Võlaõigus › Võõrandamislepingud

tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue A K esitas 03.10.2008 hagi AKTSIASELTS KNOKE vastu 1 001 671 kroonise kahju hüvitamiseks. Kahju hulka on hageja arvestanud ka kahju kindlakstegemise ja kahju hüvitamisega seotud kulud. Arvestades hageja majanduslikult halba olukorda, suunas hageja 09.07.2010 esitatud avalduses oma nõude ka jagunenud äriühingu Sauelemme Invest OÜ vastu ning palub kostjalt I ja kostjalt II solidaarselt välja mõista kahju summas 1 001 671 krooni, ehk 64 018,44 eurot. Kostja I müüjana ja hageja ostjana sõlmisid 22.01.2007 kinnistu mõttelise osa võlaõigusliku müügilepingu, mille esemeks oli 1⁄2 mõttelist osa XXXXX XXXXX XXXXX XX XX asuvast kinnistust koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Lepingus viidatud ostuhind sisaldas paariselamu ühe lepingule lisatud plaanil piiritletud poole valmisehitamist ja lõppviimistlust vastavalt lepingu lisaks nr 2 olevale siseviimistluse spetsifikatsioonile. Lepingu eseme ehitustööde kvaliteet pidi lepingust tulenevalt vastama 2000.a ehitustööde üldistele kvaliteedinõuetele (RYL 2000 2. klass) ja müüa kohustus hankima lepingu esemele kasutusloa hiljemalt 01.06.2008. Tuginedes VÕS § 222 lg-le 1, esitas hageja 31.01.2008 kostjale I avalduse oluliste varjatud puuduste kõrvaldamiseks, mida ei olnud võimalik avastada ehitise tavapärase ülevaatuse käigus. Kostja I vastas, et kuna kehtib ehitusettevõtja antud garantii, siis parandatakse sellel alusel kõik ehitisel ilmnenud tõendatud puudused. Samas ei asunud kostja I reaalselt puudusi kõrvaldama. Täiendavas vastuses teatas hageja, et pretensioonis esitatud puudused eksisteerisid juba valduse üleandmise hetkel ning garantii korras likvideeritakse ainult need puudused, mis tekivad pärast müügilepingu eseme otsese valduse üleandmist. Hageja esitas 06.06.2008 kostjale I avalduse lepingu rikkumisega tekitatud kahjude viivitamatuks hüvitamiseks summas 1 001 671 krooni. Nimetatud summast kuulub ehitusvigade parandamiseks 797 000 krooni, lepingu esemele kasutusloa saamiseks vajalike hoonestus- ja projekteerimistöödeks 191 160 krooni ning lisaks on hageja kandnud kulutusi 13 511 krooni. kahju kindlakstegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks Kostja I vastuväited. Kostja I hagi ei tunnista. Lepingu ja asjaõiguslepingu allkirjastamise vahelisel perioodil tundis hageja suurt huvi oma kodu ehitustegevuse kulgemise, eriti selle kvaliteedi vastu ning oli kursis ehituse käiguga. Pretensioone ehituse ajal hageja kostjale ei esitanud. Ta oli rahul tehtud töödega asjaõiguslepingu sõlmimise ajal. Pärast asjaõiguslepingu sõlmimist tellis hageja lepingu eseme osas lisatöid Atlandia Ehitus OÜ-lt. Hageja ei ole kostjat I lepingu esemel olevatest puudustest teavitanud VÕS § 220 lg 1 tulenevalt mõistliku aja jooksul. Asjaõigusleping allkirjastati 17.05.2007, hageja teatas puudustest alles 31.01.2008. 08.08.2008 leidis aset hageja ja kostja I kohtumine. Kohtumisest võtsid osa poolte ehituseksperdid. Kohtumisel avaldas kostja I kohest nõusolekut kaardistatud puuduste kõrvaldamiseks ning pöördus korduvalt hageja poole puuduste kõrvaldamise aja kokku leppimiseks. Hageja ei ole kostjale I ligipääsu lepingu esemele võimaldanud. Hageja on aga väljendanud soovi saada rahalist kompensatsiooni, et seejärel puudused ise kõrvaldada. Kostja I oleks nõus hagejale rahalise kompensatsiooni maksmisega, kuid mitte sellises

summa, kui hageja nõuab. Puuduste kõrvaldamise kogumaksumus on tegelikult 31 270 krooni. Hageja esitatud kahjunõue on tervikuna põhjendamatu. Kahju hüvitamise eesmärgiks ei ole kasu saamine, vaid tekkinud kahju hüvitamine. Kahju hulka ei saa arvestada ekspertiiside maksumust, mis olid tehtud enne pretensiooni esitamist kostjale I. Kostja II vastuväited. Kostja II hagi ei tunnista. Vaidluse esemeks on lepingu tingimustele mittevastav ese. Puuduste kõrvaldamiseks ei ole hageja vastavalt VÕS § 115 lg 1 andnud kostjale I täiendavat tähtaega. Pärast hageja 31.01.2008 pretensiooni esitamist oli kostja I nõus ise puudused kõrvaldama, kuid hageja sellega ei nõustunud. Kostjal I puudus võimalus asuda müüdud asja parandama ja seda ostja enda takistuste tõttu. Kui kasutusloa hankimine oli hageja lepinguline kohustus, siis selle täitmata jätmisega ei tekkinud hagejal mingit kahju. XXXX Linnavalitsus on andnud XXXX XX, XXXX linnas asuvale paariselamule oma 17.06.2009 korraldusega nr 190 kasutusloa. Hageja on kinnitanud, et on lepingueseme üle vaadanud ja on elamu, eelkõige ostetava korteri kvaliteedist ja seisukorrast teadlik. Kui hageja jättis oma hoolsuskohustuse lepingu eseme vastuvõtmisel täitmata, siis ei ole tal õigust nõuda kahju