Asjaõigus › Omandiasjad

1(10)

Tsiviilasi nr 2-03-619 omandiõiguse tunnistamine mingil põhjusel võimalikuks ei osutu. Nimetatud summa palub hageja kostjalt välja mõista. Omandi tunnustamise nõue Harku Vallavalitsuse korraldusega 01.10.2002 tunnistati peremehetuks ning võeti Harku Valla omandisse parkimisplats Vääna-Jõesuu külas, Kaitsepolitsei territooriumist ida suunas ja parkimisplats Vääna-Jõesuu külas, Klooga maantee ääres, Vääna Jõe ja Türisalu panga vahelisel alal. Hageja poolt esitatud vastuväited selle vara peremehetuks tunnistamises jäeti rahuldamata põhjendusel, et tema omandiõigus nendele ehitistele ei ole tõendatud. Hageja soovib oma omandiõigust ülaltoodud ehitistele ja rajatistele tõendada järgmiste tõenditega: 30.04.1996 sõlmitud leping, millega Harku vald andis AS-le "Sürpriis" õiguse korraldada puhkemajandust Vääna-Jõesuu rannapiirkonnas aladel, mille kohta oli sõlmiti maakasutuse lepingud. Lepingu p. 3.4. andis AS-le "Sürpriis" õiguse teostada kooskõlastatult Harku Vallavalitsusega hallataval alal ehituslikke investeeringuid. Maa ajutisse kasutusse andmise lepingud 27.03.1996, millega Harku vald andis hageja õiguseellasele AS "Sürpriis" kasutada 0,51 ha ja 2,3 ha maad temale kuuluvate rajatiste püstitamiseks ja seadmete paigaldamiseks. Lepingute p. 3 kohaselt oli maakasutajal õigus paigaldada ja kasutada lepingualusele maale ehitisi ja rajatisi, mis moodustavad autoparkla. Harku Vallavalitsuse poolt kooskõlastatud eksplikatsioon parkimisplatsi nr. 1 väljaehitamiseks. Ülaltoodud lepingute ja kooskõlastuste alusel teostas hageja õiguseellane AS "Sürpriis" omal kulul ulatuslikud investeeringud õiguslikul alusel kasutada olnud maal - puhastas territooriumi, tasandas maa-ala ja kattis selle paekivisõelmetega, paigaldas territooriumidele kommunikatsioonid ja ümber territooriumide võrkaia koos väravaga ning püstitas parklasse nr. 1 suurusega 0,51 m2 värava-valvurihoone, puhvet-paviljonihoone, abihoone ja käimla. Nende ehitiste rajamine oli kooskõlastatud lepingukohaselt Harku vallavalitsusega. Neid ehitisi ja rajatisi valdas hageja ja tema õiguseellane AS "Sürpriis" heauskselt ja katkematult kogu 30.04.96 sõlmitud lepingu kehtivuse aja - 5 aasta - jooksul. Lepingu tähtaja lõppemisel seda ei pikendatud, vaid kuulutati välja uus avalik konkurss Vääna-Jõesuu puhkemajanduse ja autoparkimise korraldaja leidmiseks, milles hageja ei osutunud võitjaks ning hiljem - 01.10.2002 kuulutati ehitised peremehetuks. Hageja leiab, et kuivõrd tema valdas neid ehitisi heauskselt ja katkematult, kusjuures valdus oli saadud tehinguga - ülaltoodud lepingutega - siis tekkis tema omand sellele vallasvarale AÕS § 110 lg 1 kohaselt igamisega. Vastavalt 08.07.2003 teostatud ekspertiisi arvamusele on nende ehitiste ja rajatiste kogumaksumus käesoleval ajal parklas nr. 1 suurusega 0,51 ha 309 000 krooni ja parklas nr. 2 suurusega 2,3 ha 160 000 krooni. Kostja on need hagejale kuuluvad ehitised ja rajatised võtnud enda valdusesse ning keeldub hageja omandiõigust nendele tunnistamast. Omandiõiguse tunnustamine on vajalik hageja omandi väljanõudmiseks võõrast ebaseaduslikust valdusest. Ülaltoodu alusel ja juhindudes AÕS § 110, palub hageja tunnustada XX OÜ omandiõigust Harku vallas, Vääna-Jõesuus asuvatele ehitistele ja rajatistele: - parkimisplats Vääna-Jõesuu külas , KAPO territooriumist ida suunas;

