Ehitus Service OÜ hagi OÜ Floriston Grupp vastu üürilepingu kohta märke tegemiseks kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20.11.2009.a otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
Ehitus Service OÜ apellatsioonkaebuse hind on 25 000 krooni; OÜ Floriston Grupp apellatsioonkaebuse hind on 25 000 krooni
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Ehitus Service OÜ apellatsioonkaebus OÜ Floriston Grupp apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): Ehitus Service OÜ (registrikood 10636638, asukoht: Tallinn, aadress: Peterburi tee 64, 11415 Tallinn), tehinguline esindaja vandeadvokaat Merle Veeroos; Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): OÜ Floriston Grupp (registrikood 10745905, asukoht: Tallinn, aadress: Jõe 2B, 10151 Tallinn), tehinguline esindaja vandeadvokaat Äili Rodi
Kohtuistungi toimumise aeg
15.10.2010. a.
Istungil osalenud isikud
Hageja tehinguline esindaja vandeadvokaat Merle Veeroos, kostja tehinguline esindaja vandeadvokaat Äili Rodi
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 20.11.2009.a otsuse resolutsioon jätta muutmata, muutes kohtuotsuse põhjendusi.
2.OÜ Floriston Grupp apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
1(6)
Tsiviilasi nr: 2-07-15953
3.Ehitus Service OÜ apellatsioonkaebus rahuldada.
4.Jätta maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulu kostja, OÜ Floriston Grupp kanda. Hüvitatava summa kindlakstegemise avalduse koos menetluskulude nimekirjaga võib esitada käesolevas asjas otsuse teinud maakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
5.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.25.04.2007.a esitas hageja maakohtusse hagi, milles palus tuvastada, et kostjal on kohustus kanda kinnistusraamatusse märge selle kohta, et poolte vahel 11.10.2005.a sõlmitud üürileping kehtib 20 aastat ja üürnikul oli õigus seda lepingut pikendada veel viieks aastaks, kui üürnik teatab pikendamise soovist ette vähemalt 6 kuud. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 11.10.2005.a äriruumide üürilepingu, mille järgi kohustus kostja andma hagejale üürile hagejale kuuluval kinnistul Tallinnas, Mustamäe tee 5B asuva ärihoone. Üürilepingu punktis 2.5 leppisid pooled kokku, et kostjal oli kohustus teha tahteavaldus üürilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse. Hageja esitas 30.03.2007.a kostjale nõude, paludes kahe nädala jooksul esitada Harju Maakohtu kinnistusosakonnale avaldus üürilepingu kohta märke tegemiseks. Kostja hageja nõuet ei täitnud. Hageja leidis, et üürileping oli kehtiv, sest ülesütlemine ei olnud õiguspärane. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja saatis oma 10.04.2007.a kirjaga hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse. Hageja sai ülesütlemisavalduse kätte 12.04.2007.a, seega oli poolte vahel üürisuhe sellest ajast alates lõppenud ja kostjal puudus üürilepingu kohta märke sissekandmiseks nõudeõigus. Kostja poolt üürilepingu ülesütlemine oli kehtiv, ülesülemis avalduses oli ära näidatud ülesütlemise alus. Üürilepingu kohaselt pidi kostja üürilepingu esemeks olevad ruumid alles välja ehitama. Kostjal ei olnud võimalust ehitusluba saada, sest kohalik omavalitsus nõudis naaberkinnisasja omaniku kooskõlastust ja naaberkinnistu omaniku nõudmised olid liigselt koormavad, sest viimane nõudis kooskõlastuse andmise eeldusena ca 156 000 000 kroonise ehitusmaksumusega hoone ehitamist. Esimese astme kohtu otsus
3.Maakohus tegi 20.11.2009.a otsuse, millega rahuldas hagi ja menetluskulud jättis kostja kanda. Kohus asus seisukohale, et ülesütlemise formaalsed eeldused olid täidetud, sest üürileandja oli teinud ühepoolse ülesütlemisavalduse, milles oli märgitud üüritud asi, lepingu lõppemise aeg ja lepingu lõppemise asjaolud ning see oli tehtud kirjalikus vormis, mille üürnik oli kätte saanud. Kohus leidis, et õige oli hageja väide, et kostjale pidi iseenesest teada olema asjaolu, et projekteerimistingimused tuli kooskõlastada naaberkinnistu omanikuga, sest seda sätestas Tallinna ehitusmääruse § 29 lg 2. Kohus asus seisukohale, et kostjale ei saanud
