Asjaõigus › Omandiasjad

Tsiviilasi nr 2-08-1188

Edasikaebamise kord

A.M. ja A.M.i kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulud jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Taotledes menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks menetlusabi taotletakse, eelkõige esitama kaebuse.

Asja sisu kirjeldus, esitatud nõuded ja väited, vastuväited ja tõendid

Tsiviilasi nr 2-08-1188

Kostja S.M. kohtule esitatud kirjalikus vastuses (I kd tl 88-90) ja teistes menetlusdokumentides (I kd tl 107-108) ning eel- ja kohtuistungil hagi ei tunnista ning esitab hageja seisukohtadele alljärgnevad vastuväited. Hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et teised kaasomanikud A. ja A.M. ei ole hageja kaasomandi osast huvitatud. Kostja ei nõustu hageja väidetega kaasomandis oleva kinnistu kasutamise osas ning kinnitab, et elab sellel asuvas elamul teiste kaasomanike nõusolekul. Keegi ei soovi elada koos isaga vanas majas ning pärast T.M. surma soovis kostja kinnistut müüa, jagades saadud raha kaasomanike vahel. Paraku ei nõustunud sellega hageja ning takistab alates 2005.aastal pärandi vastuvõtmisest maja müüki. Nt 2006.aastal pani kostja hageja suulisel nõusolekul kinnistu müüki, kuid hageja helistas pärast müügikuulutuste ilmumist maaklerile, tegi skandaali ja väitis, et kinnistu müügiga ei saa tegeleda ilma tema kui pärija nõusolekuta. Seetõttu ei julge kostja ilma hageja kirjaliku nõusolekuta kinnistut müüa, teised kaasomanikud on oma nõusoleku andnud. Hageja kostja viimaste väidetega ei nõustu ja selgitab, et helistas maaklerile vaid selleks, et uurida maakleri teadlikkust kaasomandist ja hindamisakti olemasolu. Kostjal on raske elada majas, kus iga asi meenutab surnud abikaasat ning ta on seisukohal, et otstarbekas on kinnistu müük kaasomanike aktsepteeritud kinnisvarabüroo kaudu. Avalik enampakkumine ei ole kostja arvates kaasomanike huvides, sest see toob ilmselt kaasa kinnistu müügi turuväärtusest odavama hinnaga. Kinnistu väärtuse osas kostjal ekspertiisiaktile vastuväiteid ei ole, kuid juhul kui kohus otsustab hagi rahuldada, palub kostja määrata kohtuotsuse alusel hagejale väljamakstava rahalise hüvituse maksmise tähtajaks mitte vähem kui kuus kuud alates kohtuotsuse jõustumise päevast, sest kostjal ja teistel kaasomanikel puudub raha hagejale tema osa koheseks hüvitamiseks. Kostja kinnitab, et on oma lapsi eluasemega kindlustanud. Hagejale kinkis ta kolmetoalise korteri xxxxxxxxx xxxxxxx xx-xx, poeg A. aga üüris xxxxxxxxx korterit, makstes vahendustasu maaklerile ja tagatisraha ning üüri üürileandjale. Kostja ei nõustu ka hageja väidetega menetluse venitamise osas, kuivõrd hageja esitas hagi kohtule sel ajal, kui ta teadis, et kostja on pikaajalises välislähetuses.

3 (7)

