Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

Asjaolud, hageja nõue ja põhjendused Peeter Naaskel esitas 16.02.2007 Harju Maakohtule hagi, milles palus tunnustada 25.11.1998 Eesti Vabariigi ja Vahur Tungeri vahel sõlmitud maaüksuse asukohaga Jääraku tee 51 Tallinnas erastamise ostu-müügilepingu tühisust. 07.05.2007 esitatud hagiavalduses palus hageja tunnustada 25.11.1998 maaüksuse erastamise ostu-müügilepingus sisalduva võlaõigusliku kui ka asjaõigusliku lepingu tühisust. 20.06.2007 esitas hageja täiendava haginõude, milles palus kustutada Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 1267501 tehtud omanikukanne Hele Tungeri kohta ja kanda omanikuna sisse Eesti Vabariik. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Hele Tungeri abikaasa Vahur Tunger ja Eesti Vabariik 25.11.1998 maaüksuse asukohaga Jääraku tee 51 Tallinnas erastamise ostu-müügilepingu. Hageja esitas hagi Hele Tungeri kui Vahur Tungeri üldõigusjärglase vastu. Vaidlusaluses lepingus kinnitas Vahur Tunger kui ostja, et ta on maa ostueesõigusega erastamise õigustatud subjekt ja erastataval maal asuvad üksnes talle kuuluvad ehitised. Samasuguse avalduse tegi Vahur Tunger 13.06.1997 maa ostueesõigusega erastamise avalduses ja koos sellega esitatud kinnituses. Erastamise käigus moodustati katastriüksused erandkorras mitte sirge omavahelise piiriga, vaid sisselõikega Vahur Tungeri kasuks. Poolte vahel toimunud õigusvaidluses, mis lõppes Tallinna Ringkonnakohtu 20.10.2006 otsusega tsiviilasjas nr 2-02-265 tuvastati, et Hele Tungerile kuuluval maal asub hagejale kuuluv ehitis. Et vaadeldav ehitis on rajatud enne maa erastamise lepingu sõlmimist, leidis hageja, et Vahur Tunger on esitanud lepingus andmeid, mida tema hilisemad seisukohad lubavad hinnata kui teadlikult eksitava olukorra loomist maa erastamisel. Erastamisel võeti aluseks Maa-Ameti poolt kinnitatud plaan, millele hagejale kuuluvad ehitised olid märkimata. Samas pidid mõlemad kostjad olema teadlikud ehitise varasemast püstitamisest. Hageja on seisukohal, et nimetatud lepinguga on oluliselt rikutud seadusi ja riivatud hageja kui maakasutaja huve. Vahur Tungerile on erastatud 10 m2 rohkem maad, kui ta taotles. Hageja on endale kuuluva ehitise aluse maa erastamiseks õigustatud isik ning kostjale erastati ebaõigesti ning vastuolus Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja sellest tulenevate õigusaktidega hageja ehitise alune maa, mistõttu erastamisleping on tühine. Hageja põhjendas kostjatevahelise tehingu tühisust vastuoluga tehingu sõlmimise ajal kehtinud maareformi seaduse (MaaRS) §-ga 2 ja § 22 lg-ga 1, aga ka Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra” p-ga 7, Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega nr 144 kinnitatud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra“ p 4 alap-ga 2 ja asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRakS) § 13 lg-ga 3 (selle esimese lausega). Asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 1 kohaselt on isikul, kelle õigust on ebaõige kinnistusraamatu kandega rikutud, õigus nõuda ebaõige kande muutmist või kustutamist. Hageja leidis, et Hele Tungeri kasuks tehtud omanikukanne kinnistusraamatus rikub hageja õigusi, sest see takistab hagejal talle kuuluva ehitise aluse maa erastamist. Hageja on tähtaegselt esitanud talle kuuluva ehitise aluse ja selle juurde kuuluva maa erastamise taotluse, mis seni on läbi vaadatud ja rahuldatud vaid osaliselt ning on lõplikult lahendamata käesoleva kohtuvaidluseni viinud ehitise osas. Omanikukande muutmisel on võimalik läbi viia maa uus erastamine sel viisil, et kostja Hele Tungerile ei erastata enam hagejale kuuluva ehitise alust maad. Hageja huviks on säilitada olemasolev ehitis kohas, kus see asub. Samuti lisas hageja, et enne varasemas tsiviilasjas nr 2-02-265 vaidluse lahendamist ei olnud tal otsest põhjust asuda vaidlustama erastamise aluseks olevaid haldusakte ja vaidlustamise tähtajad olid viidatud vaidluse lahendamise ajaks möödunud. Hagejale kuuluva ehitise osaline asumine kostja Hele Tungerile kuuluval maal sai hagejale teatavaks tsiviilasjas nr 2-02-265 tehtud

