Alina & Ko OÜ ja Alina Gorjunovi hagi KÜ Tareva vastu üldkoosoleku otsuse tühiseks tunnistamiseks
Tsiviilasja hind
1 595 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 19. oktoobri 2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Alina & Ko OÜ ja Alina Gorjunovi apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
20. september 2011
Menetlusosalised ja nende
Apellandid (hagejad) – Alina & Ko OÜ (registrikood: 10252932) ja Alina Gorjunov (isikukood: XXXXXXXXXXX), esindaja Mati Janter Vastustaja (kostja) – KÜ Tareva (registrikood: 80120379) esindaja Heigo Petsi
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tartu Maakohtu 19. oktoobri 2010 otsus muutmata.
2.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.
Menetluskulude jaotus
Jätta menetluses kantud kulud solidaarselt Alina & Ko OÜ ja Alina Gorjunovi kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Alina & Ko OÜ ja Alina Gorjunov esitasid 17.09.2009 maakohtule hagi KÜ Tareva vastu, milles palusid tühistada korteriühistu 18.06.2009 üldkoosoleku korduskoosoleku otsuse (päevakorra p 9) osaliselt, s.o elektriküttega korteriomandi omanike projektipõhisele küttele üleminekuks kohustamise osas. KÜ Tareva 18.06.2009 kordusüldkoosoleku päevakorras oli juhatuse ettepanek elektriküttel korterite projektipõhisele küttele ülemineku otsustamiseks. Koosolekul otsustati enamushäältega kohustada elektriküttel korteriomandite omanikke viima korterid tagasi torustikul ja radiaatoritel põhinevale keskküttele. Päevakorra p 9 on ebaõiglane korteriühistu liikmete suhtes, kes on ühistu juhatuse teadmisel ja kehtivat korda järgides välja ehitanud elektriküttesüsteemi. Tehniliselt puudub ümberehitamiseks vajadus.
2.Kostja leidis, et hagejatel puudub õigus pöörduda kohtu poole üldkoosoleku otsuse vaidlustamiseks, kuna vastavalt seadusele omab mittetulundusühingu liige üldkoosoleku otsuse vaidlustamise õigust üksnes juhul, kui ta on lasknud kanda otsuse suhtes vastuväite üldkoosoleku protokolli. 18.06.2009 üldkoosoleku, millest võttis osa ka hagejate esindaja, protokollis puuduvad hagejate vastuväited. Hagejad vaidlustavad korteriühistu ainupädevuses olevat otsust, mis on langetatud ühtse küttesüsteemi toimimise (elamu säilimise) tagamiseks. Sellise hagi esitamisel puudub mõistlik ja õiguslik alus.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 19. oktoobri 2010 otsusega Alina & Ko OÜ ja A. Gorjunovi hagi KÜ Tareva vastu 18.06.2009 üldkoosoleku korduskoosoleku otsuse (päevakorra p 9) osaliseks tühistamiseks rahuldamata ning menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on hagi ese vaidluses KÜ Tareva 18.06.2009 korduskoosoleku otsus protokollis p 9, millega otsustati, et elektriküttel korterid peavad 01.10.2009 üle minema majas kehtivale projektipõhisele keskküttele. Abi tuleb korteriühistu poolt, radiaatorid peavad korteriomanikud ise ostma. Korterühistu liikmel on õigus KÜS § 13
lg 3 alusel pöörduda teadasaamisest 3 kuu jooksul kohtu poole üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks. Hagi on esitatud tähtaega järgides. Hagejad on esitanud hagi alusena ehituse aktid 27.02.1998 korteri 1 kohta, mis lubab XXX kaupluse- ja bürooruumid ekspluatatsiooni. KÜ Tareva juhatuse protokoll nr 21 lubab avada korteris 1 kangapoe, määrates kindlaks hooldustasu 10 krooni ruutmeetrilt + kommunaalteenused (küte, soe vesi, külm vesi, üldelekter, maamaks, prügivedu). Tartu linn on andnud loa Kalda tee 30 korterite 15 ja 26 rekonstrueerimistöödeks (tl 10, 50), antud loale on eelnenud KÜ Tareva juhatuse nõusolek 03.10.1995. Korteritele on väljastatud ehitise kasutusload. Hagile on lisatud Termopilt OÜ energiaaudit ja kinnistusraamatu väljavõte hageja omandiõiguse kohta. Kohus leidis, et antud tõendid ei kinnita elektriküttele üleviimist. Projekti kui alusdokumenti pole hagejad esitanud. Üldkoosolek ei ole elektriküttel olevate korteriomandite omanikele heitnud ette seda, et tegu oleks olnud omavolilise ümberehitusega. Ühistu on aastaid aktsepteerinud alternatiivküttel olevaid kortereid. Põhjus, miks üldkoosolek sellise otsuse vastu võttis, on soov edaspidi küttesüsteem tasakaalu