Asjaõigus › Omandiasjad

müüa pool samasugusest garaažiboksist kaasomanikule hinnaga 255 000 krooni. Tegemist on potentsiaalsete eluruumidega, mida on võimalik välja ehitada. Seega on võimalik hüvitise suurus 125 000 krooni. Kostja ei nõustunud hageja kahju hüvitamise nõudega. Esitatud arvetest nähtuvalt esitas korteriühistu hagejale arveid vaid tema osa eest, märkides maksustamise objektiks XXXXXX XXXX X-XXX-X. Samal ajal esitas korteriühistu arved ka kostjale, märkideks objektiks XXXXXX XXXX X-XXX-X ning need arved on tasutud. Kostja soovis vastuhagis lõpetada korteriomandi M270A kaasomand, jagades korteriomandi reaalosadeks ehk kaheks korteriomandiks või juhul, kui kohus jätab rahuldamata vastuhagi reaalosadeks jagamiseks, jätta kostja omandisse garaažiboks, kohustades teda hüvitise väljamaksmiseks või kui kohus jätab eelnevad nõuded rahuldamata, rahuldada vastuhagi kaasomanike vahelise enampakkumise läbiviimiseks ning jätta hageja nõue kostja vastu kaasomandi lõpetamiseks ja kahju hüvitamiseks rahuldamata. Hageja vastuväited vastuhagile Kostja on kasutanud ühist asja selliselt, et see on takistanud kaasomaniku kaaskasutust ning pahatahtlikult suhtunud kaasomanikku. Kostja on kasutanud garaaži oma sõiduauto GAZ hoidmiseks. Autot ei kasutata sõitmiseks. Kostja poolt igapäevaselt kasutav sõiduk asub mitukümmend meetrit eemal maja teises otsas. Seisva sõiduki hoidmiseks pakkus hageja alternatiivina täpselt samasugust ülemist kohta garaažiboksis M260A, juhuks kui kostja ei rahuldu kompensatsiooniga talle kuuluva 1⁄4 mõttelise osa eest garaažiboksis M270A. Kuna hageja omab kahte sõidukit, on talle hädavajalik garaaži omamine. Maakohtu otsus Pärnu Maakohus lõpetas 24.05.2010 otsusega Maire Bristoli ja Ants Selgoja kaasomandi Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Pärnu linna kinnistusjaoskonna registriossa nr XXXXXX kantud korteriomandi (mitteeluruumi M270A asukohaga XXXXXX XXXX XXXXX) suhtes kaasomanike vahelise enampakkumisega. Saadud raha kuulus jagamisele kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kaasomanikevaheline enampakkumine tuli läbi viia kuue kuu jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest. Maakohus määras kaasomanikevahelise enampakkumine korraldajaks kohtutäitur Rannar Liitmaa. Kohus jättis 24.05.2010 otsusega Maire Bristoli hagi Ants Selgoja vastu kahju hüvitamiseks rahuldamata. Menetluskulud jäid poolte kanda. Kohus tuvastas paikvaatlusel, et vaidlusalune ruum asub elamus asukohaga XXXXXX XXXX XXXXX. Hageja omandis on garaažist 3⁄4, kostja omandis 1⁄4 mõttelist osa. Igapäevaselt kasutab garaaži oma auto hoidmiseks kostja. Tegemist on garaažiga, kuhu mahub neli autot. Garaažis on liikuv kaaludel põrand, mille liigutamine toimub hüdraulilisel teel. Väidetavalt saavad üksteise peal seisvad autod siseneda ja väljuda teineteist segamata. Pooled on kaasomandi lõpetamiseks esitanud kohtule kõik AÕS § 77 lg-s 2 toodud võimalused. Kohus leidis, et asja poolte vahel reaalosadeks jagada ei saa, sest kostja osa jääks seejuures sõna otseses mõttes õhku. Ruumis asetseb neli autokohta, millest kolm kuulub hagejale ja üks kostjale. Kostjale kuuluv osa, kui vaadata uksest ruumi sisemusse, asub üleval paremal ja selle all on hagejale kuuluv osa.

