Tallinna Ringkonnakohus Peeter Pällin, Kairi Piirisild ja Aleksandr Kondrašov 27.11.2025, Tallinn 2-23-14988 X ja Y avaldus Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu vastu Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu 28.08.2023.a üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks ja kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad määruskaebuse menetlemisel
Harju Maakohtu 09.09.2024. a määrus X ja Y määruskaebus Avaldaja X (isikukood XXXXXXXXXXX) Avaldaja Y (isikukood XXXXXXXXXXX) Avaldajate esindaja X Puudutatud isik Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu (registrikood 80089899), lepinguline esindaja Irina Reva
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta X ja Y taotlus liita praegune asi tsiviilasjadega nr 2-22-4092 ja/või 2-2210127 rahuldamata.
2.Jätta Harju Maakohtu 09.09.2024. a määrus muutmata.
3.Jätta X ja Y määruskaebus rahuldamata.
4.Jätta määruskaebuse menetlemise kulud solidaarselt X ja Y kanda.
5.Määrata Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu menetluskulude rahaliseks suuruseks 270 eurot ning mõista need kulud Xlt ja Ylt solidaarselt Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu kasuks välja. Menetluskulude tasumisega viivitamise korral kohustuvad X ja Y tasuma hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates määruse jõustumisest kuni täitmiseni. Edasikaebamise kord Määruse p-ide 2-4 peale võib esitada 15 päeva jooksul määruse kättesaamisest alates Riigikohtule määruskaebuse. Määruse p-d 1 ja 5 ei ole vaidlustatavad. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb
2-23-14988 määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X ja Y (avaldajad) esitasid 23.10.2023 Harju Maakohtule avalduse, milles palusid tuvastada, et Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu (puudutatud isik) 28.08.2023. a üldkoosoleku otsused on tühised. Alternatiivselt palusid avaldajad need otsused kehtetuks tunnistada.
üldkoosoleku kutsus kokku isik, kellel ei olnud selleks seadusest tulenevat esindusõigust ja volitusi. Üldkoosoleku kokku kutsunud isiku valimine 06.07.2020 üldkoosolekul juhatusse on vaidlustatud tsiviilasjas 2-22-12261.
-
28.08.2023 üldkoosoleku kokkukutsumise teade on edastatud ainult 6-le korteriomanikule 11-st. Kutset ei ole edastatud 5-le korteriomanikule (korter nr 1 MK, korter nr 2 EA, korter nr 3 PL, korter nr 5 AK, korter nr 6 Y), millega on rikutud seadusest tulenevaid üldkoosoleku kokkukutsumise korra nõudeid.
-
Koosoleku teates ei olnud koosolekul arutamisele tulevat küsimust selgelt või üldse näidatud koosoleku päevakorra projektis järgmiste punktide osas: „3. Välivalgustite valgusallikate vahetamise otsustamine“, „4. Eesti Korteriühistute Liidu liikmeks astumise otsustamine“, „5. Juhatuse valimine“, „6. Korter 6 kaasomanik X poolt teostatud puu raie kulude hüvitamise otsustamine“, “7. Täiendavalt kuivanud jalaka raieloa taotlemise otsustamine”. Need teemad ei ole konkreetsed ja ei võimalda päevakorra punktide mõttest ning hääletamisele väljatoodavast otsuse sisust aru saada, nendes ei ole võimalik koosolekuks ette valmistuda ja informeeritult koosolekul hääletada, nendes vastu võetud otsused ei ole üldse näidatud päevakorra punktides.
-
Päevakorra punkti sõnastus „2. 2023 majanduskava kinnitamine, sh remondifondi, haldus-, hooldus- ja välikoristuse tasude kinnitamine“ ei ole täies ulatuses konkreetne ja arusadav ning ei võimalda koosolekuks ette valmistuda ja informeeritult koosolekul hääletada. Ühtlasi võeti koosolekul vastu otsus, mis sisaldab tagasiulatuva mõjuga majanduskava.
-
Majanduskava eelnõu juurest puuduvad kas täielikult kohustuslikud materjalid või ei vasta majanduskavale esitatud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 41 lg 1 punktide 1 (ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest), 3 (korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel), 4 (reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus) ja 5 (kütuse, soojuse, veeja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja maksumus) nõuetele. See ei võimalda majanduskava eelnõust aru saada, koosolekuks ette valmistuda ja koosolekul informeeritult hääletada.
2
2-23-14988 -
Päevakorra p-s 3 („Välivalgustite valgusallikate vahetamise otsustamine“) võeti vastu otsus, mis ei kajastu päevakorra punktis. Selgitamata ja tuvastamata on mõiste „kehtivad normid“, puudub veenev põhjendus (arusaadav selgitus ja arvutuse metoodika), mille alusel otsus vastu võeti. Otsuses toodud valgusallika tehnilistest näitajatest on arusaadavad võimsus, valgusvoog, värvustemperatuur (mitte „värvi temperatuur“) ja eelnimetatud valgusvoo ja võimsuse suhtest arvutatav valgusviljakuse väärtusest määratav valgusallika energiatõhususe klass. Lihtne valgusviljakuse arvutus annab tulemuseks 800lm / 9W = ca 88 lm/W, mis vastab energiatõhususe 6. klassile F (85...109 lm/W). Koosoleku otsuses vastu võetud energiatõhususe 2. klass B („min B“) vastab valgusviljakuse väärtusele 185...209 lm/W ja kõrgemale 1. klassile A, mis tähendab, et aset on leidnud oluline eksimus, mis tekitab juriidilise nonsenssi ja mille puhul tehing on tühine ning algusest peale kehtetu (TsÜS § 90 lg 1).
-
Vastuvõetud ja majanduskulude muutmist nõudvad otsused on seotud korteriühistu majandustegevusega, mis peavad kohustuslikus korras olema kajastatud uues majanduskava projektis ja olema lisatud koosoleku teatele ja tutvustatud ning selgitatud korteriomanikele enne koosolekut. Seda ei tehtud, mis tõi kaasa KrtS § 20 lg 4, KrtS § 37 lg 3 ja KrtS § 41 lg 4 rikkumise.
Puudutatud isiku seisukoht
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus selle rahuldamata ning menetluskulud avaldajate kanda jätta. Puudutatud isik selgitas, et kuna koosoleku kokkukutsumise hetkel oli MK juhatuse liige, siis oli tal õigus puudutatud isiku üldkoosolek kokku kutsuda. Tsiviilasjas nr 2-22-12261, milles MK juhatusse valimine vaidlustati, ei olnud üldkoosoleku kokkukutsumise ajaks kohtulahendit tehtud. Samuti ei nõustunud puudutatud isik ülejäänud avaldajate väidetega, leides, et need ei ole põhjendatud ning ei anna alust üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks või nende tühisuse tuvastamiseks. Maakohtu määrus ja põhjendused
3.Harju Maakohus jättis 09.09.2024. a määrusega avalduse rahuldamata ning menetluskulud solidaarselt avaldajate kanda. Maakohus mõistis avaldajatelt puudutatud isiku kasuks välja menetluskulud 580 eurot ning seadusjärgses määras viivise menetluskuludelt.
3.1.Maakohus selgitas seoses avaldajate väitega, et üldkoosoleku kutsus kokku isik, kellel puudus puudutatud isiku esindamisõigus, järgmist. Vaidlusaluse üldkoosoleku kutsus kokku MK, kes on puudutatud isiku juhatuse liige alates 2018. aastast. MK 06.07.2020 üldkoosolekul juhatusse valimine vaidlustati tsiviilasjas nr 2-22-12261. Kohtupraktikas on selgitatud, et juriidilise isiku juhtorgani otsus kehtib alates otsuse tegemisest kuni kohtu poolt selle tühisuse tuvastamise või kehtetuks tunnistamiseni. Otsuse tühisuse tuvastamiseni tuleb lugeda hõljuvalt juhatuse liikmeks isik, kes vaidlustatud koosolekul juhatusse valiti. Eelnevast järeldas maakohus, et praeguses asjas vaidlustatud üldkoosoleku kokkukutsumise ajal (28.03.2023) oli MKl õigus juhatuse liikmena tegutseda ning üldkoosolek kokku kutsuda. Kohtupraktikas on leitud, et olukorras, kus kõigi korteriühistu juhatuse liikmete ametisuhe on lõppenud ja korteriomanike üldkoosoleku kutsuvad kokku need juhatuse liikmed, kes viimati juhatuse liikmeteks valiti, ei ole üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikutud. Kui juhatuse liikmete ametiaeg on möödunud, on mõistlik, kui üldkoosoleku (nt uue juhatuse valimiseks) kutsuvad kokku need isikud, kes olid viimati juhatuse liikmed. 3
2-23-14988
3.2.Puudutatud isiku põhikirja p-i 4.2.3 kohaselt peab üldkoosoleku kokkukutsumisest ette teatama selliselt, et üldkoosoleku teate avaldamise ja koosoleku toimumise päeva vahele jääb vähemalt 15 päeva. Avaldaja esitatud tõendist (üldkoosoleku teade e-kirjana) nähtub, et üldkoosoleku kutse saadeti välja 12.08.2023. Koosolek toimus 28.08.2023. Seega jäi kutse saatmise ja koosoleku vahele 16 päeva ehk koosoleku kutse saadeti välja tähtaegselt (mittetulundusühingute seadus (MTÜS) § 20 lg 5 ja lg 6).
3.3.Maakohus selgitas, et kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma elektronposti aadressi, tuleb korteriomanike üldkoosoleku teade ja sama sätte lg-s 3 nimetatud dokumendid saata sellel aadressil (KrtS § 20 lg 4). Avaldajate väitel saadeti üldkoosoleku kokkukutsumise teade ainult kuuele korteriomanikule üheteistkümnest. Kutset ei edastatud viiele korteriomanikule (korter 1 - MK, korter 2 - EA, korter 3 - PL, korter 5 - AK, korter 6 Y). Maakohus tuvastas kinnistusraamatu väljavõtte alusel, et elamus on kokku 6 korteriomandit. Neist korter 4 on MK ainuomandis, korterid 1, 3, 5 ja 6 ühisomandis ning korter 2 kaasomandis. Kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt (KrtS § 15 lg 1). Kui korteriomanikud ei ole määranud endale korteriomandist tulenevate õiguste teostamiseks ühist esindajat, loetakse korteriühistu poolt ühiste korteriomanike suhtes tehtud tehing kehtivaks ka siis, kui see on tehtud üksnes ühe korteriomaniku suhtes (KrtS § 15 lg 3). Seega tuleb üldkoosoleku kutse saata ühele kaasomanikest, kelle ülesandeks on teavitada üldkoosolekust ka teist korteriomanikku. Maakohus tuvastas avaldaja esitatud 12.08.2023 e-kirjast, et ühistu saatis üldkoosoleku kutse igast korterist ühele omanikule, seega ei rikutud koosoleku kokkukutsumise korda. Puudutatud isik kinnitas, et temale on teada avaldaja X sidevahendite andmed, s.o telefoninumber ja elektronposti aadress, kuid avaldaja II Y ei ole oma kontaktandmeid ühistule andnud. Avaldajad ei tõendanud, et on puudutatud isikule Y eposti aadressi teatanud. Maakohus tuvastas, et kõik koosolekul osalenud korteriomanikud said teistelt kaas- või ühisomanikelt esindamise volituse ning seega arvestati nende osalemist koosolekul ning hääli õigesti. Maakohus ei nõustunud avaldajate seisukohaga, et korteriühistu üldkoosoleku kutse tuli toimetada korteriomanikele kätte tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 2 kohaselt. Üldkoosoleku kutse tuleb korteriomanikele saata või teatavaks teha, aga mitte kätte toimetada, mis tuleneb selgelt ka KrtS § 20 lg-test 1 ja 4. Neist asjaoludest järeldas maakohus, et avaldajate väidetud rikkumisi ei olnud.
3.4.Avaldajad leidsid, et kutses avaldatud päevakord ei ole selge. Maakohus selgitas, et otsuse tühisuse aluseks ja koosoleku kokkukutsumise korra rikkumiseks on see, kui koosoleku teates ei olnud koosolekul arutamisele tulevat küsimust selgelt või üldse näidatud. Selline rikkumine toob kaasa otsuse tühisuse. Maakohus tuvastas koosoleku kutset ja koosoleku protokolli võrreldes, et kutses ja koosolekul arutatud teemad kattusid täies ulatuses ning ei nõustunud avaldajate seisukohaga, et päevakorrapunktid olid mitmeti mõistetavad või mõistetamatud. Maakohus leidis, et tavapäraselt tuuakse päevakorrapunktides üldsõnaliselt välja teema, mida arutatakse. Seadus ei kohusta juhatust koostama üldkoosoleku kokkukutsumisel iga päevakorrapunkti kohta otsuse eelnõud. Sedavõrd väikses majas (6 korteriomandit) olid teemad eelduslikult mingis ulatuses eelnevalt korteriomanikega läbi räägitud. Maakohus viitas ka KrtS § 45 lg-le 1, mille kohaselt korteriomanikul on õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega. Seega oli avaldajatel võimalus saada päevakorda esitatud küsimuste kohta juhatuselt täpsustavat teavet. Avaldajad ei tõendanud, et nad oleksid seda õigust kasutanud.
3.5.Maakohus ei nõustunud avaldajate seisukohaga, et päevakorrapunkti nr 2 sõnastus „2. 2023. a majanduskava kinnitamine, sh remondifondi, haldus-, hooldus- ja välikoristuse 4
2-23-14988 tasude kinnitamine“ ei ole täies ulatuses konkreetne ja arusadav, ei võimalda koosolekuks ette valmistuda ja informeeritult koosolekul hääletada. Maakohus selgitas, et kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega tutvuda, ning nende dokumentidega tutvumise kord. Vaidlusaluse koosoleku kutsest nähtub, et majandusaasta aruanne ja majanduskava projekt olid kutsele lisatud.
3.6.Maakohus ei nõustunud ka avaldajate seisukohaga, et päevakorra p-s 2 kinnitatud majanduskava on vastuolus ja otseselt rikub KrtS § 41 lg 5 sätet („... kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni“), kuna otsus sisaldab tagasiulatuva mõjuga majanduskava (avalduse punkt 6.1). Maakohus tuvastas, et 2023. a majanduskava projektis ning 28.08.2023 üldkoosolekuga kinnitatud 2023. a majanduskavas on kajastatud omanike kohustused majandamiskulude kandmisel 2023. aastal kuude lõikes. 2023. a jaanuarist augustini (mil toimus üldkoosolek) on märgitud 2022. a kinnitatud majanduskava tariifid ja summad ning alates 2023. a septembrist juba 28.08.2023 koosolekuga kehtestatud tariifid. Maakohus leidis, et tariife võrreldes järeldub, et tariifid on jäänud võrreldes 2022. aastaga samaks ning seega ei ole 2023. a majanduskava tagasiulatuva mõjuga.
3.7.Maakohus leidis, et majanduskava on koostatud õiguspäraselt ja annab omanikele majandamiskulude tasumise kohta selge ülevaate. Maakohus leidis, et avaldajate viidatud rikkumist, mille kohaselt majanduskulu muutmist nõudvad otsused, mis tuleb kajastada uues majanduskava projektis ning lisada üldkoosoleku teatele ning mida tuleb tutvustada ja selgitada korteriomanikele enne koosolekut, ei ole võimalik praegusel juhul tuvastada (KrtS § 20 lg 4, KrtS § 37 lg 3 ja KrtS § 41 lg 4 väidetav rikkumine). Maakohtu hinnangul sisaldas korteriomanikele koos koosoleku teatega saadetud 2023. a majanduskava projekt piisavat teavet selleks, et omanikud saaksid aru oma majandamiskulude tasumise kohustusest alates 2023. a septembrist. Maakohus leidis, et kuna majanduskava projekti arutamine toimub üldkoosolekul, saavad korteriomanikud esitada seal täiendavaid ettepanekuid ja seisukohti, mida saab arvestada uue majanduskava kehtestamisel. Avaldajatel oli võimalik esitada selles küsimuses ühistule enne koosolekut teabenõue. Avaldajad ei ole tõendanud, et nad selle esitasid.
3.8.Maakohus ei nõustunud avaldajate seisukohaga, et päevakorra p-s 3 („Välivalgustite valgusallikate vahetamise otsustamine“) on vastu võetud otsus, mis ei kajastu päevakorras. 28.08.2023 üldkoosoleku päevakorrapunktis 3 võeti vastu järgmised otsused: „Kinnitada välivalgustite valgusallikate järgmised parameetrid: võimsus 9W, valgusvoog min 800lm, värvi temperatuur 3000K, valguse värvus – soe valge ja energiatõhususe klass – min B. Volitada juhatust teostama valgusallikate vahetust. Valgusallikate vahetuse kulu kaetakse kogutavast hooldustasust.“ Eelneva põhjal leidis maakohus, et päevakorra p-i 3 sõnastus ”välivalgustite valgusallikate vahetamise otsustamine” võimaldas vastu võtta kõiki päevakorras mainitud otsuseid.
3.9.Kuna maakohus ei tuvastanud muid otsuse tühiseks ega kehtetuks tunnistamise aluseid, jättis ta avalduse rahuldamata.
3.10.Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 kohaselt solidaarselt avaldajate kanda. Puudutatud isikule osutati teenuseid tunnihinnaga 100 eurot (ilma käibemaksuta) ning teenuste osutamise ajakulu oli 5,8 tundi. Maakohus leidis, et puudutatud isiku esindamiseks teostatud toimingud olid tervikuna vajalikud ja põhjendatud. Maakohus määras puudutatud isiku menetluskulude rahaliseks suuruseks 580 eurot (5,8 × 5
2-23-14988 100) ning mõistis kindlaksmääratud menetluskulud koos seadusjärgses määras viivisega avaldajatelt solidaarselt välja. Määruskaebus ja menetluse edasine käik
4.Avaldajad esitasid määruskaebuse, milles paluvad maakohtu määruse tühistada ning teha uue määruse, millega avaldus rahuldada. Menetluskulud jätta puudutatud isiku kanda. Avaldajad palusid liita praeguse asja tsiviilasjadega nr 2-22-4092 ja 2-22-10127.
4.1.Määruskaebuse väidete kohaselt ei palunud maakohus avaldajatel täpsustada segaseks jäänud asjaolusid. Maakohus leidis, et avaldajatel oli võimalus küsida enne koosolekut puudutatud isikult teavet tema tegevuse kohta ning tutvuda puudutatud isiku dokumentidega, kuid avaldajad jätsid selle õiguse kasutamata. Avaldajad selgitasid määruskaebuses, et teabenõudele on juhatus kohustatud vastama nelja nädala jooksul, aga koosolek toimus kaks nädalat pärast koosoleku kutse edastamist. Varasemad päringud puudutatud isikule on korduvalt lõppenud kohtumenetlustega (tsiviilasjad nr 2-20-17583, 2-21-10786 ja 2-234661), kuna vastused saadetakse neljanda nädala viimasel päeval või siis ei antagi teavet. Avaldajate hinnangul ei ole koosolekul võimalik kvaliteetset otsust vastu võtta, kui kogu teave laekub ainult koosolekul ning osalejatele ei ole päevakorrapunktis lahendamist vajav küsimus ning otsuse sisu arusaadav. Samuti ei teki võimalust päevakorras olevaid teemasid kellegagi sõltumatult arutada ning teabe õigsust kontrollida. Vaidlusaluse koosoleku eel ei antud eelinformatsiooni ega avatud päevakorrapunktide sisu.
4.2.Praeguses menetluses on lahendamata avaldajate alternatiivsed nõuded ning puudutatud isiku esindatuse küsimus. Avaldajad nõustuvad, et nende põhinõue jäi rahuldamata, kuid ei nõustu kohtu seisukohaga, et alternatiivne nõue 23.10.2023 a. avalduse p-d 5, 6 ja 7), mis hõlmab enamuse tähtsust omavaid üksikuid koosoleku otsuseid, jäi samuti rahuldamata.
4.3.Maakohus jättis avaldajate tõendid menetlemata. See tõi kaasa menetlusõiguse normi rikkumise järgmiste päevakorrapuntide osas: „3. Välivalgustite valgusallikate vahetamise otsustamine“, „4. Eesti Korteriühistute Liidu liikmeks astumise otsustamine“, „5. Juhatuse valimine“, „6. Korter 6 kaasomaniku X poolt teostatud puu raie kulude hüvitamise otsustamine“, “7. Täiendavalt kuivanud jalaka raieloa taotlemise otsustamine”. Loetletud päevakorrapunktides on välja toodud ainult teema ning puudub hääletamiseks väljatoodud otsuse sisu. Nende päevakorrapunktide alusel ei ole võimalik koosolekuks ette valmistada ning koosolekul teadvalt hääletada. Maakohus ei pööranud tähelepanu sellele, et neis päevakorrapunktides puudub otsuse sisu. Päevakorrapunktid lõpevad umbmääraselt sõnadega „otsustamine“ ja „valimine“, kuid juhatuse taotletav otsuse sisu ei ole selge ja arusaadav. Vastuvõetud otsused ei nähtu päevakorrapunktidest. Valgusallikate vahetust puudutavas päevakorrapunktis võeti kõik kolm otsust vastu ühe hääletusega ning neid ei saa eraldiseisvana käsitleda. Eesti Korteriühistute Liidu liikmeks astumist käsitleva päevakorrapunkti osas ei olnud viidatud võimalikele rahalistele kuludele. Juhatuse valimist käsitlevas päevakorrapunktis ei ole selgust, kuna ei ole üldse esile toodud, et otsustatakse valida 2-liikmeline juhatus. Samuti ei ole esitatud kandidaatide nimesid. Kõik kolm otsustust on tehtud ühe hääletamise tulemusena. Seega toob ühe otsustuse tühisus kaasa kogu otsustuse tühisuse.
4.4.Päevakorrapunkt nr 6 „Korter 6 kaasomanik X teostatud puu raie kulude hüvitamise otsustamine“ ei ole konkreetne. Nimetatud teemal on kohtule esitatud avaldus asjas nr 2-24111709. Samuti ei ole selge päevakorrapunkt nr 7 „7. Täiendavalt kuivanud jalaka raieloa taotlemise otsustamine”. Ei ole selge, et puu raiega otsustati, et tuleb freesida ka kännud. 6
2-23-14988
4.5.Maakohtu otsuse p-ides 12–17 (majanduskava kinnitamine) on maakohus jätnud avaldajate vastuse puudutatud isiku seisukohale küsimata. Avaldajad esitasid 2023 a. majanduskava kohta oma seisukoha 23.10.2023 avalduse p-s 6. Maakohus on tõendina käsitlenud 2022 a. majanduskava. Nimetatud majanduskava on korduvalt vastu võetud 31.01.2022 a. üldkoosolekul, vaidlustatud tsiviilasjas nr 2-22-4092, ning 18.05.2022 üldkoosolekul, ja vaidlustatud asjas nr 2-22-10127. Lisaks on avaldaja I vaidlustanud tsiviilasjas nr 2-21-19804 18.10.2021 üldkoosoleku otsused, milles võeti vastu 2021. a majanduskava. Viimane kohtulahend on jõustunud ning 2021. a majanduskava kuulutatud kehtetuks. Viidatud asjade lahendites sõltub 2022. a majanduskava kehtivus, millele maakohus tugineb. Sel põhjusel taotlevad avaldajad praeguse asja liitmist asjadega nr 2-224092 ja 2-22-10127. Avaldajad taotlevad kohtult kõrgendatud tähelepanelikkust asjas, kuna kohtu otsusest sõltub, kas puudutatud isikul on õigus esitada nõuded, mis tulenevad kehtivast majanduskavast ja millises ulatuses (näiteks asjas 2-24-111709) ja kas otsus on tagasiulatuva jõuga.
4.6.Avaldajad palusid liita praeguse menetlusega tsiviilasjad nr 2-22-4092 ja 2-22-10127 viidates TsMS §-le 374. Avaldajate hinnangul on viidatud asjad praeguse asjaga õiguslikult seotud ning nende ühine menetlemine võimaldab kiiremat lahendamist ning lihtsustab menetlust.
5.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja küsis sellele puudutatud isiku seisukohta.
6.Puudutatud isik vaidles määruskaebusele vastu ning palus selle rahuldamata jätta.
7.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 kohaselt lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
8.Tallinna Ringkonnakohus andis 10.11.2025 kirjaga pooltele tähtaja menetluskulude nimekirjade ja nendele vastuväidete esitamiseks.
9.Avaldajad esitasid 13.11.2025 menetlusdokumendiga määruskaebusele täiendused. Avaldajad põhjendasid täiendavat seisukohta sooviga kõrvaldada võimalikud ebaselgused maakohtu 09.09.2024 määruses käsitletud asjaolude kohta ning täiendada õiguslikku hinnangut. Avaldajate hinnangul on maakohus eiranud head tava ning hea usu põhimõtet, tõlgendades vääralt eraõigusliku juriidilise isiku põhikirja vormilisi sisekokkuleppeid, mis tõi kaasa kohtuotsuse tühisuse. Avaldajad soovisid oma väidetega juhtida tähelepanu asjaolule, et 28.08.2023 toimunud üldkoosolekul osales neli korteriomanikku, kellest kolmel olid digitaalselt allkirjastatud volikirjad koos- või ühisomaniku poolt (korterid 2, 3 ja 5), mis ei vasta KrtS § 22 lg 5, TsÜS § 118 lg 3 ja korteriühistu põhikirja p 4.4.1 nõuetele. Avaldajad selgitasid, et TsÜS § 80 lubab tehingut vormistada elektrooniliselt, kui see ei ületa eriseaduse nõudeid. Avaldajate hinnangul on korteriomandi- ja korteriühistu seadus eriseaduseks TsÜS suhtes. Samuti nõuab puudutatud isiku põhikiri esindamiseks kirjalikku volikirja. Seega ei ole TsÜS praegusel juhul volikirja vorminõude osas kohaldatav. Seda asjaolu tõendab ka TsÜS § 118 lg 3, mis sätestab, et kui seaduses on tehingu tegemiseks ette nähtud teatud vorm, mille järgimata jätmise korral on tehing tühine, peab tehingu tegemiseks antud volitus olema samas vormis. Seega koosolekust osavõtmise tõendamiseks on ette nähtud vormiks osavõtjate nimekirja omakäeline allkirjastamine, mille järgimata jätmise korral on esindusõigus koosolekul tõendamata ja tühine. Seega peab esindusõiguse tõendamiseks antud volitus olema samas vormis, milleks saab olla ainult sarnaselt koosolekul omakäeliselt allkirjastatud volikiri TsÜS § 78 tähenduses. Tulenevalt eeltoodust ei olnud üldkoosolekul otsustusvõimeline kvoorum, kuna vähemalt kolme osaleja esindusõigus oli tühine. 7
2-23-14988
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
10.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud määrus on seaduslik ja põhjendatud ning avaldajate määruskaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Maakohtu määrus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel koosmõjus §-iga 659 muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Kolleegium nõustub maakohtu määruse põhjendustega ja järgib neid, mistõttu neid TsMS § 654 lõike 6 järgi ei korrata.
11.Esmalt lahendab kolleegium avaldajate menetlusliku taotluse liita praeguse menetlusega tsiviilasi nr 2-22-4092 ja/või tsiviilasi nr 2-22-10127. TsMS § 374 kohaselt kui kohtu menetluses on ühel ajal mitu üheliigilist hagi, milles on samad pooled või mille on esitanud üks hageja erinevate kostjate vastu või mille on esitanud mitu hagejat sama kostja vastu, võib kohus liita hagid ühte menetlusse, kui nõuded on õiguslikult omavahel seotud või need nõuded oleks võinud esitada ühes hagimenetluses ja nende ühine menetlemine võimaldab nende kiiremat lahendamist või lihtsustab nende menetlemist.
11.1.Avaldajad ei ole oma taotluses täpsustanud, millistel põhjendustel ning millistel alustel on viidatud tsiviilasjad praeguse menetlusega seotud või millises osas on tegemist seotud nõuetega. Avaldajad on üksnes üldsõnaliselt selgitanud, et nende hinnangul on viidatud tsiviilasjad praeguse menetlusega õiguslikult seotud ning nende kõigi ühine menetlemine võimaldab asja kiiremat lahendamist ning lihtsustab menetlust. Tsiviilasja nr 2-22-4092 toimikust nähtub, et selles tehtud sisuline lõpplahend jõustus 20.01.2025 Riigikohtu lahendiga ning praeguseks on vaidluse all üksnes 15.08.2025 Tallinna Ringkonnakohtu määrus, millega määrati kindlaks tsiviilasja menetluskulud. Seega ei ole praeguse tsiviilasja ning tsiviilasja nr 2-22-4902 liitmine tsiviilasja nr 2-22-4092 menetlusstaadiumit ning selles pooleli oleva menetluse sisu arvestades menetluslikult põhjendatud.
11.2.Tsiviilasjas nr 2-22-10127 vaidlustas avaldaja puudutatud isiku 18.05.2022 üldkoosoleku otsuseid. Maakohus tegi tsiviilasjas nr 2-22-10127 lahendi 05.05.2025 ning selles asjas oli vaidluse all puudutatud isiku 18.05.2022 üldkoosoleku otsustusvõimelisus. Maakohus jättis avalduse rahuldamata. Ka selle vaidluse seos praeguse menetlusega ei ole ilmne, mistõttu jääb taotlus praegune asi tsiviilasjaga nr 2-22-10127 liita, samuti rahuldamata.
12.Järgmisena hindab kolleegium praeguses asjas tehtud maakohtu lahendit. Maakohus leidis 09.09.2025 määruses õigesti, et praegusel juhul ei ole puudutatud isiku üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikutud. Kõigile korteriomanikele, või ühis- ja kaasomandi korral ühele korteriomanikest, saadeti piisava ajavaruga (16 päeva enne üldkoosoleku toimumist) e-posti teel üldkoosoleku kokkukutsumise teade koos koosoleku päevakorda ja arutamisele tulevaid teemasid avavate päevakorrapunktide loeteluga (dtl 6). Üldkoosoleku kutsele oli lisatud 2022. a majanduskava aruanne ja 2023. a majanduskava projekt (dtl 7-19). Puudutatud isiku üldkoosoleku protokollist (dtl 31-34) nähtub, et üldkoosolekul arutati kõiki koosoleku kokkukutsumise teates esitatud päevakorrapunkte üldkoosoleku kutses esitatud järjekorras. Avaldajate etteheited üldkoosolekul käsitletavate teemade arusaamatuse või vähese informatiivsuse kohta on põhjendamatud. Kolleegiumi hinnangul ei olnud päevakorras selliseid teemasid, mis oleksid eeldanud enne koosolekut täiendavat täpsustamist või selgitamist (sellisteks teemadeks võiks olla nt korteriühistu nimel laenu võtmine või korteriühistu hallatavas majas suuremate ja kulukamate ehitustööde planeerimine vms) või korteriomanikelt põhjalikumat ettevalmistust. Avaldajad ei ole ka esile toonud, mis seisukohti nad oleksid soovinud esitada, kuid ei saanud. Eelnevalt märkis kolleegium, et päevakorrast ei nähtu mõistetamatuid või arusaamatuid teemasid, mille 8
2-23-14988 täpsustamine oleks olnud koosolekuks valmistumisel vajalik. Üldkoosoleku kokkukutsumise teatega saadetud info ning lisatud dokumendid olid kolleegiumi hinnangul piisavalt ülevaatlikud ja mõistetavad. Kolleegium nõustub maakohtuga, et põhjendamatud on ka väited 2023. a majanduskava tagasiulatuva mõju ja KrtS §-i 41 lg 5 nõuetele mittevastavuse kohta. 2023. a majanduskava projekt on tabelina (dtl 19) ülevaatlik ja arusaadav, sisaldades kõiki KrtS § 41 lg-s 1 loetletud osi.
13.Vastuseks määruskaebuse ning sellele 13.11.2025 esitatud täiendusele märgib kolleegium järgmist.
13.1.Kolleegium ei nõustu avaldajate käsitlusega üldkoosolekul päevakorrapunktides 4-7 tehtud otsustuste tõlgenduse kohta, mille kohaselt nende päevakorrapunktide kohta ei olnud üldkoosoleku kokkukutsumise teates märgitud, mida neis punktides hakatakse üldkoosolekul otsustama. Otsustuste sõnastused võivadki selguda alles üldkoosolekul pärast seda, kui need on läbi arutatud. Kolleegiumi hinnangul on kõik 28.08.2023 üldkoosolekul tehtud otsustused selged ja arusaadavad. Asjaolu, et mõned puudutatud isik otsused ei ole avaldajatele meelepärased, ei õigusta nende otsustuste põhjendamatut ja valimatut vaidlustamist ilma sisulise aluseta.
13.2.Avaldajate 13.11.2025 esitatud määruskaebuse täienduse osas, milles avaldajad vaidlustasid puudutatud isiku 28.08.2023 üldkoosolekult puudunud korteriomanike esindusvolitusi leides, et kuna esindusvolitused olid antud digitaalselt allkirjastatud volikirjadega, siis on nende korteriomanike esindus koosolekul tühine leiab kolleegium järgmist.
13.3.Toimiku materjalidest nähtub, et 28.08.2023. a toimunud koosolekul osalesid korteri nr 2 omanikest AL, kes sai teiselt korteri nr 2 kaasomanikult EAlt digitaalselt allkirjastatud esindusvolituse (dtl 36), korteri nr 3 omanikest KL, kes sai teiselt kaasomanikult PLlt digitaalselt allkirjastatud esindusvolituse (dtl 38), korteri nr 4 ainuomanik MK, korteri nr 5 üks kaasomanikest MK, kes sai teiselt kaasomanikult AKlt (dtl 40) digitaalselt allkirjastatud esindusvolituse. Korteri nr 1 ja 6 omanikud (avaldajad) üldkoosolekul ei osalenud. Seega olid koosolekul esindatud nelja korteri omanikud.
13.4.TsÜS § 80 lg 1 kohaselt loetakse tehingu kirjaliku vormiga võrdseks tehingu elektrooniline vorm, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. KrtS § 22 lg 5 esimese lause kohaselt võib korteriühistu üldkoosolekul osaleda esindaja kaudu, kelle esindusõiguse olemasolu tuleb tõendada kirjaliku dokumendiga. TsÜS sätestab kirjaliku ja elektroonilise vormi võrdsuse põhimõtte. Viidatud sätetest koosmõjus järeldub seega, et tehingu elektrooniline vorm (praeguses asjas digitaalselt allkirjastatud volikirjad) loetakse kirjaliku vormiga võrdseks. Seega võib KrtS § 22 lg-s 5 sätestatud kirjaliku volituse anda elektroonilises vormis (digitaalselt allkirjastatuna). Kolleegium ei saa nõustuda avaldajate seisukohaga, et elektroonilise allkirjaga kinnitatud volikirjad ei vasta seaduse nõuetele ning, et KrtS § 22 lg 5 esimest lauset tuleks käsitleda erinormina TsÜS § 80 lg 1 suhtes. Kokkuvõttes ei ole avaldajate seisukoht, et kuna osad korteriomanikud andsid oma esindusvolitused puudutatud isiku üldkoosolekul osalemiseks elektrooniliselt allkirjastatud volikirjaga, siis ei olnud üldkoosolekul nende omanike esindatust, mistõttu üldkoosoleku otsused tuleks lugeda tühisteks õiguslikult põhjendatud. Avaldajate nõue ei kuulu seega rahuldamisele ka volikirjade vorminõude väidetava rikkumise tõttu. Kuna esindusvolituste vorm ei ole seaduses ega põhikirjas nõutuga vastuolus, ei ole ka avaldajate viide TsÜS § 118 lg-le 3 asjakohane. 9
2-23-14988
14.Eelnevast tulenevalt jätab kolleegium avaldajate määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse jõusse. Menetluskulud
15.Menetluskulud jäävad määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 171 lg 1 alusel avaldajate kanda. Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb need TsMS §-de 174 ja 175 sätete järgi rahaliselt kindlaks määrata puudutatud isiku esitatud menetluskulude nimekirja alusel.
15.1.Puudutatud isiku ringkonnakohtu menetluses esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt olid puudutatud isiku lepingulise esindaja ringkonnakohtu menetluses teostatud toimingu järgmised: määruskaebusega tutvumine 1 tund, määruskaebusele seisukoha koostamine 1,5 tundi, menetluskulude nimekirja koostamine 12 minutit (kokku 2 tundi 42 minutit). Toimingutega seotud menetluskulud olid seega 270 eurot (ilma käibemaksuta). Puudutatud isiku lepinguline esindaja tegi toiminguid tunnihinnaga 100 eurot.
15.2.Kolleegiumi hinnangul on puudutatud isiku menetluskulud toimingute sisu ja mahtu arvestades mõistlikud ja põhjendatud, samuti on põhjendatud juristist esindaja tunnitasu määr 100 eurot. Seega tuleb puudutatud isikul ringkonnakohtu menetluskulud puudutatud isikule tervikuna s.o 270 euro ulatuses hüvitada. Ringkonnakohus mõistab puudutatud isiku menetluskulud koos seadusjärgses määras viivisega avaldajatelt solidaarselt välja.
15.3.Menetluskulude jaotuse osas saab praeguse määruse peale esitada määruskaebuse (TsMS § 178 lg 1). TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise määruse edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. Praegusel juhul ei ületa menetluskulude summa 280 eurot, seega ei ole määrus menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise osas vaidlustatav. (allkirjastatud digitaalselt)
10
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.