Tulundusühistu Madara hagi OÜ LASREF ja LHaldus OÜ vastu nõusolekute andmise kohustuse tuvastamiseks L-Haldus OÜ vastuhagi Tulundusühistu Madara vastu valduse vabastamiseks ja kinnistusraamatus kannete muutmiseks nõusoleku andmiseks
Tsiviilasja hind
Hagi hind 3 500 eurot Vastuhagi hind 9 203,63 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja (vastuhagis kostja): Tulundusühistu Madara (registrikood 10011252) Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat aMargus Lentsius (e-post: [email protected]) Kostja I: OÜ LASREF (registrikood 10231893, e-post: [email protected]) Kostja II (vastuhagis hageja): L-Haldus OÜ (registrikood 10523064, e-post: [email protected], e-post: [email protected]) Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Maksim Greinoman (e-post [email protected])
Asja läbivaatamine
Avalik kohtuistung 16.03.2022, edasi kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tulundusühistu Madara hagi OÜ LASREF ja L-Haldus OÜ vastu nõusolekute andmise kohustuse tuvastamiseks täies ulatuses rahuldamata.
Rahuldada L-Haldus OÜ vastuhagi Tulundusühistu Madara vastu valduse vabastamiseks ja kinnistusraamatus kannete muutmiseks nõusoleku andmiseks.
3.Mõista Tulundusühistu Madara ebaseaduslikust valdusest välja kinnisasja osa aadressiga Majaka põik 17, Tallinn, mis on tähistatud käesoleva lahendi lisaks 1
2-20-6501 oleval plaanil punase värviga L-Haldus OÜl otsesesse valdusse.
4.Juhul kui Tulundusühistu Madara keeldub kohtuotsuse resolutsiooni punkti 3 vabatahtlikult täitmast, tõsta Tulundusühistu Madara ning Tulundusühistu Madara loal maatüki osal (kinnisasja osal) Majaka põik 17, Tallinn, mis on tähistatud vastuhagi lisaks 1 oleval plaanil punase värviga, viibivad isikud välja koos neile kuuluva varaga täitemenetluse seadustikus sätestatud korras.
5.Kohustada Tulundusühistut Madara andma nõusolek kinnistusraamatu registriosa numbri 3032101 III jao kande nr 3: „Märkus rendilepingu (rendilepingu pool: Tulundusühistu Madara (registrikood 10011252)) kohta. Märkus rendilepingu, mis on sõlmitud 04.10.1996 ja pealkirjastatud rendilepinguna, tähtajaga 02.10.2021, kohta TÜ Madara (registrikood 10011252) kasuks.“ kustutamiseks. Määrata, et käesolev kohtuotsus asendab Tulundusühistu Madara vastavat tahteavaldust.
6.Kohus määrab, et TsMS § 468 lg 1 p 4 alusel on kohtuotsuse resolutsiooni punktid 3 ja 4 tagatiseta viivitamata täidetavad.
7.Kohus määrab, et otsuse p 3 ja 4 ei täideta viivitamatult, kui hageja Tulundusühistu Madara maksab TsMS § 468 lg 2 alusel tagatise summas 9 203,63 eurot kümne päeva jooksul Rahandusministeeriumi arveldusarvele ASis SEB Pank a/a EE571010220229377229 või Swedbank AS-is a/a EE062200221059223099, LHV Pank - a/a EE567700771003819792 (BIC/SWIFT: LHVBEE22) või AS Luminor Bank a/a EE221700017003510302 selgitusega: “Tagatis tsiviilasjas nr 2-20-6501. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
1.Jätta kõik menetluskulud Tulundusühistu Madara kanda.
2.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks, peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi
2-20-6501 andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.Hageja Tulundusühistu Madara esitas 04.05.2020 Harju Maakohtule hagi OÜ LASREF ja L-Haldus OÜ vastu nõusolekute andmise kohustuse tuvastamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid 17.12.2019.a Tallinna notar Kaata Kartau büroos kostja I (müüja) ja kostja II (ostja) omavahel kinnistu mõttelise osa müügilepingu, kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe ja asjaõiguslepingu, mis on kantud notari ametitegevuse raamatusse reg.nr.5239. Kostja I võõrandas kostjale II kinnisturaamatusse reg.nr. 3032101 all kantud ja Tuha tn 3g, Tallinn / Majaka põik 17, Tallinn asuva kinnistu 5990/14762 suuruse mõttelise osa.
2.Kostja I kui rendileandja ja hageja kui rentniku vahel 04.10.1996 sõlmitud rendilepingu nr 10 punkt 5.2.4 kohaselt on hagejal müügilepinguga müüdud eseme suhtes ostueesõigus. Hageja sai müügilepingu sõlmimisest teada 24.01.2020 kostja I ja kostja II poolt hagejale kulleri vahendusel üle antud teatega, millega kostja II, uue rendileandjana, ja kostja I, endise rendileandjana, andis teada hagejale 04.10.1996 rendilepingu nr 10 lõppemisest 01.04.2020. Kuna kostja I ja kostja II saatsid hagejale rendilepingu lõpetamise teate, mitte asjaõiguslepingu sõlmimise teate, loeb hageja siiski müüja poolt teatamiskohustuse täidetuks, kuna teatele oli lisatud asjaõiguslepingu täistekst.
3.Hageja loeb ütlemisavaldust tühiseks. Hageja poolt kostjale I tasutud rendisumma kandis kostja I hagejale tagasi, näidates sellega mittesoovi saada vastavalt kehtivale rendilepingule renditasu. Kostjale II ei ole hageja renti tasunud alates ostu-müügitehingust teada saamisest, ehk 24.01.2020, kuna peab jätkuvalt kehtivaks rendilepingut. Kinnistu reg.nr. 3032101 III ossa on kantud märkus üürilepingu kohta hageja kasuks. Hageja õigus märkusele üürilepingu kohta on tuvastatud kohtuotsusega 26.10.2006 tsiviilasjas 2-03-390 (vana number 2/584-6198/03) resolutsioonis p.3. Tulenevalt VÕS § 324 lg 2 peab hageja kostja II poolt rendilepingu ülesütlemist tühiseks. Lisaks on kostja II tõlgendanud valesti rendilepingu nr.10 p. 6.3, justkui lõpetab ostu-müügilepingu sõlmimine automaatselt rendilepingu. Rendileping oli sõlmitud eesostuõigusega, mis välistab eos rendiobjekti müügi kolmandatele isikutele, see tähendab, et lepingu sõlmijad pidasid silmas rendilepingu lõppemist üksnes rendileandja ja rentniku vahel ostu-müügi lepingu sõlmimise tagajärjena.
4.Hageja koostas ja kinnitas ostueesõiguse teostamise avalduse Tallinna notar Liina Vaidla notaribüroos Tallinnas, 16.03.2020.a. Hageja sai teada müügilepingu sõlmimisest 24.01.2020.a ja edastas müüjale ostueesõiguse teostamise avalduse 17.03.2020 elektronposti aadressitele [email protected], xxx, samuti juhatuse liikme G. P. isiklikule mobiiltelefonile Viber messengeri vahendusel koos teate koopiaga. Kostja I vastusest 30. märts ja kostja II vastusest 26. märts nähtub, et nad on ostueesõigusavalduse kätte saanud. Seega on hageja ostueesõiguse teostamise avalduse tähtajast kinni pidanud.
5.Hageja tegi avalduses ettepaneku kostjale I sõlmida asjaõigusleping kinnistu 5990/14762 suuruse mõttelise osa omandiõiguse üleandmiseks avaldajale hiljemalt 16.04.2020.a. Kostja I ja kostja II kirjadest nähtub üheselt, et kostja I ei soovi sõlmida hagejaga asjaõiguslepingut ja kostja II ei soovi anda nõusolekut Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 3032101 kinnistusraamatu teise jakku kaasomanikuna kantud kostja II kustutamiseks. Kostja I ja kostja II ei põhjenda oma kirjades hagejale, miks nad ei soovi oma kohustusi vabatahtlikult täita. Hageja palub tuvastada kostja I asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olev tahteavaldus ja nõusolek selleks, et kanda hageja kinnisasja nr 3032101 all kinnistusraamatusse kantud ja Tallinnas Majaka põik 17 ja Tuha tn 3g asuva
2-20-6501 5990/14762 suuruse mõttelise osa omanikuks, asendada tahteavaldus ja nõusolek kohtuotsusega. Tuvastada kostja II kohustus anda nõusolek kustutada Harju Maakohtu registriosa nr 3032101 kinnistusraamatu teise jakku kantud kanne nr 4.3, millest nähtub kostja II omandiõigus Tallinnas Majaka põik 17 ja Tuha tn 3g 5990/14762 suurusele mõttelisele osale ja asendada kostja II nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks kohtuotsusega. Tuvastada kostja I kohustus seoses hageja poolt täissumma tasumisega (300 000 eurot) anda nõusolek kustutada Harju Maakohtu registriosa nr 3032101 kinnistusraamatu kolmandasse jakku kantud kanne nr eelmärge L-Haldus OÜ (registrikood 10523064) kaasomandiosale omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks OÜ LASREF (registrikood 10231893) kasuks. Kanne asub III jao kande nr 5 järel. 17.12.2019 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 23.12.2019. ja asendada kostja I nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks kohtuotsusega. Jätta menetluskulud hageja I ja hageja II kanda.
6.16.11.2020 menetlusdokumendis esitas hageja täiendava nõue OÜ Lasref vastu ja palub tuvastada OÜ Lasref kohustus kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 3032101 (aadress Tallinn, Majaka põik 17 / Tuha tn 3g) märge ostueesõiguse kohta TÜ Madara kasuks ja asendada kostja I nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks kohtuotsusega.
