A M (pankrotis) pankrotihalduri Maire Arm hagi E E vastu tehingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamiseks või alternatiivselt tehingu tühisuse tuvastamiseks 103 020 eurot
Hagihind Menetlusosalised ja nende esindajad
Asja läbivaatamine
Hageja: A M (pankrotis) pankrotihaldur Maire Arm (epost: xxx); Kostja: E E (isikukood xxx); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Rainer Kuulme (e-post: xxx). 27.10.2022 kohtuistungil, edasi kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi.
2.Tunnistada kehtetuks 23.04.2020 sõlmitud kinnistu Xxx, registriosa nr xxx, kinnistu müügileping, kinnistule isikliku kasutusõiguse seadmine ja asjaõigusleping (Tallinna notar X notari ametitegevuse raamatu number xxx).
3.Kohustada E Et (isikukood xxx) üle andma A M (pankrotis, isikukood xxx) omand kinnistule Xxx, registriosa nr xxx.
4.Asendada E E (isikukood xxx) tahteavaldus käesoleva kohtulahendiga ning tuvastada E E (isikukood xxx) nõusolek kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxx sisse kantud kinnistu teise jakku omanikuna A M (pankrotis, isikukood xxx) ning kustutada eelmise omaniku kanne.
2.Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lõikele 2. Hageja võib soovi korral esitada enda täieliku menetluskulude nimekirja kohtule 7 päeva jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord
2-21-8587 Otsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
ASJAOLUD
1.A Ma (pankrotis) pankrotihaldur Maire Arm esitas 28.05.2021 Harju Maakohtule hagi E E vastu tehingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamiseks või alternatiivselt tehingu tühisuse tuvastamiseks. Koos hagiavaldusega esitas hageja ka hagi tagamise taotluse, mille kohus rahuldas 31.05.2021 kohtumäärusega. Harju Maakohus võttis hagiavalduse 02.06.2021 määrusega menetlusse.
2.Hageja palub − Tunnistada kehtetuks 23.04.2020 sõlmitud kinnistu Xxx, registriosa nr xxx, kinnistu müügileping, kinnistule isikliku kasutusõiguse seadmine ja asjaõigusleping (Tallinna notar X notari ametitegevuse raamatu number xxx). − Alternatiivselt: tuvastada 23.04.2020 sõlmitud kinnistu Xxx, registriosa nr xxx, müügilepingu, kinnistule isikliku kasutusõiguse seadmise ja asjaõiguslepingu (Tallinna notar X notari ametitegevuse raamatu number xxx) tühisus. − Kohustada E Et (isikukood xxx) üle andma A M (pankrotis, isikukood xxx) omand kinnistule Xxx, registriosa nr xxx. − Asendada E E (isikukood xxx) tahteavaldus käesoleva kohtulahendiga ning tuvastada E E (isikukood xxx) nõusolek kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxx sisse kantud kinnistu teise (2.) jakku omanikuna A M (pankrotis, isikukood xxx) ning kustutada eelmise omaniku kanne. Hageja palub jätta menetluskulud kostja kanda, mõista kindlaksmääratavatelt menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni menetluskulude hüvitamiseni ning määrata, et hüvitatavad menetluskulud tuleb tasuda hageja arvelduskontole.
3.Hageja tõi hagiavalduses välja järgmised asjaolud: − 12.10.2020 esitas Võlausaldaja B OÜ (registrikood xxx) Harju Maakohtule avalduse A Ma pankroti väljakuulutamiseks. Avalduse kohaselt on B OÜ-l A Ma vastu käendusest tulenev sissenõutav nõue summas 261 950 eurot. − 26.11.2020 nimetas Harju Maakohus A Ma ajutiseks pankrotihalduriks Maire Armi ning kohaldas pankrotiavalduse tagamise abinõusid. − 29.12.2020 koostas ajutine pankrotihaldur Maire Arm aruande A Ma majanduslikust olukorrast. Ajutine haldur leidis muuhulgas, et võlgnik A M võib olla teinud tehinguid või sõlminud kokkuleppeid, mis kuuluksid tagasivõitmisele. Eelkõige pidas ajutine haldur silmas Xxx kinnistu müügitehingut, mille tulemusel müüs A M 23.04.2020 temale kuuluva kinnistu kostjale. − 21.01.2021 kuulutas Harju Maakohus välja A M pankroti ja nimetas A M pankrotihalduriks Maire Armi. − A M pankrotimenetluses on esitatud nõudeid kogusummas 523 608,94 eurot.
2-21-8587 − 23.04.2020, s.o enne pankrotimenetluse algust, sõlmis A M (pankrotis) kostjaga notariaalse kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega A M (pankrotis) müüs kinnistu nimega Xxx, registriosa nr xxx, kostjale (edaspidi Kinnistu Müügileping). − Kostja E E on A M (võlgniku) tütar. − Xxx kinnistu müüdi kostjale hinnaga 90 000 eurot ning kostja kohustus ostuhinna summas 90 000 eurot tasuma igakuiste osamaksetena hiljemalt 23.04.2034 A Ma pangakontole nr xxx Luminor Bank AS-s järgmiselt: o 180 osamakset suurusega 500 eurot kuus; o esimese osamakse tasumise tähtpäev on 23.05.2020; o viimase osamakse tasumise tähtpäev on 23.04.2034 , millega A M loeb kogu ostuhinna tasutuks; − 23.04.2020 sõlmitud Kinnistu Müügilepinguga andis A M Xxx kinnistu omandi kostjale üle ilma ühegi tagatiseta ja enne ostuhinna tasumist kostja poolt. Lisaks on notar Kinnistu Müügilepingus selgitanud: „Notar on lepingupooltele selgitanud, et ostuhinna tasumine pärast asjaõiguslepingu sõlmimist on seotud riskiga, samuti on selgitanud lepingu täitmise tagamise võimalust hoiustamise teel, tagada ostuhinna tasumine pandiga või müüa lepingu ese ilma kinnisomandit üleandmata, vaatamata selgitustele soovivad lepingupooled sõlmida käesoleva lepingu. Müüja kinnitab, et ta on teadlik ostuhinna tasumata jätmise riskidest, kuid nõuab käesoleva lepingu kohest tõestamist“. − 23.04.2020 sõlmitud Kinnistu Müügilepinguga seati Xxx kinnistule A Ma (müüja) ja J M kasuks tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus. Isikliku kasutusõiguse tingimuste kohaselt kohustusid A M (müüja) ja J M kinnistut omal kulul korras hoidma ja tasuma kinnistu kasutamisega seotud majandamis- ja muud kulud. − Pankrotihaldur Maire Arm on oma 29.12.2020 aruandes välja toonud, et Kinnistu Müügileping on sõlmitud vahetult peale seda, kui põhivõlgnikud R OÜ ja M F R OÜ (kelle kohustusi A M käendas ja mille tulemusena muutus A M püsivalt maksejõuetuks) jätsid oma lepingujärgsed kohustused täitmata, s.o vastavalt 15.04.2020 ja 15.03.2020. − Käesoleva hagi esitamise seisuga on kostja tasunud Kinnistu Müügilepingu alusel osamakseid üksnes perioodi 14.05.2020-13.10.2020 eest, s.t 6 osamakset kogusummas 3000 eurot. − 02.04.2021 esitas A M vastused pankrotihalduri teabenõudele. Pankrotihalduri küsimusele, et millisel põhjusel ei ole alates oktoobrist 2020 Xxx kinnistu osamakseid tehtud, vastas A M: „Seni on makstud kokku 25 000 eurot (st tasumata osa 65 000 eurot) – see on ka põhjus, miks ei ole vahepeal igakuiseid makseid tehtud.“. Samas ei ole A M Kinnistu Müügilepingu alusel väidetavalt 25 000 euro laekumist pankrotihaldurile tõendanud ega ka põhistanud, samuti ei nähtu sellise summa laekumist A M pangakontodelt.
