2-20-2851/30 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Riigikohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

2-20-2851 rohkem kui põhinõue. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks menetluskuluna välja riigilõivu 1500 eurot ja õigusabikulu 3840 eurot ning kohustas kostjat välja mõistetud menetluskuludelt tasuma hagejale viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates otsuse jõustumisest kuni täitmiseni. Maakohus tuvastas, et pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle: - kostja korraldas Kadaka tee, Joostimäe ja Kivikülvi kinnistute avaliku kirjaliku enampakkumise viitenumbriga 209725; - hageja esitas 22. augustil 2019. a pakkumuse positsioonide 1-5 ehk tervikvara ostuks ning maksis kostjale tagatisraha kogusummas 102 000 eurot; - kostja laadis 17. juulil 2019. a riigihangete registrisse detailplaneeringu põhijoonise DWG-formaadis faili; - kostja teavitas hagejat 10. septembril 2019. a, et hageja pakkumus tunnistati edukaks; - hageja oleks pidanud notariaalse müügilepingu sõlmima hiljemalt 21. oktoobril 2019. a; - hageja soovis pärast pakkumuse edukaks tunnistamist pidada avaliku kirjaliku enampakkumise müügihinna ning müügitingimuste üle läbirääkimisi, millest kostja keeldus; - kostja teatas 24. oktoobril 2019. a, et kuna hageja ei sõlminud 40 kalendripäeva jooksul arvates kostja juhatuse või nõukogu otsusest teavitamise päevast müügilepingut, siis kaotas hageja lepingu sõlmimise õiguse ja tagatisraha ei tagastata. Maakohus asus seisukohale, et kostja avaldatud teadet kinnisasja enampakkumisel müümiseks saab pidada kindlaks määramata isikute ringile suunatud ettepanekuks esitada kinnisasja müügilepingu sõlmimiseks pakkumus VÕS § 16 lg-te 2 ja 3 järgi. Kostja otsustust sõlmida hagejaga müügileping saab VÕS § 10 lg 1 esimese lause järgi pidada nõustumuseks VÕS § 20 lg 1 järgi. Selleks, et müügileping hakkaks kehtima, pidid pooled veel teatavaks tegema oma nõustumuse tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 järgi. Kuna kinnisasja võõrandamiseks peavad pooled olema sõlminud asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi notariaalselt tõestatud lepingu, siis ei sõlminud pooled TsÜS § 83 lg-st 1 tulenevalt kinnisasja kehtivat müügilepingut sellega, et kostja tegi hagejale teatavaks oma otsuse sõlmida hagejaga kinnisasja müügileping. Seega oli poolte vahel lepingueelsetest läbirääkimistest tekkinud võlasuhe VÕS § 14 järgi. Maakohus leidis, et kostjale kinnistu ostmiseks tagatisraha maksmist saab lugeda eellepinguks VÕS § 33 lg 1 mõttes, mis kooskõlas AÕS § 119 lg 1, VÕS § 33 lg 2 ja TsÜS § 83 lg-ga 1 on seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu tühine, mistõttu tuleks kostjal hagejalt tühise tehingu alusel saadud 102 000 eurot tagastada. Alternatiivselt hindas maakohus seda, kas enampakkumisel osalemiseks tagatisraha maksmine võis olla poolte erikokkulepe, mitte müügilepingu tingimus, millega hageja kaotas õiguse nõuda tagatisraha tagastamist. Maakohus tuvastas, et lepingu p-st 5.8 tulenevalt oli kostjal õigus jätta tagatisraha tagastamata, kui täidetud on vaid üks tingimus, s.o notariaalset müügilepingut ei sõlmita. Kuivõrd pooled ei rääkinud enampakkumise tingimusi läbi, oli punktis 5.8 sätestatud kokkulepe tüüptingimus. Maakohtu hinnangul oli tüüptingimus hagejat ebamõistlikult kahjustav ehk seetõttu tühine, mistõttu tuli tagatisraha hagejale tagastada. Alternatiivselt, juhuks, kui enampakkumise punkti 5.8 lugeda kehtivaks, hindas kohus, kas hageja on enampakkumise käigus järginud VÕS § 14 lg-s 1 sätestatud tõekohustuse ja sama paragrahvi lg-s 2 sätestatud teavitamiskohustuse täitmist. Maakohtu hinnangul rikkus kostja vastuoluliste andmete üleslaadimisega VÕS § 14 lg-test 1 ja 2 tulenevat tõeste (üheselt mõistetavate) andmete esitamise kohustust ning selline rikkumine ei olnud vabandatav. Hagejal oli õigus kostja ebaõigete andmete esitamise tõttu jätta müügileping sõlmimata ning hagejal oli müügilepingu sõlmimata jätmise tõttu 3(9)