7.04.04.2022 menetlusdokumendis kordas hageja esindaja 16.03.2022 istungil avaldatud seisukohta, mille kohaselt on kostja I ja kostja II vahel 17.12.2019.a sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügileping tühine vastuolu tõttu heade kommetega, kuna viidatud tehingu eesmärk on välistada TÜ Madara poolt õiguste teostamine Majaka põik 17 kinnistu osas, sh kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kandmine. Puutuvalt kostjate vahelise Majaka põik 17, Tallinn võõrandamistehingu kehtivuse küsimusega viitab hageja VÕS § 6 lg-le 2, mille kohaselt ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu.
KOSTJATE VASTUVÄITED HAGILE
8.Kostja L- Haldus OÜ ja OÜ Lasref hagi õigeks ei võtta. Kostjad paluvad jätta hagi läbi vaatamata õigusliku perspektiivituse tõttu, sisulisel läbivaatamisel jätta rahuldamata. Hagil puuduvad kostjate hinnangul eduväljavaated. Määruskaebuses heitis kostja LHaldus OÜ hagejale ette, et hageja ei selgita hagis, kas tema hinnangul on tal võlaõiguslik või asjaõiguslik ostueesõigus. Oma seisukohas määruskaebuse kohta vastas hageja, et tal on võlaõiguslik ostueesõigus. Riigikohus on selgitanud, et võlaõigusliku ostueesõigusega ostueesõiguslane ei saa nõuda esialgselt ostjalt omandi üleandmist, kuna võlaõigusliku toimega ostueesõiguse puhul ei ole tal selleks õigussuhte puudumise tõttu lihtsalt alust (Riigikohtu kohtuotsused nr 3-2-1-13-06, p 26; nr 2-16-14960/61, p 10).
9.Kuigi kostjad on arvamusel, et hagejal puudub nii asjaõiguslik kui ka võlaõiguslik ostueesõigus, siis hageja väite temal võlaõigusliku ostueesõiguse olemasolu eeldades, ei saa hagejal olla nõudeõigust kostja L- Haldus OÜ vastu. Kõik oma pretensioonid tuleb hagejal suunata müüja, st OÜ Lasref vastu.
10.Hagis väidab hageja, et tal on ostueesõigus kinnisasja mõttelise osa suhtes. AÕS § 256 lg 3 sätestab, et kinnisasja mõttelist osa võib ostueesõigusega koormata ainult siis, kui see on kaasomaniku osa. Seega ei saa hagejal olla asjaõiguslikku ostueesõigusnõuet kinnisasja mõttelise osa osa suhtes. Seetõttu ka siis, kui hageja peaks oma õigusliku positsiooni ostueesõiguse olemuse osas muutma, ei muuda see hagi perspektiivikaks. Sellepärast on kostjad seisukohal, et menetlusökonoomia kaalutlustel tuleb jätta hagi kostja suhtes läbi vaatamata.
2-20-6501
11.Hageja on sisustanud oma hagi sellega, et tema ja kinnisasja müüja OÜ Lasref vahel on sõlmitud lihtkirjalik rendileping, milles on sätestatud ostueesõigus ja mille kohta on tehtud märge kinnistusraamatusse. Kostjad hageja väidetega ostueesõiguse olemasolu kohta ei nõustu.
12.Hageja poolt kohtule esitatud rendileping on tehtud lihtkirjalikus vormis 04.10.1996. Selle objektiks ei ole mitte kinnisasi, mis oli esmakinnistatud 22.11.2000, st neli aastat hiljem, vaid territoorium ja kaks kaarhalli (rendilepingu p 2.1.). Seega lepingu p 5.2.4. väljaostuõigus eesostuõigus rendiobjektile sai laieneda ainult rendiobjektile, ehk ehitistele kui vallasasjadele. Ehitist või selle osa võis vallasasjana käsutada kuni esmakinnistamiseni (AÕSRS § 13 lg 6). Seega võimalik ostueesõigus lõppes hiljemalt 22.11.2000.
13.Kostjad märgivad, et rendilepingu punkti 6.3. järgi lõpeb rendileping „rendi objekti ostumüügilepingu sõlmimisel.“. Rendilepingu p 6.1.-6.3. tuleneb, et objekti ostumüügilepingu sõlmimisel lõpeb rendileping automaatselt, lõppemise eelduseks ei ole rendileandja tahteavaldus.
14.17.12.2019 sõlmisid kostja OÜ Lasref ja kostja L- Haldus OÜ notariaalse kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille esemeks lepingu p 1.1 ja 1.1.2. on vaidlusaluse kinnisasja osa. 17.12.2019 müügi- ja asjaõigusliku lepingu alusel kanti 23.12.2019.a kinnistusraamatusse registriosa numbrile 3032101 kaasomanikuna sisse kostja. Rendilepingu punkti 6.3. järgi oli alates 24.12.2019, lähtudes AÕS § 55 jj kinnistusraamatu avalikkuse põhimõttest, rendileping üheskoos selles väidetavalt sisalduva ostueesõigusega lõppenud. Hageja asus ostueesõigust teostama oluliselt hiljem.
15.Riigikohus selgitas, et kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab AÕS § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine. Erandiks on üksnes AÕS § 119 lg 2 juhtum, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud kehtiv asjaõigusleping ja tehtud on kanne kinnistusraamatusse (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-32-06, p 15). AÕS § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2 tuleb kohaldada selliselt, et need kaitseksid nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta korteri omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest (samas, p 16). Seega kinnisasja ostueesõiguse seadmise leping pidi olema notariaalselt tõestatud (AÕS § 257 lg 1, lg 2). Kuivõrd praegusel juhul ei väida hageja rendilepingu sõlmimist notariaalselt tõestatud vormis, siis väidetav ostueesõigus oleks kinnisasja omandamise osas ka tühine. Võimalik kanne või märkus kinnistusraamatus oleksid ebaõiged ning ei oleks toonud õiguslikke tagajärge.
16.Kinnisasja asjaõiguslik ostueesõigus peab alati nähtuma kinnistusraamatust, välja arvatud kaasomaniku ostueesõigus (Riigikohtu kohtuotsus nr 3-2-1-13-06, p 29). Üürilepingu märkus, mis teatud juhtudel (kuid mitte praegusel juhul), annab üürnikule ostueesõiguse, peab samuti sisaldama selget viidet ostueesõigusele (Riigikohtu kohtuotsus nr 3-2-1-1306, p 31). Hageja ei väida ning kinnistusraamatust ka ei nähtu, et hageja oleks kaasomanik või et tema kasuks oleks tehtud kanne või märkus, mille tekstis oleks viide ostueesõigusele (menetlusdokumendi nr 2-20-6501/10 lisa 1). Seega hageja ei väida asjaolusid, mille alusel saaks järeldada temal asjaõigusliku ostueesõiguse olemasolu.
17.VÕS § 324 lg 2 kohaselt tagab kinnistusraamatusse kantud märge, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt VÕS § 323 sätestatule üles öelda. Märge ei takista üürilepingu lõpetamist muudel alustel ega loo mistahes muid üürilepinguga mitteseotud õigusi ega
2-20-6501 kohustusi, nagu ekslikult leiab hageja. Sellepärast märge viide lepingule, milles väidetavalt sisaldus ostueesõigus, ei loo [asjaõiguslikku] ostueesõigust. Nagu tõi kostja eespool, väidetava võlaõigusliku ostueesõiguse alusel hageja nõudeid kostja vastu omada ei saa.
18.Ostueesõiguse teostamise avaldus ei ole ka tähtaegne. Hageja väitel sai ta müügilepingust teada 24.01.2020, ning saatis ostueesõiguse teostamise avalduse kinnisasja müüjale OÜ Lasref 17.03.2020.a ja müüja vastas sellele 30.03.2020.a. Kostja Lasref OÜ nende väidetega ei nõustu. Kiri, milles oli muu hulgas ülalviidatud notariaalne müügileping, oli saadetud kostja II poolt väärtkirjana nr VV008757825EE 19.12.2019.a Omniva.ee veebilehe väljatrükist nähtuvalt toimus esimene üleandmise katse juba järgmisel päeval, st 20.12.2019; teine katse on märgitud 30.12.2019.a. 15.01.2020.a on märgitud saadetise väljastamine (ei ole märgitud, kellele).
19.Puutuvalt e-kirjadesse, on Riigikohus lugenud, et majandus- ja kutsetegevuses saab lugeda e-kirja kättesaaduks hiljemalt järgmisel päeval pärast e-kirja saabumist saaja või tema valitud teenusepakkuja serverisse (Riigikohtu otsused nr 3-2-1-123-07, p 12; nr 3-2-112915, p 18; nr 2-15-6538/82, p 14). Kuivõrd kirja kättesaamine postkontorist eeldab füüsilist järgiminekut, võib olla põhjendatud ajavahemik mitu tööpäeva.
20.Kostja leiab, et e-postkasti sisselogimine, e-kirjade kättesaamise kohustuse täitmiseks, on samane postkontori külastamisega, paberkirjade kättesaamiseks. E-postkasti sisselogimata ei saa tutvuda e-kirjaga, postkontorisse minemata ei saa kätte paberkirja, kuivõrd praegusel juhul ei näinud hageja vajadust, et hageja sekretär võtaks kirju vastu hageja asukohas. Kuivõrd ettevõtjalt nõutakse e-postkasti sisselogimist, siis on samaselt nõutav ka postkontorisse ilmumine, pärast tähitud kirja saabumise teate kättesaamist.