4.Kostja esitas 25.06.2021 esialgse vastuse hagile, milles kostja ei võtnud hagi õigeks ega tunnistanud tema vastu esitatud nõudeid. Kostja esitas samas menetlusdokumendis taotluse kohustada hagejat andma kostja eeldatavate menetluskulude katteks tagatist, millele hageja vaidles 30.07.2021 esitatud seisukohas vastu. Kohus rahuldas 22.09.2021 kostja taotluse osaliselt ning kohustas hagejat andma kostja eeldatavate menetluskulude katteks tagatist summas 2400 eurot. Hageja tasus tagatise 22.10.2021. Kostja esitas 15.11.2021 vastuse hagiavaldusele, milles vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja tõi välja, et juhul kui kohus leiab, et hageja hagi kostja vastu on põhjendatud, siis taotleb kostja alternatiivselt kohtuotsuse täitmise korra
2-21-8587 kindlaksmääramist selliselt, et kostja oleks kohustatud andma kinnistu Xxx, registriosa nr xxx omandi hagejale üle ja andma tahteavalduse omaniku vahetuse osas kande tegemiseks vaid juhul, kui kostjale on eelnevalt tasutud kinnistu ostu eest hagejale (so A M) makstud rahasumma, so 25 000 eurot. Kostja tõi 15.11.2021 hagivastuses esile järgmised vastuväited: − Kinnistu müügilepingu näol on sõlmitud tehing, mis ei kahjusta võlgniku võlausaldajate huve. − Kinnistu oli müügilepingu sõlmimise hetkel koormatud hüpoteekidega kokku summas 99520 eurot (Luminor Bank AS ja AB Kreditex AS kasuks). Kinnistu müüdi kostjale hinnaga 90 000 eurot (hüpoteekidega koormatult) ning hageja on väitnud, et kinnistu turuväärtuseks oli väidetavalt 99 520 eurot ja, et väidetavalt oleks kinnistu turuhinnaga müümisel saanud selle eest 9520 eurot rohkem. Müües kinnistu väidetavatel turutingimustel (99 520 eurot) laekuks kinnistu müügist rahalisi vahendeid vaid hüpoteegipidajatele (Luminor Bank AS ja AB Kreditex AS, kes ei ole aga pankrotimenetluses A M võlausaldajateks). − Kinnistu müüdi 90 000 euro eest hüpoteekidega (kokku summas 99 520 eurot) koormatult, mis omakorda tähendab, et sisuliselt tasub kostja kinnistu eest kokku 189 520 eurot (90 000 + 99 520 eurot). Pankrotimenetluses kinnistu võõrandamisel A M võlausaldajatele mitte ühtegi senti ei laekuks. Ka eelnevat silmas pidades esine A Ma võlausaldajate huvide kahjustamist. − Kinnistu müügihinna osas tuleb arvestada ka asjaolu, et kinnistu on koormatud isikliku kasutusõigusega A Ma ja J M kasuks. − Hageja ei ole eelnevat silmas pidades tõendanud, et kinnistu eest oleks võimalik saada suurem rahasumma kui müügilepingus toodud 90 000 eurot. − Kostja on hagejale kinnistu müügilepingu alusel kinnistu ostuhinnast käesolevaks hetkeks tasunud kokku 25 000 eurot, milline summa tuleb tagasivõitmise korral kostjale tagastada. Eelnevat silmas pidades on ilmne, et kinnistu võimaliku tagasivõitmise tagajärjeks on A M võlausaldajatele kahju tekkimine (arvestades mh asjaolu, et kinnistu pankrotimenetluses müügist A M võlausaldajatele rahalisi vahendeid ei laeku). − Tegelikkuses on kostja käesolevaks hetkeks tasunud hagejale kinnistu ostuhinnast kokku 25 000 eurot, mida tõendab üheselt hagi lisana nr 11 esitatud A M kompromissettepanek (milles A M kinnitab, et ta on saanud kinnistu ostuhinnast kostjalt kokku 25000 eurot, st tasumata ostuhinna jääk on hetkel 65 000 eurot). Kuna kinnistu müügilepingu p 4.2.1 kohaselt peab kostja kinnistu ostuhinna tasuma igakuiste osamaksetena summas 500 eurot kuus, siis on kostja poolt käesolevaks hetkeks tasutud ostuhinna osas ettemaks kuni 23.06.2024. − Hageja ei ole selgitanud ega tõendanud, kuidas saab võlausaldajate huve kahjustada asjaolu, et kostja peab ostuhinna tasuma maksegraafiku alusel igakuiste maksetena. Samuti ei ole hageja selgitanud ega tõendanud, kuidas saab võlausaldajate huve kahjustada asjaolu, et kinnistu ostuhinna tasumisel ei kasutatud tagatisi. Samuti ei ole hageja selgitanud ega tõendanud, kuidas saab võlausaldajate huve kahjustada asjaolu, et ostuhinnale ei ole lisatud intressi. − Sügavalt ekslik on hageja väide, nagu oleks A M andnud kostjale sisuliselt laenu, vastupidi, hoopis A M saab tehingu tulemusena kinnistut oma elukohana jätkuvalt kasutada tähtajatult ja tasuta, saades samas kinnistu eest igakuiste maksetena kokku 90 000 eurot.
