Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Reet Allikvere ja Kaupo Paal
Otsuse tegemise aeg ja koht
28.01.2009, Tallinn
Tsiviilasi
OÜ Ehitus Service hagi OÜ Floriston Grupp vastu üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemise tahteavalduse andmise kohustuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 07.04.2008 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Floriston Grupp apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
15 000 krooni
Kohtuistungi toimumise aeg
13.01.2008, avalik kohtuistung
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja OÜ Ehitus Service (reg kood 10636638; asukoht Peterburi tee 64, Tallinn 11415), esindaja adv Merle Veeroos Kostja OÜ Floriston Grupp (reg kood 10745095; asukoht Jõe 2B, Tallinn 10151), esindaja adv Äili Rodi
Resolutsioon Tühistada Harju Maakohtu 07.04.2008 otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib üksnes vandeadvokaadi vahendusel esitada kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks
ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja menetluse käik
1.11.10.2005 sõlmisid hageja ja kostja äriruumide üürilepingu, mille kohaselt kohustus kostja andma hagejale üürile Tallinnas, Xxxxxxxx xxx xx hoone, mis asub üürileandjale kuuluval kinnistul. 30.03.2007 esitas hageja kostjale nõude, paludes kahe nädala jooksul esitada Harju Maakohtu kinnistusosakonnale avaldus üürilepingu kohta registriossa märke tegemiseks. Kostja hageja nõuet täitnud ei ole.
2.Hageja palus tuvastada kostja kohustuse üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemise tahteavalduse andmiseks.
3.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja saatis 10.04.2007 hagejale tähitud kirjaga üürilepingu ülesütlemisavalduse. Hageja on ülesütlemisavalduse 12.04.2007 kätte saanud, seega on poolte vahel üürisuhe sellest ajast alates võlaõigusseaduse (VÕS) § 186 lg 6 alusel lõppenud ja kostjal puudub VÕS § 324 kohase märke nõudmise eeldus. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
4.Harju Maakohus rahuldas hagi ja tuvastas OÜ Floriston Grupp kohustuse anda nõusolek kinnistusraamatusse märke tegemise tahteavalduse andmiseks. Menetluskulud jäid kostja kanda.
5.Ülesütlemise avalduses on üürileandja üldsõnaliselt viidanud ettenägematutele asjaoludele, mille tõttu ei ole võimalik saada hoone renoveerimiseks ehitusluba. Isegi kui kostja väide ehitusloa saamise võimatuse kohta on õige, ei saa seda lugeda ettenägematuks asjaoluks, sest üürilepingu p 2.3 ja 2.7 kohaselt võttis üürileandja vastutuse hoone ümberehituse lubade hankimise ja nimetatud kulude katmise eest.
6.Kostja ei ole mõjuva põhjuse kohta täiendavaid tõendeid esitanud. Kohtuistungil esitas kostja küll taotluse istungi edasilükkamiseks, et koguda tõendeid üürisuhte ülesütlemise aluse tõendamiseks, kuid ühtki põhjust tõendite esitamata jätmiseks tsiviilkohtumenetluse seadustikus (TsMS) ettenähtud aja jooksul kostja nimetada ei osanud. Vaidlus puudub selles, et kostja esindaja sai kohtukutse kätte juba 21.12.2007 ja oli sellest ajast teadlik, et nimetatud kuupäeval toimub asja sisuline arutamine. Arvestades, et tõendite esitamise taotlus oli esitatud seaduses sätestatud tähtaega rikkudes, hilisemaks esitamiseks puudus kostjal mõjuv põhjus ja taotluse rahuldamine tingiks istungi edasi lükkamise, tuli kostja taotlus jätta rahuldamata TsMS § 331 alusel.
7.Ülaltoodut arvesse võttesse ei olnud üürilepingu ülesütlemine kehtiv mõjuva põhjuse puudumise tõttu.
8.Lepingu ülesütlemise aluse vaidlustamata jätmine ei võta hagejalt võimalust tugineda hilisemas vaidluses asjaolule, et ülesütlemiseks puudus alus. Seega, kui hageja leidis teadet saades, et ülesütlemine ei ole kehtiv, võis ta toimida nii, nagu leping kehtiks edasi ja nõuda ka teiselt lepingupoolelt lepingu täitmist.
9.Üürilepingu p 2.5 sisaldab kostja kohustust üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemise tahteavalduse andmiseks. Kostjapoolne üürilepingu ülesütlemine ei ole kehtiv ja üürileping ei lõppenud nimetatud ülesütlemisega. Kohus tuvastas kostja kohustuse üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemise tahteavalduse andmiseks ning kohtuotsus asendab kostja tahteavaldust. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus 2(4)
10.Kostja esitas otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi jätta rahuldamata. Juhul, kui ringkonnakohus leiab, et hageja ei ole kostja vastusele vastuväite esitamisega hilinenud, siis tühistada maakohtu otsus ja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud jätta hageja kanda.
11.Maakohus on rikkunud menetlusõigusnorme.
12.Kohus selgitas eelmenetluse käigus välja üksnes seda, et hageja nõuab üürilepingu kohta märke tegemist kinnistusraamatusse ning kostja on esitanud sellele üürilepingu lõppemise vastuväite. Muid väiteid pooled kohtule eelmenetluse käigus ei esitanud. Hageja esitas oma nõude põhistamiseks kohtule üürilepingu ja kostja oma vastuväite põhistamiseks üürilepingu ülesütlemise avalduse. Hageja oma hagiavaldust tulenevalt kostja vastusest millegagi ei täiendanud. Tulenevalt eeltoodust kujundas kostja välja oma positsiooni, mille kohaselt juhul, kui hageja peaks siiski kohtuistungil üürilepingu ülesütlemise tühisuse vastuväite esitama, tekib kostjal tulenevalt hagiavalduse täiendamisest võimalus täiendada ka oma vastuväidet.
