Harju Maakohus
Kohtunik
Tiia Mõtsnik
Otsuse tegemise aeg ja koht
07.10.2008.a. Tallinnas, Kentmanni kohtumajas
Tsiviilasja number
2-08-12675
Tsiviilasi
VK`i hagi L T`i vastu 535 000 krooni nõudes
Kohtuistungi toimumise aeg
15.09.2008.a.
Menetlusosalised ja nende Hageja VK sünd xxx, xxx esjad Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Ivo Mahhov Kostja L T, isikukood xxx, xxx Kostja lepinguline esindaja Merike Lätt
Hagi rahuldada osaliselt. Välja mõista L Tilt 435 000 (nelisada kolmkümmend viis tuhat) krooni VKi kasuks. Menetluskulud Jätta VKi menetlusukulud 81 % ulatuses L Ti kanda. L Ti menetluskulud jätta tema enda kanda. Edasikaebamise kord Pool võib esitada 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem, kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest, apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule. Asjaolud ja hageja nõue 02.04.2007. aastal sõlmisid hageja ja kostja kohtuvälise kompromisskokkuleppe, millega kostja nõustus vastavalt turuhinnale võõrandama korteriomandi Tallinnas, Xxx. Kompromisskokkuleppe punkti 4 kohaselt on hagejal õigus kostjalt nõuda poolt korteriomandi turuhinna või poole müügi- ja turuhinna vahe rahalist hüvitamist ning lisaks sellele ükssada tuhat krooni leppetrahvi, kui kostja viivitab müügiga, ei ilmu notari juurde vaatamata teise poole kutsele, muul viisil teeb müügi raskendatuks, müüb päritud kinnistu alla turuhinna või üldse keeldub oma faktilise käitumisega korteriomandi müügist. Kostja on hagejale avaldanud, et ta keeldub korteriomandi võõrandamisest. Tulenevalt OÜ Uus Maa Kinnisvarakonsultantide eksperthinnangust , 25.-28.jaanuarist 2008 on aadressil xxxasuva korteriomandi turuväärtuseks 870 000.- krooni. Sellest pool moodustab
435 000.- krooni. Hageja palub kostjalt välja mõista võla ja leppetrahvi kokku summas 535 000 krooni ja hageja kantud menetluskulud.
Kostja vastus Kostja kirjaliku vastuse kohaselt hagi ei tunnista. Omandiõiguse alusel kuulub vaidlusalune korteriomand L T`ile ja kinnistusraamatu andmetel tuginedes on L T omanikuna sisse kantud 05.06.2007.a. 21.05.2007.a. väljastatud pärimisõiguse tunnistuse alusel. lg 1 alusel on L T`il õigus otsustada korteriomandi võõrandamine. 02.04.2007.a. sõlmitud kompromisskokkuleppe puhul on tegemist võlaõigusliku lepinguga. Kuna vaadeldaval juhtumil on vaidlus seotud korteriomandiga, mis on kinnisasi, siis lg 1 peab tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja olema notariaalselt tõestatud. lg 1 alusel on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine ja samas § 84 lg 1 alusel ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Kuna 02.04.2007.a. kompromisskokkulepe on käsitletav kui võlaõiguslik eelleping, siis tulenevalt lg 2 sätestatud põhimõtte kohaselt peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Kuna kõnealune leping ei ole seadusega ettenähtud vormis, on see vormivea tõttu tühine algusest peale ja sel ei ole õiguslikke tagajärgi lg 1 alusel. Kõnealune kompromiss ei ole kohtulikult kinnitatud, siis lg 1 alusel peab see olema notariaalselt tõestatud. lg 1 alusel võib asjaõigusleping sisalduda ka kohtulikus kompromissis, mis asendab lg 6 alusel kokkuleppe notariaalselt tõestamist. Hageja nõue on põhjendamatu ja hagi tuleb rahuldamata jätta täies ulatuses. Menetluskulud tuleb jätta hageja kanda. Kohtu põhjendused Kohus, kuulanud kohtuistungil ära poolte seletused, uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid ja hinnanud neid kogumis, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. Pooltel puudub vaidlus selles, et pooled sõlmisid 02.04.2007.a. kompromisskokkuleppe ja tagasivõtmatu volitusena pealkirjastatud