Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-105-11 Tartu, 22. november 2011. a Eesistuja Ants Kull, liikmed Lea Laarmaa ja Villu Kõve Silver Ermeli hagi Eesti Vabariigi vastu üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks Tallinna Ringkonnakohtu 18. mai 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-09-22021 Silver Ermeli kassatsioonkaebus 364 eurot 30 senti Hageja Silver Ermel (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Viktor Turkin Kostja Eesti Vabariik (Kaitseministeeriumi kaudu) 31. oktoober 2011. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 18. mai 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-09-22021 ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Silver Ermeli kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada Olga Harkmann-Starikovale 8. juunil 2011 Silver Ermeli kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 25 (kakskümmend viis) eurot.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Silver Ermel (edaspidi hageja) esitas 14. mail 2009 hagi Eesti Vabariigi (Kaitseministeeriumi kaudu, edaspidi kostja) vastu üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks. Hageja töötas kaadrikaitseväelasena Eesti kaitseväes. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid hageja ja kostja
15.oktoobril 2003 tööandja eluruumi üürilepingu ning hageja sai oma perekonna kasutusse eluruumi Tallinnas Xxxxxx x-xx. Hageja vabastati 10. mai 2005. a käskkirjaga ametist salajaste dokumentidega töötamise loa puudumise tõttu ja arvati reservi. Kaitseväe logistikakeskus saatis hagejale 13. aprillil 2009 teate üürilepingu ülesütlemise kohta 15. juulist 2009. Üürilepingu lõpetamine on lepingu p 6.5 järgi võimalik vaid mõjuval põhjusel, milleks on tegevteenistuslepingu lõpetamine üürniku algatusel või üürniku tegevteenistuslepingu rikkumine. Salajaste dokumentidega töötamise loa puudumine ei ole käsitatav teenistuslepingu rikkumisena.
30.oktoobril 2009 esitatud hagiavalduse täienduses toob hageja hagi alusena välja uue asjaolu, et
30.juunil 2002, mil lõppes elamuseaduse (ES) § 60 kehtivus, oli hageja teenistusstaaž Eesti Vabariigi kaitsejõududes enam kui kümme aastat, mistõttu tuli tema suhtes kohaldada ES § 60 lg 4 p 1. Hageja ainsaks tööandjaks kuni 2005. a maini oli Eesti Vabariik Kaitseministeeriumi ning tema allasutuste kaudu. Hagejat saadeti teenistusperioodil korduvalt ühest teenistuskohast teise, millega on alates 1998. a-st katkematult kaasnenud ka tööandja eluruum hagejale ning tema pereliikmetele. Asjaolul, et hageja on kaitseväelase ametikoha spetsiifikast tulenevalt kasutanud erinevaid tööandja eluruume, ei ole asja lahendamisel õiguslikku tähendust. Hagejat ei puuduta ka 1. juulil 2002 jõustunud
võlaõigusseaduses (VÕS) sätestatud erinevad tööandja eluruumi kasutavate isikute tagatised, kuna hageja oli selleks ajaks olnud Eesti Vabariigi teenistuses juba enam kui kümme aastat. ES § 60 lg 4 p 1 sätestas hageja õiguse saada väljatõstmise korral vastu teine eluruum ja VÕS-i jõustumine ei võta tagasiulatuvalt hagejalt seda õigust ära. Hageja palus tunnistada üürilepingu ülesütlemine tühiseks.
2.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja põhjenduste kohaselt oli üürilepingu p 6.4 kohaselt lepingupooltel õigus leping korraliselt üles öelda. Tähtajatu üürilepingu korralist ülesütlemist reguleerivad VÕS §-d 311 ja 312. Üürilepingust ei tulene piiranguid selle korralisele ülesütlemisele, ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused on täidetud. Kostja leidis, et oluline ei ole mitte hageja kaitseväeteenistuse staaž, mis arvutatakse kaitseväeteenistuse seaduse (KVTS) § 190 alusel, vaid kaitseväes töötatud aeg. Hageja oli 1. juuliks 2002 töötanud kostja juures ES § 60 lg 4 p 1 tähenduses üheksa aastat ja kuus kuud. Ajateenistuses oldud aega ei arvestata kostja juures töötamise ajana.