21.Arvestades hageja kohustust tagada posti kättesaamine, sh vajadusel vastuvõtmine postkontorist, tuleb lugeda, et leping oli kätte saadud hageja poolt hiljemalt 15.01.2020.a (kostja vastuse lisa 2). Lisaks lepingu p 6.2. sätestab, et ühe lepingupool esitatud taotluse, lepingu tingimuste muutmiseks, vaatab teine pool läbi 10 tööpäeva jooksu, taotluse saamise päevast, teatades oma otsusest kirjalikult. Mõistlikule kõrvalseisjale on arusaadav, et lepingu p 6.2. eesmärgiks on kohustada pooli reageerima lepingulistele küsimustele kiiresti, poolte poolt kokku lepitud tähtajaks. Sellega taotlesid pooled omavaheliste suhete õigusselgust, vältimaks ebaselge olukorra kestmist. Seega, kui hageja sai teate lepingu lõpetamisest ja hagejal tema eksliku ettekujutuse järgi on tekkinud ostueesõigus, siis järelikult pidi ta reageerima 10 tööpäeva jooksul. VÕS § 250 selgesõnaliselt lubab ostueesõiguse teostamise tähtaja lühendamist.
22.VÕS § 250 tulenevalt on kinnisasja ostueesõigus kaks kuud. Avalduse ärasaatmisest tähtaja sees ei piisa, vaid müüja peab selle aja jooksul ostueesõiguse teostamise avalduse kätte saama (P. Varul jt. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: 2019, lk 187). Seega pidi müüja saama ostueesõiguse teostamise avalduse kätte hiljemalt 24. märtsil 2020. Kostja L-Haldus OÜ hinnangul hinnangul ei ole tõendanud hageja väide, et kinnisasja müüja OÜ Lasref sai ostueesõiguse teostamise avalduse 23.03.2020.a ehk tähtaegselt. Seega ostueesõiguse teostamise avaldus ei olnud tähtaegne ka siis, kui hagejal oleks olnud kehtiv ostueesõigus.
23.Seega saab lugeda, et ostueesõiguse teostamise avaldus on kostja poolt kätte saadud kõige varasemalt 18. märtsil 2020.a ehk mittetähtaegselt. Ostueesõiguse teostamise õigustlõpetava tähtaja möödalaskmisega on hageja väidetav ostueesõigus lõppenud. Seega puudub hagejal õigus, mille teostamist saaks ta hagiga teostada. Hagi sisulisel läbivaatamisel tuleb see jätta rahuldamata
2-20-6501
VASTUHAGI
24.Kostja L-Haldus OÜ esitas 24.08.2020 asjas vastuhagi Tulundusühistu Madara vastu, milles palub kohustada TÜd Madara kohtuotsuse jõustumisel välja andma maatüki osa (kinnisasja osa) aadressiga Majaka põik 17, Tallinn, mis on tähistatud vastuhagi lisaks 1 oleval plaanil punase värviga, L-Haldus OÜle; võtta TÜlt Madara maatüki osa (kinnisasja osa) aadressiga Majaka põik 17, Tallinn, mis on tähistatud vastuhagi lisaks 1 oleval plaanil punase värviga, otsene valdus ära ja anda see üle L-Haldus OÜle; tõsta TÜ Madara ning TÜ Madara loal maatüki osal (kinnisasja osal) Majaka põik 17, Tallinn, mis on tähistatud vastuhagi lisaks 1 oleval plaanil punase värviga, viibivad isikud välja; tuvastada TÜ Madara kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu registriosa numbri 3032101 III jao kande nr 3: „Märkus rendilepingu (rendilepingu pool: TÜ Madara (registrikood 10011252)) kohta. Märkus rendilepingu, mis on sõlmitud 04.10.1996 ja pealkirjastatud rendilepinguna, tähtajaga 02.10.2021, kohta TÜ Madara (registrikood 10011252) kasuks.“ kustutamiseks, kohustada TÜd Madara andma selle nõusoleku, ja asendada TÜ Madara nõusolek kohtuotsusega; või, alternatiivselt kohustada TÜd Madara 02.10.2021 kl 24:00 välja andma maatüki osa (kinnisasja osa) Majaka põik 17, Tallinn, mis on tähistatud vastuhagi lisaks 1 oleval plaanil punase värviga, L-Haldus Oüle; 02.10.2021 kl 24:00 võtta TÜlt Madara maatüki osa (kinnisasja osa) aadressiga Majaka põik 17, Tallinn, mis on tähistatud vastuhagi lisaks 1 oleval plaanil punase värviga, otsene valdus ära ja anda see üle L-Haldus OÜle; 02.10.2021 kl 24:00 tõsta maatüki osalt (kinnisasja osalt) Majaka põik 17, Tallinn, mis on tähistatud vastuhagi lisaks 1 oleval plaanil punase värviga, TÜ Madara ning TÜ Madara loal kinnisasja osal viibivad isikud; tuvastada TÜ Madara kohustus 02.10.2021 kl 24:00 anda nõusolek kinnistusraamatu registriosa numbri 3032101 III jao kande nr 3: „Märkus rendilepingu (rendilepingu pool: TÜ Madara (registrikood 10011252)) kohta. Märkus rendilepingu, mis on sõlmitud 04.10.1996 ja pealkirjastatud rendilepinguna, tähtajaga 02.10.2021, kohta TÜ Madara (registrikood 10011252) kasuks.“ kustutamiseks, kohustada TÜd Madara andma selle nõusoleku, ja asendada TÜ Madara nõusolek kohtuotsusega. L-Haldus OÜ palub jätta menetluskulud TÜ Madara kanda. 10.11.2021 menetlusdokumendis palus vastuhageja kindlaks määrata kohtuotsuse täitmise korra ja tunnistada käesolevas asjas tehtav kohtuotsus vastuhagi osas viivitamata täidetavaks enne selle jõustumist.
25.Vastuhagi kohaselt valdab hageja osa kinnistust – osa katastriüksusest 78401:101:1425 aadressiga Majaka põik 17, Tallinn, rendilepingu nr 10 alusel, mis on kostja hinnangul lõppenud. Hageja otseses ebaseaduslikus valduses olev osa on 5000 m2, katastriüksuse suuruseks 8783 m2. Vastavalt müügilepingule nr 5239 p 2.5., 4.1.2. omandas kostja kinnistus mõttelise osa suurusega 5990/14762, mis on tähistatud müügilepingule nr 5239 lisaks oleval plaanil punase värviga ja on suuremas osas hageja otseses valduses. Kostja hinnangul ei oma hageja väidetud ostueesõigus vastuhagi lahendamisel tähendust. Hageja muutis oma õigusliku positsiooni ja väidab, et ostueesõigus on võlaõiguslik. Nagu kostja on varasemalt menetluses väljendanud, ei saa võlaõiguslik ostueesõigus luua kostjale õigusi ega kohustusi, sealhulgas müügilepingu nr 5239 ja kostja omandiõigust mõjutada. Rendileping nr 10 kostjale üle ei läinud ja hagejal puudub õigus vallata maatükki kostja suhtes. Praegu käiv vaidlus viitab, et OÜ Lasref (end. AS Lasref) ja hageja vahel on vaidlus rendilepingu nr 10 tagajärgede üle, mistõttu ühist tahet välja selgitada ei õnnestu. Rendileping nr 10 oli sõlmitud 1996. 25 aastaks üüriga 10 000 krooni (639,12 eurot) kuus, ilma üüri perioodilise suurendamise (indekseerimise) kokkuleppeta. Lepingu sõlmimisel ajal oli turuhind toomishoone rendihind 20-45 krooni /m2, millele lisandusid käibemaks ja kõrvalkulud. Seega ainuüksi renditud kaarhallide turutingimustele vastav rendihind oli lepingu sõlmimisel suurusjärgus 14 400 kuni 32 400 krooni (20x720=14400; 45x720=32400). Sellele lisandub rendihind territooriumi eest. Seetõttu lähtudes
2-20-6501 rendilepingu nr 10 kvalifitseerimisel mõistliku kõrvalseisja vaatevinklist on tegemist sümboolse üüriga kasutuslepinguga, mida tuleb käsitleda tasuta varakasutuse lepinguna. Praegu on laopinna üürihind 2,9-,5,5 eurot/m2 kuus käibemaksuta. Arvestades, et ainuüksi kaarhallid pind rendilepingu nr 720 m2, siis arvestamata territooriumi, on praegune turutasemel keskmine üür (2,9+5,5):2 x 720 ≈ 3 024 eurot ehk käibemaksuta ehk 4,73 korda suurem rendilepingu nr 10 järgsest üürist (3024: [10000:15,6466]≈ 4,73). Järelikult, isegi kui rendilepingu nr 10 sõlmimisel oli see olemuslikult tasuline vara kasutuse lepinguga, siis praeguseks on ta kindlasti muutunud tasuta varakasutuse lepinguks. Kinnisasja tasuta kasutamise lepingud, milleks võivad mh olla ka sümboolse üüriga üürilepingud, erinevalt üürilepingust, ei lähe omaniku vahetumisel kinnisasja üle uuele omanikule (Riigikohtu kohtuotsused nr 2-14-61664/48, p 17; 3-2-1-122-15, p 20; nr 3-21-162-15, p 17). Sellepärast rendileping nr 10 olemuslikult tasuta varakasutuse lepinguna kostjale üle ei läinud ja on lõppenud. Hagejal puudub õigus kostja maatükki vallata.
