2-06-38569/106 - Asjaõigus - Muud asjaõiguse asjad - Viru Maakohus Narva kohtumaja - lahend.ee

2-06-38569 Kohus selgitab, et menetlusabi taotluse esitamise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud Menetluse käik Viru Maakohtu otsusega 06. oktoobrist 2008.a. jäeti rahuldamata AS Vestman Kinnisvara nõuded G K vastu tuvastada G. K poolt 09.03.2006 tehtud eellepingust taganemisavalduse tühisust; lugeda, et G. K on kaotanud eellepingust taganemise õiguse selle lubamatuse tõttu VÕS § 118 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel; tuvastada G. K kohustus esitada registripidajale kinnistamisavaldus koos katastriplaanidega M kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks ligikaudse suurusega 2 ha ja 47 ha; lugeda, et G. K nõustub enda kustutamisega kinnistu omanikuna registriosast, mis avatakse maaüksuse kohta ligikaudse suurusega 47 ha ja annab nõusoleku kanda samasse registriossa omanikuna AS Vestman Kinnisvara. Kohtukulud jättis kohus hageja kanda. Tartu Ringkonnakohus otsusega 16. veebruarist 2009.a. tühistati Viru Maakohtu 6. oktoobri 2008 otsus osas, millega maakohus jättis rahuldamata AS Vestman Kinnisvara hagi G K vastu 09.03.2006 tehtud eellepingust taganemisavalduse tühisuse tuvastamiseks ja menetluskulude jaotuse osas. Tartu Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldas AS Vestman Kinnisvara hagi G K vastu osaliselt ja tuvastas G K poolt 09.03.2006 tehtud eellepingust taganemisavalduse tühisuse ning jättis menetluskuludest apellatsiooniastmes 75% AS Vestman Kinnisvara kanda ja 25% G K kanda. Riigikohus on 27. augusti 2009.a. määrusega lubanud AS-l Vestman Varahaldus astuda menetlusse AS-i Vestman Kinnisvara üldõigusjärglasena.

2-06-38569 ligikaudse suurusega 47 ha ja annab nõusoleku kanda samasse registriossa omanikuna AS Vestman Varahaldus. Viru Maakohtu kohtuotsusega 17. märtsist 2010.a. jäeti rahuldamata AS Vestman Varahaldus hagi G K vastu tuvastada G K kohustus esitada registripidajale kinnistamisavaldus koos katastriplaanidega M kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks ligikaudse suurusega 2 ha ja 47 ha; lugeda, et G K nõustub enda kustutamisega kinnistu omanikuna registriosast, mis avatakse maaüksuse kohta ligikaudse suurusega 47 ha ja annab nõusoleku kanda samasse registriossa omanikuna AS Vestman Varahaldus. Tartu Ringkonnakohtu 25. oktoobri 2010.a. kohtuotsusega tühistati Viru Maakohtu 17. märtsi 2010.a. otsus täielikult ning saadeti asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Hagiavaldus Hagiavalduse kohaselt on AS-i Vestman Kinnisvara, kelle õigusjärglane on AS Vestman Varahaldus ja G K sõlminud 24. novembril 2004 tulevase kinnistu, asukohaga Ida-Viru maakonnas Vaivara vallas Perjatsi külas, notariaalse müügilepingu (pealkirjastatud kui eelleping). Nimetatud lepingu eesmärgiks oli sätestada poolte õiguslikult siduv kohustus sõlmida tulevikus kinnisasja ostu-müügileping (põhileping) ning põhilepingu kõik tingimused. Eellepinguga avaldas kostja kui müüja kindlat tahet müüa ja võõrandada eellepingu esemeks olev kinnisasi hagejale. Hageja kui ostja avaldas selget tahet osta ja omandada eellepingu esemeks olev kinnisasi müüjalt (lepingu p 1.2). Eellepingu sõlmimisel kinnitas kostja, et tal ei ole kavatsust pärast erastamise teel kinnisasja omandamist seda võõrandada ega koormata kolmandate isikute kasuks ega muul viisil kahjustada ostja huvi kinnisasja omandamise vastu. Eellepingus leppisid pooled kokku lepingu esemes selliselt, et kinnisasjast võõrandatakse hagejale ligikaudu 47 ha ja kostjale jääb kinnisasjal asuva ehitise alune ja ehitise teenindamiseks vajalik maa ligikaudse suurusega 2 ha (eellepingu p 3.1.1). Pooled leppisid kokku müügihinnas 100 000 krooni, millele pidi lisanduma maa riigilt väljaostu hind (lepingu p 4.1). Kostja on saanud lepingu täitmiseks ettemaksuna 40 000 krooni. Ülejäänud müügihinna tasumises leppisid pooled kokku eellepingu p-des 4.4, 4.5 ja 4.6.