2-21-8587 − Ka juhul kui kostja oleks käesolevaks hetkeks tasunud ostuhinnast vähem, kui müügilepingus ette nähtud, siis ei annaks see alust tehingu tagasivõitmiseks, vaid sel juhul oleks hagejal võimalik kostja vastu esitada vastavas summas rahaline nõue. − Kinnistu müügileping ei ole tühine, kuna pooled ei ole soovinud sõlmida ega ole sõlminud kinkelepingut. Poolte tahe oli sõlmida ja pooled on ka sõlminud müügilepingu selles toodud tingimustel. Poolte vahel sõlmitud müügileping ei oleks tühine ka juhul, kui kinnistu oleks müüdud nö liiga odavalt või kui ostuhinda ei oleks kohaselt tasutud.
5.Hageja tõi 03.12.2021 seisukohas kostja hagivastusele välja järgmist: − Hüpoteegisumma ei näita võla olemasolu ega selle suurust. Kostjale on kostja vastuse koostamise hetkel hästi teada väidetavate nõuete jäägid mille katteks olid seatud viidatud hüpoteegid. Kuivõrd nimetatud tõenditele on ligipääs kostjal, kostja tugineb asjaolule, et kinnisasjal lasuvad hüpoteegisummad kahandavad kinnisasja väärtust, on seega kostja kohustus esitada tõendid selle kohta, et kinnistusraamatusse kantud hüpoteegid ka tõepoolest kehtivat nõuet tagavad ning tõendada ka seda milline on hüpoteekidega tagatavate nõuete jääk. − Hageja osundab, et hüpoteekide olemasolu ei tähenda samaaegselt tagatavate nõuete olemasolu. − Kostja ei ole oma väidete osas esitanud ühtegi tõendit, ehkki laenujääkide suuruse tõendamine on kostja tõendamiskoormis. − Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit, et ta oleks A M tasunud 25 000 eurot. Hageja vaidleb sellele väitele vastu ja leiab, et see on ka eluliselt mitteusutav. Sellist summat enne pankrotimenetlust ja peale tehingu toimumist A M pangakontodele laekunud ei ole. − On ilmne, et kinnistu tagasivõitmisel ja müügi korral pankrotimenetluses on võimalik kinnistu edukalt turutingimustel müüa ja seeläbi rahuldada ka teise järgu võlausaldajate nõudeid. − Hageja leiab, et tehingul on kinke iseloom. Tehingu tagajärjel ei ole laekunud A M pangakontole peale pankroti väljakuulutamist võlausaldajate huvides mitte midagi. A M laekuvad kinnistu järelmaksud teoreetiliselt kuni 23.04.2034 aastani, sealjuures on tehing tagamata ja intressivaba. Arvestades summade suurust kuus ja asjaolu, et väidetav 25 000 on „väidetavalt juba kuhugi ära makstud“, ei ole pankrotimenetluse võlausaldajatel kõnealusest müügitehingust ka edaspidi mitte midagi saada. Seega tuleb tagasivõitmise alusena arvestada mitte ainult müüki alla turuhinna vaid ka ebamõistlikult pikka ja ilma lisanduvate intressideta maksetähtaega ehk raha väärtuse kaotust ajas. − Tehingu tingimused on ebaharilikud ja võlausaldajate vaatest ebamõistlikud ning tehing tuleb tagasi võita.
6.04.05.2022 esitatud seisukohas tõi kostja välja, et − Hageja ei ole tõendanud oma paljasõnalist väidet, nagu oleks kinnistu müügilepinguga kahjustatud võlgniku võlausaldajate huve. Tõendamata on hageja väide, et kinnistu müümisel, mis on koormatud hüpoteekidega (kokku summas 99 520 eurot) ja isikliku kasutusõigusega, oleks olnud võimalik saada rahalisi vahendeid suuremas summas kui müügilepingus toodud summa (so kokku 90 000 eurot). − See, milline oli kinnistu müügilepingu sõlmimise hetkel hüpoteekidega tagatud nõude suurus, ei oma asjas tähtsust, kuna kinnistu omanik peab igal ajahetkel arvestama võimaliku nõudega just nimelt hüpoteegisumma ulatuses. − Hageja tõendamiskoormiseks on tõendada, milline on/oli müügilepingu sõlmimise hetkel hüpoteekidega tagatud kohustuste täpne suurus (kostjal selle kohta info puudub) ning, et
2-21-8587 on välistatud hüpoteekidega tagatud nõuete suurenemine (nt lisanduvate viiviste vm summade võrra). − Kostja on tõendanud, et ta on tasunud kinnistu ostuhinnast kokku 25 000 eurot dokumentaalse tõendiga, so võlgniku poolt digitaalselt allkirjastatud kompromissettepanekuga, milles võlgnik on kinnitanud, et kinnistu müügilepingu alusel on ostuhinnast tasumata 65 000 eurot. Tegemist on täitmise kviitungiga VÕS § 95 lg 1 mõistes, mistõttu on vastupidise tõendamise kohustus hagejal. Kostja selgitab, et ostuhinnast 3000 eurot on tasutud võlgniku pangakontole ning 22 000 eurot on võlgnikule tasutud sularahas. − Hageja väide, nagu oleks kinnisvara hinnad viimasel ajal nö „tõusuteel“, ei oma tähtsust käesoleva asja lahendamisel, sest tehingu tagasivõitmise asja lahendamisel tuleb hinnata tehingu sisu tehingu tegemise aja seisuga (so käesoleval juhul seisuga 23.04.2020).
7.12.05.2022 toimunud kohtuistungil pooled kokkuleppele ei jõudnud. Kohus andis pooltele tähtaja kompromissi sõlmimiseks ja teatas uue kohtuistungi aja, kui pooled kokkuleppele ei jõua.
8.27.10.2022 toimunud kohtuistungil pooled kokkuleppele asja lahendamises ei jõudnud. Kohus lõpetas eelmenetluse ning andis pooltele tähtajad lõplike seisukohtade ja menetluskulude nimekirjade esitamiseks. Pooled jäid varasemalt esitatud seisukohtade juurde.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
9.Kohus, tutvunud kohtule esitatud dokumentaalsete tõenditega ja hinnanud tõendeid kogumis, asub seisukohale, et hagi tuleb rahuldada.
10.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
11.TsMS § 438 lg 1 esimese lause kohaselt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 230 lg 2 kohaselt esitavad tõendeid menetlusosalised, § 199 lg 1 p 3 võimaldab poolel esitada taotlusi, TsMS § 436 lg 2 alusel rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Menetlusosaline määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Menetlusosalise avaldused asja puudutavate faktiliste asjaolude kohta peavad TsMS § 328 lg 1 kohaselt olema tõesed. Ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks TsMS § 232 lg 2 kohaselt ette kindlaksmääratud jõudu.
