Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Ande Tänav, Tiit Kollom
Otsuse tegemise aeg ja koht
12.10.2010, Tallinn
Tsiviilasja number
2-07-50017
Tsiviilasi
OÜ Moreena hagi Rene Safini, Erik Laane, Triinu Maide-Safini, Riina Kärneri, Raivo Prooso, Raissa Mouhkina, Enn Kiisholtsi, Riho Aiti ja Tiina KirssVanari vastu piiriülese ehitamise lubamise kohustuse ja piiriülese ehitise osa alla jääva maatüki võõrandamise kohustuse tuvastamise, omanikule makstava hüvitise kindlaksmääramise ning kinnistusraamatu kannete muutmise nõuetes ja Rene Safini, Erik Laane, Aino Rumbergi, Riina Kärneri, Raivo Prooso, Raissa Mouhkina, Enn Kiisholtsi, Riho Aiti ja Tiina Kirss-Vanari vastuhagi OÜ Moreena vastu ebaseadusliku ehitise lammutamiseks ja aia teisaldamiseks
Tsiviilasja hind
17 882 krooni
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 11.01.2010 otsus
Kohtuistungi toimumise aeg
22.09.2010
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Rene Safini, Triinu Maide-Safini, Riina Kärneri, Raivo Prooso, Raissa Moukhina, Enn Kiisholtsi, Riho Aiti, Tiina Kirss-Vanari ja Erik Laane apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellandid/kostjad/vastuhagejad: Rene Safin (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXX X XXX-XX XXXXXXXXX), Triinu Maide-Safin (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXX X XXX-X
XXXXXXX),
Riina Kärner (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXX X XXX-X
Raissa Moukhina (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXX X XXX-X
XXXXXXX),
Enn Kiisholts (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXX X XXX-6 XXXXXXX), Riho Ait (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXX X XXX-X XXXXXXX), Tiina Kirss (nüüd Kirss-Vanari, isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXX X XXX-X XXXXXXX), Erik Laane (isikukood
XXXXXXXXXXX,
elukoht
XXXXXXX X XXX-XX XXXXXXX)
Apellantide esindajad Kunnar Korsten ja Marek Aunver Vastustaja/hageja/vastukostja OÜ Moreena (registrikood 10277889, asukoht Tehnika t 125 Tallinnas), esindaja adv Elise Vasamäe
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 11.01.2010 otsus tühistada.
2.Teha asjas uus otsus, millega rahuldada osaliselt nii hagi kui vastuhagi.
3.Kohustada OÜ-d Moreena lammutama ülepiiri ehitatud aed.
4.Määrata XXXXXXX X XXX Tallinnas asuva kinnistu igakordse omaniku poolt XXXXXXX X XXX Tallinnas kinnistu igakordsetele omanikele üle kinnistu piiri ehitatud garaaži osa aluse maatüki kasutamise eest solidaarselt makstava hüvitise suuruseks 2000 (kaks tuhat) krooni kalendriaastas.
5.Kanda kinnistusraamatu XXXXXXX X XXX Tallinnas kinnistu registriossa XXXXXXX X XXX Tallinnas kinnistu igakordsete omanike kasuks AÕS § 148 lg 4 teise lause alusel märkus, mille kohaselt on XXXXXXX X XXX Tallinnas kinnistu igakordsel omanikul kohustus tasuda XXXXXXX X XXX Tallinnas igakordsete omanike kasuks solidaarselt kalendriaastas 2000 (kaks tuhat) krooni üle kinnistu piiri ehitatud ehitiste aluse maatüki kasutamise eest.
6.Kohustada kostjaid andma nõusolek resolutsiooni punktis 5 kirjeldatud märkuse kinnistusraamatusse kandmiseks.
7.Jätta läbi vaatamata vastuhagiavalduses esitatud nõue kohustada vastukostjat esitama üle piiri ehitatud ehitise piiripunktide koordinaadid.
8.Kummagi poole esimese astme menetluskulud jätta vastava poole enda kanda.
9.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
10.Lõpetada apellatsioonimenetlus Tiina Kirss-Vahari osas.
11.Kummagi poole apellatsioonimenetluse kulud jätta tema enda kanda.
12.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.
Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Riigikohtus võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Hagi asjaolud
1.30.11.2007 esitas OÜ Moreena (edaspidi hageja, vastukostja) hagi Harju Maakohtusse Rene Safini (edaspidi kostja, vastuhageja) vastu, paludes tuvastada Tallinnas XXXXXXX X XXX kinnistu omanike kohustuse anda üle ehitiste aluse maatüki omandiõigus hagejale ning määrata kindlaks nimetatud kinnistu omanikele makstava hüvitise suurus. Menetluse käigus hageja täpsustas ja täiendas oma nõuet, kuna pooled ei ole jõudnud kokkuleppele hüvitise suuruses. Kuivõrd asjaõigusseaduse (AÕS) § 148 lg 2 näeb ette, et naaberkinnisasja omanik võib ehitajalt nõuda tema kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitist, siis palus hageja alternatiivselt tuvastada seadusjärgse reaalkoormatise, mille sisuks on XXXXXXX X XXX kinnistu igakordse omaniku kohustus tasuda XXXXXXX X XXX igakordsele omanikule iga-aastast hüvitist olemasolevate piiriüleste ehitiste (garaaž ja aed) aluse maa kasutamise eest, olemasolu; määrata kindlaks XXXXXXX XX XXX kinnistu igakordse omaniku poolt XXXXXXX XX XXX kinnistu igakordsele omanikule olemasolevate piiriüleste ehitiste (garaaž ja aed) aluse maa kasutamise eest makstava iga-aastase hüvitise suurus; kohustada XXXXXXX XX XXX ja XXXXXXX XX XXX kinnistute omanikke kandma XXXXXXX XX XXX kinnistu igakordse omaniku poolt XXXXXXX XX XXX kinnistu igakordsele omanikule olemasolevate piiriüleste ehitiste (garaaž ja aed) aluse maa kasutamise eest makstava iga-aastase hüvitise suurus kinnistusraamatusse märkusena XXXXXXX XX XXX kinnistu registriossa, lugedes kostjate nõusolek antuks kohtuotsusega. Perioodilise hüvitise suuruse kindlaksmääramisel peaks lähtuma eelkõige XXXXXXX XX XXX kinnistu iga-aastasest maamaksu suurusest ja see võiks võrduda maamaksu kahekordse määraga maatüki ühe ruutmeetri kohta.
