2-21-19575 Tallinna linna hagi Restoplus OÜ vastu võlgnevuse ja äriruumi ebaseaduslikust valdusest vabastamise nõudes 6941,34 eurot
Tsiviilasi
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Tallinna linn, asukoht Vabaduse väljak 7, 15199 Tallinn Hageja esindaja: Angela Reinlaid, e-post [email protected] Kostja: Restoplus OÜ (registrikood 16020329), asukoht Pikk tn 41/2, 10133 Tallinn; e-post [email protected]
Asja läbivaatamine
11.11.2022 kohtuistungil osales hageja volitatud esindaja Angela Reinlaid
RESOLUTSIOON
Rahuldada Tallinna linna hagi Restoplus OÜ vastu võlgnevuse ja äriruumi ebaseaduslikust valdusest vabastamise nõudes. Kohustada Restoplus OÜ-d vabastama ja üle andma Tallinnas Pikk tn 41/2 1. korrusel asuva äriruumi M4, üldpinnaga 73,3 m2 valduse Tallinna linnale kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval. Nimetatud äriruumi mittevabastamisel tõsta Restoplus OÜ äriruumist koos kõigi äriruumis asuvate isikute ja varaga välja. Mõista kostjalt Restoplus OÜ hageja Tallinna linna kasuks välja üürivõlgnevus 1535,08 eurot perioodi 01.08.2021–30.11.2021 eest. Mõista kostjalt Restoplus OÜ hageja Tallinna linna kasuks välja kõrvalkulude võlgnevus 745,94 eurot perioodi juuli 2021 - oktoober 2021 eest. Jätta menetluskulud kostja Restoplus OÜ kanda. Mõista kostjalt Restoplus OÜ hageja Tallinna linna kasuks välja menetluskulud 450 eurot. Mõista kostjalt Restoplus OÜ hageja Tallinna linna kasuks välja viivis menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras alates käesoleva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
1.Hageja esitas kohtule 15.12.2021 hagi, mille kohus võttis 10.03.2022 määrusega menetlusse. Kostja esitas hagile 04.04.2022 vastuse, mille kohus jättis 08.04.2022 käiguta, selgitades kostjale, et tal tuleb vastust kohtu juhtnööride järgi täiendada. Kostja vastust ei täiendanud.
2.Kohus määras asja läbivaatamise kohtuistungil 11.11.2022 kell 10.00, millega nõustusid nii hageja kui ka kostja (31.08.2022 e-kiri, tl 72 pöördel). Kutse kohtuistungile saadeti kostjale samale e-posti aadressile, millelt ta kinnitas kohtuistungi aja sobivust. Kostja kohtuistungile ei ilmunud. Hageja taotles kohtuistungil asja sisulist lahendamist.
HAGEJA NÕUDED JA SEISUKOHAD
3.Hageja on hagis esitanud järgmised nõuded: a) kohustada Restoplus OÜ-d vabastama ja üle andma Tallinnas Pikk tn 41/2 1. korrusel asuva äriruumi M4, üldpinnaga 73,3 m2 valduse Tallinna linnale kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval. Nimetatud äriruumi mittevabastamisel tõsta Restoplus OÜ vaidlusalusest äriruumist koos kõigi äriruumis asuvate isikute ja varaga välja; b) mõista Restoplus OÜ-lt Tallinna linna kasuks välja üürivõlgnevus 1535,08 eurot ja kõrvalkulude võlgnevus 745,94 eurot.
4.Hagejale kuulub äriruum aadressil Pikk 41/2, Tallinn. Tallinna linn Tallinna Kesklinna valitsuse kaudu sõlmis kostjaga 03.09.2020 äriruumi üürilepingu nr 12-1/268, mille alusel oli osaühingul õigus kasutada Pikk tn 41/2 1. korrusel asuvat äriruumi M4 üldpinnaga 73,3 m2. Üürilepingu tingimustena kehtivad Tallinna linnavalitsuse 13.08.2003 määrusega nr 73 kinnitatud „Äriruumi üürilepingu tingimused“. Tingimuste punkt 9.1 sätestab, et üürnik kohustub maksma üürileandjale üüri üürilepingu punktis 10 märgitud summas iga kalendrikuu kohta. Tingimuste punkti 9.3 kohaselt on üürnik kohustatud kandma kõik äriruumide kasutamisega seotud kõrvalkulud.
