Muud › Muud hagiasjad

TÜ Madara ja OÜ Skrooder apellatsioonkaebuse jätta rahuldamata, OÜ Lasref Haldus vastuapellatsioonkaebus rahuldada ja AS Lasref apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võivad menetlusosalised vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest.

Asjaolud Tulundusühistu Madara (edaspidi hageja) ja AS Lasref (edaspidi kostja I) on sõlminud omavahel järgmised lepingud Tallinnas Majaka põik 17 ja Tuha 3c asuvate kinnistute kohta: - 4. oktoobril 1996. a sõlmisid pooled eraldi dokumentidena ostu-müügi eellepingu (edaspidi eelleping I) ja selle lepingu lisaks oleva rendilepingu nr 10 (edaspidi rendileping), mille esemeks oli Tallinnas Majaka põik 17a asuv 5000 m2 suurune kinnistamata maatükk (tinglik osa Majaka põik 17 asuvast maatükist, mida pooled nimetavad ka Majaka põik 17 osaks), millel asusid kaks pooleliolevat kaarhalli pindalaga kokku 720 m2. Eellepingu I p 4.1 kohaselt tuli hagejal tasuda ostuhind kostjale I võrdsetes osades viie aasta jooksul, kusjuures hinnast tuli maha arvata rendilepingu alusel tasutav rent. Kostja I kohustus kuue kuu jooksul sõlmima eellepinguga I samadel tingimustel ostumüügilepingu. Eellepingu I p 8.5 kohaselt pidid pooled lõpetama ostu-müügilepingu sõlmimisel rendilepingu. Rendilepingu järgi andis kostja I hagejale rendile eellepingus I nimetatud objekti rendihinnaga 10 000 krooni kuus, millele lisandus käibemaks. Rendileping pidi kehtima 2. oktoobrini 2021. a. - 24. juulil 1997. a sõlmisid hageja ja kostja I Majaka põik 17a kapitalirendilepingu (edaspidi kapitalirendileping). Selle lepingu p 3.1 kohaselt kehtib leping kuni lepinguobjekti hinna täieliku tasumiseni kostjale I hageja poolt viie aasta jooksul või enne seda, kui pooled sõlmivad lepinguobjekti notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingu. - 4. juulil 2000. a sõlmisid hageja ja kostja I Tuha 3c ja Majaka põik 17 asuvate hoonestatud ja kinnistamisel olevate maatükkide ostu-müügi eellepingu (edaspidi eelleping II). Selle lepingu p 1.2.8 kohaselt pidi hageja kui ostja tasuma kostjale I kui müüjale maatükkide ostuhinna viie aasta jooksul arvates 30. juunist 2001. a. - 27. juulil 2000. a sõlmisid hageja ja kostja I Tuha 3c ja Majaka põik 17 asuvate hoonete kui vallasasjade ja nende teenindamiseks määratud maatükkide kasutusvalduse lepingu hageja kasuks (edaspidi kasutusvalduse leping). Kasutusvaldus pidi selle lepingu järgi lõppema, kui hageja omandab kasutusvalduse eseme eellepingu II järgi. - 22. novembril 2000. a sõlmisid hageja ja kostja I kokkuleppe (edaspidi kokkulepe), millega pooled lõpetasid eellepingu II poolte kokkuleppel ja muutsid kapitalirendilepingut, mis jäi kehtima. Nad kinnitasid kokkuleppes, et hageja on kapitalirendilepingust tulenevad maksekohustused täitnud ning kostja I kohustub sõlmima 1. aprilliks 2001. a notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu Majaka põik 17a omandiõiguse üleandmise kohta hagejale.

2(9)

- 24. novembril 2000. a koostasid hageja ja kostja I võtmete üleandmise-vastuvõtmise akti, mille kohaselt hageja tagastas kostjale I Tuha 3c ja Majaka põik 17b asuvad hooned ja nende ruumide võtmed, mis olid hagejale üle antud eellepingu II alusel. Majaka põik 17 ja Tuha 3c maatükid kinnistati 22. novembril 2000. a kostja I kui omaniku nimele: Majaka põik 17 (registriosa nr 30321) ja Tuha 3c (registriosa nr 30304). Alates

3(9)

