Tuuleveski Korteriühistu hagi TC GRUPI Osaühingu vastu ebaseadusliku juurdeehitise lammutamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 28.02.2011 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
1595 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tuuleveski Korteriühistu apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): Tuuleveski Korteriühistu (registrikood: 80102186, asukoht: Tallinn), tehinguline esindaja vandeadvokaat Andres Lusmägi; Kostja (apellatsioonimenetluses vastustaja): TC GRUPI Osaühing (registrikood: 10394425, asukoht: Tallinn) seaduslikud esindajad Ivo Kappet, Peeter Pärnpuu
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
Harju Maakohtu 28.02.2011.a otsuse resolutsioon jätta muutmata, arvestades käesolevas otsuses toodud põhjendusi. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Jätta maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulu hageja, Tuuleveski Korteriühistu kanda. Keelduda apellandi poolt 28.05.2011.a kohtule esitatud tõendite vastuvõtmisest ja tagastada need apellandile. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte
1(5)
Tsiviilasi nr: 2-10-23981 pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.19.05.2010 esitas hageja maakohtusse kostja vastu hagi, milles palus kohustada kostjat vabastama Tallinnas, Rännaku pst 10 korterelamu ebaseadusliku juurdeehitise ruumid lammutustööde läbiviimiseks. Hagiavalduse kohaselt on pooled korterelamu kaasomanikud. Elamu on kantud vallasasjana ehitisregistrisse. Kõik elamu korteriomanikud on korteriühistu liikmed. Ebaseadusliku juurdeehitise lammutamine on ühistu liikmete huvides, sest see jääb ette plaanitavatele renoveerimistöödele. Juurdeehitis on omavoliliselt ühendatud korterelamu küttesüsteemi, mille tõttu on küttesüsteemis pidevad kaod. Projektita juurdeehitis ei vasta ehitusprojektile ning kuulub lammutamisele. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ehitusregistrist ei nähtu, et kostja omaks või valdaks ebaseaduslikult juurdeehitatud mitteeluruume. Kostja ostis 17.12.2001 ostu-müügilepinguga reaalselt piiritletud mitteeluruumid, mis vastab mõttelise osana 4,1% ehitisest. Kostja ei ole teinud elamule juurdeehitisi. Hagis ei ole esitatud ühtegi ehitusseaduses sätestatud asjaolu, milles oleks esitatud ehitise ohutusele sätestatud nõuetest mittekinnipidamise osas nõuet. Esimese astme kohtu otsus
3.Maakohus tegi 28.02.2011. a otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Kohus tuvastas, et ehitusregistri andmetel kuulub kõnealune elamu 29 erinevale kaasomanikule, sh kostjale (toimik lk 9-14). Elamu sh juurdeehitis on õiguslikult käsitletav vallasasjana (toimik lk 58). Elamus on asutatud korteriühistu (toimik lk 8, 15-25). Puudub vaidlus, et hageja esindab kaasomanikke. Hageja tellitud juurdeehitise lammutusprojekt (toimik lk 26-33) ei tõenda, et juurdeehitis on ebaseaduslik. Lammutusprojektis pannakse paika lammutuskava lammutustööde mõttes. Ehitise ebaseaduslikkust ei tõenda ka hageja kirjavahetus Tallinna Linnaplaneerimise Ametiga (toimik lk 34, 35, 38), sest viimase 29.12.2009 kirjast nr 3-4/797 ei nähtu, et vaidlusalune ehitis oleks ebaseaduslik. Hageja esitatud tõenditest (toimik lk 63-71, 73-82) nähtub, et elamu ehitati ilma vaidlusaluse juurdeehitiseta. Selle üle pooled ei vaidle ja on nõus, et elamu ehitamise ajal juurdeehitist ei olnud (toimik lk 95). Seega ei kajasta need dokumendid juurdeehitist. Hageja tõendid tõendavad vaid seda, et elamu ehitati ilma juurdeehitiseta, kuid nendest tõenditest ei saa teha järeldust, et praegu eksisteeriv juurdeehitis on ebaseaduslik. Kostja esitatud juurdeehitise projektist (toimik lk 85-86) nähtub, et hageja juhatuse esimees Madis Pärn on juurdeehitise projekti kooskõlastanud. Projekti viirutatud osa vastab hageja poolt esitatud keldrikorruse plaanile. 