2-06-37212/39 - Asjaõigus - Piiratud asjaõiguse asjad - Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja - lahend.ee

30.jaanuaril 2007.a MRCOÜ-le, see on asja omakorda edasi võõrandnud kostjale II. Tee ehitamise aluseks oleva detailplaneeringu on Kuusalu Vallavolikogu kehtestanud oma otsusega . Planeeringule vastava juurdepääsutee ehitamiseks andis Kuusalu Vallavalitsus välja ehitusloa . Seega on kõik vajalikud õigustoimingud tee ehitamiseks hageja arvates tehtud. Kostjad ei ole müügilepingu punktist 3.9 tulenevat tee ehitamise kohustust täitnud. Planeeringule ja ehitusloale vastavat teed avalikult teelt hageja kinnistuni valmis ehitatud ei ole. Hageja nõuab kostjalt I ja kostjalt III müügilepinguga võetud tee valmisehitamise kohustuse täitmist (võlaõigusseadus (VÕS) § 101 lg 1 p 1). Hageja nõuab tee valmisehitamise kohustuse täitmist nimetatud kostjatelt solidaarselt (VÕS § 65), sest tee valmisehitamise kohustust saab täita kumbki kostja üksi ja/või mõlemad kostjad ühiselt ühe korra. Hageja nõuet ei mõjuta kostja I ja kostja III vahelised kokkulepped planeeringu kehtestamiseks ja realiseerimiseks ning võimalik kohustuste erinev maht. Hageja ei teadnud ega pidanud teadma kostja I ja kostja III vahelistest planeeringu realiseerimiseks sõlmitud kokkulepetest ega nende sisust. Hageja soovib, et kostja I ja kostja III tee valmis ehitavad, kuid tema jaoks positiivse kohtuotsuse täitmine ei tohi jääda venima. Seetõttu peab hageja vajalikuks esitada kostja I ja kostja III vastu kahjunõude kooskõlas TsMS §-ga 365, juhuks kui kostjad teed mõistliku tähtaja jooksul valmis ei ehita. Lähtudes sellest, et tee ehitamiseks vajalik projektdokumentatsioon on olemas ja selle alusel on välja antud ehitusluba (mis jätkuvalt kehtib) ja arvestades tee ehitamiseks eeldatavalt vajalikku aega, peab hageja piisavaks tee valmisehitamise tähtajaks 180 päeva ehk 6 kuud arvates asjas tehtava kohtuotsuse jõustumisest. Kohane norm TsMS § 365 kohaldamise eelduseks on hageja hinnangul VÕS § 128 lg 3. Hageja ei ole saanud seda teed, mida kostja I ja kostja III kohustusid valmis ehitama hiljemalt 31. detsembriks 2005.a, hageja on tõendanud sellise tee valmisehitamiseks vajalikke ja mõistlikke kulutusi, mis koos muude tõenditega on piisav kahjunõude rahuldamiseks täies mahus (s.t hagihinna ulatuses). Antud asjas hageja kahjunõude rahuldamiseks ei oma tähtsust see, kas ja kuivõrd väheneb tulevikus XXX väärtus ja/või on hageja sunnitud tulevikus kandma muid kulusid.

