Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused 24.11.2010 esitas KÜ Keemia 19 Harju Maakohtule hagi E Si vastu, milles palus kostjalt välja mõista põhivõlg 24 202,07 krooni ja viivised 13 670,85 krooni ning jätta menetluskulud kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt haldab hageja Tallinnas Keemia 19 asuvat korterelamut, kostja on elamus asuvate korteriomandite nr 255, 256 ja 257 omanik. Hageja kogub elamu majandamiseks sihtotstarbelisi makseid ja on esitanud kostjale sellekohased arved. Kostja on alates 01.05.2009 01.09.2010 jätnud esitatud arvete eest osaliselt tasumata. Korteri nr 255 eest on täielikult tasumata 2010 veebruari ning juuni-augusti arved. Osaliselt on tasutud arved 2009 juuli, detsembri ja 2010 jaanuari eest. Korteri võlgnevus on 13 403,46 krooni ja viivisevõlg 2 033,45 krooni. Korteri nr 256 eest on ettemaks 786,55 krooni ja viivisevõlg 20,55 krooni. Korteri nr 257 osas on täielikult tasutud vaid 2009 juuli arve ning võlgnevus on 10 584,46 krooni ja viivisevõlg 11 313,30 krooni. Kostjaga ei ole sõlmitud kirjalikke kokkuleppeid tasaarvestuse tegemiseks. Kostja on teadlik oma kohustuste olemasolust, sest seda kajastab igakuiselt hageja poolt esitatud arve. Kostja on põhjendanud maksmatajätmist ühistu üldkoosoleku poolt vastuvõetud otsuste ja nende põhjal toimunud tegevustega mittenõustumisega. Hageja võttis 14.06.2005 pangalaenu elamu renoveerimiseks. Kostja ei ole oma osa pangalaenust tasunud. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja põhikiri sätestab ühistu liikme kohustuse tasuda makseid remondifondi proportsionaalselt korteriomandi suurusega. Hageja ei ole tõendanud vajalikke ja nendest suuremaid kulutusi, millega kostja oleks nõustunud, seega puudub hagejal võlanõue kostja vastu. Kostja jättis tasumata igakuiselt ühe korteri remondifondi maksed ja tasaarvestas need tema poolt teostatud maja koridori remondiks kulutatud summadega. Kostja teostas tema korterite juures oleva trepikoja remondi kooskõlastatult ühistuga. Hageja ei ole vajalikke töid kostjale hüvitanud ega remondikulusid vaidlustanud. Kostja teostatud remondi maksumus oli 69 000 krooni. Hageja esindajad vaatasid remondijärgselt tööd üle ja nõustusid sellega. Kostja tasaarvestas hageja nõude juba 21.09.2006 kirjaga ning 25.02.2008 kirjaga palus kulutused hüvitada, mida hageja teinud ei ole. Kostja suhtes tehtud tagaseljaotsus on teistmisel Riigikohtus. Maakohtu otsuse põhjendused 18.02.2011 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on täitnud oma kohustuse tasuda ühistu liikmena igakuised sihtotstarbelisi makseid ja muid ühistu kulutusi. Kostja on vaidlustanud nii kohustuse suuruse kui kohustuse olemasolu. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja on hageja liige ning korteriühistu liikmelisusest tulenevalt on tal kohustus KÜS § 13 lg 4 järgi tasuda elamu majandamiskulusid. Hageja põhikirja p 3.2 ja p 6.3 järgi on kostjal samuti kohustus tasuda igakuiseid sihtotstarbelisi makseid ja muid ühistu tegevusega seonduvaid kulusid. Kohtule esitatud arvetest nähtub, et kostja on jätnud talle hageja poolt esitatud arved osaliselt või täielikult tasumata. Korteri nr 255 eest on võlgnevus 13 403,46 krooni ja viivisevõlg 2 033,45 krooni. Korteri nr 256 eest on ettemaks 786,55 krooni ja viivisevõlg 20,55 krooni. Korteri nr 257

