1.Tühistada Harju Maakohtu 27.04.2009 otsus KÜ Kivila 38 hagis Natalja Gontšarova vastu kahju hüvitamiseks ning saata tsiviilasi maakohtule uueks menetlemiseks.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada maakohtu otsuse tühistamise taotluse osas. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlusega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
1.20.05.2008 esitas KÜ Kivila 38 (hageja) Harju Maakohtusse hagi Natalja Gontšarova (kostja) vastu hagi, milles palus kostjalt välja mõista kahju hüvitamiseks 14 700 krooni.
2.Hageja sõlmis Vekont Ehitus OÜ-ga 29.12.2007 töövõtulepingu, mille kohaselt kohustus viimane teostama elamus Kivila 38 küttesüsteemi renoveerimistööd. Vajalike tööde teostamiseks võeti vastu vastavasisuline otsus 28.06.2007 toimunud üldkoosolekul. Osaühing peatas 18.-19.03.2008 kell 08.15.-16.15 tööde teostamise, kuna kostja keeldus lubamast osaühingu esindajaid korterisse nr XXX. Kostja oli kavandatavatest töödest teadlik, kuna hageja teavitas kõiki korteriühistu liikmeid sellekohaste teadetega trepikodades. Kostjat teavitati tema reaalosas plaanitavatest töödest ja tööde kuupäevadest täiendavalt 12., 13. ja 14. märtsil, mil osaühing toimetas hageja esindaja juuresolekul kostjale kavandatavate tööde käigus uued küttekehad. Kuna osaühing oli sunnitud tööd peatama, esitas osaühing hagejale kahjunõude summas 14 700 krooni. Hageja tasus selle summa 18.05.2008.
3.Kostja kohustus tagada ligipääskorteriomandile tuleneb KOS § 11 lg 1 p 3, VÕS § 76 ning korteriühistu kodukorrast. VÕS § 101 lg 1 p 3 kohaselt võib võlausaldaja nõuda kohustuse rikkumise korral kahju hüvitamist. Isegi kui kostjal ei olnud võimalik tööandjaga sõlmida kokkulepet kodus kostja olemiseks, oli kostjal võimalik teavitada sellest hagejat. Kostja vastuväited
4.Kostja vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt ei ole kostjaga remonttööde tegemise aega kooskõlastatud. Kostja ja tema abikaasa töötavad ning nad oleks pidanud kodus olemiseks kokku leppima ka tööandjaga. 18.-19. märtsiks sellist kokkulepet saavutatud ei olnud. Lisaks põeb kostja abikaasa astmat ja talle on remonttööde tegemise kohas viibimine vastunäidustatud. Seega ei ole kostja oma tegevuses süüdi ega vastuta kahju tekitamise eest.
5.Kahju tekitati juhatuse liikmete tegevusega. 28.06.2007 läbi viidud üldkoosoleku otsus tunnistati Harju Maakohtu 22.04.2008 otsusega tühiseks. Maakohtu otsus ja selle põhjendused
6.Harju Maakohus jättis 27.04.2009 otsusega hagi rahuldamata. Menetluskulud jäid hageja kanda.
7.Kostja kohustus lubada teistel isikutel oma korteriomandit kasutada küttesüsteemi renoveerimistöödeks tuleneb korteriomandiseadusest (edaspidi KOS). KOS § 11 lg 1 p 3 sätestab, et korteriomanik on kohustatud võimaldama korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Seeläbi tekkinud kahju tuleb omanikule hüvitada. Seega on kostjal kohustus lubada oma korteriomandi reaalosa kasutamist, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Kohus leidis, et hageja ei ole tõendanud, et kostjal oli kehtiv kohustus lubada oma korteriomandi reaalosa kasutada.
8.Kuna elamus on asutatud korteriühistu, reguleerivad kaasomandi eseme korrashoidmist korteriühistuseadus (KÜS) ning mittetulundusühingute seadus (MTÜS). KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Tulenevalt KÜS § 15 lg 1 kinnitab korteriühistu majandustegevuse aastakava korteriühistu liikmete üldkoosolek. Tulenevalt MTÜS § 19 p 6, korteriühistu põhikirja p 6.2.7 (tl 33-39) ning asjaolust, et seda küsimust ei ole antud juhatuse liikmete pädevusse, peaks küttesüsteemi renoveerimistööde tegemiseks olema kehtiv üldkoosoleku otsus. Hageja on tööde tegemise aluseks nimetanud 28.06.2007 toimunud üldkoosolekul vastu
võetud otsuse (tl 41-56). Harju Maakohus tuvastas 26.03.2008 otsusega tsiviilasjas nr 207-34097 hageja erakorralise üldkoosoleku 28.06.2007 otsuse tühisuse (tl 22-26). Seega ei olnud hagejal kehtivat üldkoosleku otsust, mille alusel tal oleks õigust nõuda kostjalt KOS § 11 lg 1 p 3 alusel korteriomandi reaalosa kasutamise lubamist.