2(10)

Tsiviilasi nr 2-03-619 - parkimisplats Vääna-Jõesuu külas, Klooga maantee ääres, Väänaja Türisalu panga vahelisel lõigul. Asja valdamisel tehtud vajalike kulutuste hüvitamise nõue 16.05.2001 sõlmiti Harku Vallavalitsuse ja FIE Tarmo Tomingase vahel rendileping Vääna-Jõesuu Vetelpäästejaama hoone rendileandmiseks tähtajaga 10 aastat. Lepingu p 5.6. kohaselt oli rentniku kohustuseks teha investeeringuid Vääna-Jõesuu Vetelpäästejaama hoone korrastamiseks ja arendamiseks. FIE Tarmo Tomingas ja OÜ G.XX sõlmisid omakorda 24.05.2001 Harku Vallavalituse nõusolekul allrendilepingud konkreetsete Vetelpäästejaama hoone ruumide allrendile andmiseks hagejale 3 aastaks. Vastavalt allrendilepingute p 5.6. jäi investeeringute teostamine Vääna-Jõesuu Vetelpäästejaama hoone korrastamiseks ja arendamiseks allrentniku kohustuseks. Hageja teostas temale kohustuseks pandud parendused Vääna-Jõesuu Vetelpäästejaama hoonele koheselt pärast lepingu sõlmimist ning nende parenduste maksumuseks on hageja ise hinnanud 300 000 krooni. Rendileping lõpetati ennetähtaegselt Harku Vallavalitsuse korraldusega 28.12.2001. Parendustöödele tehtud kulutusi aga ei hüvitatud, kuigi 28.06.2002 koostati Harku Vallavalitsuse ehitusinseneri Urmas Rasina poolt Vääna-Jõesuu Vetelpäästejaama remonttööde kalkulatsioon, millega kostja võttis osaliselt õigeks arendustööde mahu ja maksumuse. Hageja kui kostjale kuuluvale hoonele selle seadusliku valdamise ajal tehtud parenduste tegelik tegija ning nende kulutuste kandja soovib nende kulutuste hüvitamist selles mahus, millises need on teostatud. Hageja soovib seda asjaolu tõendada ehitustehnilise ekspertiisi arvamusega, mis määraks nende parenduste ulatuse ja hinna. Seetõttu esitab hageja kohtule taotluse läbi viia ehitustehniline ekspertiis, et kindlaks teha vetelpäästejaama hoonele 2001. aastal teostatud parenduste ulatus ja maksumus. Ülaltoodu alusel ja juhindudes AÕS § 28 lg 1, rendiseaduse § 12 lg 1, palub hageja määrata Vääna-Jõesuu Vetelpäästejaamas 2001. aasta kevad-suvel teostatud parendustööde ulatuse ja maksumuse kindlakstegemiseks ehitustehniline ekspertiis ning välja mõista Harku Vallavalitsuselt hageja kasuks vetelpäästejaama hoone parendamiseks tehtud kulutused esitatud hagisumma piirides, eksperdi poolt määratud ulatuses. Kohtukulud palub hageja jätta kostja kanda. Hageja palub kostjalt välja mõista ka viivise 7% aastas summas 90 037 krooni. Viivise arvestuse aluseks on kostja poolt hagejale vastavalt 11.03.2008 ekspertiisiarvamusele võlgnetav summa 218 700 krooni ning viivise periood on 28.06.2002 (kohustuse tekkimise aeg) – 15.05.2008 (viivise nõude esitamise aeg). 03.11.2005 toimunud eelistungil avaldas hageja, et kasutusse anti maa ja luba ka ehitada. Kui lepingu tähtaeg sai läbi, siis anti uuele isikule koos olemasolevate vaidlusaluste ehitistega. Omandinõue tekkis, kuna hageja on ehitanud ja kasutas heauskselt. Hageja väidab, et remondi tegemine Vääna-Jõesuu Vetelpäästejaama hoones oli kooskõlastatud vallaga tulenevalt Harku

