Määruse tegemise aeg ja koht 29. september 2023. a, Tallinn Kohtuasja number
2-19-16805
Kohtuasi
X avaldus Saue vald, Ääsmäe küla, Kasesalu tn 4 korteriühistu vastu 03.09.2019 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 24.03.2022 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
X määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja: X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Keijo Lindeberg Puudutatud isik: Saue vald, Ääsmäe küla, Kasesalu tn 4 korteriühistu (registrikood 80070405), lepinguline esindaja Eve Panksepp
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 24.03.2022 määrus muutmata.
2.Harju Maakohtu 24.03.2022 määrus on jõustunud osas, milles maakohus jättis avalduse rahuldamata 03.09.2019 üldkoosoleku päevakorra punktis 1 märgitud otsuse tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks.
3.Määruskaebus jätta rahuldamata.
4.Määruskaebuse menetlemisega seonduvad menetluskulud jätta avaldaja kanda.
5.Puudutatud isikul ei ole määruskaebemenetluses menetluskulusid tekkinud. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
2-19-16805
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X esitas Harju Maakohtule 29.10.2019 avalduse Saue vald, Ääsmäe küla, Kasesalu tn 4 korteriühistu vastu 03.09.2019 üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks. Avaldaja palub tuvastada puudutatud isiku 03.09.2019 üldkoosoleku päevakorra punktides 1 ja 2 märgitud otsuste tühisus või alternatiivselt tunnistada puudutatud isiku 03.09.2019 üldkoosoleku päevakorra punktides 1 ja 2 märgitud otsused kehtetuks.
2.Puudutatud isiku juhatus saatis 22.08.2019 teate korteriomanike üldkoosoleku toimumisest. Üldkoosolek toimus 03.09.2019. Avaldaja vaidlustab järgmised otsused: 2018. a majandusaasta aruande kinnitamine (protokollis punkt 1); Korteriühistu juhatus tellib korter nr 13 õhksoojuspumba ümbertõstmise ja selle eest tasuvad võrdsetes osades kõik kolm osapoolt: korter nr 13, korter nr 16 ja korteriühistu. Kompromissettepanek on üks tervik ja kõigile pooltele siduv (protokollis punkt 2).
3.Avaldaja leiab, et vaidlustatud üldkoosoleku otsused on tühised või kehtetuks tunnistatavad järgmistel kokkuvõtlikel põhjustel: -
Üheks päevakorrapunktiks oli: „2018. a majandusaasta aruandega tutvumine ja kinnitamine“. Päevakorras polnud tutvustatud aruandega tutvumise korda, seda ei saadetud ka eelnevaks tutvumiseks elektronpostile ega jagatud paberkandjal. Majandusaasta aruandega sai tutvuda üldkoosolekul kohapeal. Puudus ka revisjonikomisjoni kommentaar, kuigi korteriühistu põhikiri seda nõuab. Majandusaasta aruannet hääletusele ei pandud ehk majandusaasta aruannet ei kinnitatud. Hääletustulemused selle kohta puuduvad. Protokollist selgub, et majandusaasta aruanne on juba kinnitatud ja esitatud registripidajale. Kirjavahetuses kinnitab puudutatud isiku juhatuse liige, et majandusaasta aruanne on esitatud registripidajale ammu enne üldkoosoleku toimumist;
-
Koosolekul protokollijat ei valitud. Puudutatud isik teavitas, et üldkoosolekut salvestatakse protokollimise abistamiseks. Kohapeal protokollimist ei toimunud;
-
Juhatusel puudus korteriühistu liikmete nimekiri seisuga 03.09.2019, kuhu iga osaleja oleks pidanud oma kohal viibimist allkirjaga kinnitama. Osalesid isikud, kes ei ole puudutatud isiku liikmed ning puudusid volitused korteriomanikke esindada. Mõni on hääletanud topelt. Keegi hääleõigust ei kontrollinud ja hääli ei loendanud;
-
Puudutatud isiku põhikiri sätestab, et korteriühistu juhatusse võivad kuuluda ainult korteriühistu liikmed. Puudutatud isiku juhatusse kuuluvad kolm liiget, kellest kõik ei ole korteriühistu liikmed;
-