Tsiviilasi nr 2-08-1188 eest osta uuele perele sobiva elupaiga. Hageja töötab merel ja tema äraolekul elab abikaasa xxxxxxxxx oma tütre juures. Seega ei ole ka tema huvitatud vaidlusaluse kinnistu kasutamisest. Kostja S. M. vastuväited Kostja S.M. ei nõustu oma vastuhagile esitatud vastuses (II kd tl 12-15) ja jätkuvalt menetluse käigus (sh kohtuistungeil) S. M. esitatud nõudega ja palub jätta vastuhagi rahuldamata. S. M. eitab, et vastaspool oleks temaga midagi kinnistu müügis kokku leppinud. Poolte vahel olid küll sel teemal paar telefonikõnet, kuid S. M. ei ole midagi teinud kokkuleppe saavutamiseks, s.t ei ole muuhulgas pakkunud, millise kinnisvarabüroo kaudu tema sooviks müüa kinnistut ja millise hinnaga. S. M. seisukoht, et S. M. ei soovinud tegeleda kinnistu müügiga, on paljasõnaline. Pakutud kaasomandi lõpetamise viis arvestab vaid vastuhageja soove ja tahtmist oma elu korraldada. Vastuhageja ei ole vastuhagis sätestanud, miks tema pakutud kaasomandi jagamise viis on parem kui S. M. pakutud viis. Asjaolu, et vastuhageja ei ole huvitatud antud kinnistu kasutamisest, on väär ja tõendamata. Vastuhageja kasutas antud kinnistut pika aja jooksul ebaseaduslikult oma elukohana. Vastuhageja soov vahetada elamispinda ei saa olla aluseks vastuhagi rahuldamiseks. Seda enam, et vastuhageja võtab omaks, et võrreldes S. M. esitatud ettepanekuga, on tema kaasomandi lõpetamise ettepanek pooltele kahjulik. Vastukostjad ei pea kandma varalist kahju ainult selle pärast, et vastuhageja otsustas teise elamispinna soetada. Tegemist on vastuhageja isikliku sooviga, mille täitmine ei tohi toimuda teiste kaasomanike arvelt ja selleks puudub ka seaduslik alus. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2 mõttes peab kohus kaasomandi lõpetamisel arvestama kõikide kaasomanike huve. Kostja A.M.i seisukoht Kostja A.M. andis oma seisukoha suulise vastusena kohtueelistungil 25.02.2010.a, kuivõrd temaga suhtlemine on raskendatud seoses elu- ja töökohaga xxxxxx xxxxxxxxxxxx (ka kohtuistungil vaatas kohus asja läbi ilma A. M. kohalolekuta tema vastavasisulisel taotlusel ja teiste menetlusosaliste nõusolekul). Kostja nõustus vastuhagiga, võttes selle õigeks ega soovinud mingeid tõendeid esitada. Ta kinnitas, et käis viimati Xxxxx xxxx x asuvas majas ca 2 aastat tagasi. S. M. ei ole temale teinud takistusi majja pääsemiseks. Kostja selgitas, et vastuhageja tegi talle ettepaneku kinnistu müügiks ja seda ka üritati, aga kinnistu jäi müümata. Kostja ei tea, kuipalju kinnistu väärtus võiks olla, ta on elanud xxxxxxx viimased poolteist aastat. Kostja A.M. seisukoht Kostja A.M. esitas oma seisukoha vastuhagi osas samuti suuliselt, tehes seda 13.04.2010.a kohtuistungil. Tema poolt varasemalt esitatud kirjalikku vastust (II kd tl 20) ei saanud kohus menetlusdokumendina käsitleda, kuivõrd sellel puudus kostja allkiri ja see ei vastanud ka muudele menetlusdokumentidele esitatavatele nõuetele. A. M. kinnitas, et on nõus kinnistu müügiga, kuid ilmselt ei saa avalikul enampakkumisel selle eest piisavalt suurt summat, mistõttu on otstarbekas seda teha kinnisvarabüroo kaudu. Kostjal on erinevaid võlgnevusi ca 100 000 krooni eest, ta viibib alates 2010.aasta algusest vahi all ja oli kinnipeetav ka 2005.aastast alates 3 aastat ja 6 kuud. Kostja oleks enampakkumisega nõus juhul, kui tema osa ehk 1/8 eest saaks 180 000 krooni, sellisel juhul saaks ta tasuda võlad ja vahi alt vabanedes edasi elada. A.M. kinnitas, et isa (vastuhageja) abikaasa ei lasknud teda Xxxxx xxxx x majja 2009.a septembris, kuna ilmselt kartis vargust, sest kostja oli varasemalt süüdi mõistetud varguste eest, sh vaidlusalusest majast. Kostja kinnitas S. M.i väidet, et vastuhageja üüris

4 (7)

