Muud › Muud hagiasjad

korteriaknad tihendamata, puudub kanalisatsioon, parkettpõrand ebakvaliteetselt paigaldatud jne. 18.03.2005 saatis AIOÜ hagejale ülesütlemisavalduse, mille kohaselt öeldi üles 02.07.2004 sõlmitud korteriomandi ostu-müügi eelleping nr. 38. Ülesütlemist põhjendati sellega, et AIon väidetavalt korduvalt jäänud notarisse ilmumata. 04.04.2005 Kinnisvara koduleheküljel müüakse XXX korterit nr. 38 hinnaga 1 650 000 krooni. Tegemist oli sama korteriga, mis pidi eellepingu kohaselt müüdama hagejale hinnaga 1 503 000 krooni. Kuna kostja müüs korteri heausksele ostjale eeldatavalt 147 000 krooni kallimalt, kui ta pidi selle eellepingu kohaselt müüma hagejale, siis tekitati hagejale kahju 147 000 krooni. Hageja palub kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista 147 000 krooni. 09.novembril 2006.a. esitab hageja hagi aluse muutmise avalduse. Vaatamata sellele, et kumbki pool ei ole tuginenud 02.07.2004 sõlmitud lepingu tühisusele kohustuslike vorminõuete eiramise tõttu, ei saa nimetatud asjaolu eirata. Tühise eellepingu kohaselt pidi hageja omandama Kadriorus asuva korteri hinnaga 20 000 krooni 1m2. Analoogse korteri soetamine käesoleval ajal maksab ca 35 000 krooni m2 kohta. Seega peab hageja tegema täiendavaid kulutusi, et omandada tühises eellepingus näidatuga samaväärne korter. Tegemist on otsese varalise kahju hüvitamise nõudega, kusjuures nõude sisuks on hageja poolt tulevikus kantavate kulutuste hüvitamine. Kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kostja AIOÜ vastuväited Kostja AIOÜ ei tunnista esitatud hagi. Kostja AI OÜ on põhjendatult esitanud hagejale ülesütlemisavalduse, kuna hageja keeldus 17.01.2005.a. sõlmimast notariaalselt tõestatud korteriomandi ostu-müügilepingut, samuti hoidus kolmel korral ilmumast notari juurde lepingut sõlmima, kuigi teda lepingu sõlmimise ajast ja kohast teavitati. Eeldatav hinnavahe korteriomandi võõrandamisel 147 000 krooni puudutab ehk kostja AIOÜ müügitööd, kuid ei saa olla hagejale tekitatud kahju. Tehing ei jäänud ära seetõttu, et eelleping oli sõlmitud vormiveaga. Kostja AS HLE vastuväited Kostja AS HLE ei tunnista hagi. Hagejale on põhjendatult esitatud ülesütlemisavaldus, kuna hageja keeldus 17.01.2005.a. sõlmimast notariaalselt tõestatud korteriomandi ostu-müügilepingut, samuti hoidus hageja hiljem kolmel korral ilmumast notari juurde lepingut sõlmima, kuigi teda lepingu sõlmimise ajast ja kohast teavitati. Hageja ei ole nimetanud temale tekitatud kahju suurust ja selle tekkimise viisi. 147 000,- krooni on eeldatav hinnavahe korteriomandi võõrandamisel ja puudutab ehk kostja AIOÜ edukat müügitööd, kuid ei saa olla hagejale tekitatud kahju. Vara ostu-müügi notariaalset lepingut ei jäetud sõlmimata vorminõuete tõttu. AS HLE ei ole keeldunud põhilepingu sõlmimisest, sh ka põhjusel, et eelleping ei vastanud vorminõuetele. AS HLE ei võtnud omale eellepinguga kohustust teostada vara remonti. Hageja ei ole esitanud tähtaegselt pretensiooni vara puuduste kohta, seega on tema väited, et ostu-müügi notariaalne leping jäi sõlmimata vara puuduste tõttu, alusetud. Korteri üleandmise-vastuvõtu aktist nähtuvalt AI vara puuduste kohta pretensioone ei olnud. Kohtuotsuse põhjendused