Teine päevakorrapunkt oli „õhksoojuspumbad“. Tegemist on liiga üldise päevakorrapunktiga, mõistmaks, mis täpselt käsitlemisele tuleb. Nimetatud päevakorrapunkti alla kuulus nii kompromissettepaneku kui ka korteriomanike kokkuleppe sõlmimine. Päevakorrapunktis polnud ette nähtud korter nr 13 õhksoojuspumba ümbertõstmine ja selle eest tasumine korteriühistu, korteri nr 13 ja korteri nr 16 poolt võrdsetes osades. Eeltoodud otsus võeti vastu, mille kinnitamiseks pidid korteriomanikud allkirjastama kokkuleppe tagasiulatuva kuupäevaga. Eelnevalt polnud sellist kokkulepet tutvustatud ja sellist otsust ei saanud vastu võtta;
2-19-16805 -
Kompromissettepaneku esitas juhatus, omamata konkreetseid hinnapakkumisi litsentsiga firmadelt ning võimaldamata ettepanekuga eelnevalt mõistliku aja vältel tutvuda. Korteriomanike kokkulepe on sõlmitud tagasiulatuvalt, kuid fikseerimata, mis ajani, ning pole täpsustatud, kelle vahel. Kokkulepe loeti koosolekul ette ning jäeti mulje, et igal korteriomanikul on võimalik oma korteri kütmiseks korteriomandi rõduseinale paigaldada õhksoojuspump. Seejärel allkirjastati kokkuleppe. Hiljem kokkuleppega tutvudes selgus, et see võimaldab igal korteriomanikul õhksoojuspumba paigaldada maja seina külge. Seda aga ei aktsepteerita. Sellele viitab asjaolu, et korteriomanikel, kellel praegu õhksoojuspumpa ei ole, on lubatud need tulevikus paigaldada vaid rõdule, mitte suvalisse kohta maja seina külge. Kompromissettepanekut ega kokkulepet ei olnud eelnevalt päevakorras, mistõttu poleks tohtinud neid sõlmida;
-
Avaldaja ei vaidle vastu, et õhksoojuspumba teema algatajaks oli tema. Avaldaja jaoks ei ole vastuvõetav õhksoojuspumba ümberpaigutamise rahastamine. Avaldaja kui kahjustatud isiku kohustuseks ei ole teda kahjustava tegevuse lõpetamise nimel kulude kandmine, seda peaks tegema kahju tekitada. Avaldaja ei ole nõus valesti ja ebaseaduslikult paigutatud müratekitava õhksoojuspumba ümberpaigutamise eest maksma;
-
Õhksoojuspumba paigaldamine maja välisfassaadile on ehituslik ümberkorraldus ning kehtib korteriomanike kokkuleppe nõue, mis käesoleval juhul jäi saavutamata. Juhul, kui kohus leiab, et õhksoojuspumba paigaldamine ei ole ehituslik ümberkorraldus, tuleb seda lugeda kaasomandi eseme ajakohastamiseks. Kaasomandi eseme ajakohastamiseks vajalike muudatuste tegemise võib otsustada häälteenamusega, kui sellega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt korteriomanike õigustatud huve. Avaldaja leiab, et õhksoojuspumba paigaldamisega tema magamistoa akna kohale kahjustatakse tema õigustatud huve ülemääraselt.
Puudutatud isiku seisukoht
4.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu.
5.Vastab tõele, et 03.09.2019 toimus korteriühistu üldkoosolek, kus osales 18-st korteriomandist 15 korteri esindajad, koosoleku päevakorra punktiks 1 oli 2018. a majandusaasta aruandega tutvumine ja kinnitamine ning punktiks 2 õhksoojuspumbad.
6.Avaldaja väide, nagu oleks päevakorra punkti 1 osas vastu võetud mingi otsus, on väär. Iseenesest on õige, et puudutatud isiku juhatus esitas korteriühistu 2018. a majandusaasta aruande äriregistrile ilma korteriomanike eelneva kinnituseta. Hoidmaks ära võimalikke negatiivseid tagajärgi (korteriühistule sanktsioonide rakendamist), pidasid juhatuse liikmed mõistlikuks esitada registrile majandusaasta aruande ilma kinnitamata ja kooskõlastada see korteriomanikega tagantjärele. Selle eesmärgiga vastav punkt ka üldkoosoleku päevakorda lisati.
7.Üldkoosoleku ajaks oli aruanne äriregistris avalikult kättesaadav ja puudutatud isiku juhatus võttis aruande koosolekule kaasa ka paberkandjal, et soovijatel oleks võimalik sellega kohapeal tutvuda ja avaldada oma arvamust või esitada vastuväited. Koosolekul tutvus majandusaasta aruandega esimesena avaldaja, kuid kuna ta ei ole käesoleva ajani esitanud ühtki vastuväidet ega ettepanekut, siis jääb arusaamatuks tema kohtusse pöördumise eesmärk. Majandusaasta aruande kinnitamise osas jäi hääletus paraku läbi viimata ja aruande kinnitamine otsustamata.
