X (pankrotis) pankrotihaldur Peeter Sepperi hagi C ja Y vastu tehingu tagasivõitmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 24. aprilli 2023 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
X (pankrotis) pankrotihaldur apellatsioonkaebus
Kaebuse hind ringkonnakohtus
65 000 eurot
Peeter
Sepperi
Menetlusosalised ja nende hageja X (pankrotis, isikukood XXXXXXXXXXX) esindajad ringkonnakohtus pankrotihaldur Peeter Sepper hageja lepinguline esindaja Johannes Moor kostja C (isikukood XXXXXXXXXXX), kostja Y (isikukood XXXXXXXXXXX) kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Tõnis Juurmann Menetluse liik
8. aprill 2024, kohtuistung
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 24. aprilli 2023 otsus ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.
2.Tunnistada kehtetuks X ning C ja Y vahel 04.09.2015 sõlmitud müügileping, millega X müüs Cle ja Yle Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXX kantud kinnistu.
3.Kohustada Ct ja Yt andma tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega nad annavad Xle üle Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXX kantud kinnisasja omandi.
4.Kohustada Ct ja Yt andma tahteavaldused, millega kustutatakse Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr XXXXXX teisest jaost kanne, et C ja Y on ühisomanikud, ning kantakse teise jakku omanikuna X.
5.Jätta X (pankrotis) pankrotihaldur Peeter Sepperi menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus võrdsetes osades C ja Y kanda. C ja Y menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus jätta nende endi kanda.
6.Jätta Harju Maakohtu 09. septembri 2020 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna.
7.Apellatsioonkaebus rahuldada. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (pankrotihaldur) Peeter Sepper (hageja) esitas 22.08.2020 Harju Maakohtule hagi C ja Y (kostjad) vastu tehingu tagasivõtmiseks. Hageja palus hagis ja selle täienduses tunnistada kehtetuks 04.09.2015 X (võlgnik) ning kostjate vahel sõlmitud kinnistu müügilepingu, millega võõrandati kinnisasi (registriosa nr XXXXXX) võlgniku poolt kostjatele. Samuti palus hageja kohustada kostjaid tagastama kinnisasja omand võlgniku nimele ning asendada kohtuotsusega kostjate nõusolek registriosas nr XXXXXX omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millest nähtub võlgniku omandiõigus kinnistule.
2.Hagiavalduse kohaselt kuulutati Harju Maakohtu 16.01.2018 kohtumäärusega tsiviilasjas nr 2-17-14308 välja võlgniku pankrot ja pankrotihalduriks nimetati Peeter Sepper. Võlgnik on 04.09.2015 võõrandanud XXX kinnistu oma vanematele ehk kostjatele. Kinnistu võõrandamiseks sõlmisid võlgnik ja kostjad müügilepingu, mille alusel müüs võlgnik kostjatele kinnisasja hinnaga 12 582,70 eurot. Kinnistu võõrandati täitemenetluse nõude jäägiga. Hageja poolt tellitud eksperdiarvamuse kohaselt oli kinnistu turuväärtuseks 2015. aasta septembris 65 000 eurot +/- 10%. Seega on võlgnik võõrandanud kinnistu vähemalt 46 000 eurot, maksimaalselt aga 59 000 eurot alla turuhinna. Järelikult on võlgnik võõrandanud kinnistu kohast vastusooritust saamata ning sellega kahjustanud võlausaldajate huve.
3.Võlgniku vara moodustub ainult mitme väärtusetu äriühingu osadest, muu vara aga puudub. Seega on võlgnik võõrandanud oma ainsa reaalset väärtust omava vara, mille arvelt oleks võlgnikul olnud võimalik oma võlausaldajate nõudeid täita. Oma vara võõrandamisega kohast vastusooritust saamata muutis võlgnik ennast püsivalt maksejõuetuks. Võlgnik võõrandas oma vara pärast tema poolt OÜ-le Tranvsel Grupp kahju tekitamist.
4.Müügileping on tagasivõidetav PankrS § 111 lg 1 p 2 alusel. Võlgnikule nimetati ajutine haldur 15.11.2017, mis tähendab, et müügileping sõlmiti vähem kui 5 aastat enne ajutise halduri nimetamist. Kinnistu võõrandamisega lähikondsetele on võlgnik kahjustanud pankrotivõlausaldajate huve. Müügitehingul on vähemalt osaliselt kinke iseloom, sest võlgnik on võõrandanud vara väärtusega 65 000 eurot vaid 12 582,70 euro eest. Kui kohus peaks tuvastama, et kinnistu müügilepingul puudub kinke iseloom, siis palub hageja tunnistada 04.09.2015 müügileping kehtetuks tagasivõitmise üldalusel (PankrS § 110). Kostjate vastus
5.Kostjad vaidlesid hagile vastu. Navaka Transporditeenuste AS nõude sissenõudmiseks algatas Tallinna kohtutäitur Arvi Pink täiteasja nr 024/2011/384. Kohtutäitur palus seada vaidlusalusele kinnistule käsutamise keelumärke Navaka Transporditeenuste AS ja kohtutäitur Arvi Pink kasuks. 04.09.2015 toimus kinnistu müük kohtutäituri kontrolli all. Põhjus, miks kostjad vaidlusaluse kinnistu omandasid, seisnes selles, et antud kinnistu on ajalooliselt kuulunud XXX suguvõsale.
