Eesistuja Vahur-Peeter Liin, liikmed Ants Kull ja Kaupo Paal
Kohtuasi
Irina Nikolase avaldus Narva linn, P. Kerese tn 4 korteriühistu
29.novembri 2022. a üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks või alternatiivselt otsuste tühisuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Ringkonnakohtu 4. juuli 2025. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Narva linn, P. Kerese tn 4 korteriühistu määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Avaldaja Irina Nikolas Puudutatud isik Narva linn, P. Kerese tn 4 korteriühistu
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RIIGIKOHUS MÄÄRAB
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 4. juuli 2025. a määrus tsiviilasjas nr 2-23-204 osas, milles ringkonnakohus tuvastas korteriomanike 29. novembri 2022. a üldkoosoleku selle otsuse tühisuse, millega kehtestati korteriühistu 2022. a majanduskava tagasiulatuvalt, ja jaotas menetluskulud.
Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta jõusse Viru Maakohtu 20. märtsi 2025. a määrus.
3.Jätta menetluskuludest maakohtus 87,5% Irina Nikolase ja 12,5% Narva linn, P. Kerese tn 4 korteriühistu kanda ning määruskaebemenetluse kulud ringkonnakohtus Irina Nikolase kanda.
4.Rahuldada Narva linn, P. Kerese tn 4 korteriühistu määruskaebus.
6.2.Tunnistada kehtetuks Narva linn, P. Kerese tn 4 korteriühistu korteriomanike
29.novembri 2022. a üldkoosoleku otsus (päevakorrapunkt nr 3), millega otsustati Narva linn, P. Kerese tn 4 korteriühistu põhikirja p 6.19 muutmine.
6.3.Jätta muus osas avaldus rahuldamata.
2-23-204
6.4.Jätta menetluskuludest maakohtus 87,5% Irina Nikolase ja 12,5% Narva linn, P. Kerese tn 4 korteriühistu kanda.
6.5.Jätta menetluskulud ringkonnakohtus ja Riigikohtus Irina Nikolase kanda.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Irina Nikolas (avaldaja) esitas 5. jaanuaril 2023 Viru Maakohtule avalduse, milles palus tunnistada Narva linn, P. Kerese tn 4 korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) 29. novembri 2022. a üldkoosoleku otsused kehtetuks või alternatiivselt tuvastada nende tühisus. Avalduse kohaselt on avaldaja Narva linnas P. Kerese 4 asuva korterelamu kolme korteriomandi omanik. 29. novembril 2022 toimus korteriomanike üldkoosolek, mille käigus võeti mh vastu otsused 2022. ja 2023. a majanduskava kinnitamise kohta. Avaldaja hinnangul on kõik üldkoosoleku otsused tühised või tuleb need kehtetuks tunnistada, kuna nii üldkoosoleku kokkukutsumisel kui ka otsuste vastuvõtmisel on oluliselt rikutud selleks ettenähtud korda.
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kokkuvõtvalt leidis korteriühistu, et ühegi vaidlustatud otsuse suhtes kehtetuse aluseid ei esine.
3.Maakohus rahuldas avalduse osaliselt, tunnistades kehtetuks vaidlusaluse üldkoosoleku otsused, millega otsustati teekatte parandamine esimese trepikoja juures ja korteriühistu põhikirja muutmine. Maakohus jättis avaldaja menetluskuludest 25% korteriühistu kanda ja korteriühistu menetluskuludest 75% avaldaja kanda. Menetluskulude rahalist suurust maakohus kindlaks ei määranud. Määruse põhjendustes leidis maakohus muu hulgas, et üldkoosoleku otsused, millega kehtestati 2022. ja 2023. a majanduskavad, ei ole seadusega vastuolus. Korteriühistu võib põhimõtteliselt teha tagasiulatuva või edasiulatuva mõjuga otsuseid, kui need on kooskõlas seaduse, põhikirja ja korteriomanike huvidega. Vastuvõetud majanduskavad hõlmasid kõiki seaduses ette nähtud kohustuslikke elemente.
4.Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada osas, milles avaldust ei rahuldatud, ning saata asi tagasi maakohtule eelmenetluse staadiumis.
5.Puudutatud isik vaidles avaldaja määruskaebusele vastu ja palus selle jätta rahuldamata.