2-19-16805
8.Teine punkt „õhksoojuspumbad“ lisati üldkoosoleku päevakorda peamiselt ja ennekõike avaldaja huvides, kuid ka selles punktis ei võetud tegelikult vastu ühtki täitmiseks kohustuslikku otsust. Kõnealuse päevakorrapunkti tingis asjaolu, et avaldaja on pikemat aega väljendanud rahulolematust, et korteri nr 13 omanik paigaldas kaasomanike teadmisel ja nõusolekul oma korteri kütteseadmeks oleva õhksoojuspumba trepikoja katusele ja avaldaja väitel häirivat selle töömüra teda oluliselt. Kuna suuremat osa Kasesalu 4 korterelamu korteritest köetakse õhksoojuspumpade abil ja ühe korteri õhksoojuspump oli juba varasemalt paigaldatud avaldaja korteri akna kohale, siis ei näinud keegi ette, et teise õhksoojuspumba paigaldamine trepikoja katusele võib põhjustada sedavõrd pikaajalise ja närvesööva vaidluse. Avaldaja alustas rohkearvuliste nõudmiste esitamist, et korteri nr 13 õhksoojuspump paigaldataks mujale.
9.Heanaaberlike suhete kiireima taastamise ja õigusrahu saavutamise eesmärgil otsustas korteriühistu juhatus teha üldkoosolekule kompromissettepaneku, mille kohaselt pidanuksid kandma korteri nr 13 õhksoojuspumba kohese ümberpaigutamise kulud võrdsetes osades puudutatud isik, korteri nr 13 omanik ja avaldaja. Selline kompromiss taganuks avaldaja probleemi lahendamise kõige kiiremal viisil, kuid korteriühistu rahaliste vahendite kasutamiseks oli vajalik kõigi kaasomanike heakskiit. Kompromissettepanek võeti ühehäälselt vastu, sealhulgas kiitis kompromissi heaks avaldaja ise ja nii otsustati, et: „korteriühistu juhatus tellib korteri nr 13 õhksoojuspumba ümbertõstmise ja selle eest tasuvad võrdsetes osades kõik kolm osapoolt - korter nr 13, korter nr 16 ja korteriühistu. Kompromissettepanek on üks tervik ja kõigile pooltele siduv.“. Hoidmaks ära edaspidiseid vaidluseid õhksoojuspumpade asukohtade üle, otsustasid kaasomanikud selsamal koosolekul sõlmida kaasomanike kokkuleppe, mis on tänaseks ka kõigi kaasomanike, sh avaldaja poolt allkirjastatud. Seega puudub põhjus ka selle otsuse tühisuse tuvastamiseks või tühistamiseks. Maakohtu määrus ja põhjendused
10.Maakohus jättis avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda ning mõistis avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja menetluskulude hüvitisena 456 eurot.
11.Kõigepealt kontrollis maakohus, kas üldkoosolek oli 03.09.2019 otsustusvõimeline. Puudutatud isiku põhikirja punkti 6.5 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. Põhikirja punkti 2.1 kohaselt on ühistu liikmeskond piiratud Ääsmäe Kasesalu 4 asuva elamu korteriomanike ringiga. Ühistu liikmeteks on ilma sellekohast avaldust esitamata kõik Kasesalu 4 korteriomanikud. Kui korteriomand on registreeritud ühise omandina, loetakse ühistu liikmeks üks omanikest nende omavahelisel kirjalikul kokkuleppel. Põhikirja punkti 3.1 (2) kohaselt on ühistu liikmel õigus hääleõigusega osa võtta ühistu üldkoosolekutest isiklikult või esindaja kaudu. Esindajaks saab olla vaid ühistu liige ja esindajal peab olema kirjalik volitus (volikiri). 03.09.2019 üldkoosoleku osalejate nimekirjast nähtub, et puudutatud isikul on 18 korteriühistu liiget ja üldkoosolekul osales 15 isikut. Maakohus tuvastas, et 03.09.2019 üldkoosolekul osales ja sai hääletada 10 korteriomanikku ja korteriühistu liiget, mis tähendab, et 03.09.2019 üldkoosolek oli otsustusvõimeline.
12.Järgmisena kontrollis maakohus, kas avaldaja poolt vaidlustatud 03.09.2019 üldkoosoleku päevakorra punktides 1 ja 2 märgitud otsused kuuluvad korteriühistu üldkoosoleku pädevusse ning kas neid sai vastu võtta korteriühistu liikmete häälteenamusega.
12.1.Üldkoosoleku protokollist nähtub, et üldkoosoleku päevakorras oli 2018. aasta majandusaasta aruandega tutvumine ja kinnitamine. Samas leidis kohus, et majandusaasta
2-19-16805 aruande kinnitamise otsust ei ole vastu võetud. Protokollist ei nähtu sellekohast otsust ja pooled ka ei vaidle selle üle, et vastavat otsust koosolekul vastu ei võetud (kuigi koosoleku kutses oli see märgitud). Kuivõrd 2018. a majandusaasta aruandega seotud otsus puudub, ei ole võimalik hinnata selle tühisust ega seda kehtetuks tunnistada.
