2-08-59000
Kohus
Harju Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Tiiu Hiiuväin
Otsuse tegemise aeg ja koht
17.märts 2010 kell 14.00, Tallinnas, Kentmanni Kohtumaja
Tsiviilasja number
2-08-59000
Tsiviilasi
KI, RK, D Š , R O , A R , K M , EK ja ÜR hagi VVvastu kohustuse tuvastamiseks sõlmida võlaõiguslik kokkulepe korteriomandite tekkimiseks ja korteriomandite koosseisude muutmiseks, tekkivate korteriomandite võõrandamiseks ning leping, millega kohustutakse teostama ehitustöid tingimustel, millistes hagejad on vastava lepingu sõlminud 30.01.2009.
Tsiviilasja hind
15 000 krooni
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I: KI(i k XXX, elukoht XXX), Hageja II: RK(i k XXX elukoht XXX) Hageja III: D Š (i k XXX, elukoht XXX) Hageja IV: R O (i k XXX, elukoht XXX) Hageja V: A R (i k XXX, elukoht XXX) Hageja VI: K M (i k XXX, elukoht XX) Hageja VII: EK(i k XXX, elukoht XXX) Hageja VIII: ÜR(i k XXX, elukoht XXX) Hagejate esindaja: vandeadvokaadi vanemabi Moonika Tähtväli
Law Firm Advokaadibüroo, Roosikrantsi 11, 10119 Tallinn; [email protected]) Kostja: VV(i k XXX, elukoht XXX) Kostja esindaja: vandeadvokaat Martin Männik (Advokaadibüroo Pohla&Hallmägi, Jakobsoni 14, 10128 Tallinn; [email protected])
Asja läbivaatamine
04.veebruaril 2010, avalikul kohtuistungil
Istungil osalenud isikud
Hagejate esindaja vandeadvokaadi vanemabi Moonika Tähtväli ja kostja esindaja vandeadvokaat
2-08-59000 Martin Männik Juures viibis
Sekretär Teele Roosimägi
Resolutsioon
2-08-59000 alustati rohkem kui aasta tagasi, ei ole majaelanikele esitatud mingit ülevaadet planeeritavatest ehitustöödest ning tulevastest arhitektuursetest ja tehnilistest lahendustest, st puudub igasugune projektdokumentatsioon. Puudub kaasomandi kasutuskorra kohta otsustus, lahendamata on parkimisega seonduv, ühiskasutuses olevate ruumide kasutamine. Puudub ehitusloa saamise ja seega tööde alustamise ja lõpetamise tähtaeg. Müügilepinguga kaotaks kostja omandi osa, vastu pakutakse tööde nimekirja firma poolt, kellel puudub isegi õigus neid töid teha. Aastatega remondifondi ja haldamiseks makstud summadest on võimalik maja korras hoida. Selle asemel, et raha kulutada kohtuvaidlustele, saanuks selle eest renoveerida kõik välisuksed. Majad on rahuldavas või isegi heas seisukorras, mitte väga halvas nagu on märgitud hagiavalduses. Vaidlusaluse kokkuleppe p-ga 8.1 antakse ostjale ette ära luba taotleda ehitamist, ehitada ja saada kasutusluba. Hagejate poolt esitatud lepinguga antakse kõik õigused üle arendajale. Kostja eeldab, et vähemalt eskiisi tasemel peaks olema teada, mis majja tuleb. Hagi ei vasta KOS § § 81 lõikele 2. Puudub ehitusluba, kostja ei saa tehinguga mistahes tulu. Tulu võib kulutada kaasomandi korrashoiuks või parendamiseks üksnes juhul, kui korteriomanikul on vastavate kulutuste kandmise kohustus. Notariaalakti p 4.2 järgi loetakse hüvitis tasutuks ostjale võimalike ehitustööde teostamisega. Kostjal ei ole kohustust kanda kulutusi kavandatava 4 korteriomandi ehitamiseks KOS § 81 lg 3 mõttes. Hageja ei ole tõendanud, et kostja poolt võõrandamisest saadav tulu (mida ei olegi) vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise hetke seisuga. Kostjal puudub tahteavalduse andmise kohustus. Hagejate poolt taotletud viisil kostja poolt INT OÜ-le sedavõrd laialdaste volituste andmine, nagu on märgitud notariaalaktis (p 8), kahjustaks ebamõistlikult kostja huve. Muuhulgas võib nimetatud äriühing teha tehinguid kostja endaga. KOS § 81 lg 1 ei näe ette ka teoreetilist võimalust asendada selline kostja tahteavaldus. Tehingus puudub mistahes regulatsioon korteriomanike huvide kaitseks. Juhindudes KOS § 81 lg 4 tuleb hagi jätta rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud poolte poolt esile toodud asjaoludega ja esitatud tõenditega ning uurinud neid kogumis, leiab, et hagejate nõue ei kuulu rahuldamisele. Hagejad esitasid kostja vastu hagi kostja kohustus tuvastamiseks sõlmida võlaõiguslik kokkulepe korteriomandite tekkimiseks ja korteriomandite koosseisude muutmiseks, tekkivate korteriomandite võõrandamiseks ning leping, millega kohustutakse teostama ehitustöid tingimustel, millistes hagejad on vastava lepingu sõlminud 30.01.2009. Kooskõlas AÕS § 74, mis reguleerib kaasomandi käsutamist tervikuna, lõikega 1 võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. KOS § 4 lg 2 järgi võib kaasomandis oleva kinnisomandi jagada korteriomanditeks kõigi kaasomanike ühise notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel. Käesoleval juhul on kinnisomand juba korteriomanditeks jagatud ja korteriomandid tekkinud (lg 3). § 81 lg 1 sätestab korteriomaniku õiguse nõuda viidatud paragrahvi lõikes 2 sätestatud juhul teiselt korteriomanikult korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduste andmist, samuti vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmist. § 81 lg 2 näeb ette, et kui korteriomanikuga ei saavutata kokkulepet lõikes 1 nimetatud tahteavalduste andmiseks, võib teine korteriomanik nõuda temalt tahteavalduste andmist juhul, kui on täidetud kõik järgmised tingimused: 1) vastavate tehingutega ei kahjustata ebamõistlikult korteriomaniku huve;
