Asja läbivaatamise kuupäev Istungil osalenud isikud
Kostja II: SIOÜ (registrikood XXX, XXX; Kostja II esindaja: vandeadvokaat Viive Kaur (Advokaadibüroo Luiga Mody Hääl Borenius, Pärnu mnt 15, 10141 Tallinn, epost: [email protected], [email protected]) 09.juuni 2011 hageja AK, hageja esindaja adv. Enno Heringson, kostja I esindaja adv. Teele Viilup ja kostja II esindaja adv. Viive Kaur
Resolutsioon Hagi rahuldada osaliselt. Välja mõista solidaarselt AS K ja SIOÜ AK kasuks 33 414,93 eurot. Menetluskulud jätta poolte endi kanda. Edasikaebamise kord.
Kohtuotsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
22.01.2007 sõlmisid AS K kui müüja ja AK, kui ostja kinnistu mõttelise osa võlaõigusliku müügilepingu, mille esemeks oli 1⁄2 mõtteline osa Harju maakonnas XXX asuvast kinnistust koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Lepingus viidatud ostuhind sisaldas paariselamu ühe lepingule lisatud plaanil piiritletud poole valmisehitamist ja lõppviimistlust vastavalt lepingu lisaks nr 2 olevale siseviimistluse spetsifikatsioonile. Lisaks kohustus müüja hankima lepingu esemele kasutusloa hiljemalt 01.06.2008. Samuti tulenes müügilepingust, et lepingu eseme ehitustööde kvaliteet peab vastama 2000.a. Ehitustööde üldistele kvaliteedinõuetele (RYL 2000 2. klass).
2.Kuna müügilepinguobjektiks oleva XXX ehitisel esineb olulisi varjatud puudusi, mida ei olnud võimalik avastada ehitise tavapärase ülevaatuse käigus, siis tuginedes VÕS § 222 lg 1, esitas AK31.01.2008 AS K avalduse puuduste kohta, milles palus kostjal avalduses nimetatud puudused kõrvaldada. Kostja I vastas, et kuna kehtib ehitusettevõtja poolt antud garantii, siis parandatakse sellel alusel kõik ehitisel ilmnenud tõendatud puudused. Samas ei asunud kostja I reaalselt puudusi kõrvaldama. Täiendavas vastuses AS K teatas, et pretensioonis esitatud puudused eksisteerisid juba valduse üleandmise hetkel ning garantii korras likvideeritakse ainult need puudused, mis tekivad peale müügilepingu eseme otsese valduse üleandmist. Hageja esitas 06.06.2008 kostjale I avalduse lepingu rikkumisega tekitatud kahjude viivitamatuks hüvitamiseks summas 1 001 671 krooni. Nimetatud summast kuulub ehitusvigade parandamiseks 797 000 krooni, lepingu esemele kasutusloa saamiseks vajalike hoonestus- ja projekteerimistöödeks 191 160 krooni ning lisaks on hageja kandnud kulutusi kahju kindlakstegemise ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamisega 13 511 krooni.
3.Kuna AS K ei asunud puudusi kõrvaldama ega hüvitanud hagejal tekkinud kahju ning ei täitnud oma lepingulist kohustust, hankida lepingu esemele kasutusluba, esitas hageja hagi kohtusse. 03.10.2008 esitatud hagis palub hageja AS K välja mõista 1 001 671 krooni. Kahju hulka on arvestanud hageja ka kahju kindlakstegemise ja kahju hüvitamisega seotud kulud. Arvestades AS K majanduslikult halba olukorda, suunab hageja 09.07.2010 esitatud avalduses oma nõude ka jagunenud äriühingu SIOÜ vastu ning palub kostjalt I ja kostjalt II solidaarselt välja mõista kahju summas 1 001 671 krooni, ehk 64 018,44 eurot. Kostja AS K vastuväited.