12.2.Üldkoosoleku päevakorra punktis 2 märgitud otsuse vastuvõtmine kuulus korteriomandija korteriühistuseaduse (KrtS) § 35 lg 1, lg 2 p 1 ja p 6 alusel tavapärase valitsemise hulka ning korteriühistu sai antud otsuse vastu võtta korteriomanike häälteenamuse alusel. Antud otsusega on korteriühistu otsustanud eelkõige korteriühistule rahalise kohustuse võtmise ja kaasomandile paigaldatud seadme ümberpaigutamise üle. Sellise otsuse vastuvõtmiseks on vaja korteriomanike häälteenamust. Õhksoojuspumba paigaldamine kaasomandis olevale elamuseinale ja maapinnale ei ole käsitatav asja või selle majandusliku otstarbe olulise muutmisena asjaõigusseaduse § 74 lg 1 tähenduses ning on kaasomandis oleva elamuseina ja maa tavakasutus, mida korteriomanikud võivad otsustada häälteenamusega. Lisaks märkis maakohus, et avaldaja vaidlustab õhksoojuspumba rahastamisega seotud otsust. Üldkoosolekul ei otsustatud õhksoojuspumba ümbertõstmise ja paigaldamise sisulisi küsimusi. Selles osas on sõlmitud eraldiseisev kokkuleppe. Kokkuleppe sõlmimine ja sisu ei oma otsuste vaidlustamise küsimuses tähendust, kuivõrd kohus hindab konkreetsete protokollis kajastatud otsuste vastuvõtmist. Lisaks nähtub kokkuleppest, et avaldaja on kokkuleppega nõustunud ja selle allkirjastanud.
13.Järgmisena kontrollis maakohus üldkoosoleku päevakorra punktis 2 vastuvõetud otsuse kehtivust, hinnates esmalt, kas tegemist võib olla tühise otsusega.
13.1.Üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamise alused on sätestatud KrtS § 29 lg-s 1, mille kohaselt, kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Eeltoodust tulenevalt on otsuse tühisuse aluseks üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine. Muid korteriomanike otsuse tühisuse aluseid KrtS ette ei näe. Lisaks võib korteriomanike üldkoosoleku otsus olla tühine tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 järgi, kui see on vastuolus heade kommetega või rikub võlausaldajate kaitseks vm avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda.
13.1.1.Põhikirja punkti 6.4 kohaselt informeeritakse üldkoosoleku kokkukutsumisest liikmeid vähemalt 7 päeva ette. Teade üldkoosoleku kohta pannakse välja trepikodades. Teates üldkoosoleku toimumise kohta peab olema näidatud koosoleku päevakord ning toimumise aeg ja koht. Kohus nentis, et päevakorrapunkt „õhksoojuspumbad“ võib mõneti tekitada segadust mõistlikus korteriühistu liikmes, kes ei ole varasemalt õhksoojuspumbaga seotud teemadega kokku puutunud ning kellel puudub arusaamine, mis antud punkti juures võib arutlusele tulla. Samas leiab kohus, et avaldaja ei ole käesoleval juhul selliseks isikuks. Avaldaja on tunnistanud, et õhksoojuspumbaga seotud teema algatajaks oli tema. Avaldaja on läbivalt väitnud, et tema põhiprobleem on tema akna lähedusse paigutatud õhksoojuspumbast tulenev heli. Avaldaja pidi teema algatajana mõistliku inimesena aru saama, et üldkoosolekul tulevad arutamisele õhksoojuspumbast tekitatud heliga ja selle võimaliku ümberpaigutamisega seotud teemad, mh võib arutlusele tulla selle rahastamine. Päevakorrapunkt õhksoojuspumpade osas ei ole avaldaja jaoks sedavõrd üldine ja üllatuslik, et ta ei saanud aru, millised küsimused selle päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada. Õhksoojuspumba ümbertõstmise rahastamisega seotud otsus ei ole eeltoodud põhjusel tühine.
2-19-16805
13.1.2.Protokolli koostamine tagantjärele ei ole koosoleku läbiviimise korra oluline rikkumine, mis võiks kaasa tuua otsuse tühisust ega põhjustada selle kehtetuks tunnistamist. Korteriühistul ei ole kohustust koostada sellist tabelit nagu avaldaja viitab. Asja materjalidest nähtuvalt on koosolekul koostatud valgele tühjale paberile osalejate nimekiri ja sellise nimekirja koostamine üldkoosolekul on piisav. Asjaolu, et korteriühistu juhatuses ei ole kõik korteriühistu liikmed, ei saa kaasa tuua üldkoosoleku otsuse tühistust ega kehtetuks tunnistamist.