26.Rendilepingu punkti 6.3. järgi lõpeb leping „rendi objekti ostu-müügilepingu sõlmimisel.“. Rendilepingu pp 6.1.-6.3. tulenevalt lõppes rendiobjekti ostumüügilepingu sõlmimisel lõpeb rendileping automaatselt, lõppemise eelduseks ei ole rendileandja tahteavaldus ja puudub puutumus märkusest. 17.12.2019 sõlmisid OÜ LASREF ja kostja notariaalse kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille esemeks lepingu p 1.1 ja 1.1.2. on vaidlusalune kinnisasi Majaka põik 18, Tallinn. 17.12.2019 müügi- ja asjaõigusliku lepingu alusel kanti 23.12.2019 kinnistusraamatusse registriosa numbrile 3032101 omanikuna sisse kostja. See tähendab, et rendilepingu punkti 6.3. järgi oli alates 17.12.2019, lähtudes AÕS § 55 jj kinnistusraamatu avalikkuse põhimõttest, siis alates 24.12.2019 (tuginedes mh AÕS § 55 jj sätetele kinnistusraamatu avalikkuse kohta), rendileping lõppenud ning hagejal puudub lepinguline alus rendilepingu objekti valdamiseks.
27.Rendilepingu nr 10 on kinnistusraamatu registriosa number 3032101 III jakku tehtud kanne nr 3: „Märkus rendilepingu (rendilepingu pool: TÜ Madara (registrikood 10011252)) kohta. Märkus rendilepingu, mis on sõlmitud 04.10.1996 ja pealkirjastatud rendilepinguna, tähtajaga 02.10.2021, kohta TÜ Madara (registrikood 10011252) kasuks.“
28.VÕS § 324 lg 2 johtuvalt välistab märke rendileandja õiguse öelda rendileping nr 10 korraliselt üles, kuid märkega pole vastava olukorra tekkimisel välistatud rendilepingu automaatne lõppemine. Kostja rõhutab, et tegemist on rendilepingus kokkulepitud punktidega ja vastavas sisus tehtud märkusega. Seega on rendileping alates 17.12.2019 või 24.12.2019 (tuginedes mh AÕS § 55 jj sätetele kinnistusraamatu avalikkuse kohta), lõppenud ning hagejal puudub lepinguline alus rendilepingu objekti valdamiseks. Kostja on hagejat rendilepingu nr 10 lõppemisest teatanud. Seega rendilepingu lõpetamisega kaotas hageja õiguse kostja asja vallata. Kuivõrd hageja otsest valdust ei tagasta, siis nõuab kostja valdust käesoleva hagiga.
29.Hageja on 27.03.2020.a e-kirjas kostjale avaldanud, et rendiarvet ei tunnista ega hakka tunnistama tulevikus. 30.04.2020 teatas hageja kostjale, et rendiobjektile ilmumisel tõstab hageja kostja sealt välja jõuga. Ka faktiliselt ei ole hageja kostjale ühtegi rendiarvet tasunud. Seega hageja avaldas kostjale tahet, et hageja ei soovi täita rendi maksmise kohustust (VÕS § 339 teine lause) ega rendileandjale kontrollõigusele allumise kohustus (VÕS § 343). Hageja ei soovinud sellega lepingu täitmise jätkamist. Praegusel juhul on hageja korduvalt väljendanud kostjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, et ta ei pea ennast rendilepinguga nr 10 seotuks kostja suhtes. Seega hageja ei soovinud rendilepingu nr 10 jätkamist ja on seda üles öelnud (vrdl Riigikohtu otsus nr 3-2-1-50-06, p 23 2. lõik). Kostjal on õigus teise lepingupoole lepingu lõpetamise tahet aktsepteerida ka
2-20-6501 siis, kui tahteavaldus ei vasta täiel määral seaduse nõuetele (Riigikohtu otsus nr 3-2-1171-11, p 12). Kostja on hagejapoolse rendilepingu nr 10 lõpetamisega nõus.
30.Vastavalt rendilepingu nr 10 p 4.2. peab rentnik tasuma renti iga kuu 20. kuupäevaks. Rendileping ei seosta rendi maksmise kohustust arve väljastamise ega selle kättesaamisega rentniku poolt. Rendi maksmise kohustus lasub rentnikul ka siis, kui lepingu lõpetamise järgselt tema valdust ei tagasta (VÕS § 335). Hageja ei ole tasunud kostjale kostja poolt väljastatud rendiarveid nr 200041, 200133, 200270 ajavahemiku eest 01.02.2020.a kuni 30. aprilli 2020.a. Hageja ei ole tasunud kostjale renti ka ajavahemiku eest alates 01.05.2020 kuni 31.08.2020. Kui hageja oleks pidanud ennast rendilepinguga nr 10 seotuks, pidi ta jätkama rendi tasumist, mida tema ei teinud. VÕS § 316 lg 1 p 1, p 2 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Ülesütlemisavaldust saab esitada ka kohtumenetluses (Riigikohtu kohtuotsus nr 3-2-1-53-16, p 12). Praegusel ajal on täidetud nii VÕS § 316 lg 1 p kui ka p 2 eeldused, kuna hageja ei maksnud renti kuue järjestikku kuu eest.
31.Analoogselt protsessuaalse tasaarvestusega võib ka protsessuaalne (menetluslik) ülesütlemisavaldus olla alternatiivne, kui kohus peaks nõustuma hagejaga, et rendileping nr 10 veel kehtib. Seega, kui kohus peaks tuvastama, et rendileping nr 10 veel kehtib, ütleb kostja selle käesolevaga erakorraliselt üles järgmise erakorralise ülesütlemisavaldusega, mis sisaldub vastuhagi p 51.1-51.3.: renditud (üüritud) asi Tallinn, Majaka põik 17 asuv tervikvara: territoorium pinnaga 5000 m 2 ja 2 kaarhalli pinnaga 720 m2; lepingu lõppemise päev – 24. august 2020.a; ülesütlemise alus - VÕS § 316 lg 1, p 1, p 2 koostoimes VÕS § 341. Seega rendilepingu lõpetamisega kaotas hageja õigus kostja asja vallata. Kuivõrd hageja otsest valdust ei tagasta, siis nõuab kostja valdust käesoleva hagiga.
32.Nagu tõi kostja välja eespool, on ta õigustatud nõudma tulevase nõude täitmist. Seega, kui kohus tuvastab, et rendileping ei ole lõppenud ega lõppe vastuhagis sisalduva alternatiivse erakorralise ülesütlemisavaldusega, siis lõpeb see tähtaja möödumisel 02.10.2021 (rendilepingu nr 10 p 1.3.). Seega rendilepingu lõppemisel tähtaja möödumisega 2. oktoobril 2021.a on kostja õigustatud nõudma tema väljatõstmist. Seda kostja käesoleva vastuhagiga ka teeb.
33.Registriosa numbrile 3032101 III jakku on kantud märkus: „Märkus rendilepingu (rendilepingu pool: TÜ Madara (registrikood 10011252)) kohta. Märkus rendilepingu, mis on sõlmitud 04.10.1996 ja pealkirjastatud rendilepinguna, tähtajaga 02.10.2021, kohta TÜ Madara (registrikood 10011252) kasuks.“ Nagu tõi kostja eespool, rendileping nr 10 on kas lõppenud, lõpeb vastuhagi hageja esindajale edastamisega TsMS § 337 korras või lõpeb tähtaja möödumisel 02.10.2021.a. Sellest sõltuvalt on rendilepingu nr 10 kohta tehtud märke kinnistusraamatus juba ebaõige, muutub ebaõigeks vastuhagi edastamisega või rendilepingu nr 10 tähtaja möödumisega.
34.Märge toime piirab kostja omandiõigust. VÕS § 334 lg 2 sätestab, et kinnistusraamatusse kantud märge tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt VÕS §-s 323 sätestatule üles öelda. Rendilepingu nr 10 lõppemisel on kostjal õigus nõuda selle kustutamist. KRS § 341 lg 1 tulenevalt on märke kustutamiseks vajalik puudutatud isiku, antud juhul hageja, nõusolek. Kuivõrd arvestades hageja senist käitumist, hageja nõusolekut ei anna, siis saab nõuda kande parandamist kohtuotsusega, mis tuvastab hageja
2-20-6501 kohustust anda tahteavaldus märke kustutamiseks ja asendab hageja vastavat nõusolekut (vt nt Riigikohtu kohtuotsus nr 2-17-4276/69, p 36).
35.Hagejal on kohustus anda nõusolek üürilepingu märke kustutamiseks alates rendilepingu nr 10 lõppemisest, alates üürilepingu lõppemisest. Aeg, millal hagejal tekib kohustus teha tahteavaldus, mille asendamist kostja nõuab, sõltub kohtu poolt tuvastatavast rendilepingu nr 10 kehtimise ajast. Kostja on vastavalt formuleerinud vastuhagi nõuet.
HAGEJA SEISUKOHT VASTUHAGILE
36.TÜ Madara ei võta vastuhagi õigeks ning ei tunnista tema vastu esitatud nõudeid. Kostja juhib hageja ja kohtu tähelepanu asjaolule, et hageja on vastuhagis esitanud nõudeid, mida ei ole olemuslikult võimalik menetlusse võtta ega rahuldada, kuivõrd selliste nõuete esitamiseks puudub seaduses sätestatud alus. Hageja ei ole vastuhagis selgitanud, mis on tema nõuete õiguslik alus ning kohus ei ole palunud ka seda täpsustada. Kostja on seisukohal, et tsiviilkohtumenetluses on võimalik esitada valduse vabastamise ehk valduse välja andmise nõue ning nõue tuvastamaks kohustust anda nõusolek kinnistusraamatu kande kustutamiseks ja nõusoleku asendamiseks kohtuotsusega. Kostja hinnangul ei ole hagejal võimalik esitada nõuet kostjalt kinnisasja otsese valduse ära võtmiseks ning kostja ja temaga seotud isikute kinnisasjalt välja tõstmiseks. Hageja ei ole ka selgitanud, missugusel õiguslikul alusel tema nimetatud nõuded tuginevad. Seega on kostja hinnangul maakohus võtnud ebaõigesti menetlusse vastuhagi põhi- ja alternatiivnõuded kostjalt kinnisasja osa otsese valduse ära võtmiseks (vastuhagi p 3.2. ja p 3.6.) ning kostja ja temaga seotud isikute kinnisasjalt välja tõstmiseks (vastuhagi p 3.3. ja p 3.7.). Kostja on seisukohal, et hageja nõuded kostjalt kinnisasja otsese valduse ära võtmiseks ning kostja ja temaga seotud isikute kinnisasjalt välja tõstmiseks ei ole esitatud kooskõlas TsMS § 3 lg-ga 1 hageja eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse kaitseks. Seetõttu taotleb kostja hageja vastuhagi läbivaatamata jätmist TsMS § 423 lg 2 punkti 2 alusel osas, milles hageja nõuab kostjalt kinnisasja osa otsese valdus ära võtmist ja selle andmist hagejale ning kostja ja tema loal kinnisasja osal viibivate isikute kinnisasja osalt välja tõstmist.