5.Hageja saatis 17.09.2021 kostjale meeldetuletuse üürivõla tasumiseks. Hageja saatis 12.11.2021 kostjale äriruumi üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, kuna kostjal oli tekkinud võlgnevus Pikk tn 41/2 äriruumi kasutamise eest summas 1640,23 eurot (s.o kolme kuu eest tasumisele kuuluv üür). Üürilepingu lõppemise kuupäevaks 2 (5)
loeti 30.11.2021 ja äriruumi üleandmiseks paluti kostjal olla Pikk tn 41/2 aadressil 01.12.2021. Kostja valdust üle ei andnud. Ka ei ole kostja tasunud võlgnevust.
6.Hageja ja kostja vahel sõlmitud äriruumi üürileping on tulenevalt äriruumi üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest 30.11.2021 lõppenud, mistõttu kostja kasutab võõrast asja õigusliku aluseta, rikub sellega kostja valdust ning takistab hagejal tegeliku võimu teostamist äriruumi üle. Hageja taotleb kohtul võlaõigusseaduse (VÕS) § 334 lg 1 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 alusel kohustada kostjat koos äriruumis asuvate isikute ja talle kuuluva varaga Tallinnas Pikk tn 41/2 M4 äriruumi vabastama ja hagejale üle andma.
7.Üürilepingu p 10 kohaselt tasub üürnik vastavalt üürileandja esitatud arvetele iga kuu üüri 370 eurot kuus, millele lisanduvad äriruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud ning lepingu punkti 15 kohaselt suureneb üür üks kord aastas tarbijahinnaindeksi muutuse alusel. Septembris 2021 tõusis üür tarbijahinnaindeksi alusel ja üürnik kohustus tasuma üüri 388,36 eurot kuus. Tallinna linnakantselei finantsteenistuse väljastatud saldoväljavõttest ja arvetest nähtub, et kostjal on hageja ees üürivõlgnevus perioodi 01.08.2021 – 30.11.2021 eest 1535,08 eurot, ja kõrvalkulude võlgnevus perioodi juuli 2021 – oktoober 2021 eest 745,94 eurot. Üürivõlgnevuse nõude õiguslik alus on VÕS § 101 lg 1 ja § 108 lg 1.
8.Hageja ja kostja vahel sõlmitud äriruumi üürilepingu nr 12-1/268 p 10 kohaselt kohustub üürnik lisaks üürile tasuma kõik äriruumide kasutamisega seotud kõrvalkulud, sh haldus- ja hoolduskulud, erakorralised heakorra-ja ohutustööd, kindlustus- ja remondifondi ning üüritava äriruumi eest tasumisele kuuluvad kohalikud ja riiklikud maksud. Üürilepingu tingimuste punkti 2.1.10 kohaselt on kõrvalkuludeks kulud ning maksed üürileandja või üürileandja vahendatud kolmanda isiku teenustele ja toimingutele, mis on seotud äriruumi või üldkasutatavate ruumide ja territooriumi kasutamisega (nt elektrienergia, vesi ja kanalisatsioon, gaas, küte, televisioon, internet jms) või hoone ja seda ümbritseva territooriumi majanduskuludega (nt hooldus, korrashoid, kindlustus, haldamise kulud, erakorralised heakorra- või ohutustööd jms), maksed hoone majandamisega seotud fondidesse või võetud kohustuste katteks (nt remondifond, laenude tagasimaksed jms) ning maamaks jms kulud ning maksed üürileandja vahendatud kolmanda isiku teenustele ja toimingutele. Pikk tn 41 kinnistu on kaasomandis ja korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi korteriühistu kaudu. Viimane esitas korteriomandiga seotud arved vara omanikule ja hageja esitas need koos üüriarvega tasumiseks kostjale, sest vastav kohustus tulenes pooltevahelisest lepingust. Kostjal on kõrvalkulude võlgnevus summas 745,94 eurot, mille väljamõistmist hageja taotleb VÕS § 76 lg 1 ja § 101 lg 1 p 3 alusel.