12.Poolte vahel puudub vaidlus järgnevate asjaolude üle: − 26.11.2020 nimetas kohus A M ajutise pankrotihalduri. A M (pankrotis) pankrot kuulutati välja 21.01.2021. − 23.04.2020, s.o enne pankrotimenetluse algust, sõlmis A M (pankrotis) kostjaga notariaalse kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega A M (pankrotis) müüs kinnistu nimega Xxx, registriosa nr xxx, kostjale. − Kostja E E on A M (võlgniku) tütar.
2-21-8587 − Xxx kinnistu müüdi kostjale hinnaga 90 000 eurot ning kostja kohustus ostuhinna summas 90 000 eurot tasuma igakuiste osamaksetena hiljemalt 23.04.2034 A M pangakontole nr xxx Luminor Bank AS-s järgmiselt: o 180 osamakset suurusega 500 eurot kuus; o esimese osamakse tasumise tähtpäev on 23.05.2020; o viimase osamakse tasumise tähtpäev on 23.04.2034 , millega A M loeb kogu ostuhinna tasutuks; − 23.04.2020 sõlmitud Kinnistu Müügilepinguga andis A M Xxx kinnistu omandi kostjale üle ilma tagatiseta ja enne ostuhinna tasumist kostja poolt. − 23.04.2020 sõlmitud Kinnistu Müügilepinguga seati Xxx kinnistule A Ma (müüja) ja J M kasuks tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus. Isikliku kasutusõiguse tingimuste kohaselt kohustusid A M (müüja) ja J M kinnistut omal kulul korras hoidma ja tasuma kinnistu kasutamisega seotud majandamis- ja muud kulud. − 02.04.2021 esitas A M vastused pankrotihalduri teabenõudele. Pankrotihalduri küsimusele, et millisel põhjusel ei ole alates oktoobrist 2020 Xxx kinnistu osamakseid tehtud, vastas A M: „Seni on makstud kokku 25 000 eurot (st tasumata osa 65 000 eurot) – see on ka põhjus, miks ei ole vahepeal igakuiseid makseid tehtud.“.
13.Käesolevas asjas vaidlevad pooled selle üle, kas 23.04.2020 tehinguga kahjustati A M pankrotimenetluses võlausaldajate huve, kuna kinnistu müügileping oli sõlmitud tingimustel, mis on käsitletavad A M vara vähendamisena ning mille tulemusel ei ole võimalik võlausaldajate nõudeid rahuldada, kinnistu võõrandati alla turuhinna, kinnistule seati võlgniku kasuks ka tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus, kinnistu müügileping oli sõlmitud vahetult pärast seda, kui laenuandjad, kelle laene A M käendas, jätsid oma kohustused täitmata ning kostja ei ole kinnistu müügilepingus sätestatud maksekohustusi nõuetekohaselt täitnud.
14.Hageja palub kohtul tunnistada kehtetuks 23.04.2020 sõlmitud kinnistu Xxx, registriosa nr xxx, kinnistu müügileping, kinnistule isikliku kasutusõiguse seadmine ja asjaõigusleping või alternatiivselt tuvastada 23.04.2020 sõlmitud kinnistu Xxx, registriosa nr xxx, müügilepingu, kinnistule isikliku kasutusõiguse seadmise ja asjaõiguslepingu tühisus. Täiendavalt palub hageja kohustada E Et üle andma A M omand kinnistule Xxx, registriosa nr xxx, asendada E E tahteavaldus käesoleva kohtulahendiga ning tuvastada E E nõusolek kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxx sisse kantud kinnistu teise jakku omanikuna A M ning kustutada eelmise omaniku kanne.
15.Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja tõi välja, et juhul kui kohus leiab, et hageja hagi kostja vastu on põhjendatud, siis taotleb kostja alternatiivselt kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramist selliselt, et kostja oleks kohustatud andma kinnistu Xxx, registriosa nr xxx omandi hagejale üle ja andma tahteavalduse omaniku vahetuse osas kande tegemiseks vaid juhul, kui kostjale on eelnevalt tasutud kinnistu ostu eest hagejale (so A M) makstud rahasumma, so 25 000 eurot.
16.Hageja tagasivõitmise nõude rahuldamise eeldused on järgnevad: − Tagasivõitmise nõue on esitatud vähem kui 3 aastat pärast võlgniku pankroti väljakuulutamist (PankrS § 118 lg 2); − Tagasivõitmise nõue on esitatud halduri poolt (PankrS § 118 lg 1); − Tagasivõidetav tehing või muu toiming on tehtud enne pankroti väljakuulutamist (PankrS § 109 lg 1); − Tagasivõidetav tehing kahjustab võlausaldajate huve (PankrS § 109 lg 1);
2-21-8587 − Tehingu teine pool teadis või pidi teadma, et võlgnik kahjustas tehinguga (teadlikult) võlausaldajate huve (PankrS § 110 lg 1 p-d 2-4; PankrS § 110 lg 3, PankrS § 110 lg 4, PankrS § 117 lg-d 1 ja 3).
17.Hageja on hagiavalduses välja toonud ja tõendanud, et B OÜ 12.10.2020 avalduse alusel (tl 811) nimetati Harju Maakohtu 26.11.2020 kohtumäärusega tsiviilasjas nr 2-20-14945 A M ajutiseks pankrotihalduriks Maire Arm (tl 12-13), kes esitas 29.12.2020 ajutise pankrotihalduri aruande kohtule (tl 14-18) ja Harju Maakohu 21.01.2021 kohtumäärusega samas tsiviilasjas kuulutati välja võlgniku pankrot ja Maire Arm nimetati võlgniku pankrotihalduriks. Hageja on esitanud Harju Maakohtule hagi E E vastu tehingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamiseks 28.05.2021. Kostja pole nimetatud asjaoludele vastu vaielnud.
18.PankrS § 118 lõike 1 alusel toimub tagasivõitmine hagi esitamisega kohtule halduri poolt ning § 118 lg 2 kohaselt on tagasivõitmise nõude esitamise tähtaeg on kolm aastat pankroti väljakuulutamisest arvates.
19.Eeltoodust lähtuvalt on nõude rahuldamise esimene ja teine eeldus täidetud.
20.Kolmanda eeldusena on vajalik välja selgitada, kas tagasivõidetav tehing on tehtud enne võlgniku pankroti väljakuulutamist.
