Asjaõigus › Piiratud asjaõiguse asjad

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

kinnistu piiripunkti nr. 21 juurest. Tegemist on kiviaia kõrval kulgeva ca 250 m pikkuse loodusliku pinnasteega (s. t. põllu-, metsa- vms. pealiskihita tee, mida ei ole teena välja ehitatud, kuid mis on sõidukite liikumise tulemusena selleks kujunenud), mis viib Maila teele nr. 7210101, mis oli kuni 31. maini 2007. a. kehtinud lepinguga antud avalikuks kasutamiseks. Kostja Henno Lindau esitatud ettepaneku kohaselt mööda Maila kinnistu piirisihte Metsa kinnistule juurdepääsu määramine ei ole võimalik põhjusel, et juurdepääs piki piirisihte oleks pikem kui mööda olemasolevat pinnasteed; kaasajal peaks juurdepääs kinnistult avalikult kasutatavale teele tähendama võimalust kasutada juurdepääsu autoga. Piirisihid ei ole autoga läbitavad. Asjas teostatud paikkonna vaatlustel oli näha, et Maila kinnistu piiridel ei ole raiutud piirisihte, on vaid visiirid ja juurdepääsu rajamist piki piiri tuleks alustada puude langetamisega. Nimetatud asjaolu on tõdenud ka Salme Vallavalitsus 29. märtsi 2007. a. seisukohas. Seega kahjustaks juurdepääsu rajamine piki piire loodust rohkem, oleks hagejale oluliselt koormavam ja kostja kinnisasja kahjustavam kui juurdepääs hagiavalduses taotletud viisil. Taotletavat juurdepääsu on kostja Henno Lindau kasutanud ja kasutab jätkuvalt oma maa läbimiseks. Seda juurdepääsu oleks võimalik mõõdukate kulutuste tegemisega teena kasutada. Hageja on nõus oma kulul täitma pinnasteel madalamad kohad ja tegema muid vajalikke töid. Kuna juurdepääsu Metsa kinnistule ei oleks vaja kasutada kellelgi teisel peale Metsa kinnistu omaniku ja kostja Henno Lindau oma heina- ja karjamaadele jõudmiseks, oleks liiklustihedus teel väike ja puuduks vajadus teha kapitaalseid tee-ehitustöid. Paju kinnistu kaudu juurdepääsu rajamine Metsa kinnistult lähima avalikult kasutatava teeni on oluliselt pikem kui 50 meetrit, sest sel juhul tuleks täiesti uus juurdepääs maanteeni rajada mitmesaja meetri ulatuses üle Paju kinnistu. On ilmne, et see tähendaks märksa suuremate kulutuste tegemist, kui juurdepääsu korral üle Maila kinnistu. Ortofotodest ja kaardimaterjalist on ilmekalt näha, et üle Paju kinnistu ei vii avalikult kasutatavalt teelt Metsa kinnistule ühtegi teed. Vabariigi Valitsuse 27. juuli 2006. a. määruse nr. 176 „Hoiualade kaitse alla võtmine Saare maakonnas“ § 1 lg. 1 p. 50 ja Saaremaa Keskkonnateenistuse 24. aprilli 2007. a. vastusest teabenõudele selgub, et Paju kinnistu on lülitatud Natura 2000 võrgustiku Riksu ranniku loodusala koosseisu. Paju kinnistul paikneb Pajumaa hoiuala. Lähtudes Natura 2000 Riksu rannikuala kaitse-eesmärgist, milleks on loodusdirektiivi elupaigatüüpide soodsa seisundi säilitamine, ei anna ala valitseja luba tee ehitamiseks läbi kaitstava elupaigatüübi, millega kahjustataks Paju kinnistul asuva elupaigatüübi terviklikkust ja soodsat seisundit looduskaitseseaduse § 3 lg. 1 tähenduses. Paju ja Metsa kinnistu ei ole kunagi olnud ühe kinnisasja osad. Tegemist on maaüksustega, mis teineteisega ei piirne. Neil asjaoludel ei ole asjakohased kostjate asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lõikel 3 põhinevad vastuväited hageja väidetele ja nimetatud säte kohaldamisele ei kuulu. Taotletav juurdepääs ei oleks kostjatele ülemäära koormav. Taotletavat juurdepääsu kasutab suures osas kostja Henno Lindau oma põllumajanduslikele maadele jõudmiseks ja jääb ebaselgeks, kuidas sama juurdepääsu kasutamine hageja poolt Henno Lindau põllumajandusmaad kahjustaks. Maila kinnistu kõnealuse lahustüki suurus on 15, 02 ha. On arusaamatu, miks on kostja Henno Lindau pojal vaja oma elamu rajada just taotletava juurdepääsu asukohta. Salme Vallavalitsuse andmetel ei ole elamu rajamiseks Maila kinnistule kehtestatud detailplaneeringut. Projekteerimistingimusi ja ehitusluba asus kostja nõutama alles käesoleva hagimenetluse ajal. Kostja on esitanud väite, et elamu rajamine taotletava juurdepääsu asukohta on otstarbekas, tulenevalt tehnorajatiste asukohast, kuid ei ole oma väidete kinnitamiseks esitanud ühtegi tõendit. Ehitusprojektist ei nähtu ehitatava ehitise asukoha maa-ala ehitus-geoloogiliste ja –geodeetiliste uurimistööde andmed, ehkki majandus ja kommunikatsiooniministri 27. detsembri 2002. a. määrusega nr. 70 on kehtestatud „Nõuded ehitusloa taotlemisel esitatavale ehitusprojektile“, mille § 2 lg. 3 p. 8 kohaselt on need nõutavad. Henno Lindau ei ole esitanud projekteeritava puurkaevu asukoha valikut

põhjendavaid tehnilisi ja majanduslikke arvutusi, ehkki need on nõutavad, tulenevalt keskkonnaministri 30. jaanuari 1997. a. määrusega nr. 8 „Puurkaevude projekteerimise, puurimise, konserveerimise ja likvideerimise kord“ punktist 1. 3. Eelnimetatud korra punktist

Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud. Puudub hageja nõude aluseks oleva AÕS § 156 lg. l koosseisuline element, milleks on juurdepääsu puudumine avalikult kasutatavale teele. Hagejal on võimalik pääseda avalikult kasutatava riigimaantee ääres asuvalt ja hagejale kuuluvalt Paju kinnistult temale kuuluvale Metsa kinnistule. Sama sätte kohaselt saab juurdepääsu üle võõra kinnisasja nõuda avalikult kasutavale teele, mille eelduseks on asjaolu, et koormatav kinnisasi asub avalikult kasutatava tee ääres. Maila ja Rauli kinnistud ei asu avalikult kasutatava tee ääres ning neid ka ei läbi ükski avalikult kasutatav tee. Rauli kinnistu kõrval asub reformimata riigimaa, kus ei asu avalikult kasutatavat teed. Teeseaduse (TeeS) § 4 lg. 1 kohaselt on avalikult kasutatavad teed riigimaantee, kohalik tee, üldiseks või kohalikuks liiklemiseks ettenähtud talitee ning nimetatud paragrahvi lõikes 3 nimetatud eratee. Avalikult kasutatavat teed võib kasutada igaüks teeseaduses ja teistes õigusaktides sätestatud piirangutega. Rauli kinnistust Mustjala–Kihelkonna–Tehumardi riigimaantee poole jääval riigimaal ei asu ei avalikuks kasutamiseks olevat riigimaanteed ega ka kohalikku teed. TeeS § 5 lõikes 2 nimetatud riigimaanteede nimekirjas ei eksisteeri Rauli ja Pärna kinnistu vahelisel reformimata riigimaal ühtegi riigimaanteed. TeeS § 51 kohaselt on kohalik tee valla- või linnavolikogu otsuse alusel kohaliku liikluse korraldamiseks rajatud kohalik maantee, tänav, jalgtee ja jalgrattatee ning kohalikuks liiklemiseks ettenähtud talitee. Salme vallavolikogu poolt vastuvõetud otsus Rauli ja Pärna kinnistu vahele jäävale reformimata riigimaale kohaliku tee rajamise kohta puudub. Seega ei saa kohus otsustada riigi kohustuste üle riigimaa kasutamise talumise osas hageja poolt riigi esindajat menetlusse kaasamata, määrates hagejale juurdepääsu õiguse avalikult kasutatavale teele, kus hagejal on vajadus ületada riigimaa, kus ei asu avalikult kasutatavat teed. AÕS § 156 lg. 3 kohaselt puudub kinnisasja omanikul õigus juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel. Ühele isikule kuuluva kinnisasja eri osad ja ühele isikule kuuluvad erinevad kinnisasjad on AÕS § 156 lg. 3 mõtte kohaselt võrdsustatavad. Kui hageja väidab, et ta ei saa Paju kinnistut Metsa kinnistule juurdepääsuks kasutada NATURA 2000 hoiualaks olemise tõttu, siis hoiualaks kuulutamine toimus hageja tahte alusel (kostjad on selle kohta esitanud tõendina koopia hageja tahteavaldusest) ja seega ka ühendus temale kuuluvate erinevate maatükkide vahel katkes tema enda tahtel. Hageja huvi ei kaalu üle kostjate huvi. Hageja on põhjendanud juurdepääsu nõuet temale kuuluvale Metsa maaüksusele üle kostjale Henno Lindaule kuuluva Maila maaüksuse vajadusega anda see pojale tagatismaaks korteri ostmiseks. Hagejal ei asu Metsa maaüksusel hooneid-rajatisi ning see ei ole tootmismaa. Ei esine mingeid takistusi Metsa maaüksuse tagatismaaks andmiseks. Kostjale Henno Lindaule on väljastatud ehitusluba elamu ehitamiseks kohta, kust hageja on taotlenud juurdepääsuõiguse määramist, ning ta on ehitustegevust alustanud. Taotletavale juurdepääsu asukohale jääb ehitusprojekti järgselt puurkaevu asukoht, mille ümber 50 meetri raadiuses on liikumine ja majandustegevus piiratud (veeseaduse § 28 ja 281). Henno Lindau huvi elamu ehitamiseks kaalub selgelt üle hageja huvi just sellest kohast läbi käia. Riigikohus on leidnud, et lahendades AÕS § 156 lg. 1 alusel esitatud juurdepääsu nõuet, tuleb esitatud asjaolude alusel arvestada sedagi, kas hagejal on võimalik saada juurdepääs avalikult teelt oma kinnisasjale mujalt, kui kostja maatüki kaudu. Asjaolu, et juurdepääs üle teise kinnisasja võib olla selle omanikule vähem koormav kui kostjale tema kinnisasja kaudu, võib olla üheks hagi rahuldamata jätmise aluseks. Kõigi asjaolude täielikuma väljaselgitamise ja juurdepääsu vaidluse kiirema lahendamise tagab aga see, kui vajadusel esitada hagi alternatiivsena erinevate kinnisasjaomanike vastu, kelle kinnisasjalt on võimalik juurdepääs. Hageja ei ole kasutanud ühtegi alternatiivset võimalust, otsimaks temale kuuluvale Metsa kinnistule juurdepääsu lisaks olemasolevatele. Salme Vallavalitsus leiab, et hageja probleemi on võimalik lahendada läbi avaliku planeerimismenetluse.