2.OÜ Moreena omandas 30.07.1997 sõlmitud asjaõiguslepingu alusel Tallinna linnas aadressil XXXXXXX XXX asuva kinnistu üldpinnaga 1064 m2, katastritunnusega XXXXX:XXX:XXXX, mille piirid olid kindlaks määratud 13.06.1996 AS Elisor maamõõtja Toomas Põderi poolt koostatud piiriprotokolliga. Nimetatud piiriprotokolli aluseks võttes ehitas OÜ Moreena XXXXXXX XX XXX asuvale kinnistule garaaži ja aia. XXXXXXX XX XXX asuv katastriüksus on mõõdistatud novembris 2002, katastriüksuse plaan on koostatud 11.11.2005, piiriprotokoll on koostatud 20. 06.2004 ning XXXXXXX XX XXX katastriüksus on registreeritud maakatastris 23.11.2004 katastritunnusega 78401:109:0024. KÜ XXXXXXX XXX esitas 06.10.2005 Maaametile avalduse XXXXXXX XX XXX asuva katastriüksuse kontrollmõõdistamiseks, millele Maa-amet saatis omapoolse vastuse nr 12.3-1/12124 06.12.2005. Oktoobris 2005 teostatud välikontrolli ja kameraalse analüüsi tulemusel selgus, et XXXXXXX
XX XXX ja XXX vaheline ühine piir on nihkunud ja kulgeb nüüd garaaži nurgast ca 0,30 m ja aiast kuni 0,60 m kaugusel XXXXXXX XX XXX katastriüksuse pool. Piiriküsimuse lahendamiseks soovitas Maa-amet KÜ-le XXXXXXX XXX piiride kindlaksmääramisel aluseks võtta AÕS § 129 ning selgitas samuti, et vastavalt KRS § 13 lg-le 4 tuleb katastripidajale esitada omaniku ja puudutatud isikute notariaalselt kinnitatud nõusolek andmete parandamiseks kinnistusregistris.
3.KÜ XXXXXXX XXX saatis 12.04.2006 OÜ-le Moreena ettepaneku alustada läbirääkimisi piiriküsimuse probleemide lahendamiseks. OÜ Moreena tegi ettepaneku, et kinnistutevaheline piir määrataks poolte kokkuleppel selliselt, et rajatud aed ja garaaži sein jääksid temale kuuluva kinnistu piiridesse ja tehtaks vastavasisulised muudatused maakatastris. OÜ Moreena väljendas oma valmisolekut maksta KÜ-le XXXXXXX XXX õiglast ja mõistlikku hüvitist vajaliku maatüki jätmise eest OÜ Moreena omandisse. KÜ XXXXXXX XXX eelnimetatud ettepanekule ei vastanud. Käesolevaks hetkeks ei ole pooled XXXXXXX XX XXX ja XXXXXXX XX XXX vahelise ühise piiri küsimust lahendanud.
4.Kostja Rene Safini väide, et hageja on väljendanud nõusolekut osta maa hinnaga 2000 Eesti krooni m2, on väär. Korteriühistu XXXXXXX XXX koosoleku protokoll ei kajasta adekvaatselt koosolekul toimunut ega hageja seal esitatud seisukohti. Kostja ei ole selgitanud, millele ta maa hinna arvutamisel on tuginenud ja hageja vaidleb sellele hinnale vastu. Maa hinna kindlaks määramisel tuleks lähtuda eelkõige Tallinna Maaameti kinnisvara hindamise osakonna andmetest.
5.Hageja ei nõustu kostja väitega nagu oleks hageja ehitanud garaaži ja aia ebaseaduslikult. OÜ Moreena püstitas kõnealused ehitised, võttes aluseks 13.06.1996 koostatud piiriprotokolli, heauskselt. Alles hilisema, so 2005 toimunud, katastriüksuste kontrollmõõdistamise tulemusena tuvastas Maa-amet XXXXXXX XX XXX ja XXX piiri nihkumise, mis viis praeguse olukorrani, kus osaliselt on XXXXXXX XX XXX kinnistu osaks olevad ehitised XXXXXXX XX XXX kinnistul. Väär on kostjate väide, et piiriüleste ehitiste püstitamise käigus on korduvalt välja kutsutud Eesti Politsei. Väljakutsed politseile ei toimunud mitte kõnealuste ehitiste, vaid täiendavalt paigaldatud kahe aiaposti ja võrkaia püstitamisega seoses, piiriülesed ehitised (garaaž ja aed) olid olemas juba enne 14.10.2005 ning ei ole seotud kostja poolt esile tõstetud väljakutsetega. Ebaõige on kostja väide, et vaidlusaluste kinnistute piir ei ole aja jooksul muutunud. Hagejale teadaolevalt on kõikide Tallinnas XXXXXXX tänaval asuvate kinnistute piirid läinud seoses 23.10.2003 vastuvõetud Vabariigi Valitsuse määruse „Katastrimõõdistamise teostamise ja katastrimõõdistamise kontrollimise kord” alusel kasutuselevõetud koordinaatsüsteemiga nihkesse. Probleem piiri kindlaks määramisega ei ole mitte üksnes XXXXXXX XX XXX ja XXX kinnistute omanikel. XXXXXXX XX XXX kinnistu omanikku piiriprotokolli allakirjutamise juurde ei kutsutud, seega ei olnud hagejal ka võimalik enne 2005. aastal läbiviidud kontrollmõõdistamist omapoolseid vastuväiteid esitada ega piiride nihkumisest üldse teada saada. Kostjate vastuväited
6.Kostjad, XXXXXXX XX XXX kinnistu omanikud, hagi ei tunnista.
7.Hageja on ebaseaduslikult ehitanud osa garaažist kinnistu XXXXXXX XXX kaasomanikele kuuluvale kinnistule ja ehitanud aia garaaži nurgast ca 0,30 m kuni 0,60 m XXXXXXX XXX kaasomanikele kuuluvale kinnistule. Garaaži ehituseks puudus projekt ja ehitusluba ning puudub kooskõlastus XXXXXXX XXX omanikega. Nimetatud garaaž ja aed on ehitatud ebaseaduslikult. Nimetatud ebaseaduslike ehitamiste käigus on korduvalt välja kutsutud Eesti Politsei, kes keelas ebaseadusliku
ehitamise. Politsei lahkudes aga jätkati ebaseaduslikku ehitustegevusega. Kostjad on esitanud avalduse, peatamaks kohalikus omavalitsuses menetlus hageja garaaži ehituse seadustamiseks. Hageja on teadlik, et ta kasutab kostjale kuuluvat kinnistut, kuna hagejale on teada talle kuuluva kinnistu piirid. Vaidlusaluste kinnistute vaheline piir ei ole aja jooksul muutunud, mida kinnitavad erinevad plaanid. Kostjad on korduvalt palunud hagejat kõrvaldada kostja kinnistule ehitatud ehitis ja aed või tasuma kostja maa kasutamise eest üüri ning samale seisukohale on jõudnud ka XXXXXXX XXX KÜ. Mitmel koosolekul on vastu võetud kaasomanike otsus, et hageja kasutuses olevat kinnistu XXXXXXX XXX omanikele kuulvat maad ei ole kinnistu omanikud nõus müüma, vaid on nõus seda rentima. XXXXXXX XX XXX kinnistu kaasomanikel on oluline huvi nimetatud maatüki mitte võõrandada, kuna kinnistu asub tasulise parkimise tsoonis ning ühistu parkla on rajatud just hoone sellesse külge, mis piirneb omavolitseva naabriga (XXXXXXX XX XXX), mistõttu on tasuta parkimisplatside kasutus raskendatud. Hageja poolt omavoliliselt hõivatud 0,6 m annab olulist ruumi juurde autode manööverdamiseks. Vastuhagi
8.Kostjad paluvad kohustada OÜ-d Moreena lammutama XXXXXXX XXX kinnistu loodenurgas asetseva ebaseadusliku ehitise vähemalt piiri ületavas osas ja teisaldama XXXXXXX XXX kinnistul asetseva aia. XXXXXXX XXX omanik on omavoliliselt ehitanud enda kinnistu loodenurka kivist ehitise – garaaži, mille tulemusena on ta ümber korraldanud oma krundi liiklusskeemi ning tänasel päeval nõuab naaberkinnistult maad enda ebaseadusliku ehitise juurdepääsu tagamiseks temale piisavas ulatuses.