3(10)

Tsiviilasi nr 2-03-619 Vallavalitsuse ja FIE Tarmo Tomingase vahel sõlmitud rendilepingu p 5.6. kohaselt ja ka suuliselt. Hageja väitel on ta vallale esitanud vajalikud kuludokumendid. 23.05.2007 rahuldas kohus hageja taotluse ehitustehnilise ekspertiisi läbiviimise osas ja kohustas eksperti andma vastuse järgmistele küsimustele:

4(10)

Tsiviilasi nr 2-03-619 vara korrastamiseks ja arendamiseks vähemalt 90 000 krooni aastas kooskõlastades nimetatud investeeringu summad Harku Vallavalitsusega kui rendileandjaga. Lepingu punkt 5.1. kohaselt kohustus rentnik mitte tegema ruumide ümberplaneerimisi, ümberpaigutamist ja jooksvat remonti ilma rendileandja kirjaliku nõusolekuta. Lepingu punkt 7.1. kohaselt omas rentnik õigust anda renditud vara allrendile ainult rendileandja kirjalikul nõusolekul jäädes ise renditud varade eest vastutajaks rendileandja ees. Lepingu punkt 6.5. sätestas, et lepingu lõpetamisel kuuluvad rentniku poolt tehtud renditud vara parendused rendileandja poolt hüvitamisele vastavalt poolte kokkuleppele. Harku Vallavalitsus andis oma 05.06.2001 korraldusega nr 608 rentnikule nõusoleku renditud vara allrendile andmiseks. Rentniku FIE Tarmo Tomingas algatusel lõpetas Harku Vallavalitsus oma 28.12.2001 korraldusega nr 1375 ennetähtaegselt Vääna-Jõesuu Vetelpäästejaama rendilepingu. Rendilepingu kehtivuse ajal 18.06.2001 taotles allrentnik OÜ XX vallavalitsuse kooskõlastust ja luba alljärgnevate ehitustööde teostamiseks: esimesele ja teisele korrusele uksega vaheseinte ehitamine, esimese korruse katusele puidust piirdega terrassi väljaehitamine ja spordiväljakute piiramine. Rentnik FIE Tarmo Tomingas ega ka allrentnik OÜ XX Harku Vallavalitsusele kui rendileandjale, mistahes remonttööde või investeeringute teostamiseks kalkulatsioone ei esitanud. Harku Vallavalitsuse 28.12.2001 korralduse nr. 1375, millega lõpetati ennetähtaegselt rendileping FIE-ga Tarmo Tomingas, punktis 2 asus vallavalitsus seisukohale, et rentniku poolt rendilepingust tulenevate Vääna-Jõesuu Vetelpäästejaama hoone parendamiseks tehtud kulutuste hüvitamine otsustatakse vallavalitsuse poolt pärast seda kui rentnik FIE Tarmo Tomingas on esitanud kooskõlastatud ehitustööde teostamise kohta dokumentaalsed tõendid (lepingud, arved, panga väljavõtted arvete tasumise kohta jms). Sama korralduse punktis 3 tehti vallavalitsuse ehitusnõunikule kohustuseks kontrollida rentniku poolt esitamisele kuuluvate tõendite ja dokumentide vastavust teostatud tööde mahule ja vajalikkusele. Dokumentaalseid tõendeid kulutuste kandmise kohta rentniku poolt renditud vara parendamiseks senini Harku Vallavalitsusele esitatud ei ole. Vallavalitsuse poolt nõutud tõendina ei saa käsitleda vallavalitsusele rentniku ja allrentniku poolt allkirjastatud ja 14.03.2002 vallavalitsusele esitatud tööde loetelu ja maksumuse kalkulatsiooni. Liiati ei ole osa tööde teostamiseks rentniku poolt esitatud ka kooskõlastuse taotlust. Harku Vallavalitsusel kostjana ei ole ülalmainitud rendilepingust tulenevalt kohustust hüvitada rentnikule (liiati veel allrentnikule) renditud vara parendusteks tehtud kulutusi, nimetatud kulutuste hüvitamine rentnikule oli pooltevahelise kokkuleppe küsimus, millise saavutamise eeltingimuseks seadis Harku Vallavalitsus rentnikule, so FIE-le Tarmo Tomingas, kulude kandmise tõendamise kohustuse. Hageja viide rendiseaduse §-le 12 on asjakohatu kuna lepingu sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse § 12 lg.l andis õiguse nõuda rendile andja loal renditud varale tehtud parenduste kulutuste hüvitamist vaid rentnikule so vaid FIE-le Tarmo Tomingas, kui seadus või leping ei näe ette teisiti. Hageja ja kostja vahel nimetatud vara suhtes rendisuhet seega ka rendilepingut sõlmitud ei olnud. Hageja ja FIE Tarmo Tomingas vahel sõlmitud allrendileping aga allrentnikule allrendile võetud varale parenduste hüvitamise võimalust ei sätestanud. Hageja ei ole hagiavalduses täpsustanud, milliseid vajalikke parendusi ta tema poolt vallatavale varale on teinud, ka ei ole hageja esitanud tõendeid nimetatud vajalike parenduste teostamise tõendamiseks.

