2-06-37212 Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud hageja AV kanda.
Edasikaebamise kord Käesoleva kohtuotsuse
peale
on
õigus
esitada
apellatsioonkaebus
Tallinna
Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 16. märtsil 2010.a. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.AV esitas 6. detsembril 2006.a Harju Maakohtule hagi, milles palus kohustada HP(edaspidi kostja I) välja ehitama juurdepääsutee hageja kinnistuni ning koormata kostja I kinnistu sõiduteeservituudiga. Menetluse käigus on hageja hagi korduvalt täiendanud ja oma nõudeid muutnud ning kohus on kaasanud hageja taotlusel kostjatena KHOÜ (edaspidi kostja II) ja Osaühingu (OÜ) EH(edaspidi kostja III). Viimases (5. oktoobril 2010.a) kohtule esitatud avalduses on hageja palunud kohustada kostjat I ja kostjat III solidaarselt täitma endale lepinguga võetud kohustus ja valmis ehitama detailplaneeringule vastav killustik-bituumenkattega juurdepääsutee avalikult teelt üle kinnistu, mis asub aadressil XXX(registriosa nr XXX; edaspidi XXX), kuni kinnistuni, mis asub aadressil XXX(registriosa nr XXX; edaspidi XXX) hiljemalt kuue kuu jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest. Samuti palub hageja kooskõlas TsMS §-ga 365 määrata, et kostja I ja kostja III on tekitanud hagejale kahju hagi hinnale 97 350 krooni vastavas summas ja nimetatud summa kostjalt I ja kostjalt III solidaarselt hageja kasuks välja mõista, kui kostja I ja/või kostja III avalikult teelt XXXni hiljemalt kuue kuu jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest detailplaneeringule vastavat killustik-bituumenkattega juurdepääsuteed valmis ei ehita.
2.Lisaks on hageja palunud hagiavalduses määrata avalikult teelt üle kostjale II kuuluva XXXkinnistu kuni XXXni sõidukitele tasuta ja piiranguteta juurdepääs XXX igakordse omaniku kasuks. 12. jaanuaril 2009.a on hageja esitanud (alternatiivse) nõude tasu eest
2(9)
2-06-37212 juurdepääsu määramiseks. Viimatinimetatud nõuded on kohus, lähtudes hageja 5. oktoobri 2009.a avalduses sisalduvatest seisukohtadest, pidanud otstarbekaks eraldada iseseisvasse menetlusse. Vastava kirjaliku määruse on teinud kohus 30. detsembril 2009.a.
3.Hagiavalduse kohaselt müüs kostja I 5. oktoobril 2005.a sõlmitud notariaalse müügilepinguga (edaspidi: müügileping) hagejale elamukrundi (XXX). Kinnistu ostuhind oli 470 860 krooni ning see sisaldas müügilepingu punkti 3.1 järgi muu hulgas kinnistatud krundi maksumust, elamukvartalisse rajatavate kommunikatsioonide maksumust, kvartalisiseseid teid, üldmaa vertikaalplaneerimist, üldmaa haljastust ning tänavavalgustuse valmidust. Ostuhinnast 289 840 krooni tasus hageja kostja I soovil AS-ile Hansapank ning 181 020 krooni kostjale III. Müügilepingu punktis 3.9 võtsid kostja I ja kostja III endale kohustuse omal kulul valmis ehitada juurdepääsutee avalikult teelt XXXni hiljemalt 31. detsembriks 2005.a. Tee tuli müügilepingu järgi rajada XXXkinnistule, mis müügilepingu sõlmimise ajal (ja ka hagiavalduse esitamise hetkel) kuulus kostjale I. Viimane on müünud aga mainitud kinnistu