9.18.09.1996 kinnitati XXXXXXX XXX kinnistu krundi plaan koos piiriandmetega. Pooli puudutavad kaks piiripunkti – XXXXXXX XXX punktid 1 ja 4 ning XXXXXXX XXX punktid 3 ja 2. Võrreldes piiripunktide koordinaate 1996 piiriprotokollis ning 2002 asendiplaanil on tegemist identsete koordinaatidega piiripunktidega mõlema plaani alusel. Kostja on ostnud 30.07.1997 J. P. käest kinnistu asukohaga XXXXXXX XXX, pindalaga 1064 m2, sihtotstarbega elamumaa. Kostja soovis ehitada kinnistu tagumisse ossa puukuuri ning koostas selleks projekti. 08.10.1998 on kostja taotletud projekteerimistingimustele vastatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt ning väljastatud tingimused. Tingimuste punkti 2 kohaselt on piirile ehitamine lubatud ainult tulemüüriga eraldatuna ja naaberkrundi valdaja nõusolekul. Punkti 3 kohaselt tuli esitada situatsiooniskeem M 1:2000 ning asendiplaan. Punkti 5 kohaselt tuli lahendada autode parkimine omal krundil. Punkti 6 kohaselt tuli lahendada krundile sisse- ja väljasõidud ning liiklusskeem krundil.
10.Kostja on asendiskeemil näidanud projekteeritava puukuuri asendi ning olemasoleva elamu asendi. Asendiskeem ei kajasta kahte garaaži. Kostja on omavoliliselt ehitanud antud kinnistule kõrvalhoone/garaaži, mis oma piiridelt ületab kinnistu XXXXXXX XXX piire, lõikudes ehitisega sisse XXXXXXX XXX kinnistu piiridesse. Tulenevalt ebaseaduslikust ehitisest soovib XXXXXXX XXX kinnistu omanik jõumeetoditega endale nõuda ebaseadusliku ehitise alla jäävat naaberkinnistu maad, lisaks sellele nõuab veel ebaseadusliku ehitise üle piiri oleva osaga paralleelselt lisa maad. Vastus vastuhagile
11.Vastuhagi on ebaselge, põhjendamata ning alusetu, mistõttu tuleb see rahuldamata jätta. Vastuhagist ei selgu, millisel õiguslikul alusel põhinevad hagejate nõuded. Kostja on püstitanud XXXXXXX XXX kinnistul asuvad piiriülesed ehitised (garaaži ja aia) heauskselt, olles inimlikus eksituses, et kõnealune piiriüleste ehitiste all asuv
maa kuulub talle endale. Kostja pahausksust ei ole hagejad väitnud ega ka tõendanud. Täiesti tõendamata on väide, et XXXXXXX XXX kinnistu omanik soovib jõumeetoditega endale nõuda ebaseadusliku ehitise alla jäävat naaberkinnistu maad ja lisaks üle piiri oleva osaga paralleelselt lisa maad.
12.Kuivõrd piiride nihkumisega, mis oli tõenäoliselt põhjustatud muuhulgas koordinaatteljestike muutumisest, piiride ebatäpsest määramisest, puudulikest piiriprotokolli koostamisest, liikus XXXXXXX XXX ja XXXXXXX XXX kinnistute vaheline piir XXXXXXX XXX kinnistu poole 90 cm võrra, siis sai võimalikult kahetsusväärne eksitus kinnistute tegelike piiride määratlemisel. 13.06.1996 piiriprotokollist nähtub, et XXXXXXX XXX piiri määratlemisel lähtutakse piiripunktidest, milleks on metallvaiad. XXXXXXX XXX kinnistu omanik lähtus garaaži ja aia püstitamisel eelnimetatud piiripunktidest, mis asetsesid väljaspool garaaži ja aeda. Kõnealused XXXXXXX XXX kinnistu piiripunktid on piiriprotokolli koostamisel kätte näidatud kinnistu tolleaegsele omanikule, so J. P., kes tutvustas oma kinnistu omandiõiguse üleandmisel XXXXXXX XXX kinnistu praegusele omanikule kinnistu piire. Asjaolule, et J. P. lähtus kinnistu piiride määratlemisel ajalooliselt väljakujunenud piiripunktidest, so nendest punktidest, mille kohaselt kinnistul asuva elamu mõlemast seinast on piirini võrdselt 4,27 meetrit, viitab ka see, et 21.03.2007 AS-iga Tallinna Vesi sõlmitud lepingu juurde lisati vastav asendiplaan.
13.XXXXXXX XXX kinnistu piiriprotokoll koostati 30.06.2004, kinnistu esindajana tegutses Triinu Maide-Safin, kes viibis piiriprotokolli koostamise ja katastriüksuse piiride looduses kättenäitamise juures ja teadlikult rikkus XXXXXXX XXX kinnistu omaniku huve ja õigusi, jättes XXXXXXX XXX kinnistu õige omaniku piiriprotokolli koostamise juurde kutsumata ning piiriprotokolli koostajaid kinnistu omaniku juuresoleku puudumisest informeerimata.
14.Poolte vahel käimasolevas kohtuvaidluses ei oma mitte mingisugust tähtsust hagejate väited kostja poolt enda kinnistul puukuuri ehitamise ja selle projekteerimistingimuste kohta. Kostja poolt hagejate vastu esitatud hagiavalduses väljatoodud nõue ei puuduta mitte mingil määral kostja poolt püstitatud puukuuri ega selle rajamist. Oluline on üksnes asjaolu, et kostja püstitas piiriülesed ehitised heauskselt ning ei teadnud ega pidanudki teadma, et need ehitised on püstitatud XXXXXXX XXX kinnistule. Kõige mõistlikum oleks käimasolev kohtumenetlus lõpetada kompromissi sõlmimise teel sellisel viisil, et XXXXXXX XXX kinnistu omanikud ning XXXXXXX XXX kinnistu omanik lepivad kokku õiglases hinnas, mida XXXXXXX XXX kinnistu omanik kohustuks maksma piiriüleste ehitiste aluse maa omandamise eest. OÜ Moreena on esitanud tõendina sõltumatu kinnisvarahindaja poolt koostatud hindamisakti, millest nähtub eelnimetatud piiriüleste ehitiste aluse maa ligikaudne turuväärtus Esimese astme kohtu otsus
15.11.01.2010 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi ning jättis menetluskulud kostjate kanda. Kohus tuvastas Tallinnas XXXXXXX XX XXX asuva kinnistu omanike kohustuse lubada piiriülest ehitamist, anda nõusoleku kinnistusregistri andmete muutmiseks selliselt, et nimetatud kinnistu (katastritunnusega XXXXX:XXX:XXXX) osaks olevate piiriüleste ehitiste (garaaž ja aed) aluse maatüki, mis asub kinnistul asukohaga Tallinna linn
XXXXXXX
XX XXX (katastritunnusega XXXXX:XXX:XXXX) omandiõigus kantakse hageja nimele, lugedes kostjate nõusolek antuks kohtuotsusega. XXXXXXX XX XXX asuva kinnistu omanikele makstava hüvitise suuruseks on 1 m2 kohta 1611 krooni. Kohus jättis rahuldamata vastuhagi OÜ Moreena vastu ebaseadusliku ehitise lammutamiseks.