2-06-38569 esitamise kohustuse tuvastamisele kostjalt ka kõikide kinnistu jagamiseks vajalike toimingute tegemist. Hageja palub 13.01.2011.a. kohtule esitatud haginõuete täiendamise avalduses tuvastada G K kohustus teha kõik toimingud, mis on vajalikud M kinnistu (registriosa nr XXX) jagamiseks kaheks kinnistuks ligikaudse suurusega 2 ha ja 47 ha; tuvastada G K kohustus esitada registripidajale kinnistamisavaldus koos katastriplaanidega M kinnistu (registriosa nr XXX) jagamiseks kaheks kinnistuks ligikaudse suurusega 2 ha ja 47 ha; lugeda, et pärast M kinnistu (registriosa nr XXX) jagamist nõustub G K enda kustutamisega kinnistu omanikuna registriosast, mis avatakse M kinnistu (registriosa nr XXX) jagamisel maaüksuse kohta ligikaudse suurusega 47 ha ja annab nõusoleku kanda samasse registriossa omanikuna AS Vestman Varahaldus. Hageja palub jätta kõik menetluskulud kostja G K kanda. Kostja vastus Kohtule esitatud vastuses kosja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja leiab, et hageja nõue tuvastada G K kohustus teha kõik toimingud, mis on vajalikud M kinnistu (registriosa nr XXX) jagamiseks kaheks kinnistuks ligikaudse suurusega 2 ha ja 47 ha on aegunud. Juhul kui lepingujärgne hageja kohustus teha jagamistoimingud läks üle kostjale, võis kostja kohustus muutuda sissenõutavaks hiljemalt 02. jaanuaril 2007.a., mil kostja kanti omanikuna kinnistusraamatusse. Hageja sai teadlikuks kostja omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest hiljemalt hagiavalduse esitamisel 21. jaanuaril 2007.a. Seega aegus hageja nõue jaanuaris 2010.a. ja kostja palub kohaldada aegumist. Kostja poolt hagejale antud volituse näol oli tegemist tähtajalise volitusega, milline oli antud tagasivõtmatult. Seega olid pooled lepingu sõlmimisel kokku leppinud selles, et volitus muuhulgas tagab hageja õigusi lepingu eseme tekkimisele ning hagejale üleminekule ning kostjal puudub hagejale antud volituse osas ümbermõtlemise õigus. Tagasivõtmatut volikirja on kostja hinnangul võimalik tagasi võtta vaid tehingu tühistamise korras. Kostja ei ole tahteavaldust volikirja tühistamiseks teinud. Asjaolu, et kostja tegi osad lepingu järgi hageja kohustuseks olevad teod ise, ei vabasta hagejat ülejäänud kohustuste täitmisest. Lepingu kohaselt hagejale täitmiseks olevad lepingu p 7.1. ja 7.2.13 sisadasid endas maa erastamise toiminguid, katastrimõõdistamist ning kinnistamis- ja jagamistoiminguid. Kuivõrd hageja lepinguga kokkulepitud toiminguid tegema ei hakanud, tegi osad toimingud kartusest minetada maa erastamisõigus kostja ise. Asjaolu, et käsundiandja teeb osad käsundi esemeks olevad teod ise, ei vabasta käsundi saajat ülejäänud lepinguga kindlaks määratud ning käsundi esemesse kuuluvate tegude tegemisest. Seega asjaolu, et kostja teostas osad pooltevahelised lepingu käsundi osasse kuuluvad teod ise, ei vabastanud hagejat ülejäänud juriidiliste toimingute teostamisest ega pannud kogu tegevust, milline oli suunatud müügilepingu eesmärgile vastava lepingu eseme tekkimisele, kostjale. Kuigi õiguse olemusest on asja käsutamine omaniku õigus, siis reaalse jagamise pidi lepingu p.

2-06-38569 omapoolseid lepingujärgseid kohustusi käsundisaajana. Lepingust taganemine on kujundusõiguse teostamine. Hageja kostja poolt teostatud kujundusõigust algusest peale ei tunnistanud ning kohtuotsusega on tuvastatud lepingust taganemise avalduse tühisus. Isikule, kes peab täitma oma lepingujärgsed kohustused enne teist poolt, ei ole lubatav täitmisest keeldumise vastuväide juhul, kui ta kavatseb teie lepingupoole suhtes õiguskaitsevahendina kasutada lepingu täitmise nõuet. Hageja on olnud seisukohal, et kinnistu jagamine ja sellega seonduvad toimingud ei ole tema lepingujärgseks kohustuseks. Seega ei ole toimunud hagejapoolset vastastikuse lepingu täitmise keeldumist. Hageja pidi algselt tegema jagamistoimngud. Kostja ei pea täitma omapoolseid lepingujärgseid kohustusi olukorras, kus neid ei ole täitnud hageja. Hagejapoolne käsundi täitmata jätmine on põhjustatud ainult temast endast tulenevatest asjaoludest ja seega puudub hagejal vastastikuses lepingus oma poolse kohustuse täitmata jätmise tõttu võimalus nõuda kostjalt müügilepingu täitmist. Tingimust – kinnistu jagamise toimingute tegemine hageja poolt selleks ette nähtud tähtaja jooksul ei saabunud. Seega kostjal lepingujärgseid kohustusi ei tekkinud. Antud juhul on täitmine muutunud võimatuks seetõttu, et kostja sõlmis K K 08.05.2006.a. kogu kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega notariaalse võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks. Peale selle on kohustuse täitmine võlgnikule eellepingu tingimustel ebamõistlikult koormav, sest kinnistu tuleks müüa hagejale turuhinnast kordades odavamalt. Kostjal ei ole kunagi, ka eellepingut sõlmides, olnud kavatsust müüa oma vara ebaõiglase hinna eest. G K ei pidanud lepingu kohaselt maksma hagejale asjaajamise eest tasu ning hageja pidi kandma kõik käsundi täitmisega seotud kulutused. Seega pidi kinnistu ostu-hind olema 100 000 krooni vaid juhul kui hageja teostab kogu asjaajamise, milline on vajalik müügilepingu objekti tekkimiseks ning tasub kõik kinnistu tekkimisega seonduvad kulud. Kostja palub hagi rahuldamise puhuks määrata, et kostja on kohustatud täitma hagi tingimusel, et hageja on kostjale tasunud lepingukohase ostuhinna, asjaajamisega seotud kulud ja asjaajamise hariliku väärtuse.

