Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja hagi ei tunnista ja palus jätta hagi rahuldamata. Üürileping on üles öeldud, hageja sai teate selle kohta 30.10.07, leping lõppes 13.03.08. Hageja ei esitanud seaduses sätestatud tähtaja jooksul taotlust kohtule või üürikomisjonile üürilepingu pikendamiseks ja see õigus lõppes hiljemalt 31.12.2007, st 60 kalendripä Emöödumisel teatise kättesaamisest. Hagi on esitatud pärast seda tähtaega. Hageja ega tema abikaasa ei ole teinud kõike, et saada kohalikult omavalituselt teist eluruumi. Kostja vajab eluruumi oma perekonna ja tütre jaoks, sest viimane on käimis- ja psüühikapuudega invaliid, kes peab kasutama hetkel ühiskasutuses WC-d, kuid tal on õigus väärikusele ja privaatsusele, mis on häiritud WCpuudumise tõttu. Tütar on täisealine ja ta peab kasutama kõrvalist abi koridoris WC kasutamisel, mis rikub tema õigusi. Kostja eluruumis puudub WC. Hagejale pakutavas asendusruumis WC-d ei ole, kuid hagejal on võimalus seda kasutada ilma takistusteta. Kostja palus kohaldada aegumist. Tõendid: Akt vara üleandmise kohta 15.02.05 kinnistusraamatu väljavõte, üürilepingu ülesütlemise teatis, väärtkirja saatmise väljavõte, postikviitungid, üürivaidluskomisjoni otsus, võlateade.

KOHTU PÕHJENDUSED

R L kasutab koos abikaasa O L eluruumi xxx, Tallinn, mis oli tagastatud õigusjärgsele omanikule. Tallinna Linnavalitsuses korraldusega 11.08.1994 nr 1614 –K tagastati elamu õigusjärgsele omanikule E P ja vara loeti akti 156 15.02.19958 lk 80) alusel üleantuks omanikule 01.03.95. AT on kinnistu nr 86713, millel asub eluruum xxx, omanik (kinnistusraamatu väljavõte, lk 81). Hageja elas ja kasutas märgitud eluruumi vara tagastamise ajal üürilepingu alusel ja kasutab märgitud eluruumi pärast omandi üleminekut sama üürilepingu alusel ja et leping on tähtajaline – tähtajaga kuni 01.03.2008. Üürivaidluskomisjoni otsuses ÜK2/95/05 18.08.05 on tuvastatud, et varasem üürilepingu ülesütlemine A. T poolt ei olnud kehtiv ja leping kehtib kuni 01.03.08. Kuna nende asjaolude üle vaidlus puudus, siis ei pea kohus andma täiendavat hinnangut nende asjaolude kohta esitatud tõenditele. Eeltoodu alusel on poolte vahel tähtajaline üürileping kuni 01.03.2008 eluruumi kasutamiseks xxx, Tallinn. Kuna hageja elas eluruumis eluruumi tagastamise ajal õigusjärgsele omanikule, reguleeris poolte üürisuhteid sellel ajal ORAS, Elamuseadus. ORAS § 12.11 lg 1 kohaselt loetakse elamu tagastamisel kehtiv üürileping kehtivaks kolmeks

aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile ja ORAS § 12.1 lg3 kohaselt pikenes üürileping eelpoolnimetatud tähtaja möödumisel viieks aastaks. ORAS § 12.1 lg. 11 sätestab, et märgitud seaduse alusel pikenenud üürilepingu tähtaja möödumisel võib üürilepingut pikendada elamuseaduse §-de 32 ja 33 alusel. Elamuseadus § 32 lg. 1 kohaselt on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud elamuseaduse § 33 sätestatud juhud. VÕS Rakendamise seaduse ja sellega seonduvate seaduste muutmisega täiendati ES 32 4. lõikega ja nimetatud ES § 32 lg 4 järgi koheldakse ES § -i 32 omandireformi aluste seaduse § 121 lõikes 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks. Seega pärast teistkordset lepingu pikenemist või kui tekib vaidluse pikenemise üle, kohaldatakse edaspidi pikendamisel/pikenemisel ka nendele üürilepingutele, millele esialgselt laienesid omandireformialuste seadusest ja elamuseadusest tulenevad sätted, võlaõigusseaduses sätestatud. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et üürileping oli kehtiv alates elamu tagastamisest õigusjärgsele omanikule 01.03.1995 3-ks aastas, st kuni 01.03.1998 ja see pikenes kuni 01.03.2002 ja veelkord 01.03.2008. Seega laienevad nüüd märgitud üürilepingu pooltele lepingu pikendamisel/pikenemisel võlaõigusseaduse vastavad sätted. VÕS § 326 lg 2 kohaselt võib eluruumi üürnik üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. VÕS § 328 lõike 2 kohaselt peab kohus üürilepingu pikendamise otsustamisel ja lepingupoolte huvide kaalumisel arvestama: 1) üürilepingu sõlmimise asjaolusid ja lepingu sisu; 2) üürilepingu kestust; 3) lepingupoolte isiklikke, perekondlikke ja majanduslikke suhteid; 4) üürileandja vajadust eluruumi ise kasutada; 5) olukorda eluruumide kohalikul turul. Sama paragrahvi lõike 3 järgi kui üürnik nõuab üürilepingu pikendamist korduvalt, tuleb arvestada lisaks seda, kas üürnik on teinud kõik võimaliku uue eluaseme leidmiseks. Pooled vaidlevadki selle üle kas poolte vahel peaks üürilepingut pikendama ning kas hageja on kaotanud õiguse vaidlustada üürilepingu pikendamist seoses tähtaja lõppemisega ning kas hagejal tekiksid raksed tagajärjed üürilepingu pikendamata jätmisel. Vaidlus puudus selles, et AT esitas R L avalduse – teatise 29.10.07 (lk 11) millega ütles üles R. Lga sõlmitud üürilepingu xxx, Tallinn 1- toalise korteri 31,4m2 ja sinna juurde kuuluva keldri 2,1 m2 kasutamiseks arvates 13.03.08. Selles avalduses leidis A. T, et ei pea võimalikuks lepingu pikendamist ja eluruum on A. T vajalik. Avaldusest nähtub, et A. T on kaks erinevast soost last, kellest üks on raske puudega ja seetõttu on vajalik talle eraldi eluruum. Perekonna kasutuses on 1 lastetuba, magamistuba, esik, köök ja elutuba, korteris puudub WC, kasutab ühist WC-d, mis asub külmas koridoris ja teisele korrusele ei ole võimalik ehitada WC-d, elamu on ehitatud 1903.a., täiendavat küttekollet ei ole võimalik ehitada seoses materiaalsete võimaluste puudumistega. Tütrel on raske haigus, lisaks on tal liikumispuue, mistõttu võib kaotada kergesti tasakaalu ja kukkuda ja vajab seega soolise iseärasuste ja haiguse tõttu eraldi ruumi ja rohkem vaikust ning haigushood on ägenenud kitsastes elamistingimustes. Tulenevalt liikumispuudest ei saa ta käia koridoris WC-s, kuna tema jaoks on tee sinna pikk, samas kui üürniku kasutuses on korter koos eraldi WC-ga. Üürileandjal ei ole materiaalseid võimalusi elamus sellisteks ümberehitustöödeks, mille tagajärjel saaks paigutada üürilendaja kasutuses o asse korterisse WC. Üürileandja lapse, kes on eri soost peavad elama ühes toas, poeg õpib gümnaasiumis. Üürilandja on pakkunud asenduskorterit, mis asub I korrusel ja on korralikult remonditud, kuid sellest on keeldutud. Ülesütlemise teatises on üürileandja märkinud, et arvates teate kättesaamisest on üürnikul õigus vaidlustada üürilepingu ülesütlemine kas üürikomisjonis või kohtus 30 pä Ejooksul.