13.2.TsÜS § 38 lg 1 esimese lause kohaselt huvitatud isik võib nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. TsÜS § 38 lg 4 kohaselt juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamise hagi esitatakse juriidilise isiku vastu. Organi liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. KrtS § 20 lg 1 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 21 lg 6 kohaselt üldkoosolek protokollitakse. Protokolli kantakse ka üldkoosolekul otsuse suhtes eriarvamusele jäänud liikme nõudel tema eriarvamuse sisu. Eriarvamusele kirjutab alla selle esitanud isik. Protokolli lahutamatuks lisaks on muuhulgas eriarvamused. 03.09.2019 üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et avaldaja oleks esitanud õhksoojuspumba ümbertõstmisega seotud rahastamise otsusele vastuväite või eriarvamuse ning need protokollida lasknud. Vastupidi, avaldaja on otsusega ja raha jaotamisega nõustunud. 03.09.2019 üldkoosoleku protokollist nähtub, et avaldaja on öelnud järgmist: „kui asjasse mittepuutuvad on juba nõus, siis loomulikult oleme meie ka.“. Avaldaja ei ole tuginenud sellele, et ta on esitanud eriarvamuse või vastuväite, mis on jäetud protokollile lisamata. Otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise eelduseks on vastuväite esitamine ja selle protokolli lisamine. Kohus ei tuvastanud ka muid otsuse kehtetuks tunnistamise aluseid, mis annaksid aluse tunnistada vaidlustatud otsus kehtetuks. Määruskaebus
14.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada osas, milles maakohus jättis 03.09.2019 üldkoosoleku otsuse päevakorrapunkti 2 osas tühisuse tuvastamata või selle alternatiivselt kehtetuks tunnistamata. Avaldaja palub teha uue määruse, millega avaldus selles osas rahuldada ning jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus puudutatud isiku kanda.
15.Üldkoosoleku otsusega on korteriühistu otsustanud eelkõige kaks asja: 1) korteriühistule rahaliste kohustuse võtmise ja 2) kaasomandile paigaldatud seadme ümberpaigutamise üle, mis tekib seoses õhksoojuspumba ümbertõstmisega. Avaldaja nõustub, et esimene osa otsusest kuulub tavapärase valitsemise hulka KrtS § 35 lg 1 p 6 alusel, kuid ei nõustu sellega, et ka õhksoojuspumpade paigaldamine kuuluks tavapärase majandamise hulka. Õhksoojuspumba paigaldamine on ehitise ümberehitamine ehitusseadustiku (EhS) § 4 lg 3 p 3 mõttes ning vajab EhS lisa 1 kohaselt ehitusteatist ja ehitusprojekti. KrtS § 38 lg 1 alusel ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. KrtS eelnõu seletuskirjas on märgitud, et ehituslikuks ümberkorralduseks on mõne senise tehnosüsteemi asendamine täiesti teistsugusega. Õhksoojuspumba paigaldamine maja välisfassaadile on ehituslik ümberkorraldus ning kehtib korteriomanike kokkulepe nõue, mis käesoleval juhul jäi saavutamata.
16.Samuti ei nõustu avaldaja kohtu järeldusega, et avaldajale kehtivad koosoleku kokkukutsumisel erinõuded. Kohus toob oma lahendis välja, et päevakorrapunkt „õhksoojuspumbad“ võib mõneti tekitada segadust mõistlikus korteriühistu liikmes, kes ei ole varasemalt õhksoojuspumbaga seotud teemadega kokku puutunud ning kellel puudub
2-19-16805 arusaamine, mis antud punkti juures võib arutlusele tulla. Samas leiab kohus, et avaldaja ei ole käesoleval juhul selliseks isikuks. Avaldaja hinnangul ei muuda tema subjektiivsed teadmised koosoleku kokkukutsumise reegleid ning kohtu poolt viidatud Riigikohtu lahendis (RKTKo nr 3-2-1-181-12, p 14) on rõhutatud samuti, et lähtuda ei tule mitte konkreetse inimese teadmisest, vaid mõistliku korteriühistu liikme teadmisest.
17.Kohus jättis määruses täielikult tähelepanuta avaldaja väited, et üldkoosoleku otsus on vastuolus heade kommetega ning sellest tulenevalt TsÜS § 38 lg 2 alusel tühine. Käesoleval juhul on õigusvastase hääletamisega pandud avaldajale kohustus kanda osa õhksoojuspumba ümberpaigutamisega kaasnevatest kuludest isiklikult. Samas kui avaldaja ei ole vastutav õhksoojuspumba ebaseadusliku paigutamise eest. Selline käitumine korteriühistu poolt on avaldaja õigusi rikkuv ning vastuvõtmatu.
