Tsiviilasi nr.2-09-22021
Kohus
Harju maakohus, Tartu maantee kohtumaja
Kohtukoosseis
Kohtunik Kai Härmand
Otsuse tegemise aeg ja koht 27.08.2010 Tallinn Tsiviilasja number
2-09-22021
Tsiviilasi
SE hagi Eesti Vabariigi vastu üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks
Menetlusosalised ja nende
Hageja SE, ik XXX, elukoht XXX
esindajad
Hageja esindaja adv Viktor Turkin, AB Amos, Rävala pst 6 Tallinn 10143 Kostja Eesti Vabariik (kaitseministeeriumi kaudu) Sakala 1 Tallinn 15094 Kostja esindaja kaitseminister Jaak Aaviksoo
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Hagi rahuldada. Tuvastada Eesti Vabariigi (kaitseväe logistikakeskuse kaudu) poolt 13.04.2009 SE esitatud eluruumi XXX üürilepingu nr IK – XXX ülesütlemisavalduse tühisus. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud kostja kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks
peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Hageja esitas 14.05.2009 kohtule hagi kostja vastu, milles vaidlustas hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu ülesütlemise. Hageja ja kostja sõlmisid 15.10.2003 tööandja eluruumi üürilepingu nr XXX hageja sai oma perekonna kasutusse eluruumi asukohaga XXX Tallinnas. Hageja vabastati ametist 10.05.2005 käskkirjaga nr XXX, sest hagejal puudus salajaste dokumentidega töötamise luba ja ta arvati reservi. Kaitseväe logistikakeskus saatis hagejale 13.04.2009 teate üürilepingu ülesütlemise kohta alates 15.07.2009. Hageja leiab, et üürilepingu ülesütlemine on tühine, sest sel puudub õiguslik alus. Üürilepingu lõpetamine on lepingu p 6.5. järgi võimalik vaid mõjuval põhjusel, milleks on tegevteenistuslepingu lõpetamine üürniku lagatusel või üürniku poolne tegevteenistuslepingu rikkumine. Salajaste dokumentidega töötamise loa puudumine ei ole käsitletav teenistuslepingu rikkumisena. Hageja esitas 30.10.2009 hagiavalduse täienduse. Hageja teenistussuhe algas 17.02.1992 ohvitseride väljaõppe ja täienduskursustele asumisega. Teenistusest vabastamisel oli hageja teenistusstaažiks 18 aastat. Elamuseaduse § 60 lg 4 p 1 sätestas hageja õiguse saada väljatõstmise korral vastu teine eluruum ja võlaõigusseaduse kehtima hakkamine ei võta tagasiulatuvalt hagejalt seda õigust ära. 30.06.2002 seisuga, mil lõppes elamuseaduse kehtivus, oli hageja tööstaažiks kostja juures 10 aastat. Üürilepingu ülesütlemine on vastuoluline. Kostja ütles lepingu korraliselt üles, kuid väidab samas, et eluruumi on vaja teise kaadrikaitseväelase majutamiseks, kuid ei ole seda vajadust tõendanud.
Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu. Kohtule 3.06.2009 esitatud vastuväidete kohaselt sai kostja üürilepingu erakorraliselt üles öelda mõjuva põhjuse esinemisel, mille loetelu on üürilepingus välja toodud, kui ka korraliselt. Kostja ongi kasutanud oma õigus üürileping korraliselt üles öelda. Ülesütlemisavaldus on esitatud VÕS § 325 lg 1-4 sätetele vastavalt ning tähtaegset, seega vastab ülesütlemise avaldus nii formaalselt kui ka materiaalselt ette nähtud nõuete ja on kehtiv. Ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega vastavalt VÕS § 333 lg 1 p 3 sätestatule. Hageja ei ole hagiavalduses välja toonud ühtegi alust, mis annaksid alust arvata, et ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Üürniku teenistuskäik ei saa olla põhjuseks, miks kostja ei saaks üürilepingut üles öelda. Tööandja eluruumi üürilepingu eesmärk on tagada kaadrikaitseväelastele, kelle teenistuskoht asub teises paikkonnas, tööandja eluruumi kasutamise võimalus. VÕSRS § 15 lg 4 järgi ei või isikut, kes kasutas enne 1.07.2002 ES § 58 nimetatud eluruumi ja kes vastab enne 1.07.2002 ES § 60 lg 4 nimetatud tingimustele, sellest eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata. Oluline ei ole mitte hageja kaitseväeteenistuse staaž, mis arvutatakse KVTS § 190 alusel, vaid kaitseväes töötatud aeg. Hageja on teenistusse võetud 1.01.1993 Kuperjanovi ÜJP ülema käskkirjaga ja tegevteenistuse leping sõlmiti 9.10.2000. KVTS § 5 lg 3 järgi algab teenistussuhe tegevteenistusse võtmise käskkirjas märgitud kuupäevast. Hageja oli 1.07.2002 kuupäevaks töötanud kostja juures ES § 60 lg 4 p 1 tähenduses 9 aastat ja 6 kuud.
Ajateenistuses oldud aega ei arvestata kostja juures töötamise ajana. VÕS § 333 eesmärk ongi takistada töötajal, kes lahkus töölt või rikkus töölepingut, vaidlustada üürilepingu ülesütlemine hea usu põhimõttega vastuolu tõttu.