6.Puudutatud isik esitas maakohtu määruse peale vastumääruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada osas, milles maakohus tunnistas kehtetuks teekatte parandamise kohta tehtud üldkoosoleku otsuse.
7.Avaldaja vaidles puudutatud isiku määruskaebusele vastu ja palus selle jätta rahuldamata.
8.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS § 663 lg 5) alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
9.Ringkonnakohus rahuldas nii määruskaebuse kui ka vastumääruskaebuse osaliselt. Ringkonnakohus tühistas maakohtu määruse osas, milles maakohus jättis avalduse 2022. a majanduskava kehtestanud üldkoosoleku otsuse vaidlustamiseks rahuldamata ja tunnistas kehtetuks üldkoosoleku otsuse, millega otsustati teekatte parandamine esimese trepikoja juures, samuti 2(5)
2-23-204 menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue määruse, millega tuvastas, et üldkoosoleku otsus, millega kehtestati 2022. a majanduskava tagasiulatuvalt, on tühine, ning jättis rahuldamata avalduse, millega vaidlustati teekatte parandamise kohta tehtud üldkoosoleku otsus. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jäid menetlusosaliste endi kanda. Määruse põhjendustes leidis ringkonnakohus muu hulgas, et seadus ei võimalda korteriomanike üldkoosolekul kehtestada majanduskava tagasiulatuvalt. Kui majanduskava võetakse vastu majandusaasta jooksul, saab selles ette nähtud kõrgem majandamiskulude tariif hakata kehtima alles pärast otsuse tegemist. Tagasiulatuva mõjuga otsus tähendaks, et otsuse vastuvõtmise hetkel oleks korteriomanik juba korteriühistu ees võlgnik ning ühistul oleks võimalik kasutada tema suhtes õiguskaitsevahendeid. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) ei välista siiski majanduskava tagasiulatuvat kehtestamist korteriomanike omavahelisel kokkuleppel (KrtS § 13 lg 1). Riigikohtu praktika kohaselt on korteriomanike üldkoosoleku otsus, mille vastuvõtmiseks oleks vaja kõigi korteriomanike nõusolekut, kuid mis tehakse häälteenamusega, avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet rikkuvana tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 esimese lause järgi tühine. Seega on vaidlustatud üldkoosoleku otsus, millega kehtestati 2022. a majanduskava tagasiulatuvalt, tühine.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
10.Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub ringkonnakohtu määruse tühistada osas, milles tuvastati 2022. a majanduskava tagasiulatuvalt kehtestanud üldkoosoleku otsuse tühisus ning jaotati menetluskulud. Korteriühistu palub tühistatud osas teha uue määruse, millega jätta avaldus rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda. Kaebuse kohaselt leidis ringkonnakohus ekslikult, et majanduskava ei saa korteriomanike üldkoosoleku otsusega tagasiulatuvalt kehtestada. Seadusest sellist keeldu ei tulene. Ühistu hinnangul võib tagasiulatuva mõjuga otsuseid teha, kui need on kooskõlas seaduse, põhikirja ja korteriomanike huvidega. 2022. a majanduskava tagasiulatuv kehtestamine ei riku korteriomanike huve, kuna majandamiskulude tariife rakendati tegelikkuses juba aasta algusest. Majanduskava kehtestati tagasiulatuvalt üksnes põhjusel, et 2021. a oli üldkoosolekute pidamine koroonaviiruse pandeemia tõttu keelatud. Seetõttu korraldati tookord korteriomanike seas kirjalik küsitlus, mille tulemuste järgi toetas korteriomanike enamus majandamiskulude tariifide tõstmist.
11.Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
12.Ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 701 lg 3, § 695 ja § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu osas, milles ringkonnakohus tuvastas korteriomanike üldkoosoleku selle otsuse tühisuse, millega kehtestati korteriühistu 2022. a majanduskava tagasiulatuvalt (vaidlusalune otsus). Riigikohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega jätab selles osas jõusse maakohtu määruse. Lisaks tuleb ringkonnakohtu määrus tühistada menetluskulude jaotuse osas. Avaldaja määruskaebus tuleb rahuldada.
13.Riigikohus kontrollib kassatsiooni korras ringkonnakohtu määrust üksnes osas, mille peale on kaevatud (TsMS § 688 lg 1 ja § 695). Korteriühistu esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse üksnes vaidlusaluse otsuse tühisuse tuvastamise osas. Seega on Riigikohtu menetluse ese vaid vaidlusaluse otsuse kehtivus. Kõigi ülejäänud otsuste vaidlustamist puudutavas osas on kohtumäärus jõustunud (TsMS § 456 lg 4 teine lause, § 463 lg 2, § 639 lg 1 ja § 659).