18.Avaldaja hinnangul on kohus jätnud tähelepanuta asjaolu, et avaldaja poolt välja toodud probleemid ilmnesid alles üldkoosoleku protokolliga tutvudes. Sellest tulenevalt ei saa avaldajale ette heita koosolekul vastuväite esitamata jätmist, kuna sel hetkel polnud need probleemid teada. Avaldaja nõustus vaid seetõttu, et ta arvas, et üldkoosolekul osalevad selleks õigustatud isikud on otsusega nõus. Teadmise, et avaldaja otsus tugines väärinfole, sai avaldaja protokolliga tutvudes. Avaldaja andis üldkoosolekul oma nõusoleku tuginedes eksimusele. TsÜS § 92 lg 1 kohaselt on eksimus ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. Üldkoosoleku hääletamisel jäeti avaldajale ekslik mulje justkui suur osa ühistu liikmetest oleks otsuse poolt. Tegelikkuses aga pole teada, kas hääletamine toimus üleüldse korrektselt. Kuivõrd on tuvastatud, et hääletasid ka selleks õigust mitteomavad isikud ning mõned korterid topelt, siis on äärmiselt kaheldav, kas nõutav häälteenamus oleks üldse kokku tulnud, eriti kui neist maha arvata isikud, kellel hääleõigus puudus. Menetluse edasine käik
19.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis puudutatud isikule tähtaja sellele vastamiseks.
19.1.Puudutatud isik vaidles kaebusele vastu. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud. Korteriühistu kõiki korteriomandeid köetakse õhksoojuspumpadega, millest kõik peale ühe on paigutatud maja välisfassaadile (iga korteri rõdule), st nende asukoha üle otsustamine kuulus kaasomandi korrashoiuks vajalike tavapäraste tegevuste hulka, mida sai otsustada tavapärase valitsemise raames. Pärast kõnealust üldkoosolekut sõlmisid kõik kaasomanikud (kaasa arvatud määruskaebuse esitaja) vaba tahte alusel kokkuleppe selle kohta, et kõik õhksoojuspumbad paigutatakse edaspidi maja välisfassaadile, rõdudele. Seega saavutas määruskaebuse esitaja oma eesmärgi ja puudutatud isikule jääb arusaamatuks, mis põhjustab jätkuvalt määruskaebuse esitaja rahulolematuse ehk mis on määruskaebuse esitaja põhjendatud huvi. Puudutatud isik ei vaidlusta, et õhksoojuspumpade paigaldamine võib vajada ehitusteatise esitamist, kuid see asjaolu ei muuda fakti, et pumpade asukoht on kaasomanike endi otsustada. Puudutatud isik möönab, et üldkoosoleku päevakorrapunkti 2 ja selle kohta tehtud otsustuse sõnastus on mõnevõrra ebaõnnestunud, kuid maakohus on jõudnud õigele järeldusele, et määruskaebuse esitaja pidi aru saama, mida selle päevakorrapunkti raames arutama hakatakse. Määruskaebuse esitaja ei ole välja toonud, milliste konkreetsete kommetega üldkoosoleku otsus vastuolus oli, sest otsusega ei ole pandud määruskaebuse esitajale ühtegi kohustust, millega ta ei nõustunud. Määruskaebuse esitaja kinnitas pärast koosolekut sõlmitud kokkuleppel oma allkirjaga, et on sellega nõus. Seetõttu ei ole vähimatki tähtsust sellel, kas varem toimunud koosolek oli otsustusvõimeline või mitte. Maakohus on menetluse käigus kontrollinud nii koosolekust
2-19-16805 osavõtnute hääleõigust kui üldkoosoleku otsustusvõimet ja järeldanud õigesti, et üldkoosolek oli otsustusvõimeline.
20.Maakohus kaebust Ringkonnakohtule.
ei
rahuldanud
ja
edastas
selle
lahendamiseks
Tallinna
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
21.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 659 ja § 651 lg 1 koosmõjus kontrollib ringkonnakohus maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohus jättis avalduse rahuldamata 03.09.2019 üldkoosoleku päevakorra punktides 1 ja 2 märgitud otsuste tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks. Avaldaja vaidlustab maakohtu määruse 03.09.2019 üldkoosoleku päevakorra punktis 2 vastuvõetud otsuse tühisuse tuvastamata jätmise või kehtetuks tunnistamata jätmise osas. Seega on vaidlustatud määrus TsMS § 466 lg 3 ning § 463 lg 2 ja § 456 lg 4 alusel edasi kaebamata jõustunud osas, milles maakohus jättis avalduse rahuldamata 03.09.2019 üldkoosoleku päevakorra punktis 1 märgitud otsuse tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks.