Kostja I vaidlustas hageja nõude ka solidaarvastutuse kohaldamise osas. VÕS §-s 183 sätestatud ettevõtte üleandja ja omandaja solidaarne vastutus võib tekkida üksnes kohustuste eest, mis olid seotud üleantud ettevõttega, mitte igasuguste üleandja võimalike kohustuste eest. Hageja rahaline nõue ei ole seotud Tuha tänava kinnistutega, mis kostja I andis mitterahalise sissemaksena üle kostjale II. Kinnisasja üleandmist ei saa samastada ettevõtte üleandmisega. Hageja ei ole lähtunud ka VÕS §-s 183 sätestatud viieaastasest vastutuse tähtajast. Hagi on esitatud 15. juulil 2003. a ja seega saaks hageja teoreetiliselt solidaarvastutuse korras nõuda vaid nende kohustuste täitmist, mis muutusid sissenõutavaks pärast 15. juulit 1998. a. Kostja II ei tunnistanud hagi. Ta väitis, et kostja I ei andnud talle üle asjade ja õiguste omandit tervikuna, mis on ÄS § 5 lg 2 ja VÕS §-de 180 ja 182 järgi vastutuse ülemineku eelduseks. Kasutusvalduse lepingut ei saa lugeda üürilepinguks AÕSRS § 91 alusel, kuna nimetatud säte reguleerib vallasasjade kasutusvalduse lepinguid. Kostja III ei tunnistanud hagi. Ta väitis, et Majaka põik 17 üürileping on 23. mail 2003. a tehtud ülesütlemisega lõppenud. Ei ole võimalik kindlaks määrata üürilepingu alusel hageja kui üürniku kasutusse antud asja. Üürilepingu objektiks oli maatükk pindalaga 5000 m2 ja kaks pooleliolevat kaarhalli kogupindalaga 720 m2. Üürilepingu objekt ja kinnisasi, mille koormamist märkega taotletakse, on erinevad nii asjaõiguslikust aspektist kui ka looduses. Menetluse käigus asus kostja III seisukohale, et rendileping ja kasutusvalduse leping on tühised vormivea tõttu. Kostja I esitas vastuhagi, milles palus: 1) tuvastada hageja kohustus tagastada kostjale I tühise ostu-müügilepingu järgi hagejale üle antud valdus kinnistu Majaka põik 17 osale 5000 m2 suurusele territooriumile, millel asub kaks kaarhalli; 2) välja mõista hagejalt TsK § 477 lg 1 ja VÕS § 1032 alusel Majaka põik 17 territooriumi osa ja kaarhallide kasutamisega alusetult säästetud 750 000 kr. Hüvitisnõude esitamisel lähtus kostja I keskmisest üüritasust, kaarhallide pindalast 720 m2 ja territooriumi pindalast 4280 m2 (ilma kaarhallidealuse pinnata). Hageja oli kostja I arvates 1996. aastast 2005. a veebruarini alusetult säästnud tema arvel kokku 5 433 626 kr. Hagejal on kostja I arvates õigus kostjalt I tagasi saada: 1) tühise eellepingu II alusel hagejale tagastamata 50 000 kr., ülejäänud osas on kostja I eellepingu II tagasitäitmise nõude 22. novembri 2000. a kokkuleppega tasaarvestanud ja seejärel tasunud; 2) tühise kapitalirendilepingu alusel tasutud 1 479 409 kr. 50 senti; 3) Majaka põik 17 kaarhallide ja territooriumi osa parendamiseks tehtud kulutused 1 396 294 kr. Kostja I tasaarvestas 1. märtsi 2005. a avaldusega oma nõude täielikult hageja nõudega osas, mida ta tunnistas, ning tema tasaarvestamata nõudeks jäi 2 507 922,50 kr. Sellest palus ta hagejalt välja mõista 750 000 kr. Hageja nõue kostja I vastu oli viimase arvates lõppenud tasaarvestusega ja kostja I taotles selle tõttu hagi rahuldamata jätmist.