2-20-2851 tervikvara ostuks ning maksis kostjale tagatisraha kogusummas 102 000 eurot. Samuti ei ole vaidlustatud asjaolu, et kostja teavitas hagejat 10. septembril 2019. a, et hageja pakkumus tunnistati edukaks, ning hageja oleks pidanud notariaalse müügilepingu sõlmima hiljemalt 21. oktoobril 2019. a. Hageja keeldus sellest põhjusel, et kostja oli lepingueelsetel läbirääkimistel avaldanud tegelikkusele mittevastavat infot, millele tuginedes hageja eksis pakutud hinna kujundamisel. Ringkonnakohtu arvates leidis maakohus õigesti, et vorminõude rikkumise tõttu ei sõlminud pooled TsÜS § 83 lg-st 1 tulenevalt kinnisasja kehtivat müügilepingut sellega, et kostja tegi hagejale teatavaks oma otsuse sõlmida hagejaga kinnisasja müügileping. Ringkonnakohus nõustus selles osas maakohtu käsitlusega. Maakohus leidis õigesti, et kuna eellepingule laieneks kooskõlas AÕS § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg-ga 2 vorminõue, ei saaks olla tegemist TsÜS § 83 lg 1 järgi seaduses sätestatud vorminõude järgimata jätmise tõttu kehtiva eellepinguga. Ringkonnakohus ei nõustunud aga maakohtuga, et kostjale enampakkumisel osalemiseks tagatisraha tasumist saab kvalifitseerida eellepingu sõlmimisena. Enampakkumise tingimuste kohaselt tuli pakkumus esitada punktis 4.5 sätestatud vormis, sh pidi see sisaldama punktis 4.5.2 toodud andmeid. Pakkumuse esitamise tingimuseks oli punkti 4.3 kohaselt, et enampakkumise tagatisraha (toodud eraldi iga pakutava enampakkumise objekti kohta punktis 2) pidi olema laekunud Eesti Energia AS-i arvelduskontole hiljemalt 22. augusti 2019 kella 13.00-ks märgusõnaga “Enampakkumine (objekti nimetus (aadress ja positsiooni nr)”. Enampakkumise võitja tagatisraha arvestatakse kinnistu ostusumma osaliseks katteks, teistele osavõtjatele tagastatakse tagatisraha 15 pangapäeva jooksul pärast enampakkumiste tulemuste kinnitamist Eesti Energia AS-i juhatuses või nõukogus. Ringkonnakohus tuvastas, et neist tingimustest nähtus, et tagatisraha maksti ainult selleks, et enampakkumisel osaleda, ning tegemist oli tagatisega, et enampakkumisel parima pakkumuse teinud isik sõlmiks müügilepingu. Tagatisraha maksmine ei olnud iseenesest suunatud kinnisasja omandamisele. Arvestades, et avaliku enampakkumise võitja ei ole ette teada ning tagatisraha maksmine ei taganud pakkumuse teinud isikule lepingu sõlmimist ega müüjale kohustust võõrandada kinnisasi pakkumuse tegijale, ei anna teistsuguse järelduse tegemiseks alust ka tingimus, mille kohaselt enampakkumise võitja tagatisraha arvestatakse kinnistu ostusumma osaliseks katteks. Seega ei saa kinnistute ostmiseks tagatisraha maksmist lugeda eellepinguks VÕS § 33 lg 1 mõttes. Arvestades, et kinnisasjade võõrandamiseks kehtiv müügileping jäi sõlmimata, leidis maakohus ringkonnakohtu arvates õigesti, et poolte vahel oli lepingueelsetest läbirääkimistest tekkinud võlasuhe VÕS § 14 järgi. Tagatisraha maksmise kohustus ei saa aga tekkida lepingueelsetest läbirääkimistest, sest sellist kohustust lepingueelsete läbirääkimiste võlasuhtest pooltele seadusest ei tulene. Seega, et kostjal olnuks alus saada hagejalt tagatisraha, pidanuks poolte vahel olema lepinguline või lepingulaadne suhe. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et pooled sõlmisid lepingueelsete läbirääkimiste käigus tulenevalt mh enampakkumise tingimustest erikokkuleppe, millega nad reguleerisid omavahelisi suhteid, sh tagatisraha maksmise ja selle tagastamise tingimusi. Enampakkumise tingimuste p 5.8 kohaselt, kui parima pakkumise esitaja ei sõlminud neljakümne kalendripäeva jooksul arvates Eesti Energia AS-i juhatuse või nõukogu otsusest teavitamise päevast müügilepingut, kaotas ta lepingu sõlmimise õiguse ja sellisel juhul temale tagatisraha ei tagastatud. Seega leidis maakohus ringkonnakohtu arvates õigesti, et viidatud punktist tulenevalt oli kostjal õigus jätta tagatisraha tagastamata, kui täidetud oli vaid üks tingimus, s.o notariaalselt tõestatud müügilepingut ei sõlmitud. Arvestades, et ka majandus- ja kutsetegevuses sõlmitud lepingutele kohaldatakse tüüptingimuste osa ning punkt 5.8 sisaldub avaliku enampakkumise tingimustes, leidis maakohus ringkonnakohtu arvates õigesti, et punkti 5.8 tingimust tuli käsitada tüüptingimusena VÕS § 35 lg 1 mõttes, kuna 5(9)

17.juulil 2019. a üles riigihangete registrisse. Hageja väitel sai ta pärast pakkumuse esitamist teada, et riigihangete registris enampakkumise alusdokumendina esitatud DWG-formaadis detailplaneeringu põhijoonis, millest hageja pakkumuse tegemisel lähtus, sisaldas valeinformatsiooni. DWG-formaadis detailplaneeringu põhijoonise kohaselt oli positsioonide 1-5 hoonealune pind kokku 16 000 m2. Tegelikkuses oli nende positsioonide hoonealune pind aga ainult 12 300 m2 ehk 30% väiksem DWG-formaadis joonisel näidatust. Hageja tegi tegelikkusest 30% suuremat ehitusmahtu sisaldava detailplaneeringu põhijoonise alusel vale kalkulatsiooni hinna kohta, mida kinnistute omandamise eest kostjale pakkuda. 16. oktoobril 2019. a teavitas hageja kostjat, et tal ei ole võimalik enampakkumisel pakutud hinnaga müügilepingut sõlmida, kuna pakutud hind põhineb kostja avaldatud valeandmetel. Vaidluse all ei ole asjaolu, et riigihangete registrisse sai üles laetud detailplaneeringu põhijoonise tööversioon, mis ei vastanud tegelikule detailplaneeringu põhijoonisele, kuid kostja ei olnud sellest teadlik, sest ükski enampakkumisel osaleja ei teavitanud kostjat vigasest põhijoonisest. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et kostja rikkus vastuoluliste andmete üleslaadimisega tõeste (üheselt mõistetavate) andmete esitamise kohustust. Kostja ei saanud müüjana ebaõigeid andmeid esitades delegeerida vastutust ostjale, võttes ostjalt allkirja selle kohta, et ta oli kõikide dokumentidega tutvunud ja pidi andmete vastuolulisuse korral esitama kostjale kui müüjale täpsustavaid küsimusi. Olukorras, kus müüja oli avaldanud müügieseme kohta ebaõigeid või vastuolulisi andmeid, mis andnuks aluse lepingu tühistamiseks või sellest taganemiseks, oli enampakkumise tingimus, mille kohaselt ei saanud sellisel juhul tagatist tagasi, ebamõistlikult kahjustav ja tüüptingimusena tühine. Arvestades, et tagatisraha tagastamise tingimus ei arvestanud võimalusega, et leping võib jääda sõlmimata ostjast sõltumatul põhjusel, millega sisuliselt on välistatud teise lepingupoole õiguskaitsevahendite kasutamine tingimuse kasutaja suhtes ja tingimuse kasutajal lubatakse jätta endale teise poole tasutud raha, kui teine pool lepingut ei sõlmi või ei täida, ja kui teisele poolele ei nähta ette sama suurt hüvitist, kui tingimuse kasutaja ise lepingut ei sõlmi või ei täida, väljendus tingimuse kahjustav iseloom ringkonnakohtu arvates nii VÕS § 42 lg 3 p-s 2 kui ka p-s 