Üllar Roostoja, Indrek Parrest, Kersti Kerstna-Vaks
Määruse tegemise aeg ja koht
1.september 2023, Tartu
Tsiviilasja number
2-23-2819
Tsiviilasi
Valentin Korkuse avaldus Sillamäe linn, XXXXXX korteriühistu 20. detsembri 2022 üldkoosoleku otsuse punktide 1 ja 2 tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 10. mai 2023 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Valentin Korkuse määruskaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Määruskaebuse esitaja (avaldaja): Valentin Korkus (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Aleksei Forstiman
esindajad
Puudutatud isik: Sillamäe linn, XXXXXX korteriühistu (registrikood XXXXXXXX), lepinguline esindaja Tatjana Kalin
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Viru Maakohtu 10. mai 2023 määrus ja teha asjas uus määrus, millega rahuldada Valentin Korkuse avaldus ja tuvastada Sillamäe linn, XXXXXX korteriühistu 20. detsembri 2022 üldkoosoleku otsuse punktide 1 ja 2 tühisus.
Tuvastada Sillamäe linn, XXXXXX korteriühistu üldkoosoleku
20.detsembri 2022 otsuse punktide 1 ja 2 tühisus.
3.Rahuldada Valentin Korkuse määruskaebus.
4.Jätta Valentin Korkuse menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus Sillamäe linn, XXXXXX korteriühistu kanda.
5.Jätta Sillamäe linn, XXXXXX korteriühistu menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus Sillamäe linn, XXXXXX korteriühistu enda kanda.
6.Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
1.Valentin Korkus (avaldaja) esitas 17. veebruaril 2023 Viru Maakohtule avalduse, milles taotles Narva linn, XXXXXX korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) liikmete
20.detsembri 2022 hääletusprotokolli punktides 1 ja 2 vastuvõetud otsuste tühisuse tuvastamist või alternatiivselt kehtetuks tunnistamist. Avalduse kohaselt on avaldaja korteriühistu liige ja talle kuuluvad majas kaks korteriomandit: XXXXXX‒X ja XXXXXX‒X. Majas on kokku 75 korteriomandit. Korteriomanikud otsustasid
20.detsembril 2022 üldkoosolekut kokku kutsumata: 1) Kinnitada korteriühistu territooriumil parkimisreeglid: igal korteril on õigus parkida korteriühistu territooriumil üks sõiduk (M1, N2 ja L kategooriad), tööpäevadel kell 8.00 kuni 17.00 on võimalik parkida ilma parkimisloata. 2) Tellida parkimisreeglite järelevalve teenust AS Ühisteenused ettevõttelt kuutasuga 30 eurot/kuus (sh käibemaks), paigaldada vastavad liiklusmärgid korteriühistu parkla sissesõitudele, korteriühistu juhatusel korraldada sõidukite registrit elektrooniliste parkimiskaartide väljastamiseks. Avaldaja leiab, et korteriomanike autode tasuta parkimise piiramine, s.o. tasuta parkimise võimaldamine üksnes teatud isikute ringile (loa saanutele) ja ainult ühe sõiduki jaoks, samuti otsustamine selle üle, kes on parkimiseõiguse kontrollija ja rikkumise juhul trahvi saamiseks õigustatud isik, muudab kaasomandis oleva asja majanduslikku otstarvet. Selleks on vaja kaasomanike kokkulepet asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1 järgi. Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus ei ole korteriomanike kokkulepe. Vaidlustatud otsuseid ei saa võtta vastu korteriühistu liikmete enamusega korteriomandi- ja korteriühistuseaduses (KrtS) sätestatud korras. Kuna korteriühistu liikmetele otsustamiseks pakutud parkimisreeglitega on nõustunud 33 liiget ja vaidlustatud otsuse punktis 2 nimetatud otsusega on nõustunud 30 liiget, on otsused vastuolus AÕS § 72 lg-dega 1, 2 või AÕS § 74 lg-ga 1 ja seega oleks need ka kehtetud.