4.Kostja hagi ei tunnista. Lepingu ja asjaõiguslepingu allkirjastamise vahelisel perioodil tundis hageja suurt huvi oma kodu ehitustegevuse kulgemise, eriti selle kvaliteedi vastu ning oli kursis ehituse käiguga. Pretensioone ehituse ajal hageja kostjale ei esitanud. Ta oli rahul tehtud töödega asjaõiguslepingu sõlmimise ajal. Pärast asjaõiguslepingu sõlmimist tellis hageja lepingu eseme osas lisatöid AE OÜ-lt. Kostja leiab, et hageja ei ole kostjat lepingu esemel olevatest puudustest teavitanud VÕS § 220 lg 1 tulenevalt mõistliku aja jooksul. Asjaõigusleping allkirjastati 17.05.2007, kostja teatas puudustest alles 31.01.2008.
5.Pooled on otsinud lahendusi tekkinud olukorrale. 08.08.2008 leidis aset AS K esindaja ja AK vahel kohtumine. Kohtumisest võttis osa poolte ehituseksperdid. Kohtumisel avaldas kostja kohest
nõusolekut kaardistatud puuduste kõrvaldamiseks ning pöördus korduvalt hageja poole puuduste kõrvaldamise aja kokku leppimiseks. Hageja ei ole kostjale ligipääsu lepingu esemele võimaldanud. Hageja on aga väljendanud soovi saada rahalist kompensatsiooni, et seejärel puudused ise kõrvaldada. Kostja oleks ka nõus hagejale rahalise kompensatsiooni maksmisega, kuid mitte sellises summa kui hageja nõuab. Kostja leiab, et puuduste kõrvaldamise kogumaksumus on tegelikult 31 270 krooni.
6.Kostja leiab, et hageja poolt esitatud kahjunõue on tervikuna põhjendamatu. Kahju hüvitamise eesmärgiks ei saa olla kasu saamine vaid tõepoolest tekkinud kahju hüvitamine. Kostja leiab, et kahju hulka ei saa arvestada ekspertiiside maksumust, mis olid tehtud enne pretensiooni esitamist kostjale. Kostja SIOÜ vastuväited.
7.Kostja hagi ei tunnista. Vaidluse esemeks on lepingu tingimustele mittevastav ese. Puuduste kõrvaldamiseks ei ole hageja vastavalt VÕS § 115 lg 1 andnud kostjale I täiendavat tähtaega. Pärast hageja poolt 31.01.2008 pretensiooni esitamist oli kostja I nõus ise puudused kõrvaldama, kuid hageja sellega ei nõustunud. Kostjal I puudus võimalus asuda müüdud asja parandama ja seda ostja enda poolt tehtud takistuste tõttu. Arusaamatu on milline kahju on tekkinud hagejal kasutusloa väidetav puudumine. Kui kasutusloa hankimine oli hageja lepinguline kohustus, siis selle täitmata jätmisega ei tekkinud hagejal mingit kahju. Saue Linnavalitsus on andnud Viigimarja 17, Saue linn paariselamule oma korraldusega nr 190 17.juunist 2009 kasutusloa Viigimarja tn 17 kahe korteriga elamule.
8.Kostja leiab, et hagejal ei ole võimalik VÕS § 222 lg 5 nimetatud kulude hüvitamist nõuda, sest ta ei ole andnud kostjale I võimalust väidetavaid ehitusvigu parandada ning samuti ei ole ta kulusid kandnud. Hageja on ise lepingus kinnitanud, et on lepingueseme üle vaadanud ja on elamu, eelkõige ostetava korteri kvaliteedist ja seisukorrast teadlik. Kui hageja jättis oma hoolsuskohustuse lepingu eseme vastuvõtmisel täitmata, siis ei ole tal õigust nõuda kahju hüvitamist.
9.Kostja leiab ka et kahjunõudes ei ole põhjendatud tuginemine A.L ekspertarvamusele, sest ekspertiis on läbi viidud enam kui 3 aastat pärast asjaõiguslepingu sõlmimist ja elamu vastuvõtmist ning ei ole teada kas selle aja jooksul on väidetavaid ehitusvigu parandatud. Kostja arvates ei saa olla ülalnimetatud eksperdiarvamus asja lahendamisel arvestatav. Arvamuse kohaselt on projekteerimise ja korralduskulud 96 500 krooni ja ehituskulud 609 181 krooni. Tegelikult ei maksa kasutusloa taotlemisega seonduv 96 500 krooni, vaid on praktiliselt tasuta. Kohtu järeldused.
