Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-78-09 Tartu, 8. oktoober 2009. a Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu AS-i Vestman Varahaldus hagi Galina Kozlova vastu eellepingust taganemise tühisuse tuvastamiseks ning eellepingu täitmiseks Tartu Ringkonnakohtu 16. veebruari 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-06-38569 AS-i Vestman Varahaldus kassatsioonkaebus Galina Kozlova vastukassatsioonkaebus 100 000 krooni Hageja AS Vestman Varahaldus (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Indrek Lillo Kostja Galina Kozlova (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Annemarie Kunila 31. august 2009. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 16. veebruari 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-06-38569 osas, millega ringkonnakohus jättis rahuldamata hageja nõuded kohustada kostjat esitama registripidajale kinnistamisavaldus koos katastriplaanidega kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks ning tuvastada, et kostja nõustub enda kustutamisega kinnistu omanikuna registriosast, mis avatakse ligikaudu 47 ha suuruse maaüksuse kohta, ja annab nõusoleku kanda samasse registriossa omanikuna hageja, Viru Maakohtu 21. detsembri 2006. a määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõude tühistamise osas ning menetluskulude jaotuse osas.
2.Tühistada Viru Maakohtu 6. oktoobri 2008. a otsus samas tsiviilasjas osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja nõuded kohustada kostjat esitama registripidajale kinnistamisavaldus koos katastriplaanidega kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks ning tuvastada, et kostja nõustub enda kustutamisega kinnistu omanikuna registriosast, mis avatakse ligikaudu 47 ha suuruse maaüksuse kohta, ja annab nõusoleku kanda samasse registriossa omanikuna hageja, Viru Maakohtu 21. detsembri 2006. a määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõude tühistamise osas ning menetluskulude jaotuse osas.
3.Ülejäänud osas jätta kohtuotsused muutmata.
4.Saata tsiviilasi tühistatud osas Viru Maakohtule uueks läbivaatamiseks.
6.Tagastada AS-ile Vestman Varahaldus kassatsioonkaebuselt 19. veebruaril 2009. a tasutud kautsjon 1000 (üks tuhat) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.AS Vestman Varahaldus (hageja, hagi esitamise hetkel AS Vestman Kinnisvara) esitas 21. jaanuaril 2007 Viru Maakohtule hagi Galina Kozlova (kostja) vastu. Hagi ja selle hilisemate täienduste kohaselt nõudis hageja: 1) tuvastada kostja 9. märtsil 2006 tehtud eellepingust taganemise avalduse tühisus; 2) lugeda, et kostja on kaotanud nimetatud eellepingust taganemise õiguse selle lubamatuse tõttu võlaõigusseaduse (VÕS) § 118 lg 1 p-de 1 ja 2 järgi; 3) tuvastada kostja kohustus esitada registripidajale kinnistamisavaldus koos katastriplaanidega Männilinna kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks ligikaudse suurusega 2 ha ja 47 ha; 4) lugeda, et kostja nõustub enda kustutamisega kinnistu omanikuna registriosast, mis avatakse ligikaudu 47 ha suuruse maaüksuse kohta, ja annab nõusoleku kanda samasse registriossa omanikuna hageja.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 24. novembril 2004 tulevase kinnistu, asukohaga Ida-Viru maakonnas Vaivara vallas Perjatsi külas, notariaalse müügi eellepingu (edaspidi eelleping). Eellepingu eesmärgiks oli sätestada poolte õiguslikult siduv kohustus sõlmida tulevikus kinnisasja ostu-müügileping (põhileping) ning põhilepingu kõik tingimused. Eellepinguga avaldas kostja kui müüja kindlat tahet müüa ja võõrandada eellepingu esemeks olev kinnisasi hagejale. Hageja kui ostja avaldas selget tahet osta ja omandada eellepingu esemeks olev kinnisasi müüjalt (lepingu p 1.2). Eellepingu sõlmimisel kinnitas kostja, et tal ei ole kavatsust pärast erastamise teel kinnisasja omandamist seda võõrandada ega koormata kolmandate isikute kasuks ega muul viisil kahjustada ostja huvi kinnisasja omandamise vastu. Eellepingus leppisid pooled kokku lepingu esemes selliselt, et kinnisasjast võõrandatakse hagejale ligikaudu 47 ha ja kostjale jääb kinnisasjal asuva ehitise alune ja ehitise teenindamiseks vajalik maa ligikaudse suurusega 2 ha (eellepingu p 3.1.1). Pooled leppisid kokku müügihinnas 100 000 krooni, millele pidi lisanduma maa riigilt väljaostu hind (lepingu p 4.1). Kostja on saanud lepingu täitmiseks ettemaksuna 40 000 krooni. Ülejäänud müügihinna tasumises leppisid pooled kokku eellepingu pdes 4.4, 4.5 ja 4.6.
