Asjaõigus › Piiratud asjaõiguse asjad

Kooskõlas kostjale kuuluva kinnistu XXX detailplaneeringuga on hageja kinnistutele juurdepääsuks vajalik kasutada XXX transpordimaa kinnistut. 13.07.2007 tegi hageja kostjatele ettepaneku seada kinnistule tasuta servituut, võttes aluseks Pindi Kinnisvara hindamisakti. Lepingu sõlmimisega seotud kulud kandnuks hageja. Hageja olnuks nõus kandma ka teatud osas kuludest servituudi ala korrashoiuga seoses. 27.07.2007 vastas kostja OÜ R eitavalt viidates, et ekspertarvamus ei ole tõsiselt võetav. Teistsugust hinnangut kostja ei esitanud. 13.08.2007 tegi kostja ettepaneku seada servituut maksumusega 750 000 krooni ja esitas muid tingimusi. Hageja leidis, et ettepanek on ebamõistlik. 24.08.2007 esitas kostja uue pakkumise, milles määras servituudi hinnaks 500 000 krooni. Hageja keeldus ettepaneku ebamõistlikkuse tõttu. 02.08.2007 vastas teine kostja OÜ P, et on nõud pidama läbirääkimisi teeservituudi seadmiseks. AÕS § 74 lg 1 järgi on vajalik ka kostja OÜ R nõusolek. Paljassaare tee 41 detailplaneeringust tulenevalt on juurdepääsutee läbi Paljassaare tee 41 kinnistu Paljassaare tee 43 f ja 43 e ette nähtud. Seetõttu on Paljassaare tee 41 kaasomanikud kohustatud detailplaneeringuga arvestama ja juurdepääsu võimaldama. Kuna OÜ R keeldub juurdepääsu hageja kinnistule tagamast, häirib see oluliselt hageja igapäevast majandus- ja ehitustegevust. Juhindudes AÕS § 156 lg 1, § 140, PlS § 9 lg 2 taotleb hageja: 1) määrata hagejale kinnisasjale juurdepääs läbi XXXkinnistu teeservituudina XXXja XXX asuvate kinnistute omaniku kasuks tähtajatult ja tasuta; 2) kanda teeservituudi tagav märkus kinnistusraamatusse hageja kasuks. Kohtukulud palub hageja välja mõista kostjatelt. 18.03.2008 korraldaval kohtuistungil täpsustas hageja nõuet ning taotles hagejale juurdepääsu määramist läbi XXX kinnistu ning XXX kinnistu koormamist märkuse kandmisega kinnistusraamatusse XXXja XXX asuvate kinnistute omaniku kasuks tähtajatult ja tasuta. 15.05.2008 esitas hageja täiendava avalduse, milles märgib, et kostja poolt esitatud ekspertarvamus on vastuoluline. Arvamuse kohaselt ei saa turuväärtust määrata, samas on õiglane väärtus märgitud. Hageja vaidleb vastu servituudi tasu suurusele. Lähtuda tuleb 0 tasust. Kostja kasutab kinnistut ka ise. Detailplaneeringu kaudu peab olema juurdepääs kostja kinnistu kaudu vähemalt 6-le kinnistule. Hageja esitas 0-väärtuse tõendamiseks P OÜ ja U OÜ ekspertarvamused. Kohtuistungil jäi hageja hagi juurde ja taotles: 1) kinnistutele XXXja XXX juurdepääsu määramist läbi XXX kinnistu; 2) kinnistusraamatu registriosa nr XXX kantud kinnistu XXX koormamist registriossa nr XXX kantud kinnistu XXX igakordse omaniku ja registriossa nr XXX kantud kinnistu XXX igakordse omaniku kasuks tähtajatult ja tasuta; 3) juurdepääsu tagava märkuse kandmist Harju Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr XXX registriosadesse nr XXX ja nr XXX kantud kinnistute igakordse omaniku kasuks. Juurdepääsuõigus peaks olema tasuta, kuna kostjate kinnistul ei ole turuväärtust. Hageja on valmis maksma teega seotud otseseid kulutusi, hoolduskulusid osaliselt. Tee peaks ehitama ja hoone varemed lammutama kostjad, kuna nemad on kinnistu omanikud. Hageja tarvis peaks kostjad ehitama vaid tee, parklat hageja ei vaja. Detailplaneering annab hagejale õigusliku ootuse servituudiks või juurdepääsu õiguseks.

Kostjate vastuväited Kostja OÜ R ei tunnista hagi. OÜ R oli läbirääkimiste tulemusena valmis müüma OÜ-le I ja AS-le I mõttelise osa kinnistust asukohaga Tallinnas XXX (Harju Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr XXX ja tagama läbi kasutuskorra kokkuleppe ostjatele tee rajamise ostetavale kinnisasjale.