kohtuotsuse jõustumisega, millest tulenevalt tekkis hagejal õiguslik huvi erastamislepingu tühisuse tuvastamiseks. Juhindudes Riigikohtu 08.02.2006 otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, ei nõustunud hageja Eesti Vabariigi väitega, et Vahur Tungerile kui Hele Tungeri õiguseelnejale maa erastamist puudutava haldusakti kehtimine takistab käesoleva asja hagejale soodsalt lahendamist. Hele Tungeri poolt viidatud piiriprotokolli aga olemas ei ole. Kostjate vastuväited Kostja Hele Tunger hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja palus jätta hagi rahuldamata aegumise tõttu, kuna VÕSRakS § 9 lg 2 ja TsÜS § 146 lg 1 kohaselt hageja tehingust tulenev nõue aegus 01.07.2005, s. o kolme aasta möödumisel alates tsiviilseaduse üldosa seadustiku jõustumisest 01.07.2002. Kostja esitas hagile ka sisulised vastuväited ning leidis, et Vahur Tungerile maa ostueesõigusega erastamise leping ei ole tühine. Kostja kasutuses oleva maa piirid olid paika pandud juba 1985. aastal. Vahur Tunger ei ole esitanud lepingu sõlmimisel valeandmeid. Hageja ei ole tõendanud, et kostja kasutuses olevale maale oleks antud luba püstitada hagejale kuuluvaid ehitisi vastavalt hageja äranägemisele. Kostjale kuuluval maal on tegelikkuses üksnes hageja ehitatud sein, mille hageja püstitas tsiviilasjas nr 2-02-265 tuvastatu kohaselt kostja maale ilma seadusliku aluseta. Oma kinnistu piiriprotokolli allkirjastamisel 1998. aastal hageja protokollis märgitud piire ei vaidlustanud. Samuti ei ole hageja vaidlustanud haldusakti, mille alusel talle maa erastati. Seadus ei näe ette maa täiendavat erastamist. Kostjate vahel sõlmitud lepingu seadusega vastuolus olevaks tunnistamine ei saa olla põhjendatud üksnes sellega, et hagejale see ei meeldi. Nõue kinnistusraamatu kande muutmiseks aga ei tulene seadusest. Seega leidis kostja, et niivõrd kui hageja ei ole õigeaegselt teinud kõike endast olenevat oma õiguste kaitseks, ei ole kohtul põhjust rahuldada esitatud hagi hageja poolt toodud põhjendustel. Kostja Eesti Vabariik hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. AÕS § 57 lg 1 kohaselt on kinnistusraamatu kanne ebaõige, kui see on tehtud õigusliku aluseta või see alus on hiljem ära langenud ning ebaõige kinnistusraamatu kande korral on isikul, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, AÕS § 65 lg 1 alusel õigus nõuda kinnistusraamatu kande parandamist. Hageja ei ole vaidlustanud 25.11.1998 sõlmitud maa erastamise lepingu aluseks olevat Tallinna Linnavalitsuse 03.07.1998 korraldust nr 4415-k, mis on kehtiv. Antud juhul on nimetatud haldusakti kehtetuks tunnistamine kui riigi kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna sissekandmise esimene tingimus (eeldus) täitmata. AÕSRakS § 11 lg-s 5 on sätestatud, et kui maa erastamise aluseks olnud otsus tühistatakse pärast maa esmakinnistamist ja kinnistusraamatu kanne muutub seetõttu ebaõigeks, on isikul, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, õigus nõuda kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigust parandamine puudutab. Nõude rahuldamisel kantakse kinnistusraamatusse omanikuna riik. Kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna riigi sissekandmise eesmärgiks on maareformieelse olukorra taastamine. Selleks peab riigil olema võimalik registriosa sulgeda kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 72 lg-s 2 ettenähtud korras. Registriosa sulgemine märgitud korras on lubatud, kui kinnistusregistri osa mistahes jaos ei ole muid jõusolevaid kandeid peale esmakinnistamisel tehtud kannete, s. t pärast esmakinnistamist ei ole isikud omandanud antud kinnisasja suhtes heauskselt asjaõigusi. Antud juhul ei ole tegemist sellise olukorraga. Eesti Vabariik saab anda nõusoleku enda kandmiseks kinnistusraamatusse ja maareformieelse olukorra taastamiseks juhul, kui maa on erastatud vales suuruses ja isikule, kellel vastav õigus puudus, mistõttu on rikutud maa ostueesõigusega erastamise õigustatud subjekti õigus erastada maad seaduses sätestatud ulatuses. Käesoleval juhul ei muutu erastatava maa suurus ega selle kinnisasja kohta kinnistusraamatu registriosa esimesse jakku tehtud kanded, mis