eest on võlgnevus 10 584,46 krooni ja viivisevõlg 11 313,30 krooni. Kohus leidis, et esitatud arvetega on tõendatud kostja kohustuse suurus hageja ees. VÕS § 186 p 2 järgi võib võlasuhe lõppeda tasaarvestuse tegemisega. Tasaarvestuse tegemiseks on vajalik VÕS § 198 järgi ühepoolne avaldus. Kohus leidis, et kostja poolt hageja juhatusele 25.02.2008 esitatud avaldust saab sisuliselt pidada tasaarvestuse avaldusteks. Elamu haldaja AS Kodu Haldus 21.09.2006 kirjast nähtub, et poolte vahel oli kokkulepe, et kostja korterite esise trepikoja remont jääb kostja kohustuseks. Pooled ei vaidle asjaolu üle, et kostja teostas elamus tema korterite ees asetseva trepikoja remondi oma rahaliste vahenditega. Hageja ei ole vaidlustanud kostja poolt tehtud kulutuste suurust, mis kostja seletuse kohaselt on 69 000 krooni, vaid märkinud, et kokkuleppeid tasaarvestuse kohta tehtud ei ole. Tasaarvestuse tegemine ei nõua poolte kokkulepet, vaid ühepoolset avaldust. Kostja on teinud elamu majandamiseks ettenähtud kulutusi, mida peaks KÜS §-st 2 ja 151 lg-st 1 tulenevalt tegema hageja ning kostjal oli nõue hageja vastu, mida ta sai tasaarvestada. VÕS §-s 200 ettenähtud tasaarvestuse piirangud ei sätesta, et kostja ei saaks tasaarvestada hageja tulevikus tekkivaid nõudeid tema vastu. Kohus asus seisukohale, et kostja kohustus tasuda elamu sihtotstarbelisi makseid ja muid kulutusi on kostja poolt tasaarvestatud ja sellega on kohustus lõppenud. Apellatsioonkaebus Hageja KÜ Keemia 19 palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud vastustaja kanda. Apellandi 21.04.2004 üldkoosoleku protokolli nr 1/2004 p 7 kohaselt remondifondi makse suuruseks kinnitatakse 8 krooni ruutmeetri kohta. Hoolimata nimetatud regulatsioonist, vastuvõetud korteriühistu üldkoosoleku otsusest ning apellandi väljastatud arvetest ei ole vastustaja arveid kohaselt tasunud. Vastustaja on tasunud alates 01.05.2009 - 01.09.2010 apellandi väljastatud arveid osaliselt ja jätnud tasumata 24 202,07 krooni, millele lisanduvad viiviseid 13 670,85 krooni. Kohtu eeltoodud järeldus on õige ning apellant ei vaidlusta seda osa maakohtu otsusest. Samas on kohus ebaõigesti leidnud, justkui oleks vastustaja kohustus apellandi ees tasaarvestusega lõppenud. VÕS § 200 lg 4 sätestab, et tasaarvestav pool ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Apellant on 17.01.2008 kirjas teatanud vastustajale, et ta ei aktsepteeri vastustaja ettepanekut tasuda apellandile püsikulusid vähem kui teised korteriomanikud, kuivõrd see ei ole põhjendatud. Samuti on apellant teatanud, et vastustaja peab tasuma teiste korteriomanikega võrdse summa. Seega on tõendatud, et apellant on esitanud vastuväite vastustaja soovile teostada tasaarvestust. Ebaõige on kohtu seisukoht, et vastustaja poolt apellandi juhatusele väidetavalt (kiri on allkirjastamata ja puudub tõend selle kättetoimetamise kohta) 25.02.2008 saadetud kirja saab pidada tasaarvestuse avalduseks. Nimetatud kirja juures puuduvad tõendid tehtud kulutuste kohta, mistõttu ei ole tasaarvestuse sisuline eeldus täidetud. Ebaõige on kohtu seisukoht, justkui apellant aktsepteeriks vastustaja paljasõnalisi väiteid tehtud kulutuste kohta. Sellist tõendit ega seisukohta asja materjalide hulgas ei eksisteeri. Lisaks on apellant sõnaselgelt teatanud, et kokkuleppeid tasaarvestamise ega vastustaja teostatud ümberehituste kohta ei ole ta vastustajaga sõlminud. Seetõttu on kohus rikkunud TsMS § 436 lg 2, mille kohaselt rajab kohus oma otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Riigikohus on 16.06.2010 otsuse nr 3-2-1-59-10 p-s 10 leidnud, et kui kohtumenetluses esitab pool teise poole nõudele tasaarvestuse vastuväite, kuid teine pool vaidleb tasaarvestusele vastu,