9.Kohus leidis, et hageja nõude rahuldamiseks ei saa olla asjaolu, et 23.04.2008 toimus korteriühistu erakorraline üldkoosolek. Üldkoosoleku protokollist (tl 62-73) nähtub, et otsustati kiita heaks elamu renoveerimis- ja küttesüsteemi rekonstrueerimiseks sõlmitud laenulepingud ning jätkata küttesüsteemi rekonstrueerimist. Kohus leidis, et nimetatud otsusest ei saanud tekkida kostjale tagantjärgi kohustus lubada oma reaalosa kasutada. Seega ei olnud kostjal 18. ja 19.03.2008 kohustust võimaldada oma korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kostja ei ole oma kohustusi rikkunud ning kohus jätab hagi rahuldamata.
10.KOS § 11 lg 3 kohaselt korteriomanik ei vastuta oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata. Kui takistav asjaolu on ajutine, on kohustuse rikkumine vabandatav üksnes aja vältel, mil asjaolu takistas kohustuse täitmist. Kostja on esitanud tööandja Krausberg Eesti OÜ 07.07.2008 tõendi, mille kohaselt ta viibis 18. ja 19.03.2008 tööl ning kostjale ei olnud võimalik asendajat leida (tl 28). Samuti on kostja esitanud 09.07.2008 arstitõendi selle kohta, et tema abikaasa J. G. põeb astmat ning talle on vastunäidustatud viibimine tolmuses keskkonnas (tl 27). Kohus luges kostja nimetatud väited dokumentaalsete tõenditega tõendatuks ja leidis eeltoodud asjaoludele tuginedes, et tulenevalt KOS § 11 lg 3 ei vastuta kostja võimaliku kohustuse rikkumise eest.
11.Kohus luges hageja esindaja ütlustega tõendatuks, et tema pani tööde teostamise kohta kuulutused trepikodadesse ja 13.03.2008 teated (tl 40) iga korteri postkasti. Samas ei too kostja teadmine remonttööde teostamisest kostjale kaasa vastutust KOS § 11 lg 1 p 3 alusel, kui ei ole tõendanud, et kostja kohustus tekkis kehtiva üldkoosoleku otsuse alusel ning kostjapoolne kohustuse rikkumine ei ole vabandatav.
12.Kuna kohus ei tuvastanud kostjapoolset kohustuste rikkumist, ei analüüsinud kohus hageja esitatud tõendeid tekkinud kahju kohta (tl 5-10). Apellatsioonkaebuse põhjendused
13.Hageja palus tühistada Harju Maakohtu 27.04.2009 otsuse täies ulatuses ja teha uus otsus, millega rahuldada hagi. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
14.Kaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus asunud vääralt seisukohale, et kostjal puudus kohustus lubada kasutada tema omandis oleva korteriomandi reaalosa. Otsusest nähtuvalt on maakohus jõudnud sellisele seisukohale Harju Maakohtu 26.03.2008 otsuse põhjal tsiviilasjas nr 2-07-34097, millega tühistati hageja poolt 28.06.2007 toimunud üldkoosolekul vastuvõetud otsused. Maakohus on asunud arvamusele, et eeltoodud kohtuotsuse „valguses” puudus hagejal õigus nõuda kostjalt korteriomandi reaalosa kasutamise lubamist. Hageja maakohtu sellise käsitlusega ei nõustu. Harju Maakohtu 26.03.2008 otsusel puudub igasugune seos käesoleva asjaga. Nimetatud kohtuotsus ei muuda kehtetuks hageja ja Vekont Ehitus OÜ sõlmitud lepinguid ega võta kostjalt kohustust täita temale seaduse ja korteriomanike kokkuleppega pandud kohustusi. Tähtsust omab fakt, mille kohaselt hageja ja Vekont Ehitus OÜ vahel oli 29.01.2008 sõlmitud töövõtuleping, mille alusel teostas viimane küttesüsteemi renoveerimiseks vajalikke töid. Oluline on ka see, et nimetatud tööd teostati nn kütteperioodil, mistõttu oli kostja tegevuse tõttu olemas ka reaalne oht ajutiseks eluruumide kütmise peatamiseks, rääkimata võimalikest sanktsioonidest hageja vastu seoses lepingu rikkumisega. Kostja
kohustus tagada hageja esindajatele ligipääs korteriomandi reaalosaks olevas korteris asuvale küttesüsteemile tuleneb eelkõige KOS § 1 lg 2 ning tsiviilasja materjalideski olevatest hageja põhikirjast ja tema liikmetele täitmiseks kohustuslikust sisekorrast.