30.jaanuaril 2007.a MRCOÜ-le, see on asja omakorda edasi võõrandnud kostjale II. Tee ehitamise aluseks oleva detailplaneeringu on Kuusalu Vallavolikogu kehtestanud oma otsusega . Planeeringule vastava juurdepääsutee ehitamiseks andis Kuusalu Vallavalitsus välja ehitusloa . Seega on kõik vajalikud õigustoimingud tee ehitamiseks hageja arvates tehtud. Kostjad ei ole müügilepingu punktist 3.9 tulenevat tee ehitamise kohustust täitnud. Planeeringule ja ehitusloale vastavat teed avalikult teelt hageja kinnistuni valmis ehitatud ei ole. Hageja nõuab kostjalt I ja kostjalt III müügilepinguga võetud tee valmisehitamise kohustuse täitmist (võlaõigusseadus (VÕS) § 101 lg 1 p 1). Hageja nõuab tee valmisehitamise kohustuse täitmist nimetatud kostjatelt solidaarselt (VÕS § 65), sest tee valmisehitamise kohustust saab täita kumbki kostja üksi ja/või mõlemad kostjad ühiselt ühe korra. Hageja nõuet ei mõjuta kostja I ja kostja III vahelised kokkulepped planeeringu kehtestamiseks ja realiseerimiseks ning võimalik kohustuste erinev maht. Hageja ei teadnud ega pidanud teadma kostja I ja kostja III vahelistest planeeringu realiseerimiseks sõlmitud kokkulepetest ega nende sisust. Hageja soovib, et kostja I ja kostja III tee valmis ehitavad, kuid tema jaoks positiivse kohtuotsuse täitmine ei tohi jääda venima. Seetõttu peab hageja vajalikuks esitada kostja I ja kostja III vastu kahjunõude kooskõlas TsMS §-ga 365, juhuks kui kostjad teed mõistliku tähtaja jooksul valmis ei ehita. Lähtudes sellest, et tee ehitamiseks vajalik projektdokumentatsioon on olemas ja selle alusel on välja antud ehitusluba (mis jätkuvalt kehtib) ja arvestades tee ehitamiseks eeldatavalt vajalikku aega, peab hageja piisavaks tee valmisehitamise tähtajaks 180 päeva ehk 6 kuud arvates asjas tehtava kohtuotsuse jõustumisest. Kohane norm TsMS § 365 kohaldamise eelduseks on hageja hinnangul VÕS § 128 lg 3. Hageja ei ole saanud seda teed, mida kostja I ja kostja III kohustusid valmis ehitama hiljemalt 31. detsembriks 2005.a, hageja on tõendanud sellise tee valmisehitamiseks vajalikke ja mõistlikke kulutusi, mis koos muude tõenditega on piisav kahjunõude rahuldamiseks täies mahus (s.t hagihinna ulatuses). Antud asjas hageja kahjunõude rahuldamiseks ei oma tähtsust see, kas ja kuivõrd väheneb tulevikus XXX väärtus ja/või on hageja sunnitud tulevikus kandma muid kulusid.
3(9)
2-06-37212
Hageja leiab, et kostja II peab nõustuma tee ehitamisega talle kuuluvale kinnistule (XXXkinnistu). Siiani ei ole kostja II tee ehitamise hageja arvates vastu vaielnud, vaid on teatanud soovist selle tee kasutamise eest tasu nõudma hakata. Kostja I ja kostja III kohustus tee valmis ehitada ei ole tee aluse kinnistu edasimüügiga lõppenud, ühelegi teisele isikule ei ole tee ehitamise kohustus kostjalt I ega kostjalt III üle läinud. Kostja I ei teavitanud ostjat kohtuasjast tee ehitamise nõudes 30. jaanuari 2007.a lepingus, kostjat II ei ole müüja sellest teavitanud ka 13. juuni 2007.a müügilepingus. Kostja II omandas kinnistu käesoleva kohtumenetluse ajal ja pidi teadma enne kinnistu omandamist, et tee on kavandatud kokku ca 20 elamumaa krundiga planeeringualale ning et see on ainus planeeritud sõidukitega juurdepääs avalikult teelt kõigi kruntideni.
KOSTJATE VASTUVÄITED HAGILE
Kostjad hagi ei tunnista.
