Pärnu Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Anne Randjärv Istungisekretär Anu Sepp
Otsuse kuulutamise aeg ja
28. jaanuar 2009 a. Raplas kohtukantselei kaudu
koht Tsiviilasja number
2-08-59033
Hagi ese Menetlusosalised ja nende
Kinnistusregistris ebaõige kande kustutamise nõue Hageja: Peter Karjus xxxxxxxxxxx elukoht: xxxxx xxxd, xxxxx xxxx, xxxxxxx x-x Kostja: Janar Nikiforov xxxxxxxxxxx reg.elukoht: xxxxx, xxxxxxx xx, postiaadress: xxxxxxx, xxxxxxx xx.x-x xxxx xxxxxx Kolmas isik kostja poolel: BIG Pank AS 10183757 asukoht: Tartu, Rüütli 23 Esindaja: Artur Maljukov xxxxxxxxxxx
esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg
Hagi rahuldada. Kustutada Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistris Peter Karjus’ele (xxxxxxxxxxx) kuuluvalt kinnistult registriosa nr.xxxxxx xx jaost hüpoteek summas 385 000 krooni Balti Investeeringute Grupi Pank AS (registrikood 10183757) kasuks.
Menetluskulude jaotus Menetluskulud tsiviilasjas nr.2-08-59033 kannab Janar Nikiforov. Peeter Karjusel on õigus 30 päeva jooksul alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest taotleda kohtult menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramist ja väljamõistmist.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil. Asjaolud ja hageja nõue 3.05.2007.a. sõlmisid pooled korteriomandi asukohaga xxxxx, xxxxxxxxxx x-x (kinnistusregistriosa nr.xxxxxx) müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Lepingu p.2.1. kohaselt oli kinnistu hinnaks 320 000 krooni, millest kostja tasus lepingu sõlmimisel 32 000 krooni ja ülejäänud summa pidi lepingu p.2.2. kohaselt tasuma hiljemalt 31.05.2007.a. Kuna kostja lepingus kokkulepitud tähtajaks ostuhinda ei tasunud, andes hageja pärimistele põiklevaid või valelikke vastuseid, ütles hageja 15.10.2007.a. koostatud ülesütlemisavaldusega lepingu üles. Ülesütlemisteade jõudis kostjani 17.10.2007.a., kuid kostja sellele ei reageerinud. Kuna Janar Nikiforov juba mõnda aega enne ülesütlemisavalduse tegemist hagejaga suhelda ei soovinud, oli Peter Karjus 3.08.2007.a. esitanud Pärnu Maakohtule hagi 3.05.2007.a. sõlmitud tehingu tühistamiseks. Hageja asus seisukohale, et Janar Nikiforovil puudus lepingu sõlmimisel kavatsus oma lepingulisi kohustusi täita ja korteriomandi eest tasuda, olles seega hageja tahtlikult eksitusse viinud. Kohtumenetluse käigus sai hagejale teatavaks, et vahetult peale korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimist, so 9.07.2007.a. on korteriomandile seatud hüpoteek summas 385 000 krooni BIG Pank AS kasuks, milline asjaolu süvendas hageja veendumust, et kostja ainsaks eesmärgiks temaga lepingu sõlmimisel oli tagatisvara saamine laenu võtmiseks. 19.11.2007.a. tagaseljaotsusega tsiviilasjas nr.2-07-28679 rahuldas Pärnu Maakohus Peter Karjuse hagi ja tühistas 3.05.2007.a. sõlmitud korteriomandi (xxxxx, xxxxxxxxxx x-x) müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Kohtuotsus jõustus 6.12.2007.a. Seega on hüpoteegi kande aluseks olnud leping tunnistatud kohtuotsusega tagasiulatuvalt kehtetuks, kande õiguslik alus ära langenud ning AÕS § 65 lg.1 tulenevalt on kanne ebaõige. Vastavalt TsÜS § 84 lg.1 ei ole tühisel tehingul õiguslikke tagajärgi algusest peale. AÕS § 65 lg.1 kohaselt saab ebaõigeks pidada kannet, mis ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale. Tegelikule õiguslikule olukorrale ei vasta kanne, mis on tehtud tühise asjaõiguslepingu alusel. Hageja palub, toetudes AÕS § 65 lg.1, kustutada kinnistusregistris temale kuuluva kinnistu nr.xxxxxx xx jakku sisse kantud hüpoteek summas 385 000 BIG Pank AS kasuks. Kostja seisukoht Eelistungil ei vaielnud kostja hagile vastu, mööndes, et Peter Karjus ei pea oma varaga tagama tema poolt võetud laenu tasumist. Peale nõupidamist kolmanda isiku esindajaga asus kostja seisukohale, et hüpoteek peaks jääma kehtima ja BIG Pank AS hagejale kuuluva korteri tema laenu katteks realiseerima. Kostja ei tea, kas tema laenuleping kolmanda isikuga kehtib või mitte. Lepingut ta täitnud ei ole. Kolmanda isiku seisukohad
asja menetlusse, kui ei ole pädev seda lahendama. Kuna hagejal puudub seadusest tulenev õigus nimetatud hagi esitada, siis ei ole kohus pädev seda lahendama. Sama seaduse lg.2 p.2 kohaselt võib kohus jätta hagiavalduse menetlusse võtmata, kui hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagejal ei ole võimalik seda eesmärki saavutada. Hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks, seega on asi valesti menetlusse võetud ning menetlus tuleb lõpetada.
