Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

Hageja esitas 25.04.2007 kohtule hagi, mille kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 11.10.2005 äriruumide üürilepingu. Lepingu järgi kohustus kostja andma hagejale üürile üürileandjale kuuluval kinnistul Tallinnas, XXX asuva ärihoone. Üürilepingu p 2.5 on pooled kokku leppinud, et kostjal on kohustus teha tahteavaldus üürilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse. Hageja esitas 30.03.2007 kostjale nõude, paludes kahe nädala jooksul esitada Harju Maakohtu kinnistusosakonnale avaldus üürilepingu kohta registriossa märke tegemiseks. Kostja hageja nõuet täitnud ei ole. Hageja leiab, et üürileping on kehtiv, sest ülesütlemine ei ole õiguspärane. Hageja palus esialgses hagis tuvastada kostja kohustuse üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemise tahteavalduse andmiseks. Hageja muutis 2.11.2009 kohtuistungil oma nõude sõnastust tulenevalt seadusemuudatustest ning palus kohustada kostjat tegema tahteavaldus üürilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse. Tahteavaldus peab olema järgmise sisuga: „Palun kanda Harju maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonnas avatud registriossa nr XXX märge selle kohta, et ESOÜ (registrikood XXX, asukoht XXX) ja OÜ FG vahel on 11.oktoobril 2005 sõlmitud üürileping kinnistul asuva hoone üürile andmiseks ESOÜ-le (registrikood XXX, asukoht XXX) kehtivusega 20 (kakskümmend) aastat üüriobjekti üleandmise päevast arvates, kusjuures üürnikul on ühepoolselt õigus üürilepingu kehtivuse tähtaega pikendada kuni viie (5) aasta võrra, teatades üürilepingu tähtaja pikenemisest üürileandjale kirjalikult vähemalt kuus (6) kuud enne üürilepingu kehtivuse lõpptähtaja saabumist.“

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja saatis oma 10.04.2007 kirjaga hagejale tähitud üürilepingu ülesütlemisavalduse. Hageja on ülesütlemisavalduse kätte saanud 12.04.2007, seega on poolte vahel üürisuhe sellest ajast alates võlaõigusseaduse kohaselt lõppenud ja kostjal puudub üürilepingu kohta märke nõudmise õigus. Kostja poolt üürilepingu ülesütlemine on kehtiv, ülesülemis avalduses on ära näidatud ülesütlemise alus. Kostjal ei olnud võimalust ehitusluba saada, sest naaberkinnistu omaniku nõudmised olid liigselt koormavad.

MENTLUSE KÄIK

Harju maakohus tegi asjas 07.04.2008 otsuse ning rahuldas hagi. Kostja esitas otsusele apellatsioonkaebuse ning Tallinna ringkonnakohus rahuldas oma 28.01. 2009 otsusega kaebuse, tühistas maakohtu otsuse ja saatis asja uueks arutamiseks maakohtule. Ringkonnakohus märkis otsuses, et maakohus peab välja selgitama kas poolte vahel on kehtiv üürisuhe või mitte.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, kuulanud kohtuistungil ära hagaeja ja ksotja seisukohad, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ja kostja sõlmisid 11.10.2005 üürilepingu Tallinnas asuva ärihoone ruumide kasutmiseks asukohaga XXX. Hageja on esitanud nõude kohustamaks kostjat tegema tahteavaldus üürilepingu kohta märke kandmiseks kinnistusraamatusse. Üürnikul on see õigus olemas VÕS § 324 lg 1 alusel, seega tuleb asja lahendamiseks välja selgitada, kas poolte

