Asjaõigus › Piiratud asjaõiguse asjad

Hageja nõuded ja põhjendused

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

Kohus tuvastab poolte poolt vaidlustamata asjaoludena järgmise:

hageja omandisse kuulub kinnistu aadressil Xxxx, sihtotstarbega elamumaa 100% (dtl 41);

11.02.2015 on sõlmitud J OÜ ja hageja ja tema abikaasa vahel reaalservituudi seadmise kokkulepe ja asjaõigusleping (dtl 17-22), millise punkti 3.1. kohaselt Teeniva ja Valitseva kinnisasja omanik (Omanikud) lepivad kokku koormata reaalservituudiga lepingu esemeks olev — Teeniv kinnisasi -trasside (gaas) rajamist, talumist ja hooldamist võimaldava servituudiga ja teeservituudiga Valitseva kinnisasja kinnistu igakordse(te) omaniku(e) kasuks (edaspidi Servituut) tagamaks juurdepääsu igale Valitsevale kinnisasjal. Punkti 3.3. kohaselt seatava Servituudi alusel on Valitseva kinnisasja igakordse(te)l omaniku(e)l õigus kasutada Teeniva Kinnisasja alasid trasside (gaas) rajamiseks, talumiseks ja hooldamiseks ning seda kasutada seda läbivat teed. Teenival Kinnisasjal paiknev tee, mille kasutamise õigus ning talumise kohustus on käesoleva lepingu alusel seatava Servituudi sisuks, on käesoleva lepingu lisaks 1 oleval plaanil tähistatud oranži värviga (Servituudi ala) (dtl 19).

Kostjale kuulub kinnisasi Xxxx (dtl 2-4).

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 172 lg 1 kohaselt reaalservituut koormab teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. AÕS § 178 lg 1 kohaselt reaalservituut annab õiguse teha üksnes neid tegusid, mis servituudi sisust tulenevalt on valitseva kinnisasja huvides vajalikud. Reaalservituudi sisu määratakse poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 184 sätestab, et reaalservituudi teostamise takistamise korral on õigustatud isikul käesoleva seaduse §-s 89 nimetatud õigused. AÕS § 89 sätestab, et omanikul on õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Kui on alust eeldada niisuguse rikkumise kordumist, võib omanik nõuda rikkumisest hoidumist. Nõue on välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma.

Eeltoodud sätete alusel on hagejal põhimõtteliselt õigus talle reaalservituudist tulenevate õiguste kaitseks esitada kohtusse hagi nõudega rikkumine kõrvaldada ja edasisest rikkumisest hoiduda. AÕS § 184 ja AÕS § 89 kohaldamiseks peab hageja tõendama, et kostja takistab hagejal servituuti teostamast ning on alust eeldada, et kostja soovib või kavatseb seda teha ka edaspidi. See tuleneb ka üldisest tõendamiskoormuse jaotusest TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi, mille kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited (vt RK otsus nr 3-2-1-101-12, p 26).

Hageja tugineb hagiavalduse esitamisel asjaolule, et kostja on asunud rikkuma poolte vahel kokkulepitud servituuti ning alustanud 07.06.2021 enda kinnistul ehitustöid ja on paigutanud ehitusaia(d). Nimetatud tegevuse tulemusena ei saa hageja kasutada servituudi alusel kostja kinnistut läbivat teed ega tegelda oma rasketehnika rendiäriga.

Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole hageja poolt kohtu ette toodud selliseid asjaolusid ega ka tõendeid, mis kinnitaksid seda, et kostja takistaks hagejal servituuti realiseerimast. Kostja on servituudi kasutamise takistamist eitanud.

Hageja on esitanud tõendina esmalt kaks fotot (dtl 5 ja 6), millelt nähtub eeldatavalt kostja kinnistule paigutatud ajutised teisaldatavad ehitusaegsed kergpiirded. Samas ei tõenda need pildid, et kostja oleks aiad paigaldanud selliselt, et need takistavad hagejal servituudi objektiks olevat teed kasutada. Esimeselt fotolt (dtl 5) pigem nähtub, et aiad on paigaldatud tee äärde selliselt, et tee on sõidukite poolt kasutatav. Teiselt fotolt (dtl 6) ei ole võimalik aru saada, mis nurga alt see tehtud on ja millist hageja või kostja kinnistu osa see kujutab ning kuidas peaks see tõendama tee kasutamise takistamist. Kostja on selgitanud, et kuna Xxxx kinnistul teostati ehitustöid, siis hagi esitamise hetkel võisid ekslikult olla servituudi alal mõned ajutised aiad, millega piiratakse ehitusplatsi. Tegemist ei ole kostja omaksvõtuga, vaid tingivas kõneviisis esitatud arvamusega sellest, mis võis, aga ei pruukinud toimuda. Hageja ei ole tõendanud, et need ehitusaegsed aiad servituudi alal paiknesid ja servituudi teostamist takistasid.