Anda asi ühele kaasomanikule, pannes kohustuse maksta teisele omanikule välja tema osa rahas, oleks kaasomandi lõpetamise seisukohast otstarbekas, kuid see on ebaõiglane. Kostja huvid saavad otseselt riivatud, kuna tema auto jääb ilma peavarjuta. Asja hind on põhimõtteliselt kindlaks tehtud, kuid kuna tegemist on omapärase tehnilise lahendusega, on tegelikku väärtust raske hinnata. Üks ekspert on andnud arvamuse, et asi ei ole sellisel kujul kasutatav, teisel hindajal puuduvad andmed sellistest tehingutest, samuti kahtleb hindaja, kas saab ruumi kasutada tänapäevastes tingimustes nelja autokohaga garaažina. Asja määramisel kostjale saavad hageja huvid otseselt riivatud, kuna enamuse omanik peab oma osast loobuma. Ruumi kasutab tegelikult kostja. Hageja ruumi otstarbekohaselt ei kasuta ja tema arvates on ruumi tehniline lahendus ebakindel ja pole teada, kas seda saab ohutult kasutada. Otstarbekas ei ole panna garaaži avalikule enampakkumisele, kuna see riivaks otseselt kostja huve, sest tema auto hoiukoht kaoks. Tegemist on korteriomandi juurde kuuluva mitteeluruumiga, mis on küll eraldiseisev, kuid ruumi läbivad teiste korteriomandite kommunikatsioonid, ruumi peab talvisel ajal kütma ja sealt on sissepääs korteriomandisse. Poolte ühine ettepanek müüa asi kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele arvestab kaasomanike huvisid ja selle kaudu saab teada, kes tegelikult asja omanikuks tahab saada. Enampakkumine tuleb läbi viia kuue kuu jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest ja enampakkumise läbiviijaks tuleb määrata kohtutäitur Rannar Liitma. Kohus leidis, et Maire Bristoli hagi Ants Selgoja vastu kahju hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata, kuna see on tõendamata. Arvetele tehtud käsikirjalised märkused ei tõenda tasumist. Lisaks ei nähtu, kas tasutud on ainult hagejale kuuluva ruumi osa eest või kogu ruumi eest. Samuti ei ole esitatud maksedokumentides ruumi nimetus sama kui kinnistusraamatus. Apellatsioonkaebus Kostja Ants Selgoja palub maakohtu otsuse tühistada kaasomandi lõpetamise viisi ja menetluskulude jaotuse osas ning teha uue otsuse, millega kas lõpetada kaasomand selliselt, et jagada asi reaalosadeks, see tähendab kaheks korteriomandiks või jätta korteriomand apellandi ainuomandisse ning kohustada teda välja maksma vastustajale tema osa eest hüvitis 30 750 krooni ja jätta menetluskulud vastustaja kanda. Apellant leiab, et otsustades kaasomandi lõpetamise üle, ei ole kohus hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetest ning kaasomanike ühistest huvidest lähtunud, mille tõttu jõudis väärale otsusele müüa asi kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Kohus ei ole selgitanud, kuidas auto õhus seisab. Kaasomandit on võimalik reaalosadeks jagada ja kuna auto tegelikkuses ei seisa õhus, on võimalik kanda märgistus estakaadile ning jagada asi selliselt, et kostjal on õigus oma sõidukit parkida ainult estakaadile ning väike osa põrandapinnast oleks ühiskasutatav. Samuti ei takista kostja sõiduki parkimine hageja osa kasutamist ja hagejal on võimalik enda osal tõstuk lahti ühendada ning vajalike parendusi teha. Kaasomandi lõpetamisel ei pea reeglina kaasomandi lõpetamise soovi põhjendama, kuid olukorras, kus mõlemad kaasomanikud soovivad jätta korteriomandi oma ainuomandisse, peavad olema kohtul kaalutlusõiguse teostamiseks kaasomanike argumendid. Apellant on omandanud ja kasutanud oma osa kaasomandist alates selle valmisehitamisest. Korteriomand asub trepikoja juures, kus apellant elab. Apellant hooldab kahe trepikoja torustikku, mis paikneb garaažis. Garaaži asumine korterile lähedal on täiendav mugavus, mis muu hulgas tõstab korteri