4.Kostja I ( HP) leiab et hageja nõue ei ole kooskõlas seaduse ega õiguspraktikaga, mistõttu ei ole võimalik hagiavalduses toodud nõuete rahuldamine. Kostja I möönab, et tema ega ka kostja III ei ole täitnud hagejaga 5. oktoobril 2005.a sõlmitud müügilepingu punktist 3.9 tulenevat kohustust. Järelikult ei ole hageja saanud müügilepingus kokkulepitud omadustele vastavat asja ning kostjad I ja kostja III on lepingut rikkunud. Kostja I leiab samas, et hageja ei ole õigustatud nõudma müügilepingu punktis 3.9 sätestatud kohustuse täitmist ega (kohustuse täitmata jätmisel) kohustuse täitmiseks vajalikke kulutuste hüvitamist kahjuna. Hageja on valinud oma rikutud õiguste kaitseks ebaõiged õiguskaitsevahendid. Kohane õiguskaitsevahend oleks olnud hinna alandamise nõue, mida hageja ei ole esitanud ega tõendanud. XXXkinnistul asuva tee omanikuks on kostja II, hageja vastupidised väited on alusetud ja vastuolus asjaõigusseadusega. Kuivõrd kostja I ei ole juurdepääsutee aluse XXXkinnisasja omanikuks ja kostjal puudub kinnisasja omanikuga kokkulepe juurdepääsutee rajamiseks, ei ole võimalik lepingu täitmise nõuet rahuldada. VÕS § 108 lg 2 p 1 kohaselt ei saa kohustuse täitmist nõuda, kui kohustuse täitmine on võimatu. Müügilepingute puhul tuleneb sisuliselt sama VÕS § 222 lg-st 1. Nõude rahuldamise korral ei saaks kostja I kohtuotsust kuidagi täita. Samuti palub kostja I jätta rahuldamata hageja nõude kahju hüvitamiseks juurdepääsutee väljaehitamiseks tulevikus tehtavate kulutuste näol summas 97 350 krooni. Hagiavalduse rahuldamine lepingu rikkumise korral sõltub sellest, milliseid VÕS § 101 lg-s 1 nimetatud õiguskaitsevahendeid on hagejal võimalik lepingukohustuse täitmata jätmise korral reaalselt kasutada, arvestades seejuures tegelikku olukorda ja tsiviilasjas tuvastatud faktilisi asjaolusid. Nagu juba eelpool märgitud, ei ole hagejal võimalik kohustuse täitmist tulenevalt VÕS § 108 lg 2 p-st 1 nõuda, kuna kohustuse täitmine on võimatu. Olukorras, kus kohustuse täitmise nõuet ei ole võimalik reaalselt täita ning ka hagejal ei ole võimalik võõrale kinnistule omaniku nõusolekuta teed ise valmis ehitada, ei saa nimetatud nõudega seotud hageja kahju hüvitamise nõuet tulevikus tehtavatele kulutustele pidada samuti reaalseks. Nagu kostjal I puuduvad ka hagejal vajalikud eeldused juurdepääsutee väljaehitamiseks tulevikus. Nimetatud eelduste olemasolu ei ole hageja kohtumenetluses tõendanud.
5.Kostja II (KHOÜ) leiab, et tee ehitamise kohustust saaksid kostja I ja kostja III täita vaid kostjaga II sõlmitava kokkuleppe alusel. Kuivõrd taoline kokkulepe hetkel puudub, on kostja II arvates tegemist nõudega, mille täitmine on võimatu. Kostja III on põhimõtteliselt
4(9)
2-06-37212 valmis küll vastava nõusoleku andma, kuid ainult tingimusel, et temale (kui eratee omanikule) tagatakse mõistlik tasu. Hageja poolt esitatud nõue tasuta ja piiranguteta juurdepääsu määramiseks on selle eeldusega aga otseselt vastuolus.
