Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Asjaolud ja hageja nõue Kohtule 14.11.2008. a esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 03.04.2007. a äriruumi allüürilepingu, millega kostja andis hagejale allüürile äriruumid asukohaga xxx, Tallinnas. Üürileping sõlmiti tähtajaga 01.07.2022. a. 02.12.2008. a esitas kostja hagejale avalduse äriruumi allüürilepingu erakorralisest ülesütlemisest. Avalduse kohaselt öeldi kostja poolt VÕS § 116 lg 1 ja lg 2 p 2,4 ning § 196 lg 1 ja 2 alusel erakorraliselt üles poolte vahel 03.04.2007. a sõlmitud äriruumi allüürileping alates 03.12.2008. a. hageja sai kõnealuse avalduse kätte 02.12.2008. a. Ülesütlemise avalduse esitamise aluseks on võlgnevus summas 591 172.95 krooni. Alates 03.12.2008. a on olnud hageja ja kostja vahel korduvaid nõupidamisi, viimaseks kokkuleppeks oli, et kui hageja tasub 30.12.2008. a 400 000 krooni, siis kostja loobub allüürilepingu ülesütlemisest. Hageja tasus kokkulepitud 400 000 krooni. VÕS § 316 lg 2 järgi ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemise avalduse saamist. Hageja ei ole rikkunud lepingutingimusi, mis võimaldaksid üürilepingut erakorraliselt üles öelda VÕS § 315 alusel. Eeltoodust tulenevalt on 03.04.2007. a sõlmitud allüürilepingu 02.12.2008. a erakorraline ülesütlemine tühine. Kostja vastus Kohtule 1.04.2009. a esitatud vastuses tunnistab kostja hagi, kuivõrd kostja ei ole üürilepingu ülesütlemisel järginud seaduse nõudeid (eelkõige pole enne üürilepingu ülesütlemist andnud VÕS § 114 lg 1 alusel hagejale täiendavat tähtaega rahaliste kohustuste täitmiseks), mistõttu on 02.12.2008. a üürilepingu ülesütlemisavaldus tühine. Kostja leiab, et poolte menetluskulud tuleb jätta nende endi kanda. Kostja leiab, et ei ole oma käitumisega andnud põhjust hagi esitamiseks. Hageja ei ole kohtueelselt kostja poole pöördunud. Kohtu põhjendused TsMS § 440 lg 3 kohaselt kui kostja avaldab hagi õigeksvõtmise kohtule eelmenetluses, lahendab kohus asja kohtuistungit pidamata. TsMS § 444 lg 1 järgi võib kohus omaksvõtul põhinevas otsuses tuua välja vaid õigusliku põhjenduse. Kohus, tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on jõudnud järeldusele, et hagiavaldus on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Võlaõigusseadus § 315 lg 1 p 1 ja p 2 järgi üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: üürnik või asja allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 sätestatud kohustusi ning üürnik või asja allkasutaja rikub käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt elu- või äriruumide üürileandja võib üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhtudel üles öelda, teatades sellest ette vähemalt 30 päeva. Kui üürnik või allkasutaja kahjustab elu- või äriruumi tahtlikult, ei pea seda ülesütlemistähtaega järgima. VÕS § 316 lg 1 p 1-3 kohaselt üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt üürileandjal ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist. Ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist.

VÕS § 325 lg 2 kohaselt üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Sama paragrahvi lg 5 kohaselt käesoleva paragrahvi lg 1-4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine. Kohus on seisukohal, et 03.04.2007. a sõlmitud allüürilepingu 02.12.2008. a erakorraline ülesütlemine on tühine VÕS § 316 lg 2 ja VÕS § 325 lg 5 tulenevalt. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 1741 lg 1 kohaselt määrab kohus hagi õigeksvõtul põhinevas otsuses kindlaks ka kostja hüvitatavad menetluskulud. TsMS § 138 lg 1 kohaselt menetluskulud on menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Hageja on palunud kostjalt välja tasutud riigilõivu summas 27 250 krooni. Kostja leiab, et ei ole andnud hagejale põhjust kohtusse pöörduda, menetluskulud peaksid TsMS § 168 lg 6 alusel jääma poolte endi kanda. Kohtu hinnangul ei ole hageja põhjuseta kohtusse pöördunud. Hageja pöördus kostja poole 2008. a detsembris, sooviga lahendada vaidlus kohtuväliselt ning palus kostjal tühistada allüürilepingu erakorraline ülesütlemine. Kostja seda ei teinud ning hageja pöördus 31.12.2008. a kohtusse. Eeltoodu alusel jätab kohus menetluskulud täies ulatuses kostja kanda.

Karin Sonntak Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.