16.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et 30.07.1997 ostis hageja J. P. kinnistu asukohaga XXXXXXX XXX ning ehitas kinnistule garaaži ja aia, mis vastavalt katastriüksuse dokumentidele ulatuvad üle kinnisasja piiri XXXXXXX XXX asuvale kinnistule. Pooled vaidlevad selle üle, kas ehitis on püstitatud heauskselt. Juhul, kui ehitis on püstitatud pahauskselt või kui kinnisasja omanik enne ehitamise algust või hiljemalt ajal, mil selle osa kõrvaldamine ei olnud seotud ülemääraste kulutustega, sellele vastu vaidles, võib naaberkinnisasja omanik nõuda ehitajalt oma kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa kõrvaldamist. TsMS § 230 lg 1 järgi pidid kostjad oma väidet, et ehitis püstitati pahauskselt, tõendama.
17.AÕS § 148 lg 1 kohaselt ehitis, mis ulatub üle kinnisasja piiri, on selle kinnisasja osa, mille piirest ta väljub, kui kinnistusraamatusse on kantud kinnisasja piiriülest ehitamist lubav asjaõigus või kui naaberkinnisasja omanik peab piiriülest ehitamist vastavalt käesoleva paragrahvi 2. lõikele lubama. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt, kui käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud ehitis on püstitatud asjaõiguseta, kuid heauskselt, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama. Sel juhul on tal õigus nõuda ehitajalt tema kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitist. Seadus kaitseb siin ehitise kui suurema majandusliku väärtusega ja kasuteguriga asja omanikku, kuna naaberkinnisasja omanik kaotab üleehituse läbi tavaliselt tühise osa maatükist, samas kui üle piiri olevaks ehitise osaks on vundament, laguneks selle kõrvaldamisega terve maja. Kinnisasja omanik peab taluma üleehitise olemasolu ning mitte sekkuma selle kasutamisse, kui ehitis on püstitatud heaukselt, st ehitaja ei teadnud ega pidanudki teadma, et ehitatakse võõrale kinnisasjale. Hageja on heauskne ning tema õigused on kaitstud seni, kuni hagimenetluses ei ole tema pahausksust tõendatud. Kostja on kohustatud hageja pahausksust tõendama, kuivõrd heausksust eeldatakse. Heauskne on ehitaja, keda ei saa süüdistada tahtluses või raskes hooletuses. VÕS § 104 lg 4 kohaselt on raske hooletus käibes vajaliku hoole olulisel määral järgimata jätmine. Objektiivselt tähendab see hoolsuse tavalise määra tunduvat ületamist, mistõttu käitumine peaks olema rikkujaga sarnasele inimesele mõistlikult vastuvõtmatu. VÕS § 104 lg 5 kohaselt on tahtlus õigusvastase tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel. Tahtlust ei saa olla siis, kui teo tahtlikult põhjustanud isik ei saanud aru oma teo õigusvastasusest, näiteks ei teadnud temal seadusega lasuvast tegutsemiskeelust. Teadlikkus õigusvastasusest on tsiviilõiguses tahtliku kohustuse rikkumise eeldus.
18.Kohus on seisukohal, et hagejat ei saa süüdistada tahtluses ega raskes hooletuses. Kostja ei ole esitanud veenvaid tõendeid selle kohta, et hageja teadis või pidi teadma garaaži ehitades ja aeda paigaldades, et need ehitatakse osaliselt kostjate kinnistule. Garaaži ehitamisel lähtus hageja 13.06.1996 piiriprotokollist, mille kohta on Maaameti kontrollibüroo oktoobris 2005 teostatud välikontrolli ja kameraalse analüüsi tulemusel selgitanud, et piirimärk piiripunktis 3 ei olnud maastikul leitav ja piirimärk piiripunktis 2 on koordineeritud geodeetilise põhivõrgu suhtes lubamatu veaga. Erinevus on 0,48 m. Kontrollmõõdistamise joonisest nähtub, et XXXXXXX XXX ja XXXXXXX XXX vaheline piir on nihkunud ja kulgeb garaaži nurgast ca 0,3 m ja aiast kuni 0,6 m kaugusel XXXXXXX XXX katastriüksuse pool. Ka tunnistaja S. P. ütluste kohaselt ei ühti rajatud aed ja garaaži sein kinnistute vahelise piiriga, st katastriüksuse plaanil esitatud piiri andmetega. J. P. ütluste kohaselt on praegune piir teises kohas ja 1996 plaanil on piir vales kohas. Kostjad ei ole tõendanud, et hageja oli ehitamise ajal teadlik kostjate kinnistule ehitamisest. Seega hageja, olles inimlikus eksituses, et kõnealune piiriüleste ehitiste all asuv maa kuulub talle endale, on püstitanud vaidlusalused ehitised heauskselt ja lähtudes teadmisest, et XXXXXXX
XXX ja XXXXXXX XXX vaheline piir asetseb 13.06.1996 piiriprotokollis määratud kohas. Hageja ei teadnud ega pidanudki teadma, et ehitised on püstitatud osaliselt XXXXXXX XXX kinnistule.