2-06-38569 Võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 1 järgi on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. VÕS § 33 lg 2 kohaselt kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Kinnistu müügi eelleping on koostatud ja tõestatud Jõhvi notar Ülle Mesi poolt ning registreeritud notari ametitoimingute raamatu registris numbri 13465/2004 all. Vaidlust ei ole, et eelleping on sõlmitud samas vormis nagu peab olema sõlmitud kinnistu ostu-müügileping (põhileping). Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 aluselt tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. AÕS § 120 lg 1 järgi kinnisomandi üleandmiseks vajalik asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. Eellepingu sisuks on VÕS §-st 33 ja ka poolte eellepingu p 1.3. tulenevalt kohustus sõlmida leping tulevikus eellepingus kokkulepitud tingimustel. Vaidlust ei ole, et pooled ei ole sõlminud eraldi kinnistu ostu-müügilepingut kui põhilepingut eellepingus kokkulepitud tingimustel. Eellepingu p 1.1. järgi on pooled kokku leppinud kõik kinnisasja ostu-müügilepingu tingimused ja avaldanud, et eellepingu tingimused kantakse üle põhilepingusse. VÕS § 208 lg 1 alusel asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. AÕS § 64-1 järgi on kinnisomandi üleandmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Eellepingu p 1.1. kohaselt on müüja (G K) avaldanud selget tahet müüa ja võõrandada eellepingu esemeks olev kinnisasi ostjale (AS Vestman Kinnisvara) ning ostja avaldanud selget tahet osta ja omandada nimetatud kinnisasi müüjalt. Hageja on avaldanud seisukoha, et 24.11.2004.a poolte vahel sõlmitud lepingu kohaselt on hageja ja kostja vaheline kokkulepe käsitatav tingimusliku müügilepinguna (kohustustehinguna). Tulenevalt sellest on hagejal kinnistute ostjana nõudeõigused kostja kui müüja vastu müügilepingu järgi. Pooled, ei vaidle, et 24.11.2004.a. eellepingul on müügilepingu tunnused (t.l. 85 III kd). Eellepingu esemeks on lepingu p 3. järgi Ida-Viru maakonnas Vaivara vallas Perjatsi külas müüjale kuuluvate hoonete juurde moodustatav kinnistu ligikaudse suurusega 49 hektarit vastavalt Vallavalitsuse poolt kinnitatud projektplaanile. Punkti 3.1.2. alusel nimetatud kinnisasjast võõrandatakse ostjale ligikaudu 47 ha, müüjale jääb ehitise alune ja ehitise teenindamiseks vajalik maa ligikaudu suurusega 2 hektarit. Eellepingu punktis 4. on pooled kokku leppinud, et müüja müüb ja ostja ostab lepingu p-s 3.1.2. nimetatud kinnisasja hinnaga 100 000 krooni, millele lisandub maa riigilt väljaostuhind. Vaidlust ei ole, et müüja esindaja L P on eellepingu sõlmimisel kätte saanud ostu-müügihinna

2-06-38569 arvelt ettemaksuna 25 000 krooni (lepingu p 4.2.). Lepingu hinnast 15 000 krooni tasuti müüjale eellepingu notariaalse tõestamise päeval (lepingu p 4.3.). Seega on G K saanud lepingu täitmiseks ettemaksuna kokku 40 000 krooni. Ülejäänud müügihinna tasumises leppisid pooled kokku vastavalt eellepingu p-dele 4.4., 4.5. ja 4.6. 10.03.2007.a. teate ja 17.03.2007.a. maksekorraldusega on tõendatud, et L P G K esindajana on tagastanud eellepingu alusel saadud 55 000 krooni Jõhvi notar Andrei Lõssenko deposiitarvele SEB Ühispangas kontol XXX. Kui eelleping on piisavalt täpne, siis võib kohus eellepingu lugeda põhilepingu tunnustele vastavaks. Riigikohus on leidnud, et poolte 24. novembri 2004.a. kokkulepet saab tõlgendada ka müügilepinguna. Lepingu p-des 1.3. ja 1.4. nimetavad pooled lepingut küll eellepinguks, kuid rõhutavad samas, et sõlmitava põhilepingu olulised tingimused on määratud selle lepinguga ja nendel tingimustel sõlmitakse põhileping. Lepingu lugemist müügilepinguks ei välista see, et lepingu sõlmimise ajal 24. novembril 2004. a puudus ja praegugi puudub lepingu ese, kinnistu ligikaudse suurusega 47 ha. Pooled on kokku leppinud nii müügilepingu esemes eellepingu p-s 3. Vaivara vallas Perjatsi külas müüjale kuuluvate hoonete juurde moodustatava kinnistu jagamisel tekkiv kinnistu ligikaudse suurusega 47 h kui ka hinnas eellepingu p-s 4 100 000 krooni, millele lisandub riigilt maa väljaostuhind. Kokku on lepitud ka hinna tasumise tähtaegades. Seega kohus loeb pooltevahelise eellepingu müügilepinguks, millega G K müüb ligikaudu 47 ha moodustatavast kinnistust ligikaudse suurusega 49 ha Vaivara vallas Perjatsi külas