2.Puudutatud isik palus jätta avaluse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
Majas on 74 korteriomandit, korteriomanikud ja korteriühistu liikmed langevad kokku. Korteriomanikel on õigus võtta vastu otsuseid üldkoosolekut kokku kutsumata. Otsustamisel osales 43 korteriomanikku 74-st, seega osales nõutav arv liikmeid. Sõidukeid pargiti kaootiliselt ning ka haljasalal, kõigile korteriomanikele ei jätkunud parkimiseks ruumi, sest tihti olid elamu ette pargitud võõrad sõidukid. Otsused võeti vastu korteriomanike huvidest lähtuvalt tavalise valitsemise piires, tegemist on kaasomandi eseme tavapärase korrashoiuga. Korteriomanike parkimisõigust ei ole piiratud ja kaasomandis oleva asja majanduslikku otstarvet ei ole muudetud. Iga korteriomanik võib elamu territooriumil vabalt sõita ja parkida. Maa kasutamine on tasuta. Kaasomandi majandamisega seotud kulude jagamine korteriomanike vahel on ühistu pädevuses ja samuti tavapärase majandamise piires. Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel.
MAAKOHTU SEISUKOHT
3.Maakohus jättis avalduse rahuldamata ja tuvastas, et korteriühistu liikmete
20.detsembri 2022 hääletusprotokolli punktides 1 ja 2 vastuvõetud otsused ei ole tühised ega kehtetud. Maakohus mõistis avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja menetluskulud 480 eurot ja viivise protsendina menetluskuludelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 sätestatud määras. Maakohus märkis, et avaldaja on esitanud alternatiivselt hääletusprotokollis kajastatud kahe otsuse tühisuse tuvastamise ja kehtetuks tunnistamise nõuded. Avaldaja hinnangul on otsuste vastuvõtmiseks vaja kaasomanike kokkulepet, selliseid otsuseid ei saa teha korteriomanike häälteenamusega. Puudutatud isik leiab, et tegemist on kaasomandi eseme tavapärase valitsemisega, mille üle otsustavad korteriomanikud häälteenamusega. Selle üle, et otsused tehti korteriomanike häälteenamusega, vaidlust ei ole. Riigikohus on selgitanud, et üheks kriteeriumiks häälteenamuse ja kokkuleppe vahel valimisel on see, kas või kui suurel määral muudetakse asja senist otstarvet. Kui tegu ei ole maa majandusliku otstarbe olulise muutmisega, ei kohaldu AÕS § 74 lg 1 ja küsimust võib otsustada AÕS § 72 lg 1 järgi korteriomanike enamuse otsusega (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 2-17-16823, p 11). Viidatud lahendis ei vaieldud mitte parkimise korraldamise üle, vaid parkla laiendamise üle, kusjuures laiendamise ulatusest tulenevalt võib tõesti olla tegemist ühise asja majandusliku otstarbe muutmisega. Maakohus leidis, et parkimisreegleid otsuse punktis 1 kehtestatud kujul saab pidada otsuseks asja kasutamise kohta. Mõlema poole kirjapandust saab järeldada, et parkimine toimus korterelamu ümber ka enne vaidlustatud otsuste tegemist, kuid see toimus iseorganiseerumise põhimõttel. Seega ei otsustatud hääletusprotokolli punktis 1 asja kasutamise või majandusliku otstarbe muutmist. Maa-ala kasutusotstarve on endine. Parkimine oli nii enne kui ka pärast vaidlusaluste otsuste tegemist selle maa-ala tavapärane kasutamine. Antud juhul on isikute ringiks, kellel parkimist võimaldatakse, kõik korteriomanikud, nende vahel erisusi ei tehta. Välistatakse majas mitteelavate inimeste autode parkimine. Keegi ei saa eriõigust konkreetsele parkimiskohale, kuid piiratakse pargitavate sõidukite hulka. Parkimist ei muudeta majaelanike jaoks tasuliseks. Riigikohtu osundatud põhimõte, et kui tegu ei ole maa majandusliku otstarbe olulise muutmisega, siis võib küsimuse otsustada korteriomanike enamus, on seega kohaldatav ka antud asjas, mistõttu ei pidanud parkimisreeglite kehtestamist otsustama kokkuleppega. Parkimise korraldamist ja korteriomanike vastuvõetud parkimiskorra tagamist saab pidada kaasomandi eseme korrashoiuks ja korteriühistu kaudu tarbitavaks teenuseks (KrtS § 35 lg 1,
