Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

Maaklerilepingu p 2.5 kohaselt kohustus maakler korraldama notariaalsete lepingute sõlmimise vara müügiks selle omanikuga ja broneerima selleks notari vastuvõtuaja, teatades sellest käsundiandjale seitse päeva ette kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ja lepingus näidatud sidevahenditele. Lepingu p 3.1.9 kohaselt loetakse maakleri kohustused lõplikult täidetuks, kui käsundiandja on läbirääkimiste tulemusena sõlminud vara omanikuga asjaõiguslepingu, samuti juhul, kui käsundiandja peale käesoleva lepingu sõlmimist loobub käesolevas lepingus sätestatud tingimustel ja tähtaegade jooksul vara ostmisest või hoidub kõrvale käesoleva lepingu täitmisest. Lepingu p 7.1 sätestas, et pooled hoiavad käesoleva lepingu ja selle tingimused konfidentsiaalsetena ja ei avalda lepingut ja sellega seotud tehinguid ja informatsiooni kolmandatele isikutele, välja arvatud juhul kui pooled on kirjalikult teisiti kokku leppinud või kui sellise nõude sätestavad Eesti Vabariigi seadused. Vaidlust ei ole, et hageja on maaklerilepingu p 6.1 kohaselt tasunud broneerimise tasu 83 600 krooni maakleri palvel OÜ Denai Invest arveldusarvele. Samuti puudub vaidlus selles, et võlaõiguslepingut ega asjaõiguslepingut ei sõlmitud. 11.09.2007 on hageja esitanud kostjale nõude seitsme päeva jooksul kirja kättesaamisest käsundi täitmiseks või selle võimatuse korral 83 600 krooni tagastamiseks. 18.09.2007 on M. P. OÜ Denai Invest nimel teatanud hagejale, et ta pani notari aja 27.09.2007 kella 13.00 ning palus saata pangalaenu andmed. 25.09.2007 esitas hageja kostjale maaklerilepingust taganemise avalduse, kuna maakler ei ole lepingut täitnud. 14.01.2008 on kostja esitanud hagejale maaklerilepingust taganemise avalduse, kuna hageja ei ilmunud 27.09.2007 notari juurde. Hagejale on 18.09.2007 teatanud notari aja M. P. OÜ Denai Invest nimel. Notari aja teatamist OÜ Denai Invest poolt saab käsitleda kohustuse täitmisena kolmanda isiku poolt VÕS § 78 lg 1 alusel. Seadusest, tehingust ega ka kohustuse olemusest ei tulene, et notari ajast oleks pidanud teatama kostja isiklikult. Hageja jaoks ei omanud tähendust see, kas notari ajast teatab talle maakler või korteriomandi müüja. Ka maaklerilepingus sätestatud konfidentsiaalsuskohustuse eesmärgiks ei olnud keelata hagejal vastu võtta kohustuse täitmist korteriomandi müüjalt. Asjaolu, et OÜ Denai Invest oli korteriomandi müüjaks, pidi olema hagejale teada, kuna maaklerilepingu p-s 3.1.1 on märgitud, et OÜ Denai Invest on XXXXXXXXX XXX XX asuva kinnistu omanik. Samas ei ole maakleri kohustused täidetud tähtaegselt. Hageja on 11.09.2007 kirjaga andnud täiendava tähtaja käsundi täitmiseks, milleks oli seitse päeva kirja kättesaamisest. Kuna OÜ Denai Invest teatas notari ajast 18.09.2007 kirjaga, siis on maakler saanud täiendava tähtaja määramise teate kätte hiljemalt 18.09.2007. OÜ Denai Invest broneeris notari aja 27.09.2007. Seega oleks ostumüügilepingu sõlmimine toimunud hiljem kui seitse päeva kirja kättesaamisest, millega anti kohustuse täitmiseks täiendav tähtaeg. Kostja ei ole väitnud, et hageja antud täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks oleks olnud ebamõistlikult lühike. Ebaõige on kostja seisukoht, et kohustus on täidetud tähtaegselt, kuna notari aeg teatati seitsme päeva jooksul kirja kättesaamisest. Tulenevalt maaklerlepingu p-st 3.1.9 loetakse maakleri kohustused lõplikult täidetuks, kui käsundiandja on läbirääkimiste tulemusena sõlminud vara omanikuna asjaõiguslepingu. Seega ei piisanud kohustuse tähtaegseks täitmiseks üksnes notari aja teatamisest, vaid ka broneeritud notari aeg tehingu tegemiseks oleks pidanud olema eelmärgitud seitsme päeva sees. Seega on kostja maaklerilepingut oluliselt rikkunud ja hageja oli õigustatud maaklerilepingust taganema. Tulenevalt lepingu p-st 5.1.1 kohustus maakler korraldama broneerimise tasu tagastamise käsundiandjale, kui maakleri poolt võetud kohustuste täitmine on maakleri süülise tegevuse tõttu võimatu ning ei toimu. Maakler, jättes tähtaegselt korraldamata ostu-müügilepingu sõlmimise, on käitunud vähemalt hooletult ja seega süüliselt. Kostja väited, et asjaõiguslepingut ei sõlmitud tähtaegselt seetõttu, et hagejal oli raskusi laenu saamisega, on paljasõnalised. Lisaks on hageja

