Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asjas tehtavas kohtuotsuses. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.O.L. esitas 25.06.2013 maakohtule E.R.i vastu hagi, milles palus kohustada kostjat andma 01.04.2005 maaüksuse müügilepingu eellepingu alusel üle kinnistu XXXXX (registriosa nr XXX, asukoht XXX vald XXX küla) omandiõigus 1⁄2 mõttelises osas ning kohustada kostjat andma kinnistu XXXXX omandiõigus 1⁄2 mõttelises osas üle vabana hüpoteekidest ja muudest koormatistest, mis tagavad kostja ja kolmandate isikute kohustusi. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 01.04.2005 maaüksuse müügilepingu eellepingu (omandiõiguse üleandmiseta) ja hüpoteegiga koormamise lepingu, mille järgi kohustus kostja müüma hagejale 1⁄2 suuruse mõttelise osa kinnistust, mis pidi moodustatama endiste XXXXX X-X ja XXX X-XX kinnistute alusel õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel. Hageja on müügihinna (800 000 krooni) tasumise kohustuse täitnud. Hageja tegi kostjale kirjaliku ettepaneku vormistada kinnistu notariaalne müügileping vastavalt 01.04.2005 eellepingule hiljemalt 28.02.2013, kuid kostja kohustus on tänaseni täitmata. Pärast kostja vastuse saamist esitas hageja täiendavad seisukohad, kus märkis, et eellepinguks nimetatud lepingu näol on tegemist müügilepinguga, kuna kõik vajalikud ja olulised tingimused on kokku lepitud – nii tekkiv kinnistu, mida müüja müüs, kui ka ostuhind. Hagi ei ole aegunud, kuivõrd rakendub tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 5 järgne 10-aastane aegumistähtaeg. Nõue on esitatud mõistliku aja jooksul, kuna pärast maatüki tagasisaamist ja kostja nimele kinnistamist tegutsesid pooled ühiselt selle nimel, et kinnistu, mis oli koormatud looduskaitseliste piirangutega, riigile võõrandada või vahetada muude kinnistute vastu. Juhul kui kohus peaks asuma seisukohale, et hageja ei ole oma nõuet mõistliku aja jooksul esitanud ning on seeläbi nõude kaotanud, palus hageja jätta võlaõigusseaduse (VÕS) § 108 lg 3 kohaldamata, kuna see on põhiseaduse §-ga 32 vastuolus.
2.Kostja hagi ei tunnistanud, leides, et eellepingus ei ole sätestatud kostja kohustust anda lepinguobjekti omand hagejale üle (puudub võlaõiguslik müügileping), mistõttu ei saa hageja eellepingule tuginedes nõuda omandi üleandmist (käsutustehingut), vaid üksnes müügilepingu ja selles sätestatud tingimustel asjaõiguslepingu sõlmimist. Hageja õigus nõuda müügilepingu sõlmimist on aegunud ning eellepingu täitmisnõude esitamine ei ole VÕS § 108 lg-st 3 tulenevalt lubatav, kuna hageja õigus nõuda müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimist muutus sissenõutavaks 18.12.2009 ning mõistlik aeg täitmisnõude esitamiseks on möödunud. Hageja ei saa nõuda kostjalt kinnistu omandiõiguse üleandmist koormamata kujul, kuivõrd hüpoteegi kustutamine kinnistusraamatust toimub hüpoteegipidaja nõusolekul.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohus jättis 24. jaanuari 2014 otsusega O.L. hagi E.R.i vastu omandiõiguse üleandmiseks rahuldamata ja menetluskulud O.L. kanda. Maakohus tühistas Viru Maakohtu 27. juuni 2013 määrusega hagi tagamiseks E.R.i omandis oleva kinnistu (registriosa XXX) 1⁄2 mõttelisele osale seatud võõrandamise ja koormamise keelumärke O.L. kasuks. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on hageja hagiavalduses ja selle 15.10.2013 täienduses esitanud kaks alternatiivset omandiõiguse tekkimise alust: - hagiavalduses on hageja märkinud, et õigus nõuda kohustuse täitmist tuleneb 01.04.2005 eellepingu p-st 13, kus notar on selgitanud, et lepingust tuleneva kohustuse mittetäitmisel on õigustatud poolel vastavalt võlaõigusseadusele õigus nõuda kohustuse täitmist. Hageja leiab, et kostja ei ole kohtuväliselt täitnud kohustust müüa hagejale endiste kinnistute XXXXX XXX ja XXX X-XX vara tagastamisel saadud maast 1⁄2 mõttelist osa; - hagiavalduse täienduses on hageja toonud välja sisuliselt uue hagi aluse, leides, et 01.04.2005 eellepingu puhul on faktiliselt tegemist müügilepinguga, sest sel on kõik müügilepingu tunnused. Eellepingus on selgelt sätestatud (p 5), et omandiõiguse üleandmise eelduseks on alljärgnev: 1) müüja (kostja) on lepinguobjektiks oleva kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud; 2) ostja poolt on täidetud eellepingu p-s 3.4 võetud kohustus (tasumata müügisumma 650 000 krooni tasumine hiljemalt 08.04.2005); 3) ostja (hageja) kasuks on kinnistusraamatusse kantud omandamist tagav eelmärge ja lepingu p-s 1.2 nimetatud hüpoteek ning kinnistusraamatus ei tohi olla muid kandeid, v.a kanded, mille tegemiseks on ostja (hageja) andnud oma notariaalselt kinnitatud nõusoleku; 4) ostja (hageja) annab nõusoleku lepingu p-s 1.2 nimetatud kinnistule ostja kasuks kantud hüpoteegist vabastamiseks. Kohus leidis, et eellepingu p-st 5.1 tuleneb eellepingu eseme omandiõiguse üleandmise eeldusena (p 5) põhimüügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimine. Täitmata on ka eellepingu p 5.1.3, sest hageja kasuks ei ole kinnistusraamatusse kantud omandamist tagavat eelmärget ning kinnistu on koormatud looduskaitseseaduse § 16 lg-s 5 sätestatud ostueesõigusega Eesti Vabariigi kasuks ning hüpoteekidega OÜ Liverton Grupp ja OÜ Kodukolde Kinnisvara kasuks. Viru Maakohtu 17.01.2013 jõustunud vaheotsusega jäeti rahuldamata O.L. hagi E.R.i vastu asendamaks E.R.i nõusolek kohtuotsusega ja andmaks tema nimel nõusolek kinnistusraamatusse Viru Maakohtu kinnistusosakonna Ida-Viru jaoskonna registriosa nr XXX all registreeritud kinnistu kolmandasse jakku 1⁄2 mõttelise osa omandamist tagava eelmärke kandmiseks O.L. kasuks seoses nõude aegumisega. Seega on täitmata asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg-s 3 sätestatud tingimus, sest hageja omand ei tulene seadusest ega lepingutest. Ekslikud on hageja väited, et hageja omandiõiguse üleandmise õigus tuleneb eellepingu p-st 13 (notari selgitused) ja et eelleping tuleb lugeda müügilepinguks. Eellepingus olid pooled küll kokku leppinud nii müügieseme ligikaudses suuruses (p 1.1.4 järgi ca 151 ha, tegelikkuses 150,12 ha) kui ka hinnas, st müügilepingu olulistes tunnustes ning hageja on ostuhinna kostjale tasunud, kuid pooled leppisid eellepingu p-s 5 kokku ka omandiõiguse ülemineku eeldused. Kohus tuvastas eespool, et nimetatud eeldused ei ole täies ulatuses täidetud. Ka asjaolu, et müügieseme suurus oli määratud ligikaudselt, kinnitab, et tegemist ei saa olla müügilepinguga ja vajalik oli sõlmida notariaalne müügileping, kus on müügieseme suurus selgelt fikseeritud.
