Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): CM Rapla OÜ (registrikood 16458729, aadress Maakri tn 30, Tallinn, 10145), lepinguline esindaja Kärt Vigla (e-post XXX) Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): Tulundusühistu Šeiker, registrikood 10060629, aadress Roobuka tee 1, Roobuka küla, 75516 Saku vald, Harju maakond), lepinguline esindaja vandeadvokaat Rando Antsmäe (epost XXX), seaduslik esindaja MT
Menetluse liik
Istungimenetlus, istung 11.01.2024
RESOLUTSIOON
1.Kinnitada hageja CM Rapla OÜ (edaspidi hageja) ja kostja Tulundusühistu Šeiker (edaspidi kostja) (edaspidi ühiselt ka pooled) vahel kompromiss järgmistel tingimustel:
1.1.Pooled kinnitavad, et soovivad käesoleva vaidluse lõpetada kompromissiga.
1.2.Kostja kohustub tasuma hagejale 18 üksteisele järgneva kuu jooksul kokku 18 000 eurot, iga kuu 1000 eurot 20-ndaks kuupäevaks.
1.3.Esimese osamakse 1000 eurot tasub kostja hagejale hiljemalt 20.02.2024.
1.4.Osamakse tasumisega viivitamisel kokkulepitud tähtpäevaks enam kui 3 päeva muutub kogu tasumata kompromissisumma koheselt sissenõutavaks ning
kostja kohustub siis tasuma VÕS § 113 lg 1 teises lauses märgitud määras viivist ja lisaks tasumata kompromissisummale ja viivisele tasuma hagejale leppetrahvi 3500 eurot.
1.5.Kostja poolt üürilepingu sõlmimisel tasutud tagatis jääb hagejale.
1.6.Käesoleva kompromissi jõustumisega loevad pooled kõik äriruumi üürilepinguga nr 52-2021RK seotud täitmata nõuded lõppenuks, v.a käesolevast kompromissist tulenevad nõuded.
2.Tühistada Pärnu Maakohtu 11.08.2023.a otsus ja lõpetada tsiviilasja nr 2-23-102297 menetlus.
3.Poolte menetluskulud kõigis kohtuastmetes jäävad poolte endi kanda.
4.Tagastada kostjale pool tema poolt apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõivust, s.o 700 eurot kontole, millelt riigilõiv tasuti (Sheiker TÜ, konto nr EE161010002019994001).
5.Määruse peale ei saa esitada määruskaebust.
HAGI JA SELLE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
1.28.01.2021 sõlmisid Fausto Capital OÜ (edaspidi Fausto) ja kostja tähtajalise äriruumi üürilepingu nr 52-2021RK, mille alusel kostja üüris ruume aadressil Tallinna mnt 4, Rapla asuvas kaubanduskeskuses. Fausto andis ruumid kostjale üle 28.01.2021. Üürileping pidi kehtima 7 aastat, s.o kuni 28.01.2028 (üürilepingu p 1.9).
2.28.06.2022 sai kinnistu aadressil Tallinna mnt 4, Rapla uueks omanikuks hageja.
4.01.07.2022 esitas kostja hagejale avalduse üürilepingu lõpetamiseks alates 30.08.2022.
5.13.07.2022 teatas hageja kostjale, et üürileping ei näe ette võimalust üürilepingu korraliseks lõpetamiseks ja tegi kostjale ettepaneku üürilepingu lõpetamiseks kokkuleppel, kui kostja tasub hagejale üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise eest hüvitise saamata jäänud üüri kompenseerimiseks.
6.Kuna kostja jäi edaspidi järjepidevalt võlgu nii üüri- kui kõrvalkulude maksetega, esitas hageja kostjale pidevalt nõudekirju võlgnevuse tasumiseks, sh 05.09.2022, 26.09.2022 ja 23.11.2022.
7.27.12.2022 oli olukord üüripinnal katastroofiline – üüripind oli must, roiskunud toitu täis. Hageja esitas üüripinna olukorra kohta pretensiooni, millele kostja ei vastanud.
8.30.12.2022 ütles hageja ühepoolselt üürilepingu erakorraliselt üles alates 31.12.2022 ja nõudis võla, sh saamata jäänud üüritulu tasumist.