6.Kinnistu oli enne 04.09.2015 müügilepingu sõlmimist koormatud hüpoteegiga summas 450 000 krooni AS Sampo Pank kasuks. Lisaks oli kinnistu koormatud hüpoteegiga summas 172 000 krooni AS Sampo Pank kasuks. Viimase hüpoteegiga oli kaaskoormatud kinnistu nr YYYYYYYY (YYY asuv korter). Kaaskoormatud kinnistu oli koormatud järgmiste hüpoteekidega: hüpoteek summas 1 500 000 krooni AS Sampo Pank kasuks; hüpoteek summas 172 000 krooni AS Sampo Pank kasuks; hüpoteek summas 8100 eurot Swedbank Liising AS kasuks. Kinnistu omandamise järel jäid kinnistule seatud hüpoteegid kehtima ning laenulepingust tulenevaid kohustusi edasi tagama.
7.Ebaõige on hageja seisukoht, et võlgnik kahjustas müügilepingu sõlmimisega võlausaldajate huve. Kinnistu võõrandati 04.09.2015, kuid pankrotiavaldus esitati võlgniku vastu 26.07.2017. Blueline Invest OÜ nõue on tõendamata.
8.Hageja esitatud eksperdiarvamus ei kajasta kinnistu turuväärtust õigesti. Ekspert on välja toonud, et kinnistul asuvad järgmised ehitised: (i) üksikelamu, (ii) elamu, (iii) laut, (iv) kaev ning et kinnistul asuvale üksikelamule on väljastatud 30.05.2018 ehitusluba. Kostjad omandasid kinnistu 04.09.2015, s.o enne üksikelamu rajamiseks ehitusloa väljastamist. Eksperdiarvamuses on välja toodud, et ekspert ei ole sisenenud kinnistul asuvatesse hoonetesse ning vastavalt tellija poolt püstitatud lähteülesandele lähtub ekspert vara turuväärtuse hindamisel eeldusest, et kinnistul asuva üksikelamu tehniline seisukord on hea, muude hoonete tehniline seisukord on rahuldav/halb. Tegelikkuses ei olnud müügilepingu
sõlmimise ajal kinnistul heas tehnilises seisukorras olevat elamut. Eksperdiarvamuses leitud turuhinna puhul ei ole lähtutud asjaolust, et kinnistut koormanud hüpoteegid jäid kinnistut edasi koormama.
9.Müügilepingu p 6.1. kohaselt oli lepingu sõlmimise hetkel hüpoteekidega tagatud laenulepingust tulenevad nõuded järgnevalt: laenujääk summas 81 433,99 eurot, millele lisanduvad kogunenud intressid summas 34,34 eurot. Antud summa ületab oluliselt hageja poolt väidetud kinnistu turuväärust ilma hüpoteekideta. Kinnistu müügilepingu sõlmimisel ei olnud Viimsi korteri laenukohustus täidetud. Asjaolu, et rohkem kui kuus aastat pärast kinnistu omandamist on kinnistut koormanud ühishüpoteek kustutatud, ei oma tähtsust kinnistu väärtuse määramisel müügilepingu sõlmimise aja seisuga.
10.Kohtutäitur üritas müüa kinnistut täitemenetluses enampakkumistel perioodil 27.02.201517.08.2015. Esimese enampakkumise alghind oli 60 000 ja viimase enampakkumise alghind 16 500 eurot. Kõik enampakkumised nurjusid. Kinnistu turuväärtus ei olnud suurem kui 04.09.2015 müügilepingus kokkulepitud hind. Müügilepingul ei olnud kinke iseloomu. Täitmata on ka üldistel alustel tehingu tagasivõitmise eeldused.
Maakohtu otsus ja põhjendused
11.Harju Maakohus jättis 24.04.2023 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
12.Maakohus leidis, et vaidlust ei ole järgmistes faktilistes asjaoludes: 26.09.2017 esitas OÜ Blueline Invest pankrotiavalduse X vastu; võlgnikule nimetati ajutine haldur 15.11.2017; Harju Maakohtu 16.01.2018 kohtumäärusega tsiviilasjas nr 2-17-14308 kuulutati välja võlgniku pankrot ja pankrotihalduriks nimetati Peeter Sepper; võlgniku pankrotimenetluses vara puudub.