Tee kui rajatise ehitamine on haldusmenetluse problemaatika, s. t. avalik-õiguslik küsimus, mida ei saa lahendada tsiviilkohtumenetluses. See peab toimuma projekteerimist ja ehitamist reguleerivate õigusaktide kohaselt ning ehitusloa alusel, mille väljastamine kuulub kohaliku omavalitsuse pädevusse haldusmenetluse raamides. Keskkonnateenistus on pädev tee ehitamise küsimusele andma hinnangut vaid haldusmenetluses, mis peab olema ka vastava haldusaktina vormistatud ja asutuse juhi poolt allkirjastatud. Tsiviilkohtumenetluses saab otsustada vaid küsimuse üle, kas isikul on õigus liikuda temale kuuluval maaüksusel.

Esimese astme kohtu otsus

hoiuala soodsa seisundi säilitamiseks ei anna ala valitseja luba tee ehitamiseks läbi kaitstava elupaigatüübi. 6. septembril 2007. a. toimunud paikvaatlusel on keskkonnaspetsialist öelnud, et juurdepääsutee rajamisega muudetakse keskkonda ja seetõttu ei ole see mõeldav, lisaks sellele kujuneks see ülearu kulukaks. Kaalumisele võiks tulla tee rajamine mööda kraavi serva (plaanil märgitud sinise siksak joonega), kuid sellisel juhul peaks juurdepääs läbima Lepa ja Pärna maaüksusi. Viimase tee poolitaks. Samuti peaks juurdepääsu rajamisel Lepa kinnistult Metsa kinnistule tegema suuremamahulise metsaraie. Ületada tuleks ristuv kraav. Keskkonnateenistuse arvamuse kohaselt, kui juurdepääsu rajamine ei kahjusta Natura ala kaitstavat elupaika või tegevus toimub väljaspool elupaika, siis ei ole keskkonnateenistusel alust keelduda nõusoleku andmisest detailplaneeringu kehtestamiseks ega projekteerimistingimuste väljastamiseks. Kuid kohtades, kuhu tee rajamine oleks võimalik, ei saa seda teha piirangute tõttu hoiualal. Keskkonnateenistuse spetsialisti P. Langi ütluste kohaselt ei saa läbi Paju kinnistu tee rajamiseks kooskõlastust anda, sest see kahjustab elupaika. Seega ei ole juurdepääsutee rajamine üle Paju kinnistu võimalik. Kostjate seisukohaga, et hagejale kuuluv Metsa kinnistu on kaotanud ühenduse avalikult kasutatava teega omaniku enda tahtel, s. t. põhjusel, et omanik taotles Paju kinnistu arvamist NATURA 2000 hoiualade võrgustikku, ei saa nõustuda. Rääkides kinnistu osa ühenduse kaotamisest avalikult kasutatava teega (AÕS § 156 lg. 2 ja 3), on seaduseandja pidanud silmas olukorda, kus kinnisasjal seni olemas olnud ühendus on katkenud omaniku enda tahtel (näiteks kõrvaldati sillad, võõrandati osa kinnistust nii, et allesjäänud osa jäi ilma ühendusest avalikult kasutatava teega). Metsa ja Paju kinnistu ei ole kunagi olnud ühe kinnistu osad, vaid Metsa kinnistu moodustus Sauga kinnistu jagamisega neljaks, millest üks eraldiseisev lahustükk moodustabki Metsa kinnistu. Metsa kinnistul ei ole kunagi olnud ühendust avalikult kasutatava teega läbi Paju kinnistu. Salme Vallavalitsus pakkus võimalust rajada juurdepääsutee Rauli kinnistu lõunapiiri äärde. Rauli kinnistu omanik sellega ei nõustu ja soovib ka just lõunapiiril alustada ehitustegevust. Paikvaatluse käigus selgus, et kõne all oleva juurdepääsutee asukoht ei ole läbitav, sest piirisiht on lahti raiumata, Metsa kinnistu poolses otsas on maapind madal ja soine ega ole jalgsi läbitav, rääkimata sõidukitest. Kostja Henno Lindau pakkus juurdepääsutee määramist Maila kinnistu piirile, kuid kohapealse vaatluse käigus selgus, et ka siin tuleb kogu kinnistu pikkuses raiuda sisse teeks vajalik siht, juurida kännud ja madalamad kohad täita. Paikvaatlusel ei õnnestunud piirisihte mööda jalgsi liikuda nii selle tõttu, et tiheda, hooldamata puistu tõttu olid need läbimatud ja kõrge veetaseme tõttu ei olnud ilma pikema kummijalatsita seal võimalik liikuda. Üheski vaadeldud kohas ei olnud olemas isegi mitte teeks vajalikku läbipääsu (ka jalgsi ei olnud need kostjate poolt pakutavad teekohad läbitavad), tee rajamiseks vajalikud sihid puudusid, s. t. nendes kohtades juurdepääsu rajamine tooks hageja jaoks kaasa oluliselt suuremaid kulutusi, kui see on vajalik taotletava juurdepääsu kasutamiseks. Eeltoodust tulenevalt on hagejal õigus taotleda juurdepääsu määramist üle kostjate kinnisasjade. 12. juuni 2007. a. määrusega nr. 17 on Salme Vallavolikogu määranud Maila tee avalikuks kasutamiseks. Seega on hageja nõue juurdepääsu määramiseks Rauli ja Maila maaüksust läbiva Maila tee kaudu põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Tegemist on teega, mida kasutavad kostjatele kuuluvatest maaüksustest tagapool asuvate maaüksuste omanikud, kellel samuti puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Kui koormatavatel kinnistutel ei asuks avalikult kasutatavat teed, ei välistaks see hageja nõuet nende vastu juurdepääsutee määramiseks, sest ka juhul, kui avalikult kasutatava tee ja maaüksuse vahel on mitu kinnisasja, peab tagapool asuva maaüksuse valdaja pääsema oma kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele ja vajadusel määratakse juurdepääs läbi mitme kinnisasja. Asjaolu, et Rauli kinnistu kõrval on veel riigile kuuluv maa, ei välista juurdepääsutee määramist Rauli kinnistule. Kui riik omanikuna otsustab piirata liikumist