Hageja nõue kohustada kostjat andma kinnistu omandiõigus 1⁄2 mõttelises osas üle eellepingu alusel vabana hüpoteekidest ja muudest koormatistest kostja ja kolmandate isikute kohustuste tagatistest ei ole täidetav ka üksnes seetõttu, et looduskaitseseaduse § 16 lg 5 alusel on kinnistu koormatud ostueesõigusega Eesti Vabariigi kasuks. Kohtul puudub vajadus võtta seisukohta poolte väidete osas, mis käsitlevad hageja võimalikku õigust nõuda müügilepingu sõlmimist, kas selline nõue on aegunud või mitte ja kas eellepingu täitmisnõue on lubatav või mitte. Kohtusse on esitatud üksnes omandi üleandmise nõue (AÕS § 80) ning selleks pidi hageja tõendama, et tema omand on tekkinud seaduses sätestatud alusel. Omandiõiguse üleminek hagejale ei ole tõendamist leidnud. Kuna asjas ei ole esitatud nõuet müügilepingu sõlmimiseks, puudub vajadus kontrollida VÕS § 108 lg 3 vastavust põhiseadusele.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.O.L. esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 24. jaanuari 2014 otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palub apellant jätta vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) jättis kohus välja selgitamata hageja nõude. Hageja palus kohustada kostjat andma üle kinnistu mõttelise osa omandiõigus. Kohus leidis ekslikult, et hageja on esitanud AÕS § 80 järgse nõude. Kohtu eksimus ilmneb ka otsuse p-des 7 ja 11, kus kohus käsitleb hageja nõuet nii, justkui hageja väidaks, et tal on omand juba olemas. Seda hageja väitnud ei ole. Samas on see kohtu seisukoht vastuolus otsuse p-ga 6. Otsus on vastuoluline; 2) nõuab hageja omandiõiguse üleandmist, mitte selle tunnustamist. Kohus on hageja lepingu täitmise nõudele (VÕS § 101 lg 1 p 1) rakendanud põhimõtteliselt vale normi (AÕS § 80) ja jõudnud põhimõtteliselt valele järeldusele; 3) on eellepingu näol tegemist ostu-müügilepinguga. Pooled plaanisid tekkiva kinnistu suuruseks 151 ha, tegelikkuses oli tekkinud kinnistu suuruseks 150,12 ha. Niivõrd marginaalset erinevust (0,58%) ei saa lugeda asjaoluks, mis peaks välistama lepingu lugemise müügilepinguks. Nõustuda ei saa kohtu seisukohaga, et eellepingu p-s 5 toodud omandiõiguse ülemineku eeldused ei olnud täidetud. Lepingu p 5 pealkirjaks on küll „Omandiõiguse ülemineku eeldus“, kuid see ei tähenda seda, et eelduste täidetuse korral läheks omandiõigus automaatselt hagejale üle. Leping tuleb lugeda müügilepinguks hoolimata sellest, et lepingus on kirjas, et pooled peavad teatud tingimuste täitumisel sõlmima „põhilepingu ja asjaõiguslepingu“. Riigikohus on korduvalt (3-2-1-78-09; 3-2-1-22-13) selgitanud, et eellepinguna vormistatud leping tuleb lugeda müügilepinguks, kui temas sisalduvad kõik müügilepingu olulised tunnused. Müügileping (võlaõiguslik kohustustehing) võib olla ka tingimuslik, mida eellepingutena vormistatud lepingud üldjuhul ongi. See ei tähenda aga seda, et tingimuste saabudes peaks tingimata veel mingeid põhilepinguid sõlmima. Asjaolu, et lepingu p-s 5.1 on kirjas poolte plaan sõlmida ka „põhileping“, näitab pigem poolte ebapiisavat arusaamist sellest, millised õiguslikud sammud on järgnevalt vajalikud. Samuti ei välista seda asjaolu, et lepingu p-des 5.1.1 kuni 5.1.4 toodud tingimused ei ole enam täidetud. Hiljemalt 17.12.2009 seisuga olid kõik tingimused täidetud. Kostja oli kantud kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna, hageja oli tasunud ostuhinna, hageja kasuks oli 04.09.2009 kinnistusraamatusse kantud omandamist tagav eelmärge, muid kandeid kinnistusraamatus ei olnud ja 11. või 17.12.2009 andis hageja nõusoleku tema kasuks seatud