viia ja seda tulenevalt energiaauditist. Ühistu on pidanud vajalikuks parandada hoone küttesüsteemi. Hinnangu järgi on küttesüsteemi tasakaal ja projektijärgne toimimine seoses kaheteistkümne korteri elektriküttele üleviimisega rikutud. Asja arutamisel on ilmnenud, et koostöös ühistuga on teised liikmed asunud oma elektriküttel olevaid kortereid ümber ehitama (tl 79). Ka üldkoosoleku otsuse p 9 ütleb, et abi tuleb korteriühistult. Õige on kostja seisukoht selles, et küttesüsteemi osa, s.o keskkütte torud ja radiaatorid, on korterühistu teiste liikmetega kaasomandis. AÕS § 72 lg 1 alusel valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt. Korteriühistuseaduse § 2 lg 1 alusel on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistuseaduse § 13 lg 4 alusel on ühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ja majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohutuslikud. Seega on KÜ Tareva 18.06.2009 kordusüldkoosoleku otsuse p 9 kooskõlas korteriühistuseaduse ja korteriühistu liikmete huvidega, s.o enamuse tahe vähemuse üle, ja hagi ei kuulu rahuldamisele.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Alina & Ko OÜ ja A. Gorjunov esitasid apellatsioonkaebuse, milles taotlevad Tartu Maakohtu 19. oktoobri 2010 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada. Menetluskulud paluvad apellandid jätta vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) kuulub elamu küttesüsteem kaasomandi hulka, mida majandatakse ühiselt koos teiste korteriomanikega. Tulenevalt ka Riigikohtu seisukohtadest kohtuasjas nr 3-2-1-153-05 (p 5) on materiaalõiguse normi kohaldatud vääralt, sest kaasomanikele kuuluvad ühised kohustused ja kulutused, mida peaksid kandma kõik kaasomanikud võrdeliselt nende osaga kaasomandis, on pandud üksikute korteriomanike kanda; 2) on kohus oluliselt rikkunud menetlusnorme (TsMS § 436 lg 1; § 442 lg 8). Otsuse p-s 2 loetletakse tõendeid, mida ei ole analüüsitud ega märgitud nende alusel kohtu poolt tuvastatud asjaolusid; 3) kui 1990-ndatel aastatel ehitati osa kortereid projekti järgi ümber elektriküttele, siis need ongi projektipõhised küttesüsteemid, sest kinnitatud uute projektide alusel muutus ka elamu küttesüsteemi projektdokumentatsioon ja 1970-ndate aastate projekt enam ei kehti;
4) märgib kohus, et põhjus, miks üldkoosolek sellise otsuse vastu võttis, on soov küttesüsteem tasakaalu viia ja seda tulenevalt energiaauditist. Energiaaudit keskküttele üleviimise soovitust ei anna, vaid soovitab paigaldada tasakaalustusventiilid, radiaatoriventiilid ja radiaatorite termostaatventiilid, teha torude katmata osade isoleerimine villkoorikutega ning süsteem rekonstrueerida kahetorusüsteemiks; 5) rikub kohtuotsus ka õiguse üldprintsiipe, eelkõige hea usu ja seaduslike ootuste kaitse põhimõtteid. Kostja ei järgi AÕS § 72 lg-s 5 ja VÕS §-s 6 sätestatut, kuna püüab panna hagejatele kohustusi ja kulutusi, mida peavad kandma kõik kaasomanikud koos; 6) on sama vaidluse kohta (elektriküttel olevate korterite ühtsele keskküttesüsteemile üleminekuks kohustamine) samade poolte vahel olemas jõustunud kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-06-26014, millega apellandi hagi rahuldati. Kostja esitas (küll pärast kohtuistungit) ka hagi õigeksvõtmise avalduse. Mingeid uusi asjaolusid käesolev kohtuasi ei sisalda (peale uue üldkoosoleku kuupäeva); 7) soovib apellant esitada uued tõendid – XXX elektriseadmete projekt, XXX bürooruumide 2-tariifsete elektriseadmete projekt, tsiviilasja nr 2-06-26014 kohtutoimiku materjalid (kohtuotsus, hagiavaldus, hagiavalduse täiendus, arvamuse nõue küttesüsteemi reguleerimise võimalikkuse kohta OÜ-le Amecon, OÜ Amecon arvamus, kostja hagi omaksvõtmise avaldus). Tõendid jäid esimese astme kohtule esitamata, kuna hageja ei orienteeru õiguslikes küsimustes ja ei mõistnud nende tõendite kohtule esitamise vajadust; hageja ei oska eesti keelt ja tõlki tal ei olnud. Hageja esindaja jättis oma kohustused täitmata ja temale üle antud dokumendid kohtule esitamata, samuti ei vastanud ta hageja telefonikõnedele ning hagejal polnud võimalik teda kätte saada mitmel korral ka kontorist.