tehingu. Pooled vaidlevad selle üle, kas antud tehingu puhul on rikutud seaduses sätestatud kohuslikku vorminõuet kinnisasja võõrandamiseks, millest tulenevalt peaks tehing olema tühine. Kohus leiab, et selleks, et anda hinnangut tehingu vorminõuetele, tuleb tuvastada, milline oli poolte tahe kompromissikokkuleppe sõlmimisel ja millise tehinguga tegemist oli. Pooled on antud kokkuleppe preambulas märkinud, et pooled on esitanud avaldused 31.03.2005.a. surnud VN pärimisasjas Tallinna notari Reeli Eelmaa juures. L.T on testamendijärgne pärija ja V.K seadusjärgne pärija. V.K on esitanud Harju Maakohtusse hagi testamendi tühisuse tunnustamiseks tsiviilasjas nr . Eeltoodust nähtuvalt oli pooltel vaidlus L Ti kasuks tehtud testamendi kehtivuse osas, mille alusel oleks kostja L Til tekkinud õigus pärida VN kogu vara ja mis välistaks hageja pärimisõiguse. Vaidlusaluse kokkuleppe p 3 sätestab: L.T võtab endale kohustuse vormistada koheselt oma pärimisõigused ning müüa pärandvara vastavalt turuhinnale. Pärast pärandvara realiseerimist maksab L.T saadud summadest kõik pärandiga ja selle realiseerimisega seotud kulutused ning maksab V.K tema esja vahendusel nettojäägist välja poole. Eelnimetatud kokkuleppe p 4 sätestab: Kui L.T viivitab müügiga, ei ilmu notari juurde vaatamata teise poole kutsele, muul viisil teeb müügi raskendatuks, müüb päritud kinnistu alla turuhinna või
üldse keeldub oma faktilise käitumisega pärandi müügist, on teisel poolel õigus nõuda teiselt poolelt poolt pärandvara turuhinna või poole müügi- ja turuhinna vahe rahalist hüvitamist ning lisaks sellele ükssada tuhat krooni leppetrahvi. AÕS § 119 lg 1 peab tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 83 lg 1 alusel on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine ja samas seaduse § 84 lg 1 alusel ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. VÕS § 8 lg 1 kohaselt on leping tehing kahe või enama isiku vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. VÕS § 9 lg 1 alusel sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tehteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. VÕS § 578 lg 1 kohaselt on kompromissileping leping õiguslikult vaieldava või ebaselge õigussuhte muutmise kohta vaieldamatuks poolte vastastikuste järeleandmiste teel. Ebaselguseks loetakse muu hulgas ka ebakindlust nõude sissenõutavuse suhtes. VÕS § 578 lg 2 järgi eeldatakse, et kompromissilepingu tagajärjel loobuvad lepingupooled oma nõuetest ning omandavad kompromissilepingu alusel uued õigused. Kompromissilepingul on oma ese, s.t konkreetne suhe või suhete ring, mida lepinguga reguleeritakse. Seega eeldatakse VÕS § 578 lg 2 järgi nõuetest loobumist ja nõude tunnustamist vaieldavates või ebaselgetes küsimustes, mille üle pooled läbi rääkisid ja mille üle nad sõlmisid kompromissilepingu kui kohustustehingu. Kohus leiab, et kuivõrd kompromissilepingu oluliseks tunnuseks on vastastikuste järeleandmiste tegemine, siis ongi pooled vaidlusaluses kompromissikokkuleppe p-s 1 kokku leppinud, et hageja loobub hagist seoses V.N pärimisasjaga ning ei vaidlusta testamenti kostja kasuks ega tema õigust VN pärandile mistahes vormis. Tsiviilasja nr 2-06-3423 materjalidest nähtub, et pooled esitasid kohtule ka ühise avalduse, mille kohaselt hageja loobus hagist seoses kohtuvälise kokkuleppe sõlmimisega poolte vahel ja pooled palusid menetluskulud jätta poolte kanda. Eeltoodud tsiviilasja materjalidest nähtuvalt oli antud asjas vaidlusaluseks olev kodune testament vaieldav mitmete selles esinevate puuduste tõttu. 