3(5)
2-23-204
14.Määruskaebuse rahuldamine sõltub sellest, kas korteriomanike üldkoosoleku otsusega võib korteriühistu majanduskava kehtestada tagasiulatuvalt. Riigikohus leiab, et sellele küsimusele tuleb vastata jaatavalt.
15.Korteriühistu majanduskava koostab majandusaastaks juhatus (KrtS § 41 lg 1) ning selle kehtestab korteriomanike üldkoosolek (KrtS § 41 lg 3) tavapärase valitsemise raames (KrtS § 35 lg 1). Majanduskava kohustuslik sisu on sätestatud KrtS § 41 lg 1 p-des 1–5, millest tulenevalt peab majanduskavast eelkõige nähtuma, milliseid rahalisi kohustusi peavad korteriomanikud aasta jooksul kandma. Olemuselt täidab majanduskava korteriühistu eelarve funktsiooni, mille peamine eesmärk on tagada, et korteriühistul oleks piisavalt raha oma seadusjärgsete ülesannete täitmiseks. Üldjuhul on majanduskava alusel tehtavad maksed korteriühistu ainus tuluallikas (vt KrtS § 40 lg 1). Lisaks sellele annab majanduskava korteriomanikele ülevaate nende eelseisvatest rahalistest kohustustest, võimaldades neil seeläbi oma kulutusi paremini planeerida.
16.Arvestades majanduskava eesmärke, kehtestatakse see tavaliselt enne järgmise majandusaasta algust, s.o etteulatuvalt. Kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni (KrtS § 41 lg 5). Selle eesmärk on eelkõige tagada korteriühistu maksevõime olukorras, kus korteriomanikud on uue majanduskava vastuvõtmisel jäänud passiivseks. Samas ei tulene seadusest keeldu kehtestada majanduskava vajaduse korral ka tagasiulatuvalt.
17.KrtS § 41 lg 4 võimaldab kehtestada majandusaasta jooksul uue majanduskava, kui ilmneb, et kehtestatud majanduskava ei taga korteriomandite valitsemist majanduskavas ettenähtud mahus ega korteriühistu püsivat maksevõimelisust. Sellise olukorra võib mh tingida ka KrtS § 41 lg 5 kohaldamine, kui eelmise aasta majanduskava nt hindade tõusu tõttu ei kata korteriühistu vajadusi. Kui korteriomanike üldkoosoleku enamus peab seda vajalikuks, võivad nad uue majanduskava kehtestada selliselt, et selles on kajastatud korteriomanike kohustuste suurus ka ajavahemiku kohta enne uue majanduskava vastuvõtmist. Eelkõige võib see olla kohane olukorras, kus mingil põhjusel ei ole varem õnnestunud majanduskava kehtivalt vastu võtta, kuid vähemalt osaliselt on korteriomanikud kehtestamata majanduskava järgi makseid juba tasunud. Samuti võib see osutuda vajalikuks siis, kui korteriomanike üldkoosoleku otsus, millega majanduskava kehtestati, osutub hiljem kehtetuks. Kui seda võimalust ei oleks, tekiks olukord, kus korteriühistul oleks iseenesest kohustus alusetult saadud maksed tagastada, kuid samas ka kohustus kehtestada uus majanduskava, millega pannakse tulevikus korteriomanikele kohustus maksta sama raha uuesti korteriühistule.
18.Majanduskava tagasiulatuvalt kehtestamine ei tähenda, et kava kehtestamisele eelnenud perioodi eest arvestatavad maksed oleksid korteriomanikel tähtpäevaks tasumata. Tagasiulatuvalt kehtestatud majandamiskulude nõuded saavad võlaõigusseaduse § 82 lg 7 mõttes muutuda sissenõutavaks kõige varem alates üldkoosoleku selle otsuse tegemisest, millega majanduskava kehtestati. Sellises majanduskavas sisalduv kohustuste jaotus varasemate perioodide eest on eelkõige informatiivse tähendusega. Samuti annab see õigusliku aluse enne majanduskava kehtestamist saadud maksetele.