21.Hageja on toonud välja ja tõendanud (tl 23-26), et 23.04.2020 sõlmiti kinnistu Xxx, registriosa nr xxx, müügileping, kinnistule isikliku kasutusõiguse seadmine ja asjaõigusleping (Tallinna notar X notari ametitegevuse raamatu number xxx). A Ma pankrot kuulutati välja 21.01.2021. Kostja pole nimetatud asjaoludele vastu vaielnud.
22.Eeltoodust lähtuvalt sõlmiti tagasivõidetav tehing enne võlgnik A M pankroti väljakuulutamist ning nõude kolmas eeldus on täidetud.
23.Nõude neljanda eelduse puhul on vajalik välja selgitada, kas tagasivõidetav tehing kahjustab võlausaldajate huve.
24.Hageja tõi võlausaldajate huvide kahjustamise osas välja, et Kinnistu Müügileping on sõlmitud tingimustel, mis on käsitletavad võlgniku A M vara vähendamisena ning mille tulemusena ei ole võimalik võlausaldajate nõudeid rahuldada. Võlgnik A M müüs Xxx kinnistu kostjale 90 000 euro eest ning Kinnistu Müügilepingu tingimuste kohaselt peab kostja tasuma ostuhinna 180 osamaksega, 500 eurot kuus. Võlgnik müüs Xxx kinnistu maksetingimustel, kus ostuhind tasutakse ligikaudu 15 aasta jooksul ja ilma lisanduva intressita. Ühtlasi ei kasutanud võlgnik ühtegi ostuhinna tasumise tagatist (eelmärge, ostuhinna hoiustamine, hüpoteek jms), vaid andis ilma ostuhinnast osagi saamata lepingu sõlmimisel kinnistu omandi üle. Olukorras, kus võlgnik oleks Kinnistu Müügilepingu sõlminud turutingimustel – omand raha vastu või kasutades mõnda ostuhinna tagamise vahendit – oleks võlgnikul võimalik 90 000 euro väärtuses võlausaldajate nõudeid rahuldada (seda kas ostuhinna või kinnistu müügi arvelt). Käesoleval juhul on kostja Xxx kinnistu eest tasunud võlgnikule üksnes 3 000 eurot (osamaksed perioodil 14.05.2020-13.10.2020) ning alates 13.10.2020 ei ole kostja ühtegi osamaksed tasunud. Täiendavalt tõi hageja välja, et võlgnik müüs Xxx kinnistu kostjale hinnaga 90 000 eurot, kuigi 17.01.2020 ehk 3 kuud enne Kinnistu Müügilepingu sõlmimist on võlgnik hinnanud Xxx kinnistu väärtuseks 99 520 eurot (tl 58-64). Ühtlasi on samal tänaval asuv veidi väiksem kinnistu müügis hinnaga 145 000 eurot (tl 65). Seega on Kinnistu Müügilepinguga kinnistu võõrandatud odavamalt kui kinnistu tegelik turuhind. Kui Kinnistu Müügileping oleks sõlmitud turutingimustel (turuhinnaga), oleks võlausaldajad oma nõuete katteks saanud minimaalselt 9 520 eurot rohkem. Hageja hinnangul nähtub võlausaldajate huvide kahjustamine ka asjaolust, et turutingimustele mittevastava tehingu tulemusena seati Xxx kinnistule võlgniku kasuks ka tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus. Lisaks sõlmis võlgnik Kinnistu Müügilepingu vahetult peale seda, kui laenuandjad, kelle laene võlgnik käendas, jätsid oma kohustused täitmata. Samuti ei ole kostja ka Kinnistu Müügilepingus kokkulepitud maksekohustusi nõuetekohaselt
2-21-8587 täitnud. Täiendavalt tõi hageja välja, et kinnistusraamatusse märgitud hüpoteegisumma ei näita võla olemasolu ega selle suurust. Kuivõrd kostja tugineb asjaolule, et kinnisasjal lasuvad hüpoteegisummad kahandavad kinnisasja väärtust, on kostja kohustus esitada tõendid selle kohta, et kinnistusraamatusse kantud hüpoteegid ka tõepoolest kehtivat nõuet tagavad ning tõendada ka seda milline on hüpoteekidega tagatavate nõuete jääk. Täiendavalt ei ole hageja hinnangul kostja esitanud ühtegi tõendit, et ta oleks A M tasunud 25 000 eurot, mis on hageja hinnangul eluliselt mitteusutav, kuna sellist summat enne pankrotimenetlust ja peale tehingu toimumist A M pangakontodele laekunud ei ole (tl 27-56). Hageja hinnangul on ilmne, et kinnistu tagasivõitmisel ja müügi korral pankrotimenetluses on võimalik kinnistu edukalt turutingimustel müüa ja seeläbi rahuldada ka teise järgu võlausaldajate nõudeid. Hageja leiab, et tehingul on kinke iseloom. Tehingu tagajärjel ei ole laekunud A M pangakontole peale pankroti väljakuulutamist võlausaldajate huvides mitte midagi. Seega tuleb tagasivõitmise alusena arvestada mitte ainult müüki alla turuhinna vaid ka ebamõistlikult pikka ja ilma lisanduvate intressideta maksetähtaega ehk raha väärtus kaotus ajas. Kostja vaidles hagejale vastu, tuues välja, et Kinnistu oli müügilepingu sõlmimise hetkel koormatud hüpoteekidega kokku summas 99520 eurot (Luminor Bank AS ja AB Kreditex AS kasuks). Kinnistu müüdi kostjale hinnaga 90 000 eurot (hüpoteekidega koormatult) ning hageja on väitnud, et kinnistu turuväärtuseks oli väidetavalt 99 520 eurot ja, et väidetavalt oleks kinnistu turuhinnaga müümisel saanud selle eest 9520 eurot rohkem. Müües kinnistu väidetavatel turutingimustel (99 520 eurot) laekuks kinnistu müügist rahalisi vahendeid vaid hüpoteegipidajatele (Luminor Bank AS ja AB Kreditex AS, kes ei ole aga pankrotimenetluses A Ma võlausaldajateks) ning A M võlausaldajatele sel juhul mitte ühtegi senti kinnistu müügist ei laekuks. Käesoleval juhul tasutakse kinnistu eest A M kokku aga 90 000 eurot (millise raha arvelt on võimalik rahuldada A M võlausaldajate nõudeid). Sisuliselt tasub kostja kinnistu eest kokku 189 520 eurot (90 000 + 99 520 eurot). Kinnistu müügihinna osas tuleb arvestada ka asjaolu, et kinnistu on koormatud isikliku kasutusõigusega A M ja J M kasuks. Kinnistu müügilepingu sõlmimine ainuke mõistlik võimalus A M võlausaldajatele rahaliste vahendite saamiseks. Hageja ei ole tõendanud oma väidet, nagu oleks kinnistu müügilepinguga kahjustatud