Vara väljanõudmise nõue on alusetu, kuna selle rahuldamise eelduseks on vara valdamine õigusliku aluseta. Hageja sai Majaka põik 17 osa oma valdusesse kokkuleppe kohaselt ja lepingute alusel ning need alused ei ole ära langenud. Seetõttu ei saa kostja I esitada ka alusetust rikastumisest tulenevat nõuet. Kostja I ei ole esitanud nõuet lepingu täitmiseks. Kuna hageja esitab tasaarvestusele vastuväited, ei ole tasaarvestus VÕS § 200 lg-st 4 lähtudes võimalik. Tasaarvestatavaid summasid ei saa kontrollida ja vastuhagi on selles osas tõendamata. Alusetu on tasaarvestus hageja tehtud parenduste hüvitamiseks, sest hageja ei ole esitanud kostja vastu selles osas nõuet. Kostjal I puudus õigus nõuda renti maa eest enne selle kinnistamist, kuna ta ei olnud maa omanik. Kostja I ei esitanud rendiarveid ega soovinudki makseid saada, kuna oli ise hagejale võlgu. Maakohtu otsus Harju Maakohus rahuldas 26. oktoobri 2006. a otsusega hagi osaliselt ning jättis vastuhagi rahuldamata. Maakohus mõistis kostjalt I hageja kasuks välja tühiste lepingute alusel saadud 1 750 000 kr. ja tunnustas hageja õigust nõuda kostjatelt I ja III üürilepingu kohta märke tegemist kinnistusraamatusse. Maakohus määras, et Majaka põik 17 kinnistu registriosa nr 30321 teise jakku esimesele vabale järjekohale tuleb kanda märkus

kasutusvalduse seadmist hageja valduses. Põhjendatud ei ole ka kostja I seisukoht, et Majaka põik 17 kinnistamisel muutus kasutusvalduse leping automaatselt ehitiste hävimise tõttu tühiseks, sest faktiliselt on ehitised säilinud. Kasutusvalduse leping muutus formaalselt kinnisasja kasutusvalduseks. Kuna kasutusvalduse lepingu objekt oli muutunud kinnisasjaks, siis ei saa AÕSRS § 91 kohaldada. Kasutusvalduse lepingut ei saa lugeda üürilepinguks ja selle alusel ei ole võimalik nõuda üürimärke tegemist VÕS § 324 järgi. Maakohus ei andnud hinnangut kasutuvalduse lepingu ülesütlemisele, kuna leping ei muutunud üürilepinguks AÕSRS § 91 järgi. Rendilepingut ei ole üles öeldud. Kuna tegemist oli tähtajalise rendilepinguga, ei ole kohaldatavad teatises viidatud korralist ülesütlemist puudutavad sätted. VÕS § 341 ja § 309 lg 1 järgi lõpeb tähtajaline üüri- või rendileping vaid tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem VÕS §-de 313-319 alusel erakorraliselt üles öeldud. Kostja I ei esitanud ühtegi nimetatud sätetes esitatud asjaolu. Ülesütlemisteade ei vasta VÕS §-s 325 sätestatud elu- või äriruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse vormile, mistõttu VÕS § 325 lg-st 5 tulenevalt ei saa lugeda ülesütlemist toimunuks. Kostja I seisukohad rendilepingu ülesütlemise kohta on vastuolulised. Hagejal on VÕS § 324 lg 1 ja rendilepingu alusel õigus nõuda kostjatelt I ja III märke tegemist kinnistusraamatu registriossa nr 30321. Põhjendatud on hageja nõue üürilepingu tähtaja märkimiseks, sest see piiritleb kinnistusraamatusse kantava märkuse sisu. Kuna rendileping kehtib, siis puudub alus vastuhagi rahuldamiseks Majaka põik 17 osa kostjale I tagastamise nõudes. Hageja kasutab Majaka põik 17 kinnistu osa lepingu alusel, mistõttu kostja I vastuhagi alusetu rikastumise nõudes ei ole põhjendatud. Seetõttu ei andnud maakohus hinnangut väidetele ja tõenditele kostja vastuhagi ja tasaarvestuse võimalikkuse, õiguspärasuse ja summade suuruse kohta. Apellatsioonkaebused Maakohtu otsuse peale esitasid apellatsioonkaebuse hageja, kostjad I ja III. Kostja II esitas hageja apellatsioonkaebuse peale vastuapellatsioonkaebuse. Hageja palub oma apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohus jättis hagi rahuldamata kasutusvalduse lepingu alusel esitatud nõudes ja tunnistada, et hagejal on õigus nõuda üürilepingu kohta märke tegemist nii Majaka põik 17 kui ka Tuha 3c kinnistu registriossa. Hageja ei vaidlustanud maakohtu otsust jätta kostja II vastu esitatud rahaline nõue rahuldamata. Apellatsioonkaebuse kohaselt eksis maakohus AÕSRS § 91 kohaldamisel. Maakohus tuvastas õigesti, et kasutusvalduse leping sõlmiti siis, kui Majaka põik 17 ja Tuha 3c ei olnud veel kinnistatud. Seega olid AÕSRS § 91 tingimused täidetud, sest kasutusvalduse leping sõlmiti vallasasjade suhtes ja enne AÕSRS § 91 jõustumist. Kasutusvalduse leping on eriseaduse alusel kvalifitseeritav üürilepinguna. Seadus ei näinud ette, et kasutusvaldaja jääb AÕSRS §-s 91 sätestatud õigustest ilma põhjusel, et vahepeal erastatakse hoonete teenindamiseks vajalik maa. Hoone või rajatise suhtes sõlmitud üürileping (rendileping) muutus kinnistamisel kinnisasja üürilepinguks. Ei ole tõendatud, et kinnistamine oleks olnud lepingu lõppemise või kehtetuse või tühisuse alus. Kuna AÕSRS § 91 kohane üürileping kehtis, oli hagejal VÕS § 324 lg 1 alusel subjektiivne õigus üürimärkele. Maakohus ei vastanud hageja väitele, et kasutusvalduse lepinguna pealkirjastatud leping oli sisuliselt üürileping. 6(9)