9.Hageja taotleb otsuse viivitamatult täidetavaks tunnistamist TsMS § 468 lg 1 p 4 alusel valduse rikkumise kõrvaldamiseks ja edasise rikkumise ärahoidmiseks.
KOSTJA SEISUKOHT
10.Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja ei mõista, miks ei proovinud hageja kostja juhatuse liikmega eelnevalt ühendust saada ning pöördus kohe kohtusse. Kostja on valmis sõlmima kompromissi. Juhatuse liige JD tegeleb Restoplus OÜ arendamisega alates 2021. aasta augustikuust. Kuna tegemist on linna rendipinnaga, on kostja arvamusel, et kõik linna pinnad on seoses Covid-viirusega vabastatud üüritasu maksmisest.
3 (5)
KOHTU PÕHJENDUSED
11.Kohus, tutvunud poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele. Menetluskulud jätab kohus kostja kanda.
12.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mille kohus loeb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks: •
Hagejale kuulub kinnisasi aadressil Pikk 41/2, Tallinn (reaalosa M4) (tl 4).
•
Hageja ja kostja vahel oli sõlmitud 03.09.2020 äriruumi üürileping nr 12-1/268, (tl 5), mille alusel oli osaühingul õigus kasutada Pikk tn 41/2 1. korrusel asuvat äriruumi M4 üldpinnaga 73,3 m2.
•
Hageja ütles üürilepingu 04.11.2021 avaldusega erakorraliselt üles (tl 8) ning palus vabastada äriruumi hiljemalt 30.11.2021, mille määras ka üürilepingu lõppemise päevaks.
13.Hageja nõuab kostjalt üürilepingu esemeks oleva äriruumi vabastamist ja selle valduse üleandmist. AÕS § 80 lg 1 sätestab, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes tema asja õigusliku aluseta valdab. Sätte kohaldamise eeldusena tuleb kohtul tuvastada, et hageja on kinnisasja omanik ning kostja valdab üürilepingu eset ilma õigusliku aluseta. Kohus on eespool tuvastanud, et hageja on üürilepingu esemeks olnud äriruumi omanik. Kostja pole väitnud, et ta oleks kinnisasja valduse hagejale tagastanud, vaid vastuses väljendab ta soovi äripinna kasutamist jätkata. Seega eeldab kohus, et kostja valdab üürilepingu eset endiselt.
14.Kohus on seisukohal, et hageja on pooltevahelise üürilepingu kehtivalt üles öelnud. Pooltevahelisele 03.09.2020 lepingule kohalduvad lepingu p 16 kohaselt Tallinna linnavalitsuse 13.08.2003 määrusega nr 73 kinnitatud „Äriruumi üürilepingu tingimused“ (tingimused). Tingimuste punkt 21.1.8 sätestab, et üürileandjal on õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on viivituses kahel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Tingimuste p 21.3 kohaselt ei pea üürileandja p-s 21.1 nimetatud alusel lepingut üles öeldes sellest üürnikule ette teatama. Kohus selgitab, et kuigi võlaõigusseaduse § 316 lg 3 sätestab üürileandjale kohustuse anda enne üürilepingu erakorralist ülesütlemist võlgnevuse tasumiseks täiendav tähtaeg, võivad pooled lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt leppida kokku teistsugustes tingimustes (kui tegemist pole eluruumi üürilepinguga). Hageja teatas üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest kostjale 04.11.2021 avaldusega, milles tugines sellele, et kostja võlgneb üüri kolme kuu summas, seega oli tingimuste p 21.1.8 täidetud.
15.Kuna hageja ütles üürilepingu alates 30.11.2021 kehtivalt üles, puudub kostjal õiguslik alus hagejale kuuluva kinnisasja valdamiseks. Kuna täidetud on AÕS § 80 lg 1 eeldused, rahuldab kohus hageja nõude kohustada Restoplus OÜ-d vabastama ja üle andma Tallinnas Pikk tn 41/2 1. korrusel asuva äriruumi M4 valduse Tallinna linnale kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval. Nimetatud äriruumi mittevabastamisel tõsta Restoplus OÜ vaidlusalusest äriruumist koos kõigi äriruumis asuvate isikute ja varaga välja.
