Harju Maakohus
Kohtunik
Peeter Pällin
Määruse tegemise aeg ja koht
12.04.2011. a, Tallinn, Tartu mnt kohtumaja
Tsiviilasja number
2-10-15463
Tsiviilasi
KÜhagi AGvastu omavoliliselt tehtud ümberehituse likvideerimise ja ümberehitustööde eelse olukorra taastamise nõudes.
Tsiviilasja hind
1595 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja KÜ(registrikood XXX, asukoht XXX) Hageja esindaja Kristjan K (XXX) Kostja: AGIsikukood XXX, XXX Kostja esindaja: Vandeadvokaadi vanemabi Jaana Nõgisto Advokaadibüroo Tark Grune Sutkiene, Roosikrantsi tn 2, 10119 Tallinn, Tel 611 0900, faks 611 0911, E-post: [email protected]
Asja läbivaatamise kuupäev
24.03.2011
Jätta hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud KÜkanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata kaebuse esitamise tähtaega. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
1(5)
Hagiavalduse kohaselt 10.04.2000 kanti mittetulundusühingute ja sihtasutuste KÜ mille põhikirja punktist 1.4 nähtuvalt on ühistu pädevuses muuhulgas elamu majandamine. Kostjal on Tallinnas, XXXasuvas elamus korteriomand, mille reaalosaks on korter nr 49, milles on eluruumide pinda 50,5 m2, s.h eluruumide pinda 50,5 m2. Kostjale kuulub ka XXX mõttelist osa Tallinnas, XXXasuvast maatükist ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks. Korteri nr 49 eelmine omanik on korteriga nr 49 piirnevas ühiskasutuses olevas elamu 9. korruse koridoris teostanud omavolilisi ümberehitusi, võttes kasutusse kõigi elamu kõigi korteriomanike kaasomandis oleva ühiskasutatava koridori (edaspidi nimetatud ka trepikoda) osa. Omavolilise ümberehituse käigus on tehtud järgmised ehitustööd (vt ja vrd lisa 4 ja lisa 5 värvitud ala): • trepikotta püstitati sein ja sellesse rajati uks korteri 49 kasutamiseks, mille tulemusel korteri 49 omanik võttis enda ainukasutusse rajatud seina ning välisseina ja akna vahelise trepikoja osa; • trepikoja projektikohaselt ühiskasutatavas alas, mis on omavoliliselt püstitatud seinaga läinud korteri 49 ainukasutusse, on seina äärest põrandalt elamu ühtsest keskküttesüsteemist eemaldatud (torustikust väljalõigatud) elamu korteriomanike kaasomandis olnud keskkütteradiaator. Ümberehituse tõttu puudub 9. korruse trepikojal normaalne valgustus, kuna trepikojal ei ole enam trepikoja otsaseinas paikneva aknaga ühendust. Samuti puudub koridoril elamu projektlahendusega ette nähtud soojus- ja kütterežiim, kuna ümberehituse käigus on trepikojast kõrvaldatud radiaator. Radiaatori eemaldamisega rikuti ka elamu keskkütte tasakaal. Kostja on ümberehitustöö tulemusel saanud enda ainukasutusse ca 4 m2 elamu korteriomanike kaasomandis olevast trepikoja (ühiskasutuses oleva koridori) pinnast (vt lisa 5 värvitud ala). KÜ XXX17.04.2009 üldkoosolekul otsustati anda juhatusele volitused valmistada ette ja esitada hagi korteri nr 49 omaniku vastu nõudega taastada koridoris projektijärgne olukord omal kulul. Hageja on korduvalt suuliselt ja telefoni teel pöördunud kostja poole meeldetuletustega, et ebaseaduslik ümberehitus tuleb koheselt likvideerida. Siiski ei ole kostja käesoleva ajani alustanud temale kuuluva korteriga seonduva omavolilise ümberehituse likvideerimist ega võtnud hagejaga ühendust ümberehituse likvideerimise tähtaja määramiseks. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 01.10.2000 kirjast nr 1/2986 nähtub, et XXX asuvas elamus ei ole ümberehituste tegemiseks väljastatud ehituslube (vt lisa nr 8). Kostjal puudub trepikoja ümberehituseks lisaks ehitusloale ka XXX asuva elamu korteriomanike nõusolek. Kostja poolt tehtud omavolilised ümberehitused on vastuolus siseministri poolt kehtestatud tuleohutuse üldnõuetega ning takistavad elanike evakueerimist hädaolukorras. Ümberehitused rikuvad teiste korteriomanike huve ja omandiõigust. Hagejal ei ole vastuväited asjas vaheotsuse tegemisele, kuid hageja leiab, et hagi ei ole aegunud. Ümberehitust alustati 1998 aastal, samal aastal püsitati sein. Kostja seisukohad Kostja hagi ei tunnista ja palub asjas kohaldada aegumist ning teha aegumise kohta vaheotsus. Kostja on korteri nr 49 omanik alates 09.03.2004, enne kostjat kuulus korter JA. Hagile lisatud dokumendid kinnitavad, et korteri omanik on eelnevalt ümberehituse kooskõlastanud Tallinna Tuletõrje ja Päästeametiga 28.01.1998. Töid alustati 1998 aastal ja valmisid samuti 1998 aastal. Seda kinnitab ka 2000 a juuli kiri, sest kirjas mainiti nii valgustuse kui ka soojuse ja kütterežiimi rikkumist. Hagi esitamiseks oli ümberehitusest möödunud üle 12 aasta 2(5)
Ümberehitus ei riku teiste korteriomanike huve, koridor on kasutatav ja valgustatud lampidega. Korteriomanik on ümberehituse kooskõlastanud teiste sama korruse korteriomanikega. Kostja elamus on ruutmeetri hinnaks umbes 1000 eurot ruutmeetri kohta
Kohus, tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega ja hinnanud kõiki kogutud tõendeid, leidis, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Kohus tuvastas, et hageja on 10.04.2000 mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse kantud KÜ kes haldab elumaja XXX Tallinnas. Kostja omandas 09.03.2004 JAkorteri nr 49 pindalaga 50,5 m2. Enne kostja korteriomanikuks saamist oli korteriga liidetud 4 m2 ulatuses elamu trepikoda ja selle arvel laiendatud korteri pindala. Hageja palub kohustada kostjat likvideerima elamu trepikotta rajatud sein ja taastama seina rajamisele eelnenud olukorra paigaldades radiaatori ja ühendades selle keskküttesüsteemi. Vastavalt TsMS § 449 lg 3 kohus võib teha vaheotsuse ka taotluse kohta aegumise kohaldamise taotluse suhtes, mis on edasikaebamise tähenduses samane lõppotsusega. Aegumise kohaldamata jätmisel teeb kohus selle kohta vaheotsuse ja jätkab menetlust. Kui kohus leiab, et nõue on aegunud, teeb ta lõppotsuse ja asja edasi ei menetle. Pooled on asjas nõustunud vaheotsuse tegemisega aegumise küsimuses ning kohus on määranud asjas vaheotsuse tegemise. Aegumise kohaldamiseks peab kohus esmalt hageja nõude õiguslikult kvalifitseerima. Kohus leiab, et pooltevahelist õigussuhet, millele hageja on oma nõude rajanud, reguleerib AÕS § 72 lg 5 ja VÕS § 115 lg 1 ja VÕS § 136 lg 5. AÕS § 72 lg 5 sätestab, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Vastavalt VÕS § 115 lg 1 kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Vastavalt VÕS § 136 lg 5 seaduses või lepinguga ettenähtud juhtudel, samuti muudel juhtudel, kui see on vastavalt asjaoludele mõistlik, võib kahjustatud isik nõuda kahju hüvitamist ka muul viisil kui rahalise hüvitise maksmisega. Vastavalt KOS § 1 lg 1 Korteriomand on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse (RT I 1993, 39, 590; 1999, 44, 509) kinnisomandi sätteid. Vastavalt KOS § 1 lg 2 kaasomandi