6.Ka kostja III (OÜ EH) hinnangul ei saa hageja temalt müügilepingu punktist 3.9 sätestatud kohustuse täitmist nõuda, kuivõrd selle täitmine on võimatu. Tee tuleks rajada kinnistule, mis on kostja II omandis. Kostjal III ei ole võimalik rajada müügilepingus kokkulepitud teed kinnistule, mis kuulub kostjale II. Selline piirang tuleneb asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg-st 1, mille kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Kostja III märgib seejuures, et vaidlusaluse tee alune maa kuulus müügilepingu sõlmimisel kostjale I, mistõttu oli sel hetkel kostjal I võimalik müügilepingu alusel nõutav tee rajada. Miks kostja I kinnistu võõrandas ja seega tegi võimatuks vaidlusaluse tee rajamise, on kostjale III teadmata. Kostja II on tsiviilasja menetluses kinnitanud, et ei nõustu tee rajamisega oma kinnistule. Lisaks on lepingu täitmise nõue kostja III hinnangul kinnistu müügihinda (470 860 kr) arvestades ebamõistlikult koormav ning kulukas (VÕS § 108 lg 2 p 2). Tee ehitamiseks vajalik rahasumma moodustab kinnistu hinnast minimaalselt ühe neljandiku. Hageja on hagiavalduses nõudnud kostjalt I ja kostjalt III solidaarselt detailplaneeringule vastava killustikbituumenkattega tee ehitamist. Detailplaneeringus on aga sätestatud, et kõik kinnistusisesed teed kuuluvad asfalteerimisele. Kostjale III jääb arusaamatuks kuidas on võimalik hagejal nõuda detailplaneeringule vastava killustikbituumenkattega tee rajamist, kui detailplaneeringuga on kooskõlas üksnes asfalttee. Kostja III ei ole ka seetõttu võimalik rajada detailplaneeringule vastavat killustikbituumenkattega teed. Kostja III rõhutab seejuures, et detailplaneeringu koostamise korraldamise andis Kuusalu vald 11. detsembril 2002.a sõlmitud lepinguga üle kostjale I, mistõttu oli viimane eeldatavalt teadlik kehtestatava detailplaneeringust ja müügilepingust tulenevate kohustuste vastuolust. Kahju hüvitamist puudutavas osas kattuvad kostja III vastuväited oma sisult kostja I vastuväidetega. Kostja III märgib täiendavalt, et nõutav kahju ei kuuluks hüvitamisele ka seetõttu, et kostja III ei saanud sellise kahju tekkimist mõistlikult ette näha. VÕS § 127 lg 3 kohaselt peab lepingulist kohustust rikkunud lepingupool hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal. Kostja III hinnangul ei pidanud ta lepingu sõlmimise ajal ette nägema ligi 100 000-kroonise (ehk 1⁄4 müügihinna suuruse) kahju tekkimist. Kostjal III oli seejuures põhjendatud ootus, et tee rajab kostja I, samuti ei osanud ega pidanudki oskama kostja III ette näha tee ehitamise maksumuse hinna hüppelist tõusu.
MENETLUSE KÄIK
7.31. detsembri 2009.a määrusega otsustas kohus lahendada asja poolte nõusolekul kirjalikus menetluses seda kohtuistungil arutamata vastavalt TsMS § 403 lg-le 1. Kohus kohustas menetlusosalisi esitama kõik asja lahendamise seisukohast tähtsust omavad dokumendid ja avaldused kohtule 20 päeva jooksul arvates nimetatud kohtumääruse kättetoimetamisest. 31. detsembri 2009.a kohtumääruse saab lugeda hageja esindajale kättetoimetatuks 8. jaanuaril 2010.a, kostja III esindajale 7. jaanuaril 2010.a ning kostja I ja kostja II esindajale 14. jaanuaril 2010.a. Täiendavaid dokumente ega avaldusi pooled kohtule esitanud ei ole.
5(9)
2-06-37212
15.märtsi 2010.a määrusega on kohus kooskõlas TsMS § 452 lg-tega 4 ja 5 otsuse avaliku teatavakstegemise aega muutnud ning saatnud poolte esindajatele samal päeval e-posti teel sellekohase teate.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
8.Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
9.Pooltel puudub vaidlus hagi aluseks olevate õigusliku tähtsust omavate faktiliste asjaolude üle, v.a see, kas kostja II on andnud nõusoleku tee rajamiseks talle kuuluvale kinnistule. Pooltel on õiguslik vaidlus selles, kas hageja saab kostjalt I ja kostjalt III nõuda müügilepingu (vt ka toimik, I kd, lk 203-218) punktist 3.9 tuleneva tee valmisehitamise kohustuse täitmist. Sellest johtuvalt on vaidlus ka kahju hüvitamise kohustuse põhjendatuse üle.