tähendab, et kinnisasi jääb eksisteerima samasugusena. Seega ei ole tegemist vaidlusega kinnisasja suuruse üle, mistõttu riigi kinnistusraamatusse sissekandmine kinnisasja omanikuna ja maareformieelse olukorra taastamine ei ole vajalik ega vasta seaduse mõttele. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused Harju Maakohus jättis 05.11.2007 otsusega hagi rahuldamata ning kostjate menetluskulud ja riigile vähemtasutud riigilõivu hageja kanda. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg-te 1 ja 2 alusel kannab hagimenetluses menetluskulud, sealhulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Harju Maakohus määras tsiviilasja hinnaks 30 000 krooni (TsMS § 132 lg 1, § 134 lg 1), kuna hageja on esitanud kaks mittevaralist nõuet hagihinnaga 15 000 krooni. Hageja tasus maa erastamise ostumüügilepingu tühisuse tuvastamiseks hagi esitamisel riigilõivu 1 000 krooni. Hagihinnalt 30 000 krooni kuulub riigilõivuseaduse lisa 1 järgi tasumisele riigilõiv 1 750 krooni. Seaduses sätestatust vähemtasutud riigilõiv tuleb hagejalt riigituludesse sisse nõuda. Kohus jättis rahuldamata kostja Hele Tungeri taotluse hagi aegumise kohaldamiseks. Vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 147 lg-le 1 algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Sama sätte lõike 2 kohaselt muutub nõue sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Antud asjas on hageja esitanud nõude tehingu tühisuse tuvastamiseks ja selle tühisuse alusel kinnistusraamatukande muutmiseks. Nii vaidlustatud tehingu tegemise ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 3 kui alates 01.07.2002 kehtiva TsÜS § 84 lg 1 kohaselt on tühine tehing kehtetu algusest peale ega too kaasa õiguslikke tagajärgi. Seega ei teki tühisest tehingust ka tsiviilõigusi ega -kohustusi ega nõuet, mis saaks sissenõutavaks muutuda, mis omakorda tähendab, et tehingu tühisuse tunnustamine kui tuvastusnõue ei aegu. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 3 lg 1 kohaselt menetleb kohus tsiviilasja, kui isik pöördub seaduses sätestatud korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. Otsuse põhjenduste kohaselt jõudis esimese astme kohus asja sisulise arutamise tulemusena veendumusele, et kostjate vahel 25.11.1998 sõlmitud maaüksuse asukohaga Jääraku tee 51 Tallinnas ostu-müügileping (t lk 8) ja selle alusel kinnistusraamatusse tehtud Jääraku tee 51 kinnistu omanikukanne ei riku hageja subjektiivseid seadusega kaitstud õigusi ega huve ja seetõttu puudub alus hagi rahuldada. Hagetava tehingu p-st 1 nähtub, et selle sõlmimise aluseks oli muuhulgas Tallinna Linnavalitsuse 03.07.1998 korraldus nr 4415k. Nimetatud korraldusega (Tallinna Maa-Ameti, edaspidi TMA toimiku nr 19025 lk 23) määrati Jääraku tee 51 ehitiste teenindamiseks vajalik krunt pindalaga 810 m2 ja erastati see elamumaana Hele Tungeri õiguseelnejale. Korraldusele eelnesid järgmised toimingud: 1) maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamine Hele Tungeri õiguseelneja poolt 13.06.1997 Tallinna Linnavalitsusele (samas t lk 3), milles erastaja väljendas soovi osta senikasutatav maa Jääraku tee 51 suurusega 600 m2 ja juurde veel 200 m2 (avalduse p 2) ja taotles koostada katastriüksuse moodustamise toimik OÜ EKE Projekti Maamõõdubüroos (avalduse p 7); 2) Hele Tungeri õiguseelneja poolt avaldusega samal päeval antud blanketne kinnitus, et erastatavale maale jäävad üksnes talle kuuluvad ehitised (elumaja, t lk 10); 3) Pirita Linnaosa Halduskogu 07.05.1997 otsus nr 79 (TMA t lk 10) Jääraku tee 51 krundi suurusega ca 800 m2 piiride kooskõlastamise kohta; 4) OÜ EKE Projekti Maamõõdubüroo poolt koostatud krundi piiride ettepanek (TMA t lk 20) juulist 1997; 5) Tallinna Linnaplaneerimise Ameti õiend taotletavale maale suurusega 810 m2 kitsenduste ja tingimuste määramise kohta (TMA t lk 13), millel Tallinna Linnavalitsuse seisukoht: vormistada korraldus krundi suuruse määramise kohta ostueesõigusega erastamiseks; 6) sama