hüvitamist. Kahjunõudes ei ole põhjendatud tuginemine A. L ekspertarvamusele, sest ekspertiis on läbi viidud enam kui 3 aastat pärast asjaõiguslepingu sõlmimist ja elamu vastuvõtmist ning ei ole teada kas selle aja jooksul on väidetavaid ehitusvigu parandatud. Arvamuse kohaselt on projekteerimise ja korralduskulud 96 500 krooni ja ehituskulud 609 181 krooni. Tegelikult ei maksa kasutusloa taotlemisega seonduv 96 500 krooni, vaid on praktiliselt tasuta. Maakohtu otsus Maakohus rahuldas hagi osaliselt, mõistes kostjatelt solidaarselt hageja kasuks 33 414,93 eurot. Vaidlus puudub, et hageja ja kostja I sõlmisid 22.01.2007 müügilepingu. Müüja kohustus 01.06.2007 valmis ehitama lepingule lisatud plaanil piiritletud paariselamu, vastavalt lepingu lisaks nr 2 olevale siseviimistluse spetsifikatsioonile ja hankima lepingu esemele kasutusloa hiljemalt 01.06.2008. Lepingu eseme ehitustööde kvaliteet pidi vastama 2000.a ehitustööde Üldistele Kvaliteedinõuetele (Rakennustöiden Yleiset Laatuvaatimukset RYL 2000 2. klass). Seda, et kinnisasjal asukohaga XXXXXX XX-XX, XXXX olid asja üleandmise ajal puudused tõendab nii 2008.a. mais koostatud spetsialisti arvamus, kui ka kohtu 2010. a määratud eksperdi arvamus. 2008.a spetsialisti arvamuse kohaselt on kinnisasjal järgmised puudused: esimese ja teise korruse vahel olev sillus on ohtlikult madal, akende raamid on kõverad, teise korruse toa põrandani avaneval aknal puudub väljas piire, kamina alune põrand on vajunud, ventilatsioon puudulik, trepi käsipuu on lahti tulnud, esimese korruse elutoas ja teise korruse trepihallis on põrandad kõverad, esimesel korrusel akende all külmasillad, vundamendi ja seina vahelt puhub kohati tuul läbi, kõrvalekalded dušširuumis, katla ja põrandakütte kollektori juures tilgub vesi, garaaži katusel puudub katuslae soojustuse tuulutus, garaaži ukse alt tuleb külgtuulega vesi sisse, terrassil puudub vundament, korsten on kinnitatud voodrilaudade külge, köögikohal laepaneelidel niiskuskahjustused, gaasikatla mudamüür on vales asendis. 2010.a. teostatud ekspertiisiaktiga on tuvastatud XXXXX XX-X elamul olevad põhilised puudused: Elamu ehitamisel ei ole rajatud kogu ulatuses sadevee ärajuhtimise

süsteemi. Sadevee juhtimine vundamendikonstruktsiooni alla on viinud nähtavate deformatsioonide tekkimiseni elamu piiretes ja vahelaes. Terrassil puudub vundament. Ventilatsioonisüsteem on lõpuni ehitamata. Küttesüsteem ei tööta nõuetekohaselt. Aktis on välja toodud ka rida pisipuudusi. Puuduste kõrvaldamiseks on lepingupooled püüdnud leida lahendust, mida tõendab asja ülevaatuse teostamine 08.08.2008, ning tunnistajad Tõnu Rait ja M P. Ehitise konstruktsioonide soojapidavuse termograafilise ülevaatusega on tõendatud külmasildade olemasolu ja erinevate ruumide temperatuuri reguleerimise puudumine. Ülevaatuse teostanud Ü H kinnitas kirjapandut kohtuistungil. Ka leidis tunnistaja, et aknapakett võib olla ebakvaliteetne. Hageja küll viibis aeg-ajalt enne asjaõiguslepingu sõlmimist 17.05.2007 elamu ehitamise ajal selle juures, mida hageja ka ise kinnitab ning mis on tõendatud tunnistajate I S, A K ja T Pi ütlustega, kuid see ei tõenda, et hageja nägi ja oli teadlik kõigist tuvastatud puudustest. A K on küll ehitusettevõtte osanik ja juhatuse liige, mis aga ei eelda temal ehitusalaste teadmiste olemasolu. Hageja ise väitis, et ta on erialalt teatrikunstnik. Kohus asus seisukohale, et osa puudustest pidi siiski olema nähtavad juba kinnisasja üle andmisel. Nähtavad olid või pidid olema silluse kõrgus, kõverad aknaraamid, teise korruse aknal piirde puudumine, dušširuumis kanalisatsioonitrapi kõrgus, terrassil vundamendi puudumine. Hageja väite kohaselt teavitas ta kostjat I koheselt, kui sai teada puudustest. 31.01.2008 on hageja esitanud kostjale I avalduse ilmnenud puuduste kohta. Avalduses on viidatud silluse kõrgusele, külmasildadele, mis ilmnesid 2007.a. detsembris ja ventilatsiooni puudulikkusele. Hiljem ehitusspetsialistilt tellitud ekspertiisiga ilmnes veel rida puudusi. Kohus leidis, et hageja on teavitanud kostjat I varjatud puudustest VÕS § 220 lg 1 mõistes õigeaegselt. Külmsildade olemasolust saigi hageja teada alles 2007-2008 talvel. Võib eeldada, et niiskuskahjustused ilmnesid mõne aja pärast, mitte elamu vastuvõtmisel. Kuigi hageja ei ole kostjale I andnud konkreetset tähtaega puuduste kõrvaldamiseks, saab hageja 31.01.2008 avaldusest järeldada, et hageja soovis puuduste kõrvaldamist viivitamatult ja kuna nelja kuu jooksul, mida saab pidada mõistlikuks tähtajaks, kostja puudusi ei kõrvaldanud ega asunud seda ka tegema, esitas hageja põhjendatult kahju hüvitamise nõude. Pärast kahju hüvitamise nõude esitamist on pooled kokku saanud 