Hageja on esitanud ka Xxxx kinnistu vee- ja kanalisatsioonitorustike välisvõrkude põhiprojekti (dtl 29-31, 35), millelt hageja väitel nähtub kostja kavatsus servituudi objektiks olev tee likvideerida ja asendada see rohealaga / muruga. Kostja on selgitanud (dtl 54, p 2.2), et kohalik omavalitsus (Jõelähtme vald) ei näe võimalust servituudi ala kasutamist teemaana (ning maha- ja pealesõiduks Saha-Loo teele, mis on ka põhjus, miks Xxxx ehitusprojektis (mille suhtes KOV väljastas ehitusloa) on servituudi ala tähistatud rohealana. Kohus leiab, et nimetatud tõend ei tõenda samuti fakti, et kostja takistaks hagejal servituudiala kasutamast. Kostja on selgitanud, et kohalik omavalitsus ei näe võimalust tee kajastamiseks ehitusprojektis. See on kooskõlas ka Jõelähtme valla poolt asjas esitatud seisukohaga (dtl 84-85). Kohtu arvates ei tõenda ainuüksi kinnistu vee- ja kanalisatsioonitorustike välisvõrkude põhiprojekti olemasolu seda, et kostja takistaks hagejal servituudi teostamist. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks projekti selliselt realiseerinud või teeks selleks ettevalmistusi või kavatseks seda teha.

Kohus on korraldanud hageja ja kostja kinnistutel 05.04.2023 vaatluse, millisel ei ole samuti kinnitust leidnud hagejapoolsed etteheited kostja tegevusele (dtl 96-98), vaid vastupidi – kohus tuvastas, et tee kasutamine takistatud ei ole. Kohus tuvastas, et Saha-Loo teelt viib kinnistule kuni Xxxx kinnistu idapoolse piirini umbes kahe sõiduauto laiune tee, mis algab Saha-Loo teelt muldkattega ja umbes poole tee pealt Xxxx kinnistuni on killustikukattega. See tee algab Saha-Loo tee poolel Saha-Loo tee xxxx kinnistult. Vaadates Xxxx suunas siis vasakul on tee pikkuses umbes meetrikõrgune võrkaed. Alates Saha-Loo teelt kuni Xxxx kinnistuni ei ole mingeid takistusi Xxxx kinnistuni jõudmiseks. Tee on läbitav Xxxx kinnistuni nii sõiduautodega kui ka rasketehnikaga (Xxxx kinnistul toimub ehitustegevus).

Kuna hageja ei ole esitanud muid tõendeid kostja poolt väidetavalt servituudi teostamise takistamise kohta, siis asub kohus seisukohale, et hageja sellekohased väited on tõendamata. Seetõttu jätab kohus rahuldamata hageja kohustamisnõude kostja suhtes (lõpetada teeservituudi kasutamise piiramine ja kõrvaldada teele paigaldatud ehituse piirdeaed).

Hageja ei ole hagi resolutsioonis (dtl 13) esitanud rikkumisest tulevikus hoidumise nõuet. Kohus lihtsalt märgib, et hageja ei ole tõendanud ka seda, et kostja tulevikus plaaniks servituudi teostamist takistada või oleks see oht tuletatav varasemalt toimunud rikkumisest või muudest sarnastest asjaoludest.

Hageja nõue kohustada esitama 30 päeva jooksul alates määruse jõustumisest taotluse Jõelähtme valla poolt väljastatud ehitusloa aadressil Xxxx muutmiseks (roheala vähendamise teel), tagades kinnistu nr xxxx läbiva teed veosõidukitega kasutamist, on alusetu, kuna pooltevahelisest lepingust ega mujalt kostjal sellist kohustust ei tulene.

Seega asub kohus seisukohale, et kostja hageja õigusi rikkunud pole ning hagiavaldus põhjendatud ei ole ja rahuldamisele ei kuulu.

/allkirjastatud digitaalselt/ Janek Väli Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.