9.märtsil 2006 esitas kostja hagejale notariaalse avalduse eellepingust taganemiseks, kuna eelleping on heade kommetega vastuolus ja seetõttu tühine. Hageja lepingust taganemise avaldusega ei nõustunud. Ta leidis, et eellepingust taganemiseks ei anna alust see, et kostjale ei olnud enam vastuvõetav eellepingus kokkulepitud müügihind. Tulenevalt eellepingus sätestatud õigustest ja kohustustest ning lepingu p-s 4.1 kokkulepitud müügihinnast, ei saa väita, et eelleping oli sõlmimise ajal heade kommetega vastuolus. Eellepingu p-de 3.1.1 ja 3.1.2 järgi oli lepingu esemeks müüjale kuuluvate hoonete juurde moodustatavast ligi 49 ha suurusest kinnistust umbes 47 ha suurune maa ja müüjale pidi jääma kinnistust vaid ehitise alune ja ehitise teenindamiseks vajalik maa ligikaudse suurusega 2 ha. Kuna praeguseks on kinnistu jagamata, siis tuleb kostja taganemisavalduse tühisuse tuvastamise korral hagejal algatada kahe eraldi katastriüksuse moodustamise menetlus ning esitada kinnistusosakonnale avaldus kostja kinnistu kaheks kinnistuks jagamiseks. Kuna asjaõigusseaduse
(AÕS) § 54 lg 1 järgi on selleks vajalik kostja kui puudutatud isiku (AÕS § 641 ja kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341) tahteavaldus, siis taotles hageja kohtult tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaldamist, mille kohaselt võib kohustatud isiku tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse. Kui hageja on täitnud oma nõude rahuldamise eeldused (tasunud eeldatava müügihinna kohtu deposiitkontole), tuleb lugeda hageja omandiõigus ca 47 ha suurusele osale kostja kinnistust tuvastatuks. TsÜS § 65 lg-le 5 ning AÕS §-le 621 tuginedes tuleb lugeda antuks kostja nõusolek jagada olemasolev kinnistu kaheks ja kanda hageja ca 47 ha suuruse moodustatava kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse.
3.Kostja vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt on kostja tagastanud hagejale eellepingu järgi saadud 55 000 krooni. Hageja jättis tegemata eellepingu p-s 7 loetletud maa erastamise eeltoimingud. Kostja sõlmis riigiga maa ostu-müügilepingu alles 29. septembril 2006. Järelikult oli hagejal küllaldaselt aega eellepingus ettenähtud kohustusi täita, kuid ta ei teinud seda. Hageja rikkus kohustusi, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. VÕS § 116 lg 2 p-de 2 ja 3 kohaselt oli praegusel juhul tegemist eellepingu olulise rikkumisega, mille puhul on lubatud õiguskaitsevahendina kohaldada lepingust taganemist (VÕS § 116 lg l). Eellepingu täitmine on muutunud võimatuks, sest kostja sõlmis K. Kekkiga 8. mail 2006 kogu kinnistu ja selle päraldiste notariaalse võlaõigusliku müügilepingu ja esitas avalduse eelmärke kinnistamiseks. Kohustuse täitmine võlgnikule eellepingu tingimustel on ebamõistlikult koormav, sest kinnistu tuleks müüa hagejale turuhinnast kordades odavamalt. Kostjalt kinnistu müügi nõudmine ebaõiglase tasu eest rikub VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõtet.
4.4. juuli 2007. a määrusega kaasas Viru Maakohus iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolel menetlusse Kalle Kekki.