08.08.2008, et üle vaadata ehitis. Nimetatud kohtumisel ehitustööde tegemises ega tähtaegades kokkuleppele ei jõutud, mistõttu oli hagejal eeldus arvata, et kostja I puudusi kõrvaldada ei soovi ning hageja kasutas seadusest tulenevat õigust pöörduda kahju hüvitamiseks kohtusse. Seda, et hageja oleks teinud kostjale takistusi puuduste kõrvaldamiseks ja tegemata tööde lõpetamiseks, tõendatud ei ole. Hageja kahju hüvitamise eesmärgiks on antud asjas VÕS § 127 lg 1 mõistes müügilepingu tingimustele vastava lepingueseme omandamine. Tegemist on otsese varalise kahju hüvitamise nõudega ning nõude sisuks on hagejate tulevikus kantavad kulutused, va ekspertiisi kulu. Puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulude maksumus on P.P.Ehitus OÜ näidatud 797 000 krooni. Kohtu määratud eksperdi arvamuse kohaselt moodustavad nimetatud kulud 609 181 krooni. Ekspert on märkinud, et 2008. aastal olid ehitusmaterjalide ja -tööde hinnad kõrgemad, mistõttu kohus lähtus ekspert A L aktist, sest hageja ei ole puuduste kõrvaldamise kulusid eelnevalt kandnud. Kohus asus seisukohale, et ekspertiisiaktis märgitud ehituskuludest tuleb maha arvata kulutused seoses akende väljavahetamisega 88 099 krooni ja terrassi vundamendi ehitamisega 10 583 krooni. Kõverused akendel pidid olema nähtavad asja ülevaatamisel. Võimaliku ebakvaliteetse aknapaketi tõttu tekkinud soojapidavuse vähenemise saab kõrvaldada tunnistaja Ü H ütluse järgi sokliosa soojustamisega. Seega moodustavad põhjendatud kulutused puuduste kõrvaldamiseks ja

tegemata tööde lõpetamiseks kokku 510 499 krooni. Põhjendamata on kahju nõue seoses kasutusloa mittehankimisega. Tegemist on paarismajaga, kus ühele omanikest A K on kasutusluba antud ning tunnistaja ütluse kohaselt tema kasutusloa taotlemisel lisakulusid ei kandnud. Kuna ühel paarismaja omanikest on kasutusluba olemas, siis saab sellest järeldada, et kogu vajaminev dokumentatsioon kohalikule omavalitsusele loa saamiseks oli esitatud ning samuti on dokumentatsioon olemas ka teise majaosa kohta. Eelnevast tulenevalt nõustus kohus kostjate arvamusega, et hageja kui ehitise omanik ise ei ole kasutusluba taotlenud ning loa taotlemiseks ei ole vaja täiendavaid kulutusi. Hageja ehitusekspertiisi tellimine 2008. a on põhjendatud seoses vajadusega teha kindlaks lepingu eseme vastavus lepingutingimustele. Spetsialisti hinnangu tellimise tingis kostja I lepinguliste kohustuste mittenõuetekohane täitmine. Ehitusekspertiisi eest on hageja tasunud 12 331 krooni. Põhjendatud ei ole AS Telora-E spetsialisti arvamuse tellimine kasutusloaga seonduvate kulude osas summas 1 180 krooni. Hageja ei ole saanud lepingus ettenähtud kvaliteediga asja. Tõendatud on, et lepingu esemel olevate puuduste kõrvaldamiseks vajalikud kulutused ja kahju kindlakstegemiseks hageja kantud kulutused kokku moodustavad 522 830 krooni (510 499 + 12 331), ehk 33 414,93 eurot. Äriregistri väljavõttest nähtub, et kostja I jagunes eraldumise teel, andes osa varast kostjale II. Jagunemisleping sõlmiti 21.01.2010. ÄS § 447 sätestab, et enne jagunemise kandmist jaguneva ühingu asukoha äriregistrisse tekkinud jaguneva ühingu kohustuste eest vastutavad jagunemisel osalevad ühingud solidaarselt. Seega lasub kostjatel solidaarne vastutus kostja I ja hageja sõlmitud müügilepingust tuleneva kahju hüvitamisel. Kuna hagi kuulub rahuldamisele umbes pooles ulatuses, siis juhindudes TsMS § 163 lg-st 1 jättis maakohus menetluskulud poolte endi kanda. Apellatsioonkaebus Kostjad paluvad tühistada maakohtu otsuse osas, millega rahuldati hageja nõue summas 33.414,93 eurot ja jäeti menetluskulud poolte endi kanda. Kostjad paluvad teha asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja kostjate menetluskulud hageja kanda. Kohus on kahju hüvitise suuruse määratlemisel võtnud ekslikult ja otsuse põhjendustega vastuoluliselt arvesse puudusi, mille osas kohtu hinnangul kostjad vastutavaks ei ole. Kohus ei ole põhjendamatult arvestanud kahjuhüvitisest maha järgmiseid kulusid: a) sillutise eemaldamise kulu summas 8.450,00 krooni; b) terrassi lammutamine laudade osalise säilitamisega summas 4.164,00 krooni – arvestades, et kohus leidis õiguspäraselt, et hageja nõue terrassi vundamendi ehitamisega seoses on põhjendamatu, ei ole vajalik ka terrassi lammutamine vundamendi ehitamiseks, mistõttu tuleb vastav summa hageja nõudest maha arvestada, c) ehitustööd allpool 0 kõrgusmärki kogusummas 169.664,00 krooni – vastavate tööde teostamine oleks olnud vajalik juhul, kui kostja I oleks olnud kohustatud paigaldama terrassile vundamendi või vastavad kulud hagejale hüvitama, millist kohustust kostjal I ei ole; d) kanalisatsioonitrapiga seonduvad tööd summas 1.542,50 krooni.