13.Pooltel on esmalt vaidlus selles, kas OÜ-l Blueline Invest on nõue võlgniku vastu ja millal see nõue tekkis.
14.16.01.2018 esitas OÜ Blueline Invest nõudeavalduse võlgniku pankrotimenetluses, paludes tunnustada nõuet summas 22 404,34 eurot, s.o 11.07.2017 tagaseljaotsusega väljamõistetud võlgnevus. Maakohus tuvastas, et 24.11.2016 esitas võlausaldaja võlgniku suhtes hagi 19 120 euro ja viivise väljamõistmiseks. Hagi aluseks oli, et võlgnik võttis 2013.a detsembris välja OÜ Transvel Grupp arvelt sularaha ja 2013.a novembris võttis endiselt juhatuse liikmelt üle kassajäägi – summasid ei ole tagastatud ega kasutatud OÜ Transvel Grupp huvides. Võlausaldaja omandas nõude OÜ-lt Transvel Grupp. OÜ Transvel Grupp pankrot kuulutati välja 21.02.2014. Hagi rahuldati tagaseljaotsusega 11.07.2017.
15.13.03.2018 esitas OÜ Blueline Invest täiendava nõudeavalduse võlgniku pankrotimenetluses, paludes tunnustada nõuet summas 65 890 eurot. Nõudeavalduse kohaselt tuleneb täiendav nõue OÜ Transvel Grupp ja võlausaldaja vahelisest 20.07.2016 nõude loovutamise lepingust, mille kohaselt on OÜ Transvel Grupp nõudeõigus võlgniku vastu summas 65 890 eurot loovutatud võlausaldajale. Loovutatud nõue tuleneb võlgniku kui OÜ Transvel Grupp juhatuse liikme poolt OÜ-le Transvel Grupp tekitatud kahjust. Tsiviilasjas 2-16-18424 on kohus tuvastanud, et OÜ-l Transvel Grupp on tekkinud kahju. Võlausaldaja hinnangul vastutab võlgnik tekkinud kahju eest ÄS § 187 lg 2 alusel. Võlgnik oli ülekannete tegemise ajal nii OÜ Transvel Grupp kui OÜ Vahetusveeb ainus juhatuse liige ja teadis ülekannete tegemise ajal, et OÜ Transvel Grupp ei saa vastusooritust OÜ-lt Vahetusveeb.
16.24.04.2018 nõuete kaitsmise koosolekul tunnustati OÜ Blueline Invest nõuet võlgniku pankrotimenetluses summas 88 294,34 eurot, nõudele vastuväiteid ei esitatud.
17.Maakohus märkis, et kuigi tsiviilasjas 2-16-18424 tehtud otsusega ei lahendatud nõuet võlgniku suhtes (otsus tehti OÜ Vahetusveeb suhtes), et tähenda see, et võlausaldajal sellist nõuet ÄS § 187 lg 2 alusel võlgniku vastu ei olnud. Pankrotimenetluses nõuete esitamine ei eelda, et eksisteeriks täitedokument ning vajadusel saab nõuete üle vaielda pankrotimenetluses. Antud juhul võlausaldaja nõudele vastuväiteid ei esitatud (sh võlgniku poolt).
18.Eelneva põhjal asus kohus seisukohale, et OÜ-l Blueline Invest on võlgniku vastu nõue, see on pankrotimenetluses tunnustatud ja nõue on tekkinud 2013.a. Samuti oli võlgnikul võõrandamise ajal kohustus ka Maksu- ja Tolliameti ees, mis nähtub MTA nõudeavaldusest. Võlausaldajate kahjustamisega võib olla tegu ka siis, kui kahjustatakse tulevaste võlausaldajate huve (Riigikohtu lahend asjas 3-2-1-39-08, p 12).
19.Hageja on esmalt tuginenud kinkelepingu kehtetuks tunnistamise alusele (PankrS § 111), mistõttu tuleb teha selgeks, kas kinnistu müügilepingul oli kinke iseloom. Vaidlust ei ole selles, et võlgnik võõrandas 04.09.2015 Pärnu maakonnas, Tori vallas, XXX külas asuva Kardo talu kostjatele (oma vanematele). Samuti ei ole vaidlust, et võlgnikule nimetati ajutine haldur 15.11.2017. Seega on tehing tehtud rohkem kui üks aasta, kuid vähem kui viis aastat enne võlgnikule ajutise halduri nimetamist.