2-08-59000 2) vastava tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest; 3) võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga; 4) võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. § 81 lg 3 sätestab, et kui käesoleva paragrahvi lõike 2 punkti 4 kohaselt ei maksta võõrandamisest saadavat tulu korteriomanikule rahas, vaid kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks, võib seda teha üksnes juhul, kui korteriomanikul on vastavate kulutuste kandmise kohustus. § 81 lg 4 kohaselt võib korteriomanik kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmise seada sõltuvusse ehitusloa olemasolust, kui lõikes 1 nimetatud kinnistusraamatu kande tegemine eeldab ehitusloa olemasolu. KOS § 11 sätestab korteriomaniku kohustused. § 11 1.lõike kohaselt on korteriomanik kohustatud: 1) hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud; 2) taluma mõjusid, mis jäävad käesoleva lõike punktis 1 nimetatud piiridesse; 3) võimaldama korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Seeläbi tekkinud kahju tuleb omanikule hüvitada. Tõenditena esitasid hagejad korteriomanike üldkoosoleku, kus otsustati pööningute loovutamine ja pakkujate otsimine, protokolli 24.03.2008 (lk 9, 41); 02.04.2008 üldkoosoleku, kus otsustati võtta majade arendajaks INT , protokolli (lk 10, 42); 04.06.2008 üldkoosoleku, kus otsustati muuhulgas renoveerimise probleemide tõttu taotleda korter nr 4 nõusolekut kohtu kaudu, protokolli (lk 11-12, 43); notari tõendi kostja mitteilmumise kohta tehingu sõlmimisele 11.04.2008 (lk 13-14); 15.04.2008 notariaalakti (lk 15-19), milles on fikseeritud korteriomanike tahe korteriomandite koosseisude muutmiseks; selle lisa (lk 20-38) - vaidlusalune võlaõiguslik kokkulepe; 30.01.2009 notariaalakt (lk 60-77) - vaidlusalune võlaõiguslik kokkulepe. Ehitustehnilise ekspertiisi akti (lk 149-170), mille hagejad kohtule kirjaliku tõendina esitasid, kohaselt vajab taastamist amortiseerunud keldri põrand; asendada osaliselt palksein; asendada pehkinud vaheseinte osad, amortiseerunud on seinte siseviimistlus; uuendada keldri ja esimese korruse vahelae torustike ümbrused ja lae pindmised konstruktsioonid; asendada katuse pehkinud sarikad ja laudis; vahetada kriitilises seisukorras olevad katusekate, pehkinud katuse konstruktsiooni osad ja vihmaveesüsteem; ajaloolised trepid on halvas seisukorras, kuid restaureeritavad; korstnapitsid on täielikult amortiseerunud ja vajavad lammutamist ja uuesti ehitamist, vajalik on lõõride puhastamine, gaasitorustiku korrastamine; amortiseerunud on vee ja kanalisatsioonitorustik, mis vajab asendamist; elektripaigaldis on amortiseerunud ja kriitilises seisus, ei vasta kehtivatele nõuetele, vajab asendamist. Õige on hagejate seisukoht, et ehitusloa olemasolust sõltub kinnistusraamatusse kande tegemiseks nõusoleku andmine. Täitetud ei ole KOS § 81 lg 2 sätestatud eeldused hagi rahuldamiseks. Kohus nõustub kostjaga selles, et kostjal puudub kohustus kanda kulutusi seoses pööningukorrusele uute korterite ehitamisega. Kuna hagejate seisukoha kohaselt kostjale § 81 lg 2 p-s 3 märgitud võõrandamisest saadavat tulu ei maksta, tulu kulutatakse kaasomandi korrashoiuks või/ja parendamiseks (p 4), tähendab see, et sõlmitav leping peaks sellega seonduvat kajastama. Kostjale p-ga 3 ettenähtud tulu võib kasutada vaid p-s 3 sätestatud otstarbeks, mitte uute korterite ehitamiseks. Võlaõigusliku kokkuleppe, mille sõlmimise kohustuse olemasolu tuvastamiseks kostjal hagi esitati, p-ga 8.3 ostjale antud volitus KOS § 81 lg 2 p-le 1. Seega ei vasta kokkulepe viidatud seadusele ja hagi tuleb jätta rahuldamata. Kooskõlas hagi esitamise ajal kehtinud TsMS § 132 lg 1 järgi on hagihind 15 000 krooni. Hagi
2-08-59000 esitamisel maksid hagejad riigilõivu 1 000 krooni. Juhindudes TsMS § 162 lg 1 tuleb seoses hagi rahuldamata jätmisega menetluse kulud jätta hageja kanda. Kooskõlas § 174 lg 1 on kostjal õigus esitada menetluskulude rahalise kindlaksmääramise nõue 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest.
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.