hüpoteegi kustutamiseks. Seega olid müügilepingus sätestatud tingimused, milliste saabumisel on hagejal õigus nõuda omandit, saabunud. Kostja ei ole ka väitnud, et saabunud tingimused oleks hiljem kuidagi tühistunud; kostja vastuväited seisnesid selles, et lepingu täitmise nõue saab olla vaid põhilepingu sõlmimise nõue, kuid see on aegunud ja/või selle täitmist ei saa enam nõuda mõistliku aja möödumise tõttu. Seega on kohus lahendanud asja tuginedes argumentidele, mida pooled ei olnud esitanud. See on vastuolus TsMS §-ga 351. Tõlgendus, mille kohaselt hageja peaks kaotama õiguse omandi saamiseks seetõttu, et saabunud tingimused hiljem muutuvad, ei ole mõistlik ega vasta seadusele. TsÜS § 105 lg 1 järgi tekivad edasilükkava tingimusega kindlaksmääratud õigused ja kohustused tingimuse saabumisel. Ei seadus ega leping ei sätesta, et sellised kohustused tekiksid ajutiselt ning kaoksid uuesti, kui hiljem olukord tingimuste osas jällegi muutuks. Samas isegi kui sellist võimalust hüpoteetiliselt jaatada, siis ka sel juhul ei saaks niisugune tingimuste mittetäitmine kaasa tuua seda, et lepingut ei peaks lugema müügilepinguks. Pärast esialgset täidetust osutusid n.ö staatuses „täitmata“ olevaks kaks tingimust: a) hageja kasuks ei olnud enam kinnistusraamatus omandamist tagavat eelmärget ja b) kinnistusraamatusse oli tehtud kandeid, milleks ei olnud hageja notariaalset nõusolekut. Hageja on 15.10.2013 menetlusdokumendis selgitanud, et ta andis nõusoleku eelmärke kustutamiseks seetõttu, et kustutamine oli vajalik poolte ühise eesmärgi saavutamiseks. Looduskaitseseaduse järgse ostueesõiguse kinnistusraamatus olemist on võimatu tõlgendada kui takistavat asjaolu. Poolte ühine taotlus oli kinnistu võõrandamine riigile. Seega ei saanud pooled lepingut sõlmides silmas pidada seda, et riigi ostueesõigus peaks takistama lepingu täitmist. Selline tõlgendus ei ole ka loogiline – kui kostja on nõus müüma hagejale, miks peaks hagejale müümise kohustus välistatud olema, kui riigi kasuks kantakse kinnistusraamatusse ostueesõigus? Kostjale sellest kahju ei tekiks. Lisaks riigi ostueesõigusele on kinnistule ilma ostja notariaalse nõusolekuta seatud ka hüpoteek. Hüpoteegi, nagu ka eelmärke kustutamise osas, kehtib TsÜS § 104 lg 1 – mõlema tingimuse saabumist takistas hea usu põhimõtte vastaselt kostja kui pool, kellele tingimuse saabumine ei ole kasulik. Samas arutelu, mis puutub saabunud tingimuste hilisemasse kadumisse, on hüpoteetiline. Kord juba saabunud tingimuste hilisemat muutumist ei saa asja lahendamisel arvesse võtta või vähemalt ei saa seda hagi rahuldamist välistava asjaoluna aktsepteerida; 4) leidis kohus ebaõigesti, et hagi ei saa rahuldada ka seetõttu, et hageja nõudeks on omandiõiguse üleandmine vabana koormatistest ja tagatistest, samas kui kinnistu on koormatud ostueesõigusega Eesti Vabariigi kasuks looduskaitseseaduse alusel. Hageja on 15.10.2013 menetlusdokumendis selgitanud, et kostjat saab kohustada kinnistut hüpoteekidest vabastama. Teiseks on ilmne, et lepingut sõlmides ei pidanud pooled silmas, et riigi ostueesõigus peaks tehingule takistuseks saama. Kolmandaks saaks hagi rahuldada osaliselt, jättes kostjale panemata kohustuse vabastada kinnistu riigi ostueesõigusest.