10.Kohus, kuulanud ära tunnistajate ÜH, IS, AK, TP, TR, MP ja MP ütlused, hageja AK seletuse vande all ning võttes arvesse asjas esitatud dokumentaalsed tõendid, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. AS K ja AK vahel 22.01.2007 sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu punktis 2.6 leppisid pooled kokku, et müüja kohustub 01.06.2007 valmis ehitama paariselamu ühe, lepingule lisatud plaanil piiritletud, poole vastavalt lepingu lisaks nr 2 olevale siseviimistluse spetsifikatsioonile ja hankima lepingu esemele kasutusloa hiljemalt 01.06.2008. Lepingu eseme ehitustööde kvaliteet peab vastama 2000.a. Ehitustööde Üldistele Kvaliteedinõuetele (Rakennustöiden Yleiset Laatuvaatimukset RYL 2000 2 klass).
Vaidlus puudub selles, et tegemist oli müügilepinguga.
11.VÕS § 217 lg 1 sätestab, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Sama paragrahvi 2.lõike punkt 1 järgi asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Vastavalt VÕS § 218 lg 1 müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.
12.Seda, et kinnisasjal asukohaga XXX olid asja üleandmise ajal puudused tõendab nii 2008 mais koostatud spetsialisti arvamus (t. I lk 52-93) kui ka kohtu poolt määratud eksperdi arvamus 2010.a. 2008.a. spetsialisti arvamuse kohaselt on kinnisasjal järgmised puudused: esimese ja teise korruse vahel olev sillus on ohtlikult madal, akende raamid on kõverad, teise korruse toa põrandani avaneval aknal puudub väljas piire, kamina alune põrand on vajunud, ventilatsioon puudulik, trepi käsipuu on lahti tulnud, esimese korruse elutoas ja teise korruse trepihallis on põrandad kõverad, esimesel korrusel akende all külmasillad, vundamendi ja seina vahelt puhub kohati tuul läbi, kõrvalekalded dušširuumis, katla ja põrandakütte kollektori juures tilgub vesi, garaaži katusel puudub katuslae soojustuse tuulutus, garaaži ukse alt tuleb külgtuulega vesi sisse, terrassil puudub vundament, korsten on kinnitatud voodrilaudade külge, köögikohal laepaneelidel niiskuskahjustused, gaasikatla mudamüür on vales asendis. 2010 teostatud ekspertiisiaktiga on tuvastatud XXXelamul olevad põhilised puudused: Elamu ehitamisel ei ole rajatud kogu ulatuses sadevete ärajuhtimise süsteemi. Sadevete juhtimine vundamendikonstruktsiooni alla on viinud nähtavate deformatsioonide tekkimiseni elamu piiretes ja vahelaes. Terrassil puudub vundament. Ventilatsioonisüsteem on lõpuni ehitamata. Kütte süsteem ei tööta nõuetekohaselt. Aktis on välja toodud ka rida pisipuudusi.
13.Puuduste kõrvaldamiseks on lepingupooled püüdnud leida lahendust, mida tõendab asja ülevaatuse teostamine 08.08.2008 (t. II lk 151) ning tunnistajad TR ja MP. Ehitise konstruktsioonide soojapidavuse termograafilise ülevaatusega on tõendatud külmasildade olemasolu ja erinevate ruumide temperatuuri reguleerimise puudumine (t. I lk 185-207). Ülevaatuse teostanud ÜH kinnitas kirjapandut kohtuistungil. Ka leidis tunnistaja, et aknapakett võib olla ebakvaliteetne. VÕS § 218 lg 4 sätestab, et müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma.