3.Harju Maakohus rahuldas 27. augusti 2010. a otsusega hagi ning tuvastas eluruumi ülesütlemise tühisuse. Menetluskulud jättis kohus kostja kanda. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 15 lg 4 sätestab, et isikut, kes kasutas enne 1. juulit 2002 ES §-s 58 nimetatud eluruumi ja kes vastas enne 1. juulit 2002 ES § 60 lg-s 4 nimetatud tingimustele, ei või sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. ES § 60 lg 4 p 1 sätestab, et üürilepingu lõppemisel ei saa tööandja eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata isikuid, kes on töötanud neile eluruumi andnud tööandja juures vähemalt kümme aastat. KVTS § 5 lg 3 järgi tuleb teenistusaja alguseks lugeda tegevteenistusse võtmise käskkirjas märgitud kuupäeva, milleks on hageja puhul 2. juuli 1992. KVTS § 190 lg-d 1-3 sätestavad kaitseväeteenistuse staaži arvestamise alused ning teenistusstaaži hulka arvatakse nii tegevteenistuses, ajateenistuses kui ka reservkogunemisel osaletud aeg. Seega on ES § 60 lg 4 p-s 1 nimetatud "töötamine" tõlgendatav kui kogu tööandja juures töötatud aeg ehk tööstaaž, hageja puhul siis teenistusstaaž. Kohtule esitatud teenistuslehe kohaselt on esimene kanne kostja kohta tehtud 6. veebruaril 1992, millal kostja asus Kaitseliidu juhtivkaadri kahekuulistele kursustele, mille ta lõpetas 16. aprillil 1992 ja asus 2. juulil 1992 teenistusse Kuperjanovi ÜJP jalaväerühma vanemaks. Eeltoodust tulenevalt oli hageja 30. juuni 2002 kuupäeva seisuga töötanud kostja juures üle kümne aasta ning tema suhtes kehtis ES § 60 lg 4 p-s 1 ja VÕSRS § 15 lg-s 4 märgitud piirang. Üürilepingu p-s 6.4 on sätestatud üürilepingu korralise ja erakorralise ülesütlemise õigus. Praegusel juhul on tegemist korralise ülesütlemisega. Hageja võib kostjaga sõlmitud üürilepingu korraliselt üles öelda ja kostja saab tööandja eluruumist välja tõsta, kuid üksnes teist eluruumi vastu andes. Ülesütlemise puhul ei ole täidetud VÕS § 325 lg 2 p 3 tingimus. Ülesütlemise õigusliku aluse üheks tingimuseks on teise eluruumi vastu andmine. Hageja ei ole kostjale teist eluruumi vastu andnud ning seetõttu on ülesütlemine tühine.
4.Kostja palus apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse ja teha asjas uus otsus, millega
jäetakse hagi täielikult rahuldamata ja menetluskulud tema enda kanda. Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda.
5.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 18. mai 2011. a otsusega maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus ebaõigesti VÕSRS § 15 lg-t 4 ja elamuseaduse sätteid. VÕSRS § 15 lg 4 järgi ei või isikut, kes kasutas enne 1. juulit 2002 ES §-s 58 nimetatud eluruumi ja kes vastas enne 1. juulit 2002 ES § 60 lg-s 4 nimetatud tingimustele, sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Hageja vaidlustab 15. oktoobril 2003 sõlmitud lepingu alusel tema kasutusse antud tööandja eluruumi üürilepingu ülesütlemise. VÕSRS-ist tulenevalt kohaldatakse ES-is sätestatud väljatõstmise piirangut sellistest tööandja eluruumidest, mis anti töötaja kasutusse elamuseaduse kehtivuse ajal. Tähtsust ei ole sellel, kas hageja kasutas varem mingit teist tööandja eluruumi, mis seda vaidlust ei puuduta. Vaidlusalusele tööandja eluruumi üürilepingule kohalduvad VÕS-i 15. peatüki üürilepingu sätted VÕS §-s 333 sätestatud erisustega. Hageja viidatud üürilepingu p 6.5.1 sätestab lepingu erakorralise ülesütlemise alused. Pooled ei vaidle selle üle, et tegemist on üürilepingu korralise ülesütlemisega. Üürilepingu ülesütlemise avaldusest (tl 12) nähtub, et kostja ütles hagejaga sõlmitud tähtajatu üürilepingu üles VÕS § 311 lg 1 alusel, mille kohaselt lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu VÕS §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. VÕS § 312 lg 1 kohaselt võib kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Kostja saatis hagejale 13. aprillil 2009 üürilepingu ülesütlemise avalduse, teatades, et ütleb alates 15. juulist 2009 üürilepingu üles. Seega on kostja etteteatamistähtajast kinni pidanud ja selle üle ei vaielda. VÕS § 325 lg 2 p 3, mille alusel maakohus tuvastas ülesütlemise tühisuse, ei ole asjakohane. VÕS § 325 sätestab formaalsed nõuded üürilepingu ülesütlemise vormile, lg 2 p 3 kohaselt peab üürileandja ülesütlemisavalduses olema näidatud ka ülesütlemise alus. Teise üüripinna vastuandmise kohustus ei ole aluse puudumine ülesütlemisavalduses. Praeguses asjas on ütlemisavalduses alus näidatud. Seega ei anna hagi alusena esiletoodud asjaolud alust pidada üürilepingu ülesütlemist tühiseks. Hageja ei ole tuginenud ka asjaoludele, mis annaksid alust pidada üürilepingu ülesütlemist hea usu põhimõttega vastuolus olevaks (VÕS § 327).
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja hageja nõude rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda. Kassatsioonkaebuse kohaselt ei ole kostja kordagi tuginenud asjaolule, et hageja kasuks seatud tagatis tööandja eluruumi kasutamisel peaks põhinema vaid viimasel kasutatud eluruumil ning et ES-i ja VÕSRS-i vastavate sätete kohaldamine on võimalik vaid viimase tööandja eluruumi kasutamise aega silmas pidades. Ringkonnakohus on otsust tehes tuginenud asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud, rikkudes sellega oluliselt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg-d 1 ja 2 ning § 436 lg-d 3
ja 4, mis on toonud kaasa ebaõige otsuse. Hageja on olnud kaitseväelasena Eesti Vabariigi teenistuses rohkem kui kümme aastat, mis on eluruumiga kindlustamise õiguslikuks tagatiseks VÕSRS § 15 lg 4 ning 1. juulini 2002 kehtinud ES § 60 lg 4 p 1 tähenduses. KVTS § 191 lg 1 järgi on kaitseväeteenistuse staaži tõendavaks dokumendiks teenistusleht. Hageja teenistusstaaž Eesti Vabariigi kaitsejõududes algas teenistuslehe kohaselt 6. veebruaril 1992. 1. juuliks 2002 oli hagejal täitunud enam kui kümneaastane teenistusstaaž. Tulenevalt kaitseväeteenistuse eripärast on ohvitseride ümberpaigutamised Eesti Vabariigi erinevatesse piirkondadesse tavapärased ning on üldjuhul kaitseväelasest ning tema tahtest sõltumatud. Hagejale ja ka paljudele teistele kaitseväe ohvitseridele kaasnes sellega katkematult ka teenistuslik elamispind ehk ametikorter, mille asukoht lähtus teenistuskoha paiknemisest. Ringkonnakohtu VÕSRS § 15 lg 4 ning ES § 60 lg 4 p 1 äärmiselt kitsas tõlgendamine, mille kohaselt tuleb vaadata vaid aega, millal sõlmiti viimane tööandja eluruumi üürileping, ja eelmärgitud tagatis on seotud ainuüksi selle lepinguga, ei vasta praegusel juhul seadusandja mõttele. Hageja viimase elukoha (tööandja eluruumi) üürileping sõlmiti 15. oktoobril 2003, kuid hageja oli kasutanud tööandja (teenistusse võtja) eluruumi alates 1998. a-st, kuna Eesti riik saatis teda ohvitserina teenima erinevatesse piirkondadesse Tartu-, Võru- ja Harjumaal. Kaitseväe ohvitseri ei saa tema üheainsa teenistuspaiga muutmisel jätta ilma kõigist ES-i ja VÕSRS-i sätestatud tagatistest, kuna see võib muuta töötaja õigusi kaitsva normi märkimisväärse hulga isikute (nt kaitseväe pika staažiga ohvitseride) jaoks mõttetuks. Hageja kasutatud tööandja eluruumi järjepideva kasutamise aega määrates tuleb lähtuda momendist, mil hageja sai enda kasutusse teenistusliku eluruumi, ning ES § 60 lg 4 p-s 1 ja VÕSRS § 15 lg-s 4 seatud tagatise kehtivus ei tohi olla sõltuvuses sellest, kas hagejat on vahepeal Eesti riigi huvides kohustatud oma teenistuspaika muutma või mitte.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
7.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada.