20.Praegusel juhul on tegu müügilepinguga, st kinnistu võõrandati raha eest. 04.09.2015 lepingu kohaselt avaldas täitur, et tema menetluses on võlgniku (müüja) suhtes täiteasi 024/2011/384 ja nõuete jääk koos ühinenud nõuetega on 12 433,50 eurot, millele lisandub kohtutäituri lisatasu 149,20 eurot – kokku 12 582,70 eurot (p 3.1). Müüja ja ostjad leppisid kokku, et müüja täidab lepingu eseme müügihinna arvelt täitemenetluses sissenõutava summa 12 582,70 eurot (p 3.2; sama müügihind kokku lepitud p 4.1). Kuna täitedokumentidest tulenevad nõuded tasutakse müügihinna arvel, andis täitur loa eseme müümiseks ja vabastas kinnistu keelumärgetest (p 3.3).
21.Poolte vahel on vaidlus, mis oli kinnistu turuhind võõrandamise ajal – hageja hinnangul oli turuhind ca 65 000 eurot, kostjate hinnangul oli lepingus kokku lepitud müügihind turuhind. Maakohus leidis, et kinnistu müüdi turuhinnaga. 06.07.2018 koostatud eksperdiarvamuse kohaselt oli kinnistu turuväärtus 2015.a septembris küll 65 000 eurot, kuid eksperdiarvamuse kohaselt ei arvestatud hindamisel hüpoteekidega. Kinnistul oli võõrandamise ajal hüpoteegid ning need hüpoteegid jäid kinnistut koormama ka pärast võõrandamist. Hüpoteegid olid järgmised: hüpoteek summas 450 000 krooni AS Sampo Pank kasuks, hüpoteek summas 172 000 krooni AS Sampo Pank kasuks, kaaskoormatud kinnistu nr YYYYYYYY. Kinnistu nr YYYYYYYY näol on tegu YYY asuva korteriga. Nimetatud korteriomandil olid hüpoteegid 1 500 000 krooni AS Sampo Pank kasuks, 172 000 krooni AS Sampo Pank kasuks ja 8 100 eurot Swedbank Liising AS kasuks.
22.Kohtu hinnangul kaasneb iga hüpoteegiga risk, et koormatud kinnistu võidakse müüa võla katteks või et koormatud kinnistu omanik peaks selle vältimiseks tasuma hüpoteegiga tagatud nõude. Võimalik, et kui hüpoteeki oleks pidanud hakkama realiseerima, siis oleks seda tehtud YYY korteri müümise kaudu, kuid see ei ole kindel. Kinnitus, et „laenulepingut täidetakse korrektselt“ ei garanteeri samuti, et tulevikus asjaolud ei muutu.
23.Asjaolu, et käesolevaks ajaks on kinnistult hüpoteegid kustutatud, ei oma antud juhul tähtsust – olukorda tuleb vaadelda võõrandamistehingu tegemise aja seisuga. Samal põhjusel ei oma tähtsust, et kuna laenulepingut täideti ka pärast kinnistu võõrandamist ja kostjad ei ole seetõttu pidanud laenukohustusi täitma, siis on kostjad saanud kinnistu (praegusest) turuhinnast odavamalt.
24.Kohus on seisukohal, et kuna võõrandamisele vahetult eelnenud perioodil puudus kinnistu ostmise vastu igasugune huvi, mh hinnaga 16 500 eurot, siis ei saa pidada kinnistu turuväärtuseks võõrandamise ajal 65 000 eurot. Kinnistu müügihinda saab pidada kinnistu tolleaegseks turuväärtuseks. Võõrandamistehingu puhul ei olnud tegu kinke iseloomuga tehinguga ja kinkelepingu tagasivõitmise eeldused (PankrS § 111) ei ole seega täidetud.
25.Hageja on alternatiivselt tuginenud ka tagasivõitmise üldisele alusele (PankrS § 110). Kohus asus seisukohale, et tegu ei ole võlausaldajate huve kahjustava tehinguga. Kohus leidis eelnevalt, et kinnistu võõrandamine toimus turuhinnaga, kuna suurema hinnaga ei olnud ostuhuvilisi. Seega on vara antud üle kohase vastusoorituse vastu ja võlausaldajate huve ei ole kahjustatud. See, et hiljem on vara väärtus tõusnud (mh hüpoteekide kustutamise tõttu), ei anna alust tagasivõitmiseks. Eelneva tõttu ei ole täidetud ka üldalusel tagasivõitmise eeldused.
Apellatsioonkaebus
26.Maakohtu otsusele esitas apellatsioonkaebuse hageja, kes palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.