16.Hageja taotleb ka üürivõla ja kõrvalkulude võla väljamõistmist kostjalt. VÕS § 101 lg 1 p 1 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. Kostjal oli üürilepingu p-st 10 ja tingimuste p-st 9.1 tulenev kohustus tasuda igal kuul üüri vastavalt üürileandja poolt esitatud arvetele 370 eurot kuus, millele lisanduvad äriruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud. Üürilepingu p 15 kohaselt 4 (5)
suureneb üür üks kord aastas tarbijahinnaindeksi muutuse alusel. Üür tõusis alates septembrist 2021 tarbijahinnaindeksi alusel 388,36 euroni kuus. Hageja esitatud nõude arvestuse kohaselt on üürivõlgnevus perioodi 01.08.2021–30.11.2021 eest 1535,08 eurot. Hageja nõuet kinnitavad esitatud arved (tl 11; 13-15). Kostja pole võlgnevuse suurusele ja arvestusele vastuväiteid esitanud. Kostja ainus sisuline vastuväide võlgnevusele on, et tema arusaama järgi olid linna üüripinnad seoses Covid-viirusega üüritasust vabastatud. Kostja pole oma väidet sisulisemalt põhjendanud ega tõendanud, samuti pole tegemist üldteada asjaoluga, mistõttu ei saa kohus kostja vastuväitega asja lahendamisel arvestada. Seega rahuldab kohus hageja nõude üürivõla väljamõistmiseks perioodi 01.08.2021 kuni 30.11.2021 eest summas 1535,08 eurot.
17.Hageja taotleb ka kõrvalkulude võlgnevuse väljamõistmist perioodi juuli 2021– oktoober 2021 eest summas 745,94 eurot. Hageja ja kostja vahel sõlmitud äriruumi üürilepingu nr 12-1/268 p 10 kohaselt kohustub üürnik lisaks üürile tasuma kõik äriruumide kasutamisega seotud kõrvalkulud, sh haldus- ja hoolduskulud, erakorralised heakorra- ja ohutustööd, kindlustus ja remondifond, ning üüritava äriruumi eest tasumisele kuuluvad kohalikud ja riiklikud maksud. Kõrvalkulud tasus hageja ning esitas nende eest nõude kostjale. Kostja pole ka kõrvalkulude võlgnevuse arvestusele ja suurusele sisulisi vastuväiteid esitanud. Hageja arvestust toetavad tõendina esitatud arved (tl 11; 13-15). Kohus mõistab kostjalt VÕS § 101 lg 1 p 1 alusel kostjalt välja kõrvalkulud perioodi juuli 2021 - oktoober 2021 eest summas 745,94 eurot.
18.TsMS § 468 lg 1 p 4 sätestab, et kohus tunnistab omal algatusel viivitamata täidetavaks valduse rikkumise kõrvaldamiseks tehtud otsuse. Kohus ei tunnista otsust käesoleval juhul viivitamata täidetavaks, sest see oleks vastuolus hageja taotlusega kohustada kostjat vabastama ja üle andma lepingueseme valdus kohtuotsuse jõustumisele järgmisel päeval. Kui kohtuotsuse jõustumisele järgmisel päeval kostja valdust ei vabasta ja üle ei anna, on kostjal õigus täitemenetluse seadustiku § 180 lg 1 alusel nõuda otsuse täitmist täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras. Menetluskulude jaotus
19.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hagi rahuldamise tõttu tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.
20.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
21.Hageja menetluskuluks on üksnes hagi esitamisel tasutud riigilõiv 450 eurot, mille kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja. Kostjal tuleb VÕS § 177 lg 4 alusel tasuda väljamõistetud menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates käesoleva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni. / allkirjastatud digitaalselt / Reena Nieländer Kohtunik
5 (5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.