2). Sellised otsused võetakse vastu häälteenamusega. Lisaks on Riigikohus leidnud, et kui korteriühistu liikmed võisid mingi tegevuse üle otsustada häälteenamusega, võisid nad otsustada häälteenamusega ka selle tegevusega kaasnevaid muid küsimusi, sh selle rahastamist (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-15, p 11). Seega võis ka antud juhul parkimiskorralduse rahastamist otsustada samasuguse häälteenamusega nagu parkimiskorraldustki, mistõttu ei riku kummagi otsuse tegemine avaliku huvi kaitseks kehtestatud sätet. Avaldaja ei ole esitanud väiteid ega tõendeid selle kohta, et oleks rikutud otsuste vastuvõtmise korda, kuid otsuse tühisuse aluseks olla võivaid asjaolusid peab kohus kontrollima ka omal algatusel. Maakohus ei tuvastanud otsuse vastuvõtmise korra rikkumist. Tühisuse aluseks võiks olla vastuolu heade kommetega. Arvestades, et iga korteriomandi kohta tagatakse üks parkimiskoht, parkimisteenuse korraldamise eest peavad otsuse kohaselt tasuma kõik liikmed võrdsetel alustel ja keegi ei saa eesõigust parkimiskohale, ei saa ka väita, et mõne liikme jaoks oli otsus tehtud äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või tasakaalust väljas. Otsus ei ole vastuolus heade kommetega. Asjas ei ole ka viiteid, et otsused rikuks korteriühistu võlausaldajate kaitseks kehtestatud seaduse sätet. Maakohus jättis eelnevat arvestades avaldaja taotluse vastuvõetud otsuste tühisuse tuvastamiseks rahuldamata. Järgnevalt käsitles maakohus taotlust vastuvõetud otsuste kehtetuks tunnistamiseks. Avaldaja põhjendab vastuolu seadusega samade argumentidega nagu otsuste tühisustki. Häälteenamuse või kokkuleppega parkimiskorra lahendamist on kohus juba eelnevas analüüsinud ja leidnud, et punktides 1 ja 2 nimetatud otsuseid võisid korteriomanikud teha häälteenamusega. Seetõttu ei ole need otsused seadusega vastuolus. Tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse jäävaid otsuseid võivad kaasomanikud AÕS § 72 lg 1 teise lause järgi teha häälteenamusega. Kumbki pool ei ole toonud esile, et kõnealuse maa-ala tavapärane kasutamine ei oleks enne vaidlustatud otsuste tegemist olnud sõidukite parkimine. AÕS § 72 lg 3 annab kaasomanikule õiguse kasutada ühist asja niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Senine parkimise korraldus ei taganud kõigile korteriomanikele parkimisvõimalust, mis oli vastuolus AÕS § 72 lg-ga 3. Igal kaasomanikul on AÕS § 72 lg 5 alusel õigus teistelt kaasomanikelt nõuda, et asja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Üheltki korteriomanikult ei võeta otsustega õigust kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt (KrtS § 30 lg 1 p 2). Seetõttu nõustus maakohus puudutatud isikuga, et otsused olid korteriomanike huvides. Maakohus jättis eeltoodust tulenevalt avaldaja taotluse Narva linn, XXXXXX korteriühistu liikmete 20. detsembri 2022 hääletusprotokolli punktides 1 ja 2 vastuvõetud otsuste kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata. Maakohus leidis, et õiglane on jätta menetluskulud põhjendatud ulatuses avaldaja kanda. Maakohus luges puudutatud isiku õigusabikuludest (840 eurot) põhjendatuks 480 eurot ning mõistis selle avaldajalt välja puudatud isiku kasuks.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
4.Avaldaja (määruskaebuse esitaja) esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse ja teha uue määruse, millega avaldus rahuldada. Menetluskulud palub avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.