5.KÜ Tareva vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb ebaõigesti menetlusse võetud apellatsioonkaebuse tagastamist, selle menetlusse võtmisel aga rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) on apellatsioonkaebus ebaõigesti menetlusse võetud. Apellandid ei ole järginud menetlustähtaegu vastavalt maakohtu 19.10.2010 otsusele. Tartu Maakohtu 03.12.2010 määrusega rahuldati hagejate taotlus menetlustähtaja ennistamiseks paljasõnalise põhjendusega, et hagejatel puudus esindaja nende õiguste esindamiseks; 2) on kohus kohaldanud AÕS § 72 lg-t 1 ja märkinud, et küttesüsteemi osad (keskkütte torud ja radiaatorid) on korteriomanike kaasomandis. Kohus oleks pidanud küll kohaldama KOS § 2 lg-t 2 kui erinormi, kuid see ei muuda küttesüsteemi osade õiguslikule staatusele ning sellega seotud õigussuhetele omistatud hinnangu õigsust. Kohus on õigesti leidnud, et vaidlus käib kaasomandis oleva asja ja selle majandamise üle ning kostjal on seadusest tulenev õigus kaasomandi majandamisega seotud otsuseid vastu võtta; 3) koosneb 18.06.2009 üldkoosoleku otsus kahest otsustusest: 1) keskküttesüsteemi taastamine elamus ning 2) sellega kaasnevad toimingud ja kulude hüvitamine. Hagejad on vaidlustanud otsuse 9 osaliselt: elektriküttega korteriomandi omanike projektipõhisele keskküttele üleminekuks kohustamise osas. Hagi eseme on sellisel kujul fikseerinud ka kohus otsuses. Hagejad soovivad apellatsioonmenetluses oma nõuet täiendada ja soovivad otsuse terviklikku tühistamist. Apellatsioonimenetluses ei saa hagejad esitada uusi nõudeid; 4) on kohus andnud hinnangu kohtuotsuse p-s 2 nimetatud tõenditele; 5) on apellantide väide, et menetluses ei ole tuvastatud, millise projekti alusel peab küttesüsteemi taastama, üllatuslik. I astme menetluses ei ole pooled vaielnud küttesüsteemi projekti üle, seega ei pidanud kohus tuvastama antud asjaolu;
6) on pooled menetluses vaielnud küttesüsteemi taastamise seaduslikkuse üle. Otsuse seaduslikkus ei ole vahetult seotud selle majandusliku, tehnilise vms põhjendatusega. Otsuse seaduslikkuse küsimus on kohtu pädevuses, selle põhjendatus aga üksnes kostja pädevuses; 7) ei ole vaidlustatud otsus vastuolus hea usu põhimõttega ja suunatud hagejate õiguste kahjustamisele. Ühtne küttesüsteem tagab ühtlase elamu soojustamise ehk säilimise; 8) on tsiviilasjas nr 2-06-26014 vaidlustatud teist üldkoosoleku otsust; 9) ei nõustu vastustaja apellantide poolt uute tõendite esitamisega.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse põhjendused ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks ega muutmiseks.
7.Ringkonnakohus ei nõustu vastustaja väitega, et maakohus oleks pidanud hagi menetlusse võtmisest keelduma või asja läbivaatamata jätma MTÜS § 24 lg 3 alusel. KÜS § 1 lg 2 kohaselt käesolevas seaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse sätteid. KÜS § 13 lg 3 kohaselt on korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Kuna korteriühistuseadus sätestab üldkoosoleku otsuse peale edasikaebamise korra ja vaidlustamise tähtaja, siis on eriseaduses regulatsioon olemas ja puudub alus kohaldada MTÜS sätteid ning hagi esitamise õigust ei välista asjaolu, et hageja osales koosolekul, hääletas enda väitel otsuse vastu, kuid ei palunud vastuväidet protokolli kanda.
8.Ringkonnakohus nõustub apellandi väitega, et elamu küttesüsteem on elamu kaasomanike omand. KÜS § 2 lg 1 määrab korteriühistu pädevuse, mille järgi on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Mõtteliste osade ühine majandamine tähendab KÜS § 15 ja § 151 järgi nii majandustegevuse kava, aruandeid kui ka majandamiskulusid. KÜS §151 lg 2 järgi loetakse eluruumi hoolduseks KÜS-i tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks KÜS-i tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Nende kohustuste täitmisel peab korteriühistu arvestama korteriomanike kui korteriomandite mõtteliste osade kaasomanike õigustega.