5.Viru Maakohus jättis 6. oktoobri 2008. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda. Maakohus tühistas hagi tagamise, mis oli määratud Viru Maakohtu
21.detsembri 2006. a määrusega. Maakohtu otsuse kohaselt on hagi tõendamata. Seda, et kinnistu turuväärtus on suurem kui eellepingus kokku lepitud, ei saa lugeda hagejapoolseks kohustuse rikkumiseks, mis lubaks poolel lepingust taganeda. Ei vaielda selle üle, et pooled leppisid eellepingus kokku kinnisasja hinnas ning et kostja pole avaldanud soovi seda lepingut tühistada või viia lepingus kinnisasja hind kooskõlla kinnisasja tegeliku hinnaga. Kostja ei ole kohtule esitanud tõendeid, et ta oleks hagejaga soovinud kokku leppida teistsuguses kinnistu müügihinnas, kui see oli märgitud eellepingus. Seega ei ole tõendatud kostja väited, et hageja sõlmitud eelleping on vastuolus heade kommetega ja seetõttu oleks kostja ilma jäänud sellisest kinnistu õigest hinnast, mida ta lootis saada lepingust. Kuna eellepingu sisuks on kohustus sõlmida leping tulevikus eellepingus kokkulepitud tingimustel, ning pooled on kokku leppinud tulevikus sõlmitava põhilepinguga müüdava kinnistu ligikaudses
suuruses ja hinnas ning leppinud lisaks kokku eellepingu p 7 järgi, et hageja kui ostja kohustub tellima asjaajamise, mis on seotud maareformi seaduse alusel kinnisasja kohta tehtavate maa erastamise toimingute, katastrimõõdistamise ja kinnistusraamatusse kandmisega, ning kandma seotud kulud, siis oli selliste kohustuste täitmine kostjal kui müüjal huvi püsimise eelduseks eellepingu täitmise vastu. Hageja ei ole tõendanud nimetatud toimingute tegemist ja sellega seotud kulude katmist. Tunnistajate A. Pilvari ja S. Ivanova ütlustega on tõendatud, et asjaajamisega maa erastamiseks tegeles kostja nimel kostja õde L. Pavlova, mitte hageja. Hageja ei ole esitanud tõendeid, mis kinnitaks, et ta oleks täitnud eellepinguga võetud kohustusi. Hageja rikkus eellepingu p-s 7 võetud kohustusi ja kostjal oli õigus eellepingust taganeda. Ka juhul, kui kohus oleks tuvastanud eellepingust taganemise tühisuse, ei olnud pooled kokku leppinud eellepingus kõikides vajalikes tingimustes, mille alusel saaks eellepingut pidada põhilepinguks. Pooled ei vaidle selle üle, et eellepingu sõlmimise ajal ei olnud olemas kinnisasja. Vaidlust ei ole ka selle üle, et kostja on K. Kekkiga 8. mail 2006 sõlminud kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega notariaalse võlaõigusliku müügilepingu ja teinud avalduse eelmärke kinnistamiseks. Kostja ei ole nõus sõlmima põhilepingut eellepingus kokku lepitud tingimustel. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjale kuuluv kinnisasi ei ole jagatud kaheks katastriüksuseks, seega ei ole võimalik tuvastada kostja kohustust esitada registripidajale kinnistamisavaldust koos katastriplaanidega kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks ligikaudse suurusega 2 ha ja 47 ha. Maakohtule ei ole esitatud tõendeid, et kostja oleks kohustatud tegema tahteavalduse registripidajale kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks. Samuti ei ole tõendatud hageja nõue lugeda kostja nõustunuks enda kustutamisega kinnistu omanikuna registriosast, mis avatakse ligikaudu 47 ha suuruse maaüksuse kohta, ning nõusoleku kandmiseks kanda samasse registriossa omanikuna hageja. Maakohtule ei ole esitatud tõendeid, et pooled oleksid kokku leppinud kinnisasja võlaõiguslikus ja asjaõiguslikus müügilepingus.
6.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada või alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks Viru Maakohtule. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Iseseisva nõudeta kolmas isik vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning taotles selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata jätmist. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tartu Ringkonnakohus tühistas 16. veebruari 2009. a otsusega maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis rahuldamata hagi 9. märtsil 2006 tehtud eellepingust taganemise avalduse tühisuse tuvastamiseks, ja menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt ja tuvastas kostja 9. märtsil 2006 tehtud eellepingust taganemise avalduse tühisuse ning jättis menetluskuludest maakohtus 75% hageja kanda ja 25% kostja kanda.
