Võlaõigus › Muud lepinguvälised kohustused

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ja kostja 12.03.2007 müügilepingu, millega kostja müüs hagejatele xxxxx maakonnas xxxxx vallas Xxxxxxxx külas asuva hoonestatud Xxx-xxxxx kinnistu hinnaga 1 065 000 krooni. Müüja esindaja kinnitas hoonestatud kinnistu müügilepingu p-s 1.15.4, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse käigus. Lepingu p-s 1.15.7 kinnitas kostja esindaja, et ehituses s.o eramus on olemas elekter ning vesi- ja kanalisatsioon on lokaalsed. Peale kinnistu kasutusele võtmist selgus hagejatele, et kostja ei ole sõlminud liitumislepingut Eesti Energia AS-ga ega ole välja ehitanud joogivee trassi, mistõttu kinnistul puudub nii elektri kui joogivee kasutamise võimalus. Kostja oli kinnistule ajutiselt saanud elektrit ja vett kõrvalasuvalt kinnistult suulise kokkuleppe alusel. Hagejad leiavad, kostja müüs neile teadlikult varjatud puudustega kinnisasja. Hagejad paluvad alandada ostuhinda nende poolt kinnistule tehtud kulutuste 64 681, 85 krooni võrra. Kuna ostetud kinnistul asuvas elamus ei olnud elektri ja vee puudumise tõttu võimalik elada, siis olid hagejad sunnitud lõpetama Kroonilinna Kinnisvara OÜ-ga sõlmitud müügiesinduslepingu hagejatele kuuluva 3-toalise korteri müügi (Xxxxxx, xxxxx x-x) kohta. Lepingu lõpetamisel olid hagejad kohustatud tasuma reklaamikulu eest 04.05.2007 arve-kviitungi nr 94 alusel 1616, 60 krooni. Varjatud puudustega kinnisasja müümisega on kostja seega tekitanud hagejatele täiendavaid otseseid kulusid kokku 66 298,45 krooni. Nimetatud summa ei sisalda hagejate ajakulu, samuti bensiinikulu asjaajamisega seotud sõitudeks, kuid hagejate hinnangul võiks mõistlik hüvitus nende kulude eest olla 9 000 krooni. 19.06.2007 saatsid hagejad kostjale seoses kinnistu lepingutingimustele mittevastavusega, tulenevalt VÕS § 112 lg 2, ostuhinna alandamise avalduse. Avaldus toimetati kostjale kätte väljastusteate vastu 25.06.2007. Kostja vastuväited

tunnistaja koos hagejatega maja vaatamas enne ostu-müügilepingu sõlmimist ning garaažis oli voolumõõtja, mille juhtmed olid lahti ühendatud, tualetis oli vesi ja kaevu ta ei näinud, sest lumi oli maas. Kohtu hinnangul ei olnud tunnistaja A. S.i ütlustel, et ka tema soovis vaidlusalust elamut osta, olulist kaalu. Kohus tuvastas, et kinnistul asuvas elamus ei olnud elatud juba pool aastat, veevärk oli katki külmunud ja kuivõrd lumi oli maas, siis ei olnud võimalik kindlaks teha kaevu asukohta. Tunnistaja H. J.i ütlustel ehitas tema vaidlusaluse elamu ja elas enne elamu müüki 2004. aastal kostjale ise selles majas 10 aastat. Seega oli tegemist pikemat aega kasutuses oleva majaga ja kuivõrd majas oli nii voolumõõtja kui veega tualett ning maakler kinnitas, et vesi ja elekter on olemas, ei saanudki ostjatel tekkida kahtlusi vee ja elektri olemasolus. Samuti kinnitas müüja lepingus p 1.15.7, et ehitises on olemas elekter, vesi- ja kanalisatsioon. TsMS § 230 lg 1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kostja on 01.10.2007 kirjalikus vastuses väitnud, et kinnistu müügil ei ole midagi hagejate ees varjanud. Tõendite uurimise käigus ei ole leidnud kinnitust kostja väide, et enne notariaalse ostumüügilepingu sõlmimist näidati hagejatele, kus toimus joogivee tarbimine. Kostja vastuväited on paljasõnalised ja tõendamata. Kohus leidis, et hageja nõue on tõendatud kirjalike tõenditega summas 83 721, 60 krooni. Kostja ei ole vaidlustanud hageja poolt toodud varjatud puuduste olemasolu ega hageja poolt esitatud täiendavate kulutuste maksumuse arvestust. Kostja esindaja poolt 03.03.2008 esitatud müügiesindusleping 05.09.2006, millest nähtub, et kostja Jaan Palmiste sõlmis maakleriga lepingu kinnistu müügiks summas 1,3 miljonit krooni, ei anna alust hagi rahuldamata jätmiseks. Sama ei anna ka kostja poolt tellitud Pindi Kinnisvara eksperthinnang 31.01.2007, millega määrati vaidlusaluse kinnistu turuväärtuseks 1,31 miljonit krooni. Eksperthinnang ei ole kooskõlas tegeliku olukorraga, s.o osa, mis puudutab objekti krundi kirjaldust. Nimelt on kirjelduses märgitud, et krundi veevarustus on oma puurkaevu baasil, mis ei vasta tegelikkusele. Apellatsioonkaebus