kinnistul asuval teel, on Metsa kinnistu omanikul õigus tulla kohtusse hagiga riigi vastu. Käesoleval ajal andmed sellisest piirangust puuduvad. Hageja on esialgu taotlenud juurdepääsu määramist Maila teelt Maila maaüksusel paikneva kiviaia läänepoolset külge mööda, sinna sisse sõidetud rööbastele. Kuna kostja Henno Lindau kasutab seda juurepääsu liikumiseks talle kuuluvale Siilu kinnistule, siis ei tohiks juurdepääsu määramine olla tema jaoks liialt koormav, pigem saab kostja sellest kasu, kuna hageja on nõus tegema kulutusi tee korrastamiseks. Menetluse käigus on kostja Henno Lindau asunud hageja poolt taotletavale alale ehitama elamut ja teinud selleks ettevalmistusi – valminud on projekt, väljastatud on ehitusluba. Seega on juurdepääsutee määramine kostja poolt valitud elamu asukohta, mis asub vahetult Maila tee ääres (umbes 15 m Maila teest), kiviaia vahetus läheduses, välistatud. Asendiplaani järgi jääb taotletav tee rajatava puurkaevu kaitsetsooni. Alternatiivina on hageja taotlenud juurdepääsu määramist teisele poole kiviaeda, ehk kiviaia idapoolsele küljele 170 m ulatuses ja edasi 80 m ulatuses kiviaiast lääne poole, mis oleks koormatava kinnisasja omanikule vähem koormav variant. Kuna hagejal puudub võimalus juurdepääsutee saamiseks mujalt ja arvesse võttes asjaolu, et hageja ei plaani maatükil tegelda ehitustegevusega ega sinna elama asuda, vaid soovib juurdepääsu vaid maatüki korrastamiseks ja sellel kasvava metsa hooldamiseks, siis ei tohiks liikluskoormus taotletaval teel kujuneda kostja jaoks ülemäära häirivaks. Samuti on Henno Lindau kasutanud määratavat juurdepääsu pääsemiseks talle kuuluvale Siilu kinnistule (heinamaa), mis asub teisel pool Metsa kinnistut. Kaardimaterjale kasutades on võimalik juurdepääsu asukohti määrata mitmesse kohta ja neid ka kaaluda, kuid kohalike oludega tutvumisel on menetlusosalised veendunud, et hageja maaüksusele puudub sisuliselt igasugune juurdepääs. Kõik teised kostjate poolt pakutud võimalused juurdepääsu saamiseks on osutunud võimatuks või hageja jaoks ülemäära kulukaks, mis kaalub üles kostjate huvi, ka kostja Henno Lindau huvi privaatsuse säilimisele. Pooled ei ole kokkuleppele jõudnud ka tasus ühendustee talumise kohustusest tulenevalt, mis on Maila kinnistu puhul vajalik, sest tegemist ei ole olemasoleva teega, mille läbimise talumise kohustus tuleneks n. ö. naabriõigusest. Hüvitis peab olema õiglane tasu ebamugavuste talumise eest. Kuna jutt on ca 250 m pikkusest teest, mis läbib kostja Henno Lindau kinnisasja, sellest 50 m pikkuselt kavandatava eluasemekoha läheduses, võiks olla õiglaseks tasuks 2400 krooni aastas ehk 200 krooni kuus. Määratav hüvitis tuleb märkena kanda kinnistusraamatusse. Maila tee kaudu määratava juurdepääsu eest hüvitise määramine ei ole põhjendatud, kuna kohustus taluda juurdepääsu selle tee kaudu tuleneb seadusest ja oli kostjatele maaüksuse omandamisest alates teada, ehk teisisõnu – kostjad pidid selle kitsendusega arvestama. Apellatsioonkaebus Apellatsioonkaebuses palub kostja Henno Lindau maakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega jätta hagi täielikult rahuldamata. Maakohtu otsus on ebaseaduslik ja põhjendamatu, kohus on rikkunud kaalutlusõigust, eelistades ebaproportsionaalselt ja ebamõistlikult hageja huve kostja huvidele. Kohus on rahuldanud hagi olukorras, kus hagejal üldse puudub nõudeõigus. Täitmata on hageja nõude aluseks oleva AÕS § 156 lg. 1 kui materiaalõiguse normi koosseisuline element, milleks on juurdepääsu puudumine avalikult kasutatavale teele. Hagejal on võimalik pääseda avalikult kasutatava riigimaantee ääres asuvalt ja hagejale kuuluvalt Paju kinnistult temale kuuluvale Metsa kinnistule. Hagejale kuulub avalikuks teeks oleva Mustjala - Kihelkonna - Tehumardi riigimaantee nr. 21102 ääres asuv ja hageja elukohaks olev Paju kinnistu, millelt oleks Metsa kinnistule juurdepääsu pikkuseks vaid ca 50 meetrit üle Paju kinnistu kõrval asuva Lepa maaüksuse. Lepa maaüksuse omanik Saaremaa Ökoküla AS ei ole hagejale teinud mingeid takistusi Metsa kinnistule juurdepääsuks ja hageja on viimase maaüksust seni ka juurdepääsuks kasutanud. Hagejale kuuluva Paju maaüksuse ja Lepa maaüksuse piiriks on kraav, mille kaevamisest pärinev täidis moodustab juba iseenesest kraavi ääres teena kasutatava pinna. Paikvaatlusel on tuvastanud, et nimetatud kraavi kallas

