Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Hageja nõue ja selle põhjendused BOÜ esitas 20.07.2011 hagi OÜAG vastu 2 147,43 euro saamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 11.11.2009 üürilepingu nr 1111-09 (edaspidi leping), mille kohaselt andis kostja hagejale kasutamiseks ruumid, aadressil XXX, üldpinnaga 240 m2, tähtajaga kuni 31.12.2010. Hageja tasus kostjale 26.11.2009 tagatisraha/ettemaksu summas 33 600 krooni (2 147,43 eurot). Leping lõppes 01.08.2010, kuid kostja ei ole ettemaksu/tagatisraha hagejale tagastanud. Võlgnevusi hagejal kostja ees ei ole. Kostja vastas hageja nõudekirjale, et kõik õigused ja kohustused üürilepingu järgi on hageja andnud üle uuele üürnikule ja seoses sellega ettemaksu tagastamise küsimuses tuleb pöörduda MIGOÜ poole. Hageja ei ole kunagi andnud oma õigusi ja kohustusi lepingu järgi MIGOÜ-le, selleks peab olema kolmepoolne kokkulepe kostja, hageja ja MIGOÜ vahel, kuid selline kokkulepe puudub. Kuna hageja ei ole lepingust tulenevaid õigusi ja kohustusi kolmandale isikule üle andnud, siis tuleb kostjalt hageja kasuks tagatisraha/ettemaks summas 2 147,43 eurot (33 600 krooni) välja mõista võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1, 2, § 92, § 82 lg 2, § 108 lg 1, § 290 lg 1 ja § 308 lg 3 alusel. Kostja vastuväited Kostja vaidleb hagile vastu. Pooled sõlmisid 11.11.2009 üürilepingu nr 1111-09 (edaspidi leping). Vastavalt lepingu p 7.1 tasus hageja kostjale 26.11.2009 tagatisraha/ettemaksu summas 33 600 krooni (2 147,43 eurot). Kostja väitel pöördus juulis 2010 üürniku esindaja I I kostja poole palvega anda nõusolek üürniku vahetamiseks. 16.07.2010 andis kostja nõusoleku üürilepingu üleandmiseks MIGOÜle alates 01.08.2010. Hageja saatis 19.11.2010 kostjale elektronkirja, kus soovis lõpetada lepingut. Selle peale vastas kostja, et hagejaga on leping 01.08.2010 lõpetatud. Hageja saatis 21.01.2011 elektronkirja, kus palus selgitust ettemaksu (tagatisraha) tagastamise kohta. Kostjal puudub alus tagatisraha tagastamiseks. Vastavalt üürilepingu p 7.2. tagastab üürileandja üürnikule tagatisraha pärast üürniku poolt ruumide tagastamist üürileandjale. Üürileping kestab kuni ruumid on üürniku MIGOÜ kasutuses, kes asendas hagejat (endist üürnikku). Hageja väidab, et ta ei ole andnud lepingut kolmandale isikule üle. Ruumide kasutamise eest on tasunud kostjale kolm firmat: hageja, TMOÜ (registrikood XXX) ja MEEOÜ (registrikood XXX). Faktiliselt andis hageja osa ruumidest allüürile. Kokkulepe oli suuline, kirjalikud lepingud puuduvad. Kostjale tagatisraha tasusid võrdsetes osades (16 800 krooni) hageja ja TMOÜ. Hageja on esitanud arveid allüürnikule juulini 2010. Oma väidet kinnitab kostja hageja poolt esitatud TMOÜ-le arvetega nr 091104 05.11.2009; 091202 04.12.2009; 100104 08.01.2010; 100701 08.07.2010 100704 08.07.2010 ja TMOÜ arvelduskonto väljavõttega ning hageja poolt esitatud MEEOÜ-le arvetega nr 100211 16.02.2010; 100702 08.07.2010; 100705 08.07.2010 ja MEEOÜ arvelduskonto väljavõttega. Alates veebruarist hakkas maksma üüri ka neljas äriühing MIGOÜ (registrikood XXX). Kostja lisab tõenditena arved 100703 08.07.2010; 100706 08.07.2010 ja MIGOÜ arvelduskonto väljavõtte. Alates augustist ei ole hageja kordagi küsinud üürileandjalt arveid ega esitanud tavaliselt allüürnikele arveid, jagades omavahel üürisummat. 19.11.2010 e-kirjas on hageja esindaja DM kinnitanud, et alates augustist on üürileping muudetud ja selle eest on vastutavaks isikuks firma MIGOÜ. Vastavalt lepingu tingimustele ei ole hageja lepingut üles öelnud. Hageja on uue üürniku MIGOÜ ja teiste allüürnike kaasomanik. Kostja ei loobunud 01.08.2010 lepingust, vaid arvas, et jätkab lepingut endise üürniku asemel uue üürnikuga. Seda kinnitavad kostja poolt esitatud arved. Juulikuu üüri eest esitas kostja arve eelmisele üürnikule, aga arve juulikuu kommunaalkulude eest uuele üürnikule.