AS-le Vestman Kinnisvara ja AS Vestman Kinnisvara tasub G K kinnistu ostuhinna 100 000 krooni, millele lisandub riigilt maa väljaostuhind, lepingus kokkulepitud tähtaegadel. Kuigi eellepingu p 3. sõnastuse, et lepingu esemeks on moodustatav kinnistu ligikaudse suurusega 49 ha, millest ostjale võõrandatakse ligikaudu 47 ha ja müüjale jääb ehitise aluse ja selle teenindamiseks vajalik maa ligikaudse suurusega 2 ha, alusel ei ole võimalik täpselt kindlaks määrata kinnistu jagamisel tekkivate kinnistute piire, siis pooled on kohtule avaldanud, et eellepingu lahutamatuks osaks on ka maakorraldaja Arne Pilvari poolt 16.11.2004.a. koostatud tagastatava maa asendiplaan, mille kohaselt pidid pooled tulevikus tekkiva 49 hektarilise kinnistu jagama vastavalt 47 hektariliseks kinnistuks ja 2 hektariliseks kinnistuks (t.l. 91 III kd), asendiplaan on eellepingu p-s 3.1.1. nimetatud projektplaan. Kohus leiab, et asendiplaanil märgitud piirid lubavad kindlaks määrata tulevikus tekkiva kinnistu jagamisel tekkivate kinnistute piirid selliselt nagu pooled seda silmas pidasid eellepingu sõlmimisel. Hinnates kohtule lepingu lisana esitatud kinnistu asendiplaani, leiab kohus, et pooled ei ole sõlminud lahtise tingimusega lepingut, sest pooled on kokku leppinud kõikides olulistes müügilepingu tingimustes. Hageja on 13. jaanuaril 2011.a. esitanud nõude tuvastada G K kohustus teha kõik toimingud, mis on vajalikud M kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks ligikaudse suurusega 2 ha ja 47 ha. Poolte vahel ei ole vaidlust, et hageja nõuete - tuvastada kostja kohustus esitada registripidajale kinnistamisavaldus koos katastriplaanidega M kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks ligikaudse suurusega 2 ha ja 47 ha ning lugeda kostja pärast M kinnistu jagamist nõustunuks enda kustutamisega kinnistu omanikuna registriosast, mis avatakse M kinnistu jagamisel maaüksuse kohta ligikaudse suurusega 47 ha ja registriossa omanikuna AS Vestman Varahaldus kandmisega – rahuldamise eelduseks on tuvastada kostja kohustus kõikide kinnistu jagamiseks vajalike toimingute tegemist. Kostja on hageja nõudele esitanud aegumise vastuväite. Kostja leiab, et hageja pidi saa teadlikuks kostja omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest hiljemalt hagiavalduse esitamisel 21. jaanuaril

2-06-38569 2007.a. Seega aegus hageja nõue on kostja arvates aegunud jaanuaris 2010.a. kui tehingust tulenev nõue, mille aegumistähtaeg on kolm aastat. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 22. veebruari 2007 kohtumääruses tsiviilasjas nr 3-2-1-8-07 on Riigikohus asunud seisukohale, et „vaidlustes, kus üks pool on soovinud aegumise kohaldamist ja kui on tuvastatud asjaolud, mille korral väidetav nõue oleks aegunud, tuleb hagi jätta rahuldamata. Seejuures ei ole üldjuhul vajalik nõude olemasolu tuvastamine ka siis, kui kostja esitab lisaks aegumise vastuväitele hagile muid vastuväiteid“. Kohus annab esmalt seisukoha, kas hageja nõue on aegunud või mitte. Juhul, kui nõue on aegunud jätab kohus hagi aegumise tõttu rahuldamata ning ei anna sisulist hinnangut haginõude tõendatuse kohta. Seega kui hagi on aegunud, siis ei pea kohus vajalikuks tuvastada võimaliku nõude olemasolu. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 142 lg 1 kohaselt õigus nõuda teiselt isikult teo tegemist või sellest hoidumist (nõue) aegub seaduses sätestatud tähtaja (aegumistähtaeg) jooksul. Pärast nõude aegumist võib kohustatud isik keelduda oma kohustuste täitmisest. TsÜS § 146 lg 5 sätestab, et kinnisomandi üleandmise nõude, kinnisasja asjaõigusega koormamise, asjaõiguse üleandmise või lõpetamise või asjaõiguse sisu muutmise nõude aegumistähtaeg on kümme aastat. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse kommentaaride kohaselt on TsÜS § 146 lg 5 puhul tegemist olulise erisättega, mis tagab tehingute puhul, mille esemeks on kinnisasjad või kinnisasjaõigused, täitmisnõuete esitamise võimaluse üldisest kolmeaastasest tähtajast märksa pikema kümneaastase perioodi jooksul. Sätet õigustab esmajoones maakorralduslike ja ehituslike tingimuste täitmise võimalik pikaajalisus, mis ei sõltu pooltest (nt kinnistu jagamise ja krundi mõõdistamisega seonduv). TsÜS § 146 lg 5 säte hõlmab kõiki tehingulisi nõudeid, mille eesmärgiks on kinnisomandi ülekandmine, sh omandi üleandmine veel jagamata kinnisasja osale. Üldistatult – sellele sättele alluvad kõik tehingulised nõuded, mille eesmärgiks on tuua kaasa kinnistusraamatu kande sisuline muutmine. Üldiselt alluvad sellele sättele kõik tehingulised nõuded, mille eesmärgiks on tuua kaasa kinnistusraamatu kande sisuline muutmine. Esmajoones tähendab see sätte kohaldamist kinnisasja müügilepingust tulenevale täitmisnõudele, sh nõudele kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ja uute kannete tegemiseks nõusoleku andmiseks. Kuna hageja nõuded on suunatud kinnisasja müügilepingust tulenevate nõuete täitmisele, kohustades kostjat esitama kinnistamisavaldus kinnistusraamatukande muutmiseks ja uue kande tegemiseks nõusoleku andiseks, milliste nõuete rahuldamise eelduseks on vajalik teostada kinnisasja müügilepingus kokkulepitud kinnistu jagamise toimingud, mida seniajani tehtud ei ole, siis kohus leiab, et käesoleval juhul tuleb kohaldamisele TsÜS §-s 146 lg-s 5 sätestatud kümneaastane tähtaeg. Hageja nõue tuvastada kostja kohustus teostada M kinnistu jagamistoimingud on lahutamatult seotud kinnisomandi üleandmise nõudega, sest vaidlust ei ole, et ei ole võimalik kohustada kostjat üle andma kinnistut, mida ei ole seetõttu, et teostamata on kinnistu jagamistoimingud. Tulenevalt eeltoodust leiab kohus, et hageja nõue tuvastada kostja kohustus teha kõik jagamistoimingud, mis on vajalikud M kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks ligikaudse suurusega 2 ha ja 47 ha ei ole aegunud, sest kümneaastane aegumistähtaeg, mille lugemist tuleb alustada peale 22. jaanuari 2007.a. s.o. peale hagi esitamist kohtusse, ei ole möödunud. Pooled vaidlevad, kelle kohustus on jagada M kinnistu kaheks kinnistuks ligikaudse suurusega 2 ha ja 47 ha. Vaidlust ei ole, et M kinnistut kaheks kinnistuks jagatud ei ole. Vaidlust ei ole, et maakorraldustoiminguid kinnistu jagamiseks kumbki pooltest läbi viinud ei ole.

2-06-38569 Kinnistu jagamine on vastavalt maakorraldusseaduse §-dele 2 ja 13 maakorraldustoiming, mille viib läbi maakorralduse läbiviija (tegevusluba omav maamõõtja), kes koostab jagamise plaani, teostab vajalikud katastrimõõdistamised, koostab katastriüksuse toimiku ning registreerib muudatused maakatastris. Eellepingu p. 7.1. kohaselt kohustus hageja tellima asjaajamise, mis on seotud maareformi seaduse alusel kinnisasja suhtes teostatavate maa erastamise toimingute, katastrimõõdistamise ja kinnistusraamatusse kandmisega. Eellepingu p 7.2. kohaselt kohustus ostja kandma järgmised kulutused: asjajajamine ja esindamine kohalikus omavalitsuses ning maavanema ees; maa mõõdistamine, piiripunktid, visiirid, piiriprotokolli koostamine; maa erastamisega seotud kulud (osavõtu tasu, toimiku koostamise kulu jms); maa erastamisel riigi ees tekkinud väljaostuvõla esimese sisssemaksu kulu; esmakinnistamisega ning kinnistu jagamisega seotud riigilõivu ja notari tasu; ostja kohustub tasuma kinnisasja erastamisel riigi ees tekkinud väljaostuvõla osamakseid. Eellepingu p 7.2.13. järgi kohustus müüja väljastama ostjale erastamistoiminguteks, mõõdistamistoiminguteks ning kinnistamis ning jagamistoimingute teostamiseks volikirja tähtajaga 3 aastat. Pooled ei vaidle, et vastava volikirja kostja andiski hagejale (t.l. 65-66 I kd). G K 24.11.2004.a. volikirjaga AS-le Vestman Kinnisvara on volitanud hagejat esindama end asjaajamistes, mis on seotud temale Ida-Virumaal Vaivara vallas Perjatsi külas kuuluvate hoonete alla ja hoonete juurde maa riigilt omandamisega (ostueesõigusega erastamisega); hoonete aluse ja hoonete juurde maa mõõdistamisega, katastrisse kandmisega; maa erastamislepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimisega, seal hulgas järelmaksu graafiku allakirjutamise ja hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisega, ja maa kinnistamisega G K nimele; eelnimetatud maa jagamisega ja jagamisel moodustunud katastriüksuste kinnistamisega kostja nimele. Volikiri oli kehtiv kolm aastat ja välja antud tagasivõtmatult. Kohus leiab, et lähtuvalt lepingu punktidest 7.1. ja 7.2.13. ning hagejale antud volitusest tulnevalt oli kinnistu jagamise kohustus algselt hagejal. Hageja pidi eellepingu p 7.1. alusel korraldama asjajamise seoses katastrimõõdistamisega ning pidi eellepingu p 7.2. kohaselt kandma kulud seoses