on hagejale kuuluval Paju kinnistul ja Saaremaa Ökoküla AS-ile kuuluval Lepa kinnistul teena kasutatav. Paikkonna aerofotol (tl. 144) on punasega tähistatud ala, mis hagejal tuleb ületada mööda Saaremaa Ökoküla AS-ile kuuluva Lepa kinnistu piiriks olevat kraavi kallast juurdepääsuks temale kuuluvale Metsa kinnistule. Sinise joonega on tähistatud kraav, mille kallas on juurdepääsuteena kasutatav nii riigimaantee äärselt hagejale kuuluvalt Paju kinnistult temale kuuluvale Metsa kinnistule kui ka üle Pärna, Paju ja Lepa kinnistu. Kollasega on tähistatud 3 alternatiivset juurdepääsu hagejale kuuluvale Metsa kinnistule (tähistatud numbritega 1, 2, 3). „R" tähistab kaardil riigi maad. Oranžiga on tähistatud riigi maa, kus ei asu avalikult kasutatavat teed teeseaduse tähenduses. Katkematu rohelise joonega on tähistatud kostja maaüksusel ala, mis oli hageja poolt esialgu nõutavaks juurdepääsu asukohaks. Ringiga on tähistatud koht, kuhu on väljastatud ehitusluba kostja elamu ehitamiseks. Rohelise punktiirjoonega on tähistatud Maila ja Rauli kinnistutel asuv eratee. Saaremaa keskkonnateenistuse 2. mai 2007. a. kirja nr. 40-3-1/23997 kohaselt ei ole välistatud hagejale kuuluva Paju kinnistu kasutamine juurdepääsuks temale kuuluvale Metsa kinnistule. Tunnistaja, loodukaitse spetsialist P. L., on kinnitanud, et kraav ja hoiuala piir ühtivad, võimalik oleks kraavi kallast kasutada. Hageja on seni tema elukohaks olevat Paju kinnistut temale kuuluvale Metsa kinnistule juurdepääsuks kasutanud, mis on tõendatud paikvaatluse protokollis märgituga, mille kohaselt oli paikvaatlusel näha, et hagejale kuuluva Paju kinnistu metsas on traktoritega sõidetud. Teistkordsel paikvaatlusel tehtud fotolt nähtuvad Paju kinnistul asuvad sõiduki jäljed. Ka maakohus ise on varem põhjendatult püstitanud küsimuse, et kui mõlemad kinnistud on ühe omaniku omad, siis ta ju oma majade juurde tuleb avalikult teelt, miks siis mitte sealt edasi, ka teisele lahustükile. Asjas on tõendatud, et hageja on senini kasutanud temale kuuluvat Paju maaüksust juurdepääsuks Metsa maaüksusele üle Lepa kinnistu ning ühtegi takistust ei eksisteeri selleks ka täna. Seega ei ole täidetud AÕS § 156 lg. 1 toodud nõudeõiguse eeldus, milleks on kinnisasjale juurdepääsu puudumine. Täitmata on hageja nõude aluseks oleva AÕS § 156 lg. 1 teine eeldus – asjaolu, et koormatav kinnisasi asub avalikult kasutatava tee ääres või et juurdepääsuõiguse taotlejal on õiguslik alus kasutada temale kuuluva koormava kinnisasja ja avalikult kasutatava tee vahele jäävaid kõiki võõraid maaüksusi, sealhulgas ka neid, mille koormamist ta ei ole taotlenud. Kostjatele kuuluvad Maila ja Rauli kinnistud ei asu avalikult kasutatava tee ääres ning neid ka ei läbi ükski avalikult kasutatav tee. Rauli kinnistu kõrval asub reformimata riigimaa, kus ei asu avalikult kasutatavat teed. Rauli kinnistust Mustjala - Kihelkonna - Tehumardi riigimaantee poole jääval riigimaal ei asu ei avalikuks kasutamiseks olevat riigimaanteed ega ka kohalikku teed. TeeS § 5 lõikes 2 nimetatud riigimaanteede nimekirjas ei eksisteeri Rauli ja Pärna kinnistu vahelisel reformimata riigimaal ühtegi riigimaanteed. TeeS § 51 kohaselt on kohalik tee vallavõi linnavolikogu otsuse alusel kohaliku liikluse korraldamiseks rajatud kohalik maantee, tänav, jalgtee ja jalgrattatee ning kohalikuks liiklemiseks ettenähtud talitee. Puudub Salme vallavolikogu poolt vastuvõetud otsus Rauli ja Pärna kinnistu vahele jäävale reformimata riigimaale kohaliku tee rajamise kohta. Seega ei saa kohus otsustada riigi kohustuste üle riigimaa kasutamise talumise osas hageja poolt riigi esindajat menetlusse kaasamata, määrates hagejale juurdepääsuõiguse avalikult kasutatavale teele, kus hagejal on vajadus ületada riigimaa, kus ei asu avalikult kasutatavat teed. Riigi esindaja kaasamata jätmine on viinud kohtupoolse kaalutlusõiguse rikkumiseni. Puudutatud isikute kaasamata jätmisega jättis kohus ka ennast võimaluseta kaaluda igakülgselt puudutatud isikute huvisid. Maakohus tõlgendas kitsendatult AÕS § 156 lg. 3 sisu. Nimetatud sätet tuleb tõlgendada koostoimes TsÜS §-ga 4 (analoogia) ning sõna-sõnalise lähenemise asemel tuleks lähtuda just teleoloogilisest tõlgendamisest. Selle normi kohaselt on seadusandja soovinud välistada isikul nõudeõiguse sõltumata sellest, kas temale kuuluvad maatükid on ühe kinnistu osad või moodustavad need erinevad kinnistud. Tähtsust omab vaid asjaolu, et kui isikul puudub väidetavalt võimalus omandiõigust teostada ja selline olukord on tekkinud isiku enda