37.Puutuvalt hageja nõudega tuvastada kostja kohustus kinnistusraamatu kande kustutamiseks nõusoleku andmiseks märgib kostja, et kui käesoleva tsiviilasja menetlus jõuab etappi, kus hageja sellekohasel nõudel on olemas õiguslik alus ning vaidlusalune rendileping on lõppenud, annab kostja ka oma nõusoleku rendilepingut puudutava märke kinnistusraamatust kustutamiseks.
38.Kostja ei nõustu hageja seisukohaga, mille kohaselt on vaidlusaluse rendilepingu puhul tegemist sisuliselt tasuta kasutamise lepinguga või et varasem tasuline kasutamise leping on tänaseks muutunud tasuta kasutamise lepinguks. Hageja on vastuhagis viidanud läbisegi nii üüri- kui ka rendilepingule. Hageja esiletoodud kohtupraktika viitab võimalusele lugeda tasuta kasutamise lepinguteks ka üksnes sümboolse üüriga üürilepinguid. Käesoleval juhul on vaidluse all aga rendileping. Asjaolu, et rendilepingu sõlmimisel 1996. aastal kokku lepitud tasu ei vasta käesoleva hetke turutingimustele, ei muuda rendilepingut tasuta kasutamise lepinguks. Sarnaselt ei oma tähtsust rendilepingu sõlmimine indekseerimise kokkuleppeta. Rendilepingu pooltel oli lepingu sõlmimisel vabadus lepingutingimustes kokku leppimiseks ning lepingu sõlmimine indekseerimise kokkuleppeta ei muuda lepingu olemust. Rendilepingus on selgelt ette nähtud rendi tasumise kohustus ning tasumise kord. Hageja palub jätta TsMS § 423 lg 2 punkti 2 alusel L-Haldus OÜ vastuhagi läbivaatamata osas, millega L-Haldus OÜ nõuab TÜ-lt Madara kinnisasja osa otsese valduse ära võtmist ja selle andmist L-Haldus OÜ-le ning TÜ Madara ja tema loal kinnisasja osal viibivate isikute kinnisasja osalt välja tõstmist, jätta rahuldamata L-Haldus OÜ vastuhagi TÜ Madara vastu valduse vabastamise ja
2-20-6501 kinnistusraamatu kannete muutmiseks nõusoleku andmise nõudes, jätta menetluskulud LHaldus OÜ kanda.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
39.Kohus, tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata ja rahuldada vastuhagi. TsMS § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
40.Vaidlust ei ole selles, et: • Hageja ning kostja AS Lasref (alates 29.06.2012 OÜ Lasref) sõlmisid 04.10.1996. rendilepingu nr 10, millega hageja võttis rendile Tallinn, Majaka põik 17 asuva tervikavara territooriumi pinnaga 5 000m2 ja 2 pooleliolevat kaarhalli pinnaga 720m2 (tl 12-13). Leping oli sõlmitud tähtajaga 02.10.2021. Muuhulgas leppisid pooled lepingus kokku, et rentnikul on õigus välja osta rendiobjekt eesostuõigusega (p 5.2.4 tl 13). Samuti leppisid pooled kokku, et leping lõpeb tähtaja möödumisel, renditud vara hävimisel või kasutuskõlbmatuks muutumisel, poolte pankrotistumisel või likvideerimisel, rendiobjekti ostu-müügi lepingu sõlmimisel (p 6.3, tl 13). •
Kinnistusraamatusse on 09.10.2003 kantud (ja 12.03.2009 avalduse alusel muudetud) märkus rendilepinguna pealkirjastatud 04.10.1996 üürilepingu (üürilepingu pool TÜ Madara, tähtaeg 02.10.2021) kohta (tl 15).
•
OÜ Lasref ja L-Haldus OÜ sõlmisid 17.12.2019 kinnistu mõttelise osa müügilepingu, kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt OÜ Lasref müüs L-Haldus OÜle 5990/14762 suuruse mõttelise osas Tuha 3g, Tallinn ja Majaka põik 17, Tallinnas asuvast kinnistust koos selle oluliste osade ja päraldistega (tl 5-11).
•
Kostjate esindajad teatasid 17.12.2019 avaldusega hagejale kinnistu osa omaniku vahetumisest, selgitasid lepingu lõppemisega seonduvat ja palusid ühtlasi tagastada kinnistu otsene valdus kostjale L-Haldus OÜ-le hiljemalt 30.04.2020 (tl 14).
•
Hageja teatas kostjatele ostueesõiguse kasutamise soovist 17.03.2020 avaldusega (tl 27).
•
Kohus loeb need asjaolud TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel tuvastatuks.
41.Hageja nõuded on suunatud sellele, et teostada kinnistu kaasomandi mõttelise osas suhtes ostueesõigust. Hageja palub tuvastada kostja I asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olev tahteavaldus ja nõusolek selleks, et kanda hageja kinnisasja nr 3032101 all kinnistusraamatusse kantud ja Tallinnas Majaka põik 17 ja Tuha tn 3g asuva 5990/14762 suuruse mõttelise osa omanikuks, asendada tahteavaldus ja nõusolek kohtuotsusega. Tuvastada kostja II kohustus anda nõusolek kustutada Harju Maakohtu registriosa nr 3032101 kinnistusraamatu teise jakku kantud kanne nr 4.3, millest nähtub kostja II omandiõigus Tallinnas Majaka põik 17 ja Tuha tn 3g 5990/14762 suurusele mõttelisele osale ja asendada kostja II nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks kohtuotsusega. Tuvastada kostja I kohustus seoses hageja poolt täissumma tasumisega (300 000 eurot)
2-20-6501 anda nõusolek kustutada Harju Maakohtu registriosa nr 3032101 kinnistusraamatu kolmandasse jakku kantud kanne nr eelmärge L-Haldus OÜ (registrikood 10523064) kaasomandiosale omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks OÜ LASREF (registrikood 10231893) kasuks. Hageja palub asendada kostja I nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks kohtuotsusega.
42.VÕS § 244 lg 1-4 järgi on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Ostueesõigus tekib seaduse alusel või tehinguga. Tehingu alusel tekkinud ostueesõigus kehtib müügilepingu suhtes, mille sõlmib müüjana isik, kellega ostueesõiguse seadmine kokku lepiti. Seaduse alusel tekkinud ostueesõigust võib teostada eseme igakordse müümise korral. Asja suhtes ostueesõigust omav isik võib ostueesõigust teostada, kui müüja on sõlminud ostjaga müügilepingu. Ostueesõigust saab teostada ka muu tasulise võõrandamise korral. Ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale.
43.Kohus selgitab, et juriidiliselt annab võlaõiguslik ostueesõigus õigustatud isikule õiguse, mille teostamise tagajärjel tekib ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sama sisuga müügileping, mille leppisid ostueesõigusega koormatud asja suhtes kokku müüja ja ostja. Võlaõigusliku ostueesõiguse toime seondub eelkõige asjaoluga, et võlaõiguslik ostueesõigus loob õigusi ja kohustusi üksnes ostuõigust omava isiku ja kohustatud isiku ehk müüja vahel kuivõrd võlaõigusliku toimega ostueesõigusel käsutusele mõju ei ole.
44.Hageja on seisukohal, et tal on võlaõiguslik ostueesõigus kinnisasja nr 3032101 all kinnistusraamatusse kantud ja Tallinnas Majaka põik 17 ja Tuha 3g asuva 5990/14762 suuruse mõttelise osa suhtes. Kostjad vaidlevad hagile vastu muuhulgas põhjusel, et hagejal ei ole ostueesõigust viidatud kinnisasja suhtes. Kostjad on esile toonud, et rendileping on sõlmitud lihtkirjalikus vormis 04.10.1996 ja selle objektiks ei ole mitte kinnisasi vaid territoorium ja kaks kaarhalli. Kinnisasi esmakinnistati alles 22.11.2000 st neli aastat hiljem. Kostjate hinnangul laienes rendilepingu p 5.2.4. väljaostuõigus ainult rendiobjektile ehk ehitistele kui vallasasjadele. Ehitist või selle osa võis vallasasjana käsutada kuni esmakinnistamiseni. Seega lõppes kostjate hinnangul võimalik ostueesõigus hiljemalt 22.11.2000. AÕSRS § 13 lg 6 I lause järgi kuni ehitisealuse maa kinnistusraamatusse kandmiseni või riigi omandisse jäetud või munitsipaalomandisse antud maa riigi maakatastrisse kandmiseni võib ehitist, selle mõttelist osa, reaalosana erastatud eluruumi, elamus asuvat mitteeluruumi, elamuühistu liikme omandisse antud korterit, endise korteriühingu liikme omandisse antud korterit või kaasomandi lõppemisel tekkinud ehitise reaalosa võõrandada ja pärida kui vallasasja.