9.Üürnik lahkus üüripinnalt faktiliselt 16.01.2023. Eeltoodust ei informeerinud kostja hageja eelnevalt, mistõttu ei vormistatud üürieseme üleandmise-vastuvõtmise akti. Samuti jäid tagastamata üüriesemele ligipääsu tagavad esemed. Kostja jättis üüripinna seisukorra taastamata ja koristamata. Kostja teatas hagejale üüripinnalt lahkumise kuupäeva e-kirja teel.
10.Hageja on seisukohal, et kostja poolt esitatud 01.07.2022 lepingu ülesütlemise avaldus on tühine.
11.Hageja on seisukohal, et kehtiv on hageja 30.12.2022 lepingu ülesütlemise avaldus ja üürileping lõppes 31.12.2022. Lepingu üles ütlemise aluseks oli asjaolu, et kostja oli viivitanud enam kui kuue järjestikuse üüri- ja kõrvalkulude arve tasumisega. Kostja võlgnevus üüri ja kõrvalkulude eest oli 30.12.2022 seisuga suurem kui 9000 eurot. Üürilepingu ülesütlemise õiguslikuks aluseks oli lepingu p 6.2.3).
12.Pooled leppisid üürilepingu p-s 1.3.3 kokku, et kostja tasub ruumide kasutamise eest igakuiselt üüri 16,90 eurot/m2 kohta, s.o kokku 1281,70 eurot kuus (16,9 eurot*63,2 m2*20% käibemaks). Samas tulenes lepingu p- st 1.8, et lepingu sõlmimisel kokkulepitud
üüri suurus kehtis esimese 12 kuu vältel ning sealt edasi oli hagejal õigus kord aastas üüri 5% võrra suurendada. Viimane üüri suurendamine (indekseerimine) toimus 2022. a. veebruaris ning alates 01.02.2022 oli igakuise üüri suuruseks koos käibemaksuga 1 345,78 eurot. Kostja jättis üüri täielikult tasumata juuli 2022 – detsembri 2022 eest kokku summas 8074,68 eurot (6*1345,78=8074,68). Hageja on kostjale esitanud iga kuu eest arve üüri tasumiseks.
13.Kostjal on tasumata kõrvalkulude eest kokku 2575,67 eurot. Vastavalt lepingu p-de 1.7, 2.1.3 ja 7.3 kohaselt tasuma hagejale igakuiselt ruumide kasutamisega seotud kõrvalkulude eest, mille täpne loetelu on toodud lepingus. Kuivõrd kostja lahkus oma esemetega (ilma hagejaga akti allkirjastamata) alles 16.01.2023, siis arvestas hageja kõrvalkulusid kuni 16.01.2023. Hageja on kostjale esitanud kõrvalkulude eest arved perioodi juuli 2022 – 16.01.2023 eest.
14.Kostja kohustus lepingu p. 2.1.17. kohaselt hoidma ruumid (sh ruumide sisemised ja välimised klaaspinnad) omal kulul puhtad ja väga heas korras. Lisaks kohustus kostja p.
2.1.1.alusel kasutama üüritud ruume hoolsalt ja heaperemehelikult. Kostja kohustus lepingu p 2.1.14 kohaselt tagastama lepingu lõppemisel hagejale ruumid koos ümberehituste ja parendustega Lepingu lõppemise või ennetähtaegse lõpetamise päeval üle samas heas ja edaspidist kauplusena kasutamist võimaldavas seisukorras, kui ruumid vastu võeti. Üürilepingu p 7.3 kohaselt on kostja kohustatud täielikult hüvitama hagejale lepingu rikkumise või mittekohase täitmisega tekitatud süülise kahju. Kostja lahkus üüripinnalt, jättes need äärmiselt määrdunuks. Kostja ei tagastanud üüripinnalt lahkumisel ka sellele ligipääsu tagavaid esemeid, kuigi hageja seda palus. Hageja sai hinnapakkumise parandustööde jaoks Mivo Ehitus OÜ-l summas 2090 eurot. Hageja nõuab kostjalt 2090 euro tasumist lepingu p-de 2.1.14, 7.3 ja VÕS § 108 lg 1 alusel, alternatiivselt VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel. Alternatiivselt nõuab hageja kostjalt leppetrahvi lepingu p-i 7.6 alusel summas 4485,92 euro, mis katab eeltoodud kulud.
