Võlaõigus › Muud lepinguvälised kohustused

kostja XXXelamu majavalitseja, kes korraldas 2006.a hoonele katuse ehituse. Hageja on sama maja korteriomanikust kaasomanik. Hageja soovib seada täieliku informatsiooni, milliseid töid ja millises mahus katuse ehitusel tehti. Hageja informatsiooni kohaselt ei saa nimetatud töid lugeda lõpetatuks. Vaidluse kohtuväline lahendamine ei ole andnud tulemusi. Kostja majavalitsejana peab dokumente katuse ehituse kohta omama. Lisaks nõuab hageja maja üldkoosoleku 28.03.2008.a protokolli. Hageja 5.06.2009.a täienduste kohaselt on hageja 2009.a aprillis 3 korda kostja poole pöördunud, selgitamaks, milliseid töid lepinguga telliti ja mis tegelikult tehti. Pöördumine majanõukogu liikme E.S poole ei andnud tulemusi. Dokumente on vaja AÕS § 73 lg 1, § 75, KOS § 11 lg 1 p 1, § 15 lg 2 ja § 21 lg 1 p 1 seadusega lubatud toimingute ja otsuste elluviimiseks. Tegemist oli ehitustöödega ja vastavalt peab ehitustöö olema vormistatud. Majanõukogu esimees on oma kirjas öelnud, et vajalikud dokumendid saab hageja kostja käest. Hageja soovib välja nõuda lepingu, mis tööd valitseja tellis ehitajalt katuse töödeks. Hageja täpsustab oma nõuet. Kohtuistungil täpsustas hageja veelkord nõuet ja palus kokkuvõttes nõuda kostjalt välja järgmised dokumentide koopiad: lepingust, mille sõlmis kostja tellijana ehitajaga katuse ehitamiseks; katuse ehitamise projektist; katuse ehitamise kaetud tööde aktidest; katuse ehituse täitejoonistest; kõikidest katuse ehitamisega seonduvates kuludokumentidest koos pangaülekannetega; katuse ehitamisel kasutatud katusepleki sertifikaadist ja ehitustööde päevikust. Kohtuistungil täpsustas hageja ka oma õiguslikku huvi nõutud dokumentide vastu: hagejal on vaja teada katusele lubatud punktkoormust ja muid füüsikalisi näitajaid, kuna need on vajalikud hageja igapäevase majandamise teabena. Kostja vastuväited ja põhjendused Kostja 31.03.2009.a vastuse kohaselt majandab kostja elamut XXXvalitsejana. XXX kaasomanike 10.06.2003.a toimunud üldkoosoleku otsuse järgi pidid elamu kaasomanikud võtma katuse remondiks laenu ning kaks kaasomanikku lubasid tasuda enda osa summas 53’677,44 kr remonttöödest ise. Seoses sellega, et summast jäi suurem osa tasumata, jäi pangalaen võtmata ning katuseremonditööd teostamata. Katusetöid hakati teostama vastavalt 21.06.2006.a üldkoosoleku otsusele, millega kaasomanikud kinnitasid katuse remonttööde hinnapakkumise ning otsustasid tööde eest tasumise korra. Nimetatud üldkoosoleku protokolli koopia on hagejale antud, mida tõendab kostja poolt hagejale üleantud dokumentide 08.04.2008.a nimekiri. Kostjal puudub kohustus anda protokollide koopiaid kaasomanikele, korteriomanikel on õigus nendega tutvuda, mida saanuks teha kostja kontoris. Kostja on vastavalt KOS § 22 lg 3 esitanud korteriomanikele pärast kalendriaasta lõppemist aruande, milles kajastatakse muuhulgas majanduskava täitmist ja kaasomandiga seotud varalisi õigusi ning kohustusi. 12.04.a XXX toimunud üldkoosolekule on kostja aruande esitanud ja katuse teostatud remonttööd on heaks kiidetud. Hagejal oli võimalus täpsustava informatsiooni saamiseks pöörduda majanõukogu poole, kes valitseja tööd kontrollib. Katuse remonttööd on lõpetatud ja tööd aktiga üle antud. Hagejal oli võimalus akti majanõukogult küsida, kostjal kui valitsejal puudub kohustus kõikidele korteriomanikele kontrollimiseks andmeid ja dokumente esitada. Hageja nõuab kostjalt dokumente, mis on nõutavad ehitamise, mitte viimistlustööde tegemisel. Kostjal ei ole selliseid dokumente. Kohtuotsuse põhjendused. Kohus, tutvunud poolte poolt esile toodud asjaoludega ja esitatud tõenditega ning uurinud neid kogumis, leiab, et hageja nõue on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hageja on elamu XXX korteriomanik ja kostja sama elamu valitseja. Seega on XXX korteriomanike ja kostja vahel lepinguline suhe – käsundusleping.