45.Kohus märgib selguse huvides, et kuigi 04.10.1996 sõlmitud leping on pealkirjastatud kui rendileping, on kohus seisukohal, et tegemist on i üürilepinguga, kuivõrd lepingu esemeks oli territoorium ja kaarhallid, mitte põllumajanduslik kinnisasi või käitis. Kohus selgitab, et rendilepingu esemeks saab olla üksnes viljakandev asi (VÕS § 339). Lepingu sõlmimise ajal kehtinud Eesti Vabariigi rendiseadus ja ka ENSV tsiviilkoodeks eristasid varaüürilepingut (rendilepingut) eluruumi üürilepingust, kuid võlaõigusseaduse mõistes on mõlemal juhul tegemist siiski üürilepinguga. Rendilepingu esemeks VÕS mõistes saab olla üksnes viljakandev asi, territoorium ning kaarhallid seda ei ole.
46.Kohus märgib, et ei jaga hageja seisukohta, et käesoleval juhul on poolte vahel 04.10.1996 lepingus kokkulepitud ostueesõigus kinnisasja osa suhtes. Üürilepingus/rendilepingus p 5.2.4 kokkulepitud ostueesõigus sai kehtida vaid lepingu
2-20-6501 eseme so rendiobjekti suhtes, mis tol ajal olid vallasasjad. Kohtu hinnangul ei saanud poolte ostueesõiguse kokkulepe iseenesest laieneda vallasasjadelt kinnisasja osale. Lisaks lepingu ese kattub ainult osaliselt kinnisasja kooseisuga. Juhul, kui lepingu eseme staatus lepingu kestel muutus ja pooltel oli jätkuvalt tahe laiendada ostueesõigust kinnisasja või selle osa suhtes, oli neil võimalus selles kokku leppida. Sellist kokkulepet asjast ei nähtu.
47.Isegi kui eeldada, et hagejal on siiski kinnisasja osa suhtes võlaõiguslik ostueesõigus, ei ole võimalik hagi rahuldada. Üldjuhul on ostueesõigus võlaõiguslik õigus, millel on seetõttu üksnes võlaõiguslik toime. Võlaõiguslikul ostueesõigusel on toime üksnes ostueesõigust omava isiku ja isiku vahel, kellele kuulub asi, mille suhtes kehtib ostueesõigus (müüja). Selle tagajärjel saab ostueesõigust omav isik nõuda ostueesõiguse täitmist üksnes müüjalt, sh kasutada müüja vastu täitmisnõude asemel (selle võimatuse tõttu) teisi müügilepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid. Ostueesõigust omaval isikul puuduvad nõuded ostja vastu, kellele ostueesõigusega koormatud asja omandiõigus üle anti. Võlaõigusliku ostueesõiguse omaja ei saa seega tugineda kinnisasja omandi üleandmisele ja muude käsutuste tühisusele. Ostueesõiguslane ei saa nõuda esialgselt ostjalt omandi üleandmist, kuna võlaõigusliku toimega ostueesõiguse puhul ei ole tal selleks õigussuhte puudumise tõttu alust, asjaõigusliku tähendusega ostueesõiguse puhul aga ei ole esialgne ostja omanikuks saanud käsutustehingu tühisuse tõttu ega saa seetõttu ka omandit ostueesõiguslasele üle anda. Õiguskirjanduses on selgitatud, et juhul kui müüja otsustab ostueesõigust rikkuda ja võõrandab ostueesõigusega koormatud eseme ostjale, on selline käsutus kehtiv ning ostueesõigusega isiku sisuliselt ainsaks õiguskaitsevahendiks müüja vastu on kahju hüvitamise nõue (VÕS kommenteeritud väljaanne II, Juura 2019, § 24 4 3.3.1 b, lk 162).
48.Hageja esindaja tõi 16.03.2022 istungil esile ning kordas 04.04.2022 menetlusdokumendis seisukohta, et kostja I ja kostja II vahel 17.12.2019.a sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügileping tühine vastuolu tõttu heade kommetega, kuna viidatud tehingu eesmärk on välistada TÜ Madara poolt õiguste teostamine Majaka põik 17 kinnistu osas, sh kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kandmine. Hageja tõi istungil esile, et tehing ei olnud tehtud turutingimustel ja 17.12.2019 müügitehingus oli tegemist seotud isikutega. Kostjate hinnangul on hageja väide põhjendamatu ja väär. Ka 17.12.2019 müügilepingu tõttu ei ole hagejal tekkinud õigust nõuda enda kandmist kinnisturaamatusse, kuivõrd hageja ei ole väitnud asjaõigusliku ostueesõiguse olemasolu. Hageja väidetest ei ole võimalik aru saada, kas tema arvates on tühine võlaõiguslik leping, asjaõiguslik leping või siis mõlemad. Samuti on mõistmatu, milline õigusjärelm peaks tulenema hageja väidetud vastuolust hea usu põhimõttega. Kuivõrd tühist lepingust ei ole õiguslikus mõttes olemas, siis VÕS § 244 lg 21, lg 3 tulenevat puudub ostueesõigust käivitav alustehing.
49.Kohus märgib, et hageja väited 17.12.2019 lepingu heade kommete vastasuse kohta on paljasõnalised ning on täielikult põhistamata. Hageja esindaja on vaid üldsõnaliselt maininud, et tehing ei vastanud turuhinnale ja tehing on toimunud seotud isikute vahel. Kohus nõustub kostjate seisukohaga selles, et hageja väidetest ei ole võimalik aru saada, kas tema arvates on tühine võlaõiguslik leping, asjaõiguslik leping või siis mõlemad. Samuti ei ole kohtule arusaadav, kuidas 17.12.2019 tehing rikub hageja õigusi. Pelgalt see, et hagejale kostjatevaheline leping ei meeldi, ei tähenda, et ta saab selle tühisusele tugineda. Hageja ei ole vaidlusaluse tehingu pool, võlaõigusliku lepingu tühisusele saab tugineda üksnes isik, kelle õigusi leping mõjutab (üldjuhul lepingu pool), käsutustehingu tühisusele saab tugineda isik vaid juhul, kui tehing mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni, st mõnd asjaõigust, üldjuhul omandiõigust. Lisaks kui hageja on seisukohal, et võlaõiguslik müügitehing on tühine, ei teki ka ostueesõigust ning selle teostamiseks tehtud avaldus oleks tühine ega oma õiguslikke tagajärgi.
2-20-6501
50.Kohus selgitab, et heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks. Kohus märgib, et hageja ei ole esile toonud ühtegi konkreetset väidet, millest kohus saaks teha järelduse, et vaidlusalune tehing on heade kommetega vastuolus. Hageja ei ole millegagi põhistanud oma väidet, et tehing ei vastanud turutingimustele, samuti ei ole iseenesest keelatud tehingud erinevate juriidiliste isikute vahel. Äriregistrist nähtuvalt oli tehingu toimumise ajal 17.12.2019 kostja I juhatuse liikmed V. G. ja G.P., kostja II juhatuse liige oli D.I., ka ei kattunud tehingu tegemise ajal kostjate I ja II osanike ring. Asjaolu, et käesoleval ajal on kostja II juhatuse liikmeks alates 02.08.2021 samuti G. P., ei tähenda, et tehing oleks äkki muutunud heade kommete vastaseks. Lisaks ei ole kohtu hinnangul midagi taunitavat selle, kui samade juhatuse liikmetega äriühingud omavahel tehinguid teevad.
51.Riigikohus on ka selgitanud, et käsutustehinguna on asjaõigusleping omandi üleandmise kohta õiguslikult neutraalne ega saa seetõttu üldjuhul olla vastuolus heade kommetega ning sel põhjusel tühine. Erandina võib käsutustehing osutuda tühiseks vastuolu tõttu heade kommetega, kui käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise on heade kommete vastane (vt Riigikohtu 10. detsembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-12, p 11; vt ka viidatud 23. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 26; 13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p-d 30‒31). (RKTKo 2-15-13695/129, p 20).
52.Samuti on õiguskirjanduses selgitatud, et müüja ja ostja vahel ostueesõigust rikkudes sõlmitud käsutustehing ei muutu ostueesõiguse teostamise korral kehtetuks tehingu vastuolu tõttu heade kommetega (TsÜS § 86), seda ka juhul, kui nii ostja kui ka müüja ostueesõiguse olemasolust või selle teostamise soovist teadsid. Kuna võlaõiguslik ostueesõigus ei piira müüja käsutusõigust vara suhtes, ei saa vastav käsutustehing olla ka heade kommete vastane (kui seadusandja soovinuks vastava käsutusõiguse piiramist ja ostueesõigust rikkuvate käsutustehingute tühistamist, andnuks ta vastavale ostueesõigusele asjaõigusliku toime) (VÕS kommenteeritud väljaanne II, Juura 2019, § 244 3.7.2, lk 172).
53.Eeltoodust tulenevalt puudub igasugune õiguslik alus kostjate tahteavalduste ja nõusolekute andmiseks kohustamiseks.
54.Hageja täiendas oma nõuet 16.11.2020 menetlusdokumendis ja palub tuvastada OÜ Lasref kohustus kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 3032101 (aadress Tallinn, Majaka põik 17 / Tuha tn 3g) märge ostueesõiguse kohta TÜ Madara kasuks ja asendada kostja I nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks kohtuotsusega. Kohus selgitab, et ka seda nõuet ei saa kohus käesolevas menetluses rahuldada. Käesoleva hagi raames kinnistusraamatusse märke tegemise kohustuse tuvastamisega ei saa muuta hagi aluseks olevaid õigusi – kui hagejal ei olnud seni õigust tugineda kinnisasja võõrandamistehingu tühisusele ja nõuda omandajalt omandi üleandmist, siis ei ole võimalik anda hagejale seda õigust käesolev a hagi raames. Hagejal pidi see õigus olema juba enne hagi esitamist.