ameti akt nr 4242 09.06.1998 (TMA t lk 9), millega määrati maa suurusega 810 m2 maksustamishind. TMA toimik (lk 22) sisaldab lisaks Maa-ameti Harju Maakatastri poolt 26.11.1998 registreeritud krundi suurusega 810 m2 asukohaga Jääraku tee 51 plaani ja sama ameti õiendit selle krundi katastriüksusena registreerimise kohta (samas lk 24). Tallinna Maa-Ameti (TMA) toimiku nr 25 631 materjalidega on tõendatud hageja poolt Jääraku tee 53 asuva maatüki erastamiseks tehtud toimingud järgmiselt: 1) hageja 10.12.1997 avaldus maa suurusega 1 190 m2 ostueesõigusega erastamiseks, mille p-s 6 andis hageja nõusoleku erastada olemasoleva krundiplaani nr E-587-84 24.01.1985 alusel (TMA t lk 203); 2) nimetatud krundiplaan (samas lk 207), millel märge 28.01.1985 maa looduses eraldamise akti nr 56 lisaks olemise kohta; 3) nimetatud maa looduses erastamise akt (samas lk 198); 4) Tallinna Linnavalitsuse 09.06.1999 korraldus nr 4386k Jääraku tee 53 asuvate ehitiste teenindamiseks vajaliku krundi määramiseks ja krundi suurusega 1 190 m2 ostueesõigusega erastamiseks hagejale (samas lk 72-73), millel hageja märge, et „ei vaidlusta kohtulikult, kui tühistatakse juurdelõike 10 m2 erastamine ehituskrundi Jääraku tee 51 kasuks ja ehituskrunt Jääraku tee 51 erastatakse vastavalt piiride ettepanekule 23.03.1998“; 5) Maa-ameti Harju Maakatastri õiend Jääraku tee 53 asuva katastriüksuse registreerimise kohta 04.08.1999 (samas lk 81); 6) ostu-müügileping 23.01.2002, millega Eesti Vabariik müüs hagejale maaüksuse asukohaga Jääraku tee 53 pindalaga 1 190 m2 (samas lk 7). Eelmises kahes lõikes nimetatud ja kirjeldatud dokumentaalsete tõenditega on kohtu arvates veenvalt tõendatud, et mõlemale naabrile erastati nende poolt taotletud maatükid nende poolt taotletud kaardimaterjali alusel ning erastatud maatükkide piirid vastavad erastamise aluseks olevale kaardimaterjalile. Nii Tallinnas Jääraku tee 51 katastriüksuse moodustamisel ja sealtkaudu erastamisel aluseks olnud OÜ EKE Projekti Maamõõdubüroo poolt 1997. a. koostatud kinnistu plaanilt kui kostja poolt tema soovi kohaselt tema krundi erastamisel aluseks olnud aastast 1985 pärinevalt ehituskrundi plaanilt on selgelt välja lugeda asjaolu, et nende kruntide vaheline piir ei kulge sirgjooneliselt, vaid kulgeb (vaadates Jääraku tee poolsest suunast) Hele Tungeri krundi piiri lõpuosas sisselõikena hageja krundi suunas. Ka on samade dokumentaalsete tõenditega tõendatud, et mõlemale naabrile erastati maad nende poolt taotletud suuruses. Asjaolu, et Hele Tungeri õiguseelnejale erastati algselt taotletud 800 m2 asemel pärast toimunud kaardistamist 810 m2, ei saa kuidagi lugeda maareformi seaduse oluliseks rikkumiseks. Vastavalt Eesti Vabariigi kui MaaRS § 222 kohaselt maa erastamise korraldaja selgitustele oli tegemist aastast 1985 Hele Tungeri õiguseelneja kasutusse antud riigi reservmaaga suurusega 10 m2 (t lk 135). Sama selgituse kohaselt anti samast ajast hageja kasutusse riigi reservmaast 590 m2, mis samuti hagejale erastati. Kohtule ei saanud tsiviilasja menetluse kestel teatavaks asjaolusid, millised annaksid aluse Eesti Vabariigi selgitustes kahelda. Ka hageja selgitas istungitel korduvalt, et erastas tema kasutuses olnud riigi reservmaad. Kohtule esitatud tõenditega ei ole kooskõlas hageja väide nagu oleks tema avaldus maa erastamiseks rahuldatud osaliselt ning et avaldus on senini lõplikult lahendamata. Eelpoolnimetatud ja kirjeldatud Tallinna Maa-Ameti toimikus nr 25631 asuvate dokumentaalsete tõenditega on veenvalt tõendatud, et hageja poolt 10.12.1997 esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldus on Tallinna Linnavalitsuse 09.06.1999 korraldusega ja selle alusel 23.01.2002 sõlmitud ostu-müügilepinguga täies ulatuses (see on maatüki suurusega 1 190 m2 osas) rahuldatud ja erastamine ka lõpule viidud. Vaatamata nimetatud korraldusele tehtud märkusele hageja tegelikkuses talle selgitatud kaebeõigust ei kasutanud. Vastavalt kinnistamisotsusele 16.04.2002 (TMA t lk 6) on hageja elamumaa suurusega 1 190 m2 ja asukohaga Jääraku tee 53 Tallinnas omanikuna kinnistusraamatusse sisse kantud.