5(10)

Tsiviilasi nr 2-03-619 Kohtukulud palub kostja välja mõista vastavalt seadusele. 13.04.2004 ja 16.02.2005 toimunud istungitel avaldas kostja, et väidetud remonttööd vetelpäästejaamas teostati hageja poolt, selles vaidlust ei ole, parenduste tegemise ulatuses on vaidlus. Kostja arvates ei ole hageja tõendanud oma väiteid, et on teinud töid. Kostja väidab, et hagejal ei olnud lepingut selle tegemiseks, samuti vaidlustab kostja summat. Kostja väidab, et vallal oli sõlmitud leping FIE Tarmo Toomingasega, selle lepingu alusel tehti töid. Samuti viitas kostja asjaolule, et hageja ei ole esitanud nõuetekohaseid kuludokumente, milledest nähtuks tehtud tööd ja reaalsed kulutused. Kostja sõnul on puudu hageja ja OÜ Takkeris vahel sõlmitud töövõtulepingu lisa nr 1, milles kajastuvad ehitus- ja montaažitööde loetelu. Kostjale ei ole esitatud ka tööde üleandmis-vastuvõtmise akte ja Takkerise OÜ arvet hagejale tehtud tööde eest. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, kuulanud ära pooled ning tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et hagi ei kuulu rahuldamisele. Kohus käsitleb kõigepealt hageja nõuet, mis puudutab omandiõiguse tunnustamist ehitisele ja omandi väljanõudmist ebaseaduslikust valdusest. Kohus, tutvunud asjas esitatud tõendite ja seisukohtadega, leidis, et mainitud kostja nõue tuleb jätta rahuldamata. Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude üle: - 30.04.1996 sõlmiti poolte vahel leping, millega kostja andis hageja õiguseellasele õiguse korraldada puhkemajandust Vääna-Jõesuu rannapiirkonnas tähtajaga viis aastat; - 27.03.1996 sõlmiti poolte vahel maa ajutisse kasutusse andmise leping tähtajaga kuni 20.03.1998 või kuni maa omandivormi muutumiseni.; - 07.07.1998 Harku Vallavalitsuse korraldusega nr 1413 kinnitati Vääna-Jõesuu vetelpääste poolse rannaosa ajutiseks hooldajaks ja majandajaks hageja ning - 28.05.1999 korraldusega nr 1346 tehti ettepanek hagejale jätkata kuni 1999. aasta rannahooaja lõpuni tegelemist kogu Vääna-Jõesuu supelranna heakorrastuse ja hooldamisega, pikendades senikehtivat ajutist lepingut kuni 01.11.1999; - 01.10.2002 Harku Vallavalitsuse korraldusega nr 896 peremehetu ehitise hõivamise menetluses, millele esitas vastuväiteid ka hageja, tunnistati peremehetuks parkimisplats Vääna-Jõesuu külas, Kaitsepolitsei territooriumist ida suunas ja parkimisplats Vääna-Jõesuu külas, Klooga maantee ääres, Vääna Jõe ja Türisalu panga vahelisel alal. AÕS § 33 lg 2 kohaselt isik, kes valdab asja rendi-, üüri-, hoiu-, pandi- või muu selletaolise suhte alusel, mis annab talle õiguse teise isiku asja ajutiselt vallata, on otsene, teine isik aga kaudne valdaja. Seega oli hageja parkimisplatside aluse maa otsene valdaja. Hageja sai oma õiguse valduseks just kostjalt lepingu alusel ja oli tema ees vastutav, lisaks oli ta vastava õiguse lõppemisel ka kohustatud asja väljaandmiseks. Kohtule esitatud 27.03.1996 sõlmitud maa ajutise kasutuse lepingu p 3.1. sätestab, et hageja maakasutajana omab õigust paigaldada lepingualusele maale ajutise autoparkla ja seda kasutada. Sama lepingu p 8. kohaselt lepingu lõppemisel on maakasutaja kohustatud tagastama maa kasutamiskõlblikus seisukorras kahe kuu jooksul peale lepingu lõpetamist. Vastavalt AÕS § 39 lg-le 1 lõpeb valdus, kui valdaja loobub tegelikust võimust asja üle või kaotab selle muul viisil. Kohus asub seisukohale, et hageja nimetatud lepingut sõlmides oli teadlik, et tegemist on ajutise maakasutuse õigusega, mis tuleb tagastada lepingus määratud