15.Hageja nõuab kostjalt saamata jäänud üüri ja kõrvalkulude hüvitamist summas 4351,58 eurot perioodi 01.01.2023 kuni 31.03.2023 ees. Hageja asus üüripinnale otsima uut üürnikku juba augustis 2022. Uus üürileping sõlmiti 31.03.2023. Alternatiivselt nõuab hageja kostjalt leppetrahvi lepingu p-i 7.6 alusel summas 4485,92 eurot.
16.Hageja nõuab kostjalt ka kõrvalkulude hüvitamist alates 17.01.2023 – 31.03.2023 summas 875 eurot.
17.Kuivõrd kostja kolis üüripinnalt välja 16.01.2023 ning jaanuaris enam üüripinnal ei tegutsenud, siis lähtub hageja arvestuslike kõrvalkulude sissenõudmisel, perioodil alates 17.01.2023 kuni 31.03.2023, jaanuarikuu kõrvakulude arvest, mis oli summas 176,75 eurot poole kalendrikuu eest ning sisaldas ülaltoodud vajalikke kuluartikleid. Kuivõrd 176,75 eurot oli arvestatud poole jaanuarikuu eest, siis on arvestuslik kalendrikuu kulu ca 353 eurot ning 17.01.2023 kuni 31.03.2023 arvestuslik kõrvalkulude kulu ümardades summas 875 eurot (arvutuskäik: jaanuar 175 eurot + veebruar 350 + veebruar 350 eurot). Alternatiivselt nõuab hageja kostjalt leppetrahvi summas 4485,92 eurot lepingu p-i 7.6 alusel.
18.Lisaks nõuab hageja kostjalt viivist. Kostja on tasunud üürilepingu sõlmimisel tagatise summas 3204,24 eurot. Võttes arvesse, et lepingu p-s 7.1 sätestatud kohustuste tasumise korda, tasaarvestab hageja kooskõlas lepingu p-dega 1.5., 1.6 ja 7.1. kostja poolt tasutud tagatise summas 3 204,24 eurot viivisega summas 3 773,66 eurot. Pärast tasaarveldamist 27.02.2023, on lepingu tagatis summas 0,00 eurot ning viiviste nõue kuni hagi esitamise seisuga (ehk kuni 27.02.2023) summas 569,42 eurot. Hageja taotleb lisaks edasiulatuva viivise väljamõistmist alates 28.02.2023 arvestatuna põhivõlgnevuse 10 650, 35 eurot tasumata osalt määras 0,25% päevas kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni.
KOSTJA VASTUVÄITED
19.Kostja vaidles hagile vastu.
ESIMESE ASTME KOHTU OTSUS
21.Pärnu Maakohus otsustas:
1.Rahuldada CM Rapla OÜ hagi Tulundusühistu Šeiker vastu.
2.Mõista Tulundusühistult Šeiker (registrikood 10060629) CM Rapla OÜ (registrikood 16458729) kasuks välja üürivõlgnevus summas 8074,68 eurot ja kõrvalkulude võlgnevus 2398,92 eurot perioodi juuli 2022 kuni detsember 2022, k.a eest.
3.Mõista Tulundusühistult Šeiker CM Rapla OÜ kasuks välja kõrvalkulud perioodi 01.01.2023 – 16.01.2023 eest summas 176,75 eurot.
4.Mõista Tulundusühistult Šeiker CM Rapla OÜ kasuks välja viivis 11.08.2023 seisuga summas 4963,37 eurot ja alates 12.08.2023 määraga 0,25% päevas arvestatuna põhivõla 10 650,35 eurot (s.o kohtuotsuse resolutsiooni p-des 2 ja 3 väljamõistetud summa liitmisel saadav summa) tasumata jäägilt (11.08.2023 seisuga on põhivõla suurus 10 650,35 eurot) kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni, kuid mitte suuremas summas kui põhivõlgnevuse suurus, s.o 10 650,35 eurot.
5.Mõista Tulundusühistult Šeiker CM Rapla OÜ kasuks välja kahjuhüvitis üüritud ruumide taastamise kulu eest summas 1920 eurot.
6.Jätta rahuldamata CM Rapla OÜ hagi Tulundusühistu Šeiker vastu kahjuhüvitise nõudes üüritud ruumide taastamise kulu eest summas 170 eurot.