22.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb vaidlustatud osas TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Maakohus ei rikkunud oluliselt menetlusõigust ja põhjendas oma seisukohti arusaadavalt ning kooskõlas kehtiva õigusega. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ega korda neid (TsMS § 659 ja § 654 lg 6). Vastuseks kaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
23.Menetlusosalised ei vaidle, et avalduse esitamise ajal oli avaldaja Saue vald, Ääsmäe küla, Kasesalu tn 4 korteri nr 16 omanik ja korteriühistu liige ning korteriühistu võttis 03.09.2019 üldkoosolekul päevakorra punktis nr 2 vastu järgmise sisuga otsuse: „Korteriühistu tellib korter nr 13 õhksoojuspumba ümbertõstmise ja selle eest tasuvad võrdsetes osades kõik kolm osapoolt: korter 13, korter 16 ja korteriühistu. Kompromissettepanek on üks tervik ja kõigile pooltele siduv.“. Maakohus tuvastas, et 03.09.2019 üldkoosolekul osales ja sai hääletada 10 korteriomanikku ja korteriühistu liiget, mis tähendab, et 03.09.2019 üldkoosolek oli otsustusvõimeline. Seda maakohtu järeldust ei ole avaldaja vaidlustanud.
24.Avaldaja leiab, et õhksoojuspumpade paigaldamise otsust ei saanud üldkoosolek vastu võtta häälteenamusega, vaid selleks oli vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe. Avaldaja leiab, et õhksoojuspumpade paigaldamine on KrtS § 38 lg 1 kohaselt ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemine. Ringkonnakohtu hinnangul ei olnud käesoleval juhul vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe 03.09.2019 üldkoosolekul päevakorra punktis nr 2 märgitud otsuse vastuvõtmiseks.
24.1.Riigikohus on selgitanud, et juhul, kui korteriomanike üldkoosolekul otsustatakse häälteenamusega küsimus, mille lahendamine oleks pidanud toimuma korteriomanike kokkuleppel, siis on üldkoosoleku otsus tühine (RKTKm 01.06.2022, 2-19-16450). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et õhksoojuspumba ümberpaigutamise otsus ei ole selliseks otsuseks, mis vajaks kõigi korteriomanike kokkulepet. Riigikohus on leidnud, et õhksoojuspumba paigaldamine kaasomandis olevale elamuseinale ja maapinnale ei ole käsitatav asja või selle majandusliku otstarbe olulise muutmisena AÕS § 74 lg 1 tähenduses ning on kaasomandis oleva elamuseina ja maa tavakasutus, mida korteriomanikud võivad otsustada häälteenamusega korteriomandiseaduse (KOS) § 12 lg 2 järgi (RKTKm 30.01.2019,
2-19-16805 2-17-11887, p 14). Alates 01.01.2018 kehtiva KrtS alusel tuleb hinnata, kas KrtS § 38 kohaselt on õhksoojuspumba paigaldamise puhul tegemist olulise ümberkorraldusega või mitte. Riigikohus on selgitanud, et KrtS § 38 kohaldamisel tuleb arvestada ka KrtS §-ga 39, mille järgi kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (RKTKo 24.10.2018, 2-17-7999, p 25.2). Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga, et üksnes ehitusteatise ja ehitusprojekti esitamise vajadusest saaks järeldada, et õhksoojuspumba paigaldamise puhul on tegemist olulise ümberkorraldusega KrtS § 38 mõttes või kaasomandi eseme ajakohastamisega KrtS § 39 mõttes. Lisaks tuleb arvestada, et praegusel juhul on korteriühistu üldkoosolek otsustanud õhksoojuspumba ümberpaigutamise üle. See tähendab, et esines olukord, kus varasemalt oli korteri nr 13 õhksoojuspump juba paigaldatud kortermaja välisfassaadile. Ringkonnakohtu hinnangul sai eeltoodut arvestades puudutatud isiku üldkoosolek õhksoojuspumba ümbertõstmise otsuse vastu võtta häälteenamusega. Seadme ühest kohast teise tõstmine maja välisfassaadil ei ole oluline ümberkorraldus KrtS § 38 lg 1 mõttes ning seadme ümbertõstmisega ühegi asjasse mittepuutuva korteriomaniku õigustatud huve ülemäära ei kahjustata. Asjasse puutuvad korteriomanikud (korterite 13 ja 16 omanikud) on seadme ümbertõstmisega nõustunud. Seda, et rahalise kohustuse võtmist sai üldkoosolek otsustada häälteenamusega, on määruskaebuse esitaja määruskaebuses ise kinnitanud. Seega ei ole tegemist tühise otsusega.