14.Hageja küll viibis aeg-ajalt enne asjaõiguslepingu sõlmimist 17.05.2007 elamu ehitamise ajal selle juures, mida hageja ka ise kinnitab ning mis on tõendatud tunnistajate IS, AK ja TP ütlustega, kuid see ei tõenda, et hageja nägi ja oli teadlik kõigist tuvastatud puudustest. AK on küll ehitusettevõtte osanik ja juhatuse liige (t.I lk 131), mis aga ei eelda temal ehitusalaste teadmiste olemasolu. Hageja ise väitis, et ta on erialalt teatrikunstnik. Kohus leiab, et osa puudustest siiski pidid olema nähtavad juba kinnisasja üle andmisel. Nähtavad olid või pidid olema silluse kõrgus, kõverad aknaraamid, teise korruse aknal piirde puudumine, dušširuumis kanalisatsioonitrapi kõrgus, terrassil vundamendi puudumine.
15.VÕS § 220 lg 1 sätestab, et ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Hageja väite kohaselt teavitas ta AS K koheselt, kui sai teada puudustest. 31.01.2008 on hageja esitanud AS K avalduse ilmnenud puuduste kohta. Avalduses on viidatud silluse kõrgusele, külmasildadele, mis ilmnesid 2007 detsembris ja ventilatsiooni puudulikkusele. Hiljem ehitusspetsialistilt tellitud ekspertiisiga ilmnes veel rida puudusi.
16.Kohus leiab, et hageja on teavitanud AS K kinnisasjal XXX olevatest varjatud puudustest õigeaegselt. Külmsildade olemasolust saigi hageja teada alles 2007-2008 talvel. Samuti võib eeldada, et niiskuskahjustused ilmnesid mõne aja pärast, mitte elamu vastuvõtmisel. Niiskuskahjustuste tekke põhjusi on täpsemalt käsitlenud ekspert AL. VÕS 115 lg 2 kohaselt võib kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist nõuda pärast käesoleva seaduse § 114 sätestatud täiendava tähtaja möödumist. VÕS § 114 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. Kui võlausaldaja nõuab kohustuse täitmist, kuid ei määra selleks täiendavat tähtaega, eeldatakse, et täitmiseks on antud mõistlik täiendav tähtaeg.
17.AK on 31.01.2008 saatnud AS K avalduse, milles viitab lepingu eseme puudustele ning palub need viivitamatult kõrvaldada (t. I lk 32-38). AS K omakorda soovis ehitise üle vaadata ja kokkuleppe mittesaavutamisel tellida ekspertiis (t. I lk 39-40). Selleks palus kostja endaga võtta ühendust. 28.02.2008 teatas hageja, et ülevaatust ei ole võimalik enne teostada, kui kostja on esitanud kõik ehitusega kaasnevad dokumendid. Dokumentatsiooni esitamiseks andis hageja kostjale aega kuni 07.03.2008 (t. I lk 41-44). Kuna 06.06.2008 AS K puudusi ehitisel ei kõrvaldanud ning ehitusega seonduvat dokumentatsiooni üle ei andnud, samuti oli kostja jätnud täitmata oma lepingulise kohustuse hankida kasutusluba, siis esitas hageja kostjale kahju hüvitamise nõude (t. I lk 45-49).
18.Kuigi hageja ei ole kostjale andnud konkreetset tähtaega puuduste kõrvaldamiseks, saab hageja 31.01.2008 avaldusest järeldada, et hageja soovis puuduste kõrvaldamist viivitamatult ja kuna nelja kuu jooksul, mida saab pidada mõistlikuks tähtajaks, kostja puudusi ei kõrvaldanud ega asunud seda ka tegema, esitas hageja põhjendatult kahju hüvitamise nõude. Pärast kahju hüvitamise nõude esitamist on pooled kokku saanud 08.08.2008, et üle vaadata ehitis. Nimetatud kohtumisel aga ehitustööde tegemises ega tähtaegades kokkuleppele ei jõutud, mistõttu oli hagejal eeldus arvata, et AS K puudusi kõrvaldada ei soovi ning hageja kasutas seadusest tulenevat õigust pöörduda kostja vastu kahju hüvitamiseks kohtusse. Seda, et hageja oleks teinud kostjale takistusi puuduste kõrvaldamiseks ja tegemata tööde lõpetamiseks, tõendatud ei ole. Kahju hüvitamise eesmärgiks on VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud.