Hageja väidet, nagu oleks ta erastamise käigus suurendanud taotletava maa suurust 10 m2 võrra, Tallinna Maa-ameti toimiku nr 25631 materjalid ei kinnita. Kuna erastamismenetluse täiendav läbiviimine Eesti Vabariigis seoses vastavate haldustoimingute tegemiseks sätestatud tähtaegade möödumisega ei ole enam võimalik ja hageja poolt esitatud avalduse alusel on erastamine lõpule viidud, siis ka nimetatud asjaolu kinnitab kohtu veendumust, et hagetav tehing ja selle alusel tehtud omanikukanne ei saa rikkuda hageja õigust erastada talle kuuluva rajatise (telliskivist seina) alust täiendavat maatükki. Lisaks eeltoodule on kohus seisukohal, et isegi juhul, kui oleks leidnud tõendamist hagetava tehinguga ja selle alusel tehtud omanikukandega hageja õiguste rikkumine erastada tema poolt ehitatud telliskivist seina alla jääv täiendav maatükk, siis ei oleks tõendatud kostjate vahelise tehingu tühisus hageja poolt välja toodud materiaalõiguslikul ja faktilisel alusel. 25.11.1998 kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66 lg 2 kohaselt oli tol ajal sõlmitud tehing tühine vastuolu korral seadusega, välja arvatud, kui seadust ei ole oluliselt rikutud. Hageja poolt viidatud MaaRS § 2 sätestas maareformi eesmärgi, § 22 lg 1 aga ehitise omaniku õiguse erastada temale kuuluva ehitise alune maa. Sama sätestas tol ajal ja sätestab senini AÕSRakS § 13 lg 3 esimene lause. Poolte vahel puudub vaidlus, et seina näol, mille alust 10 m2 suurust maatükki hageja soovib erastada, on tegemist poolelioleva abihoone seinaga. Samuti on Tallinna TMA toimiku nr 25631 materjalidega (aastatepikkune kirjavahetus ja Tallinna linna ettekirjutused hagejale projektist kõrvalekaldumiste likvideerimiseks (nimetatud t lk 71) ja üle krundi piiri ehitatud abihoone seina likvideerimiseks (samas lk 70)) tõendatud, et hageja pidi olema ja oli teadlik, et tema poolt rajatud telliskivisein ulatus ilma naabri nõusolekuta naabri kasutuses olnud krundile. Seega tegemist ei saanud olla õiguslikul alusel püstitatud poolelioleva ehitisega, mille aluse maa erastamisõigus oleks hageja poolt viidatud seadustega olnud tema jaoks garanteeritud. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendused Hageja palub tühistada Harju Maakohtu 05.11.2007 otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Hageja palub jätta menetluskulud kostjate kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei ole esimese astme kohus uurinud ega hinnanud kõiki asjas kogutud tõendeid ega ole vastanud kõigile hagi väidetele. Sellega on kohus rikkunud menetlusõiguse norme (TsMS § 436 lg 1 ja § 438 lg 1). Samuti on esimese astme kohus jätnud kohaldamata ja analüüsimata osa materiaalõiguse norme, millele hageja on käesolevas menetluses tuginenud. Maakohus on jätnud sisulise tähelepanuta hageja peamise väite, et talle ei erastatud ehitise alust maad, mis erastati selle asemel Hele Tungeri õiguseelnejale. Seega on erastamisleping maareformi seadusega oluliselt vastuolus. Kohus ei ole põhjendanud, mil viisil saab olla õiguspärane ja hageja huve mitte riivav olukord, kus hagejale kuuluva ehitise alune maa erastatakse teisele isikule. Kohus on analüüsinud ainult erastatava maa suurust. Hageja ei ole kunagi väitnud, et talle oleks erastatud maad vales suuruses, vaid hagi esitamise on ajendanud asjaolu, et hilisemate mõõtmiste tulemusel selgus, nagu asetseks varem 1 190 m2 suuruse ehituskrundi sisse jäänud ehitis nüüd väljaspool selle krundi piire ehk Hele Tungeri kinnistul. Hageja näitas ära, et Tallinna Maa-Ameti erastamistoimikute plaani- ja kaardimaterjal ei ole usaldusväärne, kuna hageja kinnistu osas katastriüksuse moodustamise plaanil puuduvad piiripunktide koordinaadid ning kummalgi kaevatavas otsuses viidatud erastamistoimiku plaanil ei ole piisavalt täpselt märgitud vaidlusalune ehitis. Seetõttu ei saa viidatud plaanide järgi hinnata, kas maa on ehitise asukoha ja paiknemise suhtes erastatud õigesti. Hageja sooviks oli erastada 1 190 m2 maad selliselt, et kõik hagejale kuuluvad ehitised jääksid