2004.a renoveeris kostja juurdeehitise osas äriruumid, mille projekti kooskõlastas 13.07.2004 hageja juhatuse liige Peeter Pärnpuu (toimik lk 92). Sellega on kostja tõendanud, et nii juurdeehitise projekt kui selle renoveerimise projekt on hagejaga, s.o kaasomanikega kooskõlastatud. Eelnevast järeldas
2(5)
Tsiviilasi nr: 2-10-23981 kohus, et kostja ei valda juurdeehitise ruume ebaseaduslikult, sest seadusvastasust kohus ei tuvastanud. Kohtul puudub alus tuvastada kostja kohustus vabastada juurdeehitise ruumid lammutustööde tegemiseks. Seetõttu tuleb hagi jätta rahuldamata. Hageja väide, et juhatuse liikmel Madis Pärnal ei olnud volitust üldkoosoleku otsuseta kooskõlastust anda, ei vasta TsÜS §-le 43 (kuni 01.07.2002 kehtinud redaktsioonis), mille kohaselt võis juriidilist isikut kõigis õigustoimingutes esindada iga juhatuse liige ning üldkoosoleku otsus nõutav ei olnud. Seega on kooskõlastus kehtiv ka ilma üldkoosoleku otsuseta. Apellatsioonkaebus
4.Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldatakse. Maakohus leidis ebaõigesti, et kostja valdab juurdeehitise ruume seaduslikult. Kohtuotsusest ei nähtu, milliseid ruume ja millisel õiguslikul alusel kostja valdab ning millal ja millisel õiguslikul alusel juurdeehitis püstitati. Kostja esitatud eskiisil „elamu äriruumide renoveerimine“ tellijat märgitud ei ole, projekteerija asukoht langeb kokku kostja asukohaga. Seega võib asuda seisukohale, et eskiis on sobilikult konstrueeritud kostja poolt eesmärgiga kuidagigi põhjendada ebaseadusliku juurdeehitise olemasolu. Eskiisil on märgitud ebaseadusliku juurdeehitise pinnaks 157 m2, kostja võtab omaks, et talle kuulub sellest 151,2 m2. 1997. a dateeritud eskiisiga ei ole võimalik tõendada ebaseadusliku juurdeehitise seaduslikkust. Ka ei ole nimetatud tõend asjakohane, sest tegemist on krundi jagamise eskiisiga ja sellel olevate kooskõlastustega ei ole võimalik tõendada ebaseadusliku ehitise seaduslikkust. Ka elamu korrektuuriprojekti eskiis 2004. aastast ei tõenda ebaseadusliku ehitise seaduslikkust. Tegemist on kooskõlastatud eskiisiga, mitte projektiga. Hageja juhatuse liikme Peeter Pärnpuu arvates ei vasta tema kooskõlastus tegelikkusele, sest tema allkiri on võltsitud. Iseenesest ei oma hageja kooskõlastus ka tähendust, sest ehitusregistri andmetest nähtuvalt ei ole ülejäänud 26 elamu kaasomanikku, sh kostja, seda eskiisi kooskõlastanud ega andnud nõusolekut juurdeehitise projekteerimise ega ehitise alustamiseks, veel vähem lõpetatud ehitise seadustamiseks. Kostja pole tõendanud, et 13.07.2004 hageja kooskõlastuseks oleksid olnud ülejäänud 26 elamu kaasomaniku volitused või et hagejal oleksid volitused esindada teisi kaasomanikke tavapärase maja korrushoiu küsimuste asemel maja omanike õigusi puudutavates küsimustes. Kohtuotsuses ei ole tuvastatud, millal ja millise ehitusprojekti alusel ebaseaduslik