Tsiviilasi nr 2-08-1188 temale xxxxxxxx korteri ja andis ka üüriraha, kuid A. M. raiskas selle ära. Kostja ei soovi elada Pärnus, vaid pigem Tallinnas, kus võiks leida tööd. Kohaldatav õigus, kohtu tuvastatud asjaolud ja järeldused Vastavalt AÕS § 76 lõikele 1 on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist ning seda õigust saab välistada üksnes kaasomanike vahelise kokkuleppega (sama paragrahvi lõiked 2 ja 4). Sisuliselt ei ole kaasomandi lõpetamiseks üldse vaja põhjust esile tuua, selles osas ei nõustu kohus S. M. väidetega, nagu ei oleks vastuhagi põhjendusena toodud vajadus endale uue eluaseme soetamiseks seadusele tuginev. Kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi AÕS § 77 lg 1 järgi vastavalt kaasomanike kokkuleppele, kuid kui sellist kokkulepet ei saavutata, otsustab jagamise viisil hageja nõudel ja AÕS § 77 lg 2 alusel kohus. Kohus võib äsjanimetatud sätte kohaselt kaasomandit lõpetada hageja nõudel järgmisel viisil: 1) kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, 2) kas anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, 3) või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Sõnadele „hageja nõudel“ on kohtupraktika (nt Riigikohtu lahendid tsiviilasjades nr 3-2-1-14304, 3-2-1-104-05, 3-2-1-45-06) andnud selge tähenduse – kohus saab kaasomandi lõpetamise korral valida vaid nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida vaidluse pooled on hagis või vastuhagis taotlenud. Samas võib neid kaasomandi lõpetamise viise esitada ka alternatiivsetena (s.t kui kohus esimest varianti ei rahulda, rahuldagu teine või kolmas), mida lubab ka TsMS § 370 lg 2. Kaasomandi lõpetamine peaks toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Antud asjas on pooled esitanud kaks võimalikku kaasomandi lõpetamise viisi – S. M. nõuab hagis kaasomandi lõpetamist selliselt, et jätta tema kaasomandi osa kostjale S. M., pannes kostjale kohustuse maksta hagejale välja tema osa rahas. Teiste kaasomanike (A. ja A.M.) mõttelisi osi hageja nõue ei puuduta. Sisuliselt kaasomand vaidlusalusele kinnistule S. M. nõude rahuldamise korral ei lõpe, vaid jätkub mõnevõrra teistes osaliste proportsioonides – S. M. kuuluks siis 6/8 mõttelist osa ning A. ja A.M.ile kummagile 1/8 mõttelist osa. Iseenesest ei ole selline nõue kohtu arvates seadusega vastuolus, sest tuleb nõustuda, et S. M. ei saa esitada nõudeid teiste kaasomanike osade osas üksikuna, vaid sellisel juhul juba kogu kinnistu (seaduse mõttes asja) suhtes. S. M. vastuhagi puudutab aga kõiki kaasomanikke ja selle rahuldamine lõpetaks kaasomandi kinnistule – avalikul enampakkumisel omandaks ostja (kelleks võib olla ka üks praegustest kaasomanikest) kogu kinnistu. Kuigi AÕS § 76 lg 1 sõnastus on esmapilgul imperatiivse sisuga, on Riigikohus oma lahendis tsiviilasjas nr 3-2-145-06 pidanud võimalikuks ka kaasomandi lõpetamata jätmist vaatamata esitatud nõudele (antud juhul nõuetele). Seda nimelt juhul, kui pakutud kaasomandi lõpetamise viis(id) ei ole õiglane/õiglased. Riigikohus on nimetatud asjas märkinud, et kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Tegemist on kohtu diskretsiooniotsusega, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui on ületatud diskretsiooni piire. Kohus on menetlusosaliste avaldatut ja esitatud nõudeid ning nende rahuldamise võimalikke tulemusi arvestades seisukohal, et antud juhul on õigeim lahendus vastuhagi nõude rahuldamine, kuivõrd see kaasomandi lõpetamise viis arvestab enim kõigi kaasomanike huvidega. On küll õige, et avalikul enampakkumisel ei pruugi kaasomanikud oma omandiosa kaotamise eest saada kinnistu eest kõige õiglasemat hüvitist põhiseaduse § 32 2. lause tähenduses, kuid sellega tuleb käesoleval juhul ja praeguses majanduslikus olukorras paratamatult arvestada. Vaidlus puudub selles, et kõik kaasomanikud soovivad oma osa asemel 5 (7)