8.Hageja vaidlustas hagis ja selle hilisemas täienduses kostja üürilepingu ülesütlemise, tuginedes VÕS § 326 lg-le 1 ning enne 1. juulit 2002 kehtinud ES § 60 lg-le 4. Maakohus rahuldas hageja nõude ja tuvastas üürilepingu ülesütlemise tühisuse. Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja tegi asjas uue otsuse, millega jättis hagi kostja vastu rahuldamata.
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohus ei ole kostja üürilepingu ülesütlemise õiguspärasust piisava põhjalikkusega hinnanud. Hageja ja kostja olid sõlminud 15. oktoobril 2003 tööandja eluruumi üürilepingu Tallinnas Xxxxxx xxx asuva eluruumi kasutamiseks. Kostja ütles 13. aprilli 2009. a avaldusega, tuginedes VÕS § 311 lgle 1, § 312 lg-le 1 ja § 325 lg-tele 1 ja 2, üürilepingu üles, ülesütlemisavalduses oli lepingu lõppemise päevaks märgitud 15. juuli 2009. Nimetatud lepingu p-d 6.1-6.12 reguleerivad üürilepingu lõppemist ja lõpetamist. Lepingu punkti 6.4 kohaselt oli lepingu pooltel õigus öelda leping üles korraliselt või
erakorraliselt. Iseenesest on õige kohtute seisukoht, et 13. aprilli 2009. a avaldus oli üürilepingu korraline ülesütlemine ja vaidlusalusele tööandja eluruumi üürilepingule kohalduvad üldised VÕS-i üürilepingu ülesütlemise sätted VÕS §-s 333 sätestatud eristustega. Tähtajatu üürilepingu võib kumbki pool igal ajal üles öelda, lähtudes VÕS § 195 lg-st 3 ning §-dest 311 ja 312 (vt ka Riigikohtu
11.detsembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-128-06, p 24). Kohtud ei tuvastanud, et üürilepingus endas oleks olnud üürilepingu korralist ülesütlemist piiravaid sätteid.
10.Kolleegium leiab, et ekslik on aga ringkonnakohtu seisukoht, mille kohaselt ei ole üürilepingu ülesütlemise kehtivuse üle otsustamisel tähtsust sellel, kas hageja kasutas varem teist tööandja eluruumi või mitte. VÕSRS § 15 lg 4 järgi ei saa isikut, kes kasutas enne 1. juulit 2002 ES §-s 58 nimetatud eluruumi ja kes vastas enne 1. juulit 2002 ES § 60 lg-s 4 nimetatud tingimustele, sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Seega tuli kohtutel üürilepingu ülesütlemise kehtivuse üle otsustamisel kontrollida esiteks, kas hageja kasutas tööandja eluruumi enne 1. juulit 2002, ning teiseks, kas oli täidetud üks ES § 60 lg-s 4 sätestatud tingimus.