9.Vaidlustatud üldkoosolek oli korduskoosolek ja sellel osales 17 ühistu liiget, kellest 13 olid punktis 9 märgitud otsuse poolt, 3 vastu, 1 jäi erapooletuks. Vaidlustatud otsuse p 9 kohaselt otsustati, et elektriküttel korterid peavad minema majas kehtivale projektipõhisele keskküttele üle 01.10.2009. Abi tuleb KÜ poolt, radiaatorid peavad ostma korteriomanikud ise. Korteriühistu liikmed on kaasomanikud. AÕS § 72 lg-s 1 sätestatakse, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. AÕS § 74 lg 1 kohaselt võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Riigikohus on avaldanud (RKTKo 3-2-1-50-11, p 10), seisukoha, et korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühtlasi ühise asja oluline muutmine, seega küsimus, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Selle kokkuleppega on võrdsustatav
korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kõigi korteriomanike nõusolek on nõutav, kui majas on üks ühine küttesüsteem. Juhul kui kõigi kaasomanike nõusolek oli olemas, siis vajas kõigi kaasomanike nõusolekut ka küttesüsteemi taastamine selle esialgsel kujul.
10.Asjas ei ole vaidlust, et KÜ Tareva liikmetele kuuluvate korteriomandite kütmiseks on hoones välja ehitatud ühtne küttesüsteem. Vaidlust ei ole ka selle üle, et hageja on nimetatud süsteemist lahkunud ja läinud üle elektriküttele. Apellant ei ole maakohtus tuginenud väitele, et 1970-ndate küttesüsteemi projekt elamule enam ei kehti, kuna 1990-ndatel läksid mitmed korterid üle elektriküttele. Tegemist on uue väitega, mille esitamist pidi apellant TsMS § 652 lg 4 alusel põhjendama. Apellant oma väite esitamist apellatsioonikohtus põhjendanud ei ole, mistõttu jätab ringkonnakohus selle tähelepanuta. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et nimetatud väide ei oleks ka kooskõlas hageja poolt varem esitatud seisukohtaega, mille kohaselt on olemas muud tehnilised lahendused elamu ühise küttesüsteemi tasakaalustamiseks ning seetõttu ei ole vajalik kohustada hagejat küttesüsteemiga ühinema.
11.Käesolevas asjas ei ole hageja esitanud väidet, et tal oli elamu ühisest küttesüsteemist eraldumiseks kõigi korteriomanike nõusolek või korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt oleksid hääletanud kõik liikmed. Hageja on tuginenud väitele, et talle on väljastatud kasutusluba ja korteriühistu juhatus on lubanud ruumid kasutusele võtta ning sellega on hagejale antud nõusolek elektriküttele üleminekuks ka korteriühistu poolt. Kostja ei nõustunud hageja väidetega ja esitas vastuväite, et ühistu juhatuse antud nõusolek mitteeluruumina ruume kasutada ei hõlma elektriküttele ülemineku luba. Ringkonnakohus märgib, et eeltoodu alusel saab tuvastada, et hagejal puudus kõigi kaasomanike nõusolek või sellega võrdsustatud üldkoosoleku otsus ühisest küttesüsteemist lahkumiseks ja nimetatud pädevusega vastuvõetavat otsust ei asendaks ka juhatuse võimalik nõusolek. Kuna hageja lahkus ühisest küttesüsteemist ilma, et tal oleks olnud kõigi kaasomanike nõusolek, siis ei ole vajalik kõigi korteriomanike nõusolekut ka otsustamiseks, et hageja peab taas ühtse küttesüsteemiga liituma.
12.Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, et korteriühistul oli pädevus vaidlustatud otsuse vastuvõtmiseks ning otsuse tühistamiseks puudub alus. Korteriühistu otsuse tingis vajadus tasakaalustada küttesüsteem ja taastada elamu küttesüsteemi projektijärgne toimimine. Vaidlustatud üldkoosoleku otsuses märgitud tähtaeg on käesolevaks ajaks möödunud, mistõttu on kujunenud uus õiguslik olukord, mida pooled peavad arvestama. Ringkonnakohus märgib, et korteriühistu on pikka aega tolereerinud olukorda, et hageja kasutas ruumide kütmiseks mitte elamu ühtset küttesüsteemi vaid elektrikütet. Seda asjaolu peab arvestama küttesüsteemiga liitumise tähtaegade määramisel ja kulude kandmise otsustamisel.
13.Apellandi väide, et sama vaidluse kohta on olemas jõustunud kohtulahend, ei ole õige, kuna varasem kohtuvaidlus toimus teise üldkoosoleku otsuse üle.
14.Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.
Üllar Roostoja
Viivi Tomson
Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.