27.Kohus ei ole analüüsinud hüpoteekidega tagatud laenujäägi suurust ega selle mõju kinnistu väärtusele. Müügilepingu sõlmimise hetkel oli tagastamata laenu- ja intressijääk pangale kokku 81 468,33 eurot. YYY korterile oli seatud hüpoteegid 95 867,45 eurot ja 10 992,80 eurot. YYY kortermajas tehti kahetoaliste korteritega perioodil 2015-2016 neli tehingut summades 85 000 – 87 500 eurot. Seega oli YYY korter, mille tarbeks laenu võeti, pangalaenu tagatisena piisav.
28.Kohus jättis analüüsimata, et enampakkumise kuulutused olid ebapiisava informatsiooniga. Puudus informatsioon hüpoteegiga tagatud nõude suuruse kohta. Samuti ei olnud märgitud, et panga nõue on tagatud YYY korteriga. Selliselt läbiviidud enampakkumise tulemusi ei saa arvestada kinnistu väärtuse tuvastamisel.
29.Kohus on jätnud hindamata, et kui kostjad oleksid tasunud laenukohustuse pangale, oleks nõue seaduse alusel läinud koos tagatistega kostjatele üle, kes oleks saanud oma nõude YYY korteri arvelt rahuldada.
30.Lisaks on kohus jätnud hindamata hageja väite, et võlgniku pankrotimenetluses oleks kinnistu müüdud ilma hüpoteekideta, sest võlgniku osas oleks laenulepingu tähtaeg loetud saabunuks.
31.Isegi kui vaidlusalusele kinnisasjale seatud hüpoteegid (39 743,04 eurot) peaksid selle väärtust negatiivses suunas mõjutama, siis on kinnistu ikkagi võõrandatud alla turuväärtuse. Eksperdiarvamuse kohaselt oli kinnistu väärtus 65 000 eurot, kuid müügihinnaks oli 12 582,70 eurot. Ka hüpoteekide summad kinnisasja väärtusest lahutades jäi võlgnikul saamata 12 664,26 eurot (65 000 – 12 664,26 – 39 753,04).
32.Maakohus jättis arvesse võtmata, et kostjad ei vastutanud laenukohustuse täitmise eest mingil määral, kinnisasjale seatud hüpoteegid kustutati menetluse ajal, ning kostjad omandasidki kinnistu, mille väärtus oli 65 000 eurot, hinnaga 12 582,70 eurot. Vastus apellatsioonkaebusele
33.Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
34.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada (TsMS § 657 lg 1 p 2). Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele.
35.Asja materjalidest nähtuvalt müüs võlgnik kostjatele 04.09.2015 sõlmitud müügilepinguga kinnistusregistriossa nr XXXXXX kantud kinnistu 12 582,70 euro eest.
36.PankrS § 109 lg 1 sätestab, et tagasivõitmisel tunnistab kohus käesoleva seaduse §-des 110– 114 sätestatud alustel kehtetuks võlgniku tehingu või muu toimingu, mis on tehtud enne pankroti väljakuulutamist ja mis kahjustab võlausaldajate huve. PankrS § 111 lg 1 p 1 järgi tunnistab kohus kehtetuks kinkelepingu, kui leping sõlmiti ühe aasta jooksul enne ajutise halduri nimetamist, samuti ajutise halduri nimetamisest kuni pankroti väljakuulutamiseni. Sama paragrahvi lg 1 p 2 järgi tunnistab kohus kehtetuks kinkelepingu, kui leping sõlmiti enne käesoleva lõike punktis 1 nimetatud tähtaja algust, kuid viie aasta jooksul enne ajutise halduri nimetamist, kui kingisaaja oli võlgniku lähikondne ja kui kingisaaja või võlgnik ei tõenda, et võlgnik oli kinkimise ajal maksejõuline ega muutunud maksejõuetuks kinkimise tõttu. Vastavalt PankrS § 111 lg 3 võib kohus käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud alustel tunnistada kehtetuks ka müügi-, vahetus- või muu lepingu, kui poolte kohustuste ebavõrdsuse tõttu on ilmne, et sõlmitud lepingul oli kas või osaliselt kinke iseloom.
37.Vaidlus puudub, et võlgnikule nimetati ajutine haldur 15.11.2017, ning et kostjad on võlgniku vanemad. Seega sõlmiti müügileping vähem kui viis aastat enne võlgnikule ajutise halduri nimetamist ning kinnistu võõrandati võlgniku lähikondsetele (PankrS § 111 lg 1 p 2, § 117 lg 1 p 3).