Tsiviilasi nr 2-08-1188 rahalisi vahendeid ega soovi enam kõnealust kinnistut kasutada ega seal asuvas elamus elada ja seega tuleb neil ka leppida võimalusega, et kinnistu müük ei pruugi tuua kõige suuremat rahalist tulemit. S. M. on juba hagi esitamisega väljendanud soovi kinnistu osa eest raha saada, A.M. on võetud eeluurimise ajaks vahi alla ning tema vabanemise aeg ei ole teada, kusjuures ka tema ei soovi elada ei nimetatud majas ega Pärnus üldse ning vajab rahalisi vahendeid võlgnevuste kustutamiseks. A.M. on vastuhagi aga täielikult õigeks võtnud, elab juba pikemat aega välisriigis ja on selgelt huvitatud oma omandiosa müügist. Samas ei ole kaasomanikud juba vähemalt nelja aasta jooksul suutnud ühiselt organiseerida kinnistu müüki, kuigi erinevatel aegadel on nad kõik oma nõusolekut selleks väljendanud. Kohus ei pea asjakohaseks arutleda käesolevas tsiviilasjas teemal, kas ja kes on süüdi kinnistu senise müügi ebaõnnestumises, keegi vastavat kahjunõuet esitanud ei ole ja S. M. esitatud tõend ettepaneku tegemise kohta S. M. ei ole üksi ka selliseks tuvastuseks piisav (nt A.M. väitis kohtuistungil, et hoopis S. M. ei nõustunud kinnistu müügiga). Seega on igati õiglane ja kaasomanike huve suures ulatuses arvestav rahuldada vastuhagi ja panna kogu kinnistu müüki avalikul enampakkumisel. Kohtuistungil tõstatatud võimalikud kompromisslahendused selleks, et kinnistu ikkagi kinnisvarabüroo kaudu müüa (milleks on väidetavad kokkulepped olemas), ei ole välistatud ka vastuhagi rahuldava kohtulahendi järgselt, sest selle täitmisele pööramine sõltub ikkagi poolte tahtest ning on ilmne, et kui kinnisvaravahenduse kaudu leitakse ostja kaasomanikke rahuldava hinnaga, ei ole vajadust kohtuotsust täitmisele pöörata. Kui kohus aga rahuldaks S. M.i hagi, tooks see kaasa S. M. rahalised kohustused rohkem kui 200 000 krooni suuruses summas, rääkimata asjaolust, et teised kaasomanikud jääksid oma kasutamata (s.t nende kasutuses mitteoleva) kaasomandiosa omanikeks ega saaks mingit kasu ega rahuldust eelnevalt nimetatud huvidele. Mõlema nõude rahuldamata jätmine ei oleks ammugi kaasomanike huvides. Mis puutub vastuhagi rahuldamisel kohtuotsuse täitmise võimalikusesse tulenevalt vastuhagile lisatud kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvatest asjaoludest, et 1) A.M. kaasomandi osal on käsutamise keelumärge Eesti Vabariigi kasuks (Kohtute Raamatupidamiskeskuse kaudu) ja 2) A.M.i kaasomandi osal on käsutamise keelumärge AS Hansapank kasuks, siis ei näe kohus siin takistust kohtuotsuse täitmiseks. Kui nimetatud isikutel on nõuded kaasomanike vastu, saavad need piirduda üksnes vastava kaasomaniku mõttelise osaga ning on ilmne, et need ei saa rahuldatud suuremas osas kui vastavale mõttelisele osale langev osa ostuhinnast. Tuleb tõdeda, et isikud, kelle kasuks on seatud keelumärge kinnistusraamatus, saavad ilmselt oma nõude isegi kiiremini ja suuremas ulatuses (kui nende nõue üldse ületab enampakkumisel saadavat mõttelisele osale vastavat summat) rahuldatud, kui avalikule enampakkumisele läheb kogu kinnistu, nagu see peaks juhtuma käesoleva kohtuotsuse täitmisel. Praeguses keerulises majanduslikus situatsioonis, kus enampakkumised tihti nurjuvad ja kinnisvarakäive on väga väike, on kinnistu mõttelise osa (pealegi on jutt mõlemal juhul vaid 1/8 mõttelisest osast) müük oluliselt keerulisem kui kinnistu müük tervikuna ja kohus on veendunud, et nimetatud sissenõudjad annavad kindlasti oma nõusoleku kinnisasja müügiks, et saaks osaleda müügist saadava tulemi jaotamisel vastavalt täitemenetluse seadustiku 8. peatüki

6 (7)

Tsiviilasi nr 2-08-1188 Toomas Talviste Kohtunik

7 (7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.