19.Ehitiste lammutamine tooks hagejale kaasa tunduvalt suurema kahju, kui on kostjate hüvede riive üleehituse tõttu. Ükski hagi vastuses ega vastuhagis välja toodud asjaolu ei leidnud tõendamist sellises ulatuses, mis omakorda tõendaks kostjate õiguste (omaniku õiguste) rikkumist hageja poolt määral, et oleks õigustatud ja mitte ülemääraselt hagejat kahjustav kostjate poolt nõutud abinõu rakendamine. Vastavalt AÕS §-le 89 on omanikul tõepoolest õigus nõuda oma omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui see ei ole seotud valduse kaotusega. AÕS § 68 lõike 1 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle ning omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Samas tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-le 138 tuleb õiguste teostamisel toimida heas usus ning õiguste teostamise eesmärgiks ei tohi olla kahju tekitamine teisele isikule. Asjas ei ole tuvastatud, et ehitamise ajal või mitme aasta jooksul pärast ehitise valmimist oleksid kostjad esitanud hagejale pretensioone juurdeehitise kohta. Riigikohus on otsuses nr 32-1-31-03 leidnud, et oluline on kindlaks teha, kas juurdeehitis ka sisuliselt rikub teiste kaasomanike huve. Kui juurdeehitis sisuliselt kellegi huve ei riku, ei saaks nõuda lammutamist ainuüksi karistusena omavolilise käitumise eest. Hageja ebaseaduslik juurdeehitus ei takista kostjatel oma kinnisasja vallata, kasutada ega käsutada. Kostjate selgitus, et hageja poolt omavoliliselt hõivatud 0,6 m annab olulist ruumi juurde autode manööverdamiseks ei ole kohtu arvates selliseks kostjaid kahjustavaks asjaoluks, mis õigustaks ebaseadusliku ehitise lammutamisele kohustamise rakendamist. Mõistlikkuse põhimõttega ei oleks kooskõlas eeldada, et hageja peaks selleks lammutama garaaži, et kostjatel oleks võimalik autodega manööverdada. Lammutamine on äärmiselt range mõjutusvahend, mida saab kasutada üksnes ilmselgelt domineeriva avaliku huvi korral. Seejuures peavad olema ammendatud leebemad võimalused rikkumise kõrvaldamiseks.
20.Ainult asjaolu, et hageja on püstitanud õigusliku aluseta juurdeehituse oma kinnistule, kuigi tegemist on kostjate naaberkinnistuga, ei tõenda, et sellega oli koheselt ja automaatselt rikutud kostjate mingit seadusega kaitstud subjektiivset õigust. Sellise juurdeehituse püstitamine annaks kohalikule omavalitsusele õiguse sunnivahendi rakendamiseks kinnistu omaniku suhtes, kuid sel juhul oleks tegemist avalik-õigusliku suhtega hageja ja kohaliku omavalitsuse vahel, mis on reguleeritud halduskohtumenetluse seadustiku sätetega ega kuulu tsiviilkohtu pädevusse. Kohaliku omavalitsuse poolt hagejale ettekirjutuste tegemine tõendaks küll asjaolu, et tegemist on õigusliku aluseta ehitisega, kuid mitte veel selle püstitamisega kostjate subjektiivsete õiguste rikkumist. Samuti ei tõenda antud asjaolu hageja pahausksust.
21.Tulenevalt asjaolust, et hageja poolt paigaldatud aed ja garaaž on püstitatud asjaõiguseta, kuid heauskselt, peab naaberkinnisasja omanik ehk kostjad garaaži ja aia paiknemist enda kinnisasjal AÕS § 148 lg 2 alusel taluma. Hageja on valmis tasuma hüvitist vajaliku maatüki jätmise eest hageja omandisse. Antud juhul ei ole hageja ning kostjad jõudnud kokkuleppele hüvitise suuruses. Riigikohus on otsuses nr 3-2-141-08 leidnud, et hüvitise suuruse määramisel AÕS § 148 lg 2 teise lause järgi tuleb arvestada kõiki asjaolusid ja kaaluda mõlema kinnisasja omanike huvisid, sarnaselt AÕS § 156 lg 1 järgse juurdepääsuõiguse ja selle eest tasu määramisega. Kuna hageja hoone asub osaliselt kostjate kinnisasjal, ei saa kostja selles ulatuses oma kinnisasja kasutada ning peab selle eest saama hüvitist. Hüvitise suurus peab olema piisav selleks, et sisuliselt hüvitada kinnisasja omanikule tema omandikaotus, st üldjuhul
peaks hüvitis tagama kinnisasja omanikule samasuguse seisundi, kui ta oleks saanud hoonealust maatüki osa ise kasutada. Seega tuleb hüvitise suuruse määramisel kinnisasjal asuv hooneosa sealt hüpoteetiliselt eemaldada ja hinnata, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik seda maad kasutada, arvestades teisi ehitisi, ehituslikke, muinsuskaitselisi jms piiranguid ning kõiki muid asjaolusid. Iseenesest ei ole välistatud võtta hüvitise suuruse määramisel lähtekohaks võimalus pakkuda kinnisasjal parkimisvõimalust autodele, kuid sel juhul tuleb arvestada, kas seal oleks üldse võimalik parkida ning kas ja millised kulud sellega kaasneksid. Hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka "üleehitatud" hoone omaniku huve, mh talle hüvitise maksmisega langevat koormist, ja "üleehitatud" hoone kasutusvõimalusi ning "üleehitamise" asjaolusid. Minimaalseks hüvitiseks, mida kostja peab hoonealuse maatüki osa eest hagejale siiski maksma, on hoonealusele maatüki osale vastava maamaksu suurus. Kohtule esitatud 22.09.2008 eksperdiarvamusest nähtub, et XXXXXXX XXX elamumaa 1 m2 turuväärtus on 1611 kr/m2. Kohus on seisukohal, et turuväärtus on õiglane hind, mida XXXXXXX XXX kinnistu omanik on kohustatud maksma piiriülese ehitise aluse maa omandamise eest.
22.Kuna kohus hagi rahuldab, ei kuulu vastuhagi rahuldamisele. Apellatsioonkaebus
23.Rene Safin, Triinu Maide-Safin, Riina Kärner, Raivo Prooso, Raissa Moukhina, Enn Kiisholts, Riho Ait, Tiina Kirss ja Erik Laane paluvad tühistada maakohtu otsuse ning saata asi tagasi esimese astme kohtule uueks arutamiseks. Maakohtu otsus ei ole põhjendatud ega vasta TsMS § 442 lg 8 sätestatule. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Maakohus ei ole kostjate vastuhagi üldse hinnanud ja sellega mittearvestamist põhjendanud.
24.Vastustaja pahausksust tõendab asjaolu, et ta on omavoliliselt peale puukuuride tööprojekti koostamist ehitanud kinnistule ehitise kõrvalhoone - garaaži, mis oma piiridelt ületab kinnistu XXXXXXX XXX piire, lõikudes ehitisega (garaaži külgseinaga) sisse XXXXXXX XXX kinnistu piiridesse. Nimetatud ehitis on kooskõlastamata naaberkinnistu omanikega või nende esindajatega, samuti puudub garaaži ehitamiseks projekt ja ehitusluba. Lisaks ebaseaduslikule ehitamisele tõstis ebaseaduslik ehitaja ümber ka kinnistutevahelise aia, et varjata piiriülest ehitamist ning ei tekiks võrdlusmomenti kinnistutevahelise aia endise asukohaga. Piiriülese garaaži teemal on kaasomanikud korduvalt kohtunud ning pärast 2001. aastal KÜ moodustamist on seda teemat arutatud ka XXXXXXX XXX KÜ üldkoosolekutel. Kaasomanikud ei ole nõus nendele kuuluvat maad müüma, vaid on äärmisel juhul alternatiivina nõus seda rentima. Seega ei ole õige maakohtu väide, et kostja ei ole tõendanud ehitamise ajal või mitme aasta jooksul pärast ehitise valmimist, et nad oleksid esitanud hagejale pretensioone juurdeehitise kohta.