Kostja I palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi rahuldati osaliselt, ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ning rahuldada vastuhagi. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei lähtunud maakohus Tallinna Ringkonnakohtu

kohta. Tsiviilasjas, millest võtsid osa samad pooled, on jõustunud kohtuotsusega tuvastatud, et vaidlusalused lepingud on vorminõuete rikkumise tõttu tühised. Maakohus tuvastas ebaõigesti rendilepingu kehtivuse. Kostja II palus hageja apellatsioonkaebuse peale esitatud vastuapellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsus osas, millega maakohus tuvastas, et mõlema objekti kasutusvalduse leping muutus koos ehitistealuse maa kinnistamisega formaalselt kinnisasja kasutusvalduseks. Ringkonnakohus peaks tuvastama, et kasutusvalduse leping oli kinnistamisel oleva maatüki kasutusvaldusega koormamise võlaõiguslik kokkulepe, mis on seadusega ettenähtud vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine. Lõppjärelduses tuleks maakohtu otsus jätta muutmata. Hageja vaidles kostjate I vastuapellatsioonkaebusele vastu.

ja

III

apellatsioonkaebustele

ja

kostja

II

Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus tuleb tühistada osas, millega rahuldati hageja rahaline nõue kostja I vastu, ja saata asi selles osas uueks läbivaatamiseks maakohtule. Sellega seoses tuleb otsus tühistada ka AS-lt Lasref väljamõistetud kohtukulude osas, Maakohtu otsus on õige osas, millega kohus rahuldas hageja nõude märke tegemiseks kinnistusraamatusse, jättis rahuldamata kostja I vastuhagi asja väljanõudmiseks võõrast ebaseaduslikust valdusest ja rahalise hüvituse saamiseks alusetu rikastumise sätete alusel, samuti hageja rahalise nõude rahuldamata jätmises kostja OÜ Lasref Halduse vastu. Nimetatud osades ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg.6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata, välja arvatud maakohtu põhjendused seoses kasutusvalduse lepinguga. Selles osas kolleegium muudab maakohtu otsuse põhjendust. Nimetatud kasutusvalduse leping on sõlmitud lihtkirjalikus vormis. Ehitiste kui vallasjade kasutusvalduse leping tuli sõlmida notariaalselt tõestatud vormis. AÕS § 202 lg.2 (kehtis enne 1. juulit 2003) järgi kohaldati vallasasja kasutusvalduse tekkimisel asja üleandmisele ja kokkuleppele üleandmise teel vallasomandi tekkimise suhtes kehtivaid sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕSRS § 13 lg.6 kohaselt pidi ehitise kui vallasasja võõrandamise tehing olema notariaalselt tõestatud. Kuna praegusel juhul olid kasutusvalduse lepingu objektiks ka kaarhallid kui vallasasjaks olevad ehitised, siis oli kasutusvalduse leping enne 1. juulit 2002 kehtinud TsÜS § 66 lg.2 ja 93 lg.1 järgi tühine. Kuna kasutusvalduse leping oli tühine, ei saanud see leping muutuda AÕSRS § 9 (1) järgi üürilepinguks, mille alusel oleks hagejal saanud olla õigus nõuda üürilepingu kohta märke tegemist kinnistusraamatusse. Seega ei ole põhjendatud hageja nõue, et väidetavalt üürilepinguks muutunud kasutusvalduse lepingu alusel tuleb kinnistusraamatusse nii Majaka põik 17 kui ka Tuha 3c kinnistute registriossa teha märge. Seega on vastuapellatsioonkaebus vastavad väited põhjendatud. Maakohus on õigesti tuvastanud, et poolte vahel 04.10.1996 sõlmitud tähtajaline rendileping on kehtiv. Maakohus on oma otsustust selles osas piisavalt ja kooskõlas tõenditega põhjendanud. Muuhulgas on maakohus tuvastanud, tuginedes eeskätt tunnistaja Georgi Lazarevitši ütlustele, et kostja I soovis anda Majaka põik 17a angaarid ja territooriumi hagejale rendile plaaniga need hiljem hagejale võõrandada. Tunnistaja oli 8(9)