04.04.2007.a. määrusega lõpetas kohus antud asjas menetluse seoses hagist loobumisega. L T kanti kinnistusregistrisse Xxx Tallinnas asuva korteriomandi omanikuna 21.05.2007.a. välja antud pärimisõigustunnistuse alusel 05.06.2007.a. Kohus leiab, et pooltevahelise vaidlusaluse kokkuleppe näol on tegemist kompromissilepinguga, milles mõlemad pooled tegid järeleandmisi, et vaidlusküsimised lahendada ja saavutada õigusselgus. Poolte tahe oli suunatud sellele, hageja loobub testamendi tühisuse tuvastamise nõudest, millest tulenevalt saab kostja V N testamendijärgseks pärijaks ja kostja kohustub välja maksma hagejale poole pärandvara turuhinnast. Poolte tahe ei olnud lõppeesmärgina suunatud korteriomandi võõrandamisele, vaid see oli vajalik korteriomandi tegeliku turuväärtuse kindlakstegemiseks ja hagejale sellest vastavalt kokkulepitule poole väljamaksmiseks. Võlaõigusseaduse § 76 lg-st 1 tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Sama seaduse § 108 lg 1 kohaselt on võlausaldajal juhul, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, õigus nõuda selle täitmist. Käesoleval juhul on kostja keeldunud oma kompromissilepingus võetud kohustuse täitmisest. Kohus leiab, et kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista pool eespool nimetatud korteriomandi turuväärtusest, so 435 000 krooni. Korteriomandi Xxx Tallinnas turuväärtus 870 000 krooni on tõendatud Uus Maa eksperthinnanguga nr / ( tl 10-21).
Kohus leiab, et kostja viide VÕS §-le 33 lg 2 ei ole asjakohane, kuna vaidlusalust pooltevahelist kokkulepet ei saa käsitleda eellepinguna kinnisasja võõrandamiseks ainuüksi juba seetõttu, et selles ei ole pooled kokku leppinud korteriomandi võõrandamises hagejale. Kostja on märkinud, et pooltevaheline kokkulepe on vastuolus heade kommetega. Kostja ei ole esile toonud mingeid aluseid, millest kohus võiks teha järelduse antud tehingu vastuolu kohta heade kommetega. Asjaolu, et kostja esja võis kostja suhtes käituda heade kommetega vastuolus olevalt ei anna alust käesolevat tehingut pidada vastuolus olevaks heade kommetega. Vaidlus selle üle, et kostja esjal oli volitus kostja esmiseks, puudub. Pooltel on õigus sõlmida kompromissileping, mida pooled on ka teinud, et reguleerida pooltevahelised vaidlusalused õigussuhted vastastikuste järeleandmist teel. Hageja esitas kostja vastu ka nõude leppetrahvi väljamõistmiseks summas 100 000 krooni. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. VÕS § 159 lg 2 alusel kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele poolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Riigikohus on 29.04.2008.a. otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-28-08 märkinud, et VÕS § 159 lg 2 kohaldamise eelduseks on muu hulgas ka kohustuse rikkumise avastamise aja tuvastamine. Mõistlik aeg VÕS § 159 lg 2 tähenduses mahub ajaliselt kohustuse rikkumise avastamise ja nõude aegumise vahele. Kohus leiab, et asjaolu üle, et kostja on kantud kinnistusregistrisse vaidlusaluse korteriomandi omanikuna 05.06.2007.a. Sellest hetkest tekkis kostjal kohustus kompromissilepingust tulenevat maksekohustust täita. Hagi on esitatud kohtule 07.04.2008.a. Hageja ei ole esitanud kohtule mingeid tõendeid selle kohta, et ta oleks leppetrahvi nõude kostjale esitanud mõistliku aja jooksul. Kohus leiab, et kuivõrd hageja on esitanud leppetrahvi nõude pärast mõistliku tähtaja möödumist, ei kuulu antud nõue selles osas rahuldamisele.
Menetluskulude jaotus TsMS § 163 lg 1 2 lg 1 alusel hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna kohus rahuldas hagi 81 % ulatuses, tuleb hageja menetluskulud jätta vastavas ulatuses kostja kanda. Kostja menetluskulud jätta tema enda kanda.
Tiia Mõtsnik Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.