25.Apellant on viidanud vastustaja pahausksusele tulenevalt tema seadusvastasest tegevusest – puudus ehitise püstitamiseks projekt, ehitusluba ning naaberkinnistu omanike kooskõlastus. Vastustaja ei ole nimetatud väiteid ümber lükanud ega nendele vastu vaielnud, pigem möönis oma tegevuse seadusevastasust seoses piiriülese ehitise püstitamisega. Maakohus on viidanud sellegipoolest ehitaja heausksusele. Kohus on pahausksuse ilminguna ilma ehitusloata ja projektita ehitatud piiriülese ehitise püstitamist vaadanud kui heauskset tegevust, mille tõlgendamisel lähtutakse mõistlikkuse printsiibist. Otsuse jõustumise korral loodaks pretsedent, mille kohaselt edaspidine ehitustegevus ei oleks mingit moodi ebaseaduslik ilma ehitusseadusest tulenevate kohaliku omavalitsuse poolt esitatud tingimuste täitmiseta, sest need ei ole
mõistlikud selle ehitaja või ehitamist tellinud omaniku jaoks kas antud kohas, ajahetkel või väärtuses. Lähtudes mõistlikkuse põhimõttest, oleks kohus pidanud suutma vahet teha piiriülese ehitise – garaaži ja piirimärke aia vahel, sest garaaži ehitamisega rikuti naaberkinnistu kaasomanike huve umbes 1,5 m2 suurusel alal, kuid aia vääralt paigutamisega üle 13,5 m2 suurusel alal. Kohus ei ole pööranud mitte mingisugust tähelepanu kostjate kompromissettepanekutele rahuldamaks nt garaaži aluse maa ulatuses piiriülese ehitise talumise nõude ning ülejäänud kinnistutevahelise aia osas kohustada aed ehitada oma õigele/endisele kohale kinnistute vahelisel piiril. Kohus on rikkunud TsÜS § 138, mille kohaselt õiguste teostamisel tuleb toimida heas usus ning õiguste teostamise eesmärgiks ei tohi olla kahju tekitamine teisele isikule. Aia ümberpaigutamine ei ole poolte ülemäära suures ulatuses kahjustamine ning on lihtsalt teostatav.
26.AÕS § 148 lg 2 sätestab, et piiriülese ehitise heausksuse korral tuleb kinnisasja omanikul seda lubada ning sel juhul on tal õigus nõuda ehitajalt tema kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitist. Antud juhul kinnisasja omanike piiriülese ehitise ehitajalt tema kinnisasja omandamist ei nõuda, vastupidi, omanik ei soovi oma maast loobuda, küll aga soovib ehitaja ise kinnisasja osta. Oluline on veel see, et tegemist ei ole elamuga vaid tegemist on ajutise ehitisega - garaažiga, mille puhul on võimalik kinnistusraamatusse kanda reaalkoormatis või hoonestusõigus.
27.Mõistlikuks ei saa lugeda kohtuotsuses kajastatud hüvitise suurust. Kohus ei ole oma seisukohta põhjendanud, et miks ta loeb 1162 krooni 1 m2 kohta olevat õiglase hüvitise. Kuna tegemist on tasulise parkimise alaga, siis ei korva nimetatud summa isegi ühe auto aastase parkimise maksumust piirkonnas. Isegi kui lugeda hind vastuvõetavaks, siis tuleks see korrutada vähemalt 10 kordselt, korvamaks edaspidiseid kulutusi parkimisele tasulisel parkimisalal. Kohus on leidnud, et maa rentimisel ei ole võimalik parkida ning järelikult tuleb müüa. Maatüki rentimise puhul oleks ka rendihind olnud selline, mis oleks korvanud Tallinna linnalt parkimispileti ostmise kulud.
28.18.03.2010 esitas apellant Tiina Kirss-Vanari ringkonnakohtule avalduse apellatsioonkaebusest loobumiseks. Vastustaja seisukoht
29.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu. . Tsiviilkolleegiumi seisukoht
30.Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära poolte esindajate seisukohad ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormi ebaõige rakendamise tõttu. Küll aga on ringkonnakohtul võimalik teha uus lahend tsiviilasja maakohtule tagasi saatmata. Kolleegium on seisukohal, et nii hagi kui vastuhagi tuleb rahuldada osaliselt. Apellatsioonkaebus on põhjendatud samuti osaliselt.
31.18.03.2010 esitas Tiina Kirss-Vanari Tallinna Ringkonnakohtule avalduse apellatsioonkaebusest loobumiseks. Vastustaja kaebusest loobumisele vastuväiteid ei esitanud.
32.Kolleegium on seisukohal, et apellatsioonkaebusest loobumine tuleb vastu võtta. TsMS § 644 lg 1 kohaselt võib apellant apellatsioonkaebusest loobuda kuni asja arutamise lõpetamiseni, kirjaliku menetluse puhul aga kuni avalduste esitamiseks antud tähtaja möödumiseni. Sama sätte lg 3 kohaselt loetakse apellatsioonkaebusest loobumise korral, et apellant ei ole apellatsiooniastmes menetlustoiminguid teinud.
Kaebusest loobumise korral ei saa apellant esitada enam uut apellatsioonkaebust sama apellatsioonieseme kohta ja kannab apellatsioonkaebusega seotud menetluskulud.
33.Hageja esitas 30.11.2007 hagiavalduse, milles palus: 1) tuvastada kostjate (naaberkinnistu omanike) kohustus lubada piiriülest ehitamist ja nende nõusolek kinnistusregistri andmete selliseks muutmiseks, et hageja poolt üle kostjate kinnistu piiri ehitatud aia ja garaaži osa alune maatükk kantaks hageja nimele, 2) määrata kindlaks kostjatele makstava hüvitise suurus. 29.10.2008 esitas hageja alternatiivsed nõuded: 1) tuvastada seadusjärgse reaalkoormatise olemasolu sisuga, et hageja kinnistu igakordsel omanikul on kohustus tasuda kostjate kinnistu igakordsetele omanikele iga-aastast hüvitist olemasolevate piiriüleste ehitiste (garaaž ja aed) aluse maa kasutamise eest; 2) määrata kindlaks iga-aastaselt makstava hüvitise suurus; 3) kohustada kinnistute omanikke kandma iga-aastase hüvitise suurus märkusena kinnistusraamatusse. Kostjad esitasid 15.10.2008 vastuhagina nõuded: 1) kohustada vastukostjat esitama ülepiiri ehitatud ehitiste piiripunktide koordinaadid; 2) kohustada vastukostjat lammutama garaaži piiriületav osa ja teisaldama piiriületav aed.