asetsema erastatavale maale. Maakohus ei ole hageja sellise tahtega arvestanud, aga ei ole arvestamata jätmist ka põhjendanud. Hageja esitas maa erastamise avalduse 31.08.1992, mitte 10.12.1997, nagu maakohus on ekslikult märkinud. Esimese astme kohus väitis, et hagejal ei saa olla ehitise aluse maa erastamise õigust, kuna ehitis ei olnud püstitatud õiguslikul alusel. Kohus viitas niisuguse järelduse põhjendusena ainult Tallinna linna ettekirjutustele hagejale projektist kõrvalekaldumiste likvideerimiseks (Tallinna Maa-Ameti toimiku nr 25631, lk 71) ja üle krundi piiri ehitatud abihoone seina likvideerimiseks (samas, lk 70). Maakohus on jätnud tähelepanuta, et ettekirjutus väidetava piiri ületava ehitise kohta tehti 13.09.1999, s. o pärast erastamislepingu sõlmimist. Niisugune asjaolu ei saa tagasiulatuvalt mõjutada erastamislepingu kehtivust, sest tehingu tühisus tuleb tuvastada nende asjaolude baasil, mis esinesid tehingu tegemise ajal. Maakohtu otsusest ei selgu, misläbi kaotab hageja ehitis ehk abihoone oma õigusliku aluse. Ehitamise käigus tehtud ettekirjutused, mille sisuks on muuhulgas ehitustegevuse peatamine, ei muuda ehitist õigusliku aluseta püstitatud ehitiseks AÕSRakS § 14 tähenduses, eriti kui ehitis on rajatud enne ettekirjutuse tegemist. Maakohus on jätnud põhjendamatult arvestamata Hele Tungeri õiguseelneja kinnitused maa erastamise lepingus, et talle erastataval maal ei asu teistele isikutele kuuluvaid ehitisi. Hageja ei nõustu maakohtuga, et vaidlusaluse 10 m2 maatüki erastamiseks Hele Tungeri õiguseelneja avalduse puudumine ei ole antud kontekstis maareformi seaduse oluline rikkumine. Kostja õiguseelnejale Vahur Tungerile on erastatud osa maad ilma tema avalduse ja hageja nõusolekuta. Samuti ei olnud OÜ EKE Projekti Maamõõdubüroo pädev tegema krundi piiride ettepanekut. Hageja vaidlustab apellatsioonkaebuses menetlusõiguse normide rikkumist esimese astme kohtu poolt. Hageja arvates on maakohus kaevatavas otsuses ekslikult tõendina käsitanud kostja Eesti Vabariigi selgitusi. TsMS § 229 lg 2 kohaselt poole seletus ei sisaldu tsiviilkohtumenetluses lubatud tõendite nimekirjas. Hageja leiab, et esimese astme kohus on jätnud kaevatava otsuse olulises osas põhjendamata ja tõenditele hinnangu andmata. TsMS § 436 lg-st 1 ja § 442 lg-st 8 tuleneb kohtuotsuse põhjendamise kohustus. Riigikohus on 24.05.2006 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-40-06 asunud seisukohale, et kohtuotsuse põhjendamise kohustus sisaldab muuhulgas kohustust vastata poolte kõikidele asjakohastele väidetele ja hinnata kõiki asjakohaseid tõendeid, mida kohus on vastu võtnud. Maakohus ei ole vastanud kõigile hageja väidetele, millega on rikkunud TsMS § 442 lg 8 teist lauset. Eelkõige on vastamata jäänud järgmised hageja väited. 1) Kostja Hele Tungeri õiguseelneja kinnitas maa erastamisel, et sellel asuvad ainult talle kuuluvad ehitised, samuti pidi Eesti Vabariik erastamislepingu sõlmimisel olema teadlik hageja ehitise olemasolust ja asukohast. 2) Kostjad on hageja suhtes käitunud ilmselt pahatahtlikult ega ole oma tsiviilõigusi teostanud ja kohustusi täitnud heas usus. 3) Kinnistute Jääraku tee 51 ja Jääraku tee 53 vaheline piir kulges hagejale väljastatud projektdokumentatsiooni kohaselt sirgelt. 4) Eesti Vabariik ja tema volitatud erastamise korraldaja esitasid korduvalt andmeid ja seisukohti, mis andsid hagejale alust aru saada, et tema rajatud ehitis asub talle erastataval maal. 5) Hele Tungeri õiguseelnejale erastatud maa piire ei ole hagejaga kooskõlastatud. 6) Vaidlusalune ehitis on kooskõlas projektiga ja muuhulgas seotuse tõttu varasema hoonega ei saa olla ehitatud üle projektiga ettenähtud piiride. 7) Hagejale maa erastamise toimikust puudub plaan, mille alusel on vastav katastriüksus tegelikult moodustatud, samuti, et hageja

taotles talle maa erastamist viisil, mis võimaldaks jätta hagejale kuuluvad ehitised talle erastatavale maale. 8) Hageja väitis, et erastamisleping on lisaks maareformi seaduse sätetele ja AÕSRakS § 13 lg 3 esimesele lausele vastuolus ka kahe Vabariigi Valitsuse määrusega, kuid maakohus jättis selles osas hageja väited tähelepanuta ning vastavad õigusnormid kohaldamata. Maakohus on jätnud kaevatavas otsuses arvestamata järgmised asjas esitatud ja hageja poolt viidatud tõendid, mille arvestamata ja hindamata jätmist ei ole maakohus põhjendanud. 1) Tallinnas Jääraku tee 51 asuva maaüksuse erastamise ostu-müügileping eelkõige osas, milles Hele Tungeri õiguseelneja kinnitas erastataval maal teistele isikutele kuuluvate ehitiste puudumist, samuti avaldus maa erastamiseks ja sellele lisatud kinnitus, millega koosmõjus hageja soovib tõendada, et vaidlusalune sein kas ei saanud asetseda maal, mida Vahur Tunger planeeris erastada, või siis on ta sõlminud riigiga erastamislepingu hagejale kuuluva ehitise maa osas pahatahtlikult. 