Kostja leiab, et hageja poolt müügilepingu mittesõlmimine, läbirääkimiste katkestamine ja hagi esitamine tasuta servituudi saamiseks ei ole heas usus õiguste teostamine. Hageja esitatud tõendit (ekspertarvamus, milles jõutakse järeldusele, et Tallinna Linnas asuv 6273 ruutmeetri suurusel hoonestatud kinnistul puudub turuväärtus), ei saa asja lahendamisel aluseks võtta, kuna üldteadaolev on asjaolu, et selline kinnistu ei ole väärtusetu. Analoogilist kinnistut Tallinna linnas ei ole võimalik tasuta ei omandada ega kasutada. Samuti on hageja ja hageja lepingulised esindajad esitanud eksitavad väited, nagu poleks müügilepingu sõlmimiseks läbirääkimisi peetud, kuigi vastavad materjalid on ka hageja esindajatele edastatud. Kostja on tõendanud, et hagejaga toimusid läbirääkimised, mida on kohtu eest püütud varjata, samuti asjaolu, et hageja ei ole oma õigusi heauskselt teostanud. Kostja taotleb hagi rahuldamata jätmist ja menetluskulude täies ulatuses hageja kanda jätmist. 16.04.2008 avaldusega teatas kostja kohtule, et täiendavaid vastuväiteid ei oma. 15.05.2008 esitas kostja ekspertarvamuse kinnistu XXX (registriosa nr XXX) kohaliku keskmise müügihinna (turuhinna) kohta. Kohtuistungil jäi kostja OÜ R esitatud vastuväidete juurde. Hagejal on juurdepääs kinnistutele olemas. See, et asfaltplats, mida hageja juurdepääsuna kasutab, kuulub hoonestamisele, ei takista hagejal selle juurdepääsu kasutamist ka edaspidi, ühtki kinnisasja ei hoonestata 100%-liselt. Olemasolev juurdepääs on vähem koormav kui see, mida hageja taotleb. Hageja soovib juurdepääsu kasutada veoautode jaoks, rajada tuleks eratee. Kostjal puudub vajadus selle tee kasutamiseks, seetõttu ei ole seda seni majanduslikel kaalutlustel rajatud. Kostja OÜ P hagiavaldusele ei vastanud. Menetlusdokumendid sai kätte 19.10.2007. Nimetatud kostja sai kätte ka kutse kohtuistungile, kuid istungile ei ilmunud. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, kuulanud ära hageja ja kostja seisukohad ning uurinud tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses, leiab, et hagi on alusetu ja tuleb jätta rahuldamata. Hageja OÜ I on kinnistute asukohaga Tallinnas XXX (Harju Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr XXX) ja XXX(Harju Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr XXX) omanik. Kostjad OÜ R ja OÜ P on kinnistu asukohaga Tallinnas XXX(Harju Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr XXX) kaasomanikud. Nimetatud kinnistust kuulub OÜ-le P XXX mõttelist osa ja OÜ-le R XXX mõttelist osa. Hageja taotleb enda kinnistutele pääsemiseks tasuta juurdepääsutee määramist läbi kostjate kinnistu ning seda tagavate kannete tegemist kinnistusraamatusse. Hageja põhiliseks argumendiks on asjaolu, et hageja poolt taotletud juurdepääsutee on ettenähtud detailplaneeringuga ning kuna kostjate kinnistul puudub turuväärtus, peab juurdepääs olema tasuta, hageja on nõus kandma osaliselt tee korrashoiuga seonduvad kulud. Kostjana on OÜ R põhivastuväide hagejal juurdepääsu olemasolu, detailplaneering iseenesest ei tingi hageja õigust juurdepääsu saamiseks kostjate kinnistu kaudu, ka vaidleb kostja vastu tasuta juurdepääsu nõudele. Kostja OÜ Pei ole vaidluse vastu mingit seisukohta avaldanud ega huvi tundnud.