vahel on kehtiv üürisuhe. Selleks on vaja välja selgitada, kas kostja poolt hagejale esitatud üürilepingu ülesütlemisavaldus on kehtiv või mitte. Lepingu ülesütlemiseks on vajalik täita ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Lepingu ülesütlemine on lepingu lõpetamise viisiks VÕS § 186 p 6 alusel. Lepingu ülesütlemise kui kujundusõiguse rakendamine toimub VÕS § 195 lg 1 ühepoolse avalduse esitamisega. VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 325 lg 1 järgi peab üürilepingu ülesütlemine toimuma kirjalikus vormis või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Üürilepingu ülesütlemise avaldus peab sisaldama VÕS § 325 lg 2 sätestatud andmeid. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja saatis hagejale 10.04.2007 tähtkirja, mis sisaldas üürilepingu ülesütlemisavaldust. Hageja on avalduse 12.04.2007 kätte saanud. VÕS § 196 lg 1 sätestab, et kestvuslepingu võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Kohtule esitatud 9.04.2007 üürilepingu ülesütlemise avalduses on märgitud, et kostja ütleb üles poolte vahel sõlmitud äriruumi üürilepingu, mille alusel kohustus kostja andma hageja kasutusse ja valdusse äriruumid pindalaga ligikaudu 14 080 ruutmeetrit, asukohaga XXX Tallinnas. Lepingu lõppemise ajaks on märgitud ülesütlemisteate kättesaamise aeg. Kohus asub seisukohale, et sellega on täidetud VÕS § 325 lg 1 p 1 ja 2 tingimused, mis sätestavad, et ülesütlemisavaldus peab sisaldama andmeid üüritud asja ja lepingu lõppemise aja kohta. VÕS § 325 lg 2 p 3 sätestab, et ülesütlemisavaldus peab sisaldama ka ülesütlemise alust. Ülesütlemise alusena peavad olema välja toodud elulised asjaolud, mis võimaldavad üürnikul aru saada, mille tõttu leping üles öeldakse, et hinnata ülesütlemise seaduslikkust. Kohus asub seisukohale, et ülesütlemise formaalsed eeldused on sellega täidetud, sest üürileandja on teinud ühepoolse ülesütlemisavalduse, milles on märgitud üüritud asi, lepingu lõppemise aeg ja lepingu lõppemise asjaolud ning see on tehtud kirjalikus vormis, mille üürnik on kätte saanud. Lepingu ülesütlemiseks peab VÕS § 313 lg 1 järgi olema mõjuv põhjus, mis tähendab, et lepingu lõpetamine peab olema ka sisuliselt põhjendatud st ülesütlemisel peab olema täidetud ka ülesütlemise materiaalsed eeldused. Kostja on oma ülesütlemsiavalduses mõjuva põhjusena välja toonud ehitusloa mittesaamise ettenägematute asjaolude tõttu. Hoonete ehitamiseks ning ümberehitamiseks kehtestatud menetluse ning nõuded sätestab planeerimisseadus, ehitusseadus ning Tallinna ehitusmäärus, mis on kehtestatud Tallinna linnavolikogu 29.05.2003 määrusega nr 35. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja ei ole Tallinna linnaplaneerimise ametile, mis on Tallinna ehitusmääruse § 5 lg 3 p1 alusel pädev ehituslubasid väljastama, esitanud ehitusloa väljastamise taotlust. Kohus leiab, et asja lahendamiseks on vajalik tõlgendada seda, kuidas hageja ja kostja said aru kostja poolt välja toodud lepingu ülesütlemsie alusest. Ehitamiseks esitatavad nõuded sätestab ära ehitusseaduse § 12, mille lõige 1 sätestab, et ehitamiseks peab olema ehitusprojekt ning lõige 2 sätestab, et ehitamiseks peab olema ehitusluba. Ehitusprojekti koostamise aluseks on ehitusseaduse § 19 lg 1 p 1 alusel detailplaneering või sama lõike punkti 2 alusel detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral projekteerimistingimused. Planeerimisseaduse § 9 lg 10 p 1 järgi ja Tallinna ehitusmääruse § 13 lg 7 ja lg 8 kohaselt on kohalikul omavalitsusel õigus määratleda, millal on