10.Vaidlusaluse müügilepingu punkti 3.9 kohaselt on hageja ning kostja I ja kostja III kokku leppinud, et viimased kohustuvad omal kulul ehitama välja detailplaneeringus ette nähtud teed ja tänavad: killustikbituumenkattega teed hiljemalt 31. detsembriks 2005.a. Poolte poolt menetluses esitatu põhjal võib järeldada, et nad mõistavad kokkuleppe sisu ühtemoodi osas, et kostjal I ja/või kostjal III tuli ehitada juurdepääsutee avalikult teelt XXXni üle XXXkinnistu. Kooskõlas VÕS § 29 lg-ga 1 tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kostjad ei ole vaidlustanud hageja väidet tee ehitamise kohustuse täitmata jätmise kohta. Tulenevalt VÕS § 208 lg-st 1 kohustub müüja asja müügilepinguga andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale. VÕS § 77 lg 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. Müüdud asi ei vasta VÕS § 217 lg 1 p 1 kohaselt lepingutingimustele muu hulgas juhul, kus sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Tee valmisehitamise kohustuse on müügilepingu punktis 3.9 endale müüja (s.t kostja I) kõrval võtnud ka kostja III.
11.Seega tuleb lugeda kostjat I ja kostjat III müügilepingut rikkunuks (VÕS § 100). Lähtudes VÕS § 101 lg 1 p-st 1, võib võlausaldaja nõuda enda kohustust rikkunud võlgnikult üldreeglina ka kohustuse täitmist. Tulenevalt VÕS § 108 lg 2 p-st 1 ei või siiski nõuda kohustuse, mis ei seisne raha maksmises, täitmist, kui sellise kohustuse täitmine on võimatu. Sisuliselt sama tuleneb VÕS § 222 lg-st 1. Kohustuse täitmise võimatus hõlmab kohtu hinnangul ka nn õiguslikku võimatust. Asja materjalide põhjal otsustades oleks kohustuse täitmine käesoleval juhul küll faktiliselt võimalik (sobivate ilmastikutingimuste olemasolul). Samas rikuks tee rajamine kostja II kui XXXkinnistu omaniku seadusega kaitstud õigusi. Tulenevalt AÕS § 68 lg-st 1 on omanikul õigus talle kuuluvat asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt võivad omaniku õigused olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega.
12.Kostja II ei ole andnud selgesõnalist ja tingimusteta nõusolekut talle kuuluvale kinnistule (killustikbituumenkattega) tee rajamiseks. Hageja väited nõusoleku andmise
6(9)
2-06-37212 kohta on tõendamata ning otseselt vastuolus kostja II poolt menetluses tehtud avaldustega. Kohtu hinnangul ei ole kostjal II hageja suhtes ka võlaõiguslikku ega asjaõiguslikku kohustust taolise nõusoleku andmiseks (lisaks ei ole hageja kohtult palunud vastavasisulise nõusoleku andmise kohustust tuvastada). Taolisi kohustusi ei ole kostjal II ka teiste kostjate suhtes. Käesolevas tsiviilasjas tuvastatud asjaolude põhjal on hagejal küll õigus nõuda juurdepääsu enda kinnistule üle kostjale II kuuluva XXXkinnistu vastavalt AÕS § 156 lg-le
1.Kostja II ei ole selles osas vastuväiteid esitanud (küll on vaidlus juurdepääsu tingimuste üle). Samas ei tähenda eelnenu, et kostjal II oleks kohustatud lubama kostjal I, kostjal II või hagejal rajada XXXkinnistule müügilepingu punkti 3.9 kohane tee. Juurdepääsu võimaldamist ja tee rajamist tuleb käesoleval juhul vaadelda eraldiseisvate õigussuhetena, millel on erinevad subjektid. Liiatigi on olemas XXXkinnistul pinnastee, mida hageja enda kinnistule juurdepääsuks ka seni kasutab. Need asjaolud on tuvastatud kohtu poolt 20. mail 2009.a läbi viidud vaatluse käigus. Pinnastee olemasolu nähtub ka asja materjalide hulgas olevatelt fotodelt.
