2.Välja mõista EMGA OÜ HH kasuks üüri ja kõrvalkulude katteks seisuga 31.12.2008 krooni ja seisuga 31.12.08 viivist ning alates 01.01.2009 viivis 0,25 % päevas võlgnetavalt põhivõlalt kuni põhivõla tasumiseni. Menetluskulude jaotus Jätta OÜ HH menetluskulud 97% ulatuses EMGA kanda ja EMGA menetluskulud 3% ulatuses OÜ HH kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab isik, kes soovib menetlusabi saada, tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.
Nõue, põhjendused
1.Kostja kasutab hagejaga 21.06.07 sõlmitud lepingu ja selle lisade alusel XXX, Tallinn asuvat üüripinda 6m2 kaubanduskeskuses. Üüritud pinna eest peab kostja maksma lepingu p 1.5 järgi üüri 3000 krooni kuus, st 1m2 eest 500 krooni, millele lisandub lepingu järgi
VÕS § 313 lg 1Üürilepingu erakorraline ülesütlemine
käibemaks. Üür tuleb maksta lepingu p 1.5 järgi jooksva kalendrikuu eest hiljemalt sama kuu
10.kuupäevaks sõltumata arve saamisest (lepingu p 2.8.3.2). Lepingu p 2.7.1 ja 2.8.1 järgi osutab hageja kostjale lisateenuseid ja selle eest tuleb tasuda (kõrvalkulud) vastavalt lepingu p 1.6 järgi 5 päeva jooksul arve esitamisest. Vastavalt lepingu p 2.8.2 tõuseb üüritasu 1 kord aastas 7% eelnevalt kehtivast määrast lähtudes. Esimest korda tõusis üür 01.07.08. Kostja võlg üüri eest on 50134,20 krooni, hageja ei nõua perioodi 01.02.08-31.12.2008 eest tasu kõrvalkulude eest. Lepingu p 2.10.03 järgi oli viivis 0,25% tähtaegselt tasumata summast iga viivitatud kalendripäeva eest. Kokku on viivis 27422,75 krooni 31.12.2008 seisuga. Hageja palub kostjalt välja mõista 77556,95 krooni, millest üürivõlg 50134,20 krooni, viivis 27422,75 krooni ja lisaks palub välja mõista viivise 01.01.2008 0,25% põhivõlast kuni võla tasumiseni, st 125,34 krooni päevas. Menetluskulud palub jätta kostja kanda.
2.Hageja ei nõustunud kostja vastuväidetega: üürileping ei ole kehtivalt üles öeldud, viidatud põhjused lepingu ülesütlemiseks ei ole aluseks lepingu ülesütlemiseks. Tähtajalise üürilepingu ülesütlemise alused tulenevad seadusest, lepingust, antud juhul lepingu p 2.11.4.2, mis ei ole täidetud ja kus pooled on fikseerinud lepingu erakorralise ülesütlemise alused. Ei ole lubatav, et 5-aastase üürilepingu ütleb kaubanduskeskuses ruumi üüriv üürnik üles vähem kui 1,5 kuud peale ruumi kasutusse andmist. Selline ülesütlemine ei ole lubatav, lepingust seda ei tulene. Hageja sõlmis lepingu eeldusel, et see kehtib 5 aastat. Hageja käes ei ole kostja asju. IJAS on ületanud volitusi, kokkuleppe oli vaid võla sissenõudmiseks. Arve nr 2711010 01.11.07 oli summas 3540 /sh käibemaks/ esitatud 2007.a novembrikuu eest, millest on tasutud kokku 2280,99 krooni 23.04.08, 20.05.08, 19.05.08, seega võlg on 1259,02 krooni. Hagejale ei ole siduv esitatud kokkuleppe alusel arve tunnistamine vaid summas 1180 krooni, mille alusel oleks hageja justkui loobunud ülejäänud osa tasumisest, sest selliseks kokkuleppeks (kokkulepe viimane osa) puudus hageja esindajal volitus. Võlg ja viivis on järgmine: Arve Kuupäev Tähtaeg 2711010 2711110 2712010 2712111 2801011 2801111 2802011 Üür märts08 Üür aprill
Viivise summa 1312,53 419,42 3690,45 351,06 3424,95 428,68 3424,95 2619,60
10.04.08
3540,00
8,85
31.12.08
2345,25
10.05.08
3540,00
8,85
31.12.08
2079,75
10.06.08 10.07.08 10.08.08
3540,00 3787,80 3787,80
8,85 9,47 9,47
31.12.08 31.12.08 31.12.08
1805,40 1647,69 1354,14
10.09.08 10.10.08 10.11.08 10.12.08 Kokku
3787,80 3787,80 3787,80 3787,80 50134,20
9,47 9,47 9,47 9,47
31.12.08 31.12.08 31.12.08 31.12.08
Kokku
1060,58 776,50 480,94 198,86 27422,75
3.Tõendid: üürileping ja selle lisad 21.06.07, arved 2711010, 2711110, 2712010, 2712111, 2801011, 2801111, 2802011, teated kostjale 25.12.2007, 20.01.2008, 27.02.08, teade 16.08.07 kostjale, käsundusleping. Kostja vastuväited
4.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja ütles erakorraliselt lepingu üles 10.08.07 põhjusel, et lepingu jätmine ei ole võimalik, sest ruumi üürimine on ebaefektiivne. Kostja kolis ruumidest välja augusti lõpus, jättes sinna mõned riiulid ja kui tagasi tuli, selgus, et need on arestitud võla katteks. 12.11.07 tegi kostja ettepaneku augusti, septembri ja novembrikuu üüri tasumiseks ja asjade tagasisaamiseks ja lubas oma kohustused täita kui hageja kinnitab pakutut. 2008.a. võttis kostjaga ühendust hageja esindaja AS IJarvete nr 2707112, 2708011, 2708112, 2709011, 2709111, 2710011, 2710111, 2711010, 2712010, 2711110 alusel võla sissinõudmiseks. Kostja sõlmis hagejaga kokkuleppe 06.03.08, mille kohaselt kohustus kostja tasuma 14950,20 krooni ja hageja pidi tagastama asjad. Kokkulepitud summa on tasutud ja pärast seda ei ole hageja pretensioone esitanud. Tõendid: üürilepingu ülesütlemise teade, 12.11.07 ettepanek, kokkulepe, konto väljavõte, arve õigusabi kohta. Kohtu põhjendused
5.VÕS § 76 lg 1 alusel tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 järgi on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sh täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 ja § 108 lg 1 järgi kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 271 järgi kohustub üürnik tema poolt üüritud asja eest maksma üürileandjale üüri ja § 292 lg 1 alusel on kohustus üürnikul maksta üürileandjale lisaks üürile asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega.
6.Vaidlus puudus selles, et poolte (kostja sõlmis lepingu ettevõtjana) vahel on 21.06.07 sõlmitud 5-aastase tähtajaga üürileping , mille kohaselt sai kostja enda ärilisel eesmärgil kasutamiseks äriruumi XXX asuva pinna 6m2 ning et kostjal oli kohustus 1) maksta lepingu p 1.5, lepingu hagejale üüri järgi kuus kokku 3000 krooni, millele lisandub käibemaks, jooksva kuu 10. (kümnendaks) kuupäevaks sõltumata arve esitamisest, 2) maksta lepingu p 2.7.1, 2.8.1, 1.6 alusel kõrvalkulud eest, millele lisandub käibemaks 5 päeva jooksul arvates arve esitamisest kostjale. Seega on pooltel kokkuleppe üüri ja kõrvalkulude tasumise kohta VÕS § 271 ja 292 lg 1 järgi. Vaidlus puudus selles, et vastavalt lepingu p 2.10.3 pidi kostja maksma hagejale 0,25% viivist päevas tähtaegselt tasumata summast, seega oli pooltel kokkuleppe ka viivise arvestuses ja selle määras. Vaidlus puudus ka selles, et lepingu p 2.8.2 tõuseb üüritasu kord aastas 7% üüritõusule eelnevalt kehtinud määra järgi ka et esmakordselt tõuseb üüritasu automaatselt ühe aasta möödumisel üüripinna üleandmisest üürnikule 01.07.08 ning et 2007.a. oli üür kokku kuus 3540 krooni /sh käibemask/ ja alates 01.08.08 3787,80 krooni /sh käibemaks/. Seega on tõendatud, et üür oli koos käibemaksuga 2007.a. 3540 krooni ja tõusus alates 01.08.08 koos maksuga 37887,80 kroonile kuus.
7.Vaidlus tõusetus selle üle, kas leping on lõpetatud või mitte ning milline on võla suurus. VÕS § 186 p 6, § 195 lg 1, 3 sätestab, et kestvusleping, milleks on ka üürileping, lõpeb ülesütlemisavalduse tegemisega teisele poolele. Kohtule esitatud lepingust nähtub, et pooled võivad lepingu lõpetada kokkuleppel vastavalt p-le 2.11.1.2, samuti võivad lepingu erakorralisel üles öelda. Lepingu p 2.11.4. järgi võib üürnik lepingu üles öelda erakorraliselt: a) kui üüripind on seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimese tervisele ja üürileandja ei kõrvalda hoolimata kirjaliku teate saamisest seda ohtu ja selline olukord kestab enam kui 30 päeva ja pooled ei sõlmi kokkulepet lepingu jätkamise kohta pärast olukorra lõpetamist (lepingu p 2.11.4.1.1), b) kui üürileandjast sõltuvatel põhjustel ei ole võimalik
üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada ja olukord kestab enam kui 30 päeva ja üürileandja ei ole vaatamata eelnevale kirjalikule pretensioonile ja üürniku poolt antud mõistlikule ajale selle aja jooksul pinna kasutamise takistusi või puudusi kõrvaldanud (lepingu p 2.11.4.1.2) ja c) seaduses sätestatud imperatiivsetel juhtudel.
8.VÕS § 313 lg 1 kohaselt võivad pooled üürilepingu üles öelda nii tähtajalise kui tähtajatu üürilepingu mõjuval põhjusel. Põhjus on mõjuv kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab ning lg 2 alusel on erakorraline ülesütlemine lubatav eelkõige § 314-310 nimetatud asjaoludel (üüriandjast tulenevad põhjused, asja mittevastavasu, täitmisega viivitamine, ruumi ohtlikkus, pankrot, 30-aastase lepingu ülesütlemine). Seega ei ole VÕS § 313 lg 1, 2 ja § 314 319 tulenevad erakorralise ülesütlemise alused imperatiivse e kohustusliku iseloomuga lepingu ülesütlemiseks, vaid tegemist on lepingupoole õigusega lepingut üles öelda viidatud alusel. Üürilepingus võivad pooled piirata või ka laiendada erakorralise lepingu ülesütlemise aluseid. Vaadeldes märgitud pooltevahelise lepingu sätteid lepingu erakorralise ülesütlemise kohta, leiab kohus, et tegemist on poolte poolt lepingu erakorralise ülesütlemisaluse piiramisega vastavalt kokkuleppele, kuna pooled on pidanud seda võimalikuks teha vaid 3- l juhul, milleks on a) üürilepingu eseme ohtlikkus, b) üürileandjast tingitud võimatus asja sihtotstarbeliselt asja kasutada ja c) seadusest tulenevad kohustuslikud alused lepingu lõpetamiseks.
9.Kostja on esile toonud, et tema varanduslik olukord ei võimalda üüri tasuda ja seetõttu jätkata lepingulisi suhteid. Lepingust ei nähtu, et üürnik e kostja võiks lepingu üles öelda märgitud üürnikust tuleneva majandusliku olukorra tõttu. Iseenesest ei ole õige hageja väide, et 5-aastast lepingut ei saa üles öelda 1,5 kuu möödudes lepingus sõlmimisest, sest ei tulene seadusest ega lepingust, küll on aga õige väide, et lepingu erakorralise lõpetamise aluseid olid pooled piiranud. Nimetatud kaalutlustele ja lähtudes ülalpool lepingu 2.11.4 , leiab kohus, et kostjal puudus õigus märgitud asjaoludel lepingut erakorraliselt üles öelda, kuna selline alus ei tulene lepingust. Eeltoodu alusel leiab kohus, et kuna kostjal puudus lepingust tulenev õigus majanduslikust olukorrast tulenevalt lepingut erakorraliselt enne tähtaega üles öelda, on tema poolt lepingu ülesütlemine alusetu juba sisulistel kaalutulustel ja kohtul puudud vajadus anda hinnang hageja väitele, kas lepingu ülesütlemine on vormi ja sisunõuetele vastav. Kohus peab vajalikuks märkida, et kostja väited varanduslikust olukorrast, mis ei võimaldanud üüri ja kõrvalkulusid tasuda, ei ole leidnud ka tõendamist. Kostja esitatud maksudeklaratsioon 2007.a. majandustulemuste kohta näitavad, et kostja ettevõtlusega seotud tulu oli 2007.a. 499963 krooni e. kuus 41663 krooni; soetatud kaubad, teenused kokku 368616 krooni ehk kuus 30718 krooni, ettevõtluse tulem 131347 krooni e kuus 10945,60 krooni. Seega augustis 2007, mil kostja soovist lepingu üles öelda põhjusel, et tema varanduslik olukord ei võimalda üüri ja kommunaalkulusid tasuda, ei ole tõendamist ka leidnud. Seda, et pooled oleksid saanud kokkuleppe lepingu lõpetamise kohta, ei ole asjas tõusetunud, lisaks nähtub hageja esitatud kirjast kostjale 16.08.07, et hageja ei ole aktsepteerinud lepingu lõpetamist kostjaga.
10.Kuna alus lepingu ülesütlemiseks puudus, kehtib sõlmitud üürileping ning hagejal on õigus VÕS § 76 ja 101 lg 1 p 1 ja 6, § 108 lg 1, § 271 ja 292 lg 1 ja § 113 lg 1 alusel nõuda kohustuse täitmist, so üüri ja kõrvalkulude tasumist ning lepingus kokkulepitud viivist. Vaidlus puudus selles, et hageja on saatnud kostjale arved üüri ja kõrvalkulude tasumiseks perioodil november 2007 – veebruar 2007 (incl.), mille kohta on esitatud ka vastavad tõendid – arved 2711010, 2711110, 2712010, 2712111, 2801011, 2801111, 2802011 (lk 10-16) ja et märgitud arved on kostja saanud. Seega on üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustus muutunud sissenõutavaks, sj tulenes üüri tasumise kohustus jooksva kuu eest ilma arve esitamiseta ja
kõrvalkulude tasumise kohustus arve saamisest 5 päeva jooksul vastavalt lepingule. Samas peab kohus vajalikuks märkida, et arve 2712010 01.12.073540 kr (lk 12) tasumise tähtaeg oli 10.12.07 mitte 10.11.07 nagu hagis märgitud, arve nr 2801011 02.01.08 3540 kr üüri tasumise tähtaeg oli tegelikult 10.01.08 (lk 47), mitte 10.12.07 ja arve 2802011 02.02.08 üüri 3540 kr tasumise tähtaeg oli 10.02.08 (lk 16), mitte 10.12.07 nagu on märgitud hagiavalduses (vt tabel),mida tuleb arvestada viivise suuruse määramisel.
11.Kostja leidis, et ta on tasunud märgitud arvete järgi nii üüri kui ka kõrvalkulud, mille kohta on vastav kokkuleppe IJAS-ga 06.03.08. Esitatud kokkuleppest, mille on hageja nimel sõlminud IJAS kostjaga (lk 82, vt tõlge), nähtub, et vaid üks arve nr 2711010 (lk 10) kajastub märgitud kokkuleppes, ülejäänud kokkuleppes märgitud arved ei ole need arved, mille sisuks olevat üüri ja kõrvalkulusid nõuab hageja kostjalt hagiavalduses (vt lk 3, lk 1016).
12.Viidatud arve nr 2711010 01.11.07 on esitatud 2007.a. novembrikuu üüri tasumiseks 3540 krooni. Hageja leidis, et kokkuleppes olev viide, mille kohaselt hageja krediteerib seda arvet osaliselt 2360 krooni ja kostja tunnistab arvet 1180 krooni (st 1180 + 2360= 3540), ei ole talle siduv kuivõrd esindaja on ületanud volitusi ja kokkulepe ei ole seetõttu kehtiv. Kohus sellega ei nõustu. Kostja esitas kohtule pangakonto väljavõtte, mille kohaselt on ta tasunud sama kokkuleppe alusel 3-l korral raha 19.05.08 4955 kr, 23.04.08 5000 kr 21.03.08 5000 kr (lk 56-59), mille saamist ei ole hageja eitanud. Kostja pangakonto väljavõttest nähtub, et ta on raha tasudes viidanud kokkuleppele IJAS-ga. Hageja ei eitanud iseenesest sellist kokkulepet võla tasumise kohta. Seega on hageja pidanud siduvaks enda jaoks kokkuleppes sisalduvat võla tasumise graafikut: 5000 kr 20.03.08, 5000 kr 20.04.08, 4950 krooni 20.05.08. Kokkuleppe kolmandas osas on viidatud kreeditsummale /-2630/ ja kokkuleppe esimeses osas on hageja poolt nõutav ning kostja poolt tunnistatud 1180 krooni (vt kokkuleppe teine lõik ülalt kolmas rida, viide arvele 2711010, lk 55), mis on omavahel seoses (summa teeb kokku üüri summa 3540 arve 2711010 01.11.07 järgi). Seega sisaldab võla tasumise kokkuleppe arve 2711010 01.11.07 tasumise kohta 1180 krooni ulatuses. Kostja on märgitud summad hagejale tasunud vastavalt kokkuleppele ettenähtud tähtaegadel. Hageja ei ole esitanud selle kohta mitte ühtegi tõendit, vaatamata kostja vastuväitele, selle kohta, et pärast 06.03.08 sõlmitud kokkulepet ning viimase osa tasumist 19.05.08 poleks hageja aktsepteerinud seda kokkulepet ja kostjal on endiselt võlg selle arve 2711010 alusel üüri eest. Seega on hageja talunud esindaja IJAS poolt sellist käitumist kokkuleppe III osa sõlmimisel ning sellise kokkuleppe sõlmimisel oli kostjal võimalik aru saada ja mõistlikult uskuda, et kokkuleppe tegemiseks on hageja esindajal volitus, eriti kokkuleppe viimases lõigus sisalduva kohta, millest tulenevalt on graafiku järgi ja arve 2711010 tasumiseks vastav kord, tähtaeg ja ulatus. Eeltoodu alusel leiab kohus, et nimetatud kokkuleppe sõlmimiseks osas, et kostja võlgneb hagejale arve 2711010 01.11.07 alusel 1180 krooni ja et hageja teeb selle arve osas osalise kreeditarve 2630 krooni, oli hageja esindajal vastav volitus TsÜS § 118 lg 2 järgi ning seega on alusetu hageja väide, et tegemist on eelmärgitud osas kokkuleppe tühise osaga. Eeltoodu alusel leiab kohus, et märgitud osas on kokkulepe kostjale ja hagejale siduv ja hageja ei saa tugineda suhetes kostjaga enam hageja ja tema käsundisaaja vahelisele käsundilepingule, mistõttu jätab kohus selle lepingu tähelepanuta. Hagejal on õigus esitada käsundisaaja vastu nõudeid, kui leiab, et viimane on rikkunud kohustusi. Kuna kostja on märgitud kokkuleppe alusel lubatud rahasummad ära tasunud, on kostja oma 2007.a novembrikuu üüri 3540 krooni tasumise kohustuse arve 2711010 01.11.07 alusel vastavalt 06.03.08 kokkuleppes märgitud tähtajal ja ulatuses täitnud ning see kohustus on lõppenud ning hagejal puudub alus nõuda kohustuse täitmist arve nr 2711010 alusel 1259,02 krooni ulatuses ja seega ka sellelt summalt viivist nõuda. Eeltoodu alusel on hageja nõue kostja vastu arve 2711010 01.11.97 summas
1259,02 krooni ja sellelt nõutava viivise saamiseks põhjendamata ja tõendamata. Mis puudutab poolte väited, kas hageja on pidanud kostja asju kinni vmt, siis need ei oma vaidluses tähendust, kuna asjade kohta ei ole nõudeid esitatud.
13.Kuna ülalpool leidis tõendamist, et üürileping ei ole lõppenud, on hageja õigustatud nõudma kostjalt perioodil detsember 2007- veebruar 2008 (incl.) vastavalt esitatud arvetele 2711110, 2712010, 2712111, 2801011, 280111, 2802011 üüri ja kõrvalkulude ja sellelt viiviste tasumist aga ka üüri perioodi eest märts 2008 – detsember 2008 (incl.) ja sellelt viivise tasumist järgmiselt: Arve
Kuupäev
Tähtaeg
2711110 2712010 2712111 2801011 2801111 2802011 Üür märts08 Üür aprill 08 Üür mai 08 Üür juuni 08 Üür juuli 08 Üür august
14.Hageja palus välja mõista hagiavalduses viivise alates 01.01.08 edaspidiselt 0,25% päevas põhivõlalt, kuid asjaoludest nähtuvalt on hageja teinud arvestuse juba seisuga 31.12.2008 (vt hagiavaldus, tabel) ja seega leiab kohus, et hageja on palunud edaspidise viivise välja mõista alates 01.01.09, mis ilmneb ka menetluse käigus esitatud viivisearvestusest (lk 87). Kuna hageja põhinõue kuulub osalisele rahuldamisele (st rahuldamisele ei kuulu arve nr 2711010 alusel nõutav 1259,02 krooni ja sellelt nõutav viivis), teeb kohus viivise osas ümberarvestuse. Hageja põhinõue kuulub rahuldamisele summas 48875,18 krooni ja seisuga 31.12.2008 viivis 24993,12 krooni. TsMS § 367 järgi võib kohus välja mõista väljamõistetavalt võlalt välja mõista viivise protsendina. Hageja on seda palunud ja seega tuleb viivis alates 01.01.2009 0,25% päevas võlgnetavalt põhivõlalt välja mõista.
15.Eeltoodu alusel kuulub hagi osalisele rahuldamisele ning kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista üüri ja kõrvalkulude katteks 48875,18 krooni ning viivist 31.12.2008 seisuga 24993,12 krooni ning alates 01.01.2009 viivis päevas 0,25% võlgnetavalt põhivõla osalt kuni põhivõla rahuldamiseni. Menetluskulude jaotus, hind. 16.Tsiviilasja hind on põhinõude järgi vastavalt 50134,20 krooni. Kuna hagi kuulub osalisele rahuldamisele, jäävad hageja menetluskulud osaliselt (48875,18:50134,20*100), st 97% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 3% ulatuses hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 alusel on menetlusosalisel õigus nõuda esimese astme kohtult kulude rahalise suuruse kindlaksmäämist 30 päeva jooksul arvates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumist. Selle tõttu ei anna kohus hinnangut kostja esitatud õigusabikulude arvele.
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.