võlgniku võlausaldajate huve. Tõendamata on hageja väide, et kinnistu müümisel, mis on koormatud hüpoteekidega (kokku summas 99 520 eurot) ja isikliku kasutusõigusega, oleks olnud võimalik saada rahalisi vahendeid suuremas summas kui müügilepingus toodud summa (so kokku 90 000 eurot). See, milline oli kinnistu müügilepingu sõlmimise hetkel hüpoteekidega tagatud nõude suurus, ei oma asjas tähtsust, kuna kinnistu omanik peab igal ajahetkel arvestama võimaliku nõudega just nimelt hüpoteegisumma ulatuses (AÕS § 346 lg 1). On hageja tõendamiskoormiseks tõendada, milline on/oli müügilepingu sõlmimise hetkel hüpoteekidega tagatud kohustuste täpne suurus ning, et on välistatud hüpoteekidega tagatud nõuete suurenemine. Väär ja paljasõnaline on hageja väide, nagu ei oleks kostja tõendanud, et ta on tasunud kinnistu ostuhinnast kokku 25 000 eurot – eelviidatud asjaolu on tõendatud dokumentaalse tõendiga, so võlgniku poolt digitaalselt allkirjastatud kompromissettepanekuga (tl 68-69), milles võlgnik on kinnitanud, et kinnistu müügilepingu alusel on ostuhinnast tasumata 65 000 eurot. Tegemist on täitmise kviitungiga VÕS § 95 lg 1 mõistes, mistõttu on vastupidise tõendamise kohustus hagejal. Ostuhinnast 3000 eurot on tasutud võlgniku pangakontole ning 22 000 eurot on võlgnikule tasutud sularahas. Kostja poolt hagejale kinnistu müügilepingu alusel käesolevaks ajaks tasutud kinnistu ostuhinnast 25 000 eurot tuleb tagasivõitmise korral kostjale tagastada. Kinnistu võimaliku tagasivõitmise tagajärjeks on A M võlausaldajatele kahju tekkimine (arvestades mh asjaolu, et kinnistu pankrotimenetluses müügist A M võlausaldajatele rahalisi vahendeid ei laeku). Hageja ei ole selgitanud ega tõendanud, kuidas saab võlausaldajate huve kahjustada asjaolu, et kostja peab ostuhinna tasuma maksegraafiku alusel igakuiste maksetena (summas 500 eurot kuus). Samuti ei ole hageja selgitanud ega tõendanud, kuidas saab võlausaldajate huve kahjustada asjaolu, et kinnistu ostuhinna tasumisel ei kasutatud tagatisi. Kuna kostja näol on tegemist A M tütrega, siis on selge, et kostja ei jäta rahalisi kohustusi oma ema ees täitmata. Samuti ei ole hageja selgitanud ega
2-21-8587 tõendanud, kuidas saab võlausaldajate huve kahjustada asjaolu, et ostuhinnale ei ole lisatud intressi. Sügavalt ekslik on hageja väide, nagu oleks A M andnud kostjale sisuliselt laenu, vastupidi, hoopis A M saab tehingu tulemusena kinnistut oma elukohana jätkuvalt kasutada tähtajatult ja tasuta, saades samas kinnistu eest igakuiste maksetena kokku 90 000 eurot (millest 25 000 eurot on käesolevaks hetkeks juba tasutud). Teiseks ei saa maksegraafiku osas intressi mitte lisamine võlausaldajaid kahjustada olukorras, kus nö tavatingimustel kinnistu müümisel ei oleks A M võlausaldajatele mitte ühegi senti laekunud. Ka juhul kui kostja oleks käesolevaks hetkeks tasunud ostuhinnast vähem, kui müügilepingus ette nähtud, siis ei annaks see alust tehingu tagasivõitmiseks, vaid sel juhul oleks hagejal võimalik kostja vastu esitada vastavas summas rahaline nõue. Kinnistu müügileping ei ole tühine, kuna pooled ei ole soovinud sõlmida ega ole sõlminud kinkelepingut. Poolte tahe oli sõlmida ja pooled on ka sõlminud müügilepingu selles toodud tingimustel. Poolte vahel sõlmitud müügileping ei oleks tühine ka juhul, kui kinnistu oleks müüdud nö liiga odavalt või kui ostuhinda ei oleks kohaselt tasutud. Hageja väide, nagu oleks kinnisvara hinnad viimasel ajal nö „tõusuteel“, ei oma tähtsust käesoleva asja lahendamisel, sest tehingu tagasivõitmise asja lahendamisel tuleb hinnata tehingu sisu tehingu tegemise aja seisuga (so käesoleval juhul seisuga 23.04.2020).
25.Kohtu hinnangul ei ole hageja käesolevas menetluses tõendanud, et kinnistu, asukohaga xxx turuväärtus tehingu sõlmimise ajal ehk 23.04.2020 oleks olnud suurem, kui 90 000 eurot. Hageja on esitanud kinnistu väärtuse tõendamiseks Tallinna notar M O poolt 17.01.2020 tõestatud kinkelepingu (tl 58- 64) ning väljatrüki xxx müügikuulutusest kv.ee portaalis (tl 65-67). Kohus juhib hageja tähelepanu asjaolule, et kinkelepingus määratud tehinguväärtus on esitatud kinkija ja kingisaaja hinnangust lähtuvalt ning on võrdne kinkelepingus kajastatud ning kinnisasjale kehtima jäänud hüpoteekidega kokku summas 99520 eurot (Hüpoteek summas 65 520 eurot Luminor Bank AS-i kasuks ning hüpoteek summas 34 0000 eurot AB Kreditex AS-i kasuks). Kinkelepingus toodud lepingu eseme väärtuse aluseks olevat metoodikat ning hinna kujunemist ei ole kinkelepingus välja toodud, samuti ei ole esitanud antud konkreetse hinna kujunemise osas hageja kohtule täiendavaid tõendeid. Täiendavalt on viidanud hageja samas piirkonnas asuva teise maja müügikuulutusele, kus veidi väiksemat kinnisasja müüdi 145 000 euroga. Kohus juhib hageja tähelepanu asjaolule, et kinnisaja müügikuulutuses kajastatud hind ei kajasta sageli hinda, millega kinnisasja müügileping sõlmitakse. Antud tõendist oleks kohtu hinnangul põhjust lähtuda juhul, kui seda oleks kasutatud kinnistu, asukohaga xxx turuväärtuse kindlakstegemiseks kasutades analüüsiks võrdlevmetoodikat ning kaasates võrreldavate kinnistute valimisse ka teise analoogsete kinnisasjade müügitehingute andmeid. Kohtu hinnangul ei ole hageja seega tõendanud, et kinnistu tegelik turuväärtus oli kõrgem, kui 23.04.2020 müügilepingus kokkulepitud 90 000 eurot.