11.Esmalt peatub kolleegium hageja ja kostja vahelisel üürisuhtel. Hageja väidab hagiavalduse täienduses, et alates 1998. a-st on ta katkematult kasutanud tööandja eluruumi (tl 64), kostja ei ole hageja väidetele vastu vaielnud. Nimetatud asjaolu võiks olla aluseks, mille järgi tuleks eluruumi üürilepingu ülesütlemise õiguspärasuse kontrollimisel arvestada VÕSRS § 15 lg-e 4 sätestatuga. Kolleegium kordab 28. mail 2010 tsiviilasjas nr 3-2-1-34-10 tehtud otsuse p-s 10 väljendatud seisukohta, et VÕSRS § 15 lg 4 rakendumiseks ei pidanud 1. juuli 2002 seisuga olema pooltel kehtivat tööandja eluruumi üürilepingut. Üürileandja ülesütlemisõiguse piiramiseks luges Riigikohus piisavaks, kui isik kasutas enne viidatud kuupäeva tööandja eluruumi. Kohtud ei ole analüüsinud hageja väidet, et viimane on tööandja eluruumi kasutanud katkematult alates 1998. a-st. Asja materjalide hulgas ei ole üürisuhet kinnitavaid tõendeid. Seega jääb selgusetuks, kas hageja kasutas tööandja eluruumi ka 1. juulil 2002. Kolleegiumi arvates ei ole praegusel juhul oluline, et tegemist oleks ühe ja sama eluruumiga, ja nõustub hagejaga selles, et kaitseväeteenistuse eripärast tingituna on teenistujate ümberpaigutamised erinevatesse haldusüksustesse tavapärased ning on üldjuhul kaitseväelasest ning tema tahtest sõltumatud. Seega ei ole asjas tähtsust mitte vaidlusaluse üürilepingu sõlmimise ajal, vaid sama tööandja antud eluruumi kasutamise kestvusel.
12.Järgnevalt peatub kolleegium enne 1. juulit 2002 kehtinud ES § 60 lg 4 p-s 1 sätestatud tingimusel. Nimetatud sätte kohaselt ei saanud tööandja eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata isikuid, kes on töötanud neile eluruumi andnud tööandja juures vähemalt kümme aastat. Riigikohtu 28. mail 2010 tsiviilasjas nr 3-2-1-34-10 tehtud otsuse p-s 10 väljendatud seisukoha alusel ei pidanud pooltel olema ka vahetult enne 1. juulit 2002 või sel kuupäeval ja/või pärast seda kuupäeva kehtivat töösuhet, vaid piisas, kui üürnik vastas selle kuupäeva seisuga ühele ES § 60 lg-s 4 sätestatud tingimustest. Riigikohtu 8. novembril 2011 tsiviilasjas nr 3-2-1-84-11 tehtud otsuse p-s 13 väljendatud seisukoha järgi ei kasuta ES § 60 lg 4 p 1 mõistet teenistusstaaž, vaid selles on õigusliku tagajärje saabumine seatud sõltuvusse tööandja juures töötatud ajast. Seega tuleb ES § 60 lg 4 p 1
kohaldamisel lähtuda tegelikult tööandja juures töötatud ajast, mitte teenistusstaažist. Praeguse asja lahendamisel on oluline tuvastada, millisest kuupäevast algas hageja kostja juures töötamise aeg. Selleks tuleb hinnata esitatud tõendeid: hageja hagiavaldusele lisatud väljavõtet teenistuslehest (tl 5), kaadrikaitseväe teenistuslehte (tl 16) ning täiendava tõendina esitatud teenistuslehte (tl 81). Maakohus arvestas Kaitseliidu kursused hageja töösuhte hulka ja leidis, et
30.juunil 2002 oli hageja töötanud kostja juures üle kümne aasta, oma seisukohta maakohus ei põhjendanud. Avaliku teenistuse seaduse § 153 p 3 järgi arvatakse teenistusstaaži hulka teenistuse aeg Eesti kaitseväes ja piirivalves, samuti asendusteenistuse aeg. 5. märtsil 1999 jõustunud kaitseliidu seaduse § 2 järgi on kaitseliit kaitsejõudude osa, Kaitseministeeriumi valitsemisalas tegutsev vabatahtlik, sõjaväeliselt korraldatud, relvi valdav ning sõjaväeliste harjutustega tegelev riigikaitseorganisatsioon, mis täidab temale kaitseliidu seadusega ja selle alusel pandud ülesandeid.
13.Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada.
14.Hageja kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon. Kautsjoni on tasunud hageja eest Olga Harkmann-Starikova. Hageja on kooskõlas TsMS § 149 lg-ga 8 teatanud Riigikohtule, et kautsjon tuleb tagastada Olga HarkmannStarikovale. Ants Kull, Lea Laarmaa, Villu Kõve
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.