Asjaõigus › Omandiasjad

ASJAOLUD

Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale alates 15.06.2006 1⁄2 mõttelist osa kinnistus reg osa nr XXX asukohaga XXX Tallinn. Kostjale kuulub hagejale alates 15.06.2006 1⁄2 mõttelist osa kinnistus reg osa nr XXX asukohaga XXX Tallinn. Kinnistu pindala on 846 m2 ja kinnistul asub 1(4)

2-10-43274 kaks elamut ja kuur. SKOÜ 08.07.2010 arvamuse kohaselt on kinnistu väärtuseks 2 140 000 krooni. Hageja palub lõpetada kaasomandi jättes kinnistu kostja ainuomandisse ja mõistes kostjalt välja hüvitise 1 065 000 krooni. Hageja 25.01.2010 seisukoha kohaselt ei tunnista hageja kostja nõudeid. Kostja nimetatud kulutused ei ole vajalikud AÕS § 72 mõttes. Tõendamata on kulutuste ja tööde tegemine ja põhjendamatu on nõuetele käibemaksu lisamine. Hageja leiab, et võimalikud kostja nõuded on aegunud. Kostja seisukohad Kostja oma vastuses 08.10.2010 hagi ei tunnista. Kostjal puuduvad vahendid hagejale hüvitise maksmiseks ning kostja oleks nõus kokkuleppel hagejaga kinnistu jagamisega reaalosadeks või sellega, et hageja müüb oma osa avalikult. Hageja omandas kinnistu pärimise teel Lemmi Valknalt, kes suri 1999 aastal, pärandi võttis hageja vastu 2006 aastal. AS PKarvamuse kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 1 710 000 krooni. Kostja on teinud kinnistule vajalikke kuutusi katuse vahetamisele, vihmaveerennide paigaldamisele, tuleohtliku elektrisüsteemi väljavahetamisele, veetorustiku ja kanalisatsiooni väljavahetamisele, varisemisohtlike korstnate väljavahetamisele, lagunenud aknaraamide, laudise ja trepi välja vahetamisele. Kostja vahetas välisukse, kuna see ei olnud vargakindel. Kostja vahetas lagunenud aiapiirde, et takistada asotsiaalide pääsu kinnistule. Vajalike kulutuste tellimine tänastes hindades maksaks 316 389 krooni, koos käibemaksuga 373 339 krooni. Kostja on teinud kinnistule parenduslikke kulutusi: tänavapoolse maja I korruse lammutustööd ja kapitaalremont, II korruse sanitaarremont, tänavakivi paigaldus, aiapoose maja osaline lammutamine. Kasulike kulutuste tellimine tänastes hindades maksaks 263 112 krooni, koos käibemaksuga 310 472 krooni. Suurem osa nimetatud töödest on tehtud enne 2006 aastat. Kostja 17.01.2011 vastuse kohaselt on ta korraldanud kinnistu haljastamise ning esitab selle eest hagejale nõude 200 000 krooni.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, kuulanud ära pooled ja tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega, leidis, et hagi kuulub rahuldamisele. Kohus on tuvastanud, et hagejale kuulub alates 15.06.2006 1⁄2 mõttelist osa kinnistus reg osa nr XXX asukohaga XXX Tallinn. Kostjale kuulub hagejale alates 15.06.2006 1⁄2 mõttelist osa kinnistus reg osa nr XXX asukohaga XXX Tallinn. Kinnistu pindala on 846 m2 ja kinnistul asub kaks elamut ja kuur. Hageja palub lõpetada kaasomandi jättes kinnistu kostja ainuomandisse ja mõistes kostjalt välja hüvitise 1 070 000 krooni. Vastavalt AÕS § 77 lg 1 kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Vastavalt AÕS § 77 lg 2 kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. 2(4)