tuleb kohtul hinnata, kas teise poole vastuväited välistavad tasaarvestuseks kasutatud nõude maksmapaneku. Käesoleval juhul ei ole maakohus hinnanud, kas vastustaja sai oma nii sisult kui mahult tõendamata nõuet üldse maksma panna. Apellant leiab, et vastustaja nõue on nii sisult kui mahult tõendamata ja oleks tulnud jätta arvestamata. Isegi kui vastustaja 25.02.2008 kirja saaks pidada tasaarvestuse avalduseks, oleks see tühine. VÕS § 198 sätestab, et tingimuslikult või tähtaja määramisega tehtud avaldus on tühine. Kirjas teatab vastustaja, et „kui ühistul on raskusi minule korraga hüvitada neid kulutusi, olen nõus pikemajalise tasaarvestusega ...“. Nimetatust saab järeldada tasaarvestuse avalduse tingimuslikkust. Ebaõige on kohtu järeldus, justkui kajastaks AS-le Kodu Haldus 21.09.2006 vastustaja poolt väidetavalt (kiri on allkirjastamata ja puudub tõend selle kättetoimetamise kohta) saadetud kiri, et poolte vahel oli kokkulepe, et vastustaja korterite esise trepikoja remont jääb vastustaja kohustuseks. Sellist kokkulepet nimetatud kiri ei tõenda ning apellant vastavat kokkulepet ei kinnita, mistõttu kohtu seisukoht rajaneb eeldusel, mitte tõendil. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse läbi vaatamata ja maakohtu 18.02.2011 otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, tutvunud tsiviilasja materjalidega ja esitatud kaebusega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 järgi tühistada ja saata uueks läbivaatamiseks maakohtule. Maakohus on vaidlustatud otsuses tuvastanud, et kostjale kuuluvad Keemia 19 Tallinnas asuvas elamus korteriomandid nr 255, 256 ja 257 ja tal on hagejale tasumata sihtotstarbelisi makseid 23 201,37 krooni, millele lisandub viivis 13 367,30 krooni, kuid leidnud, et nõue on lõppenud seoses kostja poolt tasaarvestuse tegemisega. Tasaarvestuse kohta on kostja hagejale avalduse esitanud 25.02.2008. Kostja väitis 25.02.2008 avalduses, et tal on hageja vastu nõue 69 000 krooni saamiseks, kuna kostja remontis kokkuleppel hagejaga talle kuuluvate korteriomandite juures olevad üldkasutatavad koridorid ja täitis sellega hagejal lasuva kohustuse, mille eest võlgneb hageja talle 69 000 krooni. VÕS § 197 lg 1 järgi, kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist ja lg 2 järgi tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. VÕS § 198 sätestab, et tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele. Tingimuslikult või tähtaja määramisega tehtud tasaarvestuse avaldus on tühine. VÕS § 200 lg 4 järgi tasaarvestav pool ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. VÕS § 200 lg 4 järgi ei välista tasaarvestust igasugune teise poole vastuväide. Selle sätte kohaselt ei ole tasaarvestus lubatud, kui teine pool esitab tasaarvestava poole nõudele sellised vastuväited, mis välistavad täielikult või osaliselt nõude maksmapaneku (nt nõue ei kehti või on lõppenud). Kui kohtumenetluses esitab pool teise poole nõudele tasaarvestuse vastuväite, kuid teine pool vaidleb tasaarvestusele vastu, tuleb kohtul hinnata, kas teise poole vastuväited tasaarvestusele välistavad tasaarvestuseks kasutatud nõude maksmapaneku. Hageja on kohtule teatanud, et mingeid kokkuleppeid kostja nõude tasaarvestamiseks ei ole tehtud ja kostja poolt on ümberehitused tehtud ebaseaduslikult. Sellega on hageja esitanud kostja