Ringkonnakohus tühistas kostja suhtes kohaldatud hagi tagamise abinõud. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustatud maakohtu järeldust, et taganemisavaldus ei ole tühine selle vastuolu tõttu heade kommetega. Tulenevalt TsMS § 651 lg-st 1 ei kontrollinud ringkonnakohus vaidlustatud otsuse seaduslikkust ja põhjendatust selles osas. Maakohus leidis ekslikult, et kuna esines VÕS § 116 lg 2 p-s 2 sätestatud alus, siis taganes kostja õigustatult täiendavat tähtaega andmata 24. novembril 2004 sõlmitud eellepingust ning hageja nõue tuvastada taganemisavalduse tühisus tuleb jätta rahuldamata. VÕS § 116 lg 1 alusel võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Olulise lepingurikkumisega on VÕS § 116 lg 2 p 2 järgi eelkõige tegemist siis, kui rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. VÕS § 116 lg 2 p 2 peamiseks kohaldamisalaks tuleb lugeda lepinguid, mille puhul täitmise aeg on võlausaldaja jaoks sedavõrd oluline, et selle ületamisega kaasneb automaatselt tema huvi kaotus lepingu täitmise vastu. Kohustuse täpse täitmise tähtsus lepingupoole jaoks peab tulenema lepingust ehk olema lepingu sõlmimisel kohustatud poole jaoks ettenähtav. Huvi täpse täitmise vastu (täitmise tähtaeg) peab seega olema väljendatud lepingu sõlmimisel ja see peab olema lepingut rikkunud poolele arusaadav, kui sellele soovitakse hiljem tugineda. Eellepingus ei leppinud pooled kokku, mis tähtajaks peab hageja omapoolsed kohustused täitma, ning seetõttu ei saanud ka hagejale olla ettenähtav, et tähtajast tulenevalt võib kostjal kaduda huvi lepingu täitmise vastu. Kaudselt tõendab hagejale kohustuste täitmiseks antud tähtaega eellepingu p-s 7.2.13 kokkulepitu, mille kohaselt müüja (kostja) kohustub väljastama ostjale (hagejale) erastamis-, mõõdistamis- ning kinnistamis- ja jagamistoimingute tegemiseks volikirja tähtajaga 3 aastat. Nähtuvalt asja materjalidest on kostja hagejale nimetatud volikirja ka väljastanud (I kd, tl 65-66). Eellepingu p 7.1 kohaselt kohustub ostja (hageja) tellima asjaajamise, mis on seotud maareformi seaduse alusel kinnisasja kohta tehtavate maa erastamise toimingute, katastrimõõdistamise ja kinnistusraamatusse kandmisega. Maa ostueesõigusega erastamise korra p-st 131 tulenevalt loetakse katastriüksuse moodustamine algatatuks hetkest, kui erastaja esitab katastriüksuse moodustamise õigusega isikule tellimuse. Eellepingu p 7.1 kohaselt kohustus tellimuse esitama hageja. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks nimetatud kohustuse täitnud. Asja materjalidest nähtub, et katastriüksus on mõõdistatud 6. juunil 2005 (I kd, tl 25) ning maa ostueesõigusega erastamise korra p 15 alusel on Vaivara Vallavalitsus 18. oktoobri 2005. a korraldusega nr 279 (I kd, tl 67-68) nõustunud maa ostueesõigusega erastamisega kostjale ning edastanud materjalid maa erastamise kohta Ida-Viru maavanemale ja taotlejale. Maa ostueesõigusega erastamise korra p 19 järgi on kohalik omavalitsus kohustatud tegema kõik maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud kolme kuu jooksul maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise päevast arvates. Ettevalmistavad toimingud lõpevad katastriüksuse toimiku esitamisega riigi maakatastri pidajale katastriüksuse registreerimiseks ja ostueesõiguse erastamise toimiku esitamisega erastamise korraldajale (maavanemale). Seega on maa ostueesõigusega erastamise korrast tulenevalt
erastaja peamiseks kohustuseks esitada katastriüksuse moodustamiseks tellimus ja selle eest tasuda. Kuigi hageja eellepingu p-s 7.1 kokkulepitud tellimust ei esitanud, ei nähtu asja materjalidest, et seetõttu kadus kostjal müüjana huvi lepingu täitmise vastu ning et tegemist oleks olulise lepingurikkumisega VÕS § 116 lg 2 p 2 tähenduses. Kostja ei ole tõendanud, et kui tellimuse oleks esitanud hageja, oleks mõõdistamine toimunud varem kui 6. juunil 2005 ning Vaivara Vallavalitsus oleks andnud korralduse maa ostueesõigusega erastamiseks kostjale varem kui 18. oktoobril 2005. Kuivõrd ei ole tegemist VÕS § 116 lg 2 p-s 2 ettenähtud olukorraga, oleks pidanud kostja andma hagejale VÕS §-s 114 sätestatud täiendava tähtaja kohustuse (tellimuse esitamise) täitmiseks. Täiendava tähtaja andmisel oleks kostja saanud veenduda, kas hageja on kaotanud huvi kohustuse täitmise vastu või mitte. Kuivõrd kostja ei andnud hagejale ka täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks, siis on tema 9. märtsil 2006 tehtud taganemisavaldus tühine ja sellel ei ole õiguslikke tagajärgi. Eellepingu p-s 7.2 on pooled leppinud kokku ostja (hageja) kantavates kulutustes. Asja materjalidest nähtub, et OÜ TGK GEO on esitanud 7. veebruaril 2006 kostjale arve 6. juunil 2005 tehtud maamõõtmistööde eest tasumiseks. Samas ei ole kostja tõendanud, et ta oleks hagejalt nõudnud nimetatud summa tasumist, ja seetõttu on põhjendamatu väide, et hageja oleks nimetatud kohustust rikkunud. Seega ei ole ka sel juhul tegemist VÕS § 116 lg 2 p-s 2 sätestatud olulise lepingurikkumisega, mis annaks aluse eellepingust taganeda. Asja materjalidest nähtub, et Ida-Viru maavanem andis 15. septembril 2006 (I kd, tl 82-83) korralduse maa kostjale ostueesõigusega erastada ning maa ostu-müügileping ja asjaõigusleping sõlmiti 29. septembril 2006 (I kd, tl 86-88). Kuivõrd kostja oli esitanud hagejale 9. märtsil 2006 eellepingust taganemise avalduse (I kd, tl 16-18), siis selles märgitud kohustuste rikkumisi, mis tulenesid 15. septembri 2006. a korraldusest ja
29.septembri 2006. a lepingust, ei saa hagejale ette heita ning nendele ei saa taganemisel tugineda. Kuivõrd kostja sõlmis 8. mail 2006 sama maaüksuse müümise kohta võlaõigusliku müügilepingu K. Kekkiga, siis võib eeldada, et kostja ei soovinudki anda hagejale täiendavat tähtaega kohustuste täitmiseks. Kostja esindaja kinnitus ringkonnakohtu istungil, et kuna hageja ei tellinud katastriüksuse mõõdistamist, siis eeldas kostja, et hageja jätab täitmata ka ülejäänud kohustused, ei ole piisav eellepingust taganemiseks. Ülaltoodu kinnitab, et kostjal puudus VÕS § 116 lg 2 p-s 2 sätestatud alus eellepingust taganeda (ei olnud täidetud taganemise materiaalsed eeldused) ning seetõttu on kostja 9. märtsil 2006 tehtud eellepingust taganemise avaldus tühine. Selles osas tuleb hagi rahuldada. TsMS § 442 lg 8 viimase lause kohaselt ei pea alternatiivse nõude rahuldamisel teise alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama. Nimetatud sättest tulenevalt jättis ringkonnakohus rahuldamata hageja nõude, milles hageja palus tuvastada, et kostja on kaotanud eellepingust taganemise õiguse selle lubamatuse tõttu VÕS § 118 lg 1 p 1 alusel. Maakohus on hageja ülejäänud nõuded jätnud põhjendatult rahuldamata ning apellatsioonkaebuse põhjendused ei anna alust maakohtu otsust tühistada. Ekslikud on hageja väited, et eellepingut saab käsitleda müügilepinguna, mis võimaldab asendada käsutustehingu tegemiseks vajaliku tahteavalduse
kohtuotsusega, kuna eellepingus on lepingu ese piisavalt täpselt määratletud. Eellepingu p-st 3 nähtub, et lepingu esemeks on moodustatav kinnistu ligikaudse suurusega 49 ha, millest ostjale võõrandatakse ligikaudu 47 ha ja müüjale jääb ehitise alune ja selle teenindamiseks vajalik maa ligikaudse suurusega 2 ha. Seetõttu on maakohus õigesti leidnud, et lepingu ese ei ole eellepingus piisavalt täpselt määratletud ning kohtul ei ole endal pädevust lepingutingimusi määrata. Lisaks on hageja jätnud tähelepanuta, et eellepingu p-s 5 leppisid pooled kokku tulevase kinnistu jagamises ning enne kinnistu jagamist ja selle tulemusena moodustuvate uute kinnistute täpsete piiride kindlaksmääramist ei oleks ka juhul, kui kohus kohustaks kostjat esitama kinnistamisavalduse, registripidajal võimalik kohtuotsust täita. Kinnistu jagamine on maakorraldusseaduse §-de 2 ja 13 järgi maakorraldustoiming, mille teeb pädev isik (tegevusluba omav maamõõtja), kes koostab jagamise plaani, teeb vajalikud katastrimõõdistamised, koostab katastriüksuse toimiku ning registreerib muudatused maakatastris. KRS § 13 lg 1 kohaselt kantakse kinnistusregistriosa esimesse jakku muu hulgas andmed kinnistu katastritunnuse, kinnistu pindala ja kinnistu jagamise kohta ning sama paragrahvi lõigete 2 ja 3 alusel esitab nimetatud andmed riigi maakatastri pidaja. Kuna eelmärgitud kinnistu jagamise toimingud on tegemata (sh kindlaks määramata kahe kinnistu täpne pindala ja katastritunnused, koostamata katastriüksuse plaanid), siis ei saa kohustada kostjat esitama registripidajale kinnistamisavaldust kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks ning kohustada kostjat ennast kustutama kinnistu omaniku kohalt registriosast, mis avatakse ligikaudu 47 ha suuruse maaüksuse kohta, ja andma nõusolekut kanda samasse registriossa omanikuna hageja. Eellepingu p-st 5 ei ole võimalik üheselt järeldada, kas kinnistu jagamistoimingute tegemine oli kostja kohustus või mitte. Hagejal on õigus nõuda õiguskaitsevahendite kohaldamist eellepingu p 9 järgi. Hagi osalise rahuldamise tõttu tuleb tühistada osaliselt maakohtu otsus menetluskulude jaotuse osas. Kuivõrd hageja neljast nõudest rahuldati üks nõue, siis tuleb poolte menetluskuludest nii maakohtus kui ka ringkonnakohtus jätta 75 % hageja kanda ja 25% kostja kanda.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Hageja taotleb kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi jäeti rahuldamata, ning apellatsiooniastmes kantud menetluskulude jaotuse osas. Hageja palub teha uue otsuse, millega tuvastada kostja kohustus esitada registripidajale kinnistamisavaldus koos katastriplaanidega Männilinna kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks ligikaudse suurusega 2 ha ja 47 ha ning lugeda, et kostja nõustub enda kustutamisega kinnistu omanikuna registriosast, mis avatakse ligikaudu 47 ha suuruse maaüksuse kohta, ja annab nõusoleku kanda samasse registriossa omanikuna hageja. Samuti palub hageja jätta jõusse Viru Maakohtu 21. detsembri 2006. a määrusega kohaldatud hagi tagamine ning jätta kõikide kohtuastmete menetluskulud kostja kanda. Kassatsioonkaebuse kohaselt on ebaõige ringkonnakohtu väide, et eellepingu ese ei ole piisavalt täpselt kindlaks määratud. Poolte kokkulepet tuleb tõlgendada müügilepinguna, kostja avaldas lepingu p-s 1.2 kindlat tahet müüa eellepingu esemeks olev kinnisasi hagejale ja hageja kui ostja avaldas selget tahet osta ja omandada eellepingu esemeks olev kinnisasi kostjalt.