2(6)
Tsiviilasi nr: 2-07-15953 teada olla tingimused, mille korral naaberkinnistu omanik Clyde Bergmann GmbH oli nõus kooskõlastuse andma. Maakohus leidis, et naaberkinnisasja omaniku nõudmisi võib pidada ettenägematuteks asjaoludeks ja seega mõjuvaks põhjuseks lepingu ülesütlemisel. Maakohus leidis veel, et kostjal oli kohtu arvates mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks, kuid ta ei ole seda põhjust ülesütlemisavalduses esile toonud. Kohus asus seisukohale, et hageja tegevus ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Eeltoodust lähtuvalt leidis kohus, et kostjat tuli VÕS § 324 lg 1 alusel kohustada tegema tahteavaldus üürilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse. Hageja apellatsioonkaebus
4.Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palub muuta maakohtu otsuse põhjendusi vastavalt apellatsioonkaebuses toodule. Hageja leiab, et kohtul puudus õigus anda hinnang, kas asjaolud, mille alusel kostja ei ole lepingut üles öelnud, oleksid mõjuvad põhjused. Kuna kostjapoolse ülesütlemise aluseks ei olnud kohtus esile toodud uued asjaolud, siis ei oma kostjapoolse ülesütlemise kehtivuse hindamisel tähtsust, kas neid uusi asjaolusid võib pidada ettenähtavateks ning mõjuvaks põhjuseks lepingu üleütlemisel või mitte. Eeltoodust tulenevalt palub hageja kohtuotsusest välja jätta järgmise osa: „Kohus asub seisukohale, et kostjale ei saanud teada olla tingimused, mille puhul naaberkinnistu omanik Clyde Bergmann GmbH on nõus kooskõlastuse andma. Naaberkinnistu omaniku nõudmisi võib pidada ettenägematuteks asjaoludeks ja seega mõjuvaks põhjuseks lepingu ülesütlemisel“ ning „Kostjal oli kohtu arvates olemas mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks, kuid ta ei ole seda põhjust ülesütlemisavalduses välja toonud“. Hageja leiab, et kohus leidis ebaõigesti, et asjaolud, mille alusel kostja ei ole lepingut üles öelnud, oleksid mõjuvad põhjused lepingu ülesütlemiseks. Kuna kostjale pidi olema teada kohustus kooskõlastada projekteerimistingimuste taotlus naabriga, pidi kostja ette nägema, et naaber ei pruugi nõustuda hoone ümberehitusega ja võib keelduda kooskõlastuse andmisest. Hageja arvates oli kostjal võimalik enne üürilepingu sõlmimist selgitada välja naabri seisukoht hoone ümberehitamise osas. Hageja on seisukohal, et eespool toodust tulenevalt on ebaõige ja vastuoluline kohtu järeldus, et naabri kooskõlastuse nõudmist ja selle uue hoone ehitamisest sõltuvusse seadmist võib pidada ettenägematuteks asjaoludeks ja seega mõjuvaks põhjuseks lepingu ülesütlemisel. Samuti on hageja arvates ebaõige ja vastuoluline maakohtu järeldus, et kostjal oli olemas mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks. Seega palub hageja muuta kohtuotsuse põhjendusi vastavalt: „Kostjale olid ettenähtavad tingimused, mille puhul naaberkinnistu omanik on nõus kooskõlastuse andma, naaberkinnistu omaniku nõudmisi ei saa pidada ettenägematuteks asjaoludeks ja seega mõjuvaks põhjuseks lepingu ülesütlemisel ning seega ei olnud kostjal olemas mõjuvat põhjust lepingu ülesütlemiseks ning ta ei ole seda põhjust ka ülesütlemisavalduses välja toonud“. Kostja apellatsioonkaebus
5.Maakohtu otsuse peale esitas kostja apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse ja teha asjas uus otsus, millega jäetakse hagi rahuldamata. Kostja leiab, et maakohus on õigesti tuvastanud üürilepingu ülesütlemiseks formaalsete eelduste ja mõjuva põhjuse olemasolu. Kostja leiab, et ebaõige on kohtu seisukoht, et kostja ei ole tõendanud ehitusloa saamise võimatust. Kostjal puudus igasugune mõistlik põhjendus arvata, et kohalik omavalitsus rikub seadust. Sellises olukorras kohtu viide tõsikindlatele tõenditele puudumisele, on kostja arvates asjakohatu ja põhjendamatu. Kostja leiab, et üürilepingu ülesütlemisavalduses esitatud ülesütlemise alus on piisav, kuna hageja ei ole kohtumenetluses ega ka kohtuväliselt väitnud, et ta ei saaks aru millistel põhjustel üürileping üles öeldi, või et hagejal ei ole sellest tulenevalt võimalust oma õigusi kaitsta.