38.PanrkS § 111 lg 1 p 2 järgi peavad kostjad tõendama, et võlgnik oli lepingu sõlmimise ajal maksejõuline ega muutunud maksejõuetuks lepingu tõttu. Seega eeldatakse PankrS § 111 lg 1 p 2 järgse tehingu puhul, et tehinguga kahjustati võlausaldajate huve. Kostjad ei ole tõendanud, et võlgnik oli müügilepingu sõlmimise ajal maksejõuline ega muutunud maksejõuetuks lepingu tõttu. Lisaks tuvastas maakohus, et võlgniku pankrotimenetluses tunnustati OÜ Blueline Invest nõudeid summas 88 294,34 eurot ning nõuete aluseks oli võlgniku poolt kahju tekitamine OÜ-le Transvel Group 2013.a lõpus (nõuded loovutati OÜle Blueline Invest). Seega oli võlgniku vastu tekkinud nõudeid juba enne müügilepingu sõlmimist. Lisaks võib võlausaldajate huvide kahjustamisega olla tegemist ka siis, kui võlgnik teeb tehingu, mis toob hiljem kaasa tulevaste võlausaldajate huvide kahjustamise (vt RKTKo nr 3‐2‐1‐90‐08, p 12). Maakohus on tuvastanud, et võlgniku pankrotimenetluses vara puudub.
39.Kolleegiumi hinnangul leidis maakohus ebaõigesti, et vaidlusalune kinnistu müüdi turuhinnaga.
40.Tsiviilasjast nähtuvalt oli Navaka Transporditeenuste AS-i avalduse alusel algatatud võlgniku suhtes täitemenetlus nr 024/2011/384. Vaidlusaluse kinnisasja 27.01.2015 arestimise akti kohaselt oli kinnisasja hind 60 000 eurot (II kd tl 24-27). Perioodil 2015.a veebruar kuni 2015.a september toimusid kinnistu suhtes mitmed enampakkumised. Esimese enampakkumise alghind oli 60 000 eurot ja viimase enampakkumise alghind 16 500 eurot. Enampakkumistel vara müük ei õnnestunud. Kinnistu võõrandati 04.09.2015 kostjatele 12 582,70 euro eest. Nimetatud summa oli täitemenetluses sissenõutavate nõuete jääk koos kohtutäituri lisatasuga. Müügilepingust nähtuvalt andis täitur loa kinnistu võõrandamiseks nõuete jäägi (koos kohtutäituri lisatasuga) tasumise tõttu.
41.Hageja esitatud eriteadmistega isiku RL 06.07.2018 arvamuse kohaselt oli vaidlusaluse kinnistu väärtuseks 2015.a septembris 65 000 eurot. Hindamistulemuse täpsus on +/- 10 %. RL arvamuses on märgitud, et tal ei võimaldatud sissepääsu kinnistul asuvatesse hoonetesse ja vastavalt tellija (Magis Õigusbüroo OÜ) püsitatud lähteülesandele lähtus ta vara turuväärtuse hindamisel eeldusest, et kinnistul asuva üksikelamu tehniline seisukord on hea, muude hoonete tehniline seisukord on rahuldav/halb. Samuti on ekspertiisiaktis märgitud, et hindamisel ei arvestata vara koormavate hüpoteekidega.
42.Kostjad on väitnud, et RL arvamuses on ebaõigesti lähtutud sellest, et müügilepingu sõlmimise ajal oli kinnistul üksikelamu, tegelikkuses oli kinnistule rajatud üksnes üksikelamu vundament ja alustatud hoone konstruktsioonide rajamisega. Kostjad on viidanud ka sellele, et üksikelamu püstitamiseks ei olnud 2015.a septembris veel ehitusluba. Kolleegiumi hinnangul on tõendamata kostjate väide, et 2015.a septembriks ei olnud üksikelamu püstitatud. RL arvamuse kohaselt on üksikelamu, Maa-ameti kaardirakenduse saadava info põhjal, püstitatud faktiliselt 2005-2010. Lisaks on hageja esitanud ortofotod aastatest 2011, 2014, 2015, 2017 ja 2019 (II kd tl 58-62), millest järeldub, et üksikelamu oli kinnisasjal juba 2011. Kostjad ei ole esitanud tõendeid, mis lükkaks hageja esitatud tõendid ümber.
43.Samuti märgivad kostjad, et RL ei sisenenud kinnistul asuvatesse hoonetesse ja lähtus põhjendamatult hüpoteesist, et üksikelamu seisukord on hea. Kolleegium ei nõustu kostjate etteheitega. RL arvamuse kohaselt on ta teostanud kinnistu ülevaatuse, kuid tal ei võimaldatud sissepääsu kinnistul asuvatesse hoonetesse. RL on Maa-ameti kaardirakenduselt saadud infole tuginedes järeldanud, et üksikelamu püstitati ajavahemikul 2005-2010. Arvestades, et RLle ei võimaldatud üksikelamusse sissepääsu, ning et üksikelamu püstitamise ja kinnistu müügilepingu sõlmimise ajavahe ei ole pikk, siis ei saa pidada eeldust, et üksikelamu seisukord on hea, põhjendamatuks. Kostjatel, kellel on ligipääs üksikelamule, oli võimalik see eeldus ümber lükata, kuid nad ei teinud seda.
