Asjaõigus › Piiratud asjaõiguse asjad

Asjaolud 02.07.2007 esitasid hagejad Harju Maakohtusse hagi kostja vastu avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks ja kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks. Hagiavalduse kohaselt kuuluvad hagejatele mõttelised osad (korteriomandid Lohusalu 7 korterelamus) kinnistust, mis asub keset kostja kinnistut. Majandus- ja Kommunikatsiooniministri 25.02.2005 määrusega nr 26 kinnitati riigimaanteede nimekiri. Määruse kohaselt on riigimaanteeks muu hulgas Lohusalu puhkekodu tee, mille marsruudi pikkuseks on 0,733 km. Määruse kohaselt kulges Lohusalu puhkekodu tee osaliselt üle kostja kinnistu, mida hagejad on kasutanud oma kinnistule pääsemiseks alates seal asuva kortermaja ehitamisest ehk ca 20 aastat. 31.05.2007 said hagejad kätte kostja poolt neile saadetud kirja, milles märgiti, et Majandus- ja Kommunikatsiooniministri 16.01.2007 määrusega nr 4 on Lohusalu puhkekodu tee kostja kinnistul paiknevas osas riigimaanteede nimekirjast välja arvatud. Kuivõrd oli nüüd tee täies ulatuses eratee, keelas kostja hagejatel selle kasutamise, piirates hagejate juurdepääsu nende kodudele. Kostja küll pakkus hagejate kinnistule juurdepääsuks välja alternatiivse tee, kuid nimetatud teed on võimalik kasutada üksnes juurdepääsuks Lohusalu tn 8 asuvale korterelamule, kuid mitte Lohusalu tn 7 korterelamule (Lohusalu 7 ja Lohusalu 8 vahel teed ei eksisteeri). Kostja pidi olema kõnealuse kinnistu soetamisel teadlik, et tee tema õigusi kitsendab. Kuivõrd kohtuväliselt polnud võimalik vaidlustst lahendada, palusid hagejad kohtul määrata tee nende kinnistule juurdepääsuks ja tee kasutamise tingimused. Tasu kindlaks määramisel palusid hagejad aluseks võtta kostja kinnistu maamaksustamishinna 40 kr/m2. Tee pindala on umbes 1600 m2. Kuna tee on kostja omand ja hagejatel on õigus seda ainult kasutada, on mõistlik, et tasu suuruseks on kõigi hagejate peale kokku 3% maamaksustamishinnast aastas ehk 1920 kr. Kuna kohtuotsuse resolutsiooniga looduses kulgeva tee selge ja üheselt arusaadavalt kirjeldamine on raskendatud kui mitte võimatu, siis palusid hagejad kohtuotsuses viidet kaardile. Hagejad palusid määrata, et Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna vastavatesse registriosadesse sisse kantud kinnistute igakordsetel omanikel ja nende poolt nõusoleku saanud isikutel on tähtajatu õigus 24 tundi ööpäevas kasutada kõikidel päevadel aastas nii jalgsi kui sõiduvahenditega (sh mootorsõidukitega) Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna registriossa nr 3868702 sisse kantud kinnistul asuvat teed, mis on kohtuotsuse lisaks oleval kaardil oranži värviga tähistatud. Vastavad igakordsed kinnistute omanikud kohustuvad tee kasutamise maksma Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna registriossa nr 3868702 sisse kantud kinnistu omanikule igaüks 137,15 kr aastas. Samuti palusid hagejad tuvastada AS-i Esmar kohustus anda tahteavaldus Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna registriosa nr 3868702 kolmandasse jakku märkuse kandmiseks sõnastusega: „Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna registriosadesse nr 4378702, 4378802, 4378902, 4379002, 4379102, 4379202, 4379302, 4379402, 4379502, 4379602, 4379702, 4379802 sisse kantud kinnistute igakordsetel omanikel ja nende poolt nõusoleku saanud isikutel on tähtajatu õigus kasutada 24 tundi ööpäevas kõikidel päevadel aastas nii jalgsi kui sõiduvahenditega (sh mootorsõidukitega) kinnistul asuvat teed, mis on Harju Maakohtu kohtuotsuse (tsiviilasi nr 2-07-24517) lisaks oleval kaardil oranži värviga tähistatud.” Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja on taganud hagejatele juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt ning hagejate nõude rahuldamiseks puudub õiguslik alus.

Lohusalu 7 asuva hoonega külgneb Lohusalu 8 asuv korterelamu. Mõlema korterelamu ühiseks majandamiseks on moodustatud KÜ Lohusalu. Kostja on võimaldanud mõlemale korterelamule juurdepääsu avalikult kasutatavalt asfaltkattega teelt. Nimetatud tee on korras ning selle läbimine on võimalik jalgsi, jalgrattaga, mootorsõidukiga. Juurdepääs hagejate korteriomanditele toimub läbi Lohusalu 8 kinnistu. Lohusalu 7 ja Lohusalu 8 korterelamute vaheline tee vajab küll korrastamist, kuid tee korrastamiseks tehtavad kulutused ei ole suured. Lähtudes Riigikohtu lahendist 3-2-1-33-04 tuleb juurdepääsunõude lahendamisel arvestada ka seda, kas omanikul on võimalik saada juurdepääs oma kinnisasjale mujalt kui võõra maatüki kaudu. Kostjale teadaolevalt ei ole tehtud takistusi Lohusalu 7 ja 8 vahelise tee kasutamiseks. Kuivõrd kostja on taganud hagejatele juurdepääsu avalikult kasutatavale teele, siis on täitmata AÕS § 156 lg 1 kohaldamise materiaalõiguslik eeldus ja hagi tuleb jätta rahuldamata. Juurdepääsuõiguse määramisel üle võõra kinnisasja tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huvidega. Ainult juhul, kui hageja huvi juurdepääsu saamiseks oma kinnisasjale üle kostja kinnistu kaalub üles kostja huvi oma kinnisasja kasutamise keelamise vastu, on nõude rahuldamine põhjendatud. Juhul, kui määrata hagejatele juurdepääs hagiavaldusele lisatud plaanil sinise ja punasega tähistatud tee kaudu, siis toimuks kahe korterelamu teenindamine kahe erineva tee kaudu, mis piiraks aga kostja huve enam, kui on hagejate huvide tagamiseks vajalik ja mõistlik. AÕS § 156 lg l mõtteks ei ole igale hoonele eraldi juurdepääsu määramine, vaid juurdepääsu määramine, mis koormab koormatava kinnisasja omaniku huve kõige vähem. Asjaolu, et hagejad on vaidlusalust teed kasutanud 20 aastat, ei anna alust eeldada, et selline olukord võib jääda igavesti kestma. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Maakohtu otsus Harju Maakohus om 06.03.2008 otsusega rahuldas hagi ja jättis menetluskulud kostja kanda. Vaidlust ei olnud poolte vahel selles, et hagejad on kinnistu, asukohaga Lohusalus 7, Keila vald, Harjumaa kaasomanikud ja hagejad on kasutanud umbes 20 aastat oma korterelamu juurde pääsemiseks nn Lohusalu Puhkekodu teed läbi kostja kinnistu ja see tee on olnud avalik tee kostja kinnistu soetamise ajal. Majandus- ning kommunikatsiooniministri 16.01.2007 määrusega nr 4 on nimetatud tee lühendatud 189 m pikkuseks teeks ja välja arvatud riigimaanteede registrist. Seoses sellega on kostja esindaja teatanud, et sulgeb tee hagejatele. Plaaniga ja paikvaatluse protokolliga oon tõendatud, et hagejatel puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt oma kinnistule ilma, et nad peaksid läbima kostja kinnistut. Hagejate ja Lohusalu 8 kinnistu asuvad saarena keset kostja kinnistut. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve (AÕS § 156 lg 1). Kostja on ostnud kinnisasja, teades, et selle keskel paiknevad kaks kinnistut. Kostja seisukoht, et ta on taganud hagejatele juurdepääsu oma kinnistule, ei arvesta asjaoluga, et nimetatud teelõik ei vii hagejate kinnistuni ja hagejad peaksid oma kinnistule saamiseks läbima ka Lohusalu 8 kinnistu. Asjaolu, et Lohusalu 7 ja 8 on moodustanud ühiselt korteriühistu, ei oma juurdepääsutee võimaldamise vaidluses tähendust. Seega peaks arvestama ka Lohusalu 8 kinnistu omaniku huve, sest kostja poolt pakutav hagejatele juurdepääsu võimaldav tee koormaks ka Lohusalu 8 kinnistut suurenenud liikluse tõttu, mis kahjustaks omakorda Lohusalu 8 elukeskkonda. Kostja ei ole piisavalt põhjendanud, kuidas muudab juurdepääsu tee läbimine võimatuks kostja kinnistul asuva asfalteeritud platsi kasutamise. Hagejad taotlesid ainult sellelt ülemineku õigust ja ülesõitu transpordivahenditega, mis ei välista platsi kasutamist täielikult. Kostja pakutav juurdepääsutee on

tunduvalt kitsam (umbes 3 m), mistõttu oli põhjendatud hagejate kartus, et kostja pakutav tee võib raskendada hagejate kinnistuni pääseda teenindaval personalil (sh tuletõrjeautol). Uus juurdepääsutee ei ole majanduslikus mõttes samaväärne, sest hagejad peavad selleks läbima kaks võõrast kinnistut. Teisalt ei tekita senikasutatud juurdepääsutee teenivale kinnisasjale olulisi halvemusi. Kaaludes poolte huve, on põhjendatud hagejate nõue juurdepääsutee võimaldamiseks. Tulenevalt asjaolust, et juurdepääs tuleb võimaldada eluhoonetele, on põhjendatud juurdepääsutee õiguse andmine 24 tunniks ööpäevas kõikidel päevadel aastas nii jalgsi kui sõiduvahenditega, sh mootorsõidukitega ja tähtajatult. Kuivõrd kostja ei ole vastu vaielnud hüvitise suurusele, tuleb igal Lohusalu 7 kinnistu omanikul hüvitada aastas tee kasutamise eest 137,15 kr. Kohtuotsuse alusel seatava kinnisomandi kitsendus juurdepääsu kujul kinnisasjale saab kinnistusraamatu kaudu kolmandatele isikutele kehtivaks muuta vastavalt AÕS § 63 lg 1 p 4 ja § 141 lg 3 kinnistusraamatusse kantava märkusega. KRS § 341 lg 2 p 5 kohaselt on kinnistusraamatusse kannete tegemiseks nõutav puudutatud isiku nõusolek, TsÜS § 68 lg 5 kohaselt võib seda asendada kohtuotsus. Seega oli põhjendatud hageja nõue tuvastada kostja tahteavaldus juurdepääsutee kohta märkuse tegemiseks kinnistusraamatusse. Apellatsioonkaebus Apellant palub tühistada Harju Maakohtu 06.03.2008 otsuse ja teha uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. Apellant leiab, et maakohus on ebaõigesti tuvastanud AÕS § 156 lg 1 sätestatud nõude rahuldamise alused. Kohus on poolte huvide kaalumisel põhjendamatult eelistanud vastustajate õigusi, mis on käsitletav TsMS § 156 lg 1 rikkumisena. Vastustajate taotletav juurdepääs ei ole ainus võimalik juurdepääs Lohusalu 7 kinnistule. Apellant on võimaldanud juurdepääsu korterelamutele Lohusalu 7 ja 8 avalikult kasutatavalt teelt. Põhjendamatu on maakohtu tuvastus, et pakutav tee ei võimalda või raskendab kinnistuni pääsemist teenindaval transpordil. Juurdepääsuks Lohusalu 7 korterelamule tuleks vastustajatel korrastada ainult kinnistute Lohusalu 7 ja 8 vahel asuv teelõik, mille korrastamine ja kasutusele võtmine ei tähenda iseenesest Lohusalu 8 elukeskkonna kahjustamist. Juurdepääsu määramisel üle võõra kinnisasja tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huvidega. Kohtulahendist peavad nähtuma ja olema kontrollitavad kohtu motiivid, miks otsustati juurdepääs määrata lahendis toodud viisil. Vastustajad ei ole tõendanud seda, et neil oleks ülekaalukas huvi oma kinnisasjale pääsemise vastu üle apellandi kinnisasja hagis taotletud tee kaudu. Kohus oleks pidanud juurdepääsuõiguse määramisel arvestama ning kaaluma piiranguid. Vastus apellatsioonkaebusele Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus leiab, et kaebuse rahuldamiseks puudub küllaldane alus. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg.6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Ebaõiged on kaebuse väited, mille kohaselt ei ole maakohus põhjendanud, miks määrati hagejate kinnistule juurdepääs hagis näidatud viisil, on põhjendamata jätnud hagejate huvi

eelistamise kostja huvidele ega ole seisukohta võtnud kostja väite suhtes, et hagis taotletud viisil juurdepääsuõiguse määramine välistab hagejate elamu ees oleva kostja kinnistul asuva asfaltplatsi kasutamise täielikult. Mis puutub juurdepääsu võimalikkusesse hagejate elamule kinnistu kaudu elamute vahelise tee kaudu, siis sellist teed ei ole olemas - kostja sellekohane väide ei ole millegagi tõendatud.

Tiit Kollom

Ulvi Loonurm

Margo Klaar

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.