tasaarvestusele vastuväite. Järelikult pidi maakohus kontrollima, kas kostjal on nõue, mida hageja nõudega tasaarvestada. Maakohus on leidnud, et kostja on teinud kulutusi, mida KÜS § 2 ja § 151 järgi peaks tegema hageja, kuid ei ole täpsustanud, millisel materiaalõiguslikul alusel võib kostja hagejalt väidetavate kulutuste hüvitamist nõuda. Samuti leidis maakohus, et hageja ei ole kostja nõude suuruse osas vastuväiteid esitanud. Ainuüksi see asjaolu, et kostja teostas oma korteriomanditega piirnevates koridorides remondi oma vahenditega, ei anna alust järelduseks, et hageja on kohustatud tehtud kulutused kostja poolt nõutud määras hüvitama. Kuna hageja väitis, et ta ei võlgne kostjale midagi ja kokkulepet remondi tegemise kohta poolte vahel ei olnud, siis tuli kolleegiumi arvates kostjal tõendada nii oma nõude aluseks olevaid asjaolusid kui ka nõude suurust. Ainuüksi väitest, et nõude suuruseks on 69 000 krooni, ei piisa, et seda tuvastada. Lisaks käesoleva tsiviilasja menetluses tasaarvestusele esitatud vastuväidetele on hageja ka eelnevalt kostja nõudele vastuväited esitanud (17.01.2008 kiri, tl 44). Õige on apellandi väide, et 21.09.2006 kirjast ei tulene, et poolte vahel oli kokkulepe, et kostja remondib hageja asemel koridorid ise. Eeltoodud kiri on adresseeritud AS-le Kodu Haldus ja sellest ei nähtu, kellega konkreetselt oli kostjal kokkulepe ja millal see sõlmiti. Kooskõlas TsMS § 5 lõikega 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. TsMS § 392 lg 1 p-de 1 ja 3 kohaselt selgitab kohus eelmenetluses eelkõige välja hageja nõuded ja menetlusosaliste seisukohad nende nõuete suhtes ja menetlusosaliste faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta. Juhul, kui poolte seisukohad ei ole üheti arusaadavad, on kohtul kohustus selgitada eelmenetluses välja poole seisukoht. Käesolevas asjas on hageja kostja tasaarvestuse vastuväitele vastu vaielnud, kuid jätnud oma vastuväited konkretiseerimata. Eelmenetluses tuleb maakohtul täpsustada hageja vastuväidete sisu ja sellelest tulenevalt selgitada kostjale, millised asjaolud tema tasaarvestuse vastuväite puhul on olulised ja milliste asjaolude olemasolu tuleb tõendada. Eeltoodu tõttu on maakohtu otsus põhjendatud ebapiisavalt, mis on TsMS § 656 lg 1 p 5 järgi oluline menetlusõiguse normi rikkumine, mida ei ole ringkonnakohtul võimalik, arvestades apellatsioonimenetluse eripära, kõrvaldada ja mis on aluseks otsuse tühistamisele ning tsiviilasja saatmisele uueks arutamiseks maakohtule. Kuna maakohus ei ole välja selgitanud asja lahendamiseks olulisi asjaolusid, siis ei ole kolleegiumil võimalik ilma poolte kaebeõigust rikkumata esmakordselt asjaolusid tuvastada. TsMS § 688 lg 3 järgi arvestab Riigikohus kassatsioonkaebuse põhjendatuse kontrollimisel vaid neid faktilisi asjaolusid, mis on tuvastatud alama astme kohtu otsusega. Kolleegiumi arvates on asjaolude olulises määras tuvastamata jätmise põhjuseks eelkõige ebapiisava põhjalikkusega eelmenetluse läbiviimine maakohtu poolt. TsMS § 392 lg 1 järgi tuleb eelmenetluses määrata kindlaks muuhulgas hageja nõue ja menetlusosaliste seisukohad nõude suhtes, samuti poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta. Vajadusel peab kohus eelmenetluses arutama pooltega menetluslikku olukorda ja selgitama vajadust tõendite esitamiseks. Kolleegium märgib, et maakohtul tuleb hinnata tasaarvestuse vastuväite puhul ka seda, kas tasaarvestus on tulenevalt VÕS § 198 teisest lausest tehtud kehtivalt. Kuna ringkonnakohus ei tee asjas lõplikku otsust, tuleb poolte menetluskulud jagada asja uuel läbivaatamisel maakohtus.

Margo Klaar

Ele Liiv

Ülle Jänes

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.