Hagi on esitatud lepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamiseks summas 147 000 krooni, mis tulenes hageja ja AIOÜ vahel 02.07.2004 sõlmitud korteriomandi müügi eellepingust. Hagi aluse muutmise avalduses leiab hageja, et lepingu rikkumisest tulenev kahju ei saa tekkida tühisest tehingust. Uue hagi alusena viitab hageja VÕS § 15 lg 1. VÕS § 15 lg1 sätestab, et kui üks lepingupool oli kohustunud lepingu ettevalmistamiseks või teise lepingupoole teavitamiseks lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest ja leping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, tuleb teisele lepingupoolele hüvitada kahju, mis tekkis seetõttu, et lepingupool uskus, et leping on kehtiv. Hagiavalduse kohaselt jäi korteriomandi müügi eellepingule järgnev notariaalne tehing tegemata hageja keeldumise tõttu. Keeldumise alusena on toodud hagiavalduses välja väidetavad puudused müügi esemeks oleva korteri ehituskvaliteedis: mittekvaliteetselt paigaldatud vaheseinad, praod küprokist vaheseintes, korteriaknad tihendamata, puudub kanalisatsioon, parkettpõrand ebakvaliteetselt paigaldatud . Korteri valdus anti vastavalt eellepingus kokkulepitule akti alusel hagejale üle 08.12.2004.a. Korteri valduse ülevõtmisel ei esitanud hageja selle ehituskvaliteedi osas mingeid kaebusi. (toimiku lk.38-39). Tunnistaja H B (tunnistaja elukaaslane) ütluste kohaselt tuli korteris ümber ehitada köök ja saun. Ümberehituste eest maksis AI(toimiku lk. 94). Tunnistaja H B ütlustest tulenevalt soovis hageja korteris teha ümberehitusi oma raha eest, mitte mittekvaliteetse töö parandamist, mida oleks pidanud finantseerima ehitaja. Kohtule jääb arusaamatuks , et puudusena on toodud toppimata aknad ja kanalisatsiooni puudumine. Üldteada on, et uued aknad ei vaja toppimist ja ükski uusehitis Tallinnas ei ole ilma kanalisatsioonita. Ehitise ülevaatuse akt nr. 7853-09.12.2004.a. kohaselt ülevaatuseks esitatud ehitis vastab ehituseeskirjadele ja –normidele ning keskkonna-, tervise-, tuletõrje-, tarbija- ja töökaitse nõuetele. Kasutusloa andmiseks takistusi ei ole (toimiku lk.33-35). Kohus leiab, et hageja poolt on tõendamata Joa 3a korteri 38 vaheseinte mittekvaliteetne paigaldamine, praod küprokist vaheseintes , parkettpõrandate ebakvaliteetne paigaldamine, ebakvaliteetsete akende paigaldamine ja kanalisatsiooni puudumine . Kõik eelpool loetletud puudused ei ole varjatud puudused ja need oleksid pidanud olema fikseeritud 08.12.2004.a. korteri üleandmise-vastuvõtmise aktis (toimiku lk.38-39). Notariaalne ostu-müügileping jäi sõlmimata, kuna hageja keeldus 17.01.2005.a. sõlmimast notariaalselt tõestatud korteriomandi ostu-müügilepingut, samuti hoidus hageja hiljem kolmel korral (24.01.2005.a., 09.02.2005.a.,07.03.2005.a.) ilmumast notari juurde lepingut sõlmima, kuigi teda lepingu sõlmimise ajast ja kohast teavitati. Lepingu sõlmimise ajast ja kohast teavitamine on tõendatud Kinnisvara teadetega 06.jaanuarist 2005.a.,17.jaanuarist 2005.a., 25.jaanuarist 2005.a., 22.veebruarist 2005.a., tähtkirjade postitamiste nimekirjaga (toimiku lk.46-52) ja tunnistajate Marju Ränk ütlustega (toimiku lk.91-92). Hageja esindaja 11.02.2008 esitatud lõplikes seisukohtades märgib esindaja lisaks varem esitatule, et kostja AIOÜ ei öelnud eellepingut üles kooskõlas seadusega, kuna ei andnud hagejale viimast tähtaega ega teinud viimast hoiatust, et lepinguga võetud kohustuse rikkumine toob kaasa teise poole lepingust taganemise. Kohus leiab, et hageja nimetud seisukoht on asjakohatu, kuna hagejale määrati korduvalt uusi aegu tehingu tegemiseks notari juures, kuhu hageja aga ei ilmunud. Pooled on mõlemad seisukohal, et poolte vahel sõlmitud eelleping on seaduses sätestatud vorminõuete täitmata jätmise tõttu tühine. TsÜS § 84 lg1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi ja tühist tehingut ei pea täitma. Sellest tulenevalt pole õiguslikult mingit vajadust tühisest tehingust taganemiseks. Korteriomandi müügi notariaalne tehing jäi sõlmimata hageja keeldumise tõttu. Seega puudub alus kohaldada VÕS § 15.

Hagi aluse muutmise avalduses on märgitud, et tegemist on otsese varalise kahju hüvitamise nõudega, kusjuures nõude sisuks on hageja poolt tulevikus kantavate kulutuste (VÕS § 128 lg3) hüvitamine. VÕS § 128 lg3 sätete kohaselt otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Kohus leiab, et hageja notariaalkontorisse ilmumata jätmise tulemusena korteriomandi ostumüügilepingu sõlmimata jätmist ei saa käsitleda otsese varalise kahjuna VÕS § 128 lg.3 mõttes . Hagejast tingitud asjaoludel jäi eluruum XXX ostmata. Kui hageja peaks kunagi tahtma osta samaväärset korterit ja peaks selle eest mingil põhjusel tasuma 147 000 krooni enam kui oleks maksnud eluruum XXX , Tallinnas, siis puudub selles kostjate süü. Hagi rahuldamiseks puudub seaduslik alus.

Maie Seppo kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.