44.RL arvamuses ei ole arvesse võetud kinnistut koormanud hüpoteeke. Vaidlusaluse kinnistu võõrandamise ajal oli kinnistu koormatud hüpoteekidega summas 450 000 krooni ja 172 000 krooni AS-i Sampo Pank kasuks. Hüpoteegi summas 172 000 krooni osas oli kaaskoormatud kinnistu nr YYYYYYYY (Viimsis YYY asuv korter). 04.09.2015 lepingu p 6.1 kohaselt oli lepingu sõlmimise hetkel hüpoteekidega tagatud laenulepingust nr EEL011206KR tulenevad hüpoteegipidaja nõuded järgnevad: laenujääk summas 81 433,99 eurot ja intressid 34,34 eurot.
45.Kinnistu nr YYYYYYYY (Viimsis YYY asuv korter) oli koormatud hüpoteekidega summas 1 500 000 krooni ja 172 000 krooni AS Sampo Pank kasuks. Hüpoteegi summas 172 000 krooni osas oli kaaskoormatud kinnistu nr XXXXXX (vaidlusalune kinnistu). Lisaks oli kinnistu nr YYYYYYYY koormatud hüpoteegiga summas 8100 eurot Swedbank Liising Aktsiaseltsi kasuks. Laenulepingust nr EEL-011206KR nähtub, et laen võeti Viimsis YYY asuv korteri (kinnistu nr YYYYYYYY) ostmiseks. Vaidlust ei ole, et
kinnistut nr YYYYYYYY koormanud hüpoteekidega summades 1 500 000 krooni ja 172 000 krooni oli tagatud laenulepingust nr EEL-011206KR tulenevad nõuded.
46.Lisaks on hageja esitanud tõendi, et ajavahemikus 2015-2016 tehti Viimsis YYY asuvas elamus sarnaste korteritega neli tehingut hinnavahemikes 85 000 eurot kuni 87 000 eurot (II kd tl 52).
47.Eeltoodust järeldub, et Viimsis YYY asuva korteri ostmiseks võetud laenu jääk koos intressidega oli 04.09.2015 lepingu sõlmimise ajal kokku 81 468,33 eurot (81 433,99 + 34,34), laenu tagatiseks oli Viimsis YYY asuvale korterile seatud hüpoteegid kogusummas 1 672 000 krooni (1 500 000 + 172 000 krooni), s.o 106 860,28 eurot, ning Viimsis YYY asuva korteri väärtus oli 04.09.2015 lepingu sõlmimise ajal ca 85 000 – 87 000 eurot. Seega oli 04.09.2015 müügilepingu sõlmimise ajal laenulepingust nr EEL-011206KR tulenev nõue tagatud ainuüksi Viimsis YYY asuvale korterile seatud hüpoteekidega, st nii korteriomandit AS-i Sampo Pank kasuks koormanud hüpoteekide suurus kokku kui ka tagatise (s.o korteriomandi) väärtus ületas laenulepingust tulenenud nõude suuruse.
48.Pooled on eri meelt, kas vaidlusalusele kinnistule seatud hüpoteegid mõjutasid kinnistu väärtust 04.09.2015 müügilepingu sõlmimise ajal. Kostjad on esitanud LVM Kinnisvara juhatuse liikme AS 08.03.2021 arvamuse, mille kohaselt üldjuhul puuduvad kinnisvaraturul müügitehingud, kus hüpoteek jääb tagama müüja kohustusi. Hüpoteek vähendab kinnisasja müügihinda (I kd tl 154). Käesoleval juhul tuleb arvestada, et sama nõude tagamiseks oli seatud hüpoteegid kahele kinnistule. Kolleegium tuvastas eelnevalt, et laenulepingust nr EEL-011206KR tulenev nõue oli 04.09.2015 lepingu sõlmimise ajal piisavalt tagatud ainuüksi Viimsis YYY asuvale korterile seatud hüpoteekidega. Sealjuures on ebatõenäoline, et kui pank oleks alustanud tagatiste realiseerimist, oleks ta seda alustanud vaidlusalusest kinnistust. Põhjendatud on eeldada, et esmalt oleks müüdud Viimsis, YYY asuv korter, kuna laen võeti selle korteri omandamiseks. Samuti on Viimsis asuva kahe-toalise korteri müügi perioodi eelduslikult lühem kui XXX külas, Tori vallas asuva vaidlusaluse kinnistu müügi periood. Ka ei olnud vaidlusalusele kinnistule seatud hüpoteekidega panga nõue tagatud kogu ulatuses. Vaidlusalune kinnistu oli koormatud hüpoteekidega summas 450 000 krooni ja 172 000 krooni, s.t kokku 622 000 krooni (s.o 39 753,05 eurot). Seega ei oleks pangal olnud võimalik kogu nõuet vaidlusaluse kinnistu arvelt rahuldada. Seevastu Viimsi YYY asuva korteri arvelt oleks see olnud võimalik.