7.Mõista Tulundusühistult Šeiker CM Rapla OÜ kasuks välja leppetrahv 170 eurot.
8.Mõista Tulundusühistult Šeiker CM Rapla OÜ kasuks välja saamata jäänud tulu summas 4351,58 eurot.
9.Jätta menetluskulud Tulundusühistu Šeiker kanda. TsMS § 174 lg 4 alusel määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lgs 2 sätestatud korras.
APELLATSIOONKAEBUS
20.Kostja esitas maakohtu otsusele apellatsioonkaebuse.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
21.Pooled esitasid ringkonnakohtule vaidluse lahendamiseks kompromissi. Ringkonnakohus on seisukohal, et hageja ja kostja vahel sõlmitud kompromiss tuleb kinnitada ja vaidlustatud maakohtu lahend kompromissi kinnitamise tõttu tühistada ning tsiviilasja menetlus lõpetada.
22.TsMS § 659 kohaselt kohaldatakse ringkonnakohtusse määruskaebuse esitamisele ja seal menetlemisele apellatsioonimenetluse kohta sätestatut, kui käesolevast peatükist ja määruskaebuse olemusest ei tulene teisiti.
23.TsMS § 430 kohaselt võivad menetlusosalised käsutada menetlusõigusi kompromissi sõlmimise teel. TsMS § 430 lg 1 tulenevalt võivad pooled menetluse kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni lõpetada kompromissiga. Kohus kinnitab kompromissi määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. Kompromissi kinnitamise määruses märgitakse kompromissi tingimused.
24.TsMS § 645 lg 1 kohaselt kuulub kompromissi kinnitamise korral maakohtu otsus tühistamisele ja tsiviilasja menetlus lõpetamisele. TsMS § 431 lg 2 kohaselt, kui menetluse lõpetab kõrgema astme kohus, tühistab ta määrusega ühtlasi alama astme kohtu lahendi või lahendid. Kui menetluse lõpetab asja lahendanud kohus edasikaebetähtaja jooksul esitatud avalduse alusel, tühistab ta asjas tehtud lahendi või lahendid.
25.Hageja ja kostja on palunud kinnitada kompromissi ja lõpetada tsiviilasja menetlus. Hageja ja kostja on kinnitanud, et nad on vastavalt TsMS §-le 432 teadlikud kompromissi õiguslikest tagajärgedest.
26.Kohus võib keelduda kompromissi kinnitamisest üksnes juhul, kui esineb mõni seaduses sätestatud alus. Vastavad alused on seaduses sätestatud ammendavalt. Ringkonnakohtu hinnangul käesolevas tsiviilasjas selliseid aluseid ei esine. Kompromissi osapooled on kinnitanud, et on selle õiguslikest tagajärgedest teadlikud.
27.Ringkonnakohus selgitab TsMS § 432 ja § 457 lg 1 alusel, et kui menetlus on lõpetatud, ei saa hageja uuesti pöörduda hagiga sama kostja vastu vaidluses samal alusel sama hagieseme üle, menetluse lõpetamisel kompromissiga on samad materiaalõiguslikud ja protsessuaalsed tagajärjed nagu menetluse lõpetamisel kohtuotsusega, s.t. jõustunud kohtuotsus on kohustuslik menetlusosalistele osas, milles otsuse resolutsiooniga lahendatakse hagiga esitatud nõue.
28.TsMS § 168 lg 3 kohaselt kannavad pooled kompromissi sõlmimise korral oma menetluskulud ise, kui nad ei ole kokku leppinud teisiti. Hageja ja kostja vahel sõlmitud kompromissist nähtuvalt pooled teisiti kokku leppinud ei ole, seega jäävad kompromissi sõlmimisega seotud hageja ja kostja menetluskulud nende endi kanda.
29.Kostja taotluse alusel tuleb hagejale TsMS § 150 lg 2 p 1 ja lg 4 alusel tagastada apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõivust pool, s.o 700 eurot kostja palvel tema pangakontole.
30.TsMS § 661 lg 4 kohaselt võib poolte kokkuleppel määruskaebuse esitamise tähtaega hagimenetluses lühendada või määruskaebuse esitamise õiguse välistada. Pooled välistasid määruskaebuse esitamise.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.