esitanud AS Eesti Ühispank tõendi selle kohta, et 05.07.2007 rahuldas pank Georg Vainu ja E. R. eluasemelaenu taotluse summas 500 000 krooni ning laenu kasutamise sihtotstarbeks oli XXXXXXXXX XXX XX/X-XX asuva eluaseme ost. Kuna hageja lepingust taganemine on seaduslik, siis ei saanud kostja enam lepingust taganeda. Tuvastatud on, et lepingut on rikkunud kostja, mitte hageja. Seega ei saa rääkida ka hageja poolt kostjale kahju tekitamisest seoses sellega, et kostjal jääb OÜ-lt Denai Invest lepingutasu saamata. A&A Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi ning jätta menetluskulud hageja kanda. Maakohus on kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust ja rikkunud menetlusõiguse norme. Kohus on eksinud asjaolude tuvastamisel ning jõudnud seetõttu väärale järeldusele. Kohus ei ole märkinud seadust, mida ta kohaldas, leides, et kostja on kohustust rikkunud. Hageja ei ole vaidlustanud asjaolu, et 18.09.2007 on M. P. OÜ Denai Invest nimel teatanud talle, et ta broneeris notari aja 27.09.2007 kella 13.00 ning palus saata pangalaenu andmed. Hageja on kinnitanud nimetatud kirja kättesaamist. Samuti esitas kostja 24.01.2008 kohtule OÜ Denai Invest töötaja M. P. telefonikõnede eristuse mai, juuni ja septembri kohta, millest nähtub, et M. P. on olnud hagejaga telefoniühenduses 14.05.2007, 21.06.2007 ja 07.09.2007. Nimetatud tõenditest järeldub üheselt, et OÜ Denai Invest esindaja M. P. on edastanud hagejale kutse tulla sõlmima notariaalset lepingut. Maakohus on vääralt tõlgendanud seaduses sätestatud mõistliku tähtaja andmise mõistet. Hageja on 11.09.2007 kirjaga andnud täiendava tähtaja käsundi täitmiseks, milleks oli seitse päeva kirja kättesaamisest. VÕS § 116 lg 1 p 5 kohaselt on olulise lepingurikkumisega tegemist siis, kui teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust VÕS § 114 lg 1 esimese lause kohaselt võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja, kui võlgnik rikub kohustust. Nimetatud sätete mõtte kohaselt tuleb kohustuse rikkumise korral anda võlgnikule mõistlik tähtaeg, mille jooksul on reaalselt võimalik kohustus täita. Hageja antud täiendava tähtaja 7 päeva jooksul oligi kostjal ja Denai Invest OÜ-l võimalik kokku leppida notariaalse lepingu sõlmimise aeg. VÕS 114 lg 1 esimese lause eesmärgiks ei ole formaalne võlausaldaja kohustuse täitmine, s.t anda lihtsalt tähtaeg kohustuse täitmiseks, vaid nimetatud sätte eesmärgiks saab eelkõige olla siiski mõistliku tähtaja andmine, mille jooksul on võlgnikul reaalselt võimalik kohustus täita. Et täitmiseks antud täiendaval tähtajal oleks sisulised tagajärjed, peab see olema piisava pikkusega. Üksnes juhul, kui võlgnikul on ka reaalne võimalus oma rikkumine heastada, saab tähtaja määramisel olla selline tagajärg, et tähtaja tulemusteta möödumine õigustab võlausaldajat võlasuhte lõpetama. Täiendava tähtaja eesmärk on eelkõige pakkuda võlgnikule viimast võimalust oma kohustusi täites võlasuhet säilitada, mitte aga välistada võlausaldaja nõudeid kahju hüvitamiseks või kergendada tema vastutust või muuta pooltevahelist võlasuhet. Eeltoodust tulenevalt tegi kostja kõik endast oleneva, et täita hageja antud täiendava tähtaja jooksul oma kohustus. Hageja lepingust taganemine peale seda, kui talle oli teada lepingu sõlmimiseks määratud notariaeg, on pahatahtlik ning seda saab käsitleda vaid soovina hoida kõrvale lepingu täitmisest. Juhul kui kohus leiab, et kostja ei ole oma kohustust täiendava tähtaja jooksul täitnud, siis tuleb asuda vähemalt seisukohale, et kostja on teatanud lepingu täitmise soovist ning määranud selleks konkreetse mõistliku tähtaja.