Avaldaja hinnangul on maakohtu määrus vastuoluline, mistõttu ei ole jälgitav kohtu mõttekäik ja tehtud järelduste seostus. Erinevalt maakohtust leiab avaldaja, et kortermaja korteriomanike parkimise korraldamise üle otsustamine korteriühistuga valitsetava kortermaja puhul ei ole korteriomandi valitsemisega seotud küsimus, mida sätestab KrtS. Vaidlustatud otsusega toimub sõidukite parkimise endise olukorra oluline muutmine, nimelt korteriomanike autode tasuta parkimise võimaldamine üksnes teatud isikute ringile piiratud koguses ja kindlaksmääratud kategooriatega ning korterite omanike/elanike muude sõidukite parkimise keelamine teeb parkimise sisuliselt osaliselt tasuliseks. Seega muudab otsustus avaldaja hinnangul kaasomandis oleva asja majanduslikku otstarvet. Vaidlustatud otsustega otsustas vähemus (33 häält) riivata olulisel määral kaasomanikke, keda on 75. Vaidlustatud otsused väljuvad kindlasti tavapärase valitsemise piiridest. Kaasomandis oleva ala kasutamist piiratakse.
5.Korteriühistu vaidleb määruskaebusele vastu. Menetluskulud palub korteriühistu jätta avaldaja kanda. Kõik üldkoosoleku otsused olid võetud vastu korteriomanike huvidest lähtuvalt ja eesmärgiga korrastada parkimise korteriühistu territooriumil ning teha parkimist õiglaseks (st kõikidel omanikel on võrdsed õigused). Maa kasutamine on tasuta korteriomanike poolt. Igal korteriomanikul on õigus parkimiskohtade kasutamisele. Kui üks või teine korteriomanik pargib maa-alal mitu autot, on tegemist teiste korteriomanike õiguste rikkumise või riivamisega, kellel on samad õigused maa-ala/parklat kasutada. Seoses sellega on vastuvõetud otsus tavapärase valitsemise piires: korteriomanikul on õigus auto parkida ning ei nõua kinnistusraamatusse sissekandmist ega ei kinnita konkreetseid kohti teatud omanike vahel.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb tühistada materiaalõigusnormi ja menetlusnormi ebaõige kohaldamise tõttu. Ringkonnakohus teeb ise uue määruse, millega rahuldab avalduse ja jätab avaldaja menetluskulud korteriühistu ning korteriühistu menetluskulud korteriühistu enda kanda (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 koosmõjus §-ga 659). Määruskaebus kuulub rahuldamisele.
7.Avaldaja on korteriühistu liige ja XXXXXX‒X ja XXXXXX‒X, Sillamäel asuva korteriomandite omanik. Avaldaja on esitanud nõude korteriühistu 20. detsembri 2022 üldkoosoleku otsuse punktide 1 ja 2 tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks. Korteriühistu 20. detsembril 2022 üldkoosolekul häälteenamusega võeti vastu otsused: Punkt 1. OTSUS: Kinnitada Sillamäe linn, XXXXXX KÜ territooriumil parkimisreegleid: Igal korteril on õigus parkida KÜ territooriumil ÜKS sõiduk (M1, N1 ja L kategooriad). Tööpäevadel kell 8.00 kuni 17.00 on võimalik parkida ilma parkimisloata. Punkt 2. OTSUS: Parkimisreeglite täitmise järelevalveteenuse tellimine AS Ühisteenused. Tellida parkimisreeglite järelevalve teenust AS Ühisteenused ettevõttelt kuutasuga 30 eurot/kuus (sh käibemaks). Paigaldada vastavad liiklusmärgid KÜ parkla sissesõitudel. KÜ juhatusel korraldada sõidukite registrit elektrooniliste parkimiskaartide väljastamiseks. Lähtuvalt üldkoosoleku otsusest piiratakse seega parkimist korteriühistu territooriumil nii, et iga korteri kohta väljastatakse parkimiskaart, mille alusel on õigus parkida korteriühistu
territooriumil korteri kohta üks sõiduk (M1, N1 ja L kategooriad) ning parkimisalal hakkab parkimiskontrolli teostamiseks tellitakse teenus ning paigaldatakse vastavad liiklusmärgid. Selle üle, et otsused tehti üldkoosolekul häälteenamusega, vaidlust ei ole. Avaldaja on aga seisukohal, et otsuste vastuvõtmiseks puudus üldkoosolekul pädevus ja parkimise piiramiseks ühistu territooriumil peab olema kõigi korteriomanike nõusolek.
8.Maakohus leidis, et korteriomanikud võisid võtta vastu otsused häälteenamusega, sest tegemist on korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärane valitsemisega KrtS § 35 lg 1 mõttes. Ringkonnakohus sellise seisukohaga ei nõustu.
9.Korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes ja valitsemine toimub korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg-d 1 ja 2). Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid (KrtS § 35 lg 1). Tavapärase valitsemise peamise sisu sätestab loeteluna KrtS § 35 lg 2.
10.Riigikohus on selgitanud, et korteriühistuga valitsetava kortermaja korteriomanike otsustatavate küsimuste osas tuleb esmalt hinnata, kas korteriomanike lahendatavat küsimust saab üldse otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek ning kas otsuse saab teha põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe (vt nt Riigikohtu 3. aprilli 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-16823, p 11; 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 21). Üldkoosoleku otsused ei ole korteriomanike kokkulepped. Korteriomanike üldkoosoleku otsust saaks käsitada korteriomanike kokkuleppena üksnes juhul, kui koosolekul osaleksid kõik korteriomanikud ja kõik hääletaksid otsuse vastuvõtmise poolt. Korteriomanike kokkulepet ei asenda häälteenamusega vastu võetud üldkoosoleku otsused (vt Riigikohtu 9. veebruari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-10, p 11). Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt juhul, kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Kõnealune kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kohase tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg-st 2 tulenevalt KrtS § 9 alusel. (Riigikohtu 7. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391, p 11).
11.Alates 1. jaanuarist 2018 reguleerib korteriomandi koosseisu kuuluva kaasomandiosa kasutust eelkõige KrtS ning küsimustes, mis on KrtS-is reguleerimata, asjaõigusseadus. KrtS § 13 lg 1 näeb ette, et korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid saab KrtS-is sätestatust erinevalt korraldada, kui seadus seda ei välista, korteriomanike kokkuleppel. Riigikohus on enne 1. jaanuari 2018 leidnud, et korterelamut teenindaval maal korteriomanike parkimiskohtade kindlaksmääramine on käsitatav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena. Seejuures on parkimisvõimalustes kokkuleppimine korteriomanike jaoks oluline küsimus, mis ei ole vaadeldav korteriomandiseaduses sätestatud tavakasutusena. Selline kokkulepe peab tagama kõigile korteriomanikele õiglase lahenduse ning selle küsimuse lahendamiseks tuleb saavutada kõigi korteriomanike konsensus (Riigikohtu 18. jaanuari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10). Ringkonnakohus on seisukohal, et kõnealune parkimiskorraldus eeldab korteriomanike kokkulepet nii alates 1. jaanuaril 2018 kehtiva õigusliku regulatsiooni alusel kui ka enne
1.jaanuari 2018 kehtinud õigusliku regulatsiooni alusel.
12.AÕS § 72 lg 1 esimese ja teise lause järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel ning kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. AÕS § 74 lg 1 järgi võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Riigikohus on selgitanud, et selle üle, millal on tegemist AÕS § 72 lg 1 ja § 74 lg 1 järgi kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega või kõigi kaasomanike kokkuleppel tehtava otsusega, tuleb otsustada asjaolude alusel. AÕS § 74 lg 1 kohaldamisel tuleb hinnata nii seda, kas asja oluliselt muudetakse, kui ka seda, kas asja majanduslikku otstarvet oluliselt muudetakse (Riigikohtu 3. aprilli 2019. a määrus tsiviilasjas nr 2-17-16823, p 11).
12.1.Enne vaidlusaluste otsuste vastuvõtmist oli korteriomanikel võimalik parkida vabadele kohtadele piiramatult ning järelevalvet selle üle ei teostatud. Üldkoosoleku otsusega on parkimislubadega ja sõidukite kategooriate kindlaksmääramisega parkimist piiratud ning parkimisloata parkimisel või mitme sõiduki parkimisel võivad kaasneda korteriomanikule täiendavad rahalised väljaminekud. Ringkonnakohus on seisukohal, et käesoleval juhul parkimisvõimaluste muutmine ja selles osas kokkuleppimine on kõigi korteriomanike jaoks oluline küsimus ja seetõttu tuleb parkla kasutamise osas sõlmida kokkulepe kõigi korteriomanike vahel. 12.2 Käesolevat asja lahendatakse hagita menetluse sätete kohaselt. Kui tsiviilkohtumenetluses vaadatakse asi läbi hagita menetluses, kehtib uurimispõhimõte (TsMS § 5 lg 3, § 477 lg-d 5 ja 7), mille eesmärk on tagada, et asja lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata. Ringkonnakohus leiab, et maakohus oleks pidanud asja õigemaks lahendamiseks koguma täiendavaid tõendeid. Ringkonnakohus palus korteriühistul selgitada vastuvõetud otsuse punkti 2 sisu ja esitada parkimisreeglite järelevalve teenuse lepingu. Avaldaja esitas ringkonnakohtule 14. veebruaril 2023 korteriühistu (tellija) ja AS-ga Ühisteenused (täitja) sõlmitud lepingu 10/2064, mille punkti 1.1 kohaselt on sõlmitud lepingu objektiks liiklemise ja parkimise reeglite täitmise kontroll aadressil XXXXXX, Sillamäe asuval kinnistul katastrinumbriga XXXXXXXXXXXXX ja punkti 1.3 alusel tagab täitja tellija kinnistul kehtestatud parkimiskorra regulaarselt kontrolli ja reguleerib väljakutsele. Lepingu punkti 2 kohaselt tasub tellija täitjale kontrollteenuse kuutasu 25 eurot, leppetrahvi tühistamise eest 10 eurot/tk, liiklusmärkide ühekordse paigaldamise eest 864 eurot, parkimisloa eest 4 eurot. Lepingu punkti 3.1 kohaselt on täitja kohustus kontrollida kinnistul kehtestatud sõidukute parkimiskorra täitmist ning punkti 3.2 järgi on kohustus kutsuda kehtestatud korra eirajaid korrale, sh kasutades hoiatusi ja/või leppetrahve. Täitja vormistab leppetrahvi (mõiste tuleneb VÕS §-st 158) sõidukijuhile, kes eirab tellija territooriumil kehtestatud liiklusskeemi või liikluse reguleerija korraldusi. Lepingu punkti 3.8. kohaselt jääb täitjale kogu leppetrahvist saadav tulu. Korteriühistu selgitas kohtunõudele 29. augustil 2023 esitatud vastuses: „Sillamäe linn, XXXXXX korteriühistul oli plaanis tellida parkimisreeglite järelevalve teenust aktsiaseltsilt Ühisteenused 20.12.2022.a üldkoosolekul vastu võetud otsuse 2 alusel ja tingimustel. Teenuse peamiseks tingimuseks oleks kontrollida XXXXXX kinnistul üldkoosolekuga kehtestatud sõidukite parkimiskorra täitmist, st kontrollida autode kuuluvust XXXXXX elanikele kas parkimisloa või elektroonilise süsteemi alusel, ning määrata hoiatusi ja/või leppetrahve parkimisloata sõidukitele (st mitte maja elanikele). Korteriühistu kuutasu 30 eurot/kuus (sh käibemaks), leppetrahvi summa kuulub teenuseosutajale. Korteriühistul on õigus leppetrahvi tühistada. Kinnistu sissesõitudel paigaldatakse vastavad liiklusmärgid ja täiendavalt teabetahvlid informeerimaks sõidukijuhte ala kontrollimisest.“.
Ringkonnakohus leiab, et tulenevalt sõlmitud lepingust ja korteriühistu 29. augustil 2023 esitatud seisukohtadest, millest nähtub täpsemalt vastuvõetud otsuse sisu, saab järeldada, et tasuta ja piiramatult võimaldatud parkimise lõpetamisega muudetakse ka asja majanduslikku otstarvet. Lepingu kohaselt teostab AS Ühisteenused liiklemise ja parkimise reeglite täitmise kontrolli ja AS-l Ühisteenused on kohustus kutsuda kehtestatud korra eirajaid korrale, sh kasutades hoiatusi ja/või leppetrahve. Sõlmitud lepingust ei nähtu, et XXXXXX korteriomanikule korteriühistu ja AS Ühisteenused vahel sõlmitud lepingust tulenev kord ei laieneks. Ringkonnakohus ei nõustu siinjuures maakohtuga, et Tartu Ringkonnakohtu
20.detsembri 2022. a lahendis nr 2-22-106961 esitatud ringkonnakohtu seisukohad ei ole käesoleva asja lahendamisel kohaldatavad. Ringkonnakohus jääb enda 20. detsembri 2022. a lahendis nr 2-22-106961 väljendatud seisukoha juurde, et korteriomanike autode tasuta parkimise võimaldamine üksnes teatud isikute ringile (loa saanutele) ning parkimise tasuliseks muutmine (mh otsustamine selle üle, kes on tasu saamiseks õigustatud isik), muudab kaasomandis oleva asja majanduslikku otstarvet. Selleks on vaja kaasomanike kokkulepet AÕS § 74 lg 1 järgi.
12.3.Riigikohus on selgitanud, et kui korteriomanike üldkoosolekul võetakse häälteenamusega vastu otsus, mille jaoks oleks olnud vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, siis on selline otsus TsÜS § 38 lg 2 esimese lause kohaselt tühine, sest see rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet (Riigikohtu 23. aprilli 2023. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-254). Juhul, kui korteriomanike üldkoosolekul otsustatakse häälteenamusega küsimus, mille lahendamine oleks pidanud toimuma korteriomanike kokkuleppel, siis on üldkoosoleku otsus tühine (vt Riigikohtu
30.novembri 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-21-13599, p 14.4).
13.Eeltoodut arvestades on korteriühistu 20. detsembri 2022 üldkoosoleku otsuse p-d 1 ja 2 TsÜS § 38 lg 2 esimese lause kohaselt tühised. Ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse, tühistab maakohtu määruse ja teeb tühistatud osas uue määruse, millega rahuldab avalduse korteriühistu üldkoosoleku 20. detsembril 2022 otsuse punkide 1 ja 2 tühisuse tuvastamiseks.
14.Kuivõrd ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse, tuleb muuta ka maakohtu määratud menetluskulude jaotust (TsMS § 173 lg 3). Avalduse ja määruskaebuse rahuldamise tõttu jätab ringkonnakohus TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel avaldaja menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus korteriühistu kanda. Korteriühistu menetluskulud tuleb jätta korteriühistu enda kanda. . Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul määruse jõustumisest (TsMS § 177 lg 2). (allkirjastatud digitaalselt) 13.09.2023 Tartu Ringkonnakohtu määrusega:
RESOLUTSIOON
1.Parandada Tartu Ringkonnakohtu 1. septembri 2023 määruse kirjeldava osa punktides 1 ja 3 ilmne ebatäpsus puudutatud isiku osas.
2.Lugeda Tartu Ringkonnakohtu 1. septembri 2023 määruse kirjeldavas osas punktides 1 ja 3 viited puudutatud isikule sõnastatuks järgmiselt: 1)
„Valentin Korkus (avaldaja) esitas 17. veebruaril 2023 Viru Maakohtule avalduse, milles taotles Sillamäe linn, XXXXXX korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) liikmete 20.
detsembri 2022 hääletusprotokolli punktides 1 ja 2 vastuvõetud otsuste tühisuse tuvastamist või alternatiivselt kehtetuks tunnistamist.“ 2) „Maakohus jättis eeltoodust tulenevalt avaldaja taotluse Sillamäe linn, XXXXXX korteriühistu liikmete 20. detsembri 2022 hääletusprotokolli punktides 1 ja 2 vastuvõetud otsuste kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata.“
3.Määruse parandamise kohta teha märge Tartu Ringkonnakohtu 1. septembri 2023 määrusele ja selle ärakirjadele.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.