25.Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuse esitajaga, et üldkoosoleku otsus võiks olla tühine ka põhjusel, et avaldaja ei teadnud, milliseid küsimusi üldkoosolekul otsustatakse. Avaldaja on õigesti viidanud Riigikohtu otsusele asjas nr 3-2-1-181-12, milles Riigikohus leidis, et selle hindamisel, kas päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse vastuvõtmist, tuleb lähtuda sellest, kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada (RKTKo 13.02.2013, 3-2-1-181-12, p 14). Maakohus viitas põhjendatult sellele, et avaldaja on tunnistanud, et õhksoojuspumbaga seotud teema algatajaks oli tema ning et avaldaja on läbivalt väitnud, et tema põhiprobleem on tema akna lähedusse paigutatud õhksoojuspumbast tulenev heli. Maakohus järeldas sellest õigesti, et avaldaja pidi teema algatajana mõistliku inimesena aru saama, et üldkoosolekul tulevad arutamisele õhksoojuspumba võimaliku ümberpaigutamisega seotud teemad, mh võib arutlusele tulla selle rahastamine. Seejuures on maakohtu põhjendustest arusaadav, et maakohus viitas avaldajale kui mõistlikule korteriühistu liikmele, kes pidi püstitatud teemast aru saama.
26.Samuti ei nõustu ringkonnakohus avaldajaga, et tegemist on heade kommete vastase otsusega, kuna avaldaja peab ise maksma osa õhksoojuspumba ümberpaigutamise kuludest. Avaldaja on ise nõustunud kulude jaotusega selliselt, et avaldaja kannab 1/3 õhksoojuspumba ümberpaigutamise kuludest. Avaldaja ei ole esile toonud, milles seisneb sellises olukorras tema kanda osaliselt kulude jätmise heade kommete vastasus. Avaldaja oleks saanud üldkoosolekul sellisele kulujaotusele vastu vaielda, kuid ei teinud seda.
27.Maakohus viitas õigesti TsÜS § 38 lõige 4 teisele lausele, mille kohaselt organi liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 21 lg 6 kohaselt üldkoosolek protokollitakse. Protokolli kantakse ka üldkoosolekul otsuse suhtes eriarvamusele jäänud liikme nõudel tema eriarvamuse sisu. Seega on otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise eelduseks vastuväite esitamine ja selle protokolli lisamine. Vaidluse all ei ole, et avaldaja 03.09.2019 üldkoosolekul päevakorra punktis nr 2 vastu võetud otsusele vastuväidet ei esitanud. Seejuures nähtub üldkoosoleku protokollist, et enne otsuse tegemist arutati koosolekul (sealhulgas avaldajaga), et kulud jäävad vaidlevate korteriomanike (korterid nr 13
2-19-16805 ja nr 16) kanda 1/3 ja 1/3 ulatuses ning korteriühistu kanda 1/3 ulatuses (tl 8-18). Avaldaja oli sellega nõus, märkides, et annab nõusoleku, kuna asjasse mittepuutuvad on nõus. Ringkonnakohtu hinnangul ei andnud avaldaja oma nõusolekut olles eksimuses. Avaldaja väitel seisnes tema eksimus selles, et hiljem selgus osade otsuse poolt hääletanute hääleõiguse puudumine. Ringkonnakohus ei nõustu, et selline asjaolu võiks tähendada avaldaja eksimust. Maakohus tuvastas, et otsus oli vastu võetud piisava häälteenamusega (hääleõiguslikke liikmeid oli kohal 10 liiget ja majas kokku 18 liiget). Seega hääletasid asjasse mittepuutuvad (teised korteriomanikud) otsuse poolt, millega otsustati, et kulud jäävad vaidlevate korteriomanike (korterid nr 13 ja nr 16) kanda 1/3 ja 1/3 ulatuses ning korteriühistu kanda 1/3 ulatuses. Ringkonnakohtu hinnangul ei oma tähtsust avaldaja tahte kujunemisel seega see, et koosolekul osalenutest 5 isikut tegelikult hääletada ei saanud.
28.Kokkuvõtvalt jääb maakohtu määrus muutmata ja määruskaebus seega rahuldamata. Kaebuse väited ei anna alust muuta maakohtu otsustust menetluskulude jaotuse osas.
29.Kaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad kõik määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda.
30.Puudutatud isik märkis vastuses määruskaebusele, et puudutatud isikul määruskaebemenetluses menetluskulud puuduvad. Samuti ei esitanud puudutatud isik menetluskulude nimekirja ringkonnakohtu poolt antud tähtajaks. Seetõttu leiab ringkonnakohus, et puudutatud isikul ei ole määruskaebemenetluses menetluskulusid tekkinud.
31.TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. Käesoleva määruse peale saab kaevata TsMS § 696 lg 1 teise lause ja TsMS § 617 lg 2 alusel. (allkirjastatud digitaalselt) Vallo Kariler
(allkirjastatud digitaalselt) Kaija Kaijanen
(allkirjastatud digitaalselt) Maris Kuurberg
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.