esemeks on käesoleva seaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis käesoleva seaduse § 2 lõike 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Tulenevalt KOS § 1 lg 1 ja lg 2 kuulub korterelamu kaasomandis olevate osade, sealhulgas trepikoja ja küttesüsteemi, majandamisel kohaldamisele AÕS § 72 sätestatud kaasomandi regulatsioon. AÕS § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikud ka siis, kui kokku ei ole lepitud kaasomandi kasutamise korda, kohustatud kaasomandi valdamisel arvestama vajalikus ulatuses teiste kaasomanike huvidega. AÕS §-st 72 lg-st 5 tulenevate kohustuste rikkumise korral on kaasomanikul õigus esitada rikkumise toime pannud kaasomaniku vastu kahju hüvitamise nõue. Korteriühistu moodustamise korral võib sellise nõude korteriomanike huvide esindajana esitada ka korteriühistu. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-48-10 selgitanud, et Eelkõige näeb seadus (VÕS § 132, § 136 lg 1) asja hävimise või kahjustamise puhul ette võimaluse nõuda selle taastamise kulude rahas hüvitamist, mida VÕS § 128 lg 3 järgi võib nõuda ka eelnevalt. Erandlikult on VÕS § 136 lg 5 järgi aga võimalik nõuda kahju hüvitamist ka muul viisil kui rahalise hüvitise maksmisega, mh endise olukorra taastamist n.ö natuuras, kui see on mõistlik. Seega võib korteriühistu esitada teiste kaasomanike õigusi rikkunud kaasomaniku vastu endise olukorra taastamise nõude kui see on vastavalt asjaoludele mõistlik. 3(5)
Käesoleval juhul on hageja tuginenud asjaolule, et kostja või kostja korteri eelmine omanik on ilma teiste kaasomanike nõusolekuta rajanud koridori vaheseina ühendades 4 m2 osa koridorist korteri reaalosaga ning ehitanud ümber küttesüsteemi eemaldades ümber ehitatud osast kütteradiaatori. Vaheseina rajamine on toimunud koridoris, mis KOS § 1 lg 2 kohaselt kuulub korteriomanike kaasomandisse. Samuti kuulub KOS § 1 lg 2 kohaselt kaasomandisse küttesüsteem ja selle osaks olevad radiaatorid. Seega reguleerib nõude aluseks olevat õigussuhet AÕS § 72. Hageja palub kohustada kostjat likvideerima elamu trepikotta rajatud sein ja taastama seina rajamisele eelnenud olukorra paigaldades radiaatori ja ühendades selle keskküttesüsteemi. Sellega on hageja esitanud VÕS § 115 ja § 136 lg 5 alusel kahju natuuras hüvitamise nõude. Õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise nõude aegumist reguleerib TsÜS § 150. Vastavalt TsÜS § 150 lg 1 kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat ajast, mil õigustatud isik kahjust ja kahju hüvitama kohustatud isikust teada sai või pidi teada saama. Vastavalt TsÜS § 150 lg 3 kahju õigusvastasest tekitamisest tulenev nõue aegub, sõltumata käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 sätestatust, hiljemalt kümne aasta möödumisel kahju põhjustanud teo tegemisest või sündmuse toimumisest. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 9 lg 1 sätestab, et tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses aegumise kohta sätestatut kohaldatakse ka enne 1. juulit 2002 tekkinud aegumata nõuetele. Aegumise algusele, peatumisele ja katkemisele kohaldatakse enne 1. juulit 2002 kehtinud seadust, kui aegumine on alanud, peatunud või katkenud enne 1. juulit 2002. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et kui tsiviilseadustiku üldosa seaduse või võlaõigusseaduse kohaselt on aegumistähtaeg lühem kui enne 1. juulit 2002 kehtinud seaduse kohaselt, arvestatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses või võlaõigusseaduses sätestatud aegumistähtaega alates 1. juulist 2002. Enne 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 113 lg 1 sätestas, et hagi korras õiguste kaitse üldine aegumistähtaeg on 10 aastat, välja arvatud nõuded, mille kohta on seaduses sätestatud lühendatud aegumistähtaeg või mille kohta aegumist ei kohaldata. Hageja esitas hagi kohtusse 01.04.2010. Seega on hagi aegunud juhul, kui hageja sai kahjust ja kahju hüvitama kohustatud isikust teada varem kui 01.04.2007 või kahju põhjustanud tegu toimus varem kui 01.04.2000.a. Tallinna Linnaplaneerimise ameti kirjast (tl 26) nähtub, et hageja on 07.08.2000 teinud järelepärimise, kas XXXTallinn elamus on väljastatud ümberehituse tegemiseks ehituslube. Tallinna Tuletõrja ja Päästeameti ettekirjutusest (tl 27) nähtub, et hageja juhatuse liikmele on tehtud ettekirjutus mitte teostada ümberehitusi või ümber planeerimisi ilma heakskiidetud projektiga korteri nr 49 kohta. Ettekirjutus on kätte saadud 22.02.2002. Kooskõlastusest (tl 66) nähtub, et Tallinna Tuletõrje Järelevalveosakond on 28.01.1998 andnud HL kooskõlastuse vaidlusaluse ümberehituse tegemiseks ja 29.01.1998 on kooskõlastuse andnud Haabersti Linnaosa Valitsus. Hageja kirjast HL(tl 83) nähtub, et hageja on elamu majandamise üle võtnud 01.07.2000 ning majandamise ülevõtmisel on hagejale selgunud, et korteriga nr 49 piirneval ühisomandi osal on tehtud omavolilisi ümberehitusi, mille tulemusel on vähenenud koridori pind ja on häiritud soojus- ja kütterežiim. Samasisulise pretensiooni on hageja saatnud JA 09.01.2002. Kuivõrd hageja on 01.07.2000 kirjas viidanud nii ümberehitustele kui ka küttesüsteemi rikkumisele, pidi hageja kohtu arvates teadma nii seina püstitamisest kui ka radiaatori eemaldamisest hiljemalt 01.07.2000. Koos kahjust teadasaamisega pidi hageja teada saama ka kahju põhjustanud isikust, s o asjaolust, et ümberehitused teostas korteri nr 49 omanik. Selline teadmine nähtub ka 01.07.2000 saadetud kirjast. Kuna hageja sai kahjust ja kahju tekitanud isikust teada varem kui 01.04.2007, on haginõue kostja vastu aegunud. Kohus märgib, et hagi oleks igal juhul aegunud ka TsÜS § 150 lg 3 järgi 10 aastase tähtaja jooksul. Kostja esitatud kooskõlastused viitavad sellele, et kuna kostja sai ümberehituseks kooskõlastused 1998 aasta alguses, siis võib eeldada, et kostja teostas ümberehitused samal aastal. Kohtuistungil on 4(5)
hageja tunnistanud seina püstitamist 1998 aastal, kuid on avaldanud, et hageja ei teadnud, kas korteriomanik on seina taga radiaatori eemaldanud või mitte. Kohtu hinnangul ei oma viimane asjaolu tähtsust, sest tulenevalt kahju ühtsuse printsiibist hakkab aegumistähtaeg kulgema ajast, mil kahju on põhilises osas tekitatud. Seega hakkas TsÜS § 150 lg 3 kohaselt aegumistähtaeg kulgema alates 31.12.1998 kl 24.00. Kohus jätab hagi rahuldamata hagi aegumise tõttu. TsMS § 449 lg 3 kohaselt on tegemist lõppotsusega asjas. Kuivõrd hagi jääb rahuldamata aegumise tõttu, ei hinda kohus ülejäänud poolte väiteid asja sisu kohta. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus tegi otsuse hageja kahjuks, seega jäävad menetluskulud hageja kanda.
Peeter Pällin Kohtunik
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.