Seega on kohus jätnud põhjendamatult hageja kahjuhüvitise vähendamata kulude osas, mille osas maakohus on leidnud, et vastavaid kulusid ei pea kostjad kandma. Juba ainuüksi eeltoodust tulenevalt tuleks vähendada hagejale kohtu väljamõistetud kahjuhüvitist minimaalselt 11.748,27 euro võrra. Seega hagejale väljamõistetav kahjuhüvitis ei saa olla suurem kui 21.666,66 eurot. Maakohus ei ole võtnud arvesse VÕS § 218 lg 4 sätestatud piirangut kahjuhüvitise suuruse määratlemisel, millest nähtuvalt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Maakohtu väljamõistetud kahjuhüvitis summas 33.414,93 eurot hõlmab endas ka kulusid, mis kohtulikust ekspertiisist nähtuvalt on vajalikud puuduste kõrvaldamiseks, mis ei olnud varjatud VÕS § 218 lg 1 tähenduses. Kohus ei ole eristanud varjatud ja mittevarjatud puuduste kõrvaldamise kulusid, mistõttu ei ole võimalik aru saada, millest täpselt väljamõistetud kahjuhüvitis koosneb. On ilmne, et mitmed kohtuliku eksperdi tuvastatud puudused ei olnud varjatud, sh ekspertarvamuse fotodelt nr 1, 2, 6-9, 13, 19-23, 24, 26, 28, 37, 40-43, 45-46, 48, 55 nähtuvad puudused. Lähtudes TsMS § 230 lg 1 sätestatud tõendamiskoormisest ei pea mitte kostjad tõendama, millised kohtulikus ekspertiisis sisalduvad puudused ei ole varjatud – seda peab tegema hageja. Hageja ei ole tõendanud ei oma nõude sisu ega suurust, mistõttu tuleb hagiavaldus juba ainuüksi sel põhjusel jätta täies ulatuses rahuldamata. Maakohtu teostatud kohtulikus ekspertiisis ei ole eristatud varjatud puudusi mittevarjatud puudustest. Ekspertiisist ei tulene üleüldse, kui suur on konkreetse puuduse kõrvaldamiseks vajaminev summa. Kohtulik ekspert on korduvalt kasutanud kahju suuruse määratlemisel lisandit „hinnanguliselt“, seega tuleneb kohtulikust ekspertiisist üksnes hinnanguline kahju suurus, mis ei saa olla aluseks ka osalisele hageja nõude rahuldamisele. Eksperdi koostatud hinnakalkulatsioonis on muuhulgas esitatud samasisulise töö osas mitu alternatiivset kulu, kuid lõppjärelduses on vastavad kulud kokku liidetud ehk kulude kokkuliitmisel ei ole arvestatud, et tegemist ei ole mitte kumulatiivsete vaid alternatiivsete kuludega. Tunnistaja hr P on maakohtu 16.05.2011 kohtuistungil sedastanud, et ekspertiisis on viidatud standarditele, mis sel ajal veel ei eksisteerinud ja sel ajal ei saanud nendega veel arvestada. Vastava asjaolu osas ei ole maakohus seisukohta võtnud. Kohtulikus ekspertiisis esitatud lõppjäreldus kahju suuruse osas ei ole kontrollitav. Vaatamata kostjate väitele, et eksperthinnang ei ole kogu ulatuses kontrollitav, on maakohus nõustunud kohtuliku eksperdi lõppjäreldusega ehitustööde kulude osas, jättes täielikult hindamata vastava kulu kostjate poolt hüvitamise õiguslikud eeldused. Maakohus ei ole võtnud seisukohtasid seoses kostjate selgitusega, et osaliselt teostas hageja kinnistul ehitustöid OÜ Atlandia Ehitus lisatööde lepingu alusel, mille pooleks ei olnud kostja I. Seega isegi kui teoreetiliselt pidada hageja nõuet osaliselt põhjendatuks, ei saa kostjad mitme hageja poolt esitatud nõude osas vastutada juba ainuüksi põhjusel, et vastavad tööd teostas kolmas isik. Lisatööde loetelust nähtub, et muuhulgas ei ole kostja kohustatud isikuks võimalike kahjunõuete osas seoses trepi ja selle konstruktsioonide puudustega, millega seonduvad kulud moodustavad kohtulikust ekspertiisist nähtuvalt 56.900,00 krooni. Maakohus ei ole kahjuhüvitise määratlemisel vastavat kulu maha arvestanud. Arvestades täiendavalt maha trepi ja selle konstruktsioonide parandamisega seonduvad kulud, ei saaks hagejale väljamõistetud kahjuhüvitis olla ühelgi juhul suurem kui 18.030,09 eurot (21.666,66 – 3.636,57). Kostjad ei nõustu maakohtu hinnanguga, mille kohaselt teavitas hageja kostjat I varjatud