6(10)

Tsiviilasi nr 2-03-619 tähtajal, ehk siis 20.03.1998 või kuni maa omandivormi muutumiseni. Kõnesolevat ajutist maakasutuse lepingut pikendati Harku Vallavalitsuse korraldusega kuni 01.11.1999. Edaspidise lepingu pikendamise suhtes pooled kirjalikke tõendeid esitanud pole. Seega leiab kohus, et poolte vahel lõppes maa ajutise kasutuse leping 01.11.1999 ja hiljemalt 01.01.2000 oleks hageja pidanud kostjale tagastama maa kaudsele valdajale ehk siis kostjale. Planeerimis- ja ehitusseaduse § 38 lg-te 1 ja 3 kohaselt on ehitis hoone või rajatis ning rajatis käesoleva seaduse tähenduses on maapinnaga püsivalt ühendatud, inimtegevuse tulemusena valminud ehitis, mis ei ole hoone. Kohus leiab, et vaidlusaluste parkimisplatside näol on tegemist rajatistega, kuna need on loodud inimtegevuse tulemusena ja maaga püsivalt ühendatud. TsÜS § 54 lg 1 sätestab, et kinnisasja olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehitised (sh rajatised). Tulenevalt TsÜS § 53 lg-st 2 asi ja selle olulised osad ei saa olla eri isikute omandis. Seega on vaidlusalused parkimisplatsid kinnisasja olulised osad ja kuuluvad kinnisasja omanikule. Hageja omandiõiguse tekkimist tehinguga ega muul viisil parkimisplatsialusele maale ei ole kohus esitatud tõendeid uurides tuvastanud. TsÜS § 54 lg-d 3 ja 4 sätestavad, et asjaõiguse lõppemisel maatükile jäänud ehitis muutub maatüki oluliseks osaks ja kinnisasjaga seotud asjaõigused on kinnisasja olulised osad. Eelnevast järeldub, et kui ehitis/rajatis on muutunud maatüki oluliseks osaks, siis ei saa ehitise/rajatise ja maatüki omandit lahutada. Kuigi AÕS § 110 lg 1 kohaselt tekib vallasomand igamisega, kui isik valdab vallasasja heauskselt ja katkematult viie aasta jooksul nagu omanik, siis AÕS RakS § 13 lg-st 2 lähtudes ehitise kui vallasasja omandamine ei toimu leiu ja igamisega. Seega ei kuulu hageja nõue rahuldamisele. Eelnev ei välista aga kahju hüvitamise nõuet. Hageja ongi esitanud kohtule alternatiivsena nõude hageja poolt tehtud kulutuste summas 469 000 krooni hüvitamiseks vastavalt AÕS § 88 lg-le 1, kui omandiõiguse tunnistamine mingil põhjusel võimalikuks ei osutu. Osundatud nõude osas asub kohus, tuginedes poolte poolt esitatud tõenditele ja seisukohtadele, järeldusele, et nõue tuleb jätta rahuldamata. AÕS § 88 lg 1 ütleb, et valdaja võib nõuda tema poolt asjale tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, välja arvatud juhul, kui ta on valduse saanud omavoliliselt. Muude kulutuste hüvitamist võib valdaja nõuda vastavalt võlaõigusseaduse §-le 1042. Hageja poolt esitatud tõenditest lähtuvalt ei selgu, et ajutise maakasutuse lepinguga hageja valdusesse antud maale parkimisplatside rajamise näol oleks tegemist kulutustega, mis on suunatud asja/maa püsima jäämisele, taastamisele, säilitamisele või korrapärasele majandamisele endisel viisil. Muud kulutused hüvitatakse vastavalt VÕS §-le 1042. Kuna poolte vahel oli lepinguline suhe, mida pooled pole vaidlustanud ja kohus on tuvastanud, siis viide osundatud seadusesättele ei ole kohtu arvates asjakohane. Nii lepingute sõlmimise ajal kehtinud TsK § 173 lg 1 kui ka ajal, mil kostja kuulutas ehitised peremehetuks ning hagejal tekkis nõudeõigus kahju hüvitamiseks, kehtinud VÕS § 76 lg-d 1 ja 3 tuleb kohustus täita nõuetekohasel viisil ja kindlaksmääratud tähtajaks vastavalt lepingule või seadusele. Kohus lähtuvalt tõenditest tuvastas, et hagejal ei ole lepingujärgset nõudeõigust kahju hüvitamiseks, kuna kostja lepinguga ei võtnud endale hüvitamise kohustust autoparkla jaoks vajalike ehitiste (rajatiste) osas. Poolte vahel 30.04.1996 sõlmitud lepingu p 1.2. kohaselt

7(10)

Tsiviilasi nr 2-03-619 puhkemajanduse korraldamise õigus sisaldab muuhulgas AS Sürpriis (hageja õiguseellane) õigust korraldada autode parkimist, mille kohta on sõlmitud hageja ja kostja vahel ajutise maakasutuse leping, mille p 3.4. sätestas omakorda, et hageja on kohustatud kõik ehituslikud investeeringud kooskõlastama kostjaga. Kohus ei tuvastanud asja uurimise ja menetlemise käigus kostja kooskõlastusi antud küsimuses, rääkimata kokkulepetest tehtud investeeringute hüvitamise osas. Maa ajutise kasutamise lepingu, sõlmitud 27.03.1996, p 3 kohaselt hageja kui maakasutaja omab õigust paigaldada ja kasutada lepingualusele maale alljärgnevaid ajutisi ehitisi ja rajatisi – autoparkla. Sama lepingu 5.1. järgi täiendavate ehitiste ja rajatiste püstitamine on keelatud. Tegemist oli poolte vahel lepingulise suhtega, mille alusel kostja andis hagejale ajutiseks kasutamiseks maad, et hageja saaks tegeleda ettevõtlusega (korraldada puhkemajandust) ning selle tarbeks paigaldada ajutise autoparkla. Lepingu lõppemisel oli hageja kohustatud maa tagastama kasutamiskõlblikus seisukorras. Kostja korraldusega lepingut pikendati, kuid tingimused jäid samaks. Lepingu tõlgendamisel on oluline lähtuda poolte tegelikust tahtest. Kohus ei loe mainitud lepingutingimustest välja kostjapoolset kohustust hüvitada hagejale autoparkla rajamisel tehtud kulutused. Kuna hageja lepingujärgselt pidi majandama rannapiirkonda iseseisvalt, sealhulgas oli tal õigus vabalt määrata tasu parkimisplatsi kasutamise eest ja kostjapoolne sekkumine hageja majandustegevusse ei olnud lubatud, siis leiab kohus, et ettevõtlusega kahjumisse jäämine oli tingitud eelkõige hagejapoolsetest otsustest, võetud riskidest ja majandustegevusest. Kohus uurinud poolte poolt esitatud dokumente ja tõendeid ning võttes arvesse istungitel avaldatud seisukohti leiab, et ei ole tõendatud kostjapoolset lepingurikkumist ega sellest tulenevat põhjuslikku seost hagejale kahju tekitamises ning hagejal ei ole seega alust nõuda kahju hüvitamist. Tulenevalt eelnevast asub kohus seisukohale, et hageja alternatiivsena esitatud nõue kahjuhüvitamise osas tuleb jätta rahuldamata. Järgnevalt analüüsib kohus poolte vaidlust osas, mis Vetelpäästejaama hoones hageja poolt tehtud remonttöid.

puudutab

Vääna-Jõesuu

Antud nõude osas puudub poolte vahel vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas: - 16.05.2001 kostja ja FIE Tarmo Tomingase vahel sõlmiti rendileping, millega kostja andis rendile Vääna-Jõesuu Vetelpäästejaama hoone; - 24.05.2001 sõlmiti allrendilepingud nr I ja II FIE Tarmo Tomingase ja hageja vahel, milles lepingu objektiks oli Vääna-Jõesuu Vetelpäästejaama hoone; - 16.04.2002 kostja korraldusega nr 327 lõpetati kostja ja FIE Tarmo Tomingase vahel sõlmitud rendileping poolte kokkuleppel, kuna 17.12.2001 esitas Tarmo Tomingas avalduse ennetähtaegseks lõpetamiseks ja taotles hoone remondiks tehtud kulutuste hüvitamist; - 14.03.2002 esitasid Tarmo Tomingas ja hageja kostjale hoones tehtud tööde loetelu ja maksumuse; - 14.04.2002 kirjaga teatasid Tarmo Tomingas ja hageja, et hageja on teadlik Tarmo Tomingase soovist allrendilepingute lõpetamise kohta. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 2 kohaselt kohaldatakse asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002, asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Vääna-Jõesuu Vetelpäästejaama hoones rendilepingute sõlmimise ajal kehtis Eesti NSV Tsiviilkoodeks (TsK). TsK § 163 kohaselt tekkivad kohustused lepingutest või muudest alustest. TsK § 173 lg 1 järgi tuleb kohustused täita nõuetekohasel viisil ja kindlaksmääratud 8(10)

Tsiviilasi nr 2-03-619 tähtajaks vastavalt seaduses või lepingus sätestatule. Vastavalt TsK §-le 174 on ühepoolne lepingu tingimuste muutmine lubamatu, välja arvatud seadusega ettenähtud juhud. Rendilepingute sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse redaktsiooni § 12 lg 1 kohaselt, kui renditud vara rendile andja loal parendatakse, on lepingu lõppemisel või lõpetamisel rentnikul õigus nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist. 16.05.2001 FIE Tarmo Tomingase ja kostja vahel sõlmitud lepingu p 5.1. kohaselt rentnik kohustub mitte tegema ruumide ümberplaneerimisi, ümberpaigutamist ja jooksvat remonti ilma rendileandja kirjaliku nõusolekuta. Sama lepingu p 7.1. rentnikul on õigus anda renditud vara allrendile ainult rendileandja kirjalikul nõusolekul jäädes ise renditud varade eest vastutajaks rendileandja ees. 24.05.2001 hageja ja FIE Tarmo Tomingase vahel sõlmitud allrendilepingute nr I ja II p 5.1. järgi allrentnik kohustub mitte tegema ruumide ümberplaneerimisi, ümberpaigutamist ja jooksvat remonti ilma rendileandja kirjaliku nõusolekuta. Viimasena mainitud lepingute p 5.6. oli allrentnikul kohustus teha investeeringuid Vääna-Jõesuu Vetelpäästejaama hoone korrastamiseks ja arendamiseks vähemalt 65 000 krooni (leping I) ning 25 000 krooni (leping II) eest igal aastal kooskõlastatult vallavalitsusega. 05.06.2001 korraldusega nr 608 andis kostja nõusoleku allrendile andmiseks. Hageja sõnade kohaselt täitis ta lepingust tulenevat kohustust hoone korrastamiseks ja arendamiseks ning on hinnanud oma tehtud kulutuste maksumuseks 300 000 krooni. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu, kuna kostjal ei ole ülalmainitud rendilepingutest tulenevat kohustust hüvitada rentnikule (liiati veel allrentnikule) renditud vara parendusteks tehtud kulutusi ja viitab lepingu punktidele 5.1.; 5.6. ja 6.5., mille kohaselt oleks tulnud investeeritavad summad Harku Vallavalitsusega kooskõlastada, jooksvat remonti kohustus rentnik ilma vallavalitsuse nõusolekuta mitte tegema ning lepingu lõpetamisel kuuluvad rentniku poolt tehtud renditud vara parendused rendileandja poolt hüvitamisele vastavalt poolte kokkuleppele. Kostja sõnade kohaselt hageja taotles luba ehitustööde teostamiseks, aga kalkulatsioone ei esitanud. Lepingu lõpetamisel tuli arutamisele ka hoone parendamiseks tehtud kulude hüvitamine, milles otsuse tegemine seoti ehitustööde kohta dokumentaalsete tõendite esitamisega. Kohus, hinnanud poolte poolt esitatud tõendeid, leidis, et hageja ei ole õigustatud esitama kostja vastu nõuet kahju hüvitamiseks. Rendiseaduse §-st 12 tulenevalt on nõudeõigus kostja kui rendileandja vastu rentnikul, antud juhul FIE Tarmo Tomingasel, aga mitte hagejal kui allrentnikul. Allrentnikul on omakorda nõudeõigus tulenevalt nendevahelisest lepingus rentniku vastu. Samuti ei ole hageja tõendanud mingigi lepingulise suhte olemasolu kostjaga, mis annaks talle lepingujärgse nõudeõiguse kostja vastu. Kohtule esitatud tõenditest ja dokumentidest ei nähtu asjaolu, et FIE Tarmo Tomingas oleks loovutanud oma nõudeõiguse hagejale. Samuti leiab kohus, et hageja ei ole nõutava hoolsusega täitnud kõnesolevate lepingute tingimusi punktide 5.1. ja 5.6. osas, mis puudutab poolte vahel kokku lepitud ning nõutavat kooskõlastust kostja kui hoone omaniku poolt. Seega on kohtu arvates asja valdamisel tehtud remonttööde kulud, mille hüvitamist hagis nõutakse, osaliselt tekkinud hagejast endast tingitud asjaoludest. Lepingu sõlmimisel võetakse endale teise poole suhtes konkreetsed kohustused ja tekivad ka õigused. Lepingu sõlmimise eeldus on see, et pooled on lepingupunktid piisavalt selgelt ja arusaadavalt läbi arutanud,

9(10)

Tsiviilasi nr 2-03-619 jõudnud kokkuleppele mõlemaid pooli puudutavates olulistes küsimustes ja vabatahtlikult asunud lepingupoolena täitma allkirjastatud lepingut. Eelnevast tulenevalt leiab kohus, et hageja nõue Vääna-Jõesuu Vetelpäästejaama hoones 2001. aasta suvel hageja poolt ehitustöödele tehtud kulutuste hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata vastavalt RenS § 12 ja TsK § 173 lg-le 1. Kuna kohus jättis rahuldamata hageja nõude asja valdamisel tehtud kulutuste hüvitamise osas, siis ei kuulu antud juhul lahendamisele hageja poolt esitatud viivisenõue. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse (jõust 01.01.2006.a.) § 3 kohaselt kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud TsMS-s sätestatut. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg 3 kohaselt kui pool ei ole esitanud enne kohtuvaidlusi kohtule kohtukulude nimekirja ja kuludokumente, ei ole tal õigust kulude hüvitamist nõuda. Kuna ei hageja ega kostja ole kohtukulude nimekirja ja kuludokumente esitanud, ei ole kohtul võimalik menetluskulude jaotust otsustada.

Hannes Olev Kohtunik

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.