13.Tsiviilasja menetluse käigus tuvastatud asjaolude põhjal tuleb hagetava kohustuse täitmist lugeda kohtu hinnangul seega võimatuks, mis välistab VÕS § 108 lg 2 p-s 1 sätestatu põhjal täitmisnõude rahuldamise.
14.Kuivõrd eksisteerib kohustuse täitmise võimatus VÕS § 108 lg 2 p 1 alusel, ei pea kohus vajalikuks käsitelda kostja III väiteid selle kohta, kas kohustuse täitmine on võimatu ka VÕS § 108 lg 2 p-st 2 johtuvalt (s.t kohustuse täitmine on võlgnikule ebamõistlikult koormav või kulukas). Hageja on iseenesest õigesti märkinud, et algselt oli kohustuse täitmine igal juhul võimalik, kuna XXXkinnistu kuulus kostjale I ning viimane võõrandas mainitud kinnistu alles käesoleva tsiviilasja menetluse käigus. Samas ei oma nimetatud asjaolud kohtu hinnangul VÕS § 108 lg 2 p 1 rakendamise seisukohast tähtsust.
15.Hageja on taotlenud hagiavalduses ka hüvitise suuruse kindlaksmääramist vastavalt TsMS § 365 regulatsioonile. Vastavalt TsMS § 365 lg-le 1 võib hageja hagiavalduses nõuda, et kohus annaks koos hagis taotletava kohustuse täitmise või teo tegemisega kostjale otsuses selle täitmiseks tähtaja. Sama paragrahvi teisest lõikest tuleneb, et kui hagejal on paragrahvi esimeses lõikes nimetatud tähtaja möödumisel õigus nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist või leping lõpetada, võib hageja hagiavalduses taotleda samas otsuses ka kahju hüvitise suuruse määramist ja lepingu lõpetatuks lugemist. Hageja kõnealust taotlust ei saa rahuldada juba seetõttu, et kohus ei rahulda käesoleva otsusega hagis esitatud täitmisnõuet (ega anna seetõttu ka täitmiseks tähtaega).
16.Isegi kui käsitleda hageja taotlust hüvitise suuruse määramiseks alternatiivse nõudena kahju hüvitamiseks, puuduks käesoleval juhul alus sellise nõude rahuldamiseks. Müüdud asja puuduse kõrvaldamise kulude hüvitamist on ostjal põhimõtteliselt õigus VÕS § 101 lg 1 p 3, § 103 ja § 115 alusel nõuda, ostja võib nõuda seda ka kahjuhüvitisena täitmise asemel. Lähtudes VÕS § 128 lg-st 2 võib varaline kahju seisneda eeskätt otseses varalises kahjus ja saamata jäänud tulus. VÕS § 128 lg 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju võlausaldaja poolt tulevikus kantavaid mõistlikke kulusid. Samas tuleb arvestada, et vastavalt VÕS § 127 lg-le 1 on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hageja kahjunõue esitatud kujul ei ole nimetatud eesmärgiga kooskõlas. Hetkeseisus ei ole ülaltoodut arvestades kindel, et hageja saaks (tulevikus) XXXkinnistule soovitud tee rajada
7(9)
2-06-37212 ning seeläbi müüdud asjal ilmnenud puudused kõrvaldada. Seetõttu ei ole kindel ka vastavate kulude kandmine hageja poolt.
17.Seonduvalt poolte väidetega märgib kohus täiendavalt järgmist. Kohus nõustub kostja I ja kostja III seisukohaga, et hageja oleks käesoleval juhul põhimõtteliselt õigustatud alandama ostuhinda (VÕS § 101 lg 1 p 5), lähtudes kohase ja mittekohase täitmise väärtustest XXX müümise aja seisuga. Õiguslikult võimalik oleks iseenesest ka nõue kahju hüvitamiseks kooskõlas VÕS § 127 lg-ga 1 ja muude kahju hüvitamise üldpõhimõtetega. Põhimõtteliselt ei saaks samuti välistada müügilepingust taganemist (VÕS § 101 lg 1 p 4) hageja poolt (arvestades seadusest tulenevaid õiguslikke piiranguid, m.h VÕS § 118 norme). See annaks muu hulgas õiguse nõuda kostjalt I hinnavahe hüvitamist VÕS § 135 lg 1 või lg 2 alusel.