Ringkonnakohus on põhjendamatult märkinud, et eellepingu p-st 5 ei ole võimalik üheselt järeldada, kas kinnistu jagamise toimingute tegemine oli kostja kohustus või mitte. Kostjal on eellepingu pst 5.1 tulenevalt jagamise kohta kinnistamisavalduse esitamise kohustus ja selle täitmist hageja ka nõuab. Oluline ei ole, kes konkreetselt ja millal mõõdistamise ning jagamistoiminguid teeb. Ringkonnakohus ei ole vastanud apellatsioonkaebuse väitele, et lepingu täitmise võimalust toetab ka lepingu p 9, mis sätestab hageja õiguse nõuda lepingu täitmist. Ringkonnakohus on eksinud menetluskulude jaotamisel. Hageja alternatiivset nõuet tuleb arvestada ühtse nõudena koos põhinõudega. Sisuliselt on hageja esitanud kaks nõuet: tuvastusnõude taganemisavalduse tühisuse kohta ja müügilepingu täitmise nõude. Ringkonnakohus on eksinud menetluskulude jaotamisel sellega, et otsuse resolutsiooni terviklikus sõnastuses ei ole otsustatud, kuidas jaotada maakohtus kantud menetluskulud. Kostja leiab vastukassatsioonkaebuses, et kassatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Kolmas isik leiab, et kassatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
9.Kostja palub vastukassatsioonkaebuses jätta jõusse maakohtu otsuse. Vastukassatsioonkaebuse kohaselt ei ole õige ringkonnakohtu seisukoht VÕS § 116 lg 2 p 2 kohaldamisel, et peamiseks kriteeriumiks kostja huvi püsimisel on kohustuse täitmise tähtaeg. Hageja rikkus oma kohustusi tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 116 lg 2 p 3). Kohatu on tuginemine kolme aastasele volitusele. Kuna hageja kohustuste täitmine oli eelduseks, et müügilepingu objekt üldse tekiks, oli kohustuse täitmata jätmine oluliseks lepingurikkumiseks. Kostja ei pidanud nõudma kulude hüvitamist, vaid hageja pidi ise tööd tellima ja nende eest tasuma. Hageja leiab vastuses vastukassatsioonkaebusele, et see tuleb jätta rahuldamata. Kolmas isik leiab, et vastukassatsioonkaebus tuleb rahuldada.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada osas, millega ringkonnakohus jättis rahuldamata hageja nõuded kohustada kostjat esitama registripidajale kinnistamisavaldus kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks ning tuvastada, et kostja nõustub enda kustutamisega kinnistu omanikuna registriosast, mis avatakse ligikaudu 47 ha suuruse maaüksuse kohta, ja annab nõusoleku kanda samasse registriossa omanikuna hageja, Viru Maakohtu 21. detsembri 2006. a määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõude tühistamise osas ning menetluskulude jaotuse osas. Samuti tuleb tühistada Viru Maakohtu
6.oktoobri 2008. a otsus samas tsiviilasjas osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja nõuded kohustada kostjat esitama registripidajale kinnistamisavaldus koos katastriplaanidega kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks ning tuvastada, et kostja nõustub enda kustutamisega kinnistu omanikuna registriosast, mis avatakse ligikaudu 47 ha suuruse maaüksuse kohta, ja annab nõusoleku kanda samasse registriossa omanikuna hageja, Viru Maakohtu 21. detsembri 2006. a määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõude tühistamise osas ning menetluskulude jaotuse osas. Ülejäänud osas tuleb kohtuotsused jätta muutmata. Tsiviilasi tuleb saata tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks.