3(6)
Tsiviilasi nr: 2-07-15953 Vastustajate seisukohad
6.Hageja ja kostja vaidlesid vastastikku teineteise apellatsioonkaebustele vastu ja palusid jätta need rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
7.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebustega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsuse resolutsioon on õige ja see tuleb jätta muutmata. Muuta tuleb maakohtu otsuse põhjendusi. Kuivõrd kostja esitas apellatsioonkaebuse seetõttu, et leidis, et hagi rahuldamine on ebaõige, kuid hagi tuleb ka ringkonnakohtu hinnangul rahuldada, tuleb kostja apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Kuna hageja esitas apellatsioonkaebuse seetõttu, et leidis, et ta ei nõustu osade maakohtu põhjendustega hagi rahuldamisel, ning kuna ringkonnakohus leiab, et hagi tuleb rahuldada teistsugustel motiividel, kui maakohtu poolt esitatud, tuleb hageja apellatsioonkaebus rahuldada. Seda hoolimata sellest, et hageja palus ringkonnakohtul esitada täpses sõnastuses uued motiivid, mida ringkonnakohus põhjendatuks ei pea, sest kuigi kohtupraktikas on erandlikult lubatavaks peetud kohtuotsuse motiivide peale apellatsioonkaebuse esitamist, ei tähenda see seda, et apellant saaks kohtult nõuda konkreetseid põhjendusi, millest lähtuvalt peaks kohus hagi rahuldama. Hagi rahuldamise üle otsustamisel kohaldab õigust kohus ning otsustab mh ka, millised eeldused ja millised asjaolud hagi rahuldamise tingivad. Seega tuleb hageja apellatsioonkaebus lugeda rahuldatuks juba siis, kui hageja poolt taotletud motiivid tuleb kohtuotsuse põhjendustest välja jätta.
8.Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et olukorras, kus maakohus leidis, et teatud asjaolusid ei saa ülesütlemise alusena käsitleda, ei oleks maakohtul tulnud ka vastavaid asjaolusid ülesütlemise alusena hinnata. Seetõttu tuleb see osa maakohtu otsuse põhjendustest, milles maakohus leiab, et teatud asjaolud ei olnud ülesütlemise aluseks, kuid hindab samas vastavate asjaolude sobivust ülesütlemise alusena, otsusest välja jätta. Selguse huvides esitab ringkonnakohus allpool põhjendused, millest lähtuvalt kuulub hagi rahuldamisele.