55.Kuigi kohus on eelpool tuvastanud, et käesoleval juhul ei ole hagejal mingit alust ostueesõiguse teostamiseks ja nõusolekute hagemiseks, peab kohus siiski vajalikuks vastata kostjate vastuväitele ostueesõiguse tähtaja möödumise suhtes. Kostjad on seisukohal, et hageja ei ole ostueesõiguse avaldust teostanud tähtaegselt. Hageja on avaldanud, et sai müügilepingust teada 24.01.2020 ja edastas 17.03.2020 ostueesõiguse avalduse kinnisasja müüjale 17.03.2020. VÕS § 250 tulenevalt on ostueesõiguse teostamise tähtaeg kinnisasja puhul kaks kuud. Õiguskirjanduses on selgitatud, et avalduse ärasaatmisest tähtaja sees ei piisa, vaid müüja peab selle aja jooksul ostueesõiguse
2-20-6501 teostamise avalduse kätte saama (P. Varul jt. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: 2019, lk 187). Seega pidi müüja saama ostueesõiguse teostamise avalduse kätte hiljemalt 24. märtsil 2020.a.
56.Kostja Lasref OÜ ei nõustu, et hageja sai müügilepingust teada alles 24.01.2020. Kostja on selgitanud, et kiri, milles oli muu hulgas ülalviidatud notariaalne müügileping, oli saadetud kostja II poolt väärtkirjana nr VV008757825EE 19.12.2019 (tl 157-158). Omniva.ee veebilehe väljatrükist nähtuvalt toimus esimene üleandmise katse juba järgmisel päeval, st 20.12.2019, teine katse on märgitud 30.12.2019. 15.01.2020.a on märgitud saadetise väljastamine. Arvestades hageja kohustust tagada posti kättesaamine, sh vajadusel vastuvõtmine postkontorist, tuleb lugeda, et leping oli kätte saadud hageja poolt hiljemalt 15.01.2020. Kohus kostjaga OÜ Lasref ei nõustu.
57.TsÜS § 69 lg 1 I lause kohaselt kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Sama paragrahvi lg 2 II lauses on sätestatud, et eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Riigikohus on selgitanud, et „Müügilepingust teavitamise eesmärk on müüja seisukohalt see, et ostueesõiguse teostamise tähtaeg hakkaks kulgema ning selle möödudes saabuks nii müüja kui ka temaga müügilepingu sõlminud ostja jaoks õigusselgus lepingu õiguslikes tagajärgedes (sh kinnisasja kuuluvuses). Samas ei ole selline teavitamine ostueesõiguse teostamise materiaalne eeldus. Ostueesõiguse teostamise tähtaeg hakkab kulgema juhul, kui sellekohase teabe edastab müüja, samuti juhul, kui ostueesõiguslane saab müügilepingu olulistest tingimustest teada omal algatusel või kolmanda isiku vahendusel. Sellest järelduvalt ei ole müügist teavitamine (st informatsiooni edastamine) iseseisvalt suunatud kindla õigusliku tagajärje saavutamisele ega kujuta endast ka tahte väljendamist (vt TsÜS § 67, § 68 lg-d 2 ja 3). Küll aga saab kolleegiumi hinnangul müüja edastatud müügiteate kättesaamisele kohaldada TsÜS § 69 lg-s 2 sätestatut analoogia korras.“(RKTKo 29.11.2021 nr 2-19-14714, p 11.1). Lahendis nr 3-2-1-8-09 p 11 pn Riigikohus selgitanud, et „Tähitud kirja saabumise ja postiasutusse hoiustamise teatis ei sisalda teavet saabunud kirja sisu kohta. Seetõttu puudub tahteavalduse saajal mõistlik võimalus tahteavalduse sisuga tutvuda ja seega ei saa lugeda tahteavaldust kättesaaduks.“ Kohus märgib, et Omniva saadetise teekonna jälgimise väljatrükist nähtub, et 30.12.2019 kell 09:50 saaja ei olnud kättesaadav ja meetmena on märgitud, et klienti teavitatakse. Samas nähtub, et saadetis on väljastatud 15.01.2020 kell 12:21. Hageja on asja materjalide juurde esitanud Omniva klienditeeninduse e-kirja, millest selgub, et saadetis VV008757825EE on 15.01.2020 kell 12:21 väljastatud kirja saatjale, mitte saajale (tl 164). Seega ei saa kohus kuidagi teha järeldust, et hagejale on müügileping kätte toimetatud 15.01.2020. Vastupidi, asjast nähtub, et hagejal puudus võimalus müügilepinguga ja üürilepingu lõppemise teatega tutvuda. Kostjad ei ole esile toonud ega põhistanud, et hageja sai 17.12.2019 dokumendi kätte mõnel muul päeval, kui seda on hageja väidetud 24.01.2020.
58.Kostja I tugineb ka sellele, et 04.10.1996 lepingu p 6.2. et ühe lepingupool esitatud taotluse lepingu tingimuste muutmiseks, vaatab teine pool läbi 10 tööpäeva jooksul, taotluse saamise päevast, teatades oma otsusest kirjalikult. Kostja I hinnangul kui hageja sai teate lepingu lõpetamisest ja hagejal tema eksliku ettekujutuse järgi on tekkinud ostueesõigus, siis järelikult pidi ta reageerima 10 tööpäeva jooksul. VÕS § 250 selgesõnaliselt lubab ostueesõiguse teostamise tähtaja lühendamist. Kohus kostja järeldustega ei nõustu. Iseenesest on kostja õigesti märkinud, et VÕS § 250 võimaldab ostueesõiguse teostamise tähtaega muuta, kuid kohtu hinnangul ei saa VÕS § 250
2-20-6501 sätestatud tähtaja muutmiseks pidada lepingus p 6.2 sätestatud kokkulepet lepingu tingimuste muutmise tähtaja kohta. Kokkulepe ostueesõiguse teostamise tähtaja muutmiseks peab olema üheselt arusaadav ja selgelt väljendama poolte tahet muuta ostueesõiguse kasutamisest teatamise tähtaega. Lepingu p 6.2 on suunatud konkreetse lepingu tingimuste muutmise kavatsusele vastamisele ega saa laieneda ostueesõiguse teostamise tähtajale. Seega pidi hageja ostueesõiguse teostamise avalduse kätte toimetama kostjale I hiljemalt 24.03.2020.
59.Hageja on selgitanud, et edastas ostueesõiguse teostamise avalduse kostja I seaduslikule esindajale G. P.le hiljemalt 23.03.2020 kell 11:27. Hageja esitas oma väidete kinnituseks mobiiltelefoni ekraanipildid, mille kohaselt on kostja I esindajale ostueesõiguse teostamise avaldus viidatud ajal kätte toimetatud (tl 79, 81-82). Kostja I seda väidet vaidlustanud või ümber lükanud ei ole, seega saab kohus teha järelduse, et ostueesõiguse teostamise avaldus on tähtaegselt kostja I esindajale kätte toimetatud. Samas ei ole sellle asjaolul käesoleva vaidluse lahendamisel mingit tähtsust.
60.Kostjad on hagejale 17.12.2019 avaldusega teatanud üürilepingu lõppemisest tuginedes rendilepingu p 6.3, milles on pooled kokku leppinud selles, et leping lõpeb tähtaja möödumisel, renditud vara hävimisel või kasutuskõlbmatuks muutumisel, poolte pankrotistumisel või likvideerimisel, rendiobjekti ostu-müügi lepingu sõlmimisel. Seega on kostja L-Haldus vastuhagis asunud seisukohale, et üürileping on lõppenud tulenevalt 04.10.1996 p 6.3 ja hageja valdab lepingu eset ebaseaduslikult.
61.Kuigi hageja ei ole otseselt sellele seisukohale vastuhagi vastuses vastu vaielnud, kohus kostja seisukohaga ei nõustu. Hageja kasuks ja kaitseks on kinnistusraamatusse sisse kantud märkus üürilepingu kohta. VÕS § 324 lg 2 kohaselt kinnistusraamatusse kantud märge tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt käesoleva seaduse §-s 323 sätestatule üles öelda. Siit saab kohus teha ka järelduse, et kinnistusraamatusse kantud märkus kaitseb üürnikku üürileandja vahetuse korral ja pelgalt üürilepingu eseme võõrandamine ei lõpeta üürilepingut ega ei võimalda üürilepingut lõpetada üürileandja vahetuse korral. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja selle märkuse kinnitusraamatusse kandmiseks pöördunud kohtu poole, seega ei pidanud hageja lepingu p 6.3 endale piisavalt siduvaks ja asus seisukohale, et tema kui üürniku õigused vajavad täiendavat kaitset märkuse sissekandmise abil.
62.Alternatiivselt leiab kostja II, et 04.10.1996 leping on oma olemuselt tasuta kasutamise leping või sümboolse üürihinnaga üürileping, mis kinnisasja omaniku vahetuse korral kostjale üle ei läinud. Kohus ei nõustu sellega, et üürileping ei ole kostjale II üle läinud, kuivõrd tegemist on sümboolse hinnaga üürilepinguga e sisuliselt tasuta kasutamise lepinguga. Riigikohus on tõepoolest selgitanud, et „erinevalt üürilepingust ei lähe omaniku vahetumisel kinnisasja tasuta kasutamise leping üle uuele omanikule (RKTKo nr 3-2-1-122-15, p 20 ja 2-14-61664, p 17). Kuid kohus ei saa kuidagi toetada kostja II seisukohta, et aastate jooksul on senine üürileping muutunud iseenesest tasuta kasutamise lepinguks. Kohus nõustub hageja seisukohaga selles, et kuigi üürilepingu sõlmimisel 1996. aastal kokku lepitud tasu ei vasta käesoleva hetke turutingimustele, ei muuda see üürilepingut tasuta kasutamise lepinguks. Seega on üürileping kostjale II üle läinud.