VÕS § 179 ei näe ette vormi, milles peab olema sõlmitud kokkulepe. VÕS § 290 järgi nõue kokkuleppe kirjalikust vormist on kostjal täidetud. Kostja osundab tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 1 ja 3. Kostja arvates kaudselt väljendatud tahteavaldus tõendab, et üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused olid antud uuele üürnikule üle. Hageja põhjendab oma nõuet tuginedes VÕS § 308 lg 3. Kostja leiab, et eelmärgitud säte kehtib üksnes eluruumi üürilepingu suhtes. Lepingu p 7.2 kohaselt üürileandja tagastab üürnikele tagatisraha pärast üürnikult ruumide vastuvõtmist tingimusel, et üürniku vastu ei ole üürileandjal nõudeid või puudub alus selliste nõuete tekkimiseks. Üürileandja on õigus tagatisrahast maha arvestada üürniku võlgnevused ja üürileandja varale tekitatud kahju. Kostja leiab, et üürileping kehtib tema lõpetamiseni, s.t 31.12.2011, kuna pooled ei ole esitanud teineteisele lepingu ülesütlemisavaldust. Kostja leiab, et hagejal on kohustus üürileandja ees kommunaalmaksete tasumise osas juuli eest summas 1 867 krooni ehk 119,32 eurot, üüri maksmise osas summas 16 800 krooni perioodil august-detsember 2010.a (kokku 84 000 krooni ehk 5 368,58 eurot) ja kommunaalmaksete osas. Järelikult kostjal puudub tagatisraha tagastamise kohustus, kuna üürilepingu p 7.2 kohaselt tagatisraha summas 33 600 krooni saab nõuda kui üürileandjal pole üürniku vastu nõudeid. Kui hageja ei tunnista lepingu üleandmist 01.08.2010 toimunuks, aga nõuab lepingu lõpetamist just 01.08.2010, siis lepingu p 8.7.1 alusel tekib kostjal õigus nõuda hüvitist kahe kuu üürisumma ulatuses, kuna vastavalt p 8.7.1 ei teatanud hageja kaks kuud kirjalikult ette oma soovist lõpetada üürisuhteid. Sellisel juhul vastavalt üürilepingu p 7.2 samuti puudub hagejal õigus nõuda tagatisraha tagastamist. Kohtu põhjendused Kohtuistungil jäi hageja esindaja hagi juurde. Kostja esindaja vaidles hagile vastu. Kohus leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: OÜAG(üürileandja) ja BOÜ (üürnik) vahel oli 11.11.2009 sõlmitud üürileping nr 1111-09 (edaspidi leping), mille kohaselt andis kostja hagejale kasutamiseks ruumid, aadressil XXX, üldpinnaga 240 m2, tähtajaga kuni 31.12.2010 (t lk 33-40); hageja tasus kostjale tagatisraha summas 33 600 krooni (2 147,43 eurot), alates 01.08.2010 kasutab MIGOÜ vaidlusaluseid ruume. Pooled vaidlevad selle üle, millal lõppes pooltevaheline leping, kas leping on üle antud hagejalt kolmandale isikule, kas kostja on kohustatud hagejale tagastama tagatisraha. Kohus analüüsib, millal lõppes pooltevaheline leping. Hageja 19.11.2010 elektronkirjaga kostjale on tuvastatud, et hageja soovis lõpetada lepingut. Kostja 11.01.2011 elektronkirjaga hagejale on tõendatud, et pooltevaheline leping on 01.08.2010 lõpetatud (t lk 9-11). Seega on kostja hagejale selgesõnaliselt kinnitanud, et