maamõõdistamisega, samuti oli hagejale antud volitus mõõdistamistoiminguteks ning kinnistamis- ning jagamistoimingute tegemiseks volikiri tähtajaga kolm aastat. Riigikohus on 08.10.2009 otsuse p-s 13 asunud seisukohale, et kui jagamiskohustus oli algselt hagejal ja hageja talle antud volituse tähtaja kestel jagamistoiminguid ei teinud, siis tuleb vastata küsimusele, kas kostja vabanes seoses hageja tegevusetusega jagamiskohustusest, mis tema jaoks tuleneb lepingu p-st 5.1, mille kohaselt peab kostja esitama kinnistu jagamiseks kinnistamisavalduse. Jagamiskohustuse määramisel tuleb analüüsida kogu lepingut ja selle eesmärki ning poolte käitumist. VÕS § 101 lg 3 järgi võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendied niivõr, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asajolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Vaidlust ei ole, et hagejale 24.11.2004.a. antud volitus kestis kolm aastat. Samas ei ole pooled kokku leppinud, mis tähtajaks oleks hageja pidanud jagamiskohustused täitma. Pooled ei vaidle, et kostja ei täitnud lepingu p-s 1.2 endale võetud kohustust – müüa lepingu esemeks olev kinnisasi hagejale. Kohus tuvastas, et katastriüksus moodustati 06.06.2005 (I kd, t.l 25) ning maa ostueesõigusega erastamise korra p 15 alusel on Vaivara Vallavalitsus 18.10.2005 korraldusega nr 279 (I kd, t.l 67-68) nõustunud maa ostueesõigusega erastamisega kostjale ning edastanud materjalid maa erastamise kohta Ida-Viru maavanemale ja taotlejale. Vaidlust ei ole, et kostja teostas hageja asemel ja viimast teavitamata maa erastamise toimingud, millised pidi teostama

2-06-38569 hageja. Vastupidiseid tõendeid pooled kohtule esitanud ei ole. Tuvastatud on, et Ida-Viru maavanem andis 15.09.2006 korralduse kostjale maa ostueesõigusega erastamiseks ning maa ostu-müügileping ja asjaõigusleping sõlmiti 29.09.2006. Kostja kanti M kinnistu (49.85 ha) omanikuna kinnistusraamatusse 02.01.2007. Kuna kostja esitas hagejale 09.03.2006.a. taganemisavalduse 24.11.2004..a kinnistu müügilepingust, mille tühisuse küll kohus hiljem tuvastas ning sõlmis 08.05.2006.a. kinnistu võlaõigusliku lepingu kolmanda isiku K K, siis on kohtu arvates kostja käitumisega tõendatud, et kostja sooviks ei olnud, et hageja teostaks M kinnistu jagamistoiminguid. Seega kostja väited, et hagejal oli volikirjas antud tähtaja kolme aasta jooksul võimalik teostada kinnistu jagamiseks vajalikke toiminguid, on paljasõnalised. Kostja asudes ise teostama katastrimõõdistamiseks vajalikke toiminguid selliselt, et saaks moodustatud vaid üks katastriüksus, mitte lepingus kokku lepitud kaks katastriüksust (katastriüksus oli moodustatud 06.06.2005.a.) ja sellest hagejat teavitamata jättes on loonud olukorra, kus hagejal ei olnud võimalik teostada lepinguga ja volikirjaga talle antud kohustusi kinnistu jagamiseks vajalike toimingute tegemiseks. Kostja oma käitumisega on nii hagejale antud volituste tähtaja jooksul kuni seniajani andnud selgelt mõista, et kostja ei soovi täita lepingulist kohustust müüa hagejale osa s.o. 47 ha M kinnistust. Kuigi kostja on esitanud vastuväite, et hagejale antud volikiri oli tagasivõtmatu ja kostja volikirja ei tühistanud, tegi kostja oma käitumisega kohtu arvates võimatuks kinnistu jagamiseks vajalike toimingute läbiviimise hageja poolt, samuti on tõendatud, et kostjal endal puudus igasugune tahe, et hageja temale antud tähtaja jooksul teeks kinnistu jagamiseks vajalikke toiminguid, vaidlust ei ole, et kostja hageja poole kinnistu jagamiseks vajalike toimingute tegemiseks ise ei pöördunud. Kohus leiab, et hageja on veenvalt põhjendanud, et arvesse võttes kostja käitumist ja müügilepingu eesmärki, ei saanud hageja enam kinnistut jagada. Kohtu arvates on õige kostja seisukoht, et kohustus tellida asjaajamine väljastatava volikirja alusel vastab oma olemuselt käsunduslepingu tunnustele VÕS § 619 tähenduses. VÕS § 619 kohaselt käsunduslepinguga kohustub üks isik (käsundisaaja) vastavalt lepingule osutama teisele isikule (käsundiandja) teenuseid (täitma käsundi), käsundiandja aga maksma talle selle eest tasu, kui selles on kokku lepitud. Käsundiandja ei pidanud lepingu kohaselt maksma käsundisaajale tasu ning käsundisaaja pidi kandma kõik käsundi täitmisega seotud kulutused. Seega võibki järeldada, et ostu-müügihind 100 000 krooni oli