Juhul kui kohus asub seisukohale, et kostja on lepingut rikkunud, siis ei ole ta käitunud hooletult, vaid on teinud kõik endast oleneva, et täita oma kohustusi. Hageja selgitused selle kohta, et kutse notari juurde oli formaalne ning reaalselt seda lepingut ei oleks saanud sõlmida, kuna korter ei olnud lepingu sõlmimiseks valmis ning ka notari poolt ei olnud leping ette valmistatud, on paljasõnalised. Kohus ei ole otsuses tuvastanud, kas lepingu objekt oli valmis või mitte. Juhul kui kohus oleks tuvastanud, et lepingu objekt ei olnud lepingu sõlmimisel valmis, siis ei oleks lepingut rikkunud kostja, vaid tegemist oleks olnud OÜ Denai Invest rikkumisega ning seega ei saanud olla ka nimetatud juhul tegemist kostja hooletu käitumisega. Kostja lepingurikkumine on sellisel juhul VÕS § 103 lg 2 kohaselt vääramatu jõu tõttu vabandatav. Seega on hageja lepingust taganemine tühine, kuna ei ole tuvastatud kostja oluline lepingu rikkumine. Maakohus on jätnud põhjendamatult rahuldamata kostja vastuhagi. Kuivõrd kostja ei ole lepingut rikkunud, siis on tal lepingu p-st 6.3 tulenevalt ja VÕS § 664 kohaselt õigus maakleri tasule. Kostja tegi ta kõik endast oleneva, et lepingut sõlmida. Leping jäi sõlmimata eelkõige hageja tegevuse, s.t lepingu täitmisest kõrvalehoidmise tõttu ja seega on maakleril õigus maakleritasule. Tavaline maakleritasu määr on 1,2%. Lepingu lisa 1 p 1 kohaselt on müügihind 1 672 000 krooni. Seega on maakleritasu antud tehingult 20 064 krooni. Georg Vainu vastuapellatsioonkaebus Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse lk 4 teises lõigus toodud motiivid ning rahuldada hagi lisaks kohtuotsuses toodud teistele motiividele ka vastuapellatsioonkaebuses toodud motiividel. Menetluskulud jätta kostja kanda. Pooled on lepinguga kokku leppinud, millised kohustused tuleb täita just maakleril. Hagejal puudus õigus nõuda nende kohustuste täitmist kelleltki teiselt ja maakleril õigus neid kohustusi anda lepingu väliselt üle mistahes kolmandale isikule. Maakohtu vastupidine järeldus on arusaamatu ja põhjendamata. Kui lepingus toodud kohustused võis täita ka omanik (kolmas isik), nagu on esile toonud maakohus, siis milleks oli maaklerlepingu sõlmimine üldse vajalik ja miks ning mille eest pidi maakler sellisel juhul hagejalt tasu saama. Käesoleval juhul saab rääkida vaid sellest, et maaklerlepingus sätestatud kohustused on endale võtnud kostja, mitte keegi kolmas ning nende kohustuste täitmatajätmise eest vastutab/saab vastustada vaid kostja. Seega oleks pidanud maakler (kostja) täitma kohustuse isiklikult, kuivõrd see tulenes otseselt poolte vahel sõlmitud lepingust. Maakohtu järeldused selles osas on ebaõiged. M. P., kes hagejale ühe korra notariaega pakkus, oli hagejale tundmatu isik, kes ei selgitanud ega viidanud kordagi, et tegutseb kostja nimel ning täidab tema kohustusi. Seega ei saa tehingust tulenevalt notari aja teatamist OÜ Denai Invest poolt käsitleda kohustuse täitmisena kolmanda isiku poolt, millega on maakohus ebaõigesti kohaldanud VÕS § 78 lg-s 1 sätestatut ning kohus oleks pidanud hagi rahuldama ka kõnealustel põhjendustel. Lisaks ei ole OÜ Denai Invest ega M. P. võtnud kohustust korraldada korteri müügilepinguga seonduvat, nagu kostja on väita püüdnud. Selline kohustus oli maaklerlepingust tulenevalt ainult kostjal. Siinjuures ei oma mingisugust tähtsust kellele tasus hageja broneerimistasu, kuivõrd pooled oli maaklerlepingus selliselt kokku leppinud. Kuna kostja hagejaga ühendust võtnud ei olnud ning maaklerlepingus sätestatud tähtajad olid möödunud, siis oli kostja sellega jätnud täitmata talle maaklerlepingust tulenevad kohustused ning rikkunud VÕS § 76 lg-tes 1 ja 3 sätestatut. Vastus apellatsioonkaebusele Pooled vaidlevad teineteise apellatsioonkaebustele vastu ning paluvad jätta need rahuldamata.

Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et kostja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust Harju Maakohtu otsuse tühistamiseks. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 1 tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata. Tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ei põhjenda ringkonnakohus oma otsust, sest nõustub maakohtu otsuses sisalduvate hagi rahuldamise ja vastuhagi rahuldamata jätmise põhjendustega. Hageja vastuapellatsioonkaebus tuleb jätta läbi vaatamata. Hageja on vaidlustanud oma kaebuses maakohtu otsuse põhjendusi, kuid ei ole seejuures kohtuotsuse resolutsiooni peale kaebust esitanud (s.t ei väida, et maakohus tegi ebaõige otsuse). TsMS § 631 lg-st 1 tulenevalt ei ole kohtuotsuse resolutsiooni vaidlustamata võimalik otsust apelleerida, mistõttu on kaebus võetud ringkonnakohtu menetlusse ebaõigesti ja tuleb seetõttu jätta läbi vaatamata (TsMS § 643 lg 1). Analoogset seisukohta kaebuste osas on väljendanud ka Riigikohus. Maakohus tuvastas õigesti, et notari aja teatamist OÜ Denai Invest poolt saab käsitleda kohustuse täitmisena kolmanda isiku poolt. Kohus leidis, et kostja isikliku teatamise kohustus ei tulene seadusest, tehingust ega ka kohustuse olemusest. VÕS § 658 lg 2 järgi kohaldatakse maaklerilepingule käsunduslepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. VÕS § 622 kohaselt võib käsundisaaja kasutada käsundi täitmisel kolmanda isiku abi. Hageja vastupidine seisukoht ei ole õige. Samas ei nõustu kolleegium apellatsioonkaebuses sisalduva kostja käsitlusega, nagu oleks maakohus tõlgendanud seaduses sätestatud mõistliku tähtaja andmise mõistet ebaõigesti. Pooltevahelise lepingu lisa 1 kohaselt oli asjaõiguslepingu sõlmimise viimaseks tähtpäevaks („...hiljemalt...“) 01.09.2007, seega toimus täiendava tähtaja andmine 11 päeva pärast kokkulepitud tähtaega. Asjaolu, et OÜ Denai Invest töötaja M. P., keda kostja kasutas notari aja kokkuleppimise ülesande täitmiseks, oli hagejaga enne lepingu tähtaja saabumist kahel korral telefoniühenduses (14.05.2007 ja 21.06.2007) ja veel ka 07.09.2007, ei tõenda, et kostja oleks oma kohustusi nõuetekohaselt täitnud. Apellandi sellekohane hinnang ei ole kooskõlas kohtule esitatud tõenditega. Kostjal tuli notari aja kokkuleppimise osas lepingus määratud tähtaega arvestada. Seetõttu leidis ka maakohus, et 11 päeva pärast lepingus kokkulepitud tähtaega antud täiendav 7päevane tähtaeg oli piisavalt mõistlik. Pealegi oli tegemist kohustusega, mille rikkumine (tähtaja mittejärgimine) oli ka kostjale endale teada. VÕS § 114 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja, kui võlgnik rikub kohustust. See, et kostja teatas täiendavalt antud tähtaja jooksul hagejale notariaja, ei ole käsitletav lepingu nõuetekohase täitmisena, sest lepingu sõlmimine ei oleks toimunud antud tähtaja jooksul. Paljasõnaline ja tõendamata on kostja väide, et notariaja määramise osas lähtus ta hageja juhistest. Eeltoodust tulenevalt ei olnud alust teha järeldust, nagu oleks hageja poolt lepingust taganemine 25.09.2007 avaldusega tühine. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna ringkonnakohus jätab kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja esimese astme kohtu otsuse muutmata, siis jätab ta kooskõlas TsMS § 162 lg-ga 1 ja § 173 lg-ga 1 menetlusosaliste poolt kahes kohtuastmes kantud menetluskulud kostja A&A Kinnisvara OÜ kanda.

Ü. Jänes

G. Kivinurm

U. Loonurm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.