34.Poolte vahel puudub vaidlus, et hageja ehitas oma kinnistule garaaži, mille loodenurk ulatub kostjatele kuuluvale naaberkinnistule. Hageja väidete kohaselt on tegemist maatükiga, mille mõõtmeteks on 25cm x 6m ehk 1,8 m2. Samuti puudub vaidlus, et hageja poolt naaberkinnistute vahele rajatud aed asub kostjatele kuuluval maatükil garaažipoolsest osast 30 cm ja tänavapoolsest osast 60 cm ulatuses (t I kd lk 22 asuval kontrollmõõdistamise joonisel rohelisega märgistatud ala). Poolte vahel on vaidlus selles, kas piiriülene ehitis ja aed on püstitatud heauskselt või mitte, samuti kas piiriülese ehitise ja aia omanikul on õigus nõuda nende aluse maatüki omandamist õiglase hüvitise eest või on naaberkinnistu omanikud õigustatud nõudma ehitise lammutamist või on naaberkinnistu omanikud kohustatud õiglase hüvitise eest taluma kinnistute piire ületavaid ehitisi.
35.Kolleegium ei nõustu maakohtu poolt tõendite hindamise tulemusena asutud seisukohaga, et tõendamist ei leidnud hageja pahausksus vaidlusaluste ehitiste rajamisel. Õige on, et hageja heausksust tuleb eeldada, et heauskne on ehitaja, keda ei saa süüdistada tahtluses või raskes hooletuses ja et pahausksuse tõendamise kohustus lasub seda väitval poolel. Kostjad põhjendavad hageja pahausksust asjaoluga, et hageja ehitas ehitusloata, projektita ja kostjate kui naaberkinnistu omanikega kooskõlastamata (1998. aastal projekteerimistingimusi taotledes vaidlusalust garaaži ei arvestatud ega planeeritud). Hageja on menetluse kestel projektita ehitamist möönnud (muu hulgas ringkonnakohtu istungil) ega ole kostjate väiteid ümber lükanud. Hageja on kohtumenetluse kestel muutnud selgitusi selle kohta, kust ikkagi tulenes tema seadusjärgse esindaja (juhatuse liikme) teadmine, et vaidlusalusesse kohta garaaži ja aeda ehitades asuvad need veel hageja kinnistu piirides. Algselt oli hageja seisukohal, et ehitiste püstitamisel võttis ta aluseks 13.06.1996 koostatud piiriprotokolli (t I kd lk 2, 47). Hiljem aga, et nimetatud piiriprotokollist nähtus, et piiri määratlemisel lähtuti metallvaiadest ja nimetatud vaiade asetsemisest hageja lähtuski ning neid oli hagejale tutvustanud kinnistu endine omanik J. P. omandiõiguse üleandmisel (t I kd lk 171). Sama selgituse juurde jäi hageja esindaja ka ringkonnakohtus. Tunnistajana ülekuulatud J. P. ütluste kohaselt (t I kd lk 200-201, II kd lk 17) ütles ta ostumüügilepingu sõlmimisel ostjale tõepoolest, et piirid on samad, mis 1936. aasta plaanil märgitud, piirimärkideks olid torud ning et tema arvates oli 1996. aasta plaanil piir vale. Lisaks on esitatud kohtule Põhja Politseiprefektuuri teatised (t I kd lk 39, 40), mille kohaselt kutsusid kostjad aia ehitamise ajal 14.10.2005 ja 22.10.2005 välja politsei põhjusel, et naaber paigaldab oma aeda teise naabri maa peale. Maa-ameti kontrollibüroo kontrollmõõtmise teostamise aegse juhataja kohusetäitja S. P. poolt
tunnistajana antud ütluste (t II kd lk 19, 31-32) kohaselt ei ühti rajatud aed ja garaaži sein 1996. aasta katastriüksuse plaanil esitatud piiri andmetega; aed ja piir ei olnud kooskõlas ka siis, kui koostati 11.11.2002 XXXXXXX X XXX katastriüksuse plaan, aed asus XXXXXXX X XXX maatükil üle 50 cm; XXXXXXX X XXX katastriüksuse plaan koostati 13.06.1996.
36.Analüüsitud tõendite alusel on kolleegium seisukohal, et vaidlusaluste ehitiste rajamise korraldamisel saab hagejale ette heita rasket hooletust VÕS § 104 lg 4 mõttes. Raske hooletusega on tegemist, kui ei järgita käibes vajalikku hoolsust olulisel määral. Äriühingu poolt oma juhatuse liikme kaudu ehitusseaduse nõudeid rikkudes Tallinna kesklinnas ehitamise korraldamine, lähtudes seejuures juriidilisele isikule kuuluva kinnistu piiride ja püstitatava ehitise asukoha määramisel mitte dokumentidest (vastavate pädevate ametiasutuste teabest, lubadest, kooskõlastustest vmt), vaid kinnistu eelmisest omanikust füüsilise isiku suulisest teabest, on sellise käitumine, mida ei saa pidada sarnasele isikule mõistlikult vastuvõetavaks. Seda enam, et ettevõtja andmetest (t I kd lk 7) nähtub, et hageja tegevusalade hulka kuulub ka kinnisvara ja ehitiste remont, ehitus, haldamine ning nimetatud valdkondades konsultatsioonide osutamine ja projekteerimine. Seega hageja juhatuse liige pidi teadma, et rajab vaidlusalused ehitised üle naaberkinnistu piiri ja vajalikku hoolt järgides oli tal võimalik kinnistu tegelikud kehtivad piirid tuvastada. Asjaolu, et kinnistu eelmise omaniku arvates ei olnud 1996. aastal fikseeritud piirid õiged, tähtsust omada ei saa --- piiriprotokollist (t I kd lk 15) nähtub, et J. P. oli krundi piiridega nõus ja puuduvad ka tõendid nende hilisema tühistamise/muutmise kohta.
37.Küll aga on kolleegium AÕS § 148 lg-st 4 tulenevalt seisukohal, et käesolevas vaidluses tõendamist leidnud asjaolude alusel on põhjendatud garaaži osa alla jääva maatüki kasutamise eest määrata iga-aastane õiglane ja mõistlik hüvitis, mitte aga kohustada hagejat garaaži osa lammutama või kohustada kostjaid loobuma enda omandiõigusest selle maatüki suhtes. Viidatud sätte kohaselt on hüvitise saamise nõue eelistatud kõigile teistele nõuetele, mis lasuvad kinnisasjal, mille piiridest ehitis väljub. Vaidluse lahendamisel rakendatava AÕS § 148 lg 3 kohaselt on ehitaja pahausksuse korral naaberkinnisasja omanikul õigus nõuda oma kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa kõrvaldamist, kuid lähtuvalt konkreetsetest asjaoludest on kohtul õigus kaaluda, millist hagetavat õiguskaitsevahendit rakendada (hageja taotles alternatiivselt hüvitise määramist, kostjad vastuhagis lammutamist).