4.Kostja I ( HP) leiab et hageja nõue ei ole kooskõlas seaduse ega õiguspraktikaga, mistõttu ei ole võimalik hagiavalduses toodud nõuete rahuldamine. Kostja I möönab, et tema ega ka kostja III ei ole täitnud hagejaga 5. oktoobril 2005.a sõlmitud müügilepingu punktist 3.9 tulenevat kohustust. Järelikult ei ole hageja saanud müügilepingus kokkulepitud omadustele vastavat asja ning kostjad I ja kostja III on lepingut rikkunud. Kostja I leiab samas, et hageja ei ole õigustatud nõudma müügilepingu punktis 3.9 sätestatud kohustuse täitmist ega (kohustuse täitmata jätmisel) kohustuse täitmiseks vajalikke kulutuste hüvitamist kahjuna. Hageja on valinud oma rikutud õiguste kaitseks ebaõiged õiguskaitsevahendid. Kohane õiguskaitsevahend oleks olnud hinna alandamise nõue, mida hageja ei ole esitanud ega tõendanud. XXXkinnistul asuva tee omanikuks on kostja II, hageja vastupidised väited on alusetud ja vastuolus asjaõigusseadusega. Kuivõrd kostja I ei ole juurdepääsutee aluse XXXkinnisasja omanikuks ja kostjal puudub kinnisasja omanikuga kokkulepe juurdepääsutee rajamiseks, ei ole võimalik lepingu täitmise nõuet rahuldada. VÕS § 108 lg 2 p 1 kohaselt ei saa kohustuse täitmist nõuda, kui kohustuse täitmine on võimatu. Müügilepingute puhul tuleneb sisuliselt sama VÕS § 222 lg-st 1. Nõude rahuldamise korral ei saaks kostja I kohtuotsust kuidagi täita. Samuti palub kostja I jätta rahuldamata hageja nõude kahju hüvitamiseks juurdepääsutee väljaehitamiseks tulevikus tehtavate kulutuste näol summas 97 350 krooni. Hagiavalduse rahuldamine lepingu rikkumise korral sõltub sellest, milliseid VÕS § 101 lg-s 1 nimetatud õiguskaitsevahendeid on hagejal võimalik lepingukohustuse täitmata jätmise korral reaalselt kasutada, arvestades seejuures tegelikku olukorda ja tsiviilasjas tuvastatud faktilisi asjaolusid. Nagu juba eelpool märgitud, ei ole hagejal võimalik kohustuse täitmist tulenevalt VÕS § 108 lg 2 p-st 1 nõuda, kuna kohustuse täitmine on võimatu. Olukorras, kus kohustuse täitmise nõuet ei ole võimalik reaalselt täita ning ka hagejal ei ole võimalik võõrale kinnistule omaniku nõusolekuta teed ise valmis ehitada, ei saa nimetatud nõudega seotud hageja kahju hüvitamise nõuet tulevikus tehtavatele kulutustele pidada samuti reaalseks. Nagu kostjal I puuduvad ka hagejal vajalikud eeldused juurdepääsutee väljaehitamiseks tulevikus. Nimetatud eelduste olemasolu ei ole hageja kohtumenetluses tõendanud.

6.Ka kostja III (OÜ EH) hinnangul ei saa hageja temalt müügilepingu punktist 3.9 sätestatud kohustuse täitmist nõuda, kuivõrd selle täitmine on võimatu. Tee tuleks rajada kinnistule, mis on kostja II omandis. Kostjal III ei ole võimalik rajada müügilepingus kokkulepitud teed kinnistule, mis kuulub kostjale II. Selline piirang tuleneb asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg-st 1, mille kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Kostja III märgib seejuures, et vaidlusaluse tee alune maa kuulus müügilepingu sõlmimisel kostjale I, mistõttu oli sel hetkel kostjal I võimalik müügilepingu alusel nõutav tee rajada. Miks kostja I kinnistu võõrandas ja seega tegi võimatuks vaidlusaluse tee rajamise, on kostjale III teadmata. Kostja II on tsiviilasja menetluses kinnitanud, et ei nõustu tee rajamisega oma kinnistule. Lisaks on lepingu täitmise nõue kostja III hinnangul kinnistu müügihinda (470 860 kr) arvestades ebamõistlikult koormav ning kulukas (VÕS § 108 lg 2 p 2). Tee ehitamiseks vajalik rahasumma moodustab kinnistu hinnast minimaalselt ühe neljandiku. Hageja on hagiavalduses nõudnud kostjalt I ja kostjalt III solidaarselt detailplaneeringule vastava killustikbituumenkattega tee ehitamist. Detailplaneeringus on aga sätestatud, et kõik kinnistusisesed teed kuuluvad asfalteerimisele. Kostjale III jääb arusaamatuks kuidas on võimalik hagejal nõuda detailplaneeringule vastava killustikbituumenkattega tee rajamist, kui detailplaneeringuga on kooskõlas üksnes asfalttee. Kostja III ei ole ka seetõttu võimalik rajada detailplaneeringule vastavat killustikbituumenkattega teed. Kostja III rõhutab seejuures, et detailplaneeringu koostamise korraldamise andis Kuusalu vald 11. detsembril 2002.a sõlmitud lepinguga üle kostjale I, mistõttu oli viimane eeldatavalt teadlik kehtestatava detailplaneeringust ja müügilepingust tulenevate kohustuste vastuolust. Kahju hüvitamist puudutavas osas kattuvad kostja III vastuväited oma sisult kostja I vastuväidetega. Kostja III märgib täiendavalt, et nõutav kahju ei kuuluks hüvitamisele ka seetõttu, et kostja III ei saanud sellise kahju tekkimist mõistlikult ette näha. VÕS § 127 lg 3 kohaselt peab lepingulist kohustust rikkunud lepingupool hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal. Kostja III hinnangul ei pidanud ta lepingu sõlmimise ajal ette nägema ligi 100 000-kroonise (ehk 1⁄4 müügihinna suuruse) kahju tekkimist. Kostjal III oli seejuures põhjendatud ootus, et tee rajab kostja I, samuti ei osanud ega pidanudki oskama kostja III ette näha tee ehitamise maksumuse hinna hüppelist tõusu.