26.Kostja on välja toonud, et müües kinnistu väidetavatel turutingimustel (99 520 eurot) laekuks kinnistu müügist rahalisi vahendeid vaid hüpoteegipidajatele (Luminor Bank AS ja AB Kreditex AS, kes ei ole aga pankrotimenetluses A M võlausaldajateks) ning A M võlausaldajatele sel juhul mitte ühtegi senti kinnistu müügist ei laekuks ning sisuliselt tasus kostja kinnistu eest kokku 189 520 eurot. Kohus nõustub kostjaga, et kinnistu omanik peab igal ajahetkel arvestama võimaliku nõudega just nimelt hüpoteegisumma ulatuses (AÕS § 346 lg 1) ning et hageja tõendamiskoormiseks on tõendada, milline on/oli müügilepingu sõlmimise hetkel hüpoteekidega tagatud kohustuste täpne suurus ning, et on välistatud hüpoteekidega tagatud nõuete suurenemine. Hageja (ega ka kostja) ei ole välja toonud ega tõendanud, millised olid 23.04.2020 tehingu toimumise ajal Luminor Bank AS ja AB Kreditex AS kasuks seatud hüpoteekide tagatud kohustuste suurused. Täiendavalt juhib kohus tähelepanu, et hüpoteek ei eelda tagatava nõude olemasolu (AÕS § 325 lg 4). Kohus nõustub kostjaga, et Luminor Bank AS ja AB Kreditex AS ei ole A M võlausaldajad (tl 22), samas ei ole kohtule esitatud andmeid selle kohta, milliseid kohustusi antud hüpoteegid tagavad. Eeltoodust lähtuvalt kuivõrd kohtule ei ole esitatud andmeid, millest lähtuvalt saaks kohus asuda seisukohale, et kinnistule seatud hüpoteegid tagavad olemasolevad rahalisi kohustusi, ei saa kohus asuda üheselt seisukohale, et kinnistu võimalik võõrandamine kas kehtimajäävate hüpoteekidega või olukorras, kus hüpoteekidega tagatud
2-21-8587 nõuded tasutakse kinnistu võõrandamisel, võimaldaks A M võlausaldajate nõudeid rahuldada 23.04.2020 müügilepingus sätestatust suuremas või väiksemas ulatuses.
27.Küll aga asub kohus seisukohale, et 23.04.2020 müügilepingu teiste tingimuste või nende puudumise tõttu kahjustati tehinguga A M võlausaldajate huve. Kohus nõustub hagejaga, et kinnistu müümine järelmaksuga 15a perioodi jooksul alates 23.05.2020 kokku 180 võrdses suuruses osamaksena (500.-/kuus), seejuures nõudmata ühtegi ostuhinna tasumise tagatist, lisanduvat intressi ning tehingu käigus kinnistule võlgniku ja J M kasuks tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõiguse seadmine, olid selgelt A M võlausaldajate huve kahjustavad tingimused. Riigikohtu 10.04.2019 otsuses tsiviilasjas nr 2-16-18953 tuuakse välja, et tagasivõitmise eesmärgiks on suurendada pankrotivara ning tagada selle kaudu võlausaldajate nõuete rahuldamine suuremas ulatuses. Kohus on eelnevalt asunud seisukohale, et hageja ei ole tõendanud, et tehingu tagasivõitmise näol oleks (võttes seejuures arvesse tehingu toimumise ajal kehtinud kinnistu hinnangulist turuväärtust) võimalik üheselt pankrotivara suurendada. Kohus lähtub käesolevaga aga ka asjaolust, et lisaks võimalikule pankrotivara suurendamisele (käesoleval juhul siis kas kõrgem müügihind või kehtinud müügihind, millele osamaksetega tasumise korral oleks lisandunud intress), on oluline ka tagada võlausaldajate nõuete võimalikult kiire rahuldamine võimalikult suures ulatuses. Võlgniku ja J M kasuks seatud tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõiguse seadmisega vähendas võlgnik selgelt kinnistu turuväärtust. Kohus nõustub, et lähikondsete vahel sõlmitavate tehingute puhul ei ole alati ebaharilik müügihinna tasumine osamaksetega, intressi ja tagatiste nõudmata jätmine ja isikliku kasutusõiguse seadmine, kuid olukorras, kus 23.04.2020 sõlmitud tehingu sõlmis võlgnik vahetult pärast seda, kui laenuandjad, kelle laene võlgnik käendas, jätsid oma kohustused täitmata, annab see kohtule alust arvata, et 23.04.2020 tehingu eesmärk oli vara kostjale võõrandamise teel kaitsta isiklikke huve ja vältida vara võõrandamist kolmandale isikule võlgniku käenduslepingutest tulenevate kohustuste täitmiseks. Kohus nõustub kostjaga, et asjaolu, et kostja ei ole kinnistu müügilepingus kokkulepitud maksekohustusi nõuetekohaselt täitnud, ei ole PankrS ja kohtupraktika kohaselt ei ole lepingust tuleneva rahalise kohustuse mittetäitmine aluseks tehingu tagasivõitmisele. Eeltoodust lähtuvalt asub kohus seisukohale, et 23.04.2020 Tallinna notar X poolt tõestatud kinnistu müügilepingu, kinnistule isikliku kasutusõiguse seadmise ja asjaõiguslepinguga kahjustati võlgnik A Ma võlausaldajate huve.
28.Nõude viienda eelduse puhul on vajalik välja selgitada, kas tehingu teine pool teadis, et tehinguga kahjustatakse võlausaldajate huve
29.Antud juhul on kinnistu müügilepingu teine pool võlgniku A M tütar. Järelikult eeldatakse PankrS § 110 lg 3 ja PankrS § 117 lg 1 p 3 kohaselt, et kostja teadis, et võlgnik A M kahjustas tehinguga teadlikult võlausaldajate huve, mistõttu on täidetud ka nõude rahuldamise viies ja viimane eeldus.
30.Kuivõrd hageja nõude täitmise eeldused on täidetud, rahuldab kohus hagi.