Vaidluse lahendamisel kuulub kohaldamisele AÕS § 156, mis reguleerib juurdepääsu avalikult kasutatavale teele. Viidatud normile on hagejad hagi materiaalõigusliku alusena toetunud hagiavalduses ja hiljem kogu menetluse kestel. Kooskõlas AÕS § 156 lg 1 on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omaniku huve kinnisasja omanikule vajaliku juurdepääsu võimaldamisel üle teise kinnisasja. Nimetatud sätte alusel nõude rahuldamise eelduseks on vajaliku juurdepääsu puudumine hageja kinnisasjale. Kostja OÜ R vastuväide, mille kohaselt hagejal on juurdepääs oma kinnisasjale olemas, on tõene. Nimetatu tuvastas kohus paikkonna vaatlemisel. 13.märtsil 2008 korraldatud vaatluse käigus (protokoll lk 195) tuvastas kohus, et kohta, kuhu hageja poolt viidatud detailplaneeringu järgi peaks tulema hageja poolt taotletud juurdepääsutee, on valgetest tellistest ehitis (katuseta, tühjade akna ja ukseaukudega, püsti vaid seinad). Seega tegelikult teed ei olegi. Tee rajamiseks tuleks hoone, mis asub kohas, kuhu hageja tee rajamist soovib, lammutada ja tee ehitada. Vaatlusega tegi kohus kindlaks ka asjaolu, et hageja kasutab juurdepääsu kinnistule Paljassaare põik kaudu. Hagejal juurdepääsu olemasolu on tõendatud ka hageja ja POÜ vahel 01.10.2007 sõlmitud lepinguga nr 46-2007 (lk 180-183). Nimetatud lepinguga (osas - lepingu objekt) on hagejale võimaldatud juurdepääs kolmeks aastaks oma kinnistutele läbi teise lepingupoole kinnistu. Seega on hagejal lepingutäitmise korral juurdepääs kinnistule olemas vähemalt 01.oktoobrini 2010. Vaidluse lahendamisel arvestab kohus ka Riigikohtu seisukohti. 30.03.2004 Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-33-04 p 18 ja 21.05.2008 otsuse nr 3-2-1-41-08 p 19 kohaselt on juurdepääsu nõude rahuldamise esimeseks eelduseks avalikult teelt vajaliku juurdepääsu puudumine hageja kinnisasjale. Seega hagi rahuldamata jätmiseks piisab üksnes juurdepääsu olemasolust. Hageja kinnisasjale on juurdepääs olemas ülalmärgitud lepingu alusel asfalteeritud platsilt. Kohtu poolt teostatud vaatluse alusel saab asfaltplatsi võrdsustada teega. Kohus on seisukohal, et hageja tähtsustab üle detailplaneeringut ja arvab, et tal on õigus juurdepääsu määramisele läbi kostjate kinnistu vaid detailplaneeringust tulenevalt. Detailplaneeringuga seonduvalt on hageja esitanud koos hagiavaldusega hulgaliselt tõendeid. Kohus hageja seisukohaga ei nõustu. Planeerimisseaduse (PlS) § 9 lg 1 kohaselt koostatakse detailplaneering lähiaastate ehitustegevuse ja maakasutuse aluseks valla või linna territooriumi osa kohta. Viidatud paragrahvi lõige 2 p 4 järgi on detailplaneeringu eesmärgiks muuhulgas tänavate maa-alade ja liikluskorralduse määramine ning vajaduse korral eraõigusliku isiku maal asuva, olemasoleva või kavandatava tänava avalikult kasutatavaks teeks määramine teeseaduses sätestatud korras. AÕS § 140 järgi on kinnisomandi kitsendused seadusjärgsed või need võib seada ka kohtuotsuse või tehinguga. Detailplaneering ei ole seadusjärgne kinnisasja kitsendus AÕS § 155 lg 1 mõttes. Hagejal ei ole kostjatega ka kokkulepet tee kasutamiseks. Ainuüksi detailplaneering ei anna õigust tee ehitamiseks. Detailplaneering on avalik-õiguslik kokkulepe ega asenda poolte kokkulepet eratee kasutamiseks. Sellise seisukoha detailplaneeringu tähendusele seoses kinnisasja kitsendustega on andud Riigikohus 22.03.1006 otsuses nr 3-2-15-06. Kuna detailplaneering ei ole kinnisasja kitsendus, ei saanud sellest hagejal tekkida ka

õiguslikku ootust servituudiks või juurdepääsu õiguseks. Servituut eeldab poolte kokkulepet, asjaõiguslepingu sõlmimist. Hagejal puudus alus eeldada, et kostjad temaga tingimata sellise lepingu sõlmivad. Ka puudus hagejal alus eeldada juurdepääsu õiguse saamist igal juhul. Esitatud tõendid ja poolte seisukohad viitavad selgelt, et hageja soovib juurdepääsu oma kinnistutele läbi kostjate kinnistu selgelt vaid oma huvisid arvestades – tasuta ja kostja poolt ehitatuna. Isegi juhul, kui kostjate kinnistul puuduks igasugune väärtus, ei oleks hagejal õigust tasuda juurdepääsu õigust nõuda. Tasu tuleks juurdepääsu määramise korral maksta juba ainuüksi võõra kinnisasja kasutamise eest. Kõiki asjaolusid ja tõendeid kaaludes järeldub, et hagejal on juurdepääs oma kinnistutele olemas. Mõlema poole huve kaaludes oleks hagi rahuldamine kostja OÜ R jaoks liialt koormav. Kuna hagi ei kuulu rahuldamisele seetõttu, et hagejal on juurdepääs kinnistule olemas vähemalt 1.oktoobrini 2010, on hagi ennatlik ega kuulu rahuldamisele. Seoses sellega, et juurdepääsutee nõue rahuldamisele ei kuulu, ei kuulu rahuldamisele ka kinnistusraamatusse märkuse kandmise nõue ning ei ole vaja lahendada küsimust tasu kohta seoses juurdepääsuteega. Juhindudes TsMS § 162 lg 1 ja § 165 lg 1 tuleb seoses hagi rahuldamata jätmisega hagimenetlusekulud jätta hageja. Kooskõlas § 174 lg 1 on kostjatel õigus esitada menetluskulude rahalise kindlaksmääramise nõue 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.