11.Kolleegium käsitleb esmalt vastukassatsioonkaebust ning märgib, et nõustub vastukassatsioonkaebuses tõstatatud õiguslikus küsimuses ringkonnakohtu seisukohtadega. Ringkonnakohus on põhjalikult analüüsinud VÕS § 116 lg 2 p 2 kohaldamise eeldusi ning leidnud, et kuigi hageja ei esitanud lepingu p-s 7.1 kokkulepitud tellimust katastriüksuse moodustamiseks, ei kadunud kostja huvi lepingu täitmise vastu. Samuti on ringkonnakohus leidnud, et kuivõrd ei olnud tegemist VÕS § 116 lg 2 p-s 2 ettenähtud olukorraga, oleks kostja pidanud andma hagejale VÕS §s 114 sätestatud täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Hageja tahtlust või rasket hooletust VÕS § 116 lg 2 p 3 tähenduses ei ole kohtud tuvastanud. Seega oli lepingust taganemine täiendava täitmistähtaja andmise kohustuse rikkumise (VÕS § 114 ja § 116 lg 4 esimene lause) tõttu tühine.
12.Järgmisena analüüsib kolleegium kassatsioonkaebuse väiteid. Ringkonnakohus leidis, et kuna lepingu ese on määratletud ligikaudse pindala järgi ning kohtul ei ole pädevust seda lepingutingimust määrata, siis ei saa tegemist olla müügilepinguga. Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu ja leiab, et poolte 24. novembri 2004. a kokkulepet saab tõlgendada ka müügilepinguna. Kuigi lepingu sõnastuse alusel ei ole võimalik kindlaks määrata täpselt kinnistu jagamisel tekkivate kinnistute piire, ei välista see lepingu lugemist müügilepinguks. Võimalik, et
24.novembri 2004. a leping on lahtise tingimusega müügileping. Selleks, et pidada lepingut lahtise tingimusega müügilepinguks VÕS § 26 tähenduses, peab poolte kokkulepe olema piisav, et lugeda müügileping sõlmituks. Pooled on kokku leppinud nii müügilepingu esemes (Vaivara vallas Perjatsi külas müüjale kuuluvate hoonete juurde moodustatava kinnistu jagamisel tekkiv kinnistu ligikaudse suurusega 47 ha) kui ka hinnas (100 000 krooni, millele lisandub riigilt maa väljaostuhind). Kokku on lepitud ka hinna tasumise tähtaegades. Lepingu p-des 1.3 ja 1.4 nimetavad pooled lepingut küll eellepinguks, kuid rõhutavad samas, et sõlmitava põhilepingu olulised tingimused on määratud selle lepinguga ja nendel tingimustel sõlmitakse põhileping. Lepingu lugemist müügilepinguks ei välista see, et lepingu sõlmimise ajal 24. novembril 2004. a puudus ja praegugi puudub lepingu ese, kinnistu ligikaudse suurusega 47 ha. Kui leping on lahtise tingimusega müügileping VÕS § 26 järgi, siis tuleb lepingu tõlgendamise teel jõuda selgusele, kes pidi lahtise tingimuse määrama. Kolleegium ei jaga ringkonnakohtu arusaama, et kohtul ei ole pädevust lahtiseks jäänud lepingutingimust määrata. Tulenevalt VÕS § 26 lg-st 9 on kohtul see pädevus. Sarnaselt määrab kohus kinnisasja jagamisel tekkivate kinnisasjade piirid ka kaasomandi lõpetamisel selle reaalosadeks jagamise teel, vt kinnisasja piiride kindlaksmääramise kohta nt Riigikohtu 25. oktoobri 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05. Kohtu poolt lahtise tingimuse määramine VÕS § 26 lg 9 alusel eeldab sellekohast hagi. Seega on hagejal võimalik esitada hagi ja nõuda, et kohus määraks kinnisasja jagamise tulemusel tekkiva kinnisasja piirid. Küll tuleb ka kohtu poolt lahtise tingimuse, kinnisasja piiride määramisel arvestada maakorraldusnõudeid. Asja uuel arutamisel tuleb maakohtul eelmärgitut arvestades võtta seisukoht, kas pooled on sõlminud lahtiste tingimustega müügilepingu VÕS § 26 tähenduses.