detailplaneeringu tegemine kohustuslik. Käesolevas vaidluses toimus ehitusprojekti koostamine projekteerimistingimuste alusel. Kohtule esitatud ehitusprojektide läbivaatamise komisjoni 10.05.2006 protokollist, 24.05.2006 esitatud projekteerimise tingimuste taotlusest, linnavalitsuse 31.05.2006 istungi protokollist ja projekteerimistingimustest nähtub, et kostja esitas Tallinna linnaplaneerimise ametile eskiisprojekti ja projekteerimistingimuste taotluse ning selle alusel väljastati talle projekteerimistingimused. Projekteerimistingimused tuli kostjal Tallinna ehitusmääruse § 29 alusel kooskõlastada naaberkinnistu omanikuga. Kohtule esitatud kostja 15.03.2007 kirjast ja sellele esitatud AB Pohla ja Hallmägi vastustest, kostja 21.09.2007 kirjast ja sellele OÜ AP poolt esitatud vastustest ning Clyde Bergmann GmbH poolt esitatud kirjast, ehituskirjeldusest ja DEOÜ hinnapakkumisest selgub, et kostja soovis saada naaberkinnistu omanikult kooskõlastust ning kooskõlastuse saamise tingimuseks esitas naaberkinnistu omanik uue tehasehoone püstitamiseks, maksumusega 156 468 000 krooni. Projekteerija kirjast nähtub, et naaberkinnistu kooskõlastuseta ehitusloa taotlemine ei ole tõenäoliselt edukas. Kohus leiab, et õige on hageja väide, et kostjale pidi iseenesest teada olema asjaolu, et projekteerimistingimused tuleb kooskõlastada naaberkinnistu omanikuga, sest seda sätestab Tallinna ehitusmääruse § 29 lg 2. Kohus asub seisukohale, et kostjale ei saanud teada olla tingimused, mille puhul naaberkinnistu omanik Clyde Bergmann GmbH on nõus kooskõlastuse andma. Naaberkinnistu omaniku nõudmisi võib pidada ettenägematuteks asjaoludeks ja seega ka mõjuvaks põhjuseks lepingu ülesütlemisel. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja ei ole vaidlusalusel kinnistul asuva hoone ümberehitamiseks ehitusluba taotlenud ega seda saanud. Kostja on oma vastuväidetes välja toonud, et ehitusloa taotluse esitamine ei olnud ilma naaberkinnistu omaniku kooskõlastuseta mõttekas, sest linnaplaneerimisamet ei oleks ehitusluba väljastanud. Lepinguga võetud kohustus on VÕS § 76 alusel täitmiseks, kuid see põhimõte ei ole absoluutne. Äriühingu eesmärk on kasumit teenida ning äriühingult ei saa oodata, et ta püsiks endale kahjulikes õigussuhetes, kuid tõsikindlalt ei ole kostja tõendanud, et ehitusluba ei olnud võimalik saada. Kostja piirdub vaid oletustega, seega ei ole kohtu arvates tõendatud, et ka kohtus välja toodud ülesütlemise alus oli kostjal olemas. Kohus leiab, et kostja poolt ülesütlemise avalduses välja toodud ülesütlemise põhjus ja kostja poolt kohtus esile toodud ülesütlemise põhjused ei kattu. Kostjal oli kohtu arvates olemas mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks, kuid ta ei ole seda põhjust ülesütlemisavalduses välja toonud. VÕS § 325 lg 2 p 3 väljendatud nõue esitada ülesütlemisel selle alus on vajalik välja tuua seetõttu, et üürnikul oleks võimalik end üürileandja poolt alusetult lõpetatud lepingu eest kaitsta. Olukorras, kus ülesütlemise avalduses välja toodud alus ja tegelik ülesütlemise põhjus ei kattu, ei ole üürnikule see õigus tagatud. Kohus möönab, et ülesütlemise alust võib hilisemalt, vaidluse tõusetumisel, täiendada, kuid mitte esitada ülesütlemise alusena täiesti uut alust. Kohus leiab, et hageja tegevus ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Pooled sõlmisid pikaajalise kasutuslepingu, mida võib hageja ühepoolselt pikendada ning hea usu põhimõttega ei ole vastuolus hageja jätkuv huvi lepingu täitmiseks. Kostjat tuleb VÕS § 324 lg 1 alusel kohustada tegema tahteavaldus üürilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse. Tahteavaldus peab olema järgmise sisuga: „Palun kanda Harju maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonnas avatud registriossa nr XXX märge selle kohta, et ESOÜ (registrikood 10636638, asukoht Tallinn) ja OÜ FG vahel on 11.oktoobril 2005 sõlmitud üürileping kinnistul asuva hoone üürile andmiseks ESOÜ-le (registrikood XXX, asukoht XXX) kehtivusega 20 (kakskümmend) aastat üüriobjekti üleandmise päevast arvates, kusjuures üürnikul on ühepoolselt õigus üürilepingu kehtivuse tähtaega pikendada kuni viie (5)

aasta võrra, teatades üürilepingu tähtaja pikenemisest üürileandjale kirjalikult vähemalt kuus (6) kuud enne üürilepingu kehtivuse lõpptähtaja saabumist.“ Menetluskulud tuleb TsMS § 162 lg 1 ja 173 lg 1 alusel jätta kõik kostja kanda. Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.