9.Ringkonnakohtu hinnangul tuleb hagi rahuldada järgmistel motiividel. Hageja nõuab kostjalt üürilepingu kohta märke kinnistusraamatusse kandmise eelduseks oleva nõusoleku andmist. Selline nõue võiks kõne alla tulla hageja ja kostja vahelise üürilepingu p. 2.5. alusel (vt t I kd lk 10). Üürilepingu kohta märke tegemise nõude annab üürnikust hagejale ka VÕS § 324 lg 1. Nõude rahuldamine eeldab seda, et poolte vahel oleks kehtiv üürileping. Hageja ja kostja ei vaidle kinnistusraamatusse kantava märke sisu üle, kuid kostja leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata põhjusel, et hagejal ei ole märke kinnistamise eelduseks oleva nõusoleku hagemise õigust seetõttu, et üürileping on kostjapoolse erakorralise ülesütlemise tõttu lõppenud. Kohtu hinnangul tuleb vaidlusväliseks lugeda see, et hageja ja kostja sõlmisid 11.10.2005.a üürilepingu, mille p. 2.5. alusel võiks hageja nõuda kostjalt hagi esemeks oleva tahteavalduse andmist. Kuivõrd kostja esitas hagi rahuldamisele vaid ühe vastuväite, tuleb kohtul kontrollida, kas üürileping on kostja poolt esile toodud asjaoludel lõppenud. See tähendab, et kohtul tuleb kontrollida, kas hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping on lõppenud kostja poolt 09.04.2007.a koostatud ülesütlemisavaldusega soovitud ülesütlemise tõttu. Juhul, kui kohus ei saa kostja poolt selles kohtuvaidluses kohtu ette toodud asjaolude ja esitatud tõendite alusel seda kostja vastuväidet hagi rahuldamata jätmiseks piisavaks lugeda, tuleb hagi rahuldada.
10.Ringkonnakohtu hinnangul tuleb 11.10.2005.a poolte vahel sõlmitud lepingut lugeda tähtajaliseks äriruumi üürilepinguks. Sellise lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema seaduses sätestatud ülesütlemise alus, üks lepingu pool peab tegema teisele lepingu poolele VÕS §-s 325 sätestatud tingimustele vastava tahteavalduse ja vastaspool peab
4(6)
Tsiviilasi nr: 2-07-15953 tahteavalduse kätte saama. Kui kasvõi üks nimetatud eeldustest on täitmata, tuleb asuda seisukohale, et ülesütlemisavaldus ei saa tuua kaasa ülesütlemise tagajärgi, st avaldus ei saa lepingut lõpetada.
11.Hageja ja kostja vaidlevad selle üle, kas kostja poolt esitatud asjaolud saavad olla ülesütlemiseks piisavad. Kostja teatas hagejale 09.04.2007.a koostatud ülesütlemisavalduses (vt t I kd lk 39), et ütleb üürilepingu üles seetõttu, et ettenägematutel asjaoludel ei ole võimalik saada hoone renoveerimiseks vajalikku ehitusluba. Seega tuleb kohtul hinnata, kas kostja poolt kohtu ette toodud asjaoludel ja esitatud tõendite alusel saab tõendatuks lugeda, et kostjal ei olnud võimalik saada ehitusluba ning kas ehitusloa mittesaamine võiks olla üürilepingu ülesütlemise eelduseks olev mõjuv põhjus VÕS § 313 lg 1 tähenduses.
12.Kohtu hinnangul ei ole kostja tõendanud seda, et kostjal ei õnnestunud ehitusluba saada. Kostja esindaja kinnitas 15.10.2010.a kohtuistungil, et kostja vajaliku ehitusloa taotlust kohalikule omavalitsusele ei esitanudki. Seega ei ole kohalik omavalitsus ehitusloa andmisest keeldunud ning seetõttu ei ole kohaliku omavalitsuse poolse keeldumise õiguspärasust ka hinnatud. Kostja on pelgalt väitnud, et kohalik omavalitsus oleks ehitusloa väljaandmisest keeldunud ning vastav keeldumine oleks olnud õiguspärane. Kohtu hinnangul ei ole kostja esitanud asjaolusid, mille alusel saaks tuvastada, et kohalik omavalitsus oleks saanud õiguspäraselt keelduda ehitusloa väljaandmisest olukorras, kus naaberkinnisasja omanik projekteerimistingimusi ei oleks kooskõlastanud. Kostja poolt viidatud õigusnormide alusel sellist järeldust teha ei saa. Kohalik omavalitsus ei saa nõuda ükskõik milliseid kooskõlastusi ning mitte ükski õigusakt ei näe selgesõnaliselt ette kohaliku omavalitsuse õigust seada projekteerimistingimuste väljastamist või ehitusloa väljaandmist sõltuvusse naaberkinnisasja omaniku kooskõlastusest. Sellist