2-10-43274 Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05 selgitanud, et AÕS §-st 77 tuleneb, et nõude kaasomandi lõpetamiseks saab esitada kohtumenetluses üksnes hagis või vastuhagis. AÕS § 77 lg 2 alusel tuleb poolte kaasomand lõpetada. Asjas ei ole esitatud teisi kaasomandi lõpetamise viise peale asja jätmise kostja ainuomandisse. Kosta on küll leidnud, et poolte kokkuleppel võiks asja jagada reaalosadeks, kuid et kostja ei ole sellesisulist vastuhagi esitanud, ei ole kohtul pädevust selles osas seisukohta võtta. Kohus lõpetab kaasomandi, jätab kinnistu kostja ainuomandisse ja mõistab hagejalt välja hüvitise. Pooled vaidlevad kinnistu väärtuse üle. Kohus leiab, et kinnistu väärtuse kindlaks tegemisel tuleb lähtuda SKOÜ 08.07.2010 arvamusest. SKOÜ 08.07.2010 arvamusest (tl 9) arvamuse esitaja on leidnud kinnistu turuväärtuse võrreldes hoonestatud elamumaa müügitehinguid samas piirkonnas. Arvamuses on aluseks võetud 4 võrdlustehingut ajavahemikust mai kuni juuni 2010 hinnaga 11 713-19364 krooni elamispinna ruutmeetri eest. AS PK 30.06.2010 arvamusest nähtub, et arvamuse esitaja on leidnud kinnistu turuväärtuse võrreldes korteriomandite müügitehinguid samas piirkonnas. Arvamuses on aluseks võetud 3 võrdlustehingut ajavahemikust jaanuar kuni mai 2010 hinnaga 11 724-15 081 krooni ruutmeetri eest. AS PK arvamuses ei ole põhjendatud, miks on ekspert lähtunud korteriomandite müügitehingutest, kuigi pooltele kuuluv kinnistu kujutab endast hoonestatud elamumaad. AS PK arvamuses ei ole selgitatud võrdlustehingute valimit ning valitud võrdlustehingud pärinevad kuni pool aastat vanemast ajast kui SKOÜ arvamuses toodud tehingud, mis võib aktiivselt muutuva turu tingimustes omada olulist tähtsust. SKOÜ arvamusest nähtub, et hoonestatud elamumaade turg on 2010 aasta esimesel poolel aktiviseerunud. Samas nähtub AS PK arvamuse p-st 5, et ekspert on lähtunud üksnes 2009 I ja II poolaasta turuandmetest. SKOÜ arvamuses on selgitatud võrdlustehingute valimit ja võrdlustehinguid on rohkem. SKOÜ arvamuse alusel loeb kohus tõendatuks, et kinnistu väärtus on 2 140 000 krooni, seega on hagejale välja mõistetava hüvitise suuruseks 1 070 000 krooni. Kohus leiab, et kostja nõuded hageja vastu on põhjendamatud ning kostjal puudub alus hüvitist tasaarvestada. AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. AÕS § 72 lg 4 sätestab, et kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Kaasomand on eriliigiline seadusest tulenev õigussuhe, mis on reguleeritud AÕS §-dega 71-79. Kaasomanike omavahelistes suhetes ei kuulu kohaldamisele alusetu rikastumise ega käsundita asjaajamise regulatsioon. Seega saab kaasomandile tehtud kulutustest tulenev nõue tugineda üksnes AÕS §-le 72. AÕS § 72 lg 4 kohaselt võib kaasomanik nõuda üksnes selliste kulutuste hüvitamist, mis on olnud vajalikud asja säilitamiseks. Seejuures ei ole AÕS § 72 lg 4 sätestatud nõudeõiguse eesmärk kõrvaldada teise kaasomaniku alusetut rikastumist, vaid üksnes ära hoida kulutusi teinud kaasomaniku vara põhjendamatut vähenemist. See tähendab, et kaasomanik saab nõuda vaid selliste kulutuste hüvitamist, mille võrra on tema vara tegelikult vähenenud. Muuhulgas ei saa kaasomanik nõuda hüvitist oma isikliku tööpanuse eest. Kohus on seisukohal, et kostja ei ole tõendanud, et tema tehtud kulutused oleksid olnud vajalikud kinnistu säilitamiseks ja et kostja oleks selliseid kulutusi tõepoolest teinud. Hageja on kostja väidetele vastu vaielnud 25.01.2011 seisukohas. Kostja on hageja seisukoha kätte saanud 03.02.2011, seega oli kostjal võimalus oma väiteid tõendada. Kostja vastusest nähtub, et kostja nõue tugineb osaliselt kulutustele, mille kohta on kostja ise tunnistanud, et need ei olnud vajalikud kinnistu säilimiseks, vaid olid suunatud kinnistu parendamisele. Ülejäänud kulutused, mida kostja on hinnanud vajalikuks, ei pruugi igas olukorras olla ilmtingimata vajalikud kinnistu säilimiseks või ei pruugi olla vajalik kinnistu säilimiseks teha kulutusi täpselt sellises ulatuses. Samuti nähtub 3(4)

