Punane Keskus OÜ hagi Eesti Energia AS-i vastu võla ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 10. veebruari 2021. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Eesti Energia AS 15. märtsi 2021. a apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
110 193 eurot 60 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (vastustaja) Punane Keskus OÜ (registrikood 14459618), esindaja vandeadvokaat Raiko Lipstok Kostja (apellant) Eesti Energia AS (registrikood 10421629), tehingulised esindajad SR ja JSS
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 10. veebruari 2021. a kohtuotsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Apellatsiooniastme menetluskulud jätta Eesti Energia AS-i kanda. Mõista Eesti Energia AS-ilt Punane Keskus OÜ kasuks välja apellatsioonimenetluses kantud menetluskulude hüvitis 2220 eurot (käibemaksuga). Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb Eesti Energia AS-il tasuda alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
2-20-2851 Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Punane Keskus OÜ (hageja) esitas Eesti Energia AS-i (kostja) vastu hagi 102 000 euro ja põhinõudelt seadusest tulenevas viivisemääras viivise saamiseks hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni.
2.Hagiavalduse kohaselt osales hageja kostja poolt läbi viidud Kadaka tee, Joostimäe ja Kiviküla kinnistute avalikul kirjalikul enampakkumisel. Hageja esitas 22. augustil 2019. a pakkumuse tervikvara ostuks ning maksis kostjale tagatisraha kogusummas 102 000 eurot. Kostja teavitas hagejat 10. septembril 2019. a, et hageja pakkumus tunnistati edukaks.
3.Pärast pakkumuse esitamist sai hageja teada, et kostja poolt riigihangete registris enampakkumise alusdokumendina esitatud DWG-formaadis detailplaneeringu põhijoonis, millest hageja pakkumuse tegemisel lähtus, sisaldas valeinformatsiooni. Vastuseks hageja 16. oktoobril 2019. a kostjale saadetud teates alustada kompromissläbirääkimistega keeldus kostja
17.oktoobri 2019. a vastuses läbirääkimisi pidamast ning teavitas hagejat, et on 21. oktoobril 2019. a broneerinud notaribüroos aja notariaalse müügilepingu sõlmimiseks. Hageja notariaalset müügilepingut sõlmima ei läinud. 24. oktoobril 2019. a teavitas kostja hagejat kirjalikult müügilepingu sõlmimise õiguse ning tagatisraha tagastamise õiguse kaotusest. 31. oktoobril 2019. a esitas hageja kostjale teistkordse ettepaneku läbirääkimiste alustamiseks. 7. novembril 2019. a toimus poolte esindajate kohtumine, kus kostja teatas resoluutselt, et keeldub mistahes ulatuses tagatisraha tagastamisest, sest enampakkumine oli läbi viidud korrektselt. DWG-formaadis avaldatud detailplaneeringu põhijoonis oli põhijoonise tööversioon, mitte ametlik dokument, millest enampakkumisel osalejad oleksid pidanud pakkumuste tegemisel lähtuma.
4.Kostja poolt avaldatud DWG-formaadis joonisest ei ilmne kuskilt, et tegemist on põhijoonise tööversiooniga, mis ei vasta tegelikule detailplaneeringule. Samuti ei nähtu kuskilt, et tegemist on mitteametliku dokumendiga. Kuna fail oli üles laetud riigihangete registri alusdokumentide jaotises, pidas hageja seda enampakkumise lisaks, millest tuli pakkumuse esitamisel lähtuda. Samuti sai hageja pärast pakkumuste tegemist konkureeriva pakkumuse teinud isikult teada, et mainitud isik oli kostjat juba enne pakkumuste esitamise tähtaega informeerinud sellest, et kostja poolt riigihangete registris alusdokumentide jaotises avaldatud detailplaneeringu põhijoonis sisaldab ebaõigeid andmeid. Sellele vaatamata jättis kostja detailplaneeringu põhijoonise riigihangete registris asendamata ning pakkujate tähelepanu ebaõigetele andmetel juhtimata. Kostja vastuväited
5.Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta hagi täies ulatuses rahuldamata.
2-20-2851
6.Kostja korraldas avaliku kirjaliku enampakkumise eesmärgiga müüa üheksa kostjale kuuluvat kinnistut kalleima pakkumuse teinud huvilistele. Üksikasjalik informatsioon enampakkumise raames müüdavate kinnistute koosseisu, omaduste ja võimalike kitsenduste kohta oli kõigile enampakkumisel osalejatele algusest peale kättesaadav nii kostja poolt riigihangete registris avaldatud enampakkumise alusdokumentides kui ka avalikult ning tasuta ligipääsetavates registrites. Enampakkumisel osalejad pidid kostjale digitaalselt allkirjastatud kujul kinnitama, et on tutvunud kostja poolt enampakkumise tingimuste punktis 1.2.2 viidatud allikatega, sealhulgas detailplaneeringuga nr DP039440. Hageja kinnitas, et on punktis 1.2.2 kirjeldatud teabeallikatega tutvunud.
7.Vastuseks Kaamos Kinnisvara AS palvele esitada detailplaneeringu põhijoonis DWGformaadis, laadis kostja 17. juulil 2019. a DWG-formaadis faili üles riigihangete registrisse, et see oleks kõigile huvilistele kättesaadav. Kostja ei olnud teadlik, et riigihangete registrisse sai üles laetud detailplaneeringu põhijoonise tööversioon, mis ei vastanud tegelikule detailplaneeringu põhijoonisele, sest ükski enampakkumisel osaleja ei teavitanud kostjat vigasest põhijoonisest. Kuna tõene informatsioon detailplaneeringu kohta oli hagejale kättesaadav allikatest, millega tutvumist kostja enampakkumisel osalejatelt nõudis ja millega tutvumist on hageja kostjale ka digitaalselt allkirjastatud viisil kinnitanud, pidi hageja DWGformaadis joonise ebaõigsust märkama ning tal oli võimalus esitada kostjale DWG-formaadis joonise kohta täiendavaid küsimusi. Kostja hinnangul ei tutvunud hageja tegelikult dokumentidega, millega tutvumist ta digitaalse allkirjaga kinnitas. Ent isegi juhul, kui hageja teiste dokumentidega ei tutvunud, oleks hageja kinnisvaraarendajana pidanud DWG-formaadis joonist analüüsides aru saama, et tegemist on vale dokumendiga, sest sellel ei olnud tähistatud likvideerimiseks määratud haljastuselemente ega kajastatud servituute, mis on vajalikud planeeritavate hoonete varustamiseks kommunaalteenustega. Maakohtu otsus ja põhjendused
8.Harju Maakohus rahuldas 10. veebruari 2021. a otsusega hagi, mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 102 000 eurot ja alates 20. veebruarist 2020. a viivise VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras arvestatuna 102 000 eurolt kuni põhinõude tasumiseni, kuid mitte rohkem kui põhinõue. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks menetluskuluna riigilõivu 1500 eurot ja õigusabikulu 3840 eurot ning kohustas kostjat välja mõistetud menetluskuludelt tasuma hagejale viivist VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras alates otsuse jõustumisest kuni täitmiseni.
9.Maakohus tuvastas, et pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle: - kostja viis läbi Kadaka tee, Joostimäe ja Kivikülvi kinnistute avaliku kirjaliku enampakkumise viitenumbriga 209725; - hageja esitas 22. augustil 2019. a pakkumuse positsioonide 1-5 ehk tervikvara ostuks ning maksis kostjale tagatisraha kogusummas 102 000 eurot; - kostja laadis 17. juulil 2019. a riigihangete registrisse detailplaneeringu põhijoonise DWG-formaadis faili; - kostja teavitas hagejat 10. septembril 2019. a, et hageja pakkumus tunnistati edukaks; - hageja oleks pidanud notariaalse müügilepingu sõlmima hiljemalt 21. oktoobril 2019. a; - hageja soovis pärast pakkumuse edukaks tunnistamist pidada läbirääkimisi avaliku kirjaliku enampakkumise müügihinna ning müügitingimuste osas, millest kostja keeldus;
2-20-2851 -
kostja teatas 24. oktoobril 2019. a, et kuna hageja ei sõlminud 40 kalendripäeva jooksul arvates kostja juhatuse ja/või nõukogust otsuse teavitamise päevast müügilepingut, siis kaotas hageja lepingu sõlmimise õiguse ja tagatisraha ei tagastata.
10.Maakohus asus seisukohale, et kostja avaldatud teadet kinnisasja enampakkumisel müümiseks saab pidada kindlaks määramata isikute ringile suunatud ettepanekuks esitada kinnisasja müügilepingu sõlmimiseks pakkumus VÕS § 16 lg-te 2 ja 3 järgi. Kostja otsustust sõlmida hagejaga müügileping saab VÕS § 10 lg 1 esimese lause järgi pidada nõustumuseks VÕS § 20 lg 1 järgi. Selleks, et müügileping hakkaks kehtima, pidid pooled veel teatavaks tegema oma nõustumuse TsÜS § 69 lg 1 järgi. Kuna kinnisasja võõrandamiseks peavad pooled olema sõlminud asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi notariaalselt tõestatud lepingu, siis ei sõlminud pooled TsÜS § 83 lg-st 1 tulenevalt kinnisasja kehtivat müügilepingut sellega, et kostja tegi hagejale teatavaks oma otsuse sõlmida hagejaga kinnisasja müügileping. Seega oli poolte vahel lepingueelsetest läbirääkimistest tekkinud võlasuhe VÕS § 14 järgi.
11.Maakohus leidis, et hageja poolt kostjale kinnistu ostmiseks tagatisraha maksmist saab lugeda eellepinguks VÕS § 33 lg 1 mõttes, mis kooskõlas AÕS § 119 lg 1, VÕS § 33 lg 2 ja TsÜS § 83 lg 1 on seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu tühine, mistõttu tuleks kostjal hagejalt tühise tehingu alusel saadu 102 000 eurot tagastada.
12.Alternatiivselt hindas maakohus seda, kas enampakkumisel osalemiseks tagatisraha sõlmimisega võis olla tegu poolte nö erikokkuleppega, mitte müügilepingu tingimustega, millega hageja kaotas õiguse nõuda tagatisraha tagastamist. Maakohus leidis, et lepingu p-st
5.8.tulenevalt on kostjal õigus jätta tagatisraha tagastamata, kui täidetud on vaid üks tingimus, so notariaalset müügilepingut ei sõlmita. Kuivõrd poolte vahel ei räägitud enampakkumise tingimusi läbi, on punktis 5.8. sätestatud kokkuleppe puhul tegemist tüüptingimusega. Maakohtu hinnangul on tegemist hagejat ebamõistlikult kahjustava ehk seetõttu tühise tüüptingimusega, mistõttu tuleb tagatisraha hagejale tagastada.
13.Alternatiivselt, juhuks, kui enampakkumise punkti 5.8. lugeda kehtivaks, hindas kohus, kas hageja on enampakkumise käigus järginud VÕS § 14 lg-s 1 sätestatud tõekohustuse ja sama paragrahvi lg-s 2 sätestatud teavitamiskohustuse täitmist. Maakohtu hinnangul on kostja vastuoluliste andmete üleslaadimisega rikkunud VÕS § 14 lg-st 1 ja 2 tulenevat tõeste (üheselt mõistetavate) andmete esitamise kohustust ning selline rikkumine ei ole vabandatav. Hagejal oli õigus kostja poolt ebaõigete andmete esitamise tõttu jätta müügileping sõlmimata ning hagejal on seoses müügilepingu sõlmimata jätmisega tekkinud kahju, kuna on kooskõlas enampakkumise punktiga 5.8 jäänud ilma tagatisrahast. Hagejal on õigus nõuda VÕS § 14 ja § 115 lg 1 alusel kahju hüvitamist. Seega on hageja nõue põhjendatud ning kostja peab hagejale tagastama tagatisraha; maakohus rahuldas ka hageja TsMS § 367 järgse taotluse viivise väljamõistmiseks.
14.Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja TsMS § 138 lg 1 ja 2 järgi menetluskuluna riigilõivu summas 1500 eurot. Maakohus pidas vajalikuks vähendada hageja esindajal õigusabi osutamisele kulunud aega 22.5 tunnilt 20 tunnini. Hageja esindaja õigusabi tunnitasu 160 eurot, millele lisandub käibemaks, pidas maakohus põhjendatuks. Seega peab kostja hüvitama hageja menetluskulud summas 3840 eurot. Maakohus rahuldas hageja TsMS § 177 lg 2 järgse taotluse.
2-20-2851 Apellatsioonkaebus
15.Kostja esitas maakohtu otsusele apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsus ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud jätta hageja kanda.
16.Kostja tõi esile, et on maakohtus ulatuslikult käsitlenud põhjuseid, miks riigihangete registrisse üles laetud DWG fail ei saanud hagejat eksitada, kuid maakohus on jätnud need selgitused tähelepanuta. Kostja selgitas, et tegemist ei olnud enampakkumuse alusdokumendi, vaid joonisega, mille kostja laadis üles vastusena teise huvitatud pakkuja päringule. Vigadega DWG joonis ei saanud seejuures olla eksitav. Kostja jäi kõigi enda maakohtus väljendatud seisukohtade juurde. Kostja hinnangul ei saanud registrisse laetud vigane DWG joonis tekitada hagejas eksitust tehingu asjaolude kohta või minimaalselt peaks selline eksitus olema tervikuna hageja enese riisiko.
17.Kostja leidis, et pooltevahelise tagatisraha puudutava õigussuhte kvalifitseerimine eellepinguna ei ole õige, kuivõrd eellepinguna kvalifitseerimist ei toeta ükski asjassepuutuv dokument, pooltel puudus tagatisraha maksmise hetkel tahe sõlmida eelleping, maakohtu kvalifikatsioon eeldab seda, et sama eseme müügiks sõlmiti eelleping üheaegselt mitme pakkujaga ning enampakkumise tagatisraha maksmine ei vasta eellepingu tunnustele, kuna raha maksmisega ei tekkinud kummalgi poolel kohustust müügilepingu sõlmimiseks.
18.Vaidlustatavas otsuses on poolte õigussuhe kvalifitseeritud kui eelleping ning edasine lahenduskäik rajaneb seevastu alternatiivsele kvalifikatsioonile (erikokkulepe). Vaidlustatavast otsusest ei saa selgelt välja lugeda seda, mismoodi on maakohus õigussuhte kvalifitseerinud ning millisele kvalifikatsioonile tuginedes nõuded rahuldanud.
19.Andmata selget hinnangut, kas tegu on erikokkuleppega või mitte, asus maakohus vaidlustatud otsuse punktis 15 hindama seda, kas erikokkulepe võis olla sõlmitud tüüptingimustel ning kas sellised tüüptingimused võinuks olla hagejat ebamõistlikult kahjustavad. Enne maakohtu sellekohast hinnangut pole kumbki pool üheski oma seisukohavõtus väitnud, et tagatisraha maksmisega olnuks pooled sõlminud tüüptingimustel erikokkuleppe ega selles osas enda seisukohta väljendanud. Kostja tõi seoses eelnevaga esile, et vastupidiselt tüüptingimuste tunnustele on läbirääkimiste pidamise õigus ette nähtud enampakkumise tingimuste punktis 5.9. ning ettepanekute ja küsimuste esitamise õigus oli võimaldatud kõigile huvilistele riigihangete registri kaudu. Maakohus on eksinud ka tõendamiskoormise määramisel, sest kui pool soovib, et kohus kohaldaks lepingutingimuse suhtes tüüptingimuse regulatsiooni, peab pool ise esile tooma ja tõendama vastavad asjaolud.
20.Kostja heitis maakohtule ette seda, et maakohtu põhjendused selle kohta, miks kostja poolt kinnisvara enampakkumisel kehtestatud tagatisrahanõue on hagejat ebamõistlikult kahjustav, on praktiliselt olematud ning rikuvad kohtul lasuvat põhjendamiskohustust. Vastustaja seisukoht
21.Hageja palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning jätta menetluskulud kostja kanda. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele täies ulatuses vastu ning leidis, et kostja väited ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks. Maakohtu otsus ei põhine ainult ühel õiguslikul käsitlusel, vaid maakohus on analüüsinud läbi kõikvõimalikud erinevad alternatiivsed õiguslikud alused. Muuhulgas ei mõjuta asja lahendamist see, kas eelleping tuleb lugeda sõlmituks üksnes kostja
2-20-2851 ja edukaks tunnistatud pakkumuse teinud isikute vahel või kostja ja kõigi pakkujate vahel. Kostja eksib, kui väidab, et enampakkumise tulemusel sõlmiti poolte vahel hoopis müügileping. Kohtul oli kohustus tüüptingimuse olemasolu tuvastada omal initsiatiivil.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
22.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta ja täiendada kohtuotsuse põhjendusi.
23.Ringkonnakohtu hinnangul rahuldas maakohus lõppjäreldusena õigesti hagi, kuid tegi seda osaliselt ekslikel põhjendustel. Ringkonnakohus saab maakohtu eksimused parandada ning muudab ja täiendab kohtuotsuse põhjendusi alljärgnevalt.
24.Pooled vaidlevad jätkuvalt selle üle, kas kostja peab maksma hagejale 102 000 eurot ja selle tasumisega viivitamise eest viivist. Apellatsioonimenetluses ei ole vaidlustatud asjas tuvastatut, et kostja viis läbi Kadaka tee, Joostimäe ja Kivikülvi kinnistute avaliku kirjaliku enampakkumise ning pakkumuse tegemiseks kinnistutele tervikvarana tuli tasuda tagatisraha 102 000 eurot. Tuvastatud on, et hageja esitas 22. augustil 2019. a pakkumuse positsioonide 15 ehk tervikvara ostuks ning maksis kostjale tagatisraha kogusummas 102 000 eurot. Samuti ei ole vaidlustatud asjaolu, et kostja teavitas hagejat 10. septembril 2019. a, et hageja pakkumus tunnistati edukaks ning hageja oleks pidanud notariaalse müügilepingu sõlmima hiljemalt 21. oktoobril 2019. a. Hageja keeldus sellest põhjusel, et kostja oli lepingueelsetel läbirääkimistel avaldanud tegelikkusele mittevastavat infot, millele tuginedes hageja eksis pakutud hinna kujundamisel.
25.Maakohus on kolleegiumi hinnangul õigesti leidnud, et vorminõude puudumise tõttu ei sõlminud pooled TsÜS § 83 lg-st 1 tulenevalt kinnisasja kehtivat müügilepingut sellega, et kostja tegi hagejale teatavaks oma otsuse sõlmida hagejaga kinnisasja müügileping. Kolleegium nõustub selles osas maakohtu otsuse p-is 13.4 toodud käsitlusega ning vastavaid põhjendusi ei korda (TsMS § 654 lg 6).
26.Iseenesest leidis maakohus ka õigesti, et kuna eellepingule laieneks kooskõlas AÕS § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2 vorminõue, ei saaks olla tegemist TsÜS § 83 lg 1 järgi seaduses sätestatud vorminõude järgimata jätmise tõttu kehtiva eellepinguga. Kolleegium ei nõustu aga maakohtuga, et hageja poolt kostjale enampakkumisel osalemiseks tagatisraha tasumist saab kvalifitseerida eellepingu sõlmimisena. AS Eesti Energia Kadaka tee, Joostimäe ja Kivikülvi kinnistute avaliku kirjaliku enampakkumise alghindade ja tagatisraha kohta avaldatud tingimuste (edaspidi ka enampakkumise tingimused) kohaselt on tervikvara (positsioonid 1-5 kokku) alghind 2 012 400 eurot ning tagatisraha on 102 000 eurot (p 2.1). Pakkumus tuli esitada p-is 4.5 sätestatud vormis, sh sisaldama p 4.5.2 toodud andmeid. Pakkumuse esitamise tingimuseks oli p-i 4.3 kohaselt, et enampakkumise tagatisraha (toodud eraldi iga pakutava enampakkumise objekti kohta p-is 2) peab olema laekunud Eesti Energia AS arveldusarvele EE382200221002155774 Swedbank`is hiljemalt 22. augustiks 2019 kella 13:00-ks, märgusõnaga “Enampakkumine (objekti nimetus (aadress ja positsiooni nr)”. Enampakkumise võitja tagatisraha arvestatakse kinnistu ostusumma osaliseks katteks, teistele osavõtjatele tagastatakse tagatisraha 15 (viieteist) pangapäeva jooksul pärast enampakkumiste tulemuste kinnitamist Eesti Energia AS-i juhatuse ja/või nõukogu poolt. Tagatisraha eest intressi ei maksta. Osundatud tingimustest nähtub, et tagatisraha maksti ainult selleks, et enampakkumisel osaleda ning tegemist oli tagatisega, et enampakkumisel parima pakkumuse teinud isik sõlmiks
2-20-2851 müügilepingu. Tagatisraha maksmine ei olnud iseenesest suunatud kinnisasja omandamisele. Arvestades, et avaliku enampakkumise võitja ei ole ette teada ning pakkumuse teinud isiku poolt tagatisraha maksmine ei taganud talle lepingu sõlmimist ega müüjale kohustust võõrandada kinnisasi pakkumuse tegijale, ei anna teistsuguse järelduse tegemiseks alust ka tingimus, mille kohaselt enampakkumise võitja tagatisraha arvestatakse kinnistu ostusumma osaliseks katteks. Seega ei saa kinnistute ostmiseks tagatisraha maksmist lugeda eellepinguks VÕS § 33 lg 1 mõttes.
27.Arvestades, et kinnisasjade võõrandamiseks kehtiv müügileping jäi sõlmimata, ei ole maakohus kolleegiumi arvates eksinud aga selles, et poolte vahel oli lepingueelsetest läbirääkimistest tekkinud võlasuhe VÕS § 14 järgi. Kolleegiumi hinnangul ei saa tagatisraha maksmise kohustus tekkida aga lepingueelsetest läbirääkimistest, sest sellist kohustust lepingueelsete läbirääkimiste võlasuhtest pooltele seadusest ei tulene. Seega, et kostjal olnuks alus hagejalt tagatisraha saamiseks, pidi poolte vahel olema lepinguline või lepingulaadne suhe. Kolleegium nõustub maakohtuga, et pooled sõlmisid lepingueelsete läbirääkimiste käigus tulenevalt muu hulgas enampakkumise tingimustest erikokkuleppe, millega nad reguleerisid omavahelisi suhteid, sh tagatisraha maksmise ja selle tagastamise tingimusi.
28.Enampakkumise tingimuste p-i 5.8 (tl 14 p) kohaselt, kui parima pakkumise esitaja ei ole neljakümne kalendripäeva jooksul arvates Eesti Energia AS-i juhatuse ja/või nõukogu otsusest teavitamise päevast sõlminud müügilepingut, kaotab ta lepingu sõlmimise õiguse ja sellisel juhul temale tagatisraha ei tagastata. Seega leidis maakohus õigesti, et viidatud punktist tulenevalt on kostjal õigus jätta tagatisraha tagastamata, kui täidetud on vaid üks tingimus s.o notariaalselt tõestatud müügilepingut ei sõlmita. Arvestades, et ka majandus- ja kutsetegevuses sõlmitud lepingutele kohaldatakse tüüptingimuste osa ning p 5.8 sisaldub avaliku enampakkumise tingimustes, leidis maakohus kolleegiumi arvates õigesti, et p-is 5.8 tingimust tuleb käsitada tüüptingimustena VÕS § 35 lg 1 mõttes, kuna lepingupooled ei ole lepingutingimusi eraldi läbi rääkinud ja müüja kasutab tingimusi teise lepingupoole suhtes. Seega kontrollis maakohus kooskõlas nii Euroopa Kohtu kui ka Riigikohtu kujundatud praktikaga omal algatusel tüüptingimuse kehtivust ja leidis, et enampakkumise tingimuste p 5.8 on ostjat ebamõistlikult kahjustav. Ringkonnakohtu arvates leidis maakohus õigesti, et vaidlusaluse tingimuse puhul on tegemist tühise tüüptingimusega, kuid kolleegiumi arvates ei ole alust pidada p 5.8 tingimust üht poolt ebamõistlikult kahjustavaks seetõttu, et see ei arvesta mingil viisil hagejal enampakkumise korraldamisega tegelikkuses tekkinud kuludega ning tegemist on sisuliselt leppetrahviga. Kolleegium nõustub kostjaga, et leppetrahvil on lisaks kahju hüvitamise ning täitmise tagamise funktsioonile ka survefunktsioon, mille eesmärk on lepinguliste kohustuste täitmise tagamine ja võimalike lepingurikkumiste vältimine tulevikus. Kolleegium leiab, et enampakkumisel osalemiseks tagatisraha nõudmise eesmärk seisneb selles, et tagatisraha sunniks pakkujat olema oma pakkumusega seotud. Arvestades, et tagatisraha puhul on survefunktsioon peamine, on selle nõudmine iseenesest mõistlik ning kolleegiumi arvates ei saa vaidlusaluse tingimuse ebamõistlikult kahjustav iseloom seisneda selles, et see ei arvesta mingil viisil hagejal enampakkumise korraldamisega tegelikkuses tekkinud kuludega. Kolleegium muudab selles osas maakohtu otsuse põhjendusi ja hindab vaidlusaluse tingimuse kui tüüptingimuse kehtivust VÕS § 42 lg 3 p-ide 2 ja 30 järgi koosmõjus VÕS §-iga 44.
29.VÕS § 44 sätestab, et kui VÕS § 42 lg-s 3 nimetatud tüüptingimust kasutatakse lepingus, mille teiseks pooleks on isik, kes sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses, siis
2-20-2851 eeldatakse, et see tingimus on ebamõistlikult kahjustav. Seega tuleb VÕS § 44 kohaselt majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingute puhul samade tüüptingimuste korral vaid eeldada, et need on teist lepingupoolt ebamõistlikult kahjustavad. Järelikult tuleb kohtumenetluses majandus- või kutsetegevuses kasutatud tüüptingimuse tühisuse üle tekkiva vaidluse korral tüüptingimuse kasutajal lükata ümber VÕS § 44 eeldus. Selleks, et tüüptingimuse kasutajal tekiks kohustus VÕS § 44 järgne eeldus ümber lükata, peaks tüüptingimuse tühisusele tugineja enne põhjendama, et konkreetse tüüptingimuse korral saaks üldse kõne alla tulla tingimuse ebamõistlikult kahjustav iseloom. Vaid sellisel juhul saaks tekkida eeldus, mille tüüptingimuste kasutaja peaks ümber lükkama. Eeldust ei saa tekkida, kui tüüptingimus ei saa ilmselgelt olla ebamõistlikult kahjustav.
29.1.Hageja on kohtu ette toonud asjaolud, et ta jättis kinnistu müügilepingu sõlmimata põhjusel, et ta pakutud hind oli arvutatud tuginedes kostja avaldatud ebaõigetele andmetele, mille tagajärjel kaotab vaidlusaluse tingimuse kohaselt tagatisraha. Esitatud asjaoludest saab järeldada, et tagatisraha tagastamise regulatsioon ei arvesta põhjusega, miks müügileping jäi sõlmimata, sh kui müügileping jääb sõlmimata pakkujast sõltumata, millest tuleb ka tingimuse ebamõistlikult kahjustav iseloom. Seega ei nõustu kolleegium kostjaga justkui ei oleks hageja esile toonud asjaolusid ja põhjendanud, et konkreetse tüüptingimuse korral saaks üldse kõne alla tulla tingimuse ebamõistlikult kahjustav iseloom. Ringkonnakohus on seda pooltele ka oma
12.jaanuari 2023. a määruses selgitanud ning võimaldanud esitada kohtu käsitluse osas oma seisukohad (tl 118-119).
29.2.Ringkonnakohtu hinnangul on asjakohane hinnata vaidlusaluse kokkuleppe kui tüüptingimuse kehtivust VÕS § 42 lg 3 p-ide 2 ja/või 30 järgi koosmõjus VÕS §-iga 44. VÕS § 42 lg 3 p-i 2 kohaselt on lepingus, mille teiseks pooleks on tarbija, ebamõistlikult kahjustav eelkõige tüüptingimus, millega välistatakse teise lepingupoole õiguskaitsevahendite kasutamine tingimuse kasutaja suhtes, sealhulgas võimalus tasaarvestada nõudeid, või piiratakse nende kasutamist ebamõistlikult juhuks, kui tingimuse kasutaja jätab lepingust tuleneva kohustuse täitmata või täidab kohustuse mittekohaselt, sealhulgas viivitab täitmisega. VÕS § 42 lg 3 p-i 30 järgi on lepingus, mille teiseks pooleks on tarbija, ebamõistlikult kahjustav eelkõige tüüptingimus, millega nähakse ette, et juhul, kui tingimuse kasutaja lõpetab lepingu ühepoolselt, võib ta keelduda raha tagastamisest, mille teine lepingupool on talle maksnud tema poolt veel täitmata kohustuse eest või lubatakse tingimuse kasutajal jätta endale teise poole tasutud raha, kui teine pool lepingut ei sõlmi või ei täida, ja kui teisele poolele ei nähta ette sama suurt hüvitist, kui tingimuse kasutaja ise lepingut ei sõlmi või ei täida;
29.3.Vaidlust ei ole, et kostja avaldas enne pakkumuste esitamise tähtpäeva, s.o 22. augustit 2019. a DWG-formaadis detailplaneeringu põhijoonise, laadides selle 17. juulil 2019. a üles riigihangete registrisse. Hageja väitel sai ta pärast pakkumuse esitamist teada, et kostja poolt riigihangete registris enampakkumise alusdokumendina esitatud DWG-formaadis detailplaneeringu põhijoonis, millest hageja pakkumuse tegemisel lähtus, sisaldas valeinformatsiooni. DWG-formaadis detailplaneeringu põhijoonise kohaselt oli positsioonide 1-5 hoonealune pind kokku 16 000 m2. Tegelikkuses oli nende positsioonide hoonealune pind aga ainult 12 300 m2 ehk siis 30% väiksem DWG-formaadis joonisel näidatust. Hageja tegi selle tegelikkusest 30% suuremat ehitusmahtu sisaldava detailplaneeringu põhijoonise alusel vale kalkulatsiooni hinna kohta, mida kinnistute omandamise eest kostjale pakkuda. 16. oktoobril 2019. a teavitas hageja kostjat, et tal ei ole võimalik enampakkumisel pakutud hinnaga müügilepingut sõlmida, kuna pakutud hind põhineb kostja poolt avaldatud ebaõigetel andmetel. Kostja ei vaidle, et riigihangete registrisse sai üles laetud detailplaneeringu põhijoonise
2-20-2851 tööversioon, mis ei vastanud tegelikule detailplaneeringu põhijoonisele, kuid ta ei olnud sellest teadlik, sest ükski enampakkumisel osaleja ei teavitanud kostjat vigasest põhijoonisest. Seega saab järeldada, et müüja on avaldanud pakkuja(te)le ebaõigeid andmeid. Seejuures tuleb kolleegiumi hinnangul arvestada poolte kohustustega, mis tulenevad enampakkumise läbiviimisest ning kolleegiumi hinnangul on nendega hõlmatud ka VÕS §-ist 14 tulenev tõeste andmete esitamise kohustus. Kolleegium nõustub maakohtuga, et kostja on vastuoluliste andmete riigihangete üleslaadimisega rikkunud tõeste (üheselt mõistetavate) andmete esitamise kohustust. Vaidlust ei ole, et hageja laadis riigihangete registrisse vigadega joonise ning ringkonnakohus nõustub, et kostja müüjana ei saa ebaõigeid andmeid esitades delegeerida vastutust ostjale, võttes ostjalt allkirja selle kohta, et ta on kõigi dokumentidega tutvunud ja peab andmete vastuolulisuse korral esitama kostjale kui müüjale täiendavaid küsimusi. Kostjal tuli müüjana esitada õiged andmed ning ei saanud andmete üleslaadimisel eeldada, et potentsiaalsed ostjad peavad tegema müüjale märkuse ebaõigete andmete üleslaadimise kohta, nagu leidis õigesti maakohus.
29.4.Kolleegium leiab, et olukorras, kus müüja on avaldanud müügieseme kohta ebaõigeid või vastuolulisi andmeid, mis annaks aluse lepingu tühistamiseks või sellest taganemiseks, on enampakkumise tingimus, mille kohaselt ei saa sellisel juhul tagatist tagasi, ilmselt ebamõistlikult kahjustav ja tüüptingimusena tühine. Arvestades, et tagatisraha tagastamise tingimus ei arvesta võimalusega, et leping võib jääda sõlmimata ostjast sõltumatul põhjusel, millega sisuliselt on välistatud teise lepingupoole õiguskaitsevahendite kasutamine tingimuse kasutaja suhtes ja tingimuse kasutajal lubatakse jätta endale teise poole tasutud raha, kui teine pool lepingut ei sõlmi või ei täida, ja kui teisele poolele ei nähta ette sama suurt hüvitist, kui tingimuse kasutaja ise lepingut ei sõlmi või ei täida, väljendub praeguse tingimuse kahjustav iseloom nii VÕS § 42 lg 3 p-is 2 kui ka p-is 30. Ilmselt ei saaks selline tüüptingimus kehtida olukorras, kus müügileping jäi sõlmimata tingimuse kasutaja kohustuste rikkumise tõttu.
30.Eespool viidatud enampakkumise tingimustes p-is 4.3 sätestatakse lisaks tagatisraha maksmise kohustusele regulatsioon, mille kohaselt enampakkumise võitja tagatisraha arvestatakse kinnistu ostusumma osaliseks katteks, teistele osavõtjatele tagastatakse tagatisraha 15 (viieteist) pangapäeva jooksul pärast enampakkumiste tulemuste kinnitamist Eesti Energia AS-i juhatuse ja/või nõukogu poolt. Seega ei võimalda tagatisraha maksmise ja tagastamise tingimused praegusel juhul hagejale kui enampakkumise võitjale tagatisraha tagastada tingimuse alusel, mille järgi teistele enampakkumisest osavõtjatele tagatisraha tagastati. Kolleegium leiab seetõttu, et tagatisraha maksmine on olemuslikult seotud selle tagastamise tingimustega ning tagastamise tingimuste ebamõistlikult kahjustava iseloomu tõttu on ebamõistlikult kahjustav ka tagatisraha maksmise tingimus. Arvestades, et kostja sai vaidlusaluses rahasummas makstud tagatisraha tühise tingimuse alusel ning tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, tuleb hageja põhinõue rahuldada VÕS § 1028 lg 1 alusel. Arvestades, et hagejal on õigus raha alusetu rikastumise sätete järgi tagasi saada, hagejal kahju ei tekkinud ning otsusest tuleb välja jätta maakohtu põhjendused, mille kohaselt tuleb kostjal tagatisraha tagastada lepingueelsete läbirääkimiste kohustuste rikkumisega põhjustatud kahjuna. Menetluskulud
31.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 järgi kostja kanda.
jätab
ringkonnakohus
2-20-2851
32.Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud TsMS § 175 lg 1 järgi välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.
33.Hageja 1. detsembri 2022. a ja 24. jaanuari 2023. a menetluskulude nimekirjade järgi on tema apellatsioonimenetluse kuludeks esindajakulu kokku 2220 eurot (1536 + 684 eurot [käibemaksuga]): apellatsioonkaebuse analüüs, kohtuotsuse analüüs ja apellatsioonkaebusele vastuse koostamine 8 tundi; ringkonnakohtu 12. jaanuari 2023. a määruse analüüs, selle punktis 8 antud soovitust järgides 17. jaanuaril 2023. a esitatud kompromissettepanek ja sellest keeldumise tõttu 24. jaanuari 2023. a menetlusdokumendi koostamine ja esitamine 3 tundi. Kokku kulus hageja lepingulisel esindajal 11 tundi. Hageja lepingulise esindaja tunnihind oli
1.detsembri 2022. a menetluskulude nimekirjas esile toodud toimingute puhul (st 8 tunni ulatuses) 160 eurot, millele lisandus käibemaks ning 24. jaanuari 2023. a menetluskulude nimekirjas esile toodud toimingute puhul (st 3 tund) 190 eurot, millele lisandub käibemaks.
34.Kostja hageja menetluskulude nimekirjade kohta seisukohta ei esitanud.
35.Kolleegium leiab, et hageja menetlustoimingutele kulunud aeg on arvestades menetlusdokumentide sisu ja mahtu täielikult põhjendatud ja vajalik. Hageja lepingulise esindaja (vandeadvokaat) tunnitasu 160 eurot, millele lisandub käibemaks, ei ületa toimingute tegemise ajal keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Arvestades, et tasumäärad on ajaga tõusnud, peab ringkonnakohus põhjendatuks ka hageja lepingulise esindaja 2023. a tehtud toimingute eest makstavat tunnitasu 190 eurot, millele lisandub käibemaks, sest tunnitasu hind vastab ligikaudu sarnase õigusteenuse keskmisele hinnale. Kuna hageja on menetluskulude nimekirjades kinnitanud ning see on nähtav ka äriregistrist, et ta ei ole käibemaksukohustuslane, tuleb TsMS § 174 lg 10 järgi hageja menetluskulud välja mõista koos käibemaksuga. Eelnevast tulenevalt on hageja põhjendatud ja vajalik kulu apellatsioonimenetluses 2220 eurot (8 tundi x 160 eurot + 3 tundi x 190 eurot, sh käibemaks), mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista.
36.Hageja on taotlenud TsMS § 177 lg 4 alusel kohustada kostjat hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuma menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus rahuldab taotluse.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.