puudustest õigeaegselt. Usutavad ei ole hageja väited justkui on ta küll ehitusfirma omanik, kuid ei tea ehitusest midagi. Tunnistajate ütlustest kogumis tuleneb üheselt, et hageja osales aktiivselt ehitusprotsessis ning andis tööde osas ka juhiseid. Maakohtu hinnangul täitis hageja VÕS § 220 lg 1 tuleneva nõude 31.01.2008 kirja edastamisega. Sealjuures on maakohus jätnud tähelepanuta, et viidatud kirjas tugines hageja üksnes üksikutele puudustele, mis on käsitletavad varjatud puudustena VÕS § 218 lg 1 tähenduses. Seega saaks teoreetiliselt tõstatuda küsimus üksnes varjatud puuduste kõrvaldamise kulude hüvitamisest, millele hageja oma 31.01.2008 kirjas viitas, kuid maakohus on kahjuhüvitise suuruse määratlemisel võtnud arvesse ka puudused, millest hageja teavitas kostjat rohkem kui aasta pärast kinnistu üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamist (06.06.2008 kirjas), kuid mis pidid mõistlikult (vähemalt osaliselt) olema hagejale teada oluliselt varem. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et hageja 31.01.2008 avaldusest saab järeldada, et hageja soovis puuduste kõrvaldamist viivitamatult ja kuna nelja kuu jooksul, mida saab pidada mõistlikuks tähtajaks, kostja I puudusi ei kõrvaldanud ega asunud seda ka tegema, esitas hageja põhjendatult kahju hüvitamise nõude. Kohtu vastav seisukoht on vastuolus asjas kogutud tõenditega. Kostjal I puudus mõistlik võimalus garantiitöid teostada olukorras, kus hageja keeldus isegi kinnistu ühisest ülevaatamisest. Kohus on viidanud, et hageja keeldus kinnistu ülevaatusest põhjusel, et kostja I ei esitanud hagejale tema nõutud dokumente, mistõttu oli kohtu hinnangul hageja keeldumine kinnistu ülevaatusest põhjendatud. Kohus on ekslikult jätnud tähelepanuta hageja lepingus I ja II antud kinnitused, millest tulenevalt oli hagejale 31.08.2008 kirja esitamise hetkeks juba kogu kinnistut puudutav dokumentatsioon üle antud, mistõttu keeldus hageja kinnistu ülevaatuse teostamisest mistahes aluseta. Tulenevalt asjaolust, et väidetav kahju on hagejale suuremas osas tekkinud hageja enda tegevuse tõttu (eeskätt hageja poolt garantiitööde teostamisest keeldumise tõttu), tuleb vastavat asjaolu hageja nõude põhjendatuse üle otsustamisel ka VÕS § 139 lg-st 1 tulenevalt arvesse võtta. Hageja nõude põhjendatuse üle otsustamisel tuleb eeltoodust tulenevalt võtta arvesse hageja enda käitumist nii XXXXXXX XX X ehitustöödel kui selle järgselt (sh kohtumenetluses) tuleb Kostjate hinnangul vähendada hageja kahju hüvitamise nõuet nullini. Maakohus ei ole eelnevalt esitatud seisukohtasid hinnanud ega põhjendanud ka kostjate seisukohtadega mittearvestamist (sh ent mitte ainult VÕS § 139 lg 1 ja § 140 lg 1 mittekohaldamise osas). Kostjad ei nõustu maakohtu seisukohaga, et kostjad peavad hagejale hüvitama 2008. a ehitusekspertiisi kulu summas 12.331,00 krooni. Hageja on ise möönnud, et tema tellitud ekspertiisid käesolevas tsiviilasjas relevantsust ei oma, mistõttu ei saa tõstatuda ka küsimust enne kohtusse pöördumist tellitud erinevate hindamiste ja ekspertiiside maksumuse hüvitamisest. Ka kohus on vaidlusaluses otsuses kinnitanud, et 2008. a tellitud ekspertiis ei saa olla kahju hüvitise suuruse määramise aluseks. Kostja ei saanud mõistlikult ette näha, et olukorras, kus pooled üritasid leida kohtuvälist lahendust ning kostja pakkus puuduste kõrvaldamist, tellib hageja arvamusi ja hinnanguid erinevatelt äriühingutelt puuduste maksumuse väljaselgitamist eesmärgiga esitada kostja vastu rahaline nõue puuduste kõrvaldamise ja garantiitööde teostamise nõude asemel. Harju Maakohus rikkus A K ülekuulamisel oluliselt menetlusõiguse norme. Kostjatele ei olnud tunnistajate 16.05.2011 istungil teada, et hageja poolt esitatud taotluse alusel kuulatakse vande all üle ka A K. Kostjad ei andnud TsMS §-s 268 sätestatud nõusolekut hageja vande all ülekuulamiseks, mistõttu oli hr K ülekuulamine juba ainuüksi sel põhjusel vastuolus kehtivate õigusaktidega. Täiendavalt sätestab TsMS § 260 lg 1, et tunnistajad kuulatakse üle üksteisest