tahte tulemusel, siis puudub tal ka nõudeõigus kolmanda isiku vastu viimase omandiõiguse piiramiseks. Hageja väidab, et ta ei saa riigimaantee ääres asuvat Paju kinnistut Metsa kinnistule juurdepääsuks kasutada NATURA 2000 hoiualaks olemise tõttu. Hoiualaks kuulutamine toimus aga hageja tahte alusel ja seega ka väidetav ühenduse katkemine temale kuuluvate erinevate maatükkide vahel toimus tema enda tahtel. Hagejale kuuluvat Paju kinnistut ümbritsevad kinnistud ei ole NATURA 2000 hoiualaks ning hageja poolt Paju kinnistu NATURA 2000 hoiualaks määramise taotlemine oli ajendatud varalise kasu saamise eesmärgist, kuna hoiuala seondub iga-aastase rahalise toetusega. Eriti kohatu on nõuda juurdepääsuõigust üle võõra maaüksuse olukorras, kus hageja ise on oma maaüksuse kasutamiseks loonud varalise kasu saamise eesmärgil väidetava õigusliku takistuse ning taotleb juurdepääsuõigust üle apellandi maaüksuse kohast, mis toob viimasele kaasa põllumajandustoetuste vähenemise. Apellant ei ole vaidlustanud juurdepääsu mitteomava kinnisasja omaniku õigust ja huvi juurdepääsu nõudmiseks. Kuid igakülgse ja objektiivse menetlusosaliste huvide kaalumise aspektist omab tähtsust asjaolu, kas väidetavalt juurdepääsu mitteomaval kinnisasjal asub elamuid või muid hooneid või on see tootmismaa, millest sõltub hageja elutegevuse takistatuse määr juurdepääsu väidetava puudumise tõttu. Kahtlemata omab huvide kaalumisel tähtsust see, kas hageja sooviks igapäevaselt pääseda elamusse või on tal juurdepääsu taotlemiseks muu ajend. Kohus on lugenud tuvastatuks, et hageja ei plaani maatükil tegelda ehitustegevusega ega sinna elama asuda. Apellant on ettevõtja, kes teenib elatist põllumajanduse ja karjakasvatusega. Just Maila kinnistu lahustükk on kostja põhiliseks tootmisvahendiks. Hageja on põhjendanud juurdepääsu nõuet temale kuuluvale Metsa maaüksusele üle kostjale Henno Lindaule kuuluva Maila maaüksuse vajadusega anda see pojale tagatismaaks korteri ostmiseks. Hagejal ei asu Metsa maaüksusel hooneid-rajatisi ning see ei ole tootmismaa. Ei esine mingeid takistusi Metsa maaüksuse tagatismaaks andmiseks. Maakohus luges tuvastatuks, et hageja vajab juurdepääsu Metsa kinnistule harva ning seda vaid metsa hooldamiseks. Metsatööd tehakse tavapäraselt talvel, kui väljas on miinuskraadid ja maa külmunud. Seega on alusetud hageja väited looduse võimaliku kahjustamise kohta temale kuuluval Paju kinnistul. Maakohus on hagejale andnud juurdepääsuõiguse üle kostja Henno Lindau maa, mis on niinimetatud PRIA toetustega kaetud põllumajanduslik tootmismaa, kus olemasolevat teed ei asu, ning sellele on apellant menetluse kestel korduvalt tähelepanu juhtinud. Apellandil tekib kahju saamata jäänud tulu ja võimalike sanktsioonide näol, mida riik rakendab kohustuste rikkumise korral. Hageja ei ole kasutanud ühtegi alternatiivset võimalust, otsimaks temale kuuluvale Metsa kinnistule juurdepääsu lisaks olemasolevatele. Vallavalitsus avaliku võimu kandjana on näinud hageja probleemi lahendusena avalikku planeerimismenetlust. Juurdepääsuna Metsa kinnistule oleks lisaks olemasolevale maakorralduslikult otstarbekas kasutada aerofotol numbriga 3 tähistatud juurdepääsu, kuna sellisel juhul oleks tagatud juurdepääs ka läheduses asuvale Kaeravälja kinnistule, mis samuti ei asu avalikult kasutatava tee ääres. Üle Kaeravälja kinnistu nurga asub Ants Jõgile kuuluv Metsa kinnistu. Paikvaatlusel tuvastati alternatiivsed juurdepääsu võimalused Metsa kinnistule. Kohus tegi hagejale ettepaneku kaasata menetlusse kaaskostjatena Lepa ja Pärna maaüksuse omanikud, kuid hageja keeldus sellest põhjendamatult. Maakohus on andnud hagejale juurdepääsuõiguse üle apellandi maaüksuse 170 m ulatuses kohast, mille läbimiseks tuleks kahest kohast lammutada kiviaed. Lisaks sellele on juurdepääs selles ulatuses määratud mööda kuivenduskraavi, mida omakorda lõikavad kolm ristuvat kuivenduskraavi. Selles piirkonnas läbib juurdepääsu määratud asukoht puurkaevu sanitaartsooni, kus vastavalt veeseadusele on liikumine ja majandustegevus piiratud. Maakohus on sellise möödalaskmise teinud, kuna nimetatud piirkonda paikvaatlusel ei vaadeldud ning seega ei põhine kohtuotsus asjas kogutud ja uuritud tõenditel. Lisaks on see