pooltevaheline leping on lõppenud. Kohtuistungil võttis kostja õigeks, et hageja on seisuga 01.08.2010 tasunud üüri ja muude kulutuste eest ning hagejal võlga kostja ees ei ole. Lepingu p 7.2 kohaselt üürileandja tagastab üürnikele tagatisraha pärast üürnikult ruumide vastuvõtmist tingimusel, et üürniku vastu ei ole üürileandjal nõuded või puudub alus selliste nõuete tekkimiseks. Üürileandja on õigus tagatisrahast maha arvestada üürniku võlgnevused ja üürileandja varale tekitatud kahju. Tulenevalt lepingu p 7.2 tuleb kostjal tagastada hagejale tagatisraha 2 147,43 eurot. Meelevaldne on kostja seisukoht, et üürileping kestab kuni ruumid on üürniku MIGOÜ kasutuses, kes asendas hagejat (endist üürnikku). VÕS § 290 lg 1 kohaselt üürnik võib üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul kolmandale isikule üle anda.

Kostja juhatuse liige on 11.01.2011 elektronkirjaga kinnitanud hageja seaduslikule esindajale, et hageja on andnud lepingujärgsed kohustused ja õigused MIGOÜ-le, kes algselt koos hagejaga kasutas XXX ruume. Kuni 31.12.2010 hageja kui endine üürnik kandis ühiselt MIGOÜ-ga solidaarset vastutust lepingujärgsete kohustuste täitmise eest kostja ees. Alates 01.01.2011 kannab kõiki lepingujärgseid kohustusi praegune üürnik. Kuna MIGOÜ täitis oma kohustusi nõuetekohasel viisil, kinnitab kostja, et tal ei ole nõudmisi hageja vastu. Ettemaks 33 600 krooni, mis oli tehtud üürilepingu alusel 26.11.2009, on lepingutingimuste lahutamatu osa. Ettemaksu 33 600 krooni tagastamise küsimuses soovitab kostja pöörduda MIGOÜ poole (t lk 9). Asjakohane on hageja positsioon, et pooled ega MIGOÜ ei ole sõlminud kokkulepet üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmiseks. Kuna kostja oli hagejaga lepingu 01.08.2010 lõpetanud, siis oli võimalik kostjal uue üürnikuga samadel tingimustel uus leping sõlmida. Olemasolevat lepingut lõpetades ja uut lepingut sõlmides eelmise lepingu üürnik enam uue lepingu üürnikupoolse lepingu täitmata jätmise eest ei vastuta. Samuti võivad üürnik, üürileandja kokku leppida, et üürileandjal senise üürniku suhtes §-st 290 tulenevaid nõudeid ei ole. Üürileandja on andnud 16.07.2010 nõusoleku lepingust tulenevate üürniku õiguste ja kohustuste üleandmiseks MIGOÜ-le alates 01.08.2010 (t lk 41). Kohus nõustub hageja seisukohaga, et puuduvad tõsikindlad tõendid hageja kinnitusest üürniku õiguste ja kohustuste üleandmiseks kolmandale isikule. Vastuoluline on kostja väide, et üürileping kestab kuni ruumid on üürniku MIGOÜ kasutuses, kes asendas hagejat (endist üürnikku), kuna samas on kostja kinnitanud, et leping on poolte vahel lõppenud 01.08.2010. Asja materjalidest nähtuvalt ei olnud hageja tähtajalisest üürilepingu kehtivusest huvitatud ja kostjal ei olnud vastuväiteid lepingu lõpetamiseks 01.08.2010. Asjaolu, et ruumide kasutamise eest on kostjale tasunud kolm firmat: hageja, TMOÜ (registrikood XXX) ja MEEOÜ (registrikood XXX), mida kinnitavad hageja poolt esitatud TMOÜ-le arved nr 091104 05.11.2009; 091202 04.12.2009; 100104 08.01.2010; 100701 08.07.2010 100704 08.07.2010 ja TMOÜ arvelduskonto väljavõte ning hageja poolt esitatud MEEOÜ-le arved nr 100211 16.02.2010; 100702 08.07.2010; 100705 08.07.2010 ja MEEOÜ arvelduskonto väljavõte; alates veebruarist maksis üüri ka neljas äriühing MIGOÜ (registrikood XXX); arved 100703 08.07.2010; 100706 08.07.2010 ja MIGOÜ arvelduskonto väljavõte, kinnitavad, et pooltevaheline leping lõppes 01.08.2010 (t lk 42-55, 60-63). Kostja kinnitab, et alates augustist 2010 ei ole hageja kordagi küsinud üürileandjalt arveid ega esitanud tavaliselt allüürnikele arveid, jagades omavahel üürisummat. Seega on kostja tõendanud, et pooltevaheline leping on lõppenud 01.08.2010. Ainetu on kostja seisukoht, et vastavalt lepingu tingimustele ei ole hageja lepingut üles öelnud, kui pooled on lepingu kokkuleppel lõpetanud. Vastuoluline on kostja arusaam, et ta ei ole loobunud 01.08.2010 üürilepingust, vaid arvas, et jätkab lepingut endise üürniku asemel uue üürnikuga. Asjaolu, et kostja esitas juulikuu 2010 üüri eest arve hagejale, aga arve juulikuu kommunaalkulude eest uuele üürnikule, kinnitab, et pooltevaheline leping oli lõppenud 01.08.2010. Lepingut ei tee kehtivaks, et hageja on uue üürniku MIGOÜ ja teiste allüürnike kaasomanik. VÕS § 290 lg 2 järgi esialgne üürnik vastutab üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmise korral üürileandja ees lepingust tulenevate kohustuste täitmise eest solidaarselt isikuga, kellele üürniku õigused ja kohustused üle anti. Esialgse üürniku vastutus lõpeb ajast, mil üürileandja võis üürilepingu esmakordselt üles öelda, või ajast, mil üürileping lõpeb, kuid siiski mitte hiljem kui kahe aasta möödumisel pärast õiguste ja kohustuste üleandmist. VÕS § 308 lg 3 järgi üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu.

Kostja on kinnitanud, et hagejal puudub võlgnevus lepingu täitmisest kostja ees. Tagatisraha tagab kõiki võimalikke üürileandja üürilepingust tulenevaid nõudeid üürniku vastu. Tagatisraha ei taga lepinguväliseid nõudeid. Kuna pooltevaheline leping on lõppenud ja kostjal puudub nõue hageja vastu, siis tulenevalt lepingu p 7.2 ja VÕS § 308 lg 3 tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista tagatisraha 2 147,43 eurot. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega jätab kohus menetluskulud kostja kanda. Vastavalt TsMS §-le 174 lg 1 on kostjal õigus nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 138 lg 1 kohaselt menetluskulud on menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. Vastavalt TsMS § 144 p-le 1 on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. Kohtu selgitus kompromissi osas

Viivi Villemson

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.