õigust ei tulene kohalikule omavalitsusele ka Tallinna ehitusmääruse § 29 lg-st 1, sest vastav norm ütleb, millised andmed tuleb projekteerimistingimustes esitada, kuid ei anna kohalikule omavalitsusele õigust nõuda kooskõlastuste hankimist või seada ehitusloa andmist kellegi kooskõlastuse saamisest sõltuvusse. Seetõttu ei saa ka väita, et ilma naaberkinnisasja omaniku kooskõlastuseta esitatud ehitusloa taotlus oleks olnud puudulik. Riigikohus on leidnud, et naabri huve riivava ehitusloa võib anda ka naabri nõusolekuta, kui ülekaalukamad omaniku või avalikud huvid seda tingivad (vt RKHKo 3-3-1-64-02). Käesolevas menetluses ei ole kostja kohtu ette toonud asjaolusid, mille alusel saaks järeldada, et vaidlusaluse ehitusloa väljaandmine üleüldse naaberkinnisasja omaniku huve rikuks. Seetõttu ei saa ka hinnata, kas naabri huvid saaksid väärida kaitset ning kas naabri huvid võiksid kaaluda üles kostja konstitutsioonilise omandipõhiõigusega hõlmatud omandi vaba kasutamise õigust. Kuivõrd ükski õigusakt kohalikule omavalitsusele projekteerimistingimuste naaberkinnisasja omanikuga kooskõlastamise kohustuse panemiseks võimalust ei anna ning selles menetluses ei ole esitatud asjaolusid, mille alusel saaks järeldada, et vaidlusaluse ehitusloa andmine saaks naaberkinnisasja omaniku õigusi kahjustada, ei saa järeldada, et kohalik omavalitsus oleks ehitusloa andmisest keeldunud ning veelgi enam, et võimalik keeldumine oleks saanud olla õiguspärane.
13.Ehitusloa taotlemata jätmist ei õigusta ka see kostja väide, et ehitusloale tuleb lisada täpne renoveerimisprojekt, mille koostamine on kallis ja mida kostja seetõttu igaks juhuks koostada ei soovinud. Olukorras, kus kostja, kes tegutseb oma majandustegevuse raames suuremahulise kinnisvara arendusega, võttis endale pooltevahelise üürilepinguga kohustuse püstitada üürilepingu tingimustele vastav hoone ning anda see konkreetseks tähtpäevaks hageja kasutusse, pidi kostja arvestama kõikide vajalike toimingute tegemisega ning ühe ametniku poolt projekteerimistingimuste jaoks vajalikule dokumendile märgitud tingimuste
5(6)
Tsiviilasi nr: 2-07-15953 naaberkinnisasja omanikuga kooskõlastamise nõue ei anna alust järeldada, et tegemist saaks olla vääramatu jõuga VÕS § 103 lg 2 tähenduses või muude primaarnõuet välistavate alustega VÕS § 108 lg2 tähenduses, mis annaks kostjale aluse üürilepinguga võetud kohustuste täitmisest keeldumiseks.
14.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kostja poolt kohtu ette toodud asjaolude alusel võimalik ülesütlemise alust piisavaks lugeda ka seetõttu, et kostja poolt nimetatud asjaolud ei olnud sellised, mida ei oleks kostja saanud või pidanud ette nägema. Olukorras, kus suuremahulise kinnisvaraarendusega tegelev kostja võttis endale kohustuse renoveerida ehitis ning teha kõik selleks vajalikud toimingud, pidi ta arvestama ka sellega, et naaberkinnisasja omanikel või muudel isikutel võib olla sellise ehitise rajamisele vastuväiteid, mida kolmandad isikud võivad üritada haldusmenetluses või halduskohtumenetluses maksma panna. Vastuväidete esitamine ehitusloa saamise ja sellele eelnevas protsessis on piisavalt tavaline ning majandustegevuses kinnisvara arendusega tegelev isik peab sellise võimalusega arvestama.
15.Eespool asus ringkonnakohus seisukohale, et kostjapoolsete vastuväidete arvestamata jätmise korral kuulub hagi rahuldamisele. Kostjapoolsed vastuväited hagi rahuldamata jätmiseks alust ei anna. Hagi kuulub rahuldamisele. Menetluskulude jaotus
16.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Lähtudes TsMS § 162 lg-st 1 ja § 171 lg-st 1 jätab ringkonnakohus maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohus ei teinud asja menetlemisel TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Ulvi Loonurm
Kaupo Paal
Malle Seppik
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.