5.E.R. vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja menetluskulude apellandi kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) on kohtuotsus vaatamata nõude ebaõigele kvalifitseerimisele lõppjäreldustes õige. Kohus tuvastas õigesti, et eellepingu näol ei ole tegemist võlaõigusliku müügilepinguga, mistõttu ei saa hageja nõuda kinnistu omandiõiguse üleandmist. Hageja nõue võiks olla suunatud üksnes võlaõigusliku lepingu (ja asjaõiguslepingu) sõlmimisele, kuid sellist nõuet ei ole esitatud; 2) ei ole pooled fikseerinud eellepingus kõiki müügilepingu olulisi tingimusi selliselt, et eellepingu saaks lugeda võlaõiguslikuks müügilepinguks. Eellepingu p 3.2 kohaselt võib lepinguobjekti pindala seoses maa tagastamise ja maaüksuse plaanide lõpliku vormistamisega
muutuda kuni 40% võrra lepingu p-s 3.1 nimetatud suurusest. Kinnistu suurus on vaieldamatult lepingu oluline tingimus. Samuti ei olnud eellepingu sõlmimise hetkel selge, kas maa üldse kostjale tagastatakse. Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaande § 33 kommentaarist nähtuvalt tuleb tulevikus sõlmitava põhilepingu tingimused eellepingus võimalikult täpselt reguleerida ning ainuüksi asjaolu, et eellepingus on välja toodud müügihind ja viide müügilepingu esemele, ei anna alust eellepingu lugemiseks põhilepinguks. Nii eellepingu pealkirjast kui ka p-dest 3.1 ja 5.1 nähtub, et poolte tahe oli kokku leppida põhilepingu sõlmimise tingimustes ning lepinguobjektiga seonduvate kulude kandmises kuni vara kostjale tagastamiseni. Eellepingu sisust nähtub poolte tahe teha maa kostjale tagastamise osas koostööd, sh kanda võrdsetes osades kulud, ning leppida kokku võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimises, kui on täidetud p-s 5.1 sätestatud eeltingimused. Võlaõigusliku müügilepingu iseloomulikuks tunnuseks on müüja kohustus anda asja omand ostjale üle (VÕS § 208 lg 1), millist kohustust eelleping ei sätesta. Selliselt mõistis hageja eellepingu sisu ka 28.02.2013, kui ta edastas kostjale ettepaneku müügilepingu sõlmimiseks, mitte omandi üleandmiseks; 3) omistab apellant kohtule seisukohti, milliseid kohtuotsus ei sisalda. Kohus leidis, et kuivõrd eellepingu p 5.1 kohaselt sõlmivad pooled põhilepingu ja asjaõiguslepingu pärast konkreetsete eeltingimuste täitmist, kuid need tingimused ei ole praeguse hetke seisuga täidetud, ei saa hageja kostjalt nõuda põhilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimist. Hageja õigus nõuda põhilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimist tekkis kõikide tingimuste täitumisel 18.12.2009, kuid samal päeval nõusoleku andmisega hüpoteegi kustutamiseks esitas hageja avalduse tema kasuks kinnistusraamatusse kantud omandamist tagava eelmärke kustutamiseks. Seega olid tingimused põhilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks täidetud vaid 18.