kokku lepitud juhul, kui hageja teostab kogu asjaajamise, milline on vajalik müügilepingu objekti tekkimiseks ning tasub kõik kinnistu tekkimisega seonduvad kulud. Seega oli kogu lepingujärgseks eseme ostuhinnaks 100 000 krooni + kõik kulutused millised tekivad lepingu eesmärgi saavutamisel + lepingu eesmärgi saavutamiseks asjaajamine (p.7.1., 7.2.13.). Hageja ei vaidle, et tal oli ja on ka praegu kohustus kanda lepingus kokkulepitult kinnistu jagamisega seonduvad kulud. Nagu kohus eelnevalt tuvastas hagejal ei olnud võimalik kinnistut jagada. Poolte vahel ei ole olnud vaidlust, et kinnistu oleks jäänud jagamata võimalike rahaliste kulutuste kandmise tõttu. Kuna kohus tuvastas, et kinnistu jagamiseks vajalike toimingute tegemise kohustus oli hagejale temale antud volikirja tähataja jooksul, vaidlust ei ole, et selle aja jooksul kinnistut ei jagatud ja kinnistu jagamiseks kumbki pool vajalikke toimnguid ei teinud, siis kohus peab vastama küsimusele kas kostjal ei teki jagamiskohustusest, et täita oma kohustus, mis tuleneb kostja jaoks lepingu p-st 5.1, mille kohaselt peab kostja esitama kinnistu jagamiseks kinnistamisavalduse. Vaidlust ei ole, et hagejale oli antud tähtaeg kinnistu jagamiseks vajalike toimingute tegemiseks kolm aastat, millise aja jooksul jagamistoiminguid ei tehtud. Samas kohus leiab, et asjaolu, et hageja ei teostanud kinnistu jagamiseks vajalikke toiminguid talle antud tähtaja jooksul, ei

2-06-38569 vabasta kostjat vajalike jagamistoimingute tegemisest, sest selleks, et kostja saaks täita oma kohustust esitada kinnistu jagamisesk kinnistamisavaldus, peavad olema tehtud eelnevalt kinnistu jagamiseks vajalikud eeltoimingud. Kostja leiab, et temal on õigus keelduda oma lepingulise kohustuse täitmisest kinnistu jagamiseks kinnistamisavalduse esitamisest seetõttu, et hageja ei ole talle antud tähtaja jooksul teinud kinnistu jagamiseks vajalikke toiminguid. Kohus kostja vastuväitega ei nõustu. VÕS § 109. lg l ja 108 lg 2 tulenevalt võib vastastikuse lepingu puhul lepingut rikkunud pool nõuda teiselt poolelt täitmist juhul kui lepingut rikkunud poolelt ei saa täitmist nõuda täitmise võimatuse tõttu, mis on tekkinud teisest poolest tulenevatel asjaoludel. VÕS § 111 lg 1 kohaselt kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et kohustuse täidab. Müügilepingu põhikohustused, see tulenevad müügilepingu mõistest. Müügilepingu sisuks on teatava asja omandi üleandmise kohustus tasu eest. Müügileping on võlaõiguslik leping ehk kohustustehing, millega luuakse lepingupoolte vahel müüdud asja ja selle omandi üleandmise ja vastuvõtmise kohustus. Kinnisasjade puhul on omandi üleandmiseks vajalik ka AÕS-i §-s 120 nimetatud asjaõiguslepingu sõlmimine ja vastava kande tegemine kinnistusraamatusse (AÕS § 118). Müüja müügilepingust tulenevateks põhikohustusteks on müüdud asja üleandmise kohustus ning kohustus teha enda poolt vajalik müüdud asja omandiõiguse üleminekuks ostjale (ostjale omandi võimaldamise kohustus). Ostja põhikohustuseks on ostuhinna tasumise kohustus ning müüdud asja vastuvõtmise kohustus. Müüdud asja üleandmise kohustus on suunatud müügilepingu eseme ostjale faktiliseks üleandmiseks vajalike toimingute tegemisele. Müüja teiseks müügilepingust tulenevaks põhikohustuseks on teha võimalikuks müüdud asja omandi üleminek ostjale. Kinnisasjade puhul on omandi üleandmiseks vajalik AÕS-i §-s 120 nimetatud asjaõiguslepingu sõlmimine ja vastava kande tegemine kinnistusraamatusse (AÕS § 118). Müüja peab seega tagama käsutustehingu tegemise müügilepingu objektiks oleva vara suhtes. Kui kinnisomandi üleandmiseks on vajalik kinnisasja jagamine, peab müüja tegema võimalikuks müüdud asja omandi ülemineku ostjale nii, et teostab kõik vajalikud toimingud, mis on seotud kinnisasja jagamisega. Seega on eelkõige müüja kohustus tegema kõik vajalik, mis on vajalik kinnisajasa jagamise tulemusena tekkiva kinnistu müümiseks. Kohus ei nõustu kostja tõlgendusega lepingust, et käsunduslepingu järgsed kohustused on vastastikuliselt seotud müügilepinguga. Asjaolu, et kinnistu eellepingu sõlmimise ajal ei olnud tekkinud ostu-müügilepingu objekt ja käsunduslepingu järgsed kohustused tuli täita enne ostumüügilepingu järgsete kohustuste täitmist, ei ole sellises vastastikuses suhtes, mis lubaks kostjal jätta oma kohustus kinnistu