15.Maakohus on leidnud, et kostja ei saa tekkinud kahju eest vastutada ka asjaolu tõttu, mille kohaselt viibis kostja vaidlusaluste tööde teostamise ajal tööl, aga ka seetõttu, et kostja abikaasa põeb astmat ning talle on vastunäidustatud viibimine tolmuses keskkonnas. Seesuguse arvamuse kujunemist toetavad tõendid ei ole esitatud nõuet silmas pidades asjakohased. Tõendid on väljastatud tööde kavandatud teostamisest ligemale 4 kuud hiljem, milline muudab need ka ebausaldusväärseteks. Tegelikkuses viibis kostja 18. ja 19.03.2007 isiklikult kodus. Teisalt oli kostja tööde teostamiseks kavandatud kuupäevadest teavitatud hiljemalt 12.-14.03.2008, mil hageja juhatuse poolt pandi trepikotta üles vastavad teated ning toimetati töid teostanud Vekont Ehitus OÜ poolt kostja korterisse juba ka uued küttekehad. Kostjal oli piisavalt aega teavitada võimalikest tööde teostamist takistavatest asjaoludest, hoidmaks sellega ära võimaliku kahju tekkimine. Seetõttu oleks esitatud tõenditel kaalu vaid juhul, kui need oleks esitatud hagejale enne tööde kavandatud teostamist. Vastus apellatsioonkaebusele
16.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
17.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada ja asi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.
18.Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga, et kostjalt kahju hüvitise väljamõistmise välistab asjaolu, et 18. ja 19. märtsil 2008 puudus hageja poolt majas läbiviidud remontööde tegemiseks kehtiv üldkoosoleku otsus. Kolleegiumi arvates tuleneb kostja kohustus võimaldada ligipääsu korteriomandi reaalaosale KOS § 11 lg 1 p-st 3, kui see on vajalik eseme korrashoiuks. Üldkoosoleku otsus majas ulatuslike remonttööde tegemiseks ja selleks laenu võtmiseks on küll kostja põhikirja p-de 6.2.6 ja 6.2.7 järgi nõutav, kuid üldkoosoleku otsuse puudumine ei võta kostjalt KOS § 11 lg 1 p-3 sätestatud kohustust lubada reaalosale remonttöödeks ligipääsu. Vaidlust ei ole selles, et küttesüsteem on kaasomandi osa ja et see vajas remonti. Samuti ei ole vaidlust selles, et kostja ja OÜ Vekont Ehitus vaheline leping remonttööde tegemiseks oli kehtiv.
19.Kolleegium ei nõustu maakohtuga ka selles, et kostja vastutuse välistab asjaolu, et kostja oli nendel päevadel tööl või see, et kostja abikaasa tervis ei talu tolmust keskkonda. Maakohus on tuvastanud, et remonttööde läbiviimine tehti kostjale teatavaks 13.08.2008 ning see andis kolleegiumi hinnangul kostjale piisava ajavaru ligipääsu tagamiseks elukorralduse vastavaks muutmiseks. Eeltoodu põhjal on kohus jätnud hagi rahuldamata põhjustel, mis ei ole paikapidavad.
20.Kuna otsuses puudub kahju hüvitamise koosseisu süsteemne käsitlus, tuleb tsiviilasi saata maakohtule uueks menetlemiseks. VÕS-i järgi on süül põhineva vastutuse aluseks kolmeastmeline delikti üldkoosseis, mille elementideks on objektiivne teokoosseis, õigusvastasus ja süü. Metoodiliselt toimub koosseisu elementide olemasolu tuvastamine etapiviisiliselt ja samas järjekorras, nagu nimetatud. Kui puudub objektiivne teokoosseis, siis ei anta enam hinnangut õigusvastasuse ja süü kohta. Kui esineb objektiivne teokoosseis, kuid puudub õigusvastasus, siis ei arutata enam süüküsimust. Hageja nõuet nimetatud viisil käsitledes tuleb maakohtul muuhulgas võtta seisukoht kahjuhüvitise arvestuse paikapidavuse osas. Vastata tuleb küsimusele, kas hageja poolt OÜ Vekon Ehitus nõude vastuvaidlematu rahuldamine oli kõnealusel juhul põhjendatud ning millises ulatuses peaks väidetavalt tekkinud kahju jääma lõppastmes kostja kanda. Tõendeid, mis
hageja poolt OÜ-le Vekon Ehitus kahju hüvitamise alust arusaadavalt põhjendaks, toimikus seni ei ole.
21.Ringkonnakohtul ei ole võimalik asuda esimesena vaidluse lahendamiseks olulisi asjaolusid tuvastama ja esitatud tõenditele sisulist hinnangut andma. Tagamaks pooltele õigus kohtuotsust vaidlustada asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas, peab esmalt oma seisukohad avaldama esimese astme kohus.
22.Menetluskulude jaotus kuulub otsustamisele vastavalt asja uue lahendamise tulemusele.
Iko Nõmm
Mare Merimaa
Gaida Kivinurm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.