–30.12.2009. Hageja ei ole tõendanud poolte ühist eesmärki peale kinnistu kostjale tagastamise. Asjaolu, kas hageja nõustus kinnistu riigile võõrandamisega või lootis saada nimetatud tehingust kasu, ei oma lepingu täitmise nõude esitamise seisukohalt tähtsust. Pooled ei ole sidunud eellepingust tulenevaid õigusi ega kohustusi hüpoteetilise olukorraga, kus kinnistu võõrandatakse riigile. Eelmärke kustutamine oli hageja valik. Ilmselt oli hageja juba toona teinud otsuse mitte nõuda kinnistu mõttelise osa temale üleandmist, vaid lootis leppida kostjaga kokku riigilt saadava hüvitise jagamises, millist kokkulepet ei ole pooled sõlminud. Alates 2005. a kuni 2013. a alguseni ei ole hageja kostjaga kontakteerunud. Kostja ei ole survestanud hagejat eelmärget kustutama. Arusaamatuks jääb, millel põhineb apellandi seisukoht, et eellepingu p-s 5.1.3 on silmas peetud kõiki muid kandeid peale Eesti Vabariigi ostueesõiguse. Eellepingut sõlmides ei nõustunud hageja mistahes koormatistega; 4) on hageja õigus nõuda võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimist aegunud, kuivõrd TsÜS § 146 lg 1 järgi on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Hageja õigus nõuda müügilepingu sõlmimist muutus sissenõutavaks hiljemalt 18.12.2009 ning aegus 19.12.2012. Hagiavaldus esitati kohtule juulis 2013; 5) ei ole eellepingu täitmisnõude esitamine VÕS § 108 lg-st 3 tulenevalt lubatav, kuna mõistlik aeg täitmisnõude esitamiseks on möödunud. Hageja 13.02.2013 ettepanek kinnistu müügilepingu notariaalseks vormistamiseks on esitatud enam kui kolm aastat pärast nõude sissenõutavaks muutumist ja ligi kaheksa aastat pärast eellepingu sõlmimist. Kostja järeldas hageja tegevusetusest ning asjaolust, et hageja ei väljendanud vastasseisu kinnistu riigile võõrandamise osas, sh kustutas tema kasuks seatud eelmärke, et hageja on kaotanud kinnistu mõttelise osa omandamise vastu huvi. Seetõttu koormaski kostja kinnistu hüpoteegiga ja arvestas üksnes eellepingu alusel saadud summa tagastamise nõudega.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 järgi tühistada ning tsiviilasi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada.
7.Riigikohus on 13.04.2011 lahendis nr 3-2-1-11-11 asunud seisukohale, et ringkonnakohtul on TsMS § 656 lg 2 järgi õigus apellatsioonkaebuse põhjendustest olenemata tühistada esimese astme kohtu otsus menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu ja saata asi uueks arutamiseks esimese astme kohtule vaid siis, kui rikkumist ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada. Menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt (TsMS § 2) peab ringkonnakohus vajadusel hindama uusi tõendeid ja tuvastama asjaolusid. Eelkõige nendel juhtudel, kui maakohus on olulisel määral rikkunud eelmenetluses selgitamiskohustust (TsMS § 328 lg 2, § 329 lg 3, § 351 lg 2 ja § 392 lg 1 p-d 1-4), on põhjendatud asja saatmine maakohtule TsMS § 657 lg 1 p 3 järgi uueks arutamiseks eelmenetluse staadiumist. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on käesoleva asja läbivaatamisel eelmenetluse staadiumis oluliselt rikkunud selgitamiskohustust ning nimetatud rikkumist ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada.