49.Samuti tuleb arvestada, et kuna laenu eest omandas Viimsis YYY asuva korteri Q ning kostjad ei olnud laenuvõtjad, siis oleks kostjate poolt hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamise korral nõue rahuldatud ulatuses läinud kostjatele koos tagatistega seaduse alusel üle (AÕS § 349 lg 3, VÕS § 173, VÕS § 167).
50.Arvestades eeltoodut on ringkonnakohus seisukohal, et vaidlusalusele kinnistule seatud hüpoteegid kahandasid kinnistu väärtust ebaolulisel määral.
51.Kostjate hinnangul tõendab asjaolu, et vaidlusaluse kinnistu turuväärtus oli 12 582,70 eurot see, et kinnistut ei suudetud müüa enampakkumisel 16 500 euro eest. Kolleegium ei nõustu sellega. Enampakkumise teatest ei nähtunud hüpoteekidega tagatud nõude rahuldamata osa (s.o laenujäägi) suurus. Samuti ei nähtunud enampakkumise teatest, et sama nõude tagamiseks oli Viimsis YYY asuvale korterile seatud, lisaks hüpoteegile summas 172 000 krooni, ka hüpoteek summas 1 500 000 krooni. Kuna enampakkumise teated ei sisaldanud kogu informatsiooni vaidlusaluse kinnistu väärtuse hindamiseks, siis ei saa kolleegiumi hinnangul enampakkumise tulemus ka tõendada vaidlusaluse kinnistu väärtust. Tehingu kinke iseloomu ei välista ka see, et kinnistu müüdi kohtutäituri kontrolli all (TMS § 102).
52.Arvestades, et RL arvamuse kohaselt oli vaidlusaluse kinnistu väärtus 2015.a septembris 65 000 eurot, ning et kolleegiumi hinnangul kahandasid kinnistut koormanud hüpoteegid kinnistu väärtust üksnes ebaolulisel määral, siis on kinnistu võõrandatud olulises ulatuses alla turuväärtuse, mistõttu on müügilepingul osaliselt kinke iseloom ja sellega on kahjustatud võlausaldajate huve. Seega tuleb 04.09.2015 müügileping tunnistada kehtetuks. PankrS § 119 lg 1 sätestab, et kui kohus tunnistab tehingu tagasivõitmise korras kehtetuks, on teine pool kohustatud tagastama pankrotivarasse tehingu alusel saadu koos viljade ja muu kasuga. Seega tuleb kostjaid kohustada andma tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega nad annavad võlgnikule üle kinnisasja omandi, samuti kohustada kostjaid andma tahteavaldus kinnistusraamatus senise omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna võlgnik. Vastavalt TsÜS § 68 lg 5, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.
53.Kolleegium märgib, et asjaolu, et müügilepingul on osaliselt kinke iseloom, kinnitab see, et vaidlusaluselt kinnistult on hüpoteegid kustutatud 2022.a alguses, ning vaidlust puudub selles, et kostjad ei ole pidanud laenukohustuse katteks makseid tegema.
54.Harju Maakohus arestis 09.09.2020 hagi tagamise määrusega vaidlusaluse kinnistu ja kandis hageja kasuks kinnistusraamatusse käsutuskeeldu nähtavaks tegeva keelumärke. TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. TsMS § 445 lg 2 sätestab, et kui hagi otsusega rahuldatakse või kui kohus lõpetab menetluse kompromissi sõlmimisega, jätab kohus kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, kui see on lahendi täitmise tagamiseks ilmselt vajalik ja pool, kelle kasuks otsus tehti, või kompromissilepingu pooled ei taotle abinõu tühistamist. Kuna hagi rahuldatakse, siis tuleb hagi tagamise abinõu jätta jõusse kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna.
Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
55.Arvestades, et hagi rahuldatakse, siis jäävad hageja menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus võrdsetes osades kostjate kanda. Kostjate menetluskulud jäävad nende endi kanda (TsMS § 162 lg 1, § 165 lg 1). Tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus
määrab menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest (TsMS § 177 lg 2).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.