turuväärtust. Apellandile kuuluv Volga on pikk sõiduk ja saab just selle garaaži puhul manööverdada, kuna garaaži ees on selleks piisavalt asfalteeritud ruumi. Vastustaja elab garaaži asukohast üsna kaugel. Apellant soovib garaažiboksi tervikuna säilitada, kuna see on oma ehituselt Eestis ainulaadne. Sellisesse boksi on võimalik paigutada vaid kõrge põhjaga sõidukeid. Vastustaja on temale kuuluvas garaažiboksis nr M261A teinud ümberehitusi, välja lõhkunud tõstemehhanismi ja ehitanud vaheseina. Sama saatus võib olla ka vaidlusalusel garaažiboksil. Vastustaja ei hoia oma sõidukeid vaidlusaluses garaažis, seega puudub ka vajadus garaaži järel. Eeltoodud põhjendustest juhinduvalt on otstarbekas jätta kogu garaažiboks apellandi ainuomandisse. Kohus on ületanud diskretsioonipiire. Enampakkumine kahjustab kaasomanike huve kõige rohkem. Eriti väiksema osa omanikku, kellel peavad olema rahalised vahendid suurema osa omandamiseks, et säilitada oma osa. Kui apellant on sunnitud enda osa võõrandama, kaotab ta võimaluse enda sõiduki hoidmiseks. Kuna vastustaja omandis on mitu Kuldse Kodu juures asuvat garaažiboksi, ei saa olla tema omandiõigus riivatud ülemäära, kui vaidlusaluse garaažiboksi saab apellant ja maksab õiglase hüvitise, mille suurus on võimalik määrata ka ilma enampakkumiseta. Otsuse resolutsioonis on kohus määranud teostada Maire Bristoli ja Ants Selgoja vaheline asja enampakkumine kuue kuu jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest, kuid kohus ei ole määranud enampakkumise alghinda, mille tõttu otsust täita ei saa. Apellant leiab, et menetluskulude jaotus ei ole õige. Kohtuotsuses ei ole viidatud ühelegi õigusnormile. Vastustaja esitas kohtule kaasomandi lõpetamise nõude ja kahjunõude. Apellant esitas kohtule kaasomandi lõpetamise nõude. Kohus jättis vastustaja kahjunõude rahuldamata. Selles osas pidi kohus menetluskulude jaotamisel juhinduma TsMS § 162 lg-st 1, mille kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohtuotsusest ei nähtu, kelle hagi kaasomandi lõpetamise nõudes kohus rahuldas. Apellant esitas esimesena kaasomandi lõpetamise viisina asja enampakkumisel müümise, seega ei saanud vastustaja sama hagi esitada. Kui rahuldati apellandi hagi, siis tuli menetluskulud jätta ka selles osas vastustaja kanda. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. TsMS § 651 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud, seega osas, milles maakohus lõpetas kaasomandi. Apellandile kuulub 1⁄4 mõttelist osa ja vastustajale 3⁄4 mõttelist osa korteriomandist, mis koosneb 413/138243 mõttelisest osast maatükist ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning reaalosana mitteeluruumist nr M270A üldpinnaga 41,3m2. Reaalosaks olev mitteeluruum on garaaž. AÕS § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele

kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendamisel kaaluma poolte huvisid õiglusest lähtudes. Selline kaalumine on kohtu diskretsiooniotsustus, millesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire. Maakohtule olid poolte poolt esitatud kaalumiseks kõik seaduses sätestatud kaasomandi lõpetamise viisid. Kolleegiumi arvates on maakohus õigesti leidnud, et pooltele kuuluvat korteriomandit ei ole võimalik jagada reaalosadeks ehk moodustada sellest kahte korteriomandit. KOS § 2 lg 1 järgi korteriomandi eseme reaalosaks on piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Apellandi käsitlus, mille kohaselt jääks tema reaalosa hulka väike piiritletud osa garaaži põrandapinnast ja tõstukil paremal üleval asuv autokoht, ei ole vastavuses KOS § 2 lg-s 1 toodud reaalosa mõistega. Kolleegiumil ei ole alust sekkuda maakohtu diskretsiooniotsustusse, kuna maakohus ei ole diskretsiooni piire ületanud. Apellandi sellekohane väide on ebaõige. Maakohus on analüüsinud mõlema poole väiteid korteriomandi jätmiseks talle ja kaalunud poolte huvisid selles osas ning leidnud õigesti, et kummagi poole huvid ei ole sellise kaaluga, et jätta asi ainuüksi talle. Sellises olukorras, kus mõlemad pooled on huvitatud garaaži kasutamisest, on õige panna asi kaasomanikevahelisele enampakkumisele. Kaasomanikevaheline enampakkumine tagab, et isik, kes kaotab omandi, saab selle eest kohase hüvituse. Apellandi poolt vastustajale pakutud 30 750 krooni on vastuolus apellandi enda poolt maakohtus väidetuga, mille kohaselt oli kogu garaaži väärtus suurem kui 200 000 krooni. Enampakkumise läbiviimisel määrab enampakkumise alghinna kohtutäitur. Kolleegium nõustub maakohtu poolt menetluskulude jätmisega poolte kanda. Praeguses asjas on nii hageja kui kostja taotlenud kaasomandi lõpetamist, kusjuures mõlemad on soovinud seda muuhulgas ka kaasomanikevahelise enampakkumise läbiviimise teel. Kolleegiumi leiab, et ei ole oluline, kes oma nõude varem esitas. Kaasomand lõpetati eelduslikult mõlema poole huvides. Kolleegiumi arvates on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Eeltoodule on viidanud ka Riigikohus lahendis nr 3-2-1-70-10. Vastustaja esitas maakohtule nõude 2 655,90 krooni saamiseks, mille maakohus jättis rahuldamata. Rahalise nõude suurust arvestades ei ole kolleegiumi arvates põhjendatud jagada menetluskulusid maakohtust erinevalt. Samuti tuleb TsMS § 163 lg 1 järgi eelviidatud põhjustel jätta poolte endi kanda apellatsiooniastmes kantud menetluskulud.

Margo Klaar

Ele Liiv

Ülle Jänes

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.