8.Hagiavaldusest nähtuvalt palus hageja lugeda 01.04.2005 maaüksuse müügilepingu eelleping müügilepinguks ning kohustada kostjat andma talle üle kinnistu Männassaare 1⁄2 mõttelise osa omandiõigus. Seega on hageja esitatud asjaoludest nähtuvalt tema nõue kvalifitseeritav VÕS § 108 lg 2, AÕS § 641 ja TsÜS § 68 lg 5 alusel nõudena müüja vastu kinnisomandi üleandmiseks ja kinnistusraamatu kande tegemiseks vajaliku tahteavalduse asendamiseks. Vastavalt AÕS §-le 641 kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Nimetatud sättest tuleneb, et kinnisasja tehinguliseks üleandmiseks on vajalik kahe tingimuse üheaegne täitmine, s.o vajalik on sõlmida õigustatud isikute käsutustehinguna asjaõigusleping ja õigusmuudatuse kohta on vajalik teha kanne kinnistusraamatusse. Asjaõiguslepingu sõlmimiseks vajalik tahteavaldus on võimalik TsÜS § 68 lg 5 alusel kohtuotsusega asendada. Samuti võib KRS § 341 lg 8 järgi kohtulahendiga asendada puudutatud isiku nõusolek kandeks. Kande tegemiseks peavad olema asendatud nii asjaõiguslepingu sõlmimise tahteavaldus kui kandenõusolek. Ringkonnakohus märgib, et ainuüksi asjaõiguslepingu sõlmimise tahteavaldust asendavat kohtuotsust ei saa automaatselt tõlgendada selliselt, et sellega on asendatud ka puudutatud isiku nõusolek kande tegemiseks, vaid ka selle tegemiseks peab olema kohtulahend (vt näiteks Riigikohtu 29.05.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13). Ringkonnakohus leiab, et maakohus on jätnud täitmata TsMS § 392 lg 1 p-des 1-4 sätestatud eelmenetluse ülesanded, kuna ei selgitanud täpselt välja hageja nõudeid, millised on vajalikud hageja soovitud õigusmuudatuse saavutamiseks. Nõuet õiguslikult kvalifitseerimata ei ole aga võimalik hinnata selle rahuldamise eeldusi ega teha arusaadavat ja kontrollitavat lahendit. TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi peab kohtuotsuse resolutsioonist selguma, milliseid tahteavaldusi kohtuotsus asendab ning see peab tulenema hageja selgelt esitatud nõudest (nõuetest). Hageja nõue kohustada kostjat andma üle kinnisasja 1⁄2 mõttelise osa omandiõigus, on ebapiisav ning sellisel viisil ei saavuta hageja oma eesmärki. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus eelnevaga arvestama ning pärast haginõude täpsustamist andma kostjale võimaluse esitada omapoolsed seisukohad ja tõendid.
9.Maakohus on ebaõigesti leidnud, et poolte vahel 01.04.2005 notariaalses vormis sõlmitud maaüksuse müügilepingu eellepingut ei saa lugeda müügilepinguks (kohustustehinguks). Riigikohus on 27.03.2013 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-22-13 asunud seisukohale, et eellepingu korral võib olla tegemist müügilepinguga, kui selle järgi on kokku lepitud nii müügiese kui ka hind, st müügilepingu olulised tunnused. Lepingu lugemist müügilepinguks ei välista selle nimetamine eellepinguks ega see, et müügiese ei olnud lepingu sõlmimise ajal kantud kinnistusraamatusse. Kui tegemist on müügilepinguga, tuleneb hagejale sellest lepingu täitmise nõue, st kinnisasja omandiõiguse üleandmise nõue. Ringkonnakohus nõustub apellandi seisukohaga, et 01.04.2005 lepingut saab selle pealkirjast ja lepingus sisalduvatest kokkulepetest olenemata lugeda müügilepinguks. 