13.Hageja esitas esmakordselt suulise vastuväite üürilepingu ülesütlemisavaldusele 26.02.2008 kohtuistungil. Lähtudes eeltoodust ja juhindudes Riigikohtu lahendist 3-2-1137-07 ei pidanudki kostja asuma tõendama üürilepingu ülesütlemise avalduse õiguspärasust, kuna hageja ei olnud eelmenetluse käigus üürilepingu ülesütlemise avaldusele vastuväidet esitanud. Kostja on kohustatud esitama oma vastuväited hageja nõuetele (vajadusel koos tõenditega) alates hetkest, mil hageja on eelmenetluse käigus oma nõuded/vastuväited selgelt formuleerinud. Hageja esitas üürilepingu ülesütlemise avalduse „sisutühjuse” väite suuliselt kohtuistungil. Kuni selle hetkeni võis kostja kasutada hagi vastu kaitsena vastuväidet üürilepingu lõppemise kohta omapoolseid vastuväiteid ja tõendeid esitamata.
14.Pooltele tuleb tsiviilkohtumenetluses tagada võrdne võimalus esitada väiteid ja tõendeid. Maakohus rikkus eelnimetatud põhimõtet, kui keeldus hageja esmakordselt kohtuistungil kõlanud vastuväitele andmast kostjale võimalust täiendada oma vastuväidet ja esitada tõendeid oma vastuväite tõendamiseks. Samuti ei ole hageja kasutanud oma menetlusõigusi heauskselt, kui viivitas eelmenetluses vastuväite esitamisega, mille esitamise võimalikkusele küll viitas eelmenetluse väliselt, kuni kohtuistungini.
15.Kostjale oleks tulnud anda täiendav tähtaeg omapoolse vastuväite ja vajadusel vastuväidet põhistavate tõendite esitamiseks. Seega ei saanud mingil juhul kostja taotlust täiendavate tõendite esitamiseks lugeda esitatuks tähtaega rikkudes, kuna tõendite esitamise taotlus tulenes hageja kohtuistungil esitatud vastuväitest. Kohtuistungi edasilükkamine oleks sel juhul olnud tingitud mitte kostja taotlusest tõendite esitamiseks, vaid hageja poolt vastuväite esitamisest alles kohtuistungil. Kohus on andmata kostjale võimalust hageja vastuväitele vastuväidete esitamiseks koos tõendite esitamisega asja sisuliselt lahendanud kostja kahjuks. Vastustaja seisukoht
16.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
17.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada menetlusnormide olulise rikkumise tõttu ja asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.
18.Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole täitnud TsMS §-s 392 sätestatud eelmenetluse ülesandeid, kuna ei ole välja selgitanud asja lahendamiseks olulisi asjaolusid. TsMS § 392 kohaselt selgitab kohus eelmenetluses välja hageja nõuded ja menetlusosaliste seisukohad
3(4)
nende nõuete suhtes, samuti poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta. Eelmenetluses selgitab kohus välja ka tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks.
19.Kohtule esitatud hagiavalduses tugines hageja oma nõude alusena kehtivale üürilepingule. Vastuses hagile tugines kostja asjaolule, et poolte vahel ei ole kehtivat üürilepingut, kuna üürileping on seoses üürileandja poolse ülesütlemisega lõppenud. Seega pidi kohus eelmenetluses välja selgitama kõik vaidlusalused asjaolud, sealhulgas ka hageja seisukoha kostja poolse üürilepingu ülesütlemise suhtes. Kohus seda ei teinud. Peale kostja vastuse saamist määras kohus kohe põhiistungi, kus selgus, et vaidlus nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks kinnistusraamatusse märke kandmiseks on muutunud eelkõige vaidluseks üürilepingu kehtivuse üle. Seetõttu esitas kostja kohtuistungil taotluse istungi edasilükkamiseks, et esitada tõendeid üürilepingu ülesütlemise aluse olemasolu kohta. Kohus seda taotlust ei rahuldanud ja lahendas vaidluse kostja kahjuks, leides, et üürileandja ei ole tõendanud mõjuva põhjuse olemasolu üürilepingu ülesütlemiseks.
20.Kolleegium leiab, et maakohus ei järginud TsMS § 348 lg-t 2, mis kohustab kohut hoolitsema selle eest, et asja arutatakse ammendavalt, samuti TsMS § 348 lg 3 teist lauset ja TsMS § 351 lg-t 2, mis paneb kohtule kohustuse tagada pooltele võimalus esitada õigel ajal ja täielikult oma seisukoht kõigi asjasse puutuvate (asja lahendamiseks oluliste) asjaolude kohta.
21.Kolleegium leiab, et nende ülesannete täitmiseks pidanuks kohus pooltele selgitama, mis asjaolusid peab kumbki pool tõendama ja andma neile võimaluse ja tähtaja tõendite esitamiseks.
22.Kuivõrd maakohus ei ole tuvastanud asja lahendamiseks vajalikke asjaolusid ja ei võimaldanud pooltel esitada oma väidete ja vastuväidete tõendamiseks vajalikke tõendeid, tuleb asi saata uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Asja uueks arutamiseks saatmine samale maakohtule on põhjendatud muuhulgas sellega, et laiaulatusliku tõendite kogumise ja hindamise juures, samuti uute faktiliste asjaolude tuvastamisel peab olema pooltele tagatud põhiseaduse §24 lg-s 5 ja TsMS § 688 lg-tes 3 ja 4 antud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks.
23.Menetluskulud tuleb esimese astme kohtul jaotada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele.
Gaida Kivinurm
Reet Allikvere
Kaupo Paal
4(4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.