18.Hageja arvates on kostja I kohustus tee rajamiseks säilinud maa (XXXkinnitu) edasimüügist olenemata. Selle väitega tuleb nõustuda, kuna kohustuse täitmise võimatus kohustust iseenesest ei lõpeta. Samas hagis esitatud nõue ülaltoodud põhjustel siiski rahuldamisele ei kuulu. Juhul kui hageja on silmas pidanud, et kohustus on üle läinud XXXkinnistu uutele omanikele, siis selle seisukohaga ei saa nõustuda. XXXkinnistu on võõrandatud kostja I poolt MRCOÜ-le ning viimase poolt omakorda kostjale II (vt toimik, I kd, lk 174-177 ja lk 187-191; II kd, lk 122-132). Kostja I, MRCOÜ ning kostja II vahel tehtud tehingutest ei nähtu, et 5. oktoobril 2005.a sõlmitud müügilepingust tulenev (võlaõiguslik) tee rajamise kohustus oleks kinnistu uutele omanikele üle läinud (liiatigi ei saanuks see VÕS § 175 lg-s 2 sätestatu järgi toimuda ilma hageja nõusolekuta). Hageja väited vastupidise kohta ei ole kohtu hinnangul põhjendatud.
19.Hageja on väitnud, et tee ja selle aluse maa omandiõigus ei pruugi olla lahutamatult seotud. Hageja on tuginenud seejuures ka Riigikohtu 6. märtsi 2007.a otsusele haldusasjas nr 3-3-1-94-06. Riigikohtu osundatud lahendit puudutavas osas nõustub kohus kostja I ja kostja III seisukohaga. Otsuses on tee omandiõigust analüüsitud maareformi ja maa munitsipaalomandisse taotlemise kontekstis. Seda käsitlust ei saa laiendada tsiviilõiguslikele suhtele. Kõnealuse lahendi 13. punktis on ka Riigikohtu halduskolleegium rõhutanud, et üldjuhul on teeomand ja maaomand lahutamatult seotud. Kohus lisab, et üksnes servituudi seadmise korral muutuks tee vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 54 lg-le 2 servituudi oluliseks osaks (ja kuuluks juurdepääsuõiguse omajale). Juurdepääsuõiguse määramisel AÕS § 156 lg 1 alusel jääks tee maatüki (koormatava kinnisasja) oluliseks osaks.
20.Tsiviilasja lahendamise seisukohast ei oma määravat tähtust hageja väited tee ehitamiseks vajaliku ehitusloa (vt toimik, I kd, lk 86-87) olemasolule. Lähtudes ehitusseaduse § 12 lg-s 2 sätestatust, ei anna ehitusluba õigust ehitada maaüksuse (või ehitise) omaniku loata.
21.Kuivõrd kostjate kahju hüvitamise kohustus ei ole asjas tuvastamist leidnud, ei pea kohus vajalikuks käsitleda kostja III väiteid kahju ettenähtavusest (VÕS § 127 lg 3). Kostja III on varasema menetluse käigus tuginenud ka kostja I ja kostja III vahel sõlmitud kokkuleppel (koostöölepingule) (vt toimik, I kd, lk 32-33), millest järelduvat, et vaidlusaluse tee rajamise kohustus lasub kostjal I. Nimetatud leping puudutab kostjate omavahelist suhet ning ei muuda nende 5. oktoobril 2005.a sõlmitud müügilepingust tulenevaid kohustusi hageja ees (VÕS § 67).
8(9)
2-06-37212
22.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, jäävad menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3).
Indrek Parrest /allkiri/ kohtunik
ÄRAKIRI ÕIGE
KOHTUNIK
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.