31.Kohus märgib, et hageja on viidanud lisaks tehingu tagasivõitmisele PankrS § 110 lg 1 p 2 alusel ka selle tühisusele TsÜS § 89 (näilik tehing) tunnustel. Kuivõrd kohus rahuldab hageja põhinõude, siis kohus käesolevas otsuses hageja alternatiivset nõuet ei käsitle.
32.PankrS § 119 lg 1 kohaselt on kostja kohustatud tagastama kaasomandiosa pankrotivarasse. Kinkelepingu ja asjaõiguslepingu kehtetuse korral muutub kinnistusraamatusse tehtud omaniku kanne materiaalselt ebaõigeks ning hagejal kui õigustatud isikul tekib asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 1 alusel nõue kande parandamiseks.
2-21-8587
33.Kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 ning lg 2 p 3 kohaselt on kostja kinnistusraamatust kustutamiseks vajalik tema nõusolek, TsÜS § 68 lg 5 kohaselt asendab kohus kostja nõusoleku kohtuotsusega.
34.Eeltoodust lähtuvalt ja võttes arvesse, et kohus hagi rahuldab, tunnistab kohus kehtetuks 23.04.2020 sõlmitud kinnistu Xxx, registriosa nr xxx, kinnistu müügileping, kinnistule isikliku kasutusõiguse seadmine ja asjaõigusleping (Tallinna notar X notari ametitegevuse raamatu number xxx), kohustab E E üle andma A M omand kinnistule Xxx, registriosa nr xxx ning asendab kostja tahtevaldused TsÜS § 68 lg 5 alusel kohtuotsusega. Taotluse lahendamine
35.Kostja on esitanud kohtule taotluse määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise viisi ja korrana juhul kui kohus peaks siiski leidma, et hageja hagi kostja vastu on põhjendatud, et kostja oleks kohustatud andma kinnistu omandi hagejale üle ja andma tahteavalduse omaniku vahetuse osas kande tegemiseks vaid juhul, kui kostjale on eelnevalt tasutud kinnistu ostu eest hagejale makstud rahasumma. Kostja on välja toonud, et on hagejale kinnistu müügilepingu alusel kinnistu ostuhinnast käesolevaks hetkeks tasunud kokku 25 000 eurot, milline summa tuleb tagasivõitmise korral kostjale tagastada. Hageja vaidles kostjale vastu, tuues välja, et A M arvelduskontodele on laekunud 23.04.2020 lepingu täitmise tulemusel kokku 3000 eurot. Kostja tõi välja, et on tasunud 3000 eurot pangaülekandega ning 22 000 eurot sularahas, samuti et A M on 15.03.2021 kompromissettepanekus (tl 68-69) välja toonud, et kostjal oli antud hetkel maksmata osa kokku 65 000 eurot – kostja hinnangul on tegemist täitmise kviitungiga VÕS § 95 lg 1 mõistes, mistõttu on vastupidise tõendamise kohustus hagejal. Kviitungi andmisel eeldatakse üldjuhul, et võlgnik on kohustuse täitnud, ning võlausaldajal tekib võimalus selline eeldus ümber lükata, kui ta tõendab, et võlgnik on jätnud kohustuse täitmata (vt ka Riigikohtu 21. septembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-16, p 28).
36.Kohus kostja seisukohaga ei nõustu. VÕS § 95 lg 1 järgi peab võlausaldaja kohustuse täitmise vastuvõtmise andma võlgnikule tema nõudel kohustuse täitmise vastuvõtmise kohta kirjaliku tõendi ehk täitmise kviitungi. Kohus leiab, et 15.03.2021 kompromissettepaneku näol ei ole tegemist täitmise kviitungiga, mis tõendab kostja kohustuse täitmist kokku 25 000 euro ulatuses. Hageja on välja toonud ja tõendanud, et võlgniku arvelduskontodelt on nähtav 23.04.2020 lepingu alusel laekumine kokku summas 3000 eurot (tl 27-57). Kostja on samuti esitanud kinnituse, mille kohaselt tasus ta võlgniku arvelduskontole lepingu täitmiseks 3000 eurot. Eeltoodust lähtuvalt saab kohus asuda seisukohale, et tõendatud on 3000 euro tasumine kostja poolt. Kohus asub seisukohale, et hagejal ei ole võimalik tõendada negatiivset asjaolu (et kostja ei tasunud A M sõlmitud lepingu täitmiseks talle sularahas 22 000 eurot). Samuti ei ole esitanud kostja täiendavaid tõendeid (lisaks 15.03.2021 kompromissettepanekule), millest nähtuks 22000 euro sularahas võlgnikule tasumine ning lähtuvalt 23.04.2020 lepingu punktist 4.2 tuli kostjal tasuda talle tasumisele kuuluva summa kanda üle A M arvelduskontole Luminor Bankis. Eeltoodust lähtuvalt ei ole kohtu hinnangul tõendatud, et kostja on tasunud A Male 22 000 eurot 23.04.2020 lepingu alusel sularahas 22 000 eurot.
37.Kohus on seisukohal, et kuivõrd käesolevas menetluses ei ole tõendatud, et kostja on 23.04.2020 müügilepingu alusel A M tasunud 25 000 eurot, jätab kohus kostja taotluse TsMS § 445 lg 1 alusel kohtuotsuse täitmise viisi ja korra kindlaksmääramiseks rahuldamata. Hagi tagamine
38.TsMS § 386 lg 4 sätestab, et kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. TsMS § 445 lg 2 sätestab, et kui hagi otsusega rahuldatakse, jätab kohus kohaldatud hagi tagamise
2-21-8587 abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, kui see on lahendi täitmise tagamiseks ilmselt vajalik ja pool, kelle kasuks otsus tehti ei taotle abinõu tühistamist.
39.Harju Maakohtu 31.05.2021. a määrusega rahuldas kohus hagi tagamise taotluse ja määras kanda Tartu Maakohtu kinnisusosakonna registriosa nr xxx (kinnistu Xxx) esimesele vabale järjekohale käsutuskeeldu nähtavaks tegev keelumärge A M (pankrotis, isikukood xxx) pankrotihaldur Maire Arm kasuks. Kohus asub seisukohale, et kuivõrd kohus hagi rahuldab ja hageja ei ole taotlenud hagi tagamise abinõu tühistamist, tuleb jätta kohtuotsuse täitmist tagama käesolevas asjas 31.05.2021 seatud hagi tagamise abinõu. Menetluskulud
40.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.
41.TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus hagi rahuldab, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.
42.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.
43.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
44.TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Hageja võib soovi korral esitada enda täieliku menetluskulude nimekirja kohtule 7 päeva jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest.
45.Kohus leiab, et menetluskulude suurust on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik kindlaks määrata alles pärast lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Hannes Olev Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.