2) Vahur Tungeri 10.08.1998 allkirjastatud piiriprotokoll, millega hageja soovib samuti tõendada, et vaidlusalune sein ei saanud asetseda maal, mida Vahur Tunger planeeris erastada, või siis on ta sõlminud riigiga erastamislepingu hagejale kuuluva ehitise maa osas pahatahtlikult. 3) Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 01.09.1995 kiri, millega hageja soovib tõendada, et tema rajatud ehitis vastas projektile, aga ka seda, et Tallinna linna kui esindaja kaudu oli Eesti Vabariik teadlik ehitise asukohast ja piiri kulgemisest piki mõlema naabri ehitisi. 4) OÜ Eganorm 2000. aasta ekspertarvamus, millega hageja soovib tõendada, et kujunenud olukorra põhjustajaks tuleb pidada Tallinna Linnaplaneerimise Ametit, kelle tegevus on omistatav Eesti Vabariigile, samuti seda, et hagejal ei olnud veel ka 2000. aastal alust kahelda tema ehitise korrektsuses ja õiguspärasuses. 5) Plaanid (nt Tallinna Maa-Ameti toimiku nr 25631, lk 18), mille kohaselt Hele Tungeri terrass asetseb ca 30 cm üle varasema sirge piiri ja millega hageja soovib tõendada, et vaidlusaluse seina ehitamisel terrassist 50 cm kaugusele ei saanud keegi pidada võimalikuks seina valesse kohta rajamist. 6) Erastamise toimiku erinevad dokumendid (nt tsiviilasja nr 2-02-265 toimik, tl 74, 75), mille kohaselt oli Hele Tungeri õiguseelnejale maa erastamise aluseks 23.03.1998 piiride ettepanek, kus kruntide vaheline piir kulgeb sirgelt, millega hageja soovib tõendada nii piiri varasemat sirgelt kulgemist kui ka hageja mõistlikku ootust, et vaidlusalune ehitis rajatakse maale, mida hageja saab erastada ja mis on hõlmatud hageja taotlusega talle maa erastamiseks. Vastuväited apellatsioonkaebusele Kostja Hele Tunger leiab, et Harju Maakohtu 05.11.2007 otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Vastustaja palub jätta kõik menetluskulud apellandi kanda. Samaaegselt leiab vastustaja, et Harju Maakohus on 05.11.2007 otsuses tsiviilasja hinna ebaõigesti määranud ning apellatsioonkaebus tuleb käiguta jätta ning nõuda apellandilt riigilõivu tasumist Tallinnas Jääraku tee 51 asuva kinnistu väärtuse pealt, mis on 4 000 000 krooni. Kui apellant ei tasu juurde riigilõivu summas 90 250 krooni, siis tuleb keelduda apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest. Teiseks tuleb kohustada apellanti TsMS § 633 lg 2 p 2 alusel väljendama apellatsioonkaebuse selge taotlus ning keelduda apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest, kui apellant kohtu määratud tähtaja jooksul kaebuse selget taotlust ei esita. Apellatsioonkaebuses on märgitud, missugused olid hageja nõuded esimese astme kohtus, kuid kaebusest ei selgu, kas nõuded jäävad samaks ka apellatsioonimenetluses. Vastustaja leiab, et apellandil puudub õigus vaidlustada vastustajate vahel sõlmitud maa erastamise võlaõiguslikku müügilepingut ja asjaõiguslikku kokkulepet, mille pooleks apellant ei ole. Erastatud maaüksuste piirid vaieldi selgeks hageja ja kostja Hele Tungeri vahelises õigusvaidluses tsiviilasjas nr 2-02-265, mille lõpplahendiga kohustati hagejat lammutama

võõral maal asuv ebaseaduslik ehitis. Hageja soovib kõrvale hoida jõustunud kohtulahendi täitmisest ning vaidlustada erastamismenetlust. Erastamise aluseks olnud haldusaktide vaidlustamise tähtajad on möödunud ja erastamismenetluse tulemused jõustunud. TsMS § 423 lg 2 p 1 sätestab, et hagi jäetakse läbi vaatamata, kui hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust. Kostja Eesti Vabariik vaidleb apellatsioonkaebusele vastu esimese astme kohtus kostjana esitatud vastuväidete põhjendustel ning palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kaevatava kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu lahend ja selle põhjendused Kolleegium, olles ära kuulanud apellandi, menetlusosaliste esindajad ning tutvunud toimiku materjalidega, ei tuvastanud materiaalõigusnormi ebaõiget kohaldamist ega menetlusõigusnormi rikkumist, mis oleks otsuse tühistamise aluseks. Vastustaja vastuväide selles, et apellatsioonkaebus on menetlusse võetud ebaõigesti, on ekslik ning puudub alus apellatsioonkaebuse vastvõtmisest keeldumiseks. Maakohtu otsus on seaduse nõuete kohaselt põhjendatud ning kohus on tuginenud tõenditele, põhjendades, miks hagi tuleb jätta rahuldamata. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendusega hagi rahuldamata jätmises ning tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ei korda otsuses olevaid põhjendusi. Apellant ei nõustu maakohtu seisukohaga, et tema õigusi ei ole rikutud kostja õiguseellase ja Eesti Vabariigi vahel sõlmitud erastamislepinguga, kuivõrd erastamise tulemusena jäi temale kuuluv rajatis (telliskivist sein) kostja kinnistule. Apellandi väide on õige, et otsuses on hageja poolt esitatud erastamise avalduse kuupäevaks märgitud ekslikult 10.12.1997, peab olema 31.08.1992, mis nähtub tsiviilasja juurde võetud Tallinna Maa-Ameti toimikust nr 25631( tlk. 206). Antud viga ei mõjuta otsuse lõppjäreldust ning on võimalik parandada apellatsioonimenetluses. Maakohus on otsuses põhjendanud, miks ei ole vaidlustatud tehinguga rikutud hageja õigusi. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et hagejale erastati maad, vastavalt tema taotlusele 1190 m2. Asjaolu, et naabrile erastati 800 m2 asemel 810 m2, ei saa rikkuda hageja õigusi. Juhul, kui hageja valdusesse jääks ka rajatiste all olev maatükk, siis peaks hageja kinnistu olema selle võrra suurem ja ületaks tema poolt taotletud 1190 m2 erastamist. Maakohtu seisukoht on põhjendatud, et hageja taotlus maa erastamiseks on lahendatud ja erastamistoimingud lõpetatud. Jõustunud Tallinna Ringkonnakohtu 20.10.2006 otsusega jäeti muutmata Harju Maakohtu 13.02.2006 otsus, milles kohustati hagejat eemaldama kostja Hele Tungeri maatükile rajatud telliskivist püstitatud sein. Maakohus tuvastas antud tsiviilasjas, et hageja ei tegutsenud telliskivist seina rajamisel heauskselt. Jõustunud kohtulahend kuulub täitmisele. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga ka selles, et ei ole tõendatud vaidlusaluse tehingu tühisus hageja poolt esitatud materiaalõiguslikul ega faktilistel alustel. Maakohus on põhjendanud, miks ta sellisele seisukohale jõudis ning kolleegium nõustub toodud põhjendustega. Maakohus leidis, et tehingu tegemisel ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 2 järgi on tehing tühine kui see on vastuolus seadusega, välja arvatud, kui seadust ei ole oluliselt rikutud. Maakohus tuvastas, et rikutud ei ole MaaRS § 22 lg 1 ega AÕSRS § 13 lg 3,

kuivõrd hageja oli teadlik, et tema poolt rajatud telliskivisein ulatus ilma naabri nõusolekuta viimase kasutuses olevale krundile. Apellandi väide on ekslik, et maakohus tugines üksnes Tallinna linna ettekirjutusele, mis on tehtud 13.09.1999, so pärast erastamislepingu sõlmimist. Maakohus on tuginenud ka 12.02.1996 protokollile, milles kohustati hagejat viima ehitus vastavusse projektiga ning likvideerima projektivälised osad (Tallinna Maa-Ameti toimik nr 25631 lk.71). See dokumentaalne tõend on vormistatud enne vaidlusaluse lepingu sõlmimist. Apellandi väidetel ehitise osas oli olemas projekt, mistõttu on maakohtu seisukoht ebaõige, et tegemist ei olnud õiguslikul alusel püstitatud ehitisega. Toimiku materjalidest ilmneb, et hageja ja kostja I vahel on aastatepikkune tüli rajatise osas, mille ehitamisega kostja I ei nõustunud. Kolleegium leiab, et otsuses on maakohus põhjendanud, et kuivõrd telliskivisein oli rajatud naabri kasutuses olnud krundile ilma tema nõusolekuta, siis sellest tulenevalt ei saa olla tegemist õiguslikul alusel püstitatud ehitisega. Apellant leiab, et maakohus on rikkunud oluliselt menetlusõigusnorme, lugedes kostja 2 selgitust tõendiks. Õige on, et TsMS § 229 lg-s 2 on toodud tõendite liigid. Poole selgitust tõendiks ei ole tõepoolest loetud, kuid pooled esitavad väiteid(vastuväiteid) ning nende väidete(vastuväidete) osas tuleb kohtul võtta seisukoht. Maakohtu otsusest ilmneb, et Eesti Vabariigi esindaja väidete osas reservmaa erastamise kohta ei tekkinud kohtul kahtlusi. Antud küsimus ei olnud ka vaidlusalune, et hagejale ja kostjale I võimaldati erastada reservmaad. Seega asjaolu, et maakohus tugines otsuses ka Eesti Vabariigi esindaja selgitusele (tegelikult väidetele) ei ole menetlusõigusnormi rikkumine. Kolleegium ei nõustu apellandi seisukohaga, et otsus on olulises osas põhjendamata. Maakohus, viidates tõenditele, põhjendas, miks ta hagi jättis rahuldamata. Asjaolu, et maakohtu otsuses ei ole vastatud kõigile apellandi väidetele, on õige, kuid see ei anna alust otsuse tühistamiseks. Vastuseks apellatsioonkaebuses esitatud väidetele vastab kolleegium alljärgnevalt.

Ka apellatsioonimenetluses, uurides poolte kinnistute kaardimaterjale, kolleegium veendus maakohtu seisukoha põhjendatuses.

Mare Merimaa

Iko Nõmm

Ene Randmäe

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.