lepingu sõlmimise ajal kostja I nõukogu liige ja pole alust tema ütlustes kahelda. Kostja I väide, et rendileping sõlmiti vaid selleks, et rendiobjekti valdus kostjalt I üle anda hagejale ajaks, mis kulub eellepingu I täitmiseks, on kummutatud muuseas sellega, et rendileping sõlmiti pikaks tähtajaks, s.o. kuni 02.10.2021: vaidlusaluse maatüki kinnistamiseks ja hagejale müümiseks ei oleks kulunud nii palju aega. Seega on tuvastatud, et poolte tahe oli kõigepealt kokku leppida Majaka põik 17a kasutamises rendilepingu alusel ja edaspidi rendiobjekt müüa. Tuvastanud tähtajalise rendilepingu kehtivuse Majaka põik 17 kinnistu osale, on kohus õigesti rahuldanud hagi märke tegemiseks kinnistusraamatusse ja jätnud rahuldamata kostja I vastuhagi asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest ning hüvitise väljamõistmiseks, tulenevalt rendilepingu tühisusest, alusetu rikastumise sätete järgi. Maakohus on õigesti jätnud rahuldamata hageja rahalise nõude OÜ Lasref Haldus vastu, leides, et solidaarvastutuse alusel nõude rahuldamiseks viimase vastu puudub alus. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega selles osas. Hageja rahalise nõude rahuldamisel kostja I vastu ei ole kohus tuvastanud, kui palju maksis hageja kostjale tühiste tehingut alusel. Hageja väidetel on ta tasunud kostjale 2 522 117,20 kr. Kohtuotsuse põhjendavas osas on kohus leidnud, et hageja on tõendanud, et ta maksis kostjale kokku 1 822 117,20 kr. (liites otsuse näidatud summad) Kohus luges tõendatuks, et kostja I on hagejale tagastanud kokku 565 423,95 kr. Lahutades viimase summa esimesest, saame 1 2506 693,25 kr. Samas on kohus pidanud hagi täies ulatuse põhjendatuks ja välja mõistnud kostjalt I 1 750 000 kr. Seega on otsus selles osas vastuoluline. Põhihagi uuesti läbivaatamine on põhjendatud lisaks tõendite hindamise vajadusele ka seoses vajadusega hinnata kostja vastuväiteid tasaarvestuse kohta ja anda talle võimalus teha tasaarvestuse avaldus hagejal tasumata rendisummadega. Samuti tuleb kostjal I anda võimalus kõrvaldada vastuolud tema väidetes 22.11.2000 sõlmitud kokkuleppe suhtes, ning kohtul anda hinnang nimetatud kokkuleppe kehtivusele. Tasaarvestust on võimalik teha ka kohtumenetluse ajal. Maakohus on ekslikult leidnud, et seoses vastuhagi rahuldamata jätmisega ei ole vaja anda hinnangut poolte väidetele tasaarvestuse võimalikkuse ja õiguspärasuse ning summade suuruse kohta. Iseenesest on õige, et kostja on oma positsioone seoses tasaarvestusega muutnud, kuid see on tulenenud ekslikust hinnangust poolte õigussuhetele. Pooltele tuleb tagada võimalus esitada apellatsioon tõendite hindamise ja asjaolude tuvastamise peale.

Tiit Kollom

Ülle Jänes

Ulvi Loonurm 9(9)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.