19.Eeltoodust tulenevalt tühistas ringkonnakohus maakohtu määruse vaidlusaluse otsuse osas valesti. Maakohus jõudis õigesti järeldusele, et korteriomanike üldkoosolekul on õigus kehtestada korteriühistu majanduskava, sh tagasiulatuvalt. Riigikohtu järjepideva praktika kohaselt võib korteriomanike üldkoosoleku häälteenamusega vastu võetud otsus rikkuda avaliku huvi tõttu kehtestatud sätet ning olla seetõttu TsÜS § 38 lg 2 esimese lause alusel tühine üksnes juhul, kui otsusega otsustati küsimust, milleks seaduse järgi oli vajalik kõigi korteriomanike nõusolek (vt nt RKTKm 18.06.2025, 2-23-11510/54, p 23). Kuivõrd majanduskava kehtestamine on
4(5)
2-23-204 kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimusena korteriomanike üldkoosoleku pädevuses, siis on ringkonnakohtu järeldus vaidlusaluse otsuse tühisusest ekslik.
20.Muu hulgas on ekslik ringkonnakohtu seisukoht, mille kohaselt saanuks korteriühistu majanduskava kehtestada korteriomanike kokkuleppel KrtS § 13 lg 1 alusel. KrtS § 13 lg 1 eesmärk on eelkõige võimaldada korteriomanike kokkuleppel otsustada küsimusi, mis väljuvad üldkoosoleku otsustuspädevusest. Kokkuleppe ese eelviidatud sätte tähenduses ei saa olla ühekordsed valitsemisabinõud ehk küsimused, mille üle otsustamine kuulub üldkoosoleku pädevusse ning mille mõju ammendub otsuse täideviimisega. Selliste küsimuste hulka kuuluvad kõik otsustused kaasomandi eseme valitsemist puudutavate toimingute tegemise kohta (vt KrtS §-d 35–39), sh majanduskava kehtestamise otsustamine. Kokkuleppe esemeks saavad olla eelkõige korteriomandi teostamist puudutavad seadusesätted (KrtS 3. ptk), millest kõrvale kaldudes on võimalik reguleerida korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid seaduses sätestatust erinevalt. Seega saab korteriomanike kokkulepe KrtS § 13 tähenduses olla suunatud üldjuhul õigussuhete kestvale reguleerimisele tuleviku tarbeks (vt sellise kokkuleppe võimaliku sisu kohta ka RKTKm 07.04.2021, 2-18-15391/41, p 12).
21.Avaldaja teisi vaidlusaluse otsuse kehtetusega seotud väiteid on ringkonnakohus kontrollinud juba teiste käesolevas tsiviilasjas vaidlustatud üldkoosoleku otsuste kehtivust kontrollides, asudes kokkuvõtvalt seisukohale, et ükski neist ei ole põhjendatud. Ka Riigikohtu hinnangul ei ole ühtegi muud vaidlusaluse otsuse kehtetusele viitavat asjaolu kohtute ette toodud.
22.Kuna Riigikohus rahuldab korteriühistu määruskaebuse ja tühistab ringkonnakohtu määruse korteriühistu taotletud osas ning jätab tühistatud osas jõusse maakohtu määruse, siis on nii ringkonnakohtu kui ka Riigikohtu menetluse põhjustanud avaldaja edutu kaebus. Ilma avaldaja kaebuseta ringkonnakohtule ei oleks ka korteriühistu saanud esitada vastumääruskaebust, mis osaliselt rahuldati. Sel põhjusel jätab Riigikohus nii ringkonnakohtus kui ka Riigikohtus kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda. Võttes arvesse, et Riigikohtu määruse tulemusena saadab avaldajat edu vaid ühe üldkoosoleku otsuse (põhikirja muutmise otsuse) vaidlustamise nõudes (kokku vaidlustas ta kaheksat üldkoosoleku otsust), on põhjendatud jaotada maakohtus kantud menetluskulud proportsionaalselt avalduse rahuldamise ulatusega. Sellest tulenevalt jätab Riigikohus TsMS § 172 lg 1 teise lause ja § 173 lg 3 esimese lause alusel menetluskuludest maakohtus 87,5% avaldaja ja 12,5% korteriühistu kanda.
23.Kuivõrd maakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud, ei tee seda ka Riigikohus. Menetluskulud määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus. (allkirjastatud digitaalselt)
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.