Kohus arutas asja poolte nõusolekul kirjalikus menetluses. Kohus leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Pooled vaidlevad üürilepingu ülesütlemise kehtivuse üle. Eelkõige vaidlevad pooled selle üle, kas hageja suhtes kehtib VÕSRS § 15 lg 4 sätestatu. Vaidluse lahendamiseks on oluline tõlgendada kuni 30.06.2002 kehtinud ES § 60 lg 4 p 1 ja välja selgitada, kui kaua oli hageja 30.06.2002 aja seisuga kostja juures töötanud. Pooled ei vaidle üürilepingu sõlmimise ja ülesütlemise avalduse formaalsete eelduste olemasolu üle. Samuti ei vaidle pooled selle üle, millal sai hageja kätte ülesütlemise avalduse. VÕSRS § 15 lg 4 sätestab, et isikut, kes kasutas enne 1. juulit 2002 elamuseaduse §-s 58 nimetatud eluruumi ja kes vastas enne 1. juulit 2002 elamuseaduse § 60 lõikes 4 nimetatud tingimustele, ei või sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hageja kasutuses olnud eluruum oli tööandja eluruum ES § 58 lg 1 mõttes. ES § 60 lg 4 p 1 sätestab, et üürilepingu lõppemisel ei saa tööandja eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata isikuid, kes on töötanud neile eluruumi andnud tööandja juures vähemalt 10 aastat. Käesoleva vaidluse puhul on vajalik välja selgitada kuidas ES § 60 lg 4 sätestatud „töötamine“ on vaja tõlgendad. Eesti Vabariigi töölepingu seaduses kasutati terminit „tööstaaž“, mis on töölepingu seaduses asendatud terminiga „töötatud aeg“. KVTS § 5 lg 3 järgi tuleb teenistusaja alguseks lugeda tegevteenistusse võtmise käskkirjas märgitud kuupäeva, milleks on hageja puhul 02.07.1992, kuid KVTS § 190 lg 1-3 sätestavad kaitseväeteenistuse staaži arvestamise alused ning teenistusstaaži hulka arvatakse nii tegevteenistuses, ajateenistuses kui ka reservkogunemisel osaletud aeg. Kohus leiab, et ES § 60 lg 4 p 1 nimetatud „töötamine“ on tõlgendatav kui kogu tööandja juures töötatud aeg e tööstaaž, hageja puhul siis teenistusstaaž. KVTS § 191 lg 1 järgi on kaitseväeteenistusstaaži tõendavaks dokumendiks teenistusleht. Hageja poolt kohtule esitatud teenistuslehel on esimene kanne hageja kohta tehtud 06.02.1992, mis hageja asus Kaitseliidu juhtivkaadri 2-kuulistele kursustele, millised ta lõpetas 16.04.1992 ja asus 02.07.1992 teenistusse Kuperjanovi ÜJP jalaväerühma vanemaks. Kohus asub seisukohale, et 30.06.2002 kuupäeva seisuga oli hageja töötanud kostja juures üle 10 aasta ning tema suhtes kehtis ES § 60 lg 4 p 1 ja VÕSRS § 15 lg 4 märgitud piirang. Hageja ja kostja vahel oli sõlmitud tähtajatu üürileping. Õige ei ole hageja seisukoht, et kostja ei oleks saanud üürilepingut korraliselt üles öelda. Üürilepingus on p 6.4 all sätestatud üürilepingu korralise ja erakorralise ülesütlemise õigus. Korralisel ülesütlemisel ei ole kostjal vaja välja tuua mõjuvat põhjust. Asjas ei oma tähtsust ka hageja ja kostja vahel sõlmitud teenistussuhte lõppemise asjaolud, sest tegemist on korralise mitte mõjuval põhjusel erakorralise üürilepingu ülesütlemisega. Kostja võib hagejaga sõlmitud üürilepingu korraliselt üles öelda ja hagejat saab tööandja eluruumist välja tõsta, kuid üksnes teist eluruumi vastu andes. Kohus peab vajalikuks märkida, et teise eluruumi vastu andmine ei tähenda eluruumi omandisse andmist vaid selle hariliku hinnaga üürimise võimaldamist hagejal. Kohus leiab, et ülesütlemise puhul ei ole täidetud VÕS § 325 lg 2 p 3 tingimus. Ülesütlemise õigusliku aluse üheks tingimuseks on teise eluruumi vastu andmine. Kostja ei ole hagejale teist eluruumi vastu andnud ning seetõttu on ülesütlemine tühine. Hageja on esitanud oma hagiavalduses nõude tunnistada ülesütlemine
tühiseks, kuid hagiavalduse asjaoludest nähtub, et hageja peab silmas ülesütlemise tühisuse tuvastamist. Hageja ei ole esitanud nõuet tunnistada lepingu ülesütlemine hea usu põhimõttega vastuolus olevaks ega esitanud ka vastavaid asjaolusid ja seega ei analüüsi kohus kostja sellekohaseid väiteid. Pelk viide VÕS § 326 lg 1 ei ole nõude esitamine. Menetluskulud tuleb TsMS § 162 lg 1 ja § 173 lg 1 alusel jätta kostja kanda. Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.