01.04.2005 lepingu p 5.1 kohaselt pooled sõlmivad põhilepingu ja asjaõiguslepingu, kui on täidetud alljärgnevad tingimused: 5.1.1 müüja on lepinguobjektiks oleva kinnistu omanikuna kantud kinnistusraamatusse; 5.1.2 ostja poolt on täidetud p-s 3.4 võetud kohustus, s.o tasuda ülejäänud müügihind 650 000 krooni hiljemalt 08.04.2005; 5.1.3 ostja kasuks on kinnistusraamatusse kantud omandamist tagav eelmärge ja lepingu p-s 1.2 nimetatud hüpoteek ja kinnistusraamatus ei tohi olla muid kandeid, va kanded, mille tegemiseks on ostja andnud oma notariaalselt kinnitatud nõusoleku; 5.1.4 ostja annab nõusoleku lepingu p-s 1.2 nimetatud kinnistule ostja kasuks kantud hüpoteegist vabastamiseks. Vaidlust ei ole selles, et müüja kanti kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse 18.08.2009 ning ostja on täitnud lepingu p-s 5.1.2 kokkulepitud kohustuse ja tasunud täielikult müügihinna. Seega on müügilepingu olulised tingimused (VÕS § 208 lg 1) täidetud ning kuna puudus vajadus nimetatud tingimuste üle edasiste läbirääkimiste pidamiseks, tuleb 01.04.2005 leping lugeda müügilepinguks. Asjaolu, et 01.04.2005 lepingu p 1.1.4 järgi oli müügieseme suuruseks ca 151 ha ning tegelikult sai kostja 150,12 ha suuruse kinnisasja omanikuks, ei välista eellepingu müügilepinguks lugemist (müügiese on äratuntavalt kirjeldatud). Asja materjalidest nähtub veel see, et ostja kasuks omandamist tagav eelmärge kanti kinnistusraamatusse 04.09.2009 (lepingu p 5.1.3) ning ostja (hageja) andis nõusoleku eelmärke kustutamiseks 18.12.2009 (I kd, t.l 23). Hageja kasuks kanti kinnistusraamatusse hüpoteek XXX linnas XXX tn XX asuvale kinnistule 14.04.2005 (lepingu p 5.1.4) ning 18.12.2009 andis hageja nõusoleku tema kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks. Eelnevast järeldub, et kinnistusraamatus puudub apellandi kasuks seatud omandamist tagav eelmärge ning kinnisasi on koormatud looduskaitseseaduse § 16 lg 5 järgi ostueesõigusega Eesti Vabariigi kasuks ning samuti on kinnisasi koormatud hüpoteegiga OÜ Kodukolde Kinnisvara kasuks. Ringkonnakohus leiab, et lepingu p-s 5.1.3 nimetatud tingimused ei ole müügilepingu olulised tingimused ning nende tingimuste olemasolu (ostueesõigus ja hüpoteek) või puudumine (eelmärge) ei mõjuta eellepingu lugemist müügilepinguks. Hageja kasuks seatud eelmärke puudumine ning kinnistut koormavad asjaõigused ei riku kostja õigusi ning kostja poole nendele tuginemine ei ole põhjendatud. Hageja on usutavalt põhjendanud, et pärast maaüksuse kostja nimele kinnistamist tegutsesid pooled ühiselt selle nimel, et vaidlusalune kinnistu võõrandada riigile või vahetada muude kinnistute vastu (hageja 15.10.2013 seisukohtades esitatud kronoloogia, I kd, t.l 84-86). Sellest tingituna nõustus hageja eelmärke kustutamisega ning pöördus täitmisnõudega kostja poole alles 2013. a alguses. Hageja põhjendusi kinnitab ka Viru Maakohtu 17.01.2013 otsus tsiviilasjas nr 2-12-46162, milles hageja nõudis kostjalt nõusolekut eelmärke kandmiseks
(taastamiseks). Kostja on vastuses apellatsioonkaebusele omaks võtnud, et 30.10.2009 esitas ta Keskkonnaministeeriumile avalduse võõrandada vaidlusalune kinnitu riigile ning 02.03.2011 jättis Tallinna Ringkonnakohus kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Riigikohus ei andnud kostja kassatsioonkaebusele menetlusluba 15.06.2011. Eelneva põhjal on alusetu kostja vastuväide, et hageja on VÕS § 108 lg 3 alusel nõudeõiguse kaotanud.
10.Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks
/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.