juurdeehitis püstitati. Kui kostja valdab ebaseaduslikke juurdeehitise ruume pinnaga 151,2 m2 ja need ruumid on omandatud juba 2001.a, siis 2004.a eskiis ei saa olla see ehitusprojekt, mille alusel ruumid püstitati. Kohtuotsusest ei nähtu, et kohus oleks tuginenud ehitusregistri andmetele. Kostja pole tõendanud, et ebaseaduslik juurdeehitis ehitati nõuetekohase projektdokumentatsiooni ja ehitusdokumentatsiooni alusel. Maakohus tugines vaid kostja poolt esitatud kahele sobimatule eskiisile. Maakohus luges ebaõigesti tõendatuks, et kostja tõendas, et juurdeehitise projekt ja selle renoveerimise projekt on hagejaga, s.o kaasomanikega, kooskõlastatud. Hageja ei omanud volitust kooskõlastada eskiisid teiste elamu kaasomanike asemel, s.h ka kostja asemel, juurdeehitise püstitamiseks või seadustamiseks. Hageja sai kooskõlastada eskiisid üksnes oma nimel. Maakohus ei tuvastanud, kas esineb ehitusseaduse § 72 lg-s 1 nimetatud asjaolu ja kas ebaseaduslik ehitis ehitati enne kehtiva ehitusseaduse jõustumist või mitte. Vastustaja seisukoht
5.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata.
3(5)
Tsiviilasi nr: 2-10-23981
Ringkonnakohtu seisukoht
6.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna maakohtu otsuse muutmiseks ega tühistamiseks alust. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega hagi rahuldamata jätmise osas ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt põhjendusi ei korda. Ringkonnakohus peab vajalikuks esitada täiendavad põhjendused, millest tulenevalt tuleb samuti jätta hagi rahuldamata.
7.Hageja viitas hagi õigusliku alusena asjaõigusseaduse kaasomandi sätetele. Vastavad sätted ei saa olla hagi rahuldamise aluseks, sest konkreetne kinnisasi on jagatud korteriomanditeks ning korteriomanike omavahelistes suhetes tuleb primaarselt kohaldada korteriomandiseadust. Asjaõigusseaduse kaasomandi sätted kuuluvad korteriomanditega seotud õigussuhetes kohaldamisele üksnes siis, kui vastavad küsimused ei ole korteriomandiseadusega reguleeritud. Antud juhul see nii ei ole. KOS § 16 lg 1 kohaselt on ehitusliku muudatuse tegemiseks vajalik kõikide korteriomanike kokkulepe. Igal juhul on ehitiseosa lammutamiseks vajalik selle korteriomaniku nõusolek, kelle reaalosa lammutamisele minevas ehitise osas asub. Kostja väitis, et tema reaalosa asub selles hooneosas, mida hageja soovib lammutada. Hageja sellele kostja väitele vastu ei vaielnud. Vaidluse kinnisasja osas avati 08.02.2011.a korteriomandite registriosad ning kostjale kuulub korteriomandina kinnistu, mille registriosa number on 25660001 ja mille reaalosa suurus on 159,2m2. Vastav korteriomand asub vaidlusalusel kinnisasjal. Muid korteriomandeid kostjale seal ei kuulu. Nimetatud asjaoludest järeldab ringkonnakohus, et ehitiseosa, mida hageja lammutada soovib, on see ehitiseosa, milles paikneb kostjale kuuluva korteriomandi reaalosa. Maakohus järeldas õigesti, et hageja ei ole tõendanud, et kostja valduses olev ehitis on ebaseaduslik. Kuivõrd hageja soovib teha ehituslikku muudatust (lammutust), mis eeldab vähemalt kostja nõusolekut (KOS § 16 lg 1) ja kuivõrd tõendatud ei ole, et ehitise osa oleks ebaseaduslik või ohtlik ning kuivõrd vaidlusaluses ehitiseosas asub kostja korteriomandi koosseisu kuuluv reaalosa, on kostjapoolne lammutamisega mittenõustumine põhjendatud ja hagi tuleb jätta rahuldamata.
