis ei ole eeldus täidetud. Kohtule esitatud kostja 1 kirjadest nähtub, et kostja 1 ei ole esitanud hageja vastu leppetrahvi nõuet. See on esitatud alles vastuhagi avalduses. Kohus leiab, et ligemale aasta pärast lepingu ülesütlemist esitatud leppetrahvi nõue ei ole esitatud mõistliku aja jooksul ja see tuleb jätta rahuldamata. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja 1 andis ruumid hagejale üle 05.08.2009 ning sellest ajast tuleb lugeda leping lõppenuks. Kostja 1 esitas vastuhagi investeeringute hüvitamiseks hageja vastu 12.05.2010, seega on kostja 1 hagi aegunud ja tuleb jätta 516 280,57 krooni osas rahuldamata. VÕS § 278 p 4 sätestab, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik alandada üüri vastavalt VÕS § 296 sätestatule. VÕS § 296 lg 2 sätestab, et kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on VÕS § 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. Eelnimetatud õiguskaitsevahendite eeltingimuseks on teatamiskohustus, mis on sätestatud VÕS § 282 lg 1 p 1. Teatamiskohustus hõlmab endas puuduse sidumist kujundusõigusega. Seega pidi kostja 1 hinna alandamiseks tegema hagejale tahteavalduse, milles oleks tulnud välja tuua üüritud asja puudused ning seostada puuduste olemasolu hinna alandamisega. Kostja 1 on 29.06.2009 kirjas esitanud üüri hinna alandamise avalduse alates 04.02.2008. Varasemalt ei ole kostja 1 seostanud väidetavaid üüritud asja puuduseid hinna alandamisega. Kohus leiab, et kostja 1 ei saanud tagasiulatuvalt kasutada kujundusõigust, kui ta ei ole andnud hagejale tähtaega puuduste kõrvaldamiseks ja sidunud puuduste kõrvaldamata jätmist hinna alandamisega. Kohus leiab, et hinna alandamine saab toimuda üldjuhul etteulatuvalt. Kostja 1 tõendamiskoormuseks on tuua välja asjaolud, et kostjal 1 ei olnud võimalik ruume sihtotstarbel kasutada. Sellist asjaolu ei ole kostja 1 välja toonud. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja 1 kasutas üüritud ruume sihtotstarbel kuni nende üleaedmaiseni hagejale. Kostja 1 nõue täitmise väärtuse vähenemise hüvitamiseks on hinna alandamine.

VÕS 127 lg 4 sätestab, et isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Kostja 1 on kolimiskulusid sidunud lepingu ülesütlemisega. Kohus leiab, et lepingu ülesütlemisel puudus õiguslik alus, seega puudub ka põhjuslik seos tekkinud kahjuga ja selles osas tuleb hagi jätta rahuldamata. Hageja on esitanud hagi VÕS § 1043 alusel ka kostja 1 juhatuse liikme kostja 2 vastu. Kohus leiab, et tegemist ei ole õige kostjaga ja kostja 2 suhtes tuleb hagi jätta rahuldamata. Kostja 2 vastutab küll kostja 1 tegevuse so õiguste ja kohustuste realiseerimise eest, kuid see ei tähenda tema enda otsest vastutust kostja 1 tegevuse eest. Selleks, et kostja 2 vastu nõudeid esitada, peaks ta olema jätnud täitmata oma juhatuse liikmeks olekust tulenevad kohustused. Kostja 1 vastutab hageja ees üürilepingu järgi ning VÕS § 1044 lg 2 välistab seejuures lepingu välise vastutuse. Kohus leiab, et põhjendatud on kostjalt 1 VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 järgi välja mõista viivis alates kohustuse täitmisega viivitamisest. Viivitus algas ajast, mil kostja 1 sai teada kohustuse tekkimisest so kahju tekitamisest alates 05.08.2009. Viivis tuleb arvestada põhjendatud kahjunõudelt kuni kohtuotsuse tegemiseni summas 2897,76 eurot (586 päeva*8% aastas* 23 547,54 eurot). TsMS § 367 järgi tuleb kostjalt 1 välja mõista pärast kohtuotsuse tegemist sissenõutavaks muutuv viis põhinõudelt 23 547,54 eurot iga viivitatud päeva eest VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras, kuid mitte rohkem kui põhinõue. Kohtuotsuses analüüsimata tõendid ei oma vaidluse seisukohalt tähendust. TsMS § 163 lg 1 ja § 173 lg 1 järgi tuleb hageja menetluskulud jätta 78 % osas kostja 1 kanda. TsMS § 162 lg 1 järi tuleb kostja 2 menetluskulud jätta hageja kanda. Menetluskulude summaliseks kindaksmääramiseks tuleb TsMS § 174 lg 1 järgi esitada asja lahendanud maakohtule taotlus 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.