Kohtu seisukoht ja põhjendused Kohus ei saa nõustuda kolmanda isiku seisukohaga, et Peter Karjuse hagi on valesti menetlusse võetud, kuna kohus ei ole pädev seda lahendama ning hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguste ja huvide kaitseks. Tegemist on eraõigussuhtest tuleneva kohtuasjaga, mistõttu on maakohus TsMS § 1 kohaselt pädev seda lahendama. Hagejale kuuluvale kinnisasjale on seatud hüpoteek hageja nõusolekuta kostjale kuuluva kohustuste tagamiseks, milline asjaolu puudutab hageja kui kinnisasja omaniku seadusega kaitstud õigusi ja huve ning tekkinud olukorras on hagejal õigus taotleda riigilt õiguskaitset.
Hageja ja kostja vahel 3.05.2007.a. sõlmitud korteriomandi (kinnistusregistri nr. xxxxxx) müügileping ja asjaõigusleping /t.l.4-8/ on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud /t.l.9-10/, mistõttu on tehing TsÜS § 90 lg.1 tulenevalt kehtetu algusest peale. TsÜS § 84 lg.1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peal õiguslikke tagajärgi. Eeltoodust tulenevalt ei ole Janar Nikiforov kunagi olnud kinnisasja nr.xxxxxx omanik, kuigi oli perioodil 15.05.2007.a. kuni 8.08.2008.a. kinnistusraamatusse omanikuna sisse kantud /t.l.11/. Nimetatud kanne oli ebaõige, kuna ei vastanud tegelikule õiguslikule olukorrale. Kuna Janar Nikiforov ei ole kunagi olnud kõnealuse kinnisasja omanik, on tema poolt korteriomandiga xxxxx, xxxxxxxxxx x-x tehtud tehingud, sealhulgas kolmanda isikuga 28.06.2007.a. sõlmitud hüpoteegi seadmise ja asjaõigusleping tühised. Hüpoteegiga saab kinnisasja koormata ainult kinnisasja omanik kas tema enda või mõne teise isiku kohustuse tagamiseks. Kõnesoleval juhul on kinnistusraamatusse kantud hageja suhtes olematu koormatis. Hagejal ei ole kohustusi hüpoteegipidaja, so BIG Pank AS ees, samuti ei ole ta andnud nõusolekut koormata oma kinnisasja kellegi teise isiku kohustuse tagamiseks ega omandanud hüpoteegiga koormatud kinnisasja. AÕS § lg.1 kohaselt tuleb selline ebaõige kanne kustutada. Kostja tehingud temale mittekuuluva kinnisasjaga ei saanud endaga kaasa tuua õiguslikke tagajärgi, mistõttu ei saa ka heauskse isiku poolt omandatud piiratud asjaõigus jääda kõnesoleval juhul kehtima. Kohus nõustub kolmanda isiku seisukohaga, et AÕS §-des 56 lg.1 ja 65 lg.3 sätestatuga soovib seadusandja kaitsta kinnistusraamatu kande õigsusele toetuvat heauskset omandajat, eesmärgiga kindlustada ausat majanduskäivet ja õiguskindlust. Tagajärg, mida kolmas isik kõnesoleval juhul oma heausksusele toetudes soovib (so võimalus rahuldada oma nõue kostja vastu hagejale kuuluva kinnisvara arvel) eelnimetatud eesmärke ei teeni.
Kohtunik:
Anne Randjärv
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.