8.Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus veel järgmist. Maakohus jaotas tõendamiskoormise õigesti ning selgitas asjas toimunud istungil menetlusosalistele kohaselt tõendamisele kuuluvaid asjaolusid ja tõendamiskoormist. Õige on see maakohtu seisukoht, et hageja peab tõendama, et ehitis on ebaseaduslik. Seda hageja teinud ei ole. Ringkonnakohus ei nõustu selle apellatsioonkaebuse väitega, et olukorras, kus maakohus leidis, et ehitise ebaseaduslikkus ei ole tõendatud, oleks maakohus pidanud tuvastama ehitise püstitamise õigusliku aluse. Kui hagejal lasub ehitise ebaseaduslikkuse tõendamise koormis, siis see ei tähenda, et kostja peaks tõendama ehitise seaduslikkust. Ehitise ebaseaduslikkus käesoleva vaidluse kontekstis tähendab seda, et vastav ehitise osa ei tohi selle praeguses asukohas olla ning see tuleb lammutada. Sellise järelduse tegemiseks tuleks vastava kohustuse tekkimise eeldused kohtu ette tuua ning tõendada. Hageja seda teinud ei ole. Hageja ei ole viidanud ka sellele, et avalik võim oleks nõudnud ehitiseosa lammutamist. Apellant esitas apellatsioonkaebuses mitmeid väiteid, millega saaks kummutada asjaolusid, mis kinnitavad vaidlusaluse juurdeehitise seaduslikkust, kuid vastavate asjaoludega ei saa põhistada ega tõendada seda, et juurdeehitus on ebaseaduslik ja kuulub igal juhul lammutamisele. Asjaolu, et maja algses ehitusprojektis juurdeehitist ei kajastata, ei muuda veel juurdeehitist lammutamisele kuuluvaks. Ringkonnakohus rõhutab veel, et hageja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et korteriomandite osas tehtud kinnistusraamatu kanded on
4(5)
Tsiviilasi nr: 2-10-23981 valed. Eespool toodust tulenevalt tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon muutmata.
9.28.05.2011.a esitas apellant Tallinna Ringkonnakohtule täiendavad tõendid. Ringkonnakohus leiab, et tõendite vastuvõtmisest tuleb keelduda. Tõendite vastuvõtmiseks puudub õiguslik alus. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes maakohtus esitatud asjaolude ja tõendite alusel. Uusi asjaolusid või uusi tõendeid saab apellatsioonikohus vastu võtta ja arvestada üksnes juhul, kui esinevad seaduses sätestatud erandid (TsMS § 652 lg 3). Tõendite vastuvõtmine on välistatud ka veel seetõttu, et kohus võtab vastu ainult sellise tõendi, millel on asjas tähtust (TsMS § 238 lg 1). Tähtsust on üksnes sellisel tõendil, millega saab tõendada asjaolusid, mille esinemise või puudumise korral tuleb kohtul otsustada teisiti. Apellant märkis, et soovib tõendiga tõendada asjaolu, et Virge Murak organiseerib tagantjärgi Rännaku pst 10 korteriomandi dokumente. Ringkonnakohtu hinnangul ei mõjuta vastav asjaolu asjas tehtavat lahendit. Menetluskulude jaotus
10.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Lähtudes TsMS § 162 lg-st 1 ja § 171 lg-st 1 jätab ringkonnakohus maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohus ei teinud asja menetlemisel TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Mare Merimaa
Kaupo Paal
Ande Tänav
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.