2-10-43274 kostja vastusest, et kostja ei ole vastuses nimetatud summa ulatuses ise kulutusi teinud, vaid ta usub, et selliste tööde tellimine oleks tänasel päeval kostja nimetatud hinnaga. Tulenevalt AÕS § 72 lg 4 on oluline aga vaid kostja vara tegelik vähenemine. Kohus ei pea võimalikuks kohaldada kostja nõuete suhtes aegumist menetluse antud staadiumis. TsÜS § 149 seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg on kümme aastat selle nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 72 lg 4 alusel esitatav kulutuste tegemise nõue muutub sissenõutavaks alates kulutuste tegemisest. Kostja on oma nõuded esitanud kostja vastuses 08.10.2010. Aegumise kohaldamiseks oleks hageja pidanud tõendama, et kostja on teinud kulutusi kinnistule enne 08.10.2000. Kuivõrd kostja ei ole esitanud tõendeid ega piisavaid selgitusi selle kohta, milliseid kulutusi on ta täpselt teinud, ei ole hageja suutnud tõendada ka asjaolu, et kulutused oleksid olnud tehtud enne 08.10.2000 ning puudub alus aegumise kohaldamiseks. Asjakohane ei ole Priit Kiiver arvamus tööde maksumuse kohta (tl 101), kuivõrd sellest ei nähtu, kas töid tegelikult tehti ning AÕS § 72 lg 4 kohaselt ei oma tähtsust tööpanuse turuhind, vaid üksnes kaasomaniku poolt reaalselt kantud kulutused. Asjakohased ei ole kostja esitatud fotod, kuivõrd nende alusel ei ole võimalik tuvastada, et väidetud tööd oleksid olnud kinnistu säilimiseks vajalikud. Menetluskulud Vastavalt TsMS § 162 lg 2 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastavalt TsMS § 162 lg 4 kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Tallinna Ringkonnakohus selgitas oma otsuses tsiviilasjas nr 2-10-17510, et kuivõrd AÕS § 76 lg 1 võimaldab igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, on hagi rahuldamata jäämise võimalus, hageja poolt kaasomandi jagamise viiside osas piisavate alternatiivide pakkumise korral, erandlik. See aga tähendab, et seda liiki vaidlustes oleks menetluskulude kandmine kostja jaoks enamikel juhtudel paratamatu, mis aga ei pruugi olla igakord õiglane. Ringkonnakohus selgitas, et vaidlus lahendatakse mõlema poole huvisid silmas pidades ning seetõttu ei saa pidada poolte kantud menetluskulusid kummalgi juhul tarbetuks. Menetluskulude kindlaksmääramist kaasomandi lõpetamisel on Riigikohus selgitanud 27.09.2010 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10 ja 21.01.2009 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-138-08. Kohus leiab, et poolte menetluskulu tuleb jätta poolte enda kanda.

Peeter Pällin Kohtunik

4(4)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.