38.Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et käesolevas asjas garaaži osa lammutamisega, mis tooks sisuliselt kaasa kogu garaaži ümberehitamise vajaduse, võib kaasneda hagejale suurem kahju, kui on kostjate omandiõiguse riive garaaži säilimisel. Hageja on väitnud, et garaaži osa hõlmab kostjate kinnistust 1,8m2 suuruse maatüki. Kostjad seda väidet ümber lükanud ei ole. Tsiviilasjas esitatud fotodelt (t I kd lk 61-62, II kd lk 139-141) nähtub, et vaidlusalune osa kinnistust on piiratud kostjate puukuuriga ehk hageja garaaži ja kostjate puukuuri seinad on koos. Seega garaaži osa lammutamise korral vabaneks puukuuri seina taha jääv kinnistu nurk, mille majanduslikult kasutoovalt kasutusele võtmine oleks kostjate poolt ilmselgelt raskendatud, kui mitte võimatu. Asjatundja arvamusest (t I kd lk 114-115) nähtub lisaks, et kostjate kinnistu vähenemine toimus haljasala arvelt ega mõjuta kuidagi juurdepääsu kinnistul asuvale elamule. Eeltoodu alusel on lisaks tõendatud, et hageja poolt üle piiri ehitatud garaaži osa kasutusele võtmine ei parandaks parkimistingimusi kostjate kinnistul ja seetõttu saab asuda seisukohale, et vaidlusalune üleehitis sisuliselt kostjate õigusi ei riku või kui, siis vähesel määral ja kostjad on kohustatud seda ehitist oma kinnistul taluma (AÕS § 148 lg 2).
39.Küll aga on kostjate vastuhagi põhjendatud hageja poolt kostjate kinnistule püstitatud aia lammutamise osas. Fotodelt nähtub, et tegemist on metallpostidele kinnitatud võrkaiaga. Seega tegemist ei ole alalise ehitisega ning nii metallposte kui aiavõrku on võimalik korduvalt kasutada. Samas tuleb nõustuda kostjate seisukohaga, et kuni 60 cm laiune lisamaa annab kostjatele tuntavat lisaruumi sõidukitega oma kinnistul manööverdamiseks. Piirdeaia hädavajalikkust äriühingu majandustegevuses ei ole hageja kohtumenetluses esile toonud. Ka ei saa (erinevalt garaažist) piirdeaia majanduslikku otstarvet eeldada. Kinnistu majandamine elamumaana (hageja kinnistu otstarve vastavalt registriosale t I kd lk 10) ei ole ka piirdeaiata takistatud.
40.Perioodilise hüvitise suuruse määramisel lähtub kolleegium Riigikohtu seisukohast tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08 21.05.2008, mille kohaselt tuleb hüvitise määramisel AÕS § 148 lg 2 teise lause järgi arvestada kõiki asjaolusid ja kaaluda mõlema kinnisasja omanike huve sarnaselt AÕS § 156 lg 1 järgse tasu määramisega; kuna ühe isiku hoone asub osaliselt naaberkinnistul, ei saa naaber selles ulatuses oma kinnisasja kasutada ja peab saama selle eest hüvitist; hüvitise suurus peab olema piisav selleks, et sisuliselt hüvitada kinnisasja omanikule tema omandikaotus, see tähendab üldjuhul tagama omanikule samasuguse seisundi, kui ta oleks saanud hoonealust maatükki ise kasutada; hüvitise suuruse määramisel tuleb hooneosa hüpoteetiliselt eemaldada ja hinnata, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks omanik seda maad kasutada, arvestades teisi ehitisi, ehituslikke jms piiranguid ning kõiki muid asjaolusid.
41.Otsuse p-s 38 analüüsis kolleegium kostjate omandiõiguse riive ulatust. Samas tuleb hüvitise suuruse määramisel võtta arvesse ka asjaolu, et hageja näol on tegemist äriühinguga, mille igapäevane majandustegevus on suunatud kasumi teenimisele. Tsiviilasjas puuduvad andmed, palju peavad kostjad tasuma ehitise alla jääva maatüki eest maamaksu. Samuti ei oleks mõistlik võtta hüvitise arvestamisel aluseks vastavas piirkonnas kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud tasulise parkimise tasusid, sest otsuse p-s 38 jõudis kohus järeldusele, et parkimistingimuste parandamisele garaaži alune osa kostjate kinnitust kaasa ei aitaks. Küll aga on hageja esitanud asjatundja arvamuse, milline käsitleb kostjate kinnistu turuväärtust lähtuvalt maa maksustamishinnast (1611 kr/m2). Kolleegium on seisukohal, et iga-aastaseks mõistlikuks ja õiglaseks hüvitiseks garaaži osa aluse 1,8 m2 kasutamise eest on 2000 krooni kalendriaastas, milline tuleb hagejal tasuda kostjate kasuks solidaarselt.
42.AÕS § 148 lg 4 teise lause kohaselt kehtib kokkulepe hüvitise suuruses kohta, kui see on kantud märkusena kinnistusraamatusse. Sama sätte lg 5 kohaselt kohaldatakse hüvitisele ka reaalkoormatise sätteid. AÕS § 229 lg 2 kohaselt võib reaalkoormatist seada ka teise kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Eelpool asus kolleegium seisukohale, et põhjendatud on hageja nõuded hüvitise maksmisele kohustamiseks ja hüvitise suuruse kindlaks määramiseks, seega kuulub rahuldamisele ka nõue kanda vastavasisuline märkus kinnistusraamatusse. TsÜS § 68 lg 5 alusel asendab käesolev kohtuotsus kostjate tahteavaldust märkuse sissekandmiseks kinnistusraamatusse.
43.Vastuhagis esitatud nõue kohustada vastukostjat esitama ehitise piirikoordinaadid ei ole TsMS-i mõttes iseseisev tsiviilõiguslik nõue, mida oleks võimalik iseseisvalt menetleda ja seega tuleb see jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 1 p 13 alusel. TsMS § 1 kohaselt on tsiviilasi eraõigussuhtest tulenev kohtuasi. Vastuhagejad on selgitanud, et vajavad koordinaate selleks, et tuvastada, kas vaidlusalune ehitis on piiriülene või mitte (t lk 127). Seega on tegemist pooltevahelise vaidluse lahendamiseks väidetavalt vajaliku faktilise asjaolu tuvastamisega ja tegemist sai olla menetlusliku taotlusega, mitte aga iseseisva tsiviilõigusliku nõudega. Lisaks on nimetatud vastunõue arusaamatu, sest poolte vahel puudub tegelik vaidlus selle üle, et aed ja osa garaažist
on tõepoolest üle piiri ehitatud (nimetatud asjaolu alusel pöördus kohtusse nn üleehitaja ise).
44.Kuna nii hagi kui vastuhagi kuuluvad rahuldamisele osaliselt jäävad kummagi poole esimeses astmes kantud menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel mõlema poole enda kanda. Kuna apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele samuti osaliselt, siis jäävad kummagi poole apellatsioonimenetluses kantud kulud eelmises lauses viidatud sätte alusel samuti vastava poole enda kanda.
Ande Tänav
Imbi Sidok
Tiit Kollom
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.