jagamiseks kinnistamisavalduse esitamata jätmist. Tulevikus tekkiva kinnistu jagamise kohustus oli eelkõige müüja kohustus, et tekiks müügilepingu ese. Volitus hagejale kostja nimel kinnistu jagamistoimingute tegemiseks ei välistanud kostja enda õigust teostada nimetatuid toiminguid. Vaadeldes lepingu põhieesmärki s.o. kostja soov müüa hagejale kinnisasjast osa suurusega 47 ha suuruses ei ole sellises vastastikuses seoses käsunduslepinguliste kohustustega teostada kinnistu jagamiseks vajalikke jagamistoiminguid, mille täitmata jätmisel võiks kostja vabaneda oma kohustusest kinnistu jagamiseks kinnistamisavalduse esitamisest. Samasugust kinnistu omaniku jagamise soovi ehk tahteavaldust on vaja katastrimõõdistuse tegemiseks ja muudeks jagamistoiminguteks. Samas on kinnistu jagamine AÕS-i §-i 54 tähenduses oma sisult suunatud müügilepingust tuleneva kohustuse täitmiseks, et teha võimalikuks müüdud kinnisasja omandi üleminek hagejale kui kinnistu ostjale. Asjaolu, et kostja

2-06-38569 andis volikirja hagejale kinnistu jagamiseks vajalike toimingute tegemiseks, mida aga hageja temale antud tähtaja jooksul ei täitnud, ei vabasa kostjat tema lepingulise kohustuse kinnistu jagamiseks kinnistamisavalduse esitamisest. Hageja leiab, et ostja ei saa ka tugineda väitele, et kinnisasja jagamine on käesoleval ajal võimatu. Vastavalt AÕS-i §-st 54 saab kinnistu jagamine toimuda omaniku soovil ja ainsaks takistuseks on olnud kostja tahteavalduse puudumine, mis aga ei muuda kinnisasja jagamist võimatuks. Hageja nõude rahuldamisel asendab kostja tahteavaldust kinnistu jagamiseks asjas tehtav kohtuotsus. Riigikohus on 08.10.2009.a. otsuse p-s 14 märkinud, et kinnistamistoiminguid kinnistu jagamiseks ei takista ka K. K kasuks kinnistule seatud eelmärge. Kinnistusraamatuseaduse § 56 lg 1 kohaselt jääb kinnistu jagamisel märge püsima endises registriosas ja kantakse üle ka uutesse registriosadesse. AÕS § 54 lg 2 esimese lause kohaselt jäävad kinnisasjade ühendamisel või jagamisel kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima. Samuti ei takista eelmärge hageja kinnistu omanikuna kinnistusraamatuse kandmist AÕS § 63 lg 3 teise lause kohaselt. Küll on AÕS § 63 lg 3 esimese lause kohaselt asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Sama paragrahvi 4. lõike kohaselt kohaldatakse paragrahvi 3. lõiget muu hulgas ka jõustunud kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes. Kuna kinnistu jagamiseks kinnistamisavalduse esitamiseks on vajalik teostada kinnistu jagamiseks toiminguid, siis on see kostja kohustus, mis tuleb kostjal täita. VÕS § 100 alusel on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 kohaslet kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg 2 järgi kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist. Kohustuse täitmist ei või nõuda, kui kohustuse täitmine on võimatu; kohustuse täitmine on võlgnikule ebamõistlikult koormav või kulukas; võlausaldaja saab mõistlikult saavutada kohustuse täitmisega taotletava tulemuse muul viisil; kohustuse täitmine seisneb isikliku iseloomuga teenuse osutamises. TsÜS § 68 lg 5 alusel kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Lähtudes eeltoodust tuleb tuvastada G K kohustus teha kõik toimingud, mis on vajalikud M kinnistu (registriosa nr XXX) jagamiseks kaheks kinnistuks ligikaudse suurusega 2 ha ja 47 ha vastavalt G K ja Vestman Kinnisvara AS vahel 24.11.2004.a. kinnistu müügi eellepingus kokku lepitud maakorraldaja Arne Pilvari poolt 16.11.2004.a. koostatud asendiplaani järgi. Hageja palub tuvastada G K kohustus esitada registripidajale kinnistamisavaldus koos katastriplaanidega M kinnistu jagamiseks kaheks kinnistuks ligikaudse suurusega 2 ha ja 47 ha. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 13 lg 1 kohaselt kantakse kinnistusregistriosa esimesse jakku muu hulgas andmed kinnistu katastritunnuse, kinnistu pindala ja kinnistu jagamise kohta ning sama paragrahvi lõigete 2 ja 3 alusel esitab nimetatud andmed riigi maakatastri pidaja. Kui kande tegemist taotletakse kohtuotsuse alusel, siis ei ole KRS 341 lg 7 alusel vaja puudutatud isiku nõusolekut. KRS §-s 35 on märgitud dokumendid, mis tuleb kinnistamisavalduse juurde esitada, lisaks on vaja KRS § 36 alusel esitada maakatastri pidaja poolt kinnitatud maakatastri plaani koopia.