eraldi. Üle kuulamata tunnistajad ei või asja arutamise ajal viibida kohtusaalis. Ülekuulatud tunnistaja jääb istungisaali kuni asja arutamise lõpetamiseni, kui kohus ei luba tal varem lahkuda. TsMS § 260 lg-st 1 ja 269 lg-st 1 tuleneb, et ülekuulamata menetlusosaline ei või analoogselt tunnistajatega viibida kohtusaalis teiste tunnistajate ülekuulamise ajal, kui ta ise ei ole veel vande all seletusi andnud. Antud juhul kuulas hr K terve istungipäeva tunnistajate ütlusi ning alles seejärel kuulati hageja vande all üle. On ilmne, et kirjeldatud olukorras ei andnud hageja objektiivseid ütlusi ning käsitles üksnes teemasid, mida pidas vajalikuks tunnistajate ütluste ümberlükkamiseks või täiendamiseks. Kuigi kostjad esitasid nimetatud vastuväited viivitamatult 16.05.2011 istungil ning lasid oma vastuväite ka protokollida, jättis kohus kostjate vastuväite tähelepanuta ning kuulas hageja kirjeldatud olukorras vande all üle. Maakohtu otsusest nähtuvalt on kohus lugenud hageja vande all antud seletused paljuski kaalukamateks 7 tunnistaja poolt antud ütlustest. Kostjate hinnangul on menetlusnormide rikkumine hageja ülekuulamisel oluliselt mõjutanud kohtuotsuse sisu ning toonud kaasa ebaõige kohtulahendi osas, milles kohus on hageja kahju hüvitamise nõude rahuldanud. Maakohus on asjas kogutud tõendite hindamisel eksinud TsMS § 232 lg 1 nõuete vastu ning lugenud tõendite ebaõige hindamise tulemusel alusetult tuvastatuks mitmed asjaolud, mis on viinud kokkuvõttes ebaõige kohtulahendi tegemiseni. Tõendite ebaõigele hindamisele on kostjad osundanud ega pea vajalikuks oma seisukohtasid siinkohal korrata. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata, kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonimenetluse kulud kostjate kanda. Ringkonnakohtu seisukoht Harju Maakohtu otsusega rahuldati hagi osaliselt ning mõisteti kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 33 414,93 eurot. Otsus on vaidlustatud osas, milles kohus hagi rahuldas. Seega TsMS § 651 lg 1 kohaselt otsus ei kuulu kontrollimisele osas, milles hagi on jäetud rahuldamata. Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosaliste esindajad ning tutvunud toimikus olevate materjalidega, leiab, et maakohtu otsuse tühistamiseks puudub seaduslik alus. Ringkonnakohus ei tuvastanud maakohtu poolt menetlusõiguse normi sellist olulist rikkumist, mis annaks aluse apellatsioonkaebuse rahuldamiseks. Õige on, et maakohus kuulas hageja vande all üle pärast tunnistajate ülekuulamist ning sellega rikkus TsMS § 269 lg 1 nõuet, kuid maakohus võttis seisukoha esitatud vastuväite osas, s.o hageja vande all antud seletuse hindamisel võttis arvesse, et hageja on tunnistaja ütlusi kuulanud ning kohus hindas seda koosmõjus teiste tõenditega (III kd. lk.135). Kolleegium nõustub apellantidega, et hageja seletusse tuli suhtuda eeltoodust tulenevalt kriitiliselt. Kolleegium ei tuvastanud, et kohus oleks tõendite hindamisel eiranud TsMS § 232 lg 1 ning et hageja vande all antud seletus oleks avaldanud mõju kohtulahendi lõppjäreldusele. Vaidlus puudub selle üle, et poolte vahel oli müügilepingust tulenev õigussuhe. VÕS § 217 lg 1 järgi ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Vastavalt lepingu p-le 2.7 pidi lepingueseme kvaliteet vastama 2000.a. Ehitustööde Üldistele Kvaliteedinõuetele (Rakkennustöiden Yleiset Laatuvaatimukset RYL 2.klass). Maakohus, tuginedes 2008.a. mais koostatud spetsialisti arvamusele ja kohtu poolt määratud ekspertiisi järeldustele, asus seisukohale, et asja üleandmisel esinesid puudused ning lepingu ese ei vastanud RYL 2000 ja muudele nõuetele. Maakohus põhjendas otsuses, miks ta leiab, et puuduste kõrvaldamise üldkuluks on 609 181 krooni. Kolleegium nõustub maakohtuga.