Kuigi pooled ei ole vaielnud ülesütlemisteate vormi ja sisunõuete üle, peab kohus hindama kas nimetatud ülesütlemisteade vastab VÕS § 325 lg 2 p1-4 sätestatud nõuetele, sest nendele nõuetele mittevastamise korral on ülesütlemine tühine ega too kaasa õiguslikke tagajärgi. Hinnates üürilepingu ülesütlemise avaldust, nähtub sellest, et üürileandja on märkinud avalduses üüritud asja, lepingu lõppemise päeva, ülesütlemise aluse ja selle vaidlustamise korra ja seega vastab A. T poolt 27.10.2007 R L tehtud üürilepingu ülesütlemiseavaldus VÕS § 325 lg 2 p1-4 sätestatud tingimustele ja on seega kehtiv. Vaidlus puudub selles, et R. L sai üürilepingu ülesütlemise teate kätte 30.10.2007. VÕS § 329 lg 1 sätestab, et eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks vastavalt käeso a seaduse §-le 326 peab üürnik 30 pä Ejooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule ja lg 3 sätestab, et tähtajalise eluruumi üürilepingu pikendamiseks, samuti üürikomisjoni või kohtu poolt kord juba pikendatud lepingu pikendamiseks peab üürnik esitama taotluse hiljemalt 60 pä Eenne lepingu tähtaja möödumist. Esitatud üürivaidluskomisjoni otsusest 18.08.05 nr ÜK -2/95/05 nähtub, et A. T poolt üürilepingu ülesütlemist on juba kord vaidlustatud põhjusel, et ta ei soovinud lepingu pikenemist seoses eluruumi vajadusega enda pere tarbeks. Komisjon leidis, et lepingut ei võinud üles öelda, mille tulemusel pikenes leping kuni 01.03.08. Kuna A. T lepingu ülesütlemise teate sai üürnik kätte 30.10.07, pidi üürnik vaidlustama selle lepingu ülesütlemise ja tõstatama lepingu pikendamise vajaduse üle vaidluse VÕS § 329 lg 1 järgi 30 pä Ejooksul või ise taotlema § 329 lg 2 alusel 60 pä Eenne lepingu tähtaja lõppemist üürikomisjonilt või kohtult lepingu pikendamist. Hageja esitas 27.11.2007 kohtule (lk 5, määrus 29.01.08 asjaolude osas) taotluse, et talle antaks menetlusabi riigi õigusabi saamiseks selleks, et esitada avaldus üürilepingu pikendamiseks ja esindamiseks komisjonis. Asjaolu, et hageja sellise taotluse kohtule esitas 27.11.07, ei olnud vaidluse all ja seega on tõendatud, et märgitud avaldus ka 27.11.08 kohtule esitati. Märgitud avalduse esitamise kaudu leiab kohus, et hageja pöördus 30 pä Ejooksul arvates üürilepingu lõpetamise avalduse kättesaamisest kohtusse sooviga seda vaidlustada ja pikendada lepingut, mistõttu leiab kohus, et hageja on kohtusse pöördunud VÕS § 329 lg 1 alusel õigeaegselt ja tähtaeg ei olnud läbi. Mis puutub poolte väitesse, kas hagi on aegunud või mitte, siis VÕS § 329 lg 1 sätestatud tähtaeg ei ole hagi aegumise tähtaeg, vaid on õigust lõpetav tähtaeg ja seega ei tõusetu asjas aegumise kohaldamise/ kohaldamata jätmise küsimust üldse. Vaidluse all ei olnud asjaolu, et A. T on kaks erinevast soost last. Poeg õpib gümnaasiumis. Täisealine tütar E on raske puudega, tal on lisaks püsiva kuluga haigusele, mille põdemine toob kaasa äärmiseid ebamugavusi, ka liikumispuue, mille tõttu on tal raske liikuda ühest ruumist teise, sj korterist välja ühiskasutuses ja koridoris o asse WC-sse. Vaidlus puudub ka selles, et kostja perekonna kasutuses on 1 lastetuba, magamistuba, esik, köök ja elutuba, korteris puudub WC. Samuti ei vaielnud pooled selle üle, et maja teisel korrusel elab hageja perekond ja kostja perekond ja et hageja kasutab oma eluruumi koos abikaasaga, korteris on WC. Mingeid tõendeid selle kohta ei ole, et selleks oleks tal haigusest tingitud vajadus sellise eluruumi järgi, kus oleks sees WC, ei ole esitatud. Vaidlus puudub selles, et kostja tütar vajab oma haiguse ja liikumispuude tõttu eraldi ruumi ja rohkem vaikust. Vaidlus puudus ka selles, et üürilandja on pakkunud asenduskorterit, mis asub I korrusel ja on korralikult remonditud, kuid sellest on keeldutud. Eeltoodu alusel on märgitud asjaolud tõendatud ning seega leiab kohus, et vaidluses on A. T on tõendanud oma väiteid ja vajadust kasutada xxx, Tallinn asuvat eluruumi enda pere tarbeks ja tal oli mõjuv põhjus üürilepingut mitte pikendada.

Hagejal on keskmine puue ja tema töövõime kaotus on 80% (arstliku ekspertiisi otsus 306183, lk 18), hageja abikaasa keskmine palk oli vastavalt tööandja tõendile ca 3000 krooni kuus 2007.a (lk 17). Eeltoodud tõenditega on hageja tõendanud, et tema töövõimetuse ning abikaasa palga suuruse tõttu on nende varanduslik olukord selline, mis ei võimalda arvestades üüriturgu üürida korterit turuüüriga ja seega on hageja sotsiaalabi vajav isik. KOKS § 6 lg 1, SHKS § 2 p

ja tal on õigus ka sellise eluruumi üürimiseks ning vaidlusaluse üürilepingu pikendamata jätmine ei põhjusta talle võimatust jääda ilma elamiskohast. Hageja väited sellest, et varasemases vaidluses on üürikomisjon leidnud, et kostja laste vajadused ei ole aluseks mitte pikendada üürilepingut ja et käesoleval juhul on tegemist sama situatsiooniga, on iseenesest õiged, kuid igal korral, kui tõusetub küsimus üürilepingu ülesütlemisest ja lepingu pikendamisest, kontrollib ja hindab vaidlust lahendav organ , (kohus, komisjon) pikendamise aluseks olevaid asjaolusid uuesti ning käesolevas vaidluses ei ole kohtule siduv eelmises vaidluses üürilepingu pikendamisega seonduvad asjaolud ja komisjoni otsus. Eeltoodu alusel tuleb jätta rahuldamata R L hagi AT vastu eluruumi üürilepingu xxx ja keldri kasutamise pikendamiseks. Kohtukulud TsMS § 162 lg 1 järgi jäävad menetluskulud selle poole kanda, kelle kahjuks otsus tehti. Hagi jäi rahuldamata ja selle tõttu jäävad kostja menetluskulud hageja kanda. Hageja oli õigusabikulude hüvitamise kohustusest riigi ees vabastatud, seega jäävad menetlusabi korras antud õigusabikulud riigi kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.