13.Kinnistu jagamise kohustust analüüsides ei ole ringkonnakohus TsMS § 654 lg 5 esimest lauset rikkudes vastanud hageja apellatsioonkaebuse väitele, et: "Seega on kostjal lepingust tulenev
kohustus esitada registripidajale kinnistamisavaldus koos katastriplaanidega Männilinna jagamisel tekkinud maaüksuse kohta. Käesoleva ajani ei ole kostja kinnistu jagamiseks vastavat avaldust esitanud." Ringkonnakohus on piirdunud üksnes järgmise lausega: "Eellepingu p-st 5 ei ole võimalik üheselt järeldada, kas kinnistu jagamistoimingute läbiviimine oli kostja kohustus või mitte." Seega on ringkonnakohus jätnud tegelikult lahendamata küsimuse, kas jagamiskohustus on hageja või kostja kohustus. Asja uuel läbivaatamisel tuleb selgitada, kelle kohustus oli kinnistu jagada. Kui jagamiskohustus oli algselt hagejal ja hageja talle antud volituse tähtaja kestel jagamistoiminguid ei teinud, tuleb vastata ka küsimusele, kas kostja vabanes seoses hageja tegevusetusega jagamiskohustusest, mis tema jaoks tuleneb lepingu p-st 5.1, mille kohaselt peab kostja esitama kinnistu jagamiseks kinnistamisavalduse. Kolleegium märgib, et lisaks lepingu p-le 5.1 tuleb jagamiskohustuse määramisel analüüsida kogu lepingut ja selle eesmärki ning poolte käitumist. Kui selgub, et ei ole kokkulepet selle kohta, kes peab tegema jagamistoimingud, saab kohaldada VÕS § 27 ja esmalt selle esimese lõike alusel hinnata lepingu kehtivust ja selle kehtivuse korral kohaldada sama paragrahvi teist lõiget. Kolleegium märgib, et hagejal on võimalik täiendada haginõuet ja nõuda lisaks kinnistamisavalduse esitamise kohustuse tuvastamisele kostjalt ka kõikide kinnistu jagamiseks vajalike toimingute tegemist.
14.Kolleegium märgib, et kinnistamistoiminguid kinnistu jagamiseks ei takista M. Kekki kasuks kinnistule seatud eelmärge. Kinnistusraamatuseaduse § 56 lg 1 kohaselt jääb kinnistu jagamisel märge püsima endises registriosas ja kantakse üle ka uutesse registriosadesse. AÕS § 54 lg 2 esimese lause kohaselt jäävad kinnisasjade ühendamisel või jagamisel kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima. Samuti ei takista eelmärge hageja kinnistu omanikuna kinnistusraamatuse kandmist AÕS § 63 lg 3 teise lause kohaselt. Küll on AÕS § 63 lg 3 esimese lause kohaselt asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Sama paragrahvi 4. lõike kohaselt kohaldatakse paragrahvi 3. lõiget muu hulgas ka jõustunud kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes.
15.Kuna pooled võivad olla sõlminud lahtise tingimusega kinnisasja müügilepingu ja müügileping annab ostjale õiguse nõuda müüja keeldumisel asjaõiguslepingu sõlmimisest müüja tahteavalduse asendamist TsÜS § 68 lg 5 alusel kohtuotsusega, siis tuleb tühistada kohtute otsused ka osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue kohustada kostjat andma nõusolek enda kustutamiseks kinnistusraamatust ja kandma hageja kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Sisuliselt nõuab hageja kostja asjaõiguslepingu sõlmimiseks vajaliku tahteavalduse asendamist kohtuotsusega. Seda, et seadus võimaldab kinnistu jagamisega samaaegselt kokku leppida jagamise tulemusel tekkiva kinnistu omandiõiguse üleandmises (asjaõigusleping), on kolleegium käsitlenud oma 25. novembril 2004 tsiviilasjas nr 3-2-1-134-04 tehtud otsuse p-s 16. Kolleegium märgib täiendavalt, et KRS § 341 lg-st 7 tulenevalt ei ole hageja eelnevas lõikes toodud
nõude rahuldamisel vajalik kohtuotsus, mis asendaks kostja kinnistusametile esitatava nõusoleku kinnisomandi üleandmiseks.
16.Vastusena kassatsioonkaebuse väidetele menetluskulude ebaõige jaotamise kohta märgib kolleegium järgmist. Õige on kassatsioonkaebuse väide, et otsuse resolutsiooni terviktekstis on ringkonnakohus ekslikult jätnud märkimata menetluskulude jaotuse maakohtus, kuigi otsuse põhjendavas osas on märgitud menetluskulude jaotus mõlemas kohtuastmes. Asja uuel läbivaatamisel on võimalik see viga parandada.
17.Menetluskulude jaotus jääb alama astme kohtute otsustada ja sõltub asja lahendamise tulemusest. Kuivõrd praeguse otsusega ei tühistata kohtuotsuseid eellepingust taganemise tühisuse tuvastamise nõude ja eellepingust taganemise õiguse kaotamise kohta tehtud osas, märgib kolleegium järgmist. Kostja eellepingust taganemise avaldus põhines sellel, et hageja jättis täitmata oma lepingulised kohustused. Ringkonnakohus leidis, et kostjal ei olnud nimetatud kohustuste rikkumiste tõttu õigust eellepingust taganeda, ilma et ta oleks andnud hagejale täiendava tähtaja kohustuste täitmiseks. Seega, leides, et eellepingust taganemiseks ei olnud alust, ei olnud võimalik tuvastada, et taganemise õigust ei olnud VÕS § 118 rikkumise tõttu. VÕS § 118 eeldab taganemisaluse olemasolu. Seega ei ole põhjendatud jätta menetluskulud nimetatud nõuete osas hageja kanda.
18.Hageja kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel hagejale tagastada tasutud kautsjon. Kostja vastukassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse. Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.