19.Kahju hüvitamise eesmärgiks on antud asjas hagejal müügilepingu tingimustele vastava lepingueseme omandamine. Tegemist on otsese varalise kahju hüvitamise nõudega ning nõude sisuks on hagejate poolt tulevikus kantavad kulutused, va ekspertiisi kulu. Puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulude maksumus on P.P.E OÜ poolt näidatud 797 000 krooni. Kohtu poolt määratud eksperdi arvamuse kohaselt moodustavad nimetatud kulud 609 181 krooni.
Ekspert on märkinud, et 2008 aastal olid ehitusmaterjalide ja -tööde hinnad kõrgemad, mistõttu kohus lähtub ekspert AL aktist, sest hageja ei ole puuduste kõrvaldamise kulusid eelnevalt kandnud.
20.Kohus leiab, et ekspertiisiaktis märgitud ehituskuludest tuleb maha arvata kulutused seoses akende väljavahetamisega 88 099 krooni ja terrassi vundamendi ehitamisega 10 583 krooni. Kohus leiab, et kõverused akendel pidid olema nähtavad asja ülevaatamisel. Võimaliku ebakvaliteetse aknapaketi tõttu tekkinud soojapidavuse vähenemise saab kõrvaldada tunnistaja Ülar Härmi ütluse järgi sokliosa soojustamisega. Seega moodustavad põhjendatud kulutused puuduste kõrvaldamiseks ja tegemata tööde lõpetamiseks kokku 510 499 krooni. Kohus asub seisukohale, et põhjendamata on kahju nõue seoses kasutusloa mittehankimisega. Tegemist on paarismajaga, kus ühele omanikest AK on kasutusluba antud ning tunnistaja ütluse kohaselt tema kasutusloa taotlemisel lisakulusid ei kandnud. Kuna ühel paarismaja omanikest on kasutusluba olemas, siis saab sellest järeldada, et kogu vajaminev dokumentatsioon kohalikule omavalitsusele loa saamiseks oli esitatud ning samuti on dokumentatsioon olemas ka teise majaosa kohta. Seega nõustub kohus kostjate arvamusega, et hageja kui ehitise omanik ise ei ole kasutusluba taotlenud ning loa taotlemiseks ei ole vaja täiendavaid kulutusi.
21.Kohus loeb põhjendatuks hageja poolt ehitusekspertiisi tellimist 2008 aastal, et teha kindlaks lepingu eseme vastavus lepingutingimustele. Spetsialisti hinnangu tellimise tingis AS K lepinguliste kohustuste mittenõuetekohane täitmine. Ehitusekspertiisi eest on hageja tasunud 12 331 krooni (t. I lk 94-96). Kohus ei pea põhjendatuks hageja poolt nõutavat kahju seoses AS TE spetsialisti arvamuse tellimisega (t I lk 97-98) summas 1 180 krooni. Spetsialist on andnud arvamuse kasutusloa taotlemiseks vajalike dokumentide saamiseks prognoositavatest kuludest. Kasutusloa taotlemist käsitles kohus eelnevalt. Eelnevast lähtudes leiab kohus, et hageja ei ole saanud lepingus ettenähtud kvaliteediga asja. Tõendatud on, et lepingu esemel olevate puuduste kõrvaldamiseks vajalikud kulutused ja kahju kindlakstegemiseks hageja poolt kantud kulutused kokku moodustavad 522 830 krooni (510 499 + 12 331), ehk 33 414,93 eurot.
22.Äriregistri väljavõttest nähtub, et AS K jagunes eraldumise teel, andes oma osa varast üle omandavale ühingule SIOÜ-le. Jagunemisleping sõlmiti 21.01.2010 (t. III lk 12). ÄS § 447 sätestab, et enne jagunemise kandmist jaguneva ühingu asukoha äriregistrisse tekkinud jaguneva ühingu kohustuste eest vastutavad jagunemisel osalevad ühingud solidaarselt. Seega lasub kostjatel solidaarne vastutus AS K ja AK vahel sõlmitud müügilepingust tuleneva kahju hüvitamisel. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna hagi kuulub rahuldamisele umbes pooles ulatuses, siis on põhjendatud menetluskulude jätmine poolte endi kanda. Koidula Laurisaar kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.