63.Järgmisena kostja II leiab, et üürileping on lõppenud järelduslikult hageja poolse ülesütlemisega ning hageja valdab kinnisasja ebaseaduslikult. Kostja II tugineb sellele, et hageja on 27.03.2020.a e-kirjas kostjale avaldanud (tl 32), et rendiarvet ei tunnista ega hakka tunnistama tulevikus. 30.04.2020.a (tl 132-133) teatas hageja kostjale, et
2-20-6501 rendiobjektile ilmumisel tõstab hageja kostja sealt välja jõuga. Ka faktiliselt ei ole hageja kostjale ühtegi rendiarvet tasunud. Seega hageja avaldas kostjale tahet, et hageja ei soovi täita rendi maksmise kohustust (VÕS § 339 teine lause) ega rendileandjale kontrollõigusele allumise kohustus (VÕS § 343). Hageja ei soovinud sellega lepingu täitmise jätkamist.
64.Kohus kostjaga II ei nõustu. Vaidlust ei ole selles, et 04.10.1996 üürileping oli tähtajaline leping kuni 02.10.2021. Kohus selgitab, et tähtajaline üürileping saab lõppeda kas tähtaja möödumisel, kokkuleppel või ülesütlemisega. Enne tähtaja möödumist seda reeglina kokkuleppeta lõpetada ei saa. Seaduses sätestatud eeldustel on tähtajalist üürilepingut võimalik lõpetada erakorralise ülesütlemisega (VÕS § 309). Üürilepingu ülesütlemise avaldus peab seaduse kohaselt olema vähemalt kirjalikult taasesitatavas vormis, seega ei saa üürileping lõppeda kaudse tahteavalduse ega vaikimise või tegevusetusega. Kuivõrd konkludentselt üürilepingut lõpetada ei saa ning kohtule ei ole esitatud hagejapoolset üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldust, ei nõustu kohus kostja II järeldusega, et hageja on üürilepingu järelduslikult kehtivalt üles öelnud ning üürileping on selle alusel järelduslikult lõppenud. Et hageja ei nõustunud 17.12.2019 müügilepinguga ega kostjaga II kui uue üürileandjaga, ei tähenda koheselt, et hageja oleks üürilepingu erakorraliselt ülesöelnud.
65.Alternatiivselt kostja II leiab, et on hagejale 04.10.1996 lepingu ülesöelnud ja hageja valdab kinnisasja osa ebaseaduslikult. Vastavalt üürilepingu nr 10 p 4.2. peab rentnik tasuma renti iga kuu 20. kuupäevaks. Hageja ei ole tasunud kostjale kostja poolt väljastatud üüriarveid nr 200041, 200133, 200270 ajavahemiku eest 01.02.2020.a kuni 30.04.2020. Hageja ei ole tasunud kostjale üüri ka ajavahemiku eest alates 01.05.2020 kuni 31.08.2020. Kui hageja oleks pidanud ennast lepinguga nr 10 seotuks, pidi ta jätkama rendi tasumist, mida ta ei teinud. VÕS § 316 lg 1 p 1, p 2 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Ülesütlemisavaldust saab esitada ka kohtumenetluses (Riigikohtu kohtuotsus nr 3-2-1-53-16, p 12). Praegusel ajal on täidetud nii VÕS § 316 lg 1 p kui ka p 2 eeldused, kuna hageja ei maksnud üüri kuue järjestikku kuu eest. Seega, kui kohus peaks tuvastama, et rendileping nr 10 veel kehtib, ütleb kostja selle käesolevaga erakorraliselt üles erakorralise ülesütlemisavaldusega.
66.Hageja üürilepingu ülesütlemise nõudele vastu ei ole vaielnud. Samuti ei ole hageja esile toonud, et tegelikkuses on üüri tasumise kohustus kostja II ees täidetud. VÕS § 316 lg 1 järgi üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Samas on üürileandjal käesoleva paragrahvi alusel üürilepingu erakorralise ülesütlemise õigus üksnes siis, kui ta annab üürnikule võlgnetava summa maksmiseks mõistliku täiendava tähtaja ja see tähtaeg möödub tulemusteta. VÕS § 196 lg 1 ja 2 kohaselt võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Käesoleval juhul ei ole kostja II
2-20-6501 määranud hagejale täiendavat tähtaega võlgnevuse tasumiseks. Seega ei ole kostja II järginud üürilepingu ülesütlemise korda ja kohtu hinnangul ei ole üürilepingut kohaselt üles öeldud.
67.Alternatiivselt on kostja II seisukohal, et üürileping on lõppenud tähtaja möödumisel ja hageja valdab kinnisasja osa ebaseaduslikult. Kohus nõustub kostjaga II, üürilepingu tähtaeg on möödunud 02.10.2021, uut üürilepingut kohtule teadaolevalt pooled sõlminud ei ole, seega puudub hagejal õigus üürilepingu eseme valdamiseks. VÕS § 271 järgi üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 334 lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kuivõrd üürileping on lõppenud, on hagejal kohustus anda ka nõusolek kinnistusraamatusse üürilepingu kohta sisse kantud märkuse kustutamiseks. AÕS § 65 lg 1 kohaselt isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, võib nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab.
68.Kuivõrd kohus on eelpool tuvastanud, et 17.12.2019 müügileping kostja I ja II vahel kehtib, hagejal ei ole kinnistu osa suhtes ostueesõigust ning isegi kui asuda seisukohale, et hagejal on võlaõiguslik ostueesõigus kinnisasja osa suhtes, siis võlaõigusliku ostueesõiguse omaja ei saa nõuda esialgselt ostjalt omandi üleandmist, on kostja II saanud 5990/14762 suuruse mõttelise osa Tuha 3g, Tallinn ja Majaka põik 17, Tallinnas asuvast kinnistust koos selle oluliste osade ja päraldistega omanikuks. Hagejal puudub õigus kostjate tahteavalduste ja nõusolekute andmiseks kohustamiseks.
69.Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et tuvastamist on leidnud, et kostja II on vaidlusaluse kinnisasja osa omanik. Vastavalt AÕS § 68 lg 1 omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Kohus märgib, et kostja II nõude õiguslik alus on AÕS § 80 lg 1, mille kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Tulenevalt AÕS § 83 lg-st 1 on käesoleval juhul hageja kohustus tõendada, et tal on õiguslik alus kostjale II kuuluva kinnistu mõttelise osa ja seal asuvate kaarhallide valdamiseks. Ka Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-66-03 asunud seisukohale, et kostja kohustus on tõendada, et tal on õigus vaidlusalust kinnisasja vallata. Kohus on tuvastanud, et 04.10.1996 üürileping on lõppenud, uut lepingut sõlmitud ei ole. Tulenevalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et vaidlusalune kinnisasja osa ja üürilepingu ese tuleb AÕS § 80 lg 1 ja VÕS § 334 lg 1 alusel hageja ebaseaduslikust valdusest välja mõista kostja II otsesesse valdusesse. Kui hageja keeldub vaidlusaluse kinnisasja osa tagastamisest, tuleb hageja koos talle kuuluva varaga vaidlusaluse kinnisasja osalt täitemenetluse seadustikus sätestatud korras välja tõsta.
70.Kostja II on palunud kohtul 10.11.2021 menetlusdokumendis määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise viis ja tunnistada käesolevas asjas tehtav kohtuotsus vastuhagi osas enne selle jõustumist viivitamata täidetavaks; määrata, et Tulundusühistu Madara poolt tagatise 74 755,20 eurot maksmisel kohtu deposiitkontole 3 päeva jooksul kohtuotsuse teatavakstegemise kuupäevast kohtuotsust enne selle jõustumist viivitamata ei täideta. TsMS § 445 lg 1 järgi võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud
2-20-6501 osas. TsMS § 468 lg 1 p 4 kohaselt tunnistab kohus omal algatusel tagatiseta viivitamata täidetavaks valduse rikkumise kõrvaldamiseks või edasise rikkumise ärahoidmiseks või valduse taastamiseks asjaõigusseaduse §-de 44 ja 45 järgi tehtud otsuse. Vastavalt sama paragrahvi lõikele 2 paragrahvi lõike 1 punktides 3 ja 4 nimetatud juhul otsuse viivitamata täidetavaks tunnistamise korral määrab kohus ka tagatise, mille andmisel otsust viivitamata ei täideta. Kuna vastuhagi näol tegemist on vindikatsioonihagiga st. omaniku nõudega valduse rikkumise kõrvaldamiseks ja edasise rikkumise ärahoidmiseks, määrab kohus, et TsMS § 468 lg 1 p 4 tulenevalt tuleb otsuse resolutsiooni p 3 ja 4 kuulutada viivitamata täidetavaks. Kohus lähtub tagatise suuruse määramisel vastuhagi hinnast, mis on käesoleval juhul on 9 203,63 eurot. Sellest tulenevalt määrab kohus, et juhul, kui hageja tasub tagatise 9 203,63 eurot 10 päeva jooksul kohtu deposiitkontole, siis otsust viivitamata ei täideta. Kohus ei pea võimalikuks määrata tagatiseks kostja II poolt märgitud summat, kuivõrd tagatise eesmärgiks ei saa olla hageja edasikaebeõiguse piiramine.
71.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus
72.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti, lg 2 kohaselt pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Kuivõrd kohus jätab põhihagi rahuldamata ja rahuldab vastuhagi, tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.
73.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
74.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Kohtul on alust eeldada, et kostja ei nõustu kohtulahendiga ning käesolev vaidlus jätkub apellatsioonimenetluses. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Bergson kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.