piirkond nn. PRIA toetusalana pind, kus olemaoleva situatsiooni muutmine tooks kaasa sanktsioonid apellandi vastu. Maakohus on asjakohatult lahendanud avalik-õiguslikke küsimusi, hinnates uue tee ehitamise lubatavust hagejale kuuluvale Paju kinnistule. Tee ehitamine peab toimuma projekteerimist ja ehitamist reguleerivate õigusaktide ning ehitusloa alusel, mille väljastamine kuulub kohaliku omavalitsuse pädevusse haldusmenetluse raamides. Maakohus on viidanud looduskaitsespetsialistide arvamusele Paju kinnistule uue tee rajamise lubatavuse küsimuses. Keskkonnateenistus on pädev tee ehitamise küsimusele andma hinnangut vaid haldusmenetluses, mis peab olema ka vastava haldusaktina vormistatud, ning selline otsus peab olema ka haldusmenetluse korras vaidlustatav. Tsiviilkohtumenetluses saab otsustada vaid küsimuse üle, kas isikul on õigus liikumisega temale kuuluval maaüksusel teostada omandiõigust. Maakohtu väide suuremahulise metsaraie vajaduse kohta juurdepääsu rajamisel Lepa kinnistult Metsa kinnistule on ilmne valeväide. Kohus on paikvaatlusel tuvastanud, et nimetatud kraavi kallas on hagejale kuuluval Paju kinnistul ja Saaremaa Ökoküla AS-ile kuuluval Lepa kinnistul teena kasutatav. Kraavi äär on kõrgem tasandatud ala, mis on teena kasutatav. Tegelikult oleks juurdepääs võimalik ka Pärna maaüksuse kaudu. Pärna maaüksuse poolitamise väide on asjakohatu. Asjakohane oleks see juhul, kui apelleeritava kohtuotsusega määratud juurdepääs ei poolitaks apellandi tootmismaad. Pärna maaüksusel asuv kraav poolitab selle juba iseenesest. Maakohtu sellisest väitest nähtub oletamine-spekuleerimine Pärna maaüksuse omaniku võimalike vastuväidete kohta, mis seab suuresti kahtluse alla maakohtu erapooletuse. Maakohtu poolt hinnangu andmine apellandi ja kohaliku omavalitsuse vahel sõlmitud lepingu ülesütlemisele on asjakohatu, kuna käesoleva vaidluse esemeks ei ole apellandi ja kohaliku omavalitsuse lepingust tulenev õigussuhe. Kohtu väide, et 12. juuni 2007. a. määrusega nr. 17 on Salme Vallavolikogu määranud Maila tee avalikuks kasutamiseks, ei ole tõene. Nimetatud määrusega on määratud avalikuks kasutamiseks vaid Mustjala – Kihelkonna – Tehumardi riigimaanteest alates Maila tee algus pikkusega 301 meetrit, mis puudutab Pärnamäe ja Pärna kinnistut, kuid maakohus käsitleb määrust kui õigusakti, mis puudutab ka kostjate kinnistuid. Maila tee kogupikkuseks on 1254 meetrit ning nimetatud määrus ei puuduta Pärna maaüksuse kõrvale jäävat reformimata riigimaad ning sealt edasi kostjatele kuuluvaid Rauli ja Maila kinnistuid. Maakohus on tõlgendanud määrust meelevaldselt ja kallutatult. Vastustaja seisukoht Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Paju ja Metsa kinnistu ei ole kunagi olnud ühe kinnisasja osad. Apellant on jätnud tähelepanuta asjaolu, et hageja jaoks ei ole oluline saada juurdepääsu Metsa kinnistult Paju kinnistule, vaid saada juurdepääs Metsa kinnistult avalikult kasutatavale teele. Metsa kinnistu ei piirne Paju kinnistuga. Üle Paju kinnistu juurdepääsu rajamine Metsa kinnistult lähima avalikult kasutatava teeni on oluliselt pikem kui 50 meetrit. Paju kinnistu on lülitatud NATURA 2000 võrgustiku Riksu ranniku loodusala koosseisu. Läbi kaitstava elupaigatüübi tee ehitamiseks luba ei anta. Keskkonnateenistuse spetsialistid on tõdenud, et Paju kinnistul on puisniit, Natura ala, kus ei ole trassi. Asjaolu, et üle Paju kinnistu on kunagi traktoritega sõidetud, ei tähenda juurdepääsu avalikult kasutatavale teele. Alternatiivseid juurdepääsuteid Metsa kinnistule ei ole. Ka planeerimismenetlus ei tooks asjale lahendust, sest planeeritav ala peab hõlmama kostjate kinnistuid ja detailplaneeringut ei oleks kostjate vastuseisu tõttu võimalik kehtestada. Samuti ei anna detailplaneeringu kehtestamine alust võõrast kinnisasja kasutada.

Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg. 1 punktiga 3 tuleb maakohtu otsus tühistada ja saata tsiviilasi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohus leidis õigesti, et avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on AÕS § 156 lg. 1 järgi juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele vajaliku juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes selle kinnisasja omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega, mille kaudu juurdepääsu soovitakse. Samas ei kontrollinud kohus nõuetekohaselt seda, kas on täidetud seaduses sätestatud eeldused juurdepääsu määramiseks üle võõra kinnisasja. Nii märkis kohus otsuses, et on menetluse käigus tuvastanud, et hagejale kuuluval Metsa kinnistul puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Oma taolist järeldust kohus otsuses ei põhjendanud. Et Metsa kinnistu ei piirne avalikult kasutatava teega, selle üle ei ole vaidlust. Küll vaidlesid pooled selle üle, kas Metsa kinnistult on juurdepääs avalikult kasutatavale teele olemas üle mõne teise kinnistu. Kolleegium leiab, et kui üle mõne teise kinnisasja oleks olemas vajalik juurdepääs Metsa kinnistult avalikult kasutatavale teele, siis ei oleks täidetud AÕS § 156 lg. 1 kohaldamise eeldus ja ainuüksi see asjaolu oleks aluseks hagi rahuldamata jätmisele. Seega pidi maakohus hagi rahuldamiseks esmalt tuvastama, kuidas on hageja seni pääsenud Metsa kinnistult avalikult kasutatavale teele, seega, kas ja milline juurdepääs on Metsa kinnistul seni olnud. Maakohus seda ei tuvastanud ega põhjendanud vastuolus TsMS § 422 lg. 8 lausega 2 (kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega), miks ta ei nõustu kostja väitega, et seni on hageja kasutanud Metsa kinnistult avalikult kasutatavale teele (riigimaanteele) pääsemiseks Lepa kinnistut, mis kuulub Saaremaa Ökoküla AS-ile, ja talle endale kuuluvat Paju kinnistut. Selle asjaolu osas tuleb tuvastada, kas hageja on käinud üle nimetatud kinnistute ja kas Lepa kinnistu omanik on teinud selleks mingeid takistusi. Silmas tuleb pidada, et juurdepääsuks võib piisata suulisest kokkuleppest, kui seni on juurdepääsu kasutamist talutud. Kui Metsa kinnistul oleks juurdepääs avalikult kasutatavale teele üle teiste kinnistute, kuid hageja peaks seda ebapiisavaks, siis oleks hagejal võimalik põhjendada ja tõendada, et senine juurdepääs ei ole piisav, seega, et seda ei saa pidada vajalikuks juurdepääsuks AÕS § 156 lg. 1 mõttes. Selle üle otsustamisel, millist juurdepääsu saab pidada vajalikuks, tuleks muuhulgas hinnata eesmärki, milleks hageja juurdepääsu vajab ja mida saab pidada õigustatuks, arvestades eesmärki, milleks hageja kinnistut kasutab. Sellest lähtudes tuleks tuvastada ühtlasi, kas juurdepääsuõigus hõlmab õigust läbida tee autoga või muu transpordivahendi või mehhanismiga. Olenevalt juurdepääsu taotleja poolt esiletoodud eesmärgist võib osutuda vajalikuks arvestada seda, millisel aastaajal juurdepääsu vajatakse, kas selle vajaduse sisu muutub aastaaegade vaheldudes ja millistele tingimustele peab juurdepääs sellest tulenevalt vastama. Juurdepääsu olemasolu ja selle piisavust tuvastamata ei ole hagi rahuldamine võimalik. Maakohus ei ole otsuses ka põhjendanud, milline on see avalikult kasutatav tee, millele Metsa kinnistule juurdepääs tuleks määrata. Otsus on selles osas sisuliselt vastuoluline, sest kui avalikult kasutatavaks teeks oleks Maila tee, siis ei oleks vaja määrata juurdepääsu seda teed mööda, nagu kohus on teinud; kui Maila tee ei oleks aga avalikult kasutatav tee, siis ei tagaks kohtuotsus Metsa kinnistule juurdepääsu avalikult kasutatavale teele, sest Kihelkonna – Tehumardi riigimaanteeni juurdepääs otsuse kohaselt ei ulatu. Otsus ei sisalda samuti põhjendust, millest võiks mõista, millist teed on kohus pidanud avalikult kasutatavaks teeks, millele juurdepääs tuleks tagada. AÕS § 156 lg. 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omaniku huve. Kui kohus tuvastab, et Metsa kinnistult puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele ning hageja taotletav juurdepääs viib

taolisele avalikult kasutatavale teele ning on ka maakorralduslikult juurdepääsu eesmärki arvestades võimalik, siis tuleb esitatud asjaolude alusel arvestada sedagi, kas hagejal on võimalik saada juurdepääs oma kinnisasjale mujalt kui kostjate maatükkide kaudu. Asjaolu, et juurdepääs teise kinnisasja kaudu võib olla selle omanikule vähem koormav kui kostjatele nende kinnisasjade kaudu, võib samuti olla hagi rahuldamata jätmise aluseks. Kostja on esimese astme kohtu menetluses viidanud kolmele erinevale juurdepääsu võimalusele (tl. 144: 1) ca 50 meetrit mööda Lepa kinnistu piiri ja edasi mööda hagejale kuuluva Paju kinnistu piiri kuni riigimaanteeni; 2) ca 50 meetrit mööda Lepa kinnistu piiri, edasi mööda Paju kinnistu piiri kuni mööda Pärna kinnistut kulgeva teeni ning siis mööda seda teed Maila teeni, mida mööda riigimaanteeni; 3) mööda riigi reservmaa ja Pärna kinnistu piire), mis tema hinnangul on nende kinnisasjade omanikele vähem koormav kui kostjatele juurdepääsu määramine viisil, nagu kohus seda tegi. Kohus ei ole põhjendanud otsuses, miks ta kostja väidetega ei nõustu, ega hinnanud kõiki kostja poolt esitatud juurdepääsuvõimalusi. Riigikohus on lahendis 3-2-1-33-04 leidnud, et kõigi asjaolude täielikuma väljaselgitamise ja juurdepääsu vaidluse kiirema lahendamise tagaks see, kui hageja esitaks hagi alternatiivsena erinevate kinnisasjaomanike vastu, kelle kinnisasjalt on võimalik juurdepääs. Vaidlusaluses asjas ei ole hageja teiste kinnisasjaomanike vastu alternatiivselt nõudeid esitanud. Teisi kinnisasjaomanikke kaasamata võib osutuda raskeks kaaluda kõigi nende kinnisasjaomanike huve, kelle kinnisasjade kaudu on juurdepääs avalikult kasutatavale teele võimalik. Kui hageja ei soovi puudutatud kinnisasjaomanike vastu nõuet alternatiivselt esitada, siis tuleb hagi jätta rahuldamata juba siis, kui kasvõi üks juurdepääs teiste kinnisasjade kaudu võib olla selle omanikele vähem koormav kui taotletav juurdepääs kostjatele. Taolisel juhul ei oleks välistatud hageja poolt kostjate vastu juurdepääsu määramiseks seoses asjaolude muutumisega uue hagi esitamine juhul, kui tema teiste kinnisasjaomanike vastu esitatud hagi ei rahuldatud (3-2-1-33-04). Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul lahendada vaidlus eespooltoodut arvestades. Menetluskulud tuleb poolte vahel jaotada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele.

Margo Klaar

Urmas Reinola

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.