Vaidlusküsimuseks oli, kas hageja nõude aluseks olevad puudused olid varjatud, mida ei saanud märgata asja üleandmisel, või oli hageja asja üleandmisel puudustest teadlik ning kas hageja on teavitanud kostjat puudustest mõistliku aja jooksul. Kolleegium nõustub maakohtuga, et hagejal ehitusega tegeleva äriühingu olemasolu ning vaidlusalusel ehitusobjektil käimine ei tõenda, et hageja oli teadlik või pidi teadlik olema kõigist ehitusekspertiisiga tuvastatud puudustest. Toimiku materjalide kohaselt asjaõiguslepingu sõlmimise ajal oli objekt veel lõpetamata. Hageja väidetel treppi ei olnud, aknad olid kaetud kiledega ja põrandad kattepappidega, objekt oli tervikuna koristamata. Nimetatud väide ei ole kostjate poolt ümber lükatud. Vastustaja on põhjendatult märkinud, et võlaõigusliku lepingu sõlmimise ajal oli paariselamu ehitus pooleli ning ostja ei saanud märgata näiteks seda, et vundamendiks on vaid mõned read FIBO plokke, sadevesi on juhitud drenaaži ja sealt edasi otse maja alla, kust puudub äravool, põranda ehitusel on niiskustõkkena kile asemel kasutatud geotekstiili jne. Tsiviilõiguses kehtiva üldise heausksuse eelduse kohaselt eeldas hageja, et kostja 1 kinnitus lepingu p-s 1.4.4 puuduste mitteeksisteerimise osas on õige. Õige on, et asja vastuvõtmisel pidi hageja selle üle vaatama ning esitama puuduste olemasolu korral pretensiooni. Maakohus, tuginedes spetsialisti ja eksperdi arvamusele, asus seisukohale, et asja üleandmisel esines rida puudusi, millest osa olid nähtavad või pidid olema nähtavad, nagu silluse kõrgus, kõverad aknaraamid, teise korruse aknal piirde puudumine, duširuumis kanalisatsioonitrapi kõrgus, terrassil vundamendi puudumine. Maakohus leidis, et ehituskulu maksumuseks, mida ei saa lugeda varjatud puuduseks on akende väljavahetamiseks kuluv 88 099 krooni ja terrassi vundamendi ehitamine 10 583 krooni. Eeltoodud nõuete osas on hagi jäetud rahuldamata ning eelnimetatu osas ei ole otsust ka vaidlustatud. Eeltoodud kulu on maha arvatud 609 181 kroonist, saades kahju suuruseks ehitisel olevate puuduste kõrvaldamiseks 510 499 krooni. Seega on apellatsioonkaebuses olev väide ekslik, et maakohus ei ole eristanud varjatud ja mittevarjatud puudusi. Kolleegium nõustub maakohtuga, et ehitisel olevatest ja ehitusekspertiisiga tuvastatud varjatud puudustest on hageja kostjat teavitanud VÕS § 220 lg 1 kohaselt mõistliku aja jooksul. Tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 kolleegium ei korda maakohtu otsuses olevaid põhjendusi. Kuivõrd kostja puudusi ei kõrvaldanud, siis oli hageja õigustatud nõudma kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 2 järgi. Õige on ka see maakohtu seisukoht, et ehitisel olevate puuduste kindlakstegemiseks tasus hageja ehitusekspertiisi eest 12 331 krooni, mis kuulub samuti kostja poolt hüvitamisele ning hagi on põhjendatult rahuldatud summas 522 830 krooni ehk 33 414,93 eurot. Õige on ka see kohtu seisukoht, et kostjatel lasub solidaarne vastutus hagejale tekitanud kahju hüvitamiseks. Järgnevalt võtab kolleegium seisukoha, kas apellantide väited maakohtu poolt välja mõistetud summast 11 748, 27 euro mahaarvamise kohta on põhjendatud või mitte. Apellantide väidetel tulnuks haginõudest maha arvata sillutise eemaldamise kulu, terrassi lammutamine laudade säilitamisega, ehitustööd allpool 0 kõrgusmärki, kanalisatsiooni trapiga seotud tööd. Vastustaja on põhjendatult juhtinud apellantide tähelepanu, et sillutis on pinna- või tänavakate – näiteks „munakivi sillutis”, „tänavakivi sillutis” jne. Sillus on konstruktsiooniline element, tarind, mis ülalt katab seinas olevat ava ja võtab vastu kõrgemal asetseva konstruktsiooniosa koormuse (näiteks võlv või tala). Ehitusekspertiisis toodud

summa 8 450 krooni ehk 540,05 eurot on toodud kuluks sillutise eemaldamisel välitöödel (lk 29 ekspertiisi aktis). Tegemist ei ole sillusega, mis asub trepi kohal maja sees. Eeltoodust tulenevalt on apellantide väited eelnimetatu kulu osas põhjendamatud. Kolleegium nõustub vastustajaga. Kolleegium nõustub vastustajaga ka selles, et terrassi lammutamise kulu tuleb apellantidelt välja mõista. Vastustaja on põhjendatult juhtinud apellantide tähelepanu, et terrass tulnuks vastavalt ekspertiisile lammutada ka põhjusel, et: a) avada tuleb elamu kogu perimeeter, et kõrvaldada vundamendi puudused nii palju, kui see on üldse võimalik – lisada hüdroisolatsioon ja soojustus. Samuti tuleb rajada drenaaž. Seda pole võimalik teha terrassi lammutamata (ekspertiis lk 26 p 2.2.1 kavandatud tööd); b) vundamendi korrastamise järgselt tuleb elamu ümbrus vertikaalplaneerida selliselt, et sadeveed ei jookseks maja vundamendi poole – ka seda pole võimalik teha terrassi lammutamata (ibid); c) terassi laudis ei vasta iseenesest puidu defektide tõttu nõuetele. Asjaolu, et maakohus jättis hagi rahuldamata vundamendi ehitamise kulu osas, ei anna alust otsust tühistada terrassi lammutamise kulu osas. Kuivõrd otsust terrassi vundamendi maksumuse rahuldamata jätmise osas ei ole vaidlustatud, siis puudub alus otsust muuta, kuigi vastustaja ei ole otsusega nõus. Kolleegium nõustub vastustajaga ka selles, et kaebuse rahuldamiseks ehitustööde kulu osas allpool 0 kõrgusmärki ning kanalisatsiooni trapiga seotud tööde osas puudub samuti alus. Ehitustööd alla kõrgusmärki 00,00 summas 169 664 krooni, so 10 843,51 eurot puudutavad hoone enda vundamendi avamist, korrastamist, hüdro- ja soojusisolatsiooni lisamist. Tööde nimekiri ja hinnad on toodud eksperthinnangu p-s 2.2.2 (lk.29) Maakohus tuvastas, et tegemist oli varjatud puudustega. Kanalisatsioonitrapiga seonduvate tööde osas on vastustaja juhtinud apellantide tähelepanu, et asjaõiguslepingu sõlmise ajal olid põrandad kaetud kattepapiga ning vee äravoolu ei olnud ka võimalik kontrollida. Ehitusekspertiis tuvastas, et põrandatrappide paigaldamisel ei ole järgitud kehtivaid nõudeid (eksperthinnang lk. 43). Ehitusekspertiisi teostanud ekspert A L tõi välja 4.06.2010 kohtuistungil ehitisel olevad puudused, sealhulgas ka apellatsioonkaebuses vaidlustatud osas, ning põhjendas, milles seisnes ehitaja töö mittevastavus ( II kd.lk.167-170). Kolleegium nõustub maakohtuga, et hageja on kahju olemasolu ja selle suuruse tõendanud TsMS 230 lg 1 nõuete kohaselt, kusjuures on määratud ka kohtu poolt ekspertiis kahju ja selle maksumuse kindlakstegemiseks. Maakohus on põhjendatult hagi rahuldamisel tuginenud eksperdi arvamusele. Kolleegium ei nõustu apellantidega, et kohus jättis tekkinud kahju suuruse kindlaks tegemata. Apellantide väidetel ei saa nad vastustada kogu kahju eest juba seepärast, et osaliselt teostas kinnistul ehitustöid OÜ Atlandia Ehitus. Õige on, et maakohtu otsuses ei ole kostjate vastuväidete osas seisukoha võetud, kuid seda puudust on võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Toimiku materjalidest ilmneb, et hageja selgitas, milliseid summasid ja miks ta kandis OÜ-le Atlandia Ehitus. Vastuses apellatsioonkaebusele on vastustaja selgitanud, et 22. jaanuaril 2007. a sõlmitud kinnistu müügilepingu tingimuseks oli paariselamu üleandmine nö „võtmed kätte“ tingimusega. Lepingu lisaks oli suurte paarimajade siseviimistlustabel, millest aga hageja soovis kvaliteetsemaid ja kallimaid materjale. Pooled leppisid kokku, et kallima viimistlusmaterjali eest tasub hageja lihtsalt lisanduva hinnavahe juurde, tehes seda otse OÜle Atlandia Ehitus. Märgitud eesmärgil tegi hageja esimese ülekande summas 35 000 krooni

juba 10. jaanuar 2007. a Teise ülekande tegi hageja 06. juuni 2007. a. Mingeid lisatöid ega töid üldse hageja ei tellinud – tööd sisaldusid juba kostjaga sõlmitud lepingus, kuid viimistlusmaterjalid olid hageja objektil tavapärasest üldjuhul kallimad, mis nähtubki kostja poolt esitatud tabelist. Seda kinnitas ka tunnistaja Tõnu Rait (III kd. lk. 132-133). Tunnistaja T. R ütluste kohaselt oli ta OÜ Atlandia Ehituse projektijuht ning mingit lepingut hagejaga ei sõlmitud. Toimiku materjalid ei kinnita apellantide väidet, et trepp telliti hageja poolt otse OÜ-lt Atlandia Ehitus. Vastustaja on vastuses selgitanud, et trepp oli lepingu hinna sees, mis nähtub ka 22. jaanuari 2007. a sõlmitud kinnistu müügilepingu lisast. Kuivõrd hageja soovis aga treppi kvaliteetsemast puidust, mis läheks kokku kvaliteetsema parketiga, siis lisandus trepi hinnale kallima puidu tõttu 34 686 krooni. Vastustaja vastuväidet ei ole kostjad maakohtus ümber lükanud. Kolleegium ei tuvastanud, et hageja käitus menetluses pahatahtlikult. Maakohus põhjendas, miks ta leiab, et hageja teatas kostjale ehitisel olevatest puudustest ning palus need kõrvaldada, kuid Aktsiaselts KNOKE ei asunud nelja kuu jooksul puudusi kõrvaldama. Seega on apellatsioonkaebuses olev väide ekslik, et kostjale ei antud võimalust ehitustöödes esinenud puuduste kõrvaldamiseks. Asjaolu, et hagiavalduses taotletud summa oli suurem, kui seda tuvastas ekspert, ei tõenda, et hageja soov oligi saada üksnes raha. Kolleegium ei tuvastanud, et kahju tekkis osaliselt hageja enda tegevusest. Seega puudub alus kahju hüvitise vähendamiseks. Toimiku materjalid kinnitavad, et poolte vahel tekkis lahkarvamus selle üle, milliste puudustega on tegemist ning kas kostja on kohustatud need kõrvaldama või mitte. Ekspertiisikulu väljamõistmine kohtu poolt oli põhjendatud, kuivõrd ehitisel olevate puuduste kindlaksmääramiseks oli ka vajalik asjatundja arvamus. Oma nõude tõendamiseks kandis hageja kulu ehitusekspertiisi osas 2008. a. Kostjad ei nõustunud esitatud tõendiga ning menetluses taotleti kohtuekspertiisi määramist, milline taotlus ka rahuldati. See aga ei tähenda, et hagejal ei esinenud hagi esitades kulusid kahju olemasolu ja selle suuruse kindlaksmääramiseks ja tõendamiseks. Harju Maakohus on õigesti leidnud, et kostjad on kohustatud vastava ekspertiisi tellimise kulu summas 12 331 krooni hagejale hüvitama ja selle kulu hüvitamine on võimalik VÕS § 128 lg 3 järgi. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebuses olevad väited ei anna alust otsuse tühistamiseks, seda ka osaliselt. Kuivõrd apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, siis apellatsioonimenetluse kulud tuleb jätta apellantide kanda solidaarselt.

Mare Merimaa

Ande Tänav

Ulvi Loonurm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.