alandamise avalduse. 10.09.2007 esitasid hagejad kohtule hagiavalduse ostuhinna alandamiseks ja palusid kostjalt välja mõista 83 721,60 krooni. Menetledes ostuhinna alandamise nõuet, pidi kohus kontrollima, kas hagejad on täitnud hinna alandamise materiaalõiguslikud eeldused ja formaalsed nõuded. Hinna alandamine on ühepoolne kujundusõigus, mis teostatakse tahteavaldusega teisele poolele. Tahteavalduse kehtivuseks peavad olema täidetud materiaalsed eeldused- tegemist peab olema lepingurikkumisega, mis annab aluse hinda alandada. Hagejad on väitnud, et nad võtsid kostjalt vastu mittekohase täitmise, s.t kostja on andnud nendele üle puudustega asja. Kohustuse mittekohase täitmise vastuvõtmisel on lepingupoolel VÕS § 101 lg 1 p 5 ja § 112 lg 1 alusel õigus alandada enda tasutavat hinda. Vaidlust ei ole selles, et hagejad on hinna alandamise avalduse kostjale teinud. Seega jäi kohtule kohustus kontrollida, kas esinevad hinna alandamise materiaalsed eeldused. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab hageja hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded. Maakohus on asjas läbi viinud puuduliku eelmenetluse, mis tõi kaasa ebaõige lahendi tegemise. Eelmenetluse ülesanded on sätestatud TsMS §-s 392. Kohus peab eelmenetluses välja selgitama hageja nõuded ja poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta. Kohus oleks pidanud hagejatele selgitama, milliseid asjaolusid nad tõendama peavad. Hagejad on kogu menetluse kestel väitnud, et nad alandavad ostuhinda puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste võrra. Hagejad on valesti mõistnud VÕS § 112 lg-t 1 ja tõendanud nn kahju suurust. Hagejad ei pidanud oma nõude rahuldamiseks tõendama müügiobjektile tehtud kulutusi, vaid kohase ja mittekohase täitmise väärtuste vahet. Hinna alandamise eesmärgiks on VÕS § 112 järgi mittekohase täitmisega rikutud pooltevaheliste kohustuste tasakaalu taastamine olukorras, kus ostja on mittekohase täitmise vastu võtnud ja ei soovi lepingust taganeda. VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusse. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) * lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus). Mittekohase täitmise arvuline väärtus tuleb leida suhtes kohase täitmise väärtusega. Mittekohase täitmise väärtust tuleb võrrelda kohase täitmise väärtusega. Hinna alandamisel tuleb tuvastada puudusteta müügiobjekti väärtus, s.o kohase täitmise väärtus. Kohase täitmise väärtuseks on asja harilik väärtus. Hinna alandamisega seonduvat on Riigikohus käsitlenud lahendites 3-2-1-111-07, 3-2-1-131-05 ja 3-2-1-59-06. Kuna maakohus jättis eelmenetluses välja selgitamata asja õigeks lahendamiseks vajalikud asjaolud, tuleb otsus tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Kohus peab andma hagejatele aega tõendada mittekohase täitmise väärtust. Kuna maakohus on olulises osas ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust ja menetlusnormi, ning seda puudust ei ole ringkonnakohtul võimalik kõrvaldada, tuleb asi tuleb saata uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel.

U.Loonurm

A.Tänav

I.Nõmm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.