30. Ilmselt ei saaks selline tüüptingimus kehtida olukorras, kus müügileping jäi sõlmimata tingimuse kasutaja kohustuste rikkumise tõttu. Tagatisraha maksmise ja tagastamise tingimused ei võimaldanud hagejale kui enampakkumise võitjale tagatisraha tagastada tingimuse alusel, mille järgi teistele enampakkumisest osavõtjatele tagatisraha tagastati. Eelnevast tulenevalt oli tagatisraha maksmine olemuslikult seotud selle tagastamise tingimustega ning tagastamise tingimuste ebamõistlikult kahjustava iseloomu tõttu oli ebamõistlikult kahjustav ka tagatisraha maksmise tingimus. 6(9)

7.Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub nii ringkonnakohtu kui ka maakohtu otsuse tühistada ning teha asjas uus otsus, millega jätta hagi täielikult rahuldamata. Alternatiivselt palub kostja tühistada nii ringkonnakohtu kui ka maakohtu otsuse ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Lisaks palub kostja määrata kindlaks menetluskulude jaotus ja jätta kõik menetluskulud hageja kanda ning määrata, et menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras kuni kulude täieliku hüvitamiseni. Kostja esitas ka taotluse kassatsioonkaebuselt tasutud riigilõivu tagastamiseks. Kostja arvates rikkus ringkonnakohus oluliselt menetlusõiguse norme, jättis arvestamata maakohtu menetlusõiguslikud eksimused ning ei võtnud põhjendatud seisukohta kõikide menetluses esitatud väidete kohta. Ringkonnakohus jättis arvestamata kostja esitatud seisukohtadega ning riigihangete registris olevate dokumentidega ja hageja antud kinnitustega. Ringkonnakohus ei selgitanud, miks ta ei nõustunud kostja väitega, et hagejale oli pakkumuse esitamiseks õige informatsioon kättesaadav ning registrisse laetud joonistel sisalduvad valeandmed ei saanud kaasa tuua hageja väidetavat eksimust. Enampakkumise algdokumentides sisaldus viide planeeringute registrile. Hagejale pidi olema selgelt arusaadav, milline oli lubatava hoonestuse ehitusalune pind. Umbes 1,5 kuud hiljem hankija üles laetud DWG-fail ei olnud enampakkumise alusdokumentide osa. Ringkonnakohus ei hinnanud, kas konkursitingimusi oli joonise üleslaadimisega üldse võimalik muuta. Enampakkumise alusdokumendid ei näinud ette võimalust konkursitingimusi muuta, mistõttu ei olnud VÕS § 1009 lg 2 kohaldamise tingimused täidetud. Enampakkumise alusdokumentides puudus viide joonisele või sellest lähtumise kohustuslikkusele. On tõendamata, et hageja sai alles pärast pakkumuse esitamist aru, et ta lähtus ebaõigest pindalast. Kohtud ei hinnanud hageja enda hoolsuskohustust. Hageja kinnitas, et ta tutvus alusdokumentidega, mistõttu pidi talle olema mõistetav, et DWG-failis kajastatud andmed ei ole tõesed või on vastuolus alusdokumentidega. Hageja teadis, et kinnistutele ehitatavate hoonete pindala ei saanud määrata mitte DWG-failis oleva joonise alusel, vaid vastav alus ja mahud tulenesid detailplaneeringust. Hagejalt kui kinnisvaraarendajalt sai kinnisvara soetamise enampakkumisel eeldada kõrgendatud hoolsust. Hageja oleks pidanud tutvuma kogu enampakkumise dokumentatsiooniga. Kostja nõudis kõikidelt pakkujatelt detailplaneeringuga tutvumist ning selle kohta kinnituse andmist. Ringkonnakohus ei hinnanud, kas hageja käitus, jättes detailplaneeringu kontrollimata, lepingueelsete läbirääkimiste käigus hea usu põhimõtte vastaselt. Ringkonnakohtu siseveendumuse kujunemine ei nähtu otsusest ning otsus on üllatuslik, kuna ringkonnakohus ei arutanud kostjaga võimalust, et tagatisraha maksmise tingimus võis olla ebamõistlikult kahjustav tüüptingimus. Maakohus kohaldas tüüptingimuste regulatsiooni omal 7(9)