Seega kohalduvad valitseja lepingule VÕS 35.petüki sätted. Poolte vahel on vaidlus eelkõige selles, kas kostja valitsejana on kohustatud esitama ja saab esitada hagejale tema poolt nõutud dokumente. Vaidluse kohtuväline lahendamine ei ole andnud tulemusi (tl 6, 40, 46-47). Hageja on oma hagiavalduses tuginenud asjaolule, et kostja on valitseja ja sellest tulenevalt on tal kohustus esitada hageja poolt nõutud dokumendid. Valitseja õigused ja kohustused on sätestatud KOS § 21 lg-tes 1 ja 2 ning nimetatud sätetest tuleneb ka see, milleks valitseja on kõigi korteriomanike nimel õigustatud. Kaasomanike 10.06.2003.a üldkoosoleku protokollist (tl 19-21) koosmõjus kaasomanike 21.06.2006.a koosoleku protokolliga (tl 22) ja kostja hinnapakkumisega (tl 23) loeb kohus tõendatuks, et kuigi kaasomanikud otsustasid 10.06.2003.a katuse ehitamise, arutati 21.06.2006.a taas katuseremonttööde korraldamist kostja esitatud hinnapakkumise summas 325’740.- kr alusel ja 21.06.2006.a andis majanõukogu liige R. A nõusoleku hinnapakkumise alusel tööde teostamiseks. Seega sõlmiti kaasomanike ja kostja vahel töövõtuleping (VÕS § 635 lg 1). Sisuliselt on käesolevas hagimenetluses osade nõuete osas kostja hagejaga õigussuhtes valitsejana käsunduslepingus ja osades õigussuhtes töövõtjana. Seega on erinevad ka õiguslikud alused, mille alusel kohustada kostjat dokumente esitama. KOS § 21 lg 1 p 5 kohaselt peab valitseja võimaldama majanõukogul tutvuda valitseja tegevusega ning esitada majanõukogule kontrollimiseks vajalikke andmeid ja dokumente. Oma esialgses hagiavalduses nõudis hageja korteriomanike 28.03.2008.a üldkoosoleku protokolli kostjalt. Kohus on seisukohal, et kostja ei ole kohustatud korteriomanikele dokumente esitama, kuna KOS § 21 lg 1 p 5 on erinorm, mis näeb ette valitseja kohustused vajalike andmete ja dokumentide esitamisel. Kostja esitas vaidlusaluse protokolli koopia vastutulekuna hagejale ja oma täpsustatud nõudes hageja enam protokolli ei käsitlenud. Siiski hageja pole selgesõnaliselt nimetatud nõudest loobumist avaldanud, mistõttu kohus jätab nõude protokolli esitamiseks rahuldamata. Hagiavaldusest tulenevalt on hageja seisukohal, et kostja sõlmis ehitustööde tegemiseks töövõtjaga lepingu ja hageja nõuab katuse ehitustöödega seonduvaid dokumente. Kohus on seisukohal, et hageja ja kostja vahelisest käsunduslepingust ei tulene hageja õigust nõuda ehitusega seonduvaid dokumente. Hageja tugineb seejuures tüüptingimustele. Hageja on esitanud esimese lehekülje tüüptingimustega lepingust, mis on saanud valitseja ja kaasomanike vahelise lepingu osaks. Nimetatud dokumendist nähtub, et kostja kohustuseks on selle p 127 alusel remontide korraldamise osas – väiksemahuliste ning kinnisvaraobjekti korrashoiuks või kasutajate vajadustest tulenevate remonditööde korraldamine, kuid mitte tegemine. Seega ei saa vaadelda töövõtulepinguga võetud katuse ehitamise kohustust valitseja kohustusena ja valitseja ning kaasomanike suhte raames puudub kostjal kohustus hageja poolt nõutud dokumente esitada. Hageja nõue ehitusdokumentide esitamiseks kaasomanikuna tuleneb VÕS § 1015 lg-s 1 sätestatust, mille kohaselt teise isiku valduses oleva dokumendiga tutvumise vastu õigustatud huvi omav isik võib valdajalt nõuda dokumendiga tutvumise lubamist, kui dokument on koostatud dokumendiga tutvuda sooviva isiku huvides või kui dokumendis on kajastatud selle isiku ja dokumendi valdaja vaheline õigussuhe või nendevahelise tehingu ettevalmistamine. Hageja õigustatud huviks võib olla kohtu hinnangul kartus, et tööd on tegelikkuses lõpetamata, samuti on ehitusega seonduvad andmed vajalikud hagejale määramaks füüsikalisi näitajaid, kuna need on vajalikud hageja igapäevase majandamise raames. Kuludokumentide osas märkis hageja, et nende alusel on võimalik kindlaks teha, milliseid materjale kasutati. Kohus käsitleb dokumente hageja kohtuistungil täpsustatud nõudes esitatud järjekorras:

1) Koopia lepingust, mis sõlmiti kostja poolt tellijana ehitajaga katuse ehitamiseks. Kohus leiab, et asjas on leidnud tuvastamist, et kostja ei sõlminud kellegagi lepingut katuse ehitamiseks, vaid sellise lepingu sõlmis korteriomanike ühisus kostjaga hinnapakkumise esitamise (pakkumus) ja selle majanõukogu poolt kinnitamise (nõustumus) teel (VÕS § 9 lg 1). Seega hageja nõuet rahuldada ei saa, kuna vastavat lepingut pole olemas ja see nõue jääb rahuldamata. 2) Koopia katuse ehitamise projektist. Kostja on selgitanud, et katuse ehitamiseks projekti ei tehtud, kuna Majandusministeeriumi vastusest tulenevalt seda ei olnud vaja (tl 28), samuti korteriomanikud seda kostjalt ei tellinud. Käesoleva menetluse raames ei hakka kohus hindama, kas katuseprojekti oli vaja. Hageja ei ole kostja vastu esitanud töövõtulepingu mittekohasest täitmisest tulenevat nõuet, vaid on esitanud dokumentide väljanõudmise nõude. Kuivõrd kostja on selgitanud, et vastavat dokumenti tal ei ole, siis jääb nimetatud nõue rahuldamata. 3) Koopia katuse ehitamise kaetud tööde aktidest. Nimetatud aktide osas märkis kostja, et neid ei koostatud. Seega ei ole neid olemas ja nende väljanõudmine ei ole võimalik, nõue jääb rahuldamata. 4) Koopia katuse ehituse täitejoonistest. Kostja selgituste kohaselt vastavaid jooniseid ei koostatud. Seega ei ole neid olemas ja nende väljanõudmine ei ole võimalik, nõue jääb rahuldamata. 5) Koopia kõikidest katuse ehitamisega seonduvates kuludokumentidest koos pangaülekannetega. Kohus leiab, et nimetatud osas puudub hagejal õigustatud huvi. Kuludokumentide väljaotsimine ja koos pangaülekannetega esitamine on niivõrd mahukas tegevus kostja kui igapäevases majandustegevuses ehitus- ja renoveerimistegevusega tegeleva isiku jaoks, et üksnes kasutatud materjalide kindlakstegemiseks kostjalt vastavaid dokumente nõuda on ülemäära koormav. Töövõtu lepingu puhul peavad lepingutingimustele vastama ka töö juurde kuuluvad dokumendid. Terminit „dokumendid” tuleb seejuures mõista laialt: traditsiooniliselt kuuluvad siia alla dokumendid, mis on õiguslikult vajalikud töö õiguspäraseks kasutamiseks, seega ka joonised, plaanid, kasutusjuhendid jms materjalid, mis on mõistlikult vajalikud töö sihipäraseks kasutamiseks. Kuludokumendid koos pangaülekannetega nimetatud dokumentide alla ei kuulu. 6) Koopia katuse ehitamisel kasutatud katusepleki sertifikaadist ja ehitustööde päevikust. Kostja avaldas kohtuistungil, et sertifikaat on olemas, ehitustööde päevikut ei peetud. VÕS § 1015 kohaselt puudub hagejal õigus nõuda nimetatud dokumendiga tutvuda võimaldamist, kuna tegemist ei ole dokumendiga, mis oleks koostatud hageja huvides, dokumendis ei ole kajastatud hageja ja kostja vaheline õigussuhe või nendevahelise tehingu ettevalmistamine. Seega ei kuulu rahuldamisele ka hageja nõue katusepleki sertifikaadi väljanõudmiseks. Ehitustööde päevikut ei ole olemas ja selle väljanõudmine ei ole võimalik, nõue jääb seetõttu rahuldamata. Kohus märgib, et hagejal võib olla kostja vastu VÕS § 645 lg-st 1 tulenevalt kohustuse täitmise nõue. Nimetatud normis sätestatule peab töö vastama lepingutingimustele ja lepingutingimustele peavad vastama ka töö juurde kuuluvad dokumendid. Hageja ei ole tuginenud asjaolule, et kostja rikkus töövõtulepingut, ei ole esitanud töövõtulepingust tulenevat kohustuse täitmise või muud nõuet. Hagiavalduse kohaselt leiab hageja, et kostja sõlmis valitsejana töövõtulepingu ehitajaga. Seega oleks selline nõue esitatav uuel alusel ja esemega, mida kohus käesolevas vaidluses ei lahenda. Kohus ei uuri käesolevas asjas asjakohatuid tõendeid: aadressile [email protected] saadetud e-kirjad ei tõenda asjaolu, et adressaat oleks olnud hageja poolt palgatud lepitaja või muu asjakohane isik vaidluse lahendamisel. Kostja selgituste kohaselt on tegemist juristiga, kes nõudis sisse kommunaalvõlgnevusi kostjaga sõlmitud lepingu alusel. Seega ei tõenda need kirjad käesoleva vaidluse olulisi asjaolusid. Kohus ei uuri ka üldkoosoleku protokolli 12.aprillist 2007.a ja akti (tl

25-27), kuna tööde vastuvõtmine ja heakskiitmine ei oma käesolevas vaidluses tähendust. Kohus ei uuri ka eksperthinnangut, kuna asjaolu, kas tegemist on ehitusega, ei oma käesolevas vaidluses tähendust. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt hüvitab pool, kelle kahjuks otsus tehti, teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Käesoleva otsusega jääb hagi rahuldamata. Eelnevast tulenevalt tuleb kostja menetluskulud jätta